So-net無料ブログ作成
検索選択
前の10件 | -

新築マンション市場の現況と展望 [マンション市場]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


値上がりが続いて来た新築マンションも、ようやく頭打ちになって来たようです。しかし、下がる傾向はまだ見えません。2016年1月25日の記事「2016年のマンション(新築)市況を振り返る」でも少し触れましたが、もう少し掘り下げつつ今後を占ってみようと思います。


●新築マンションの価格動向

昨年1年を振り返ってみます。(データ出所は不動産研究所)

経過を見ると、上半期は前年同期比で9.2%の上昇(坪単価)でしたが、下半期は前年割れの月が何度も出て、結局は年間で+1.8%とわずかな上昇に留まったのです。
2017年に入って、1月は前年同月比24.8%の大幅上昇、2月も同2.0%の上昇となっています。

1月の中身は、23区が牽引した格好でした。タワーマンションの上層階プレミアム住戸と、いわゆる全部が億ションの高級物件を合わせて、高額マンションが多数売り出されたため、単価も平均で@435万円(前年1年の平均332万円)と比べると30%も上がり、1戸当たりの価格も9148万円と、同6629万円から+38%と大きく上昇しています。

1月は特殊な月だったようです。

2月の1戸平均価格は23区だけを取ると5793万円と、前年同月比で20万円(0.3%)アップ、坪単価は2.0%アップとわずかな上昇に留まりました。


●新築マンションの供給状況

2016年の供給戸数は、35,772戸と前年2015年の40,449戸に比べ11.6%減少しましたが、この数字はバブル崩壊後の1992年以来24年ぶりの低水準です。

所得が伸び悩む中、人手不足に伴う建築費の上昇でマンション価格が高騰した結果、需要が冷え込み、業者が発売を絞る動きが広がったためと考えられます。前年割れは3年連続となっています。

2000年から2016年までの供給戸数の推移を見ると、実に興味深いデータが表われます。

2016年:35,772戸、2015年:40449戸、2014年:44,913戸、2013年:56,478戸、2012年:45,602戸、2011年:44,499戸、2010年:44,535戸、2009年:36,376戸、、2008年:43,733戸となっていますが、過去9年間の平均は43,595戸です。

これに対し、それ以前の8年は、平均82,706戸だったのです。
(2007年:61,021戸、2006年:74,463戸、2005年:84,148戸、2004年:85,429戸、2003年:83,183戸、2002年:88,516戸、2001年:89,256戸、2000年:95,635戸)

47%減、大雑把に言えば、10年前の半分に減ってしまいました。


●何故こんなに減った?

どうしてこんなに減ってしまったのでしょうか?考えられることは次の通りです。

➀売れないから発売戸数を絞っている
マンション販売は、1期・2期・3期と「分割して売り出す」というのが常套手段です。50戸程度の小型マンションでも一気に50戸全部を売り出さず、3回なり5回なりに分けて、大規模になると、最後の方は一体何度目の売り出しかかが分からない「小出し分譲」が常態化しています。

この戦略を採るには深い理由があるのですが、それはさておき、50戸売り出して40戸が売れ残るより、10戸売り出して完売させる方を選んでいるのは事実です。

つまり、売れそうな戸数しか売り出さないという手法なのです。昨年の供給戸数が24年ぶりの低水準だったのは、販売にかけることが可能な住戸が多数ありながら売り出さなかったわけです。それは、工事中であり、完成していても、そう遠くない将来売り出されることは確実です。

販売しないで凍結するとしたら、賃貸資産に換えるということになるのですが、その選択は滅多にないものです。分譲マンションだから買ったのに、いつの間にか半分が賃貸マンションになっていたとしたら、買い手の反感を招くことになるでしょうし、決算数字にも大きな影響を与えるからです。

着工済みのマンションは、遅まきながら販売されるでしょうが、翌年度に繰り越されて行く戸数が増えてしまうことになるはずです。

未発売住戸が多数にのぼれば、次の新規販売物件の着工を止める、つまり土地だけ寝かすということはあり得ます。

短期的には「売れないから」が妥当な分析であるとしても、この9年間が低水準だったことの説明には不十分です。

②供給の担い手が減っている
作り手がいなくなったのです。2008年秋に起きた「リーマンショック」は世界金融危機と世界同時不況を招きました。

日本も例外ではなく、百年に一度の不景気が来るとの危機感が広がり、とりわけ金融機関はバブル崩壊の過程で巨額の不良債権を抱えてしまった経験から、守りの姿勢を強めました。

その影響を最も強く受けたのが、負債比率の高い中小マンション業者とゼネコンでした。
マンション供給戸数で一度は最大手「大京」を抜いて全国一位になった穴吹工務店を筆頭に、個性派のマンション業者が、株式上場企業も含めて銀行から資金を止められ、多数倒産してしまいました。

大手は大規模や高額高級マンションを、中小は大手が手を出さないエリアと中規模以下のマンションをと住み分けしていた業界でしたが、その構図が崩れ、中小業者の分がごっそりと減ったのです。

➂適地がない

三番目の理由は、用地の取得ができなくっていることです。

良い土地が中々ないと嘆きながらも用地を確保し、マンション供給を続けていた業者に強い順風が吹いた時期がありました。バブル崩壊後の地価下落過程で、法人・団体は一斉に土地を放出し出したのです。

それまでは一度取得したら手放さないで抱え込むことが「日本式の含み経営」のメリットであり根幹をなすものでしたが、右肩上がりの土地神話が崩壊し、並行して会計基準が国際化されたとなどによって、方針転換する企業が続出しました。

社宅、グラウンド、工場、倉庫、資材置き場、廃校や移転で空いた学校など、マンション業界にとって垂涎の土地が次々とマンション業者の手に渡りました。1995年頃から、ある種のブームのように数年間続きました。その結果、バブル期には殆んど途絶えていた(※)と言って過言でない新築マンションが息を吹き返したように多数開発され、市場に送り出されたのです。

(※1991年の首都圏全体の新規発売戸数は、2016年の戸数35,772戸も下回る26,248戸と低水準だったのです)


●新築需要はどのくらいあるのか

ところで、先にみたように、最近9年間の平均43,595戸という供給戸数は、それ以前の半分というレベルですが、需要はどのくらいあるのでしょうか? 売り出しても売れないから供給戸数を絞ったというのは、それしか需要がないからではないのか、そんな疑問も残ります。

価格急騰が需要の減退を招いたのは確かですが、需要が喪失したのではなく、一時的に地下に潜っただけです。価格と購買力のミスマッチが解消されれば再び頭をもたげて来るに違いありません。

こうした購買予備軍を含めた需要は年間にどのくらい発生しているのでしょうか?
シングル需要、DINKS需要、シニア需要、セカンドハウス需要、一戸建てからの買い替え需要などなど。

この答えとなる適切なデータは見当たりません。しかし、市場実感として言えるのは、50,000以上はあるということです。

2000年からリーマンショック前年の2007年までの年間供給戸数は、80,000戸を超えることとなりましたが、この頃は特別でした。バブル期の供給不足がウエイティング需要を蓄積させていたからです。そして、爆発的な売れ行きをもたらしたのです。

ところが、2006から2008年にかけて価格が急騰して販売率が悪化。そこへリーマンショックと言われた金融危機が勃発。これが契機となって世界同時不況が発生。この影響で売れ行きが一段と悪化し、その後の価格下落につながって行きました。

価格の下落が止まったのは、2012年でした。販売状況も上向きかけていました。しかし、供給戸数は伸びませんでした。原因は先に見た「用地不足」などにあったのです。 

用地不足は、企業のリストラ(土地の置き換え・単純放出)が一巡してしまったからです。特に大規模敷地は湾岸エリアに限られてしまったかのようです。

超長期で見れば、人口の減少が住宅需要の減少をもたらすことは間違いないですが、首都圏、とりわけ東京都区部は減少スピードが遅いと考えられています。最近も全国の傾向と逆の増加傾向にあります。

こうした背景を見ながら考察して行くと、向こう10年程度で需要が2割も3割も減ってしまうことはないでしょう。しばらくは50,000戸程度の需要はあると見てよいのです。まあ、減っても40,000戸くらいは維持できるはずです。

そんなマクロ市場とは別に、都区部・都心などという特定エリアになると需要は底堅く、むしろ増えると見てもよいかもしれません。

●今後はどうなる=供給戸数は低迷する

前回の価格高騰期(2005年~2010年)の初期は、買い急ぐ人が増えて爆発的な売れ行きとなりましたが、その後は需要がついていけなくなって売れ行きが悪化しました。売れ行きが悪化して、値引き販売が横行したのが、2007年後半からリーマンショック後の2009年でした。

しかし、統計上の価格は値引き実態が反映されないため、2009年、2010年と高い状態にありました。統計上、明確に下げが表れたのは、2011年に入ってからでした。2012年もその流れが続きました。この2年間が底這いの時期だったとするなら、僅か2年でそれが終わり、2013年からは再び値上がり局面となって2016年まで続いて来たというわけです。

2016年は販売率が低迷し、それが売り出しを停滞させたわけですが、2017年以降はどのように推移するでしょうか?

既に見たように、用地の取得難は解消されていないので、今後も最近9年と大差ない状況が続くことでしょう。売れ行きが大きく好転すれば増える可能性はあるでしょうが、売れ行きが良くなる材料もないので、2017年も2016年から大幅に増えるとは考えにくいのです。

つまり、今年も買い手にとって、品不足の中での苦しい選択を強いられる可能性が高いと見た方がよいでしょう。

●今後はどうなる=価格も大きく下落することはない?

新築マンションの価格は、「用地費+建築費+利益」という構造になっています。この3要素について、それぞれの見通しを述べましょう。

➀建築費は頭打ちだが下がる傾向にもない

建築費に関しては悲観的な見方が支配的です。つまり、まだ東日本震災の復興需要は残っていますし、国土強靭化政策によるインフラへの公共投資が急増しているうえ、今年(2017年)は東京オリンピック関連需要が本格化して来るからです。

オリンピックは、国立競技場の建て替えや各種競技の会場建設、老朽化した高速道路の改修をはじめとする道路工事、民間ではホテル建設などが、合わせて兆円単位で発生すると言われます。

渋谷駅や品川駅、新田町駅周辺の再開発、虎ノ門・神谷町から六本木・麻布台にかけて行われる再開発、日本橋界隈の再開発など、都心の再開発は目白押しで、これらはオリンピック後も続くと見られますが、3年後には東日本の復興関連もピークを過ぎているはずで、建設業界には一服感が出ていると予想されます。従って、3年先には建築費も低下傾向に転じているかもしれません。

②用地費が安くなるとも思えない

マンション用地は、ある程度まとまった大きさが必要であり、かつ交通便が良いことや環境が良いことなど、マンション建設にふさわしい条件を具備している必要があります。ところが、そのような土地はそうそう沢山あるわけではありません。

工場や倉庫、社宅、ガソリンスタンド、運動場などが企業のリストラの一環や移転、廃業といった事情で売り出されると、マンションメーカーはこぞって入札に参加します。そして、一番札を入れた企業に高値で売却されます。

最近の報道によれば「敵はホテル」とあります。また、流通倉庫が足らないそうです。そういえば、マンションデベロッパーでもある大和ハウス工業が有明エリアで大型の売地を最低入札価格の2倍の高値で落札したというニュースを聞いたときは、まさかと思ったのですが、後日その土地はマンション用地として取得したものでなく、物流基地用に取得したと伝わって来ました。

マンション市況が良いときは、マンションメーカー各社は土地取得に積極的になります。高い札を入れてでも優良な土地は何とかして確保しようと前向きになるのです。その結果、新聞発表の上昇率3%などとは大きく隔たりのある高値取引が成立してしまっています。

マンション市況が悪化してきたため、今後は少し様子が変わってくるかもしれません。しかし、まんしょん業者以外の競争相手も多いので、用地費が下がる見通しは持てません。

➂利益を圧縮する

以上から、用地費が下落しそうになく、目先の建築費も下がらないとするなら、最後の手段は利益の圧縮しかないことになります。しかし、元々分譲マンションの利益率は多くないので圧縮するにも限度があるのです。

前回の低迷期にも価格が直ぐに下がらなかった(売れ行き悪化のピークは2007~2009年だったが、価格が下がったのは2010~2011年とずれ込んだ)根本要因は、ここにあるのです。

マンション開発は2年前後の時間を要するので、高く仕入れてしまった土地上に、下がりそうにない建築費をもって今後建てられるマンションは、どう見ても昨年から大きく値下がりするとは思えません。


●今後はどうなる=粗悪品が増える?=郊外に向かう?

最後の手段は、商品戦略の見直しでしょうか。 既に傾向は見られるのですが、面積の圧縮によってグロスの価格を安くするという作戦が挙げられます。

次に採る作戦は、商品グレードを下げるというものです。詳しくはここで述べませんが、見えない部分で設計の簡素化を図り、また、工事の省力化につながる設計を行うことによって実質的な商品価値の低下を図る動きです。これが一段と進む可能性がありそうです。

過去3年か4年の経過から受ける印象は、既に行きつくところまで到達しているとも思えるのですが、もっと策があるのかどうか、確信は持てません。

また、地域的な変化も見られるかもしれません。つまり、最近は敬遠されて来た都心から離れた地域や、バス便立地などの供給も増えてくるかもしれません。こちらも断定はしにくい点ですが、考えられる策です。

いずれにせよ、注視して行くほかありません。

●新築価格に接近するする中古

新築マンション市場が以上に述べた状態で推移するなら、中古マンションの人気は当分続くことが考えられます。中古も価格高騰は顕著ですが、数だけなら市場に溢れています。

ただし、物件固有の条件、価値に大きな格差があるという事実に着目しなければなりません。安いというだけで飛びつくのは考えものです。

反対に、「中古なのに、何故こんなに高いのか」、そうぼやく声もときどき聞こえて来ます。そして、リフォーム代を加えたら新築と変わらない中古という実態もあります。

同じ値段なら新築がいいよと言ってみたところで、新築がないのなら中古も視野に入れなければマイホームは買えない。それもまた現実なのです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

[黒ハート]その価格は適正か?ズバリ買っても問題ない物件か?「マンション無料評価サービス」はこれらにお答えしています(唯一無二!!)

※ご検討中マンションの価値を客観的に評価し、適正価格かどうかの判定を含めてレポートにしお届けしています。詳細は上記URLで。

「買ってよかった」を再確認したい方もどうぞ。物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただくことが必要になります。
※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。
※その他のご注意事項はHPでご確認をお願いいたします。無料には条件があります。ご注意ください。尚、価格情報のないご依頼はお引き受け致しかねます。














共通テーマ:住宅

築50年マンションを買った男の話 [マンション投資]


このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


知人のXさんは、最近ぼろぼろのマンションを格安で譲り受けたそうです。

マンション名は明かせませんが、新宿区内にある築50年の古いマンションで、戸数は30戸足らずです。専有面積は45㎡。レトロ感がいいと笑いながらXさんは語るのですが、管理は事実上放棄されているのだそうです。管理会社はとうの昔に契約を切り、今は清掃だけ専門会社に委託し、自主管理形態にしているようです。

所有者で居住している人は5人しかなく、賃貸している部屋が6割。残りは空室となっています。Xさんも、貸すかどうか迷っていると言います。

貸すには、多少でも室内に手を入れないと借りてもらえそうもないのだだそうで、その費用が惜しいわけではないが、一度入れてしまうと出て行ってくれないのではないかと心配して相談して来たのです。

よくよく聞いてみると、そのマンションは周囲の木造家屋・店舗とともに解体し、ひとつのマンションに建て替えたら儲けられるのではないかと考えて購入したのでした。

近所の不動産業者の話では、近く取り壊される家屋もあるとのことで、デベロッパーのA社が動いているのだとか。

「いずれは、マンションの所有者にも売って欲しいという話が舞い込むかもしれません」と不動産屋は耳打ちしたと言うのです。

Xさんは、高値転売を期待しているのですが、貸してしまうと、借家人に立ち退き料を多額に払う破目になる。そうなれば折角の儲けもなくなることを心配しているわけです。

そう、Xさんは素人なのです。このような案件に素人が手を出すのはいかがなものか、話を聞いて筆者はそう思いました。
マンションの所有者が不動産会社からの買収案に一斉に手を上げるでしょうか?買主は、所有者個々に「〇〇〇円で売って欲しい」と持ち掛け、安く手放す人から順に購入して行くことになるでしょうが、必要な数を取得するまで何年もかかることでしょう。

80%まで買収が進めば、反対者があっても建て替え決議はできるので、計画は一気に前に進むはずです。

Xさんは、不動産会社からの提案金額が高かったら売るが、安ければ売らない。積み増しがあるまで粘るつもりのようで、10年くらいの長期計画だというのです。

筆者は、容積率を調べてみたかと聞きました。すると、現マンションの実効容積率は160%、都市計画図の容積率は200%だから、将来の建て替えで40%分の余剰床が生まれると思うとXさんは、少し胸を張って言いました。

その程度の余剰床では、不動産業者の妙味はあまりないと思うよ。筆者はそう答えました。「それに、ここは200%の指定かもしれないが、道路幅が狭い関係で200%までは建てられない可能性が高い。周囲の建物の道路付けがどうなっているか見まないと分からないが、最悪は160%だね」と続けたら、Xさんはショックを受けたようでした。

さほど大きな土地ではないが、建物がない状態で買収できるならマンションメーカーにとってもメリットはあるでしょう。建物の解体費を計算しなければならないなら、かなり安く買わないと採算には乗らないでしょうね。そうも付け加えておきました。

「鍵は、マンション周辺の家や店舗がどのくらいの金額で建て替え(再開発)話に乗るのかと容積率がどのくらい伸ばせるかにありそうだねと、話はこれで終わりました。


先ごろ、都内の古い旧公団の分譲マンションを買いたいという単身女性から物件の評価を依頼されました。5階建ての5階でエレベーターがないタイプのマンションです。2DK。昔のファミリータイプです。

素晴らしい環境で住み慣れた地元の物件でもあるので、価格も安いし、買いたいというのですが、旧耐震基準の建物であるし、慎重な意見をつけてレポートをしましたが、その後、面談する機会があって計画を聞いたところ、20年くらい先に、建て替えになるかもしれないことに期待しているという本音を聞かせてくれました。

最近、このような築40年~50年の古いマンションを敢えて狙っていると思えるようなご相談事例が相次ぎました。といっても、上記の2件以外にはっきり断定できるのは1件あるだけなのですが、築40年超えの物件を検討している人からの相談件数はうなぎ上りです。

Xさんは別としても、うまく行けば、思いがけない利益を生み出す宝となりそうな話にすっかり感心させられてしまいました。

素人さんの発想ではあっても、ポイントを抑えておけば、時間はかかるものの、ワンルームマンションを定年後のために買うより、面白いかもしれない。賃貸が可能な物であれば大丈夫そうだ。しかし、こんなリスクはありそうだ。最悪はこうなるだろうが、その可能性は低い。うまく行けばこうなる・・・・などと筆者なりにケーススタディしてみたりもしました。

ぼろぼろのマンションを格安に買って賃貸し、マンションメーカー(デベロッパー)の買収提案に乗って売却益を得るか、もしくは等価交換の提案に乗って新築マンションを手に入れて住む、または、それを売却して利を得るといった長期不動産投資サラリーマン投資家の間で、密かなブームになるかもしれないなあ、そんなことを想像しました。

下手なワンルームマンションに投資するよりリスクは低く、長期の投資として妙味があるかもしれない。安い家賃で社宅住まいを続けられる人や、マイホーム以外にローンを組める所得のある人、独身者などに向くかもしれません。

新たな研究テーマができた思いです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

[黒ハート]「高いときに買ってしまったが売却時にいくら損する?」の答えを導く「将来価格の予測」サービス

将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

将来価格(リセールバリュー)を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、買い替え時までの収支決算予想は?――などの疑問があれば是非お試し下さい。

唯一無二のサービスのせいもあってか、おかげさまで大きな反響を頂いております。




★★★三井健太の「名作間取り選」はこち
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com


◆差し上げています:初めてのマンション見学ツール集◆
内容:見学用セルフチェックリスト/モデルルームでの質問リスト/中古マンション室内観察ポイント/共用部のチェックポイント/パンフレットや広告に出て来る不動産・マンション用語集など
 こちらからご請求ください http://www.syuppanservice.com/mikoukai-siryou.html

















共通テーマ:住宅

感動を覚えるマンション・部屋かどうかがカギだ!! [マンション購入アドバイス]


このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



「マンションを選ぶって難しいですね」こんな感想を頂くことがあります。何が重要なのか、何を優先して選べばいいのか、勉強して行くうちに訳が分からなくなる人も多いようです。

今日は、選ぶときのキーワードのひとつ「感動」についてお話ししましょう。


●新築マンションのモデルルームに感動する

新築マンションの場合では、家具やカーテン、照明器具などでコーディネートされたモデルルームを見学した買い手が、広々としたリビングルームや豪華で美しいキッチン設備、お洒落な洗面化粧台などにうっとりして酔ってしまう人が少なくありません。

プロの販売チームは、買い手をいかにその気にさせるかに知恵を絞ります。モデルルームの飾りつけ・演出もそのひとつです。

購入者は、モデルルームを見てチープな感じでしたとか、期待を裏切るものでしたなどと感想を述べる、見慣れた人、研究が進んだ人ばかりではありません。

売主は、予算が合わないからと諦めてしまう人もあるのは仕方ないとして、予算が合致する人には、できるだけ高確率で感動を覚えてもらい、「舞い上がっていただきましょう」とモデルルームと、その手前で見せる映像(シアタールーム)などの演出に知恵を絞っています。

この話は、売主が仕掛けた罠にはまらないようにという「警句」として述べたわけではありません。まして、より感動の度合いが大きかったマンションを選ぶべきということでもありません。

●想像外の感動的な眺望に声を上げる

中古マンションのWEBサイトを見た経験がある読者は、バルコニーからの眺望、寝室からの眺望などとして景観(眺望)写真が載っていることにお気付きだと思います。

新築マンションのHPでも「〇階相当から見た景観」と断りながら、東西南北のビューをアピールしたものが多数見られます。

景観(眺望)はマンションの価値を左右する重要な要素になっていることをマンション業者はよく知っているのでしょう。目の前が壁になっているようなもの以外は、必ず眺望写真を掲載します。

インターネットの写真では見る人に感動を与えるまでには至りませんが、実際に部屋を内見したとき、閉じていたカーテンを開けた瞬間に広がる窓外の景色を見て感嘆の声を上げることがあります。

15階、あるいは20階? 物件・場所によって異なるはずですが、10階以下でも素晴らしい景観に感動したマンションを、同伴した筆者自身もたくさん見て来ました。

●エントランスホールの広さと天井高に驚く

完成した新築マンションの内覧会で、大規模マンションのエントランス内外の豪華さに驚かされることがあります。予めパンフレットや大型パネルの完成予想図を見ている買い手でも、実物を見て感動している様子をそばで何度も拝見しました。エスカレーターで1階上っとところにラウンジがあるようなマンションなどは、その最たるものです。

中古マンションの内見者になると、予想していない光景に遭遇して思わず「わ~すごい」と声を上げてしまう人もあるようです。

大抵このようなマンションは、エレベーターもグレードが高いものであるし、内廊下方式になっていて、静寂であるとともに、床が絨毯張りで室内と同じエアコン付きなので、きっと「ホテルみたい」と言って感動するに違いありません。

●そこだけが別世界の趣がある街であることに「住みたい」と感じる

マンションの大規模再開発で誕生した街に赴くと、駅前の光景とは全く別世界が広がっていると感動することがあります。住み慣れた沿線であれば駅の周囲の景色は電車内から見知っているのでしょうが、地下鉄しかない街は駅を降りたことがなければ、まるで街の景色を想像できない街もあるはずです。

全く知らない街、馴染みのない街の物件に興味を覚えることは少ないはずですが、それでも住んだことのない街には想像外の景観の発見があるものです。

そんな街は、首都圏にいくつかあります。卑近な例で言えば、中央区の月島から5分ほど歩いたリバーシティ21と名付けられた一帯が浮かびます。

超高層マンションが立ち並ぶ街ですが、30年くらい前に始まった造船所跡地にできた別天地が広がっています。
駅前の喧騒やもんじゃ焼き店に代表される下町の雰囲気とは全く別の、そこだけが別世界です。美しい街並みと、隅田川ビューが初めて訪れる人を感動させます。

当然のごとく、築25年を超える中古マンションの資産価値は今も高く維持され、取引価格も周辺のマンションとは別格の高さになっています。

●感動は長く続かない

昔、ある設計士が「掃き溜めに鶴」の発想ですと発言してびっくりしたことがありました。街並みに溶け込むようにデザインをしましたという類の考え方を聞くことが多いからで、正反対の発想に戸惑ったということだったかもしれません。

横浜市の工業地帯の土地を買った某デベロッパーが、有名な設計家に設計を依頼したのですが、最初のプレゼンテーションで冗談交じりに語った言葉でした。この場所では、反対の発想が必要だなと妙に納得した自分がありました。

素晴らしいプランニングでした。外観デザイン、外構計画などが美しく、間取りも広くユニークなものでした。今も、行ってみると古ぼけた感じはあるものの、周囲には全く見られない素晴らしいマンションです。購入した人は、きっと感動したことでしょう。

しかし、分譲当時の販売成果は散々なものでした。最後の方は15%くらい値引きを強いられたと記憶しています。

そのマンションは、残念なことにバスを利用しなければならない場所に建っています。それがネックでした。また、周辺は工場がまだ残っていて環境・景観が折角のマンションの価値を大幅に引き下げてしまったのです。

感動し、夢見心地で家路につくことはできなかった、そんな人が多かったのでしょう。売主にとっては、プランニングだけでは交通便の悪さを克服するのは難しいという教訓になったプロジェクトでした。

ともあれ、感動も一瞬にして消える感動と、長く余韻として残る感動があるのでしょう。強烈に記憶される感動ということでしょうか。

言うまでもなく、何度見ても素晴らしいと感動できるものがいいはずです。


●「感動するのはどちら?」と自問してみる

新築にしろ、中古にしろ、選ぶときの決め手は「感動の有無」にあります。将来の売却が想定されるならば、次の買い手さんが感動してくれるかどうかという視点が大事ですが、今まさに買おうかどうかと迷っているあなたも、初めて見たときに「感動したかどうか」を思い出してみることが必須です。

縦列の同じ間取りの5階と8階で、どちらにするか悩んでいます。日当たりはどちらも悪くありません。そんなときは、価格差と予算の問題もあるでしょうが、原則は見晴らしの良い方、すなわち遠くまで見通せるほうがよいはずです。

南向きの5階と西向きの10階、価格も面積も同じという場合も同様です。

窓がワイドな横長リビングの東向き住戸と南向きだがスパンが狭く窓幅も狭い住戸、このような住戸の比較で悩んだら、この部屋に来た他人が感動するのはどちらだろうかと考えてみることをお勧します。

?間取りは気に入ったが、エントランスが狭く貧弱な感じ、外観も取り柄はない。ただ、価格は安い、②間取りは普通だが、駅前の目立つマンションでエントランスも立派、?間取りも普通で建物の外観デザインもスケール感もそこそこだが、裏通りなので静かで目の前が小公園、それでいて駅に3分と近い、その代わり価格は一番高い。

こうした比較をすると、「あちら立てればこちらが立たぬ」と悩み、結局は売れてしまったり、売れずに残ったままなので「やっぱり、何かがある」と勘繰ってしまったりと、マンション選びは容易でないとこぼす人も多いのが現実です。

マンション選びは様々な要素を絡み合わせて決めることが多いものです。簡単で絶対的な選び方はないだけに、「感動」は迷ったときの答えを導いてくれるキーワードになることがあります。頭の片隅に置いておかれるとよろしいでしょう。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


[黒ハート]判断に迷ったら唯一無二の「マンション評価サービス(無料)」で解決!
お申込みは上記URLからどうぞ(無料の条件にご注意ください)

[黒ハート]溢れる情報で混乱を来たしそうなとき、物件の価値を筆者の冷徹で公平・客観的な観点からの評価コメントをお読みいただいた結果、「頭の中が整理できた、先入観や固定観念、誤解などが氷解した、悩みがすっきりした、前に進めそうだ、これで無料とは驚き」等のお声をたくさん頂いています。

★差し上げております
未公開資料NO.79初めての方へ「三井健太流・マンション購入サクセスロード」こちらからご請求ください http://www.syuppanservice.com/mikoukai-siryou.html



★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com















共通テーマ:住宅

新ブログ「間取り名作選」を始めましたが・・・ [マンション設計]


このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


この記事はマンションデベロッパーの企画担当者並びに図面を引く設計士さんに届と願いつつ書き下ろしたものでもあります。

実務経験を持つ筆者は、したくてもできない制約の存在をよく知っています。法的制約は当然ですが、大きな壁はコストであることも。しかし、顧客ニーズを無視してよいわけはありません。

最近(2010~2015年)の間取りは、明らかに退歩してしまったように感じます。一部のデベロッパーに、コストの壁を越えて少しでも住みやすい快適なプランを提供しようという動きがあることは認めますが、ドラスティックなプラン、少なくとも昔から評判の高かった、今も変わらない優良な間取りプランは影を潜めているのが現実です。

マンションを購入する立場から見ると、立地条件が優先しますし、間取り選びは後順位になってしまう人が多いのであり、最後は妥協を強いられる要素になってしまうようです。買ってくれたとしても、決して満足して選択した間取りでないことに着目しなければなりません。

もちろん、作り手も「つまらん間取り」と自覚しているのかもしれませんが、実にありきたりの間取りばかりです。

筆者が別で運営しているブログ「三井健太の名作間取り選」を見て頂くと分かるはずですが、古いマンションの中に優良な間取りが多く見られます。

ときの移り変わりは、人の好みもライフスタイルも変わって行くことを示します。しかし、不易流行という言葉があるように、今も変わらないものがたくさん残っているはずで、マンションの間取りにおいても普遍的な要素は少なくないはずです。

どうして時計の針が逆回りしたかのような「つまらん間取り」ばかりが出て来るのか、理解に苦しむ物件を見かけるたびに残念な思いにかられます。

例えば、アルコーブを止めてしまった間取りを見ると、コストダウンのためだろうとしか推測できませんし、これだけでコストが一体いくら上がるのか、多額ではないはずだ、それでもそうしてしまうのは、きっと他もコストカットしているのだろうと疑わざるを得ないのです。

ゼネコンとのネゴシエーションに臨んだ経験から言えるのは、予算内にコストを抑える最後の策は設計変更になるのです。設備・仕様のランクをA級からB級に落すことや、採用そのものを止めてしまうことです。

その結果、遮音性能や断熱性の低い建物となり、ドアハンドルなどの金物のデザイン性が低くなったり、床暖房のない部屋になったりします。

ドアハンドルをA級からB級品にしたところで、1住戸にしたら僅か10,000円違いであっても、そうした設計変更を数多く実行すると全体では巨額となり、営業サイドから要望される販売価格に近付けます。

一方、アルコーブがない間取りや直貼り床などというのは、設計の初期段階から予算オーバーを見越してプランニングしたものである公算が高いのです。

敷地条件から羊羹切りになってしまうのは、ある程度しかたない部分であることも、理解はできます。昔から存在した課題だからです。

しかし、それでも課題を克服して優れた間取りプランを生み出すべく先人は努力をしたのです。あの精神はどこへ行ってしまったのでしょうか?

先に紹介させてもらった筆者のブログをご覧いただいた方から、いくつか感想を頂きました。「昔はこんなに素敵な間取りがあったのですねえ」――これが共通です。


アルコーブの取り方にもこだわろう――彫りの深い顔か平板な顔か。どんな表情の家にするかを考えてデザインしよう。

玄関灯のデザインもおろそかにしないで

角住戸は門扉付きのポーチを取りたいものです。

子育て世帯にベビーカーの収納を考えてあげよう・ゴルフをしような世代が対象ならバッグを仕舞うスペースを考えよう・女系家族は靴が多い――だから「シューズインクローゼットが必要になるのです

玄関の幅は廊下と同じ1000ミリ+下足入れの幅分、合計1400ミリでは魅力はない

玄関ホールと廊下の幅が同じ「寸胴型」はできるだけ避けたい。ホールは可能な限りワイドに

玄関からストレートにリビングに向かう廊下は、奥が丸見えになってしまうので、可能なら「クランクイン」にしたい。

玄関脇の寝室のひとつが主寝室という場合、廊下から可能な限り遠ざける配置としたい。プライバシー確保のためである。

WIC(ウオークインクローゼット)より幅広のI型クローゼットの方が良い場合もある。

布団収納を忘れてはいけない。

ダブルベッドは必ず両側を40cm以上空けて置くのが基本と考えて主寝室サイズを決めよう。

リビングダイニングも寝室も、それぞれ家具配置をしてみて不都合があれば、レイアウトは見直そう。

大梁やダクトスペースなどによる天井面も軽視しない――折り上げ式にするのもいいが、何より大事なことは狭い個室に垂れ下がった天井によって圧迫感のある部屋を創らないことである


――筆者はこんなふうに訴えたいのです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com

















共通テーマ:住宅

新築マンション価格 上げたり下げたり、言い得て妙な「時価販売」 [マンション市場]


このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


あるマンションで聞き込んだ話です。

売れ残っていた、あるマンションで「価格が下がってお買い得です」と営業マンが見学者に言いました。 「当社は時価販売ですので、同じ間取りでも販売時期が変われば価格が変動します」

そのマンションは、大規模のタワーで2年以上かけて販売中、まだ完売に至っていません。それにも関わらず、値上げしたことで有名です。

1期、2期と分けて売り出す「分割販売方式」では、売り出し前の住戸の価格は未定としています。

しかし、実際は決まっています。社内稟議で内定している価格と言えばお分かりいただけるでしょうか。プロジェクト全体の原価と販売経費、利益から、価格は少なくとも最低いくら以上と決めてあります。

しかし、情勢を見て値上げできるものなら高く売りたいということなのでしょう。うかつに予定価格を口走れば、値上げはしにくくなるので、未定と言うしかないのです。

同じ面積で同じ方位の同じ間取り、階がひとつ違うだけで5000万円と6000万円、10階上だと7000万円、こんな不条理がまかり通っています。

どう考えても、この価格差を合理的に説明することはできません。7000万円の住戸を検討する人は2期前に売り出された10階下の住戸が5000万円と安かったことを知らないのでしょうか? 

売り出した頃に販売事務所に来て価格表を取得していなければ分からないかもしれません。ところが、その道のブロガーが自分のブログで価格表を投稿していたりするので、知ってしまう人もいます。

そんなことを予期して、「時価販売になっておりますので」と言い訳したのでしょう。

別のマンションでは、営業マンから「いくらなら買っていただけますか」と問われた買い手さんがありました。その人は「オークション方式なのでしょうか?」と問い返したら「はい、そうなっております」と答えが返って来たそうです。

呆れた販売手法と言うべきか、市場のトレンドに便乗したたくましい商魂というべきか、こんなことが業界の常識として定着しなければいいのだがと願ってきましたが、どうやら良識ある業者も多いようで流行するまでには至らなかったようです。

つい最近、同じ業者が、別の物件で「2割ほど値下がりしました。お買い得ですよ」とセールスして来たという話を耳にしました。その物件は、初期で平均単価@300万円だったのですが、途中で@360万円くらいに値上げしました。その後も@400万円くらいに上げたようです。それを、20%下げて@360万円にしたのです。

将に、時価販売の典型的な事例です。

あるときは、「次期は2割ほど上げる予定と言って決断を迫り、最後は「値下げしたのでお得です」と言う。

どちらにも使える便利な言葉、それが時価販売です。同じ流儀のデベロッパーは実は他にもあります。

ところで、マンション販売は竣工時までに完売させるのが業界の常識でしたが、最近は売残っても構わない。値下げはしない。そんな業者が複数あるようです。

売れ残っても、かかる経費は高がしれている。値引きしないで売った方が利益は大きいからだそうです。

一方で、ある大手業者の役員は、「売れないということは価格が高過ぎたということだ。利益確保は企業として当然とはいえ、市場の支持を得られないような高い価格の商品を押しつけてはならない。売れ残るマンションを製品としたのは我が社の恥。それをいつまでもさらすな」と、値引きしてでも竣工までに完売するように現場を叱咤したそうです。


最近の傾向をかいつまんで言うと、販売を始めるとき、目論見の価格より低い価格にするケースが散見されるようになって来ました。

それに関連して、複数のご相談者から、こんな質問が寄せられました。

「工事中の物件で、例えば第1期と第2期で値段が下がる事もあるのでしょうか?〇〇マンションは、第1期で既に5百万程度値下げしています。申込状況次第では更なる値下げもあり得るのでしょうか。それとも通常は竣工するような時期までは値下げはしないものなのでしょうか?」

以下は、筆者の答えです。

「販売状況を見ながら価格調整は行われます。従って、進捗状況がスムーズでないときは、期を重ねるごとに下げて行くことはあり得ます。しかし、そうすると知った客は誰も急いで決断しなくなり、ますます販売が遅れます。従って、尋ねられれば『値下げはしません』と答えるほかないのです。もっとも、その回答をしてしまったら、値下げはできなくなるので、曖昧に言葉を濁すか、秘密裏に下げるという戦法を採るかもしれませんね」

「例えば、先行契約者からクレームがあっても、合理的な説明(言い訳)ができるような住戸のみ値下げして目玉商品に仕立て上げて集客を図り、しかる後、個別対応で定価表から内密に値下げして契約を行うのです」

「5百万円も下げたという情報ですが、これは初期段階(第1期)からつまずくことは許されないので、つまり、後で明らかな値下げをして販売促進を図るような事態を避けたいので、発売前の商談の中から売れ行きを予想しつつ、全体の売り上げ・利益計画を見直したということでしょう。とするなら、次期以降にそれと分かるような値下げはしないとも考えられます」

「しかし、売れ行きが悪ければ最終的には水面下での値引き販売に踏み切ることは必定です。そうういうことが予想できる場合は、できるだけ少ない手付金で契約しておくに限ります。例えば、手付金を100万円捨てても500万円引きの住戸を改めて買った方が得策だからです」

マンション業者の価格戦略は混沌として来ました。「買い」か「待ち」か、はたまた「見送る」か、慎重な決断が必要な時期です。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com


[黒ハート]舞い上がってしまいそう。そんなときの「マンション評価サービス」無料
気に入った。買いたい。欲しい。そんなときこそ立ち止まって見ましょう。
第三者の客観的な視点は、きっとお役に立つに違いありません。
お申込みは上記URLから(無料の範囲は限られます:ご注意ください)

◆差し上げています:初めてのマンション見学ツール集◆
内容:見学用セルフチェックリスト/モデルルームでの質問リスト/中古マンション室内観察ポイント/共用部のチェックポイント/パンフレットや広告に出て来る不動産・マンション用語集など
 こちらからご請求ください http://www.syuppanservice.com/mikoukai-siryou.html


家具・インテリア通販
















共通テーマ:住宅

隠れ持ち家族。家を買う [マンションの資産価値]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



将来は親所有の家に入るので、それまでは賃貸マンションでいいと、結婚して以来ずっと思って来ましたが、家賃が勿体ないなと感じてマンション探しを始めました。

このような買い手さんは少なくないと思うのですが、読者の皆様はいかがですか?

ご承知のように、少子化の影響で相続する家は長男長女が一人で相続するケースが増えています。東京近辺に親が住むケースでは、いずれは住む家があるので買わなくてもよいという賃貸マンション族があっても不思議ではありません。

筆者は、これを昔から「隠れ持家族」と呼んで来ました。筆者の子供も、その一人ですが、それでもマンションを買いました。筆者も妻も長生きしそうだからというわけでもないでしょうが、購入したのです。しばらくして転居したので、今そのマンションを賃貸に出しています。

マンション需要を予測する研究をしているとき、外せないのは人口・世帯数の増減と持ち家比率です。10年ほど前は「団塊2世」と言われる大きな塊の世代が30代前半にあって、マンション購入へ向かったと推定されました。

一方、単身世帯の増加によって1世帯当たりの家族数が減るとともに、人口の伸び以上に世帯数が伸びました。単身世帯の増加は単身の高齢者世帯もありますが、他方、晩婚化と非婚化によって親元を離れて暮らす若い世帯の増加も要因です。

単身世帯には「独身女性」も多く、かつ所得の高い階層も着実に増えて来たのです。

この結果、単身者がマンションを購入するという、かつては少数派であった需要層が高いシェアを持つに至りました。

話を戻しましょう。結婚した二人のどちらも一人っ子というケースはどのくらあるのでしょうか? もし、二人とも一人っ子で、親はどちらも東京圏に家があったら、若夫婦には相続で住むことのきる家は2軒あるということになります。

こんな夫婦は滅多にないのかもしれませんが、少なくとも片方の親は東京圏に住んでいる確率は低くないかもしれません。

しかし、一方では世界一の長寿命を誇る日本のこと、長生きする人は多く、特に女性は90歳まで生きるのが普通です。としたら、相続なんて随分先のことになるでしょう。

しかし、その親の世話をするときがやって来るかもしれません。そのとき、そのまま実家に同居する、実家を改修する、2世帯住宅に建て替える、新たな家を購入するといった選択肢が生まれます。

どちらにしても、お金はかかるはずです。そのお金は貯金を崩し、住宅ローンを借りたらすむと簡単に考えてしまう人もあるかもしれませんが、家賃を払い続けるより、購入によって資産を残すという道を探ってもいいはずです。

このように考えてマンション購入を検討しているのかどうかは確信がないのですが、少なくとも「賃貸はもったいない」と思っている人は多数あるようです。

しかし、賃貸は何も残らない、購入は資産が残せる。本当にそう言えるでしょうか?購入したマンションが住宅ローンを利用していた場合、完済の前に売り出したら購入額の半値になり、住宅ローンを清算するために手元預金を崩すことになったとしたら、資産形成にはならないのでは?

逆に、銀行との清算後に売却代金が何千万円も手残りしたら、つまり購入価格以上で売れたら資産形成になるのでは?

半分の頭金を入れて購入したらどうなるのか?半分に下がっても大丈夫なのでは?いいえ、やっぱり値下がりしたら意味がないのでは? 分岐点はどの辺にあるのだろうか?

このような疑問の「解」を求めながら購入マンションの物色を続けている人も多いのです。

本稿では、その解を割愛しますが、「物件の選択を誤らなければ購入に価値がある・資産形成は可能」とだけお伝えしておきましょう。

次に、万一購入したマンションが値下がりし、売却するとき手出しが必要になるとしたらどうすべきでしょうか?

親の家に入るときに建て替え費用や改修費用が必要になるので、預金は崩したくないとしたら、所有マンションを売りたくても売れないという状況になるのではないでしょうか?

しかし、建て替え費用・改修費用をローンにすれば解決するかもしれません。

いずれにせよ、しばらく賃貸しながら保有を続けるという選択肢も考えられます。賃貸料で毎月のローンをまかなえればいいですね。そうしておいて売却のタイミングを測り、適当な時期に処分すればいいわけです。

また、処分しないで持ち続けるという選択肢も考えられます。これはどんなものでしょうか?

いずれ、ローン返済は終了します。そうなれば返済に回っていた賃貸料はそっくり残ります。それが第二の年金のように安定収入となりそうです。ただし、長い間にはマンションの老朽化が進み、お荷物になる危険があります。としたら、そうなる前に処分することを考えた方がいいかもしれません。

ローンは残っていないのですから、極端なことを言えば二束三文で処分しても問題はありません。しかし、できたら良い値段で売りたいですね。
持ち続けるにしても、売り抜けるにしても「維持管理」がカギを握りそうです。

根本的なところでは、立地条件をはじめとして価値あるマンションを持つことが大切になって来るのです。言い換えれば、最初が肝心ということになりましょう。想定外の何かが起こり、自宅マンションを処分しなければならないとき、もしくは賃貸中のマンションを処分したいというとき、少しでも高く現金化できるマンションを選ぶようにしなければなりません。その知恵を手にしたいものです。



・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com


[黒ハート]舞い上がってしまいそう。そんなときの「マンション評価サービス」無料

気に入った。買いたい。欲しい。そんなときこそ立ち止まって見ましょう。
第三者の客観的な視点は、きっとお役に立つに違いありません。
お申込みは上記URLから(無料の範囲は限られます:ご注意ください)
[黒ハート]SUUMO購入者アンケート(so-net















共通テーマ:住宅

東京の人口流入とマンションの未来(楽観と悲観) [マンションの未来]


このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


2017年1月17日の日本経済新聞に「中央区55年ぶりに人口15万人突破」という記事がありました。新聞によれば、「臨海部を中心とするマンションの建設ラッシュや“職住近接”志向などを背景に、1998年以降、人口の増加傾向が続いている。15万人台は1962年以来55年ぶり。街の賑わいが戻った」とあります。

また、「1953年に17万2100人のピークとなったが・・地価高騰に伴い、その人口が減り、1997年には7万1800人まで落ち込んだ」と記事は続いています。

2月1日には、東京都の人口増加が2016年に74,177人だったこと、1都3県の合計では11.8万人の転入超過(転入から転出を引いたもの)とありました。これは社会増(減)という統計であって死亡と誕生の自然増減とは別のものです。

自然増の方も、2016年7月13日の東京都発表によれば、5年ぶりに自然増に転じたそうです。都内に転入して出産・子育てをする若い世代が増えているのが要因です。

こうした人口動態を見ていると、人口減少とはどこの世界の話だろうかと疑ってしまいそうです。「少子高齢化・人口減少」を毎日のように聞かされ続けているせいか、明日にでも日本という国は衰退の方向へ向かうかのような錯覚に陥ってしまいそうです。しかし、コト東京に限っては違うように思うのです。

東京都の人口予測も、2025年から人口は減少に転じるとされていますが、本当でしょうか?この予測を都が発表したのは2016年12月26日のことですが、それ以前の予測は2020年から減少するというものでした。つまり、5年先に修正したのです。

これもまた修正されるように思えるのは、筆者だけではないはずです。

●東京の人口増加の要因は?

冒頭で紹介した都心流入の要因はともかく、東京圏への人口流入の要因は「働く場所があるから」と言えます。一足早くやって来た地方都市の人口減、そして都市の衰退は国としての大きな問題であり、地方再生は焦眉の急となっています。

他府県から移住する人には、家も仕事も用意しますなどという自治体も登場し、移住した実例も紹介されています。内閣府特命担当大臣(地方創生担当)まで任命して、自治体と連携しながら様々な策が進められてはいますが、劇的な効果が出ているという話は聞こえて来ません。

対して、東京は人が増え、経済も活発です。デフレが解消されたわけではないものの、東京の求人倍率は高く、人手の確保に取り組む企業・職場が多いせいで賃金も上昇傾向にあるとされます。非正規労働者の中から正社員へ登用する企業も少しずつ増えています。パート、アルバイトの時給も上昇しています。来年度から配偶者控除を受ける妻の年収制限を上げるそうなので、これにより世帯年収は増えるかもしれません。

髙い賃金と安定した職場があれば人は集まるものです。かつては、円高対策のために国内の工場を閉めて現地生産に切り替える企業が増えた時期がありました。これによって内需は衰退しかけました。また、国際競争力を高めるために、人件費の安い中国へ進出した工場も急増しました。

しかし、その中国も最近は人件費が高騰し、日本国内の生産へ戻す企業が現われたりもしています。

現在の日本は、雪崩を打って国外に出ていくわけではありません。ときどき起きる急激な円高の動きなどにも強い耐性を身に着けた日本企業は多く、観光立国政策なども効果を表して来ました。つまり、内需経済も強みを持ち始めたのです。

観光資源は東京だけのものではありませんが、最も大きな観光地のひとつであることは確かです。小池百合子東京都知事も「世界に開かれた国際・観光都市東京の 実現」構想を打ち出しています。

一方で、シンガポールや香港などに負けない金融都市にしようと、国を挙げて規制緩和を図っています。この動きも、東京の発展を加速させるものと言えましょう。

こうした動きを見ると、目の前に迫る東京オリンピックだけでなく、世界中から注目を集める東京は、衰退する兆しなど微塵もないと言っても言い過ぎではないと思うのです。

●都心の再開発事業

ご承知のように、国は地域を限って(特区)、規制を緩和し、様々な実験に取り組んでいます。外国企業が投資しやすい環境づくり、受け皿作りを急いでいます。短期的には東京オリンピック対策としてのホテル建設や道路建設、道路補修工事、競技場建設などがあります。

さらに田町駅と品川駅の中間にできる「新田町駅」と周辺施設の建設、リニア新幹線関連工事など、数え上げればキリがないほど「東京改造」は進められています。

人手不足は外国人の就労ビザの緩和で何%かを補い、足りない分は地方からの移住と高齢者の起用、企業内保育園の拡充などで女性の活躍を促す。こうした施策で補うのでしょう。

また、外国人の日本企業就労者が増え、外国企業が増えれば外国人の人口も増えるでしょう。

ますます東京一極集中の傾向を強めるに違いありません。


●マンションの資産価値は需要が減れば下がるのが当然

人が増えれば家が必要になります。国全体では空家が問題と言われますが、東京圏では、むしろ逆かもしれません。極端な言い方を許して頂ければ、家余りは、東京では別の国の話なのです。

しかし、長期て見たらどうなのか? 社会増は続いても自然減が大きくなれば人口は減ります。
人口が減れば、家余りは東京でも現実の問題となって来るのです。

欲しい人がいない家は資産価値もなくなってしまいます。既に東京郊外(東京市部や千葉・埼玉。神奈川の郊外)では1000万円未満の中古マンションが急増しています。買い手がつかないのです。もはや「ただでも要らない」状況になっている一部エリアさえあると聞きます。


●人口減の最良の対策は「集まって暮らす」にある

行政、民間を問わず、各種サービスは人が集まって暮らすことで効率よく実施できるわけです。山の中の1軒だけのための宅配(買回り品・郵便・その他)や医療や教育は見捨てられる傾向にあります。

利益を求める商店なども採算が合わなくなって廃業してしまうでしょうし、医者の在宅診療(往診)にしても集落になっていない地域では大変です。

学校も統廃合が進み、遠距離通学を強いられます。

このような街は、魅力に欠けるので外から移住して来る人もいません。ますます人は減り、借り手もない家は朽ち果てるのを待つばかりとなります。

そこで、対策として「街はコンパクトに」という構想が生まれました。つまり、1カ所に固まって住みましょう、というわけです。この「コンパクトシティ構想」は全国数百都市で検討されていると言います。

鉄道が通っている街なら、駅の周辺に人口を誘導する政策が打ち出され、後ろ向きの街づくりが進むのです。

東京圏も何十年か先には、そんなことになるかもしれません。少なくとも中古マンションが1000万円未満で購入できるような郊外の街の未来は確実にその道を歩いているのかもしれないのです。

このようなことを考えて行くと、マンションを買うなら「衰退しない街(過疎化しない街)」、「可能な限り都心に近い街」、「駅に徒歩10分を越えない立地」、「ローカル駅よりはビッグな駅」など、長く住むつもりなら、こうした点を忘れないことが大事です。

まあ、しかし、「東京圏はまだまだ廃れない」と考えます。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com

[黒ハート]判断に迷ったら唯一無二の「マンション評価サービス(無料)」で解決!
お申込みは下記URLからどうぞ(無料の条件にご注意ください)

[黒ハート]溢れる情報で混乱を来たしそうなとき、物件の価値を筆者の冷徹で公平・客観的な観点からの評価コメントをお読みいただいた結果、「頭の中が整理できた、先入観や固定観念、誤解などが氷解した、悩みがすっきりした、前に進めそうだ、これで無料とは驚き」等のお声をたくさん頂いています。
sumaistadium.jpg

※※マンション購入を真剣に考えるブログでお馴染みの「のらえもん」さんが新サービスを開始しました。
豊洲・東雲・有明・晴海・勝どきの湾岸タワーマンションを中心に、グルメやイベントなどの周辺地域情報を取り上げた「湾岸総合情報ブログ」はのらえもんさんが運営しています。

そののらえもんさんが、消費者のための住宅購入応援サービス「住まいスタジアム」はじめました。これは「独立系FP+住宅アドバイザー」のサービスです。対面形式の相談です。三井健太も協力しています。詳細こちらから。
http://wangantower.com/?p=13199













共通テーマ:住宅

大型のマンション用地を独占する(?)長谷工 [マンション業界]


このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



新築マンションの供給戸数が大きく減っています。2016年の年間発売戸数は首都圏全体で3500戸台に留まりました。

バブル崩壊後の1992年以来24年ぶりの低水準となった模様です。

所得が伸び悩む中、人手不足に伴う建築費の上昇でマンション価格が高騰した結果、需要が冷え込み、業者が発売を絞る動きが広がったためと考えられます。前年割れは3年連続となっています。

10年前の2006年は74,463戸も新規供給がありましたが、その後は今回と同じで、価格高騰の影響から2007年:61,021戸、2008年:43,733戸と大きく減少しました。さらに、2008年秋のリーマンショックを契機に世界金融危機、世界同時不況が発生したため、2009年には、とうとう36,376戸と3年前の半分の水準へと激減してしまったのです。

2010年、2011年は4万4千戸台と回復傾向を見せました。2012年も45,602戸と同水準、そして、アベノミクスの効果もあって、2013年は久々の5万戸台(56,478戸)に増加しましたが、2014年は再び44,913戸と減少し、2015年=40,449戸、そして2016年=35,772戸と大幅に減る事態となったのです。

ここまでは、2017年1月25日の本ブログで紹介したものです。

発売減の中身は、売り出しても売れないので発売を先送りしているということでもあるのですが、建築工事は進んでいますから、いずれは販売を開始することになります。

一方、遅れている分の販売見通しが立たないうちは、新たな着工は思いとどまるはずです。何故なら在庫ばかり増やすことになるからです。 土地だけで置いておくという策を選ぶに違いありません。

としたら、この低迷状況はしばらく続くことになりそうです。

●用地がない
先述のように、発売戸数が減少した原因は価格の急騰によって需要が後退し、売れ行きが悪化したからです。価格高騰の主因は建築費の高騰でした。

しかし、もっと深く分析すると別の側面が浮かんで来ます。ここでは、簡単に二つの理由として解説することにします。

 理由の第一は、用地の高騰です。適地が減って、業者間競争が激しくなり、買収価格が吊り上げられ、マンション価格高騰の一因になっているのです。

思い起こすと、良い土地が中々ないと嘆きながらも用地を確保し、マンション供給を続けて来た業者に強い順風が吹いた時期がありました。

バブル崩壊後の地価下落過程で、法人・団体は一斉に土地を放出し出したのです。

それまでは一度取得したら手放さないで抱え込むことが「含み経営」という日本企業の経営の根幹をなすものでしたが、右肩上がりの土地神話が崩壊し、並行して会計基準が国際化されたとなどによって、方針転換する企業が続出しました。

社宅、グラウンド、工場、倉庫、資材置き場、廃校や移転で空いた学校など、垂涎の土地が次々とマンション業者の手に渡りました。その結果、バブル期には殆んど途絶えていた(※)と言って過言でない新築マンションが息を吹き返したように急速に開発され、市場に送り出されたのです。
(※1991年の首都圏の新規発売戸数は2016年の戸数を下回る26,248戸だった)
2000年(95,635戸)からリーマンショック前年の2007年までの年間供給戸数は、平均80,000戸を超えることとなりました。首都圏の年間需要は50,000戸くらいと言われていましたが、バブル期の供給不足がウエイティング需要を蓄積させていたことによって爆発的な売れ行きをもたらしたのです。

ところが、その後は地価の高騰もあってマンション用地は極端に減少しました。企業のリストラ(土地の置き換え・単純放出)が一巡してしまったのです。特に大規模敷地は湾岸エリアに限られてしまったかのようです。

理由の二番目は、中小デベロッパーの減少です。つまり、作り手がいなくなったのです。2008年秋に起きた「リーマンショック」は世界金融危機と世界同時不況を招きました。
日本も例外ではなく、百年に一度の不景気が来るとの危機感が広がり、とりわけ金融機関はバブル崩壊の過程で巨額の不良債権を抱えてしまった経験から、守りの姿勢を強めました。その影響を最も強く受けたのが、負債比率の高い中小マンション業者とゼネコンでした。

マンション供給戸数で一度は大手「大京」を抜いて全国一位になったこともある穴吹工務店を筆頭に、個性派のマンション業者が株式上場企業も含めて銀行から資金を止められ、多数倒産してしまいました。

大手は大規模マンションを、中小は大手が手を出さないエリアと中規模以下のマンションをと住み分けしていた業界でしたが、その構図が崩れ、中小業者の分がごっそりと減ったのです。
(穴吹工務店は、現在、株式会社大京の傘下で再建中)

発売状況を見ていると、中小デベロッパーの中に台頭して来たと感じる企業も何社か見られますが、全体的には力不足です。かつて、首都圏だけでマンションデベロッパーは500社も存在しましたが、その大半は中小企業だったのです。倒産、清算、廃業、本業回帰(休業)の形で姿を消したというわけです。

全盛期に戻ることはないにしても、中小デベロッパーが多数再参入し、用地確保に力を注ぐことでマンション供給量を増やす先鋒になるに違いないと思うのです。

●用地難を読み取った長谷工コーポレーションの暗躍

少ない用地を先回りして買い取っている企業がああります。その名は、マンション施工日本一を謳う長谷工コーポレーションです。

これは同社の昔からのビジネスモデルなのですが、デベロッパーが買いに来る前に、めぼしい土地(主に敷地の大きな倉庫・工場跡地)を買っておき、その後にプラン付き・採算計画付きでデベロッパーに持ち込むのです。無論、建築工事の特命発注が条件です。

長谷工コーポレーションは、用地難が来ると読んだのでしょう。以前にも増して用地の先行取得に走ったようです。

その結果、大規模マンションの多くは、右を向いても左を向いても長谷工コーポレーション施工なのです。首都圏のマンション工事の20数%は長谷工コーポレーションが占めると自ら公表した同社ですが、最近は30%を超えているのではないかと見られます。

一体、マンションデベロッパーは何をしているのでしょうか? 長谷工案件は、大半が倉庫や工場跡地なのです。その種の土地が売りに出るという情報を何故キャッチできないのでしょうか、その気になれば先んじることは大手なら可能なはずです。

業界の外へ出た筆者でも3年前には、長谷工だらけになることを予測することができました。その予想を、このブログでも開陳したのですが、予想以上の実態となっています。

長谷工コーポレーションとのコラボが悪いというわけではありませんが、規格型マンションが得意技の同社とでは、個性的で魅力に溢れる商品は期待できないのです。

はっきり言えば、つまらんマンションが多いのです。これが住友ブランドなのか、野村のプラウドがこれかなどと落胆してしまうばかりです。

デベロッパー各位の自助努力に期待したい、そして安く優良なマンション開発を鶴首して待ちたい。筆者は今、そんな気分です。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com

[黒ハート]完成内覧会の立会サービスを「格安」で。ただいま予約受付中!!
詳細はホームページのトップにある「メニュー」内の「内覧会立会いサービス」をクリックするとご覧になれます。こちら・・・http://www.syuppanservice.com

[黒ハート]舞い上がってしまいそう。そんなときの「マンション評価サービス」無料
気に入った。買いたい。欲しい。そんなときこそ立ち止まって見ましょう。
第三者の客観的な視点は、きっとお役に立つに違いありません。
お申込みは上記URLから(無料の範囲は限られます:ご注意ください)



※※マンション購入を真剣に考えるブログでお馴染みの「のらえもん」さんが新サービスを開始しました。
豊洲・東雲・有明・晴海・勝どきの湾岸タワーマンションを中心に、グルメやイベントなどの周辺地域情報を取り上げた「湾岸総合情報ブログ」はのらえもんさんが運営しています。

そののらえもんさんが、消費者のための住宅購入応援サービス「住まいスタジアム」はじめました。これは「独立系FP+住宅アドバイザー」のサービスです。対面形式の相談です。三井健太も協力しています。詳細こちらから。
http://wangantower.com/?p=13199














共通テーマ:住宅

「賃貸と購入」それぞれの満足度 [マンション購入アドバイス]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



マンション購入を検討中の人の中にも、立ち止まって「一生賃貸という選択ってどうなのか?」と考える人があるようです。そんな人へ、過去にも本ブログでお伝えして来たのですが、最近、興味深いデータを見つけたので、改めてお答えしたいと思います。

住宅情報誌SUUMOが2016年に調査したものですが、先ずはそれをご覧ください。

1)賃貸マンション住まいの人と分譲マンション住まいの人に「満足度」を聞きました。
<満足度> <賃貸住まいの人> <分譲マンション住まいの人>
  1位    立地(54点)      立地(37点)
  2位    気楽さ(32点)   資産性(30点)
  3位    住居費(31点)   住居費(28点)
  4位  ランニングコスト(18点) 広さ(18点)
  5位   広さ(14点)    老後の安心(15点)
     
この結果から次のようなことが言えそうです。

※賃貸住宅に住んでいる人は、好きな場所に気楽に住むという、「自由度」を楽しんでいるかのようです。
※分譲マンション住まいの人は、立地の満足度は賃貸住まいの人より低い代わりに「資産保有の安心感」という点で満足度が高いと分析できそうです。

※「場当たり的(賃貸)」と「計画的(分譲)」の差だとする向きもあるようです。

2)後悔している点は何か?を聞きました

1位 防音性(分譲賃貸は含まず) 不満なし
2位 老後の不安         広さ
3位 不満なし           住居費
4位 資産にならない    眺望(もっと上階にすればよかった)
5位 手を加えられない     ランニングコスト

※賃貸住宅は安普請が多いので、隣や上下階の音に悩まされる人が多いと答えた人が圧倒的。

※分譲マンションは、もっと広い家にすればよかったと後悔している人が多い。しかし、住宅ローンと管理費や修繕積立金などを含めたランニングコストが高いことも上位に挙がっており、広さを妥協して購入した可能性もありそうです。
それでも、購入の満足度は高く「不満なし」がトップになっています。


●賃貸派の考えをまとめると

*買ってしまうと身動きが取れなくなる気がする
*家のせいで自分の人生が縛られるのは嫌だ
ライフステージの変わり目に何度でも引っ越しできる
(学校や地域が子供に合わない)(近所との折り合いが悪くなった)など
*地震が起きて建物に損傷や不具合が発生しても、経済的な負担を負わなくていい
*転勤になったっても、元の住まいについて忖度する必要がない
*「大黒柱が死亡したら?」の質問には「・・・」でした

●購入派の考えをまとめると

*妻子に家を残せる
*老後の家賃が不要(管理費等のみで住み続けることができる)
*自分の資産として残るので老後生活の資金になる
(リバースモーゲージ)(賃貸収入を得られる)
(ローンには返済猶予制度がある)
*地震が起きたときの建物の損傷は気がかりだが、修繕積立金で賄えるのではないか
家具・調度品の類が損壊については賃貸でも同じ)
*転勤になったら賃貸するか売ればいい
大黒柱が死亡しても、ローン弁済はゼロの住宅が遺族に残るので安心だ


●賃貸居住者へ「今後は購入を検討しますか?」

この質問にYESと答えた人は67%もあったそうです。
やはり、買った方がいいらしいと思っている人は多いのですね。

残りの33%の人たちは今後も賃貸居住を続けるのでしょうか?宗旨替えはないのでしょうか?

この調査では、賃貸派を自任する人を集めて聞いたわけでなく、単に現在賃貸住宅に住んでいるというだけなので、今は購入なんて考えられない人なのかもしれませんし、親の家にいずれは戻るので購入は考える必要がない人(隠れ持家族)もあるのかもしれません。

一生賃貸で良いという考えの人は、10%もないのかもしれません。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com

[黒ハート]完成内覧会の立会サービスを「格安」で。ただいま予約受付中!!
詳細はホームページのトップにある「メニュー」内の「内覧会立会いサービス」をクリックするとご覧になれます。こちら・・・http://www.syuppanservice.com

◆差し上げています:初めてのマンション見学ツール集◆
内容:見学用セルフチェックリスト/モデルルームでの質問リスト/中古マンション室内観察ポイント/共用部のチェックポイント/パンフレットや広告に出て来る不動産・マンション用語集など
 こちらからご請求ください http://www.syuppanservice.com/mikoukai-siryou.html












のらえもんさんからのお知らせhttp://wangantower.com/?p=13199
(三井健太も協力しています)

sumaistadium.jpg

ご予約はこちらからhttps://sumai-stadium.com/



共通テーマ:住宅

糸魚川大火とマンション。そして木造住宅密集地。 [マンション市場]


このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



NHKスペシャルという好番組があります。そのシリーズで、つい2週間前(2017年1月22日)に「地震火災」の恐怖についての番組を見ました。タイトルは「メガクライシス~地震火災~」でした。

新潟の糸魚川市で起きた、1か月前の大火災は日本中に衝撃を与えました。1軒の中華料理店から発生した火事が、あのような被害をもたらしたことで、我が町は大丈夫かと各地で不安にかられる人も多数あったことでしょう。

NHKスペシャルでは、地震が火事を発生させれば、火元は1軒ではなく、同時多発的に街を襲い、広域避難所へたどり着けない事態もあり得るというシミュレーション映像を放送しました。恐ろしい光景でした。火事によって何千人もの命を奪うリスクを伝えたからです。

番組では、1995年の阪神淡路大震災の火事の実写も放送しました。神戸市の長田区で起きた大火でした。地震による死者の数は5000人以上でしたが、このうち火事によるものは400人以上と言われた惨事でした。あれと同じことが、東京都内でも起こり得ると世田谷区の住宅街でのシミュレート映像を研究者が作製したのですが、それをNHKは番組で流したのです。

世田谷区をよく知る筆者は、広域避難所に向かう道の両側の家が火事になれば、熱風が吹き付け、通り抜けることができなくなる光景を想像することができます。引き返して違うルートを探して右往左往し、最後は行き場を失って焼け死ぬかもしれないと語る番組のナレーションを聞いて、ぞっとする思いを抱きました。

東京には木造密集地として、しばしば足立区や葛飾区などの下町が話題になって来ましたが、世田谷区もそのひとつなのだと認識したのです。もしかすると、杉並区や練馬区、大田区などの住民も「我が街は大丈夫か」との思いを抱いたに違いありません。

木造住宅密集地で火事が起きたとき、道路が狭いために消防車が入れないという心配は昔から語られていましたが、街をまるごと作り替えるのは至難の業なので、全く手つかずの状態が続いているのが実態です。

そんな中、品川区の「大井町駅4分」で住友不動産が進めている「(仮称)大井町再開発タワープロジェクト(全629戸)」は、注目すべき再開発案件です。

工場や倉庫、研究所などの大型の敷地が連続していた武蔵小杉エリアなどと異なり、小規模な住宅が立ち並ぶエリアの再開発は、着工までに途轍もなく長い時間がかかるものです。住民の合意形成という非常に難しい課題が立ちはだかるからです。

それが、前に進んだというのは、今後、都区内各地のの再開発を誘発するプロジェクトになるのだろうと期待させるニュースだったかもしれません。

たまたま大井町に行く仕事があった筆者は、開発現場に足を伸ばしましたが、既に解体工事が終わっていたので元の姿は想像するしかなかったのですが、駅に近くて雑多な街の一角の裏に街の風景を一変させるタワーマンションと、おそらくは足元に広く残される公開空地を思うとき、「安全・安心の街」の誕生を他人事のように思えない、どこか心地よさのようなものを感じたのです。

また、これも住友不動産が関わる形ですが、品川区の「西品川1丁目」が再開発され、2018年に高層マンションに生まれ変わるのだそうです。報道によれば、2013年に火事があったそうで、消防車が現場に近寄れず、放水ホースも届かなかったとあります。このときの教訓が住友不動産の再開発計画に住民(西品川1丁目市街地再開発組合)がもろ手を挙げて賛同するきっかけになったということでした。

そう言えば、武蔵小山(これも品川区)でも再開発が進んでいたはずです。東京都のホームページによれば、「本事業は、東急目黒線武蔵小山駅に近接した住商混在の密集市街地において、街区再編と大規模な共同化により、土地の高度利用を行うことで、賑わいと都市居住が複合した安全・安心な魅力ある市街地を整備し、品川区の西の玄関口・荏原地区の中心核にふさわしい地域拠点の形成を図るものである」とあります。

面積は、約0.7ha、総事業費約321億円、整備内容は延べ面積 約53,900平方メートル、主要な用途は住宅、商業、公益施設、駐車場等、 住宅戸数 約500戸とあります。建築工事着工予定、平成29年 3月とあります。

このような動きが他の地域にも飛び火し、不燃化事業として増えれば、街の安全と景観的な魅力も増すことでしょう。デベロッパーから見れば、住民運動が盛り上がることで合意形成が促進されれば、用地難の克服ともなります。


ところで、この数年、マンション価格は急激に上がりました。高騰原因は、建築費の上昇と用地取得費の上昇にあります。

建築費の上昇要因は、ご存知の通り「東日本大震災の復旧・復興工事」と「アベノミクスによる公共工事の増加」、「東京五輪を睨んだホテル建設やオフィス建設(都心再開発)」による建設ラッシュが人手不足を生んだためとされています。

用地費の高騰は、土地の供給がひと頃より大幅に減ってしまったことによります。

1990年代から2000年代初頭のポストバブル期、企業は抱え続けて来た土地を大量に放出しました。社宅、グランド、倉庫、資材置場、工場などが続々と売り出され、これをマンションデベロッパーはこぞって買収したのです。

しかし、その流れも一巡してしまったため、マンション業者にとって適地とされる「都心・準都心の駅近・大型」は、公示地価の2倍などという、とんでもない価格でなければ落札できない事態となったのです。

500戸とか1000戸などというメガマンションは、元は倉庫か工場だったものが多いはずですが、それらは都心に近いエリアでは湾岸だけです。中央区月島や勝どき、江東区豊洲、港区芝浦、港区海岸といったエリアでは、一時、供給過剰を心配するほど建設ラッシュとなりました。

今後も、東京五輪の選手村に5600戸が建設され、閉幕後は民間に払い下げられて一部賃貸、一部分譲となりますが、これもご存知のように中央区晴海、つまり湾岸エリアです。

そう言えば、有明の土地を大和ハウス工業が最低入札価格の2倍の値で落札し取得したというニュースが2年ほど前に流れたことを思い出しましたが、あの土地はマンション用地ではなく物流基地の建設用地でした。ネット通販市場が拡大したため、このような土地需要も増えていたのですね。

マンション建設は、敷地が広いほど時間はかかるものの、やりやすい側面があります。また、1件の敷地で大きな売上を作ることができるので効率的です。広い敷地は、嫁一人に婿10人の状態にあります。

一方、日本橋エリアでは、現時点で10か所以上のマンション建設ラッシュとなっています。老朽化した小型商業ビルの売却が進み、そこにマンション業者が多数集まった格好になっているのです。

元々が立錐の余地なくビルが建っている日本橋エリアで、土地を売却する人(会社)がなぜ急増したのでしょうか? 考えてみると2015年に改訂された相続税の強化策に辿り着くのですが、その分析の正否はともかく、10か所以上のマンションは、どれも超小型です。150戸ほどの「ザ・パークハウス日本橋大伝馬町」を除くと、50戸前後ばかり、20戸台も見られます。

小規模マンションは、開発に時間がかからない利点がある反面、付加価値の高い物件を創りにくい欠点があります。それでも、大手(三井・三菱・野村・東急など)、中小デベロッパーが大挙して開発・販売している現状を見ると、いかに用地取得に苦労しているかを窺い知ることができるのです。


こうした情報を集約すると、マンション用地を取得するのは益々困難になっていることが確実であり、やむを得ず郊外の不便な立地にも手を出さざるを得なくなってきたようです。

しかし、新築マンションの品数が少ないからと言って、何でも売れるわけではなく、バス便マンション、工場地帯に近いマンション、都心から遠く離れたマンションなどは苦戦を強いられることを覚悟しなければならないのです。そのことをデベロッパー各社はよく知っており、用地取得に当たっては慎重にならざるを得ません。

結局、今後は好立地の建て替え事業を狙う、すなわち冒頭の木造住宅密集地の再開発や、旧公団分譲のマンションの建て替えなどに活路を見い出すしか、デベロッパーの生きる道はないのかもしれません。

勿論、今後も相続絡みの売土地は出てくるでしょう。工場の移転もあるはずです。企業保有の古い社宅や都心の公務員住宅の売却などもあるでしょう。また、築50年を超える老朽化した、とりわけ耐震性の劣る分譲マンションの建て替えも少しずつ現れる可能性もあるでしょう。

しかし、大量供給の可能な時代はもう来ないかもしれません。ただ、長い目で見れば、人口も減って来るので、新たな建設はさほど必要がないとも考えられるのです。

ともあれ、新築マンションの供給が増えなければ、今後の住み替え、買い替え対象は中古マンションが主流になるかもしれません。



★差し上げております
未公開資料NO.79初めての方へ「三井健太流・マンション購入サクセスロード」こちらからご請求ください http://www.syuppanservice.com/mikoukai-siryou.html



・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこち
https://sumitaimansion.blogspot.com

[黒ハート]完成内覧会の立会サービスを「格安」で。ただいま予約受付中!!
詳細はホームページのトップにある「メニュー」内の「内覧会立会いサービス」をクリックするとご覧になれます。こちら・・・http://www.syuppanservice.com

















共通テーマ:住宅
前の10件 | -