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都心マンション・駅近マンションは2LDKがトレンド [マンション市場]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


筆者が無料提供する「物件評価サービス」をご利用した頂いている方の物件を通覧すると、、都心も郊外も満遍なくあるのですが、、間取りタイプだけに焦点を当ててみると、3LDKから2LDKに着実にシフトしていることに気付きます。

ご存知かもしれませんが、首都圏の新築マンションのニーズは「70㎡以上の3LDK」が中心です。子供が1人か2人の標準家庭が望む広さ・間取りの典型パターンです。

結婚したばかりのカップルでも、子供ができたときを見据えて3LDKを望む買い手が多いので、供給側も3LDKを中心に企画をします。

ところが、最近は都心マンションの価格高騰という背景もあって、同時に郊外・準郊外の物件が少ないため、都心の2LDKへのニーズが相対的に増えていると感じます。

相対的と断ったのは、絶対戸数は全体の供給が少ないので2LDKの販売戸数が大きく伸びているわけではないからです。

●広さより便利さ

とまれ、夫婦共同の寝室+居間でいいわけで、もう1室は子供ができたときのため。だから2LDKでいいのだと、何人かのご相談者の言葉から最近のトレンドを感じています。

補足すると、狭くても都心に近い方が通勤に便利だし浮いた時間を他に活用できると考える人が増えたのでしょう。

また、子育てなら都心でもできる。環境の良い場所も少なくないと考える人も目立ちます。23区には人口誘導を図るための各種施策を打ち出して来た区が多いことも背景にあるのではないかと思います。

結婚してもしばらくは子供を作る予定がないとか、子供ができても仕事は続けていきたいという女性が増えて来たこと、結婚しない人の増加、晩婚化なども影響しているのでしょう。

和室付き3LDKが定番だった時代は、和室は予備室・客間でした。最近、そのタイプの間取りが大きく減っているのですが、「客間は要らない」と考える買い手も増えたようです。都区部ならホテルも近くにあるし、大型マンションであれば、ゲストルームがあるので、それを活用すればいいという割り切った考え方も特別なことではなくなったようです。

●共働き世帯が望むマンション

共働き世帯がどのようなマンションを望んでいるかを、リクルート社が調査(2016年)しています。データの一部を引用させてもらいます。

<通勤について>
Q 勤務先への距離、選ぶならどっち?

A 妻の勤務先に近い方が良い:80.0%(家事・育児に対応するのは妻なので通勤時間は短い方がよい)/夫の勤務先が近い;20.0%

Q 通勤時間と購入価格、重視したいのはどっち?

A 通勤1時間未満で今の家賃より高めのマンション:62.5%(時間を買うつもりで高い方を選ぶ。売るときも便利な場所の物件売れやすそう)/今の家賃並みで買えるマンション:37.5%(お金はなるべく将来のために貯めていきたいから)

<生活利便性について>
Q 買い物環境、選ぶならどっち?

A 仕事帰りに立ち寄れる駅前の商店街:69.0%(新鮮な食材を買うため、まとめ買いはしない・残業で遅くなったり、疲れて帰宅したりというときなど、急きょお惣菜を買って帰ることも多いから)/少し遠いが週末のまとめ買い便利なショッピングモール:31.0%(平日は子供と一緒に買い物はいきづらいので、週末に家族みんなで行けるところがいい)


Q 最寄り駅までの距離、選ぶばらどっち?

A とにかく駅近:48.0%(便利さが第一。子供の塾も駅に近い方が良き帰りが安心)/環境重視で10分程度離れた静かな環境:52.0%(駅に近い方がよいが、子供のためには交通量は多過ぎない方がいい。学校が近く静かな環境で育てたいから)


これらの回答結果から、共働き世帯が利便性の高いマンションを望んでいることが分かります。
利便性が高いマンションの価格は当然高いわけですから、予算に限りがある以上、面積は妥協するしかありません。

そこを割り切る人が増えたと考えられます。言い換えると、「郊外の3LDKより都心の2LDK」という傾向が強くなっているのです。

予算で無理をしたくない人は、2LDKでいいと割り切れば便利な立地条件の物件を選択できる可能性が高いのです。可能なら3LDKがいいでしょうが、利便性を優先するニーズが多いという傾向は今後も当分は変わらないでしょうから、迷わず2LDKを選択したらよいのです。

売却するときも、利便性が高いマンションなら、買い手が付かず困るようなことは、ないでしょう。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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大規模修繕でマンションは何年若返るの? [マンションの資産価値]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



マンションは何年住めますかというお尋ねをよく頂きます。
コンクリートの箱は、100年持つとか60年が限度だとか、あるいは税法上の耐久年数を持ち出して来て47年だなどという的外れな答えもネット上には飛び交っています。

一体どれが正しいのでしょうか? 実はズバリ何年と答えることはできません。コンクリートの質、かぶり厚の差、修繕の仕方、地震被害の頻度などで差ができるのです。

最初から概ね100年は持つマンションなどが建てられている昨今ですが、これとて何もしないで放置しても100年持つということではないのです。

木造住宅に比べれば長持ちするマンションではありますが、いつかは建て替えなければならない時が来るのは間違いありません。しかし、建て替え費用をどうするのかを筆頭に、問題はたくさんあって建て替えが決まるまでには長い時間がかかってしまうものです。殆んど不可能に近いケースさえもあります。

そこで、少しでも長生きさせようという動きが起こります。小修繕と大規模修繕を適切に行うことで延命を図ろうという動きです。

マンションはコンクリートの「構造体(躯体)」と給排水管、電気・ガスなどの「設備」で構成されています。躯体の寿命は比較的長いですが、設備ははるかに短いのです。

設備の寿命は15年から、長いもので30年程度とされます。給排水管を人間の血管や内臓に例えると、コレステロールなど不要なものがこびりついてしまったり、がん細胞が道を塞いだりするので、除去手術移植(交換)することが必要になってしまうのです。

水が出ない、出ても赤水である、排水が不調である、エレベーターがよく故障する、ガス漏れが起きる、駐車場の機械が稼働しなくなるなどといった状態は未然に防がなければ危険極まりない家ということになります。

話を戻して、躯体も雨漏りが起こらないように屋上の防水工事は定期的に行いますし、外壁の塗装、タイル貼りであっても剥離があれば補修をしなければなりません。放置すれば雨水が浸透して鉄筋を錆びさせ、コンクリートがボロボロになってしまうのです。

非常階段が鉄骨であれば、錆びを取って塗装し直すことが必要です。共用廊下が外廊下式なら、バルコニーとともに床の定期的な防水工事を必要とします。

こうした工事を適切に行うことで寿命が延び、長く快適に住んで行けるわけですが、完璧に実施したとしたら、寿命は永久に伸びて行くのでしょうか?

寿命30年か40年と言われるエレベーター設備一式を30年目にそっくり新品と交換したら、寿命は30年延びるでしょう。排水管が40年で排水不良を理由に交換したら、40年の延命ということになりますね。同様に、ありとあらゆる設備を新品と交換し続ければ、いつも新築と同じ状態となる理屈です。

大規模修繕は共用部分が対象ですが、築30年も経つと専有部分の漏水なども出て来ますから、
専有部分の配管(横引き管)も交換しなければ完璧とは言えません。

リフォーム工事のついでに専有部分の配管を個人負担でリニューアルすることは可能です。
しかし、躯体は交換ができません。表面は化粧をすれば新品と同じに見えることでしょう。しかし、築40年経たマンションが化粧直しだけで新築と変わりませんと言えるほど完璧に若返ることは不可能なはずです。

手入れを怠らずにして来たと自信を持っているマンションであっても、完璧はあり得ないことです。どこかに見落としがあって、小さな傷が致命的な傷に発展しないとも限りません。コンクリートの壁の中までは見えないのです。地震に何度も見舞われれば、隠れたどこかに小さな傷を負っているかもしれません。

原因箇所が特定できない漏水や異音などに悩まされるマンションなども出て来ます。

いずれにせよ、費用の問題もあって、こことここは大手術をするが、他は応急措置だけ、表面処理だけといった方法を取るのが現実です。

結局、いつかは手の施しようのない状態に陥ります。場当たり的な修繕、応急措置的な修繕を頻繁に繰り返すようになるのです。化粧しても、もはや年齢を隠しようのない状態に至ります。費用も続かなくなるケースも増えて来ることでしょう。

今日のテーマは「大規模修繕したら何歳くらい若返るか」でした。最初の大規模修繕工事は12~15年目に行います。対象は、防水工事や外壁塗装、給排水・電気設備工事となっています。

これらが適切に行われれば、築12~15年のマンションは新築同様になるでしょうか?答えはノーであると見当が付くことと思います。

長く使っていると、機能は衰えなくても美観的な衰えの目立つ部分もあるわけです。つまり新品と交換しなくて支障はないとされる部分は残っているはずです。それらが、一目で12~15年を経過したマンションだと感じさせます。中古マンションの見学に行くと、それが良く分かります。ある部分は年齢を感じさせないが、別の部分を見ると年相応に見えるのです。

予算に余裕があれば、ここも化粧しようとか、交換しようということになるかもしれませんが、大抵は「まだいい」と見送られます。その結果、完全リニューアルにはならないのです。40年ほど経た古いマンションを訪ねたとき、各住戸の玄関ドアが新品と交換されていることに出会ったことがありますが、集合郵便受けは15年前に交換したのだとかで、一部ですが壊れかかっていました。

築15年のマンションが大規模修繕を終えたばかりというとき、その内容によっては全体としては10歳くらい若返るということはあるかもしれません。しかし、残念ながら裏付けるデータはないのです。

新築と大差がない価格で取引された築15年マンションがあったとしても、髙い価格の売買が成立したのは、大規模修繕をしたかしなかったかの差であるとは言えないのです。多くは、立地条件や建物が元から持っていたグレード感のようなものによって価格が決まってしまうからです。

購入者は、築何年かという数値で品質の高さを量ります。その一方で、見た目の美しさ(新しさ)も加えます。さらには、類似物件との差によって価格の妥当性を量ろうともします。
新しい5000万円のマンション、こちらは築年数で20年も古いのに4000万円、1000万円しか変わらないなどと不満顔を見せたりします。

価格を決めるのは、駅からの距離や環境、建物全体のグレード感や存在感、管理状態、室内の設備と綺麗度、眺望、日当たり、天井高など多数の要素が絡み合っての結果なので、大規模修繕前の取引事例と、同マンションの修繕後の取引事例を比較するという方法でしか「大規模修繕効果」を明快に説明することはできません。

残念ながら、そのデータを入手することは叶いませんでした。たまたま遭遇した事例は僅かに一例だけあるのですが、ビフォー・アフターの間が1年近く、その間に市場変化もあったようで、確証を持てるデータとなり得ません。 

また、近所の築14年マンションが大規模修繕を最近完了しましたが、工事中をずっと観察していたので、どこをどう修繕したかは知っているものの、完工した姿は見違えるように変わったふうには見えないのです。これでは、中古取引の価格を押し上げる効果は殆んどないだろうと思わざるを得ないのでした。

一方、共用エントランスのタイル張りの床をそっくり天然石の石張りに変え、壁の素材を天然石と木質系の素材のコンビネーションなどで上質感を打ち出したり、天井から下がる照明を高級なシャンデリアに変更したりすれば、バリューアップは間違いないでしょう。

ただ、そこまでお金をかけてリニューアルする例は極めて少なく、実施することがあるとしても、築30年、40年を経たような古いマンションに限られるはずです。

引っ越しのたびに傷がついたエレベーターなどは、新品と交換するまで、30年以上使い続けます。籠の中の表面材と外枠だけ化粧をし直すとしたらできるのでしょうが、実行した例はあるでしょうか?

見えないところで劣化防止の修繕工事を実施しても、目立つ場所の見映えが古いままでは効果は高くないのが実態です。ところが、そこから更に10年、20年と経過した後に行う大規模修繕工事の効果は確実に現われます。

旧・耐震の築40年マンションで耐震補強工事を施し、壁や床の亀裂を完璧に埋めて、かつ化粧もやり替えた「本格的リノベーション」物件なら、室内のリノベーションとともに、施工完了後に売り出せば築20年マンションと変わらない価格で売買が成立します。そのような事例は散見されます。つまり、20歳も若返ることになります。

結局、今日のテーマに明快な答えは出せずじまいとなりましたが、価格押し上げ効果は、やはり「〇〇年も経っているとは信じられない」という感動を買い手に与えられるような表面的な美しさがカギを握ることになりそうです。

忍び寄る病魔から救うための地味な修繕工事ももちろん重要であり、かつ優先することですが、それだけでは価格の底上げにはつながらないのです。マンションを10年以上も若返らせるには、躯体構造部分の修繕と美貌を取り戻すための若見え化粧の双方が必須なのです。

最近、築年数で30年以上の中古マンションを検討なさる人が増えています。購入したマンションに何年住めるのかと、資産価値はどうなってしまうのか、このような不安を持つのは当然ですが、今日述べたことを念頭に、管理組合の討議に参加する機会があれば、その主張をなさると良いでしょう。購入以前には、修繕積立金が長く潤沢に維持できる計画になっているかどうかのチェックも必要です。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


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[黒ハート]大好評!!「マンション価格の10年後を予測する」

将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

将来価格(リセールバリュー)を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、そんな疑問があれば一度お試し下さい。

無料の「物件評価サービス」のみのご依頼も従来通りに承っています。
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一戸建てが安いらしいですが・・・ [建て売り住宅]

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マンション価格の急騰に比べて建売住宅は殆んど値上りしていないということをご存知でしょうか?

2016年12月18日の本ブログで新築マンション価格の年度別データをご紹介しましたが、値上がり率は最近3年余りの間に、20%以上もの高率でした。2013年には5000万円で買えた新築マンションが、同程度の立地と広さ・スペックで6000万円以上に上昇したのです。

この間、金利が一段と低下したことにより購買力が向上したとはいうものの、1000万円も上がると返済負担が大きくなり過ぎてしまい、購買を諦めざるを得ないこととなった人も少なくないのです。

一方、建売住宅はこの数年間、価格が殆んど上がっていないと言います。マンションの場合、建築費は東日本大震災以後、2割も3割も上がったため、その影響で分譲価格の上昇となったのですが、一戸建ての建築費はなぜ上がらないのでしょうか?そんな疑問を持ちつつ、市場データを探してみました。

不動産経済研究所が継続調査している「首都圏(1都4県=茨城県を含む)建売市場動向2015年版」のサマリーを見ると、以下のようになっています。

過去3年の推移(4月~3月の年度集計)を、敷地面積/建物面積/販売価格の順で比較しました。

2013年度 125.31㎡/99.78㎡/4572万円
2014年度 127.01㎡/99.98㎡/4737万円(前年比+3.6%)
2015年度 124.65㎡/99.42㎡/4835万円(前年比+2.1%)(2013年比で+5.7%)



敷地面積も建物面積も殆んど変わらないですが、価格は緩やかながら上昇傾向を示していることが分かります。しかし、マンションの上昇率の比ではありませんね。

ところで、建売住宅の立地条件はマンションに比べるとどのくらいの差があるのでしょうか?
マンションは、ご存知のようにバス便もありますが、その数は少なく、大半が最寄駅から徒歩10分以内です。これに対して建売住宅はバス便や最寄り駅から徒歩圏であっても10分以内は殆んどないはずでした。

しかし、「駅から徒歩10分・価格5000万円台」で検索してみると、さすがに23区内ではヒット数が少ないものの、都内全域では結構あることが分かります。

以下のデータは、情報サイトのSUUMOで検索した5000万円台の新築建売住宅です。



※販売価格5779万円~6480万円

所在地:東京都調布市国領町 
沿線・駅:京王線「国領」徒歩8分
土地面積100.22㎡~106.3㎡ 
間取り:3LDK~4LDK  
建物面積88.39㎡~100.54㎡



※販売価格4798万円~5698万円

所在地:東京都小平市花小金井2丁目 
沿線・駅:西武新宿線「花小金井」徒歩8分
土地面積:119.21㎡・125.05㎡ 
間取り:3LDK+S(納戸)・4LDK
建物面積94.54㎡・96.05㎡



③販売価格5180万円

所在地:東京都国分寺市東元町2 
沿線・駅:JR中央線「国分寺」徒歩10分
土地面積:119.09㎡ 
間取り:4LDK
建物面積:102.46㎡



※販売価格5548万円・6388万円

所在地:東京都狛江市猪方3-354番 
沿線・駅:小田急線「和泉多摩川」徒歩7分
土地面積:112.02㎡・112.03㎡ 
間取り:3LDK+S(納戸)・4LDK+S(納戸)
建物面積85.07㎡・89.3㎡

※販売価格5474万円~6371万円

所在地:東京都稲城市平尾字10号1165番地 
沿線・駅:小田急多摩線「栗平」徒歩9分
土地面積:135.03m㎡~153.64㎡ 
間取り:3LDK~4LDK
建物面積:101.26㎡~119.53㎡



※販売価格4816万円~5654万円

所在地:東京都西東京市栄町2-1448-1 
沿線・駅:西武池袋線「ひばりヶ丘」徒歩10分
土地面積:112.74㎡~112.94㎡ 
間取り:3LDK~4LDK
建物面積:88.96㎡~90.06㎡



まあまだあるのですが、ここに挙げた6例は、いずれも東京市部、徒歩10分以内の物件ばかりで、価格は同エリアの新築マンションと差がないか逆に安いものも見られます

建物面積だけで比較すると最小でも85㎡はあるので、それぞれのエリアの新築マンション価格(平均70㎡程度)より低い単価であることが明らかです。敷地も100㎡以上が大半であり、庭は猫の額ほどかもしれませんが、ガレージも付いていりますし、高級とは言えないまでも立派なマイホームと言えるものばかりのようです。

価格が同じなら、管理費と駐車料金もいらない一戸建てのランニングコストは、間違いなくマンションより少ないことになります。

こうした実態を知り、マンションから一戸建てにマイホームのターゲットをシフトさせた人も多いのではないか、そんな気にさせられます。

パワービルダーと呼ばれる建売住宅を量産している業者の物件になると、SUUMOではヒットしないことが多いのですが、情報を総合すると、品質あともかくも、一段と安く販売されているようです。

さて、マンションの歴史を紐解くと、マンションは当初一戸建ての代替品でした。マイホームとは庭付き一戸建てと相場が決まっていましたが、地価の高騰によって片道90分、120分の長距離通勤を強いられるようになって、比較的都心に近いところで取得できるマンションが代替品として人気を集めるようになって行ったのです。

マンション大衆化時代到来と言われ始めた昭和40年代から50年を経た現在、マンション住まいの快適さや安全性などが広く知れ渡り、今では地価の安い地方都市でもマンション住まいを志向する人が少なくありません。

少なくとも東京圏では、代替品から主流品へ大きく変わったのです。つまり、今やマイホームと言えば何の疑問も持たずに「マンション」と決めてかかる人が大半を占めるようになりました。

今後も、高齢化の進行とともに「みんなが集まって暮らし、共助の住まいとなり得るマンション」の需要は高まって行くのでしょう。

今日この場でマンションと一戸建ての比較を論じるつもりではないのですが、マンション価格があまりにも高くなってしまったので、今までマンションしか頭になかった人が建売住宅に目を向け、少し研究してみようかとなっているかもしれない。再び一戸建て主流の時代に逆戻りするとは思えないものの、ちょっとした揺り戻しもありそうな気配を感じるのは筆者だけではないような気がします。

しかしながら、都心部では相変わらずマンション価格に近い建売住宅はありません。稀に目にすることはあっても、狭小敷地に狭小建物であったり、3階建の変形建物であったりします。

選択肢のひとつとして建売住宅の存在を否定するわけではありませんが、木造住宅の耐久性や防火性能に関する不安と、評価方法が変わりつつあるとはいえ、中古市場での建物価値の低評価に鑑みると、資産価値の面では疑問符が付くのです。

豪華なエントランスとコンシェルジュの笑顔に迎えられる大規模マンション、上階から見える眺望の良さ、セキュリティの高さ、丈夫で長持ちのコンクリート住宅、数々のライフサポートなどはマンションならではのものです。

どちらが良いかは、買い手の価値観で変わるものであり、ずばりマンションが上とか下とかに区別することはできません。しかし、価格が安いというだけで、あるいはマンションより広いというだけで短絡的に建売住宅に走ってしまうことだけは避けたいところです



・・・・関連記事は追って書こうと思いますが、今日はここまでです。


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[黒ハート]その価格は適正か?ズバリ買っても問題ない物件か?「マンション無料評価サービス」はこれらにお答えしています(唯一無二!!)

※ご検討中マンションの価値を客観的に評価し、適正価格かどうかの判定を含めてレポートにしお届けしています。詳細は上記URLで。

物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただくことが必要になります。

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※その他のご注意事項はHPでご確認をお願いいたします。無料には条件があります。ご注意ください。尚、価格情報のないご依頼はお引き受け致しかねます。






















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このブログが役立って来たらしいこと・物足りないこと [【ブログ公開の狙い】]


このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ~~~~最近は更新回数を増やしていいます~~~


2010年10月7日以来、ほぼ5日おきに、今日で累計528本の記事を書き続けて来ました。この活動は自分にとって、また読者のみなさんにとって価値あるものであっただろうか。そんな回顧・反省をときどき致します。新年を迎えて、今日もそんな思いにかられます。

スタート時は、ブログの価値も影響力も全く量り知ることはできませんでしたし、書いて何になるのかという自問自答を繰り返してもいました。しかし、マンション業界に長く身を置き、作り手の苦労も体験し、また営業部門では買い手の心の葛藤を知り、さらには自身が少なからずマンション売買を経験した中から、後悔しないマンション売買(購入)のハウツーや心構えのようなものを発信して行くことは意味があるに違いないと信じて続けて来ました。

「後悔しないマンション購入」の具体策をお伝えしようと、そのことだけを純粋に、かつぶれずにやって来たと、ここだけは自負するところです。おかげ様で、今では毎日数千のページビューのブログとなりました。

しかし、ブログには限界もあります。特に、具体の物件を題材に取って解説しない(できない)ので、抽象論・一般論に終始することが多いのが何ともうらめしいと常に感じるところです。

そこでお勧めして来たのが「物件評価サービス」のご利用です。無料でお引き受けできる件数は制限させていただくようになりましたが、これをご利用くださることで、どこが問題なのか、どこかに遺漏はないかなどの疑問にお答えすることで、ご理解が深まるからです。

理想と現実のギャップの存在を知るとともに、この選択(妥協)は適切なのか、価格は妥当か、品質は確かか、長きに渡って資産価値は維持できる物件か等々を把握することができるはずです。
というのも、30ページ前後のレポートとして、ご依頼者の、あらゆる不安・疑念・迷いなどに分かりやすく回答・説明をしているためです。勿論、それは決して筆者の独り善がりでないことは、お受け取り後の感想メール文などから窺い知ることができます。


●物件評価サービスとは?

「物件評価サービス」は、以下のような趣旨によるもので、筆者が心がけていることと合わせてお伝えしたいと思います。

ご相談者は、既に現地を確認し、モデルルームを見学しているのか、購入にどれくらい前向きなのかが明確でない人も多いため、言葉の選択に迷います。

基本的には、客観的、かつ具体的に所見を述べることにしていますし、それがモットーでもありますが、言葉選びを誤ればご相談者の感情を害することもあるでしょうし、購買意欲を一気に冷ましてしまうこともあるでしょう。それが良い場合もありますが、購買意欲が一層盛り上がるように言ってあげた方が良い人だってあるはずです。

誤った選択をしようとしているのであれば、「冷静に」と呼びかけることが必要ですが、そもそも理想のマンションはないのです。「ダメ出し」ばかりでは、買えるマンションはなくなってしまいます。
従って、枝葉末節の部分は大らかに見てあげることも必要であり、その点を念頭に置きながら、慎重に言葉を選ぼうと努めています。

このサービスは、単にマンションに点数を付けるのが目的ではないのです。どちらかと言えば、「マンション購入の迷いを解いて決断の後押しすること」にあります。

こんな例があります。要点のみ書きます。

「とても気に入ったマンションがあります。マンションを全体として見たとき、場所、建物の内容、売主や施工会社の信用度など、そして価格もリーズナブルのように感じます。しかし、自分の予算では2階しか届かないのです。マンションは上階が良いことを知っています。前面には一戸建て住宅が並んでおり、2階では若干の日照阻害とプライバシー侵害の懸念があります。どうしたらよいでしょうか。このマンションの価値評価と将来の売却について意見を聞きたい」というご相談と物件の評価依頼でした。

ご相談者は、とても買いたがっている様子でした。しかし、調査してみると立地条件に問題がありました。つまり、場所を評価するモノサシにおいて大きな差があったのです。2階がいいかどうかという以前の問題を持つ物件でした。

評価した結果を淡々と伝えるだけでいいか、このマンションはやめた方がいいと踏みこんで言うべきか、あるいは立地条件に少々問題がある気がするが、現地を見ていないのでと曖昧なコメントで逃げるべきか、立地に問題はあっても購入する価値はあるという理由をコメントすべきか等々、表現方法にひとしきり悩みます。

単に評価ポイントを出し、短所・欠点ばかりを重箱の隅をつつくように探して「ダメ出し」レポートをお届けしても、このサービスの価値はないと考えているからです。

●無料なので、是非ご利用なさってみてください

誤解しないでいただきたいのです。物件評価は単なる評点をつけて終わりの簡単なレポートではありません。

自分が良いと信じて(惚れて)、しかも苦労して選んだマンションにケチをつけられるのが不快であるとか、ダメと言われるのが怖いといった抵抗があるかもしれないのですが、理想のマンション、百点満点のマンションはそもそもないのです。それを承知で選ばれた、もしくは選ぼうとしているマンションの欠点を指摘するようなレポートではありません。

ご相談者・ご依頼者の判断や意思などに敬意を払いつつ、経験者・研究者として所感・意見・助言を差し上げているのです。そのレポートをお読みになれば、きっとご相談・ご依頼なさったことを「良かった」と思われるはずです。

いえ、そう思っていただけるように、誠心誠意レポートを作成して来ました。「無料だから適当でいい」とか、「表面的な内容でお茶を濁す」などということは、ただの一度もなかったと自負していますし、今後もそうして行こうと思います。

ご依頼が多く、対応が困難になったため、無料レポートはお一人1件と限らせていただいていますし、地方物件は無料の対象から除外させて頂いたり、また既にご契約済みの場合もご遠慮いただくことになったりと、当初からはサービス範囲を限定していますが、初めての方は是非ともお試しくださるようお勧めします。きっと、学習効果が一段と高まること請け合いです。

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傾斜マンション事件その後 [マンションの施工]

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大騒ぎになった「横浜の傾斜マンション事件」を忘れてしまった人が多いようです。マンション購入者から「このマンションは大丈夫か」という心配の声は聞かれなくなったのです。

業界の素早い対応が安心感を植え付けたのでしょうか? 新築マンションの販売現場では、顧客の不安に答えるべく、施工会社から適切な杭工事を実施した旨の文書を提出させたりしていましたが、最近はどうなったのか?あるデベロッパーの担当者によれば「もう要らない。責任をもって施工してくれれば」と施工会社に通告したとも聞きますし、別の情報では文書提出を恒常化したというものもあります。また、某大手は、品質管理体制を見直し、以前よりチェックを厳しくしていると聞きます。

一戸建ての注文建築と異なり、施工途中に現場を訪れて注文者(購入者)自身の目でチェックすることができないマンション工事は、基本的に施工会社と売主を信頼するしかありません。今後とも、買い手の信頼を裏切ることのないよう、自己管理を徹底してほしいと願うばかりです。

ところで、中古マンションの方はどうなったのでしょうか? 目視では知りようがない地中のこと、そうかと言って、全国に数万棟もあるマンションをひとつひとつ地中まで調査するという大掛かりな調査も簡単ではないはずです。

中古マンションを購入する人、今まさにマンション住まいの人の中には依然として心配が残ったままです。そんな人達を幾分か安心させる報道が、一昨日(2016年12月28日)ありました。

新聞によれば、杭打ち工事会社の業界団体である「コンクリートパイル建設技術協会」は、238件の杭打ちデータ改ざんがあったと発表しました。

しかし、いずれも杭は固い地盤に到達し、建物の傾きやひび割れは見つからず、安全性に問題はないと付け加えています。

現場でデータがうまく取れなかったなどの理由から他のデータを流用していた実態が分かったとしています。ただ、調査対象は過去5年の34,000件だそうです。

5年以前はどうなるのかについての言及はなく、果たしてこれで安心していいのかどうか報道だけでは不明です。また、この件でのテレビ報道もなかったようです。

傾斜問題は僅か1年で風化してしまうのでしょうか?

しかし、データ流用疑惑は残ったものの、流用=欠陥工事というわけでもないという一定の安心感は得られたと言えるかもしれません


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金利上昇の観測記事が目立つ2016年12月 [住宅ローン金利]


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最近1週間の新聞紙面では「長期金利上昇」の見出しが目立ちます。

よく読むと小数点以下の低いレベルでのことではあるのですが。

しかし、世界的な金利上昇の動きに対して日銀は「長期金利抑制に動いた」とある一方、「日銀、来年は利上げも」などの記事もあり、何かが水面下で起きているような空気を感じるのは、筆者だけではないかもしれません。

アメリカの大統領がトランプ氏に変わることで、何か大きな潮流がやって来る予兆なのではないかとも感じたりします。専門家のコメントを読んでも楽観的な予測と悲観的な予測とが混在し、素人の筆者の頭は「もつれた糸」状態になっています。

もっとも、専門家の予測もあまり当てにならないものなので、心配しなくても大丈夫なのかもしれませんが。

ともあれ、筆者に届くご相談メールの中に僅かながら金利上昇を心配する声も届き始めたのです。

1%以下の金利が2%に上がったら困る、上がらないでほしい、そう願っている人は多いはずです。既に入居し、毎月ローンを返済している人の中には、変動型住宅ローンを選択している人も多数ありましょうし、これから購入しようとしている人や契約済みの人の中で引き渡しが1年以上先という物件を選択していたら、ご心配だろうと思います。

●返済中の人への進言

筆者の経験を少しお伝えします。

その昔、購入したマンションは変動型ローンを利用していたのですが、半年ごとに見直しされるので、ある日いつものように新しい「償還表」が銀行から届きました。目を凝らすと見慣れない項目がありました。それは、「返済保留金利」というような意味で、軽視できない金額でした。

金利が急激に上がったとき、一定の範囲をオーバーフローした分について、支払いを猶予する仕組みになっているからでした。

変動金利ですから、下がることもあるわけで、下がったときには保留していた分を払っていただきますよというような趣旨のメッセージが添えてあったと記憶しています。

「激変緩和措置」というのだそうです。

変動型ローンの返済額の上昇幅は最大25%までとなっています。つまり、変動型ローンを利用中、金利が急上昇したとしても、家計が狂わない措置を取っていることになります。少しくらいの金利上昇であれば、さほど影響はないでしょうが、急上昇したようなときは、ありがたい措置ということになるでしょう。

ところが、この制度には注意しなければならない点があります。

半年に1回金利の変動はあっても、元利均等返済ローンの場合は、金利と元金を合わせた返済額が変わるのは5年に1回です。つまり、金利が上がっても、内訳が変わるだけということです。

返済金額は5年間見直されないため、上昇した金利によって増えた利息が溜まってしまう場合、あるいは、金利返済優先で計算されるために元金が減らない場合があるのです。

5年後の変更では、返済期間や毎月の返済金額に大きな影響を及ぼす可能性もあるというわけです。

今も、この仕組みは残っています。10%ですら毎月の負担が増えたら大変というご家庭もあることと思いますが、仮に10万円の返済の人の場合では5年後の返済額が、最悪12.5万円まで増額され、かつ返済期間が長くなる場合もあるというのです。金融機関によって差があるとも聞きますが、いずれにせよ重大な問題です。

筆者の場合は、その後の金利低下で返済額は増えず(逆に減って)、かつ溜まっていた金利も跡形もなく消えてしまいました。

金利動向には注視して行くことが重要であるとしても、「慌てず騒がず金融機関と相談しながら対策を講じる」という姿勢で臨めばいいのではないかと思います。


●これから購入する人の対策

筆者は向こう2年で金利が今の1%以下から2%まで上がるようなことはないと思っているのですが、心配症な方には以下の三つの選択肢を提示したいと思います。

対策その1:完成時期が先の物件は検討しない

完成済み、またはこの3月には入居できる物件、百歩譲っても夏までに完成する物件の中から選択するのがいいでしょう。

対策その2:頭金を増やす

資金的に余裕のある人は、頭金を増やすことで問題を解決することができます。2年先の物件を契約した、あるDINKSの計画をご紹介しましょう。お話では、2年間で8百万円の頭金増額を目標とし、奥さんの給与を全額貯蓄するのだそうです。「2年間だけ耐乏生活すれば2年先は楽だから」と。

対策その3:少額手付契約にして最悪の場合は諦める

乱暴な意見と非難されるかもしれませんが、「とても気に入った物件を見つけたが、完成時期だけがネック」。このような場合は、売主と交渉して手付金を極力少なくして契約しましょう。そうしておいて、堪えがたい高金利になったときは手付金を放棄して解約する道を選ぶのです。

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低金利時代が長く続いています。金利が一段と下がったとき、「空前のこと」と感じたものでしたが、黒田東彦氏が総裁になってからの日銀は政府と共同歩調を取っているかのようで、そのおかげで「絶後」の超低金利時代となりました。

金利は、借りる側だけでなく預ける側にも影響を与えます。マイナス金利なんて世の中おかしいよという向きも増えている昨今、来年は転換点を迎えるかもしれません。

マンション購入を検討している人も、既にローンを返済している人も対策が必要になるかもしれません。一方、そのことが売買の市場にも影を落とすかもしれません。つまり、購買力が低下し、マンション販売に影響を与える心配です。

心配とは、新築マンションの価格下落を招く、つまり売り手に価格引き下げ圧力がかかるというだけでなく、買い替えを計画中の個人オーナーにとっても、自宅の売却見込み額を狂わせるかもしれないということを意味します。



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タワーマンションのお買い得な低層階住戸 [マンションの資産価値]

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眺望の良いタワーマンション。「30階辺りを買いたいが、予算と広さのバランスが合致せず、低層階を選ぶほかない」という人は少なくありません。

そんな人が、タワーの下層階ってどうなの?と疑問を抱く。これは、皆さん共通の疑問のようです。このブログで、その疑問に対するお答えを前に書いたことがありますが、今日はリセールバリューについて低層階の有利な一面をお話ししたいと思います。

●低層階、実はリセールバリューが高い

タワーマンションにおける新築時の販売価格と中古の販売価格とを比較すると、低層階の方が値上り率は高く、上層階が意外にも値上がり率が低いという事実をお知らせしようと思います。

価格が激しく上がった最近のデータは、多分にバブル的要素が加わったと思われる取引が多いせいで、資産価値に関する理論に当てはまらない取引ばかりです。異常事例が多過ぎるのです。

今日、このテーマを取り上げたのは、市場が安定期にあった某マンションの2011年・2012年における取引事例をたまたま入手できたからです。

以下は、個人情報の問題があるので、物件名を明かすことはできませんが、23区内のJR駅前にある44階建て大規模タワーマンションの中古売買の事例です。

販売されたのは2005年のことですが、竣工(2006年)から5~6年後の売買事例ということになります。全部で14件の取引の中から低層階、中層階、高層階とに分けて7例をピックアップしました。

階数順に分譲価格、転売価格、値上がり率を表示します。
4階:3598万円→4380万円(22%)
6階:3098万円→3580万円(16%)
6階:3408万円→4800万円(41%)
17階:5738万円→6600万円(15%)
17階:3418万円→4600万円(35%)
40階:7678万円→8380万円(9%)
40階:6738万円→6800万円(1%)

分譲価格からの値上がり率が最も高いのは6階の41%高、次いで17階の35%高です。40階の2例はどちらも、値上がり率は一桁に留まっていますね。

具体のマンション名を明かせないのは残念ですが、ブランドマンションですし、販売時に注目率の高いマンションでした。都心5区ではありませんが、JR駅、徒歩5分以内、公園の前という恵まれたロケーションでした。

●低層階のリセールバリューが高いのは何故?

様々な中古マンションの紹介サイトを覗いて気付くのは、バルコニーから、または部屋からの眺望写真を掲載していることです。前が開けていますよ、眺めがいいですよと言いたいのですね。

眺望と日当りは見学者の購買意欲を大いに高めてくれる要素であることを仲介業者はよく知っているのでしょう。

タワーマンションの上層階は、ご存知のように遠くまで見通せる眺望が売り物です。都心や湾岸エリアのマンションのWEBサイトは、東京タワーの夜景などをくっきりとした美しい写真でアピールしていますね。

低層階の住戸には、この「売り」がありません。実際に見学しても少し距離を置いた所に隣のタワーマンションの公開空地(歩道上の庭園など)が見えたり、低層住宅街が見えたりはしますが、高層階ほどの感動はありません。視界の半分は何かが邪魔していることが多いのです。方位も「北」が多いと言えます。

然るに、なぜ低層階住戸のリセールバリューは髙いのでしょうか?
(上記の事例の下層階が北向きということではありません)

一般的なリセールの法則は、「価格の高いマンションは“より高く”、安いマンション“より安く”なる」のですが、タワーマンションの場合はしばしば当てはまらないものが多いのです。その理由を探すと、分譲時の価格にあることが分かります。

つまり、高層階は高過ぎ・低層階は割安という、「戦略的な値付け」が行なわれることに理由があるのです。早い話が、高層階住戸はその値打ち以上に高値を付け、その分が低層階住戸の割安につながっているというわけです。

戦略的値付けとは、営業の都合上そうした方が売りやすいという観点から行われるもので、タワーマンションの眺望を期待して来たモデルルーム訪問者の中で、低い予算の人を失望させない、言い換えると逃がさないための策なのです。

価格を聞いて、予算から遠く及ばないと分かれば諦めも早く、次善の住戸へと心を移動することができるものですが、僅かな差では諦めきれずに眺望の良い高層階住戸に執着する買い手も少なくありません。それを断ち切らせるには、思い切った価格差を設けることが必要だ。売り手はそう考えます。

そうしておけば、売りにくい住戸も「お買い得ですよ」と営業マンはアピールすることができます。

例えば1億円の住戸と5000万円の住戸といった具合に、圧倒的な差があれば最初から比較対象にすらなりませんが、低層階と中間階との比較になると差が縮むので、単価を出して比較をして見せます。

「10階の●タイプでしたら、坪単価は@300万円ですが、3階の●タイプは@250万円と格安です。向きは北ですが、前が開けていますし、かえってお買い得ですよ。お台場やレインボウブリッジビューは、展望ラウンジにときどき行かれたら楽しむことができますから」
営業マンは、こんなふうに説得をこころみ、買い手も「それもそうね」と納得するのです。

つまり、売りにくい住戸は、価格勝負を最初から仕掛けているということになるのです。

●高層階を購入する人は高く売りつけられわけか?

そうとも言えますね。程度問題ではあるのですが、ペントハウスのような特別な住戸にその
傾向が強くにじみ出ているのは確かです。

平均坪単価が500万円を超える高級マンションの最上階に設けられた3億円とか5億円といった特別な住戸は、坪当たり1000万円といった、とんでもない単価で値付けされた住戸が当たり前にように登場します。

●中古市場に戦略的な値付けはない

話を戻します。

新築マンションの場合、買い手は同複数の住戸を比較しながら品定めしますね。その購買行動があるからこそ、上記のような大きな価格差を設ける意味があるのです。

タワーマンションに限らず、売りにくいとされる1階住戸、日当たりに問題がある住戸、幹線道路向きの住戸、間取りが極端によろしくない住戸なども同様の戦略的値付けが行われ、「格安目玉住戸」を生み出します。

しかし、中古市場では鼻から住戸間の比較という発想がありません。稀に同じマンションの似通った2住戸が売り出されることはありますが、滅多にありません。


中古マンションは新築と異なり、それぞれの住戸が、そのときの相場感から、その価値なりの価格に収斂して行くのです。新築時の意図的なゆがんだ値付けは、中古の流通市場の中で自然な形に修正されると言ったら分かりやすいかもしれません。

安過ぎた低層階住戸は修正されて高値に、高過ぎた高層階住戸は修正されて安値になるのです。ペントハウスのような別格の少数住戸は、かけ離れた別世界の階層同士で取引されるので、この説明が当てはまりませんが・・・

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このような戦略的な値付けによって生まれた割安な低層階住戸は、将来のリセールに良い結果を与えることは間違いないでしょう。果たして、検討中マンションの中で割安な住戸はどれだろうか? それを見つけることも楽しみとなることでしょう。坪(3.3㎡)または、1㎡当たりの単価を計算して比較してみるといいですね。

低層階住戸、北向き住戸、眺望に難のある住戸、間取りに難のある住戸、プライバシー確保に問題がありそうな住戸などに注目して見たら意外な発見があるかもしれません。

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※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。
※その他のご注意事項はHPでご確認をお願いいたします。無料には条件があります。ご注意ください。尚、価格情報のないご依頼はお引き受け致しかねます。



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新築マンションの販売 低迷続く [マンション市場]

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不動産経済研究所は、毎月の「新築マンション販売に関する月例レポート」を12月14日に発表しました。

それによれば、2016年11月の新規発売戸数は2,701戸で、対前年同月(3,496戸)比22.7%減になったということです。

1月~11月までの累計は28,583戸となり、これは前年同期(34,260戸)の17%減です。年末に5000~6000戸(前年12月は6,189戸)の売り出しがあるとして、年間合計は33,000~34,000戸です。

この数字の水準がいかに低いものであるか、次のデータでお分かりいただけるでしょう。

2006年:74,463戸/2013年:56,478戸、2014年:44,913戸、2015年:40,449戸、2016年:34,000戸(見込み)

新規発売戸数に対する契約戸数は1,689戸で、月間契約率は62.5%。前月の61.6%に比べて0.9ポイントアップですが、前年同月の82.1%に比べて19.6ポイントもダウンしました。

1戸当り平均価格と坪単価は、5,161万円、@247万円。2016年10月は5,406万円、@262万円だったので、前月比では245万円(4.5%)のダウン、単価は4.4万円5%ダウンと発表しました。

※価格は今後低下方向に向かうのでしょうか? 同研究所は、「億ション」の発売がなかったためと解説しています。

坪単価の推移を見てみましょう。首都圏全体を見ると、2012年は@213万円でしたが、2013年は@230万円、2014年@235万円、2015年@257万円、2016年上半期:@270万円と上昇を続けて来ました。2012年比で2016年上半期までの上げ幅は27%にもなりました

23区だけに絞って見ます。2012年:@264万円、以降@285万円、@288万円、@326万円、 2016年上半期:336万円となりました。2012年からの上げ幅は同じく27%です。

次に、契約率の推移を2016年1月以降に限定して見ておきます。

58.6%→72.9%→67.6%→66.4%→70.9%→69.6%(上半期の平均68.4%)→63.3%→66.6%→72.0%→61.6%→62.5% 

好不調の分かれ目と言われる月間契約率70%を割り込む月が11か月の内、8回も記録しました。2015年は3回しかなく、80%台の好結果を記録した月も2回だったことに比べると明らかに売れ行きの悪化状況を示しています。


このデータは発売した月の月末までに何%売れたかを示す指標です。多くは、事前の販売活動の結果、このくらいは売れるだろうと予測して売り出し戸数を絞り込んで「第〇期新発売」とするので、本来は100%になっておかしくはないのです。

もちろん、事前の票読みで登場しない予定外の顧客が来てくれたら有り難いという思惑もあって、少し余分に売り出すので90%なり、80%なりという結果が出るわけです。

しかし、70%さえも割り込むという結果は、表読みさえも外れてしまう買い手の行動変化によるものと考えられます。申込みに来てくれると読んだ顧客が心変わりしたというわけです。

こうした状況から何を学んだらいいのでしょう。それは、こうです。

慌てなくても大丈夫。品物はなくならない。 ②売れ残りが沢山あるはずだ。 ③売れなければ、そのうち値引き交渉が可能になるはずだ

分割販売(期分け販売)という販売手法は、しばしば買い手を迷路に誘い込むものです。いったい、ここまで何戸売り出して何戸残っているのかが見えないのです。

完成し、入居も始まった売れ残りマンションの夜の照明から売れていないらしい部屋の数を数えている近所の検討者が言いました。「70%売れたと言った営業マンの説明は完全にウソだと思う。何故なら暗い部屋が70%以上もあるのだから」と。

今後、このようなケースが増えるでしょう。販売の現場には売主の上層部から発破がかかるでしょう。担当営業マンは焦りも見せるようになるでしょう。

値引き攻勢をかけるチャンスが来ました。じっくり焦らず、大きな金額を大胆に要求してみましょう。
最初は「無理だ」と言うでしょうが、諦めずに粘って交渉を続けましょう。

「あの部屋は売れました」などと言われてもがっかりせず、次の住戸で再度交渉をしましょう。


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駅から5分でも近いと言えない都心部・あなたのマンションの差別化は? [マンションの資産価値]

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クレヴィア日本橋浜町(都営地下鉄「浜町」1分)、プラウド日本橋人形町ディアージュ(日比谷線「人形町」1分)、ブラントン日本橋小伝馬町(日比谷線「小伝馬町」1分)、レフィール日本橋馬喰町(JR総武線「馬喰町」1分)、グリーンパーク日本橋馬喰町(JR総武線「馬喰町」1分)、オープンレジデンシア日本橋横山町(JR総武線「馬喰町」1分)、サンウッド東日本橋フラッツ(JR総武線「馬喰町」1分)、プレシス東日本橋(都営浅草線「東日本橋」1分


上記8物件は2016年秋の商戦で同時に販売されている日本橋エリアの物件です。実は、このほかにも5物件が同時に販売中なのです。異常なほどの過当競争状態になっています。

この辺りのマンションは、中小ビルの売却が集中して分譲マンションに建て替えられるという一種の流行のようになっています。直径1kmもない円の中に13物件も売り出されるという例は記憶にありません。

 ただ、いずれも小規模マンションばかりで「ペンシル型」が多くなっています。総戸数50戸を超える物件は6つしかありません。

こうした激戦の中で選択するとき、何を基準にしたらよいのか、悩み深い買い手さんも多いことでしょう。

そこで、今日は「競争力」のキーワードで考えてみることをお勧めしようと思います


●競争力という指標

マンションに限らず、あらゆる商品は作り手同士の競争によって、一層磨きをかけられます。その結果、大同小異の商品となることが多いものです。

マーケティングの基本は、「自分の商品だけが売れるようにすること」ですが、ふたを開けてみると、どれも基本的には大きな差がなく、過剰装備になっていたりするものです。スマートフォンなどを思い浮かべていただければ納得の行く話ではないかと思います。

商品に差がないとき、売れ行きに影響を与えるのは販売力となります。販売力は広告宣伝の仕方と営業力(マンパワー)などに分けられます。

また、商品の品質に差がなくてもブランドイメージの差が付加価値となる例もよく見られます。ブランド価値は、品質に対する信頼感の代名詞とも言えます。

マンションの場合、ブランド価値は売れ行きを左右する重要な指標です。新築マンションでは、とりわけ重要度が増します。建物が未完成の段階で販売されるため、見えないものを買うという感覚になるためでしょうか、安心感を与えてくれる大手のブランド力は、ブランド力の乏しい売主がどう頑張っても勝てない大きさがあります。

しかし、いくらブランド力があっても、商品の企画がお粗末では売れないでしょうし、市場に失望感を与えることでしょう。

もうお分かりのように、マンションは一般商品とは性格を異にします。仮に建物をそっくり同じに建てたとしても「立地条件」という商品価値を大きく左右する要素、二つとして同じものがないという特殊なものです。しかも、建物より場所の価値が重んじられるのです。

従って、立地条件がよく、一定規模の、また容貌のよい敷地を取得できれば、マンションの価値は大手であろうとなかろうと高いものとなるのです。つまり、立地条件の良さ、その姿が良ければ、品質が多少劣っても高い競争力を持ち、売れ行きを決するというわけです。

勿論、建物の企画と設計の良し悪しが軽視されるわけではありません。同じような価値のある立地条件を持つ競合商品が同時期にひとつか二つ、ときには三つも販売されて買い手の比較にさらされるからです。


●競争力の視点は、売却のときに生きて来る

髙い競争力を持ち、髙い人気を得て短期間に完売したようなマンションは、中古市場に出たときには一層大きな力を発揮します。

先に述べたように、売れ行きを左右する要素には広告宣伝と営業力があるわけですが、新築と中古の販売方法は根本的なところで大きな差があり、中古市場では販売力の差は大きな比重になりません。

ブランド力の高い大手マンション業界者の系列仲介業者には、売却依頼が多数集まるので、結果的に多数の取り引きを成功させていますが、個々の物件の取り引き(営業)においては大手の力はブランド力ほどではないのです。

新築マンション事業は、大きな投資額が不良在庫になるかもしれないというリスクを抱えながらも大きな売り上げと利益を得られます。これに対し、中古を扱う仲介業は商品仕入れのリスクはなく、小資本で参入できる代わりに得る果実も少ないという業態の違いがあります。

中古ビジネスは、少ない費用で効率的に行いながら薄利多売を狙いとします。従って、売り上げを左右するのは、いかに条件の良い中古物件の販売を受託できるかに成否がかかって来ます。
つまり、競争力の高い物件をたくさん仕入れ(媒介契約数の最大化)ができるかにあるのです。

現在の中古販売は、インターネット上で紹介する方法が中心なので、反響が大きい物件を扱えば、勝手に見学希望者が多数集まり、短期間で買い手は決まり、売り手の個人オーナーを喜ばせるのです。言い換えると、成否を決めるのは仲介業者のブランドではなく、物件のブランドを含むマンションの競争力なのです。

●競争力の高い物件かどうかの判定に必要な物差し

マンションを購入するときは、競争力の高い物件かどうかという視点が大切です。

では、売れる・売れないの判断はどのような物差しで考えたらいいのでしょうか?このテーマで書くと本1冊にもなりますので、ここでは要点のみお伝えしておきたいと思います。

1)立地条件(マクロ的な視点)
(広域に買い手候補を集められる立地条件を備えているマンションかどうか)

2)立地条件(ミクロの視点)
(同一エリア=同一駅圏で高く評価される立地かどうか。駅からの距離、直近環境など)

3)建物規模
(少なくとも50戸以上。小さいと存在感に欠けるきらいがある。立地とも関連するが、ランドマーク的な建物規模が理想。また、小さ過ぎると管理費が割高になるか、管理内容が悪くなる。さらに、一定の規模がないと共用スペース・共用設備も貧弱になりがち)

4)外観・玄関・空間のデザイン

(外から見て他人が羨むようなものであること。外廊下より内廊下、天井が高く広いエントランスホールやロビーなど、ハイグレードな印象、上質感・高級感など雰囲気の良い設計・デザインは価値が高く売りやすい。外構デザインでは植栽のあり方にも注目したい。高木がシンボル的にあって訪問者を迎え、庭園が癒しの空間として設けられているものが望ましい。大規模物件では、駐車場で埋め尽くされた空間ではなく緑地ゾーンとシェアされたものが良い。最上級マンションなら、駐車場を地下に納めた形式)

5)間取りや内装、設備など専有部分、及び共用部分のプラン

(共用施設・共用設備の装備内容や耐震性の高い構造かどうか等で価値が変わる。専有部分に関しては、向き、階数、間取り、設備・仕様などを総合的に見て判断する。眺望は良い方がいいが、眺望は普通でも、また北向きでも明るく開放的な住戸が価値は高く、将来の売りやすさにつながる。共用施設はほどほどが良い。無用の長物になるような施設があると、維持管理コストの無駄を招くからである)

6)ブランド

(有名業者が売主、または大手ゼネコン施工の物件がベター)

7)管理体制
(建物規模と密接な関係になるのが管理人の勤務態勢で、最も懸念されるのが巡回管理という管理人不在マンションである。小規模マンションに多い管理方式。マンションは管理を買えといわれるほど重要な管理は、管理人がいればそれで良しといった単純なものではないものの、少なくとも週5日以上、1日5時間以上はマンションに勤務・滞在し、目配りをすることが必須)

・・・・・・・・・・・以上のような物差しを持って、客観的に検討マンションを眺めてみましょう。自分にとって価値あるマンションでも、売却のとき他人が見たら魅力のないマンションではないのあ? そんなネガティブで冷めた見方は悪くないものです。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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リノベーション済みマンションが増えている [中古マンション]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ~~~~最近は更新回数を増やしていいます~~~


物件の評価のご依頼を新築と中古とに分類すると、このサービスを開始した当初は新築が圧倒的に多かったのですが、最近は中古マンションの評価をご依頼くださる人が増えて新築に肩を並べるくらいになりました。

最近(今年になってから)気付く点は、中古物件のご依頼の中に「リノベーション」済みのが随分増えて来たことです。何割に達したかはカウントしていないのではっきりしませんが、多くなったなあと感じる昨今です。

今日は、その要因と背景について述べようと思います。

●新築マンションが減っている

先ず、その背景は新築が減っていることを挙げなければなりません。

※供給(発売)戸数の推移

2005年(約10年前)・・・84,118戸
2006年(約10年前)・・・74,463戸
    (2007年~2011年の平均:46,033戸)
2012年・・・・・45,602戸(2006年比▲39%)
2013年・・・・・56,478戸(2006年比▲25%)
2014年・・・・・44,913戸(2006年比▲40%)
2015年・・・・・40,449戸(2006年比▲46%)
2016年(上半期)14,545戸(前年同期:18,018戸▲19%)

※2008年以降、新規発売戸数は激減し、停滞が続いています。2016年も年末までに35,000戸前後と低迷することでしょう。

新築マンションの停滞は、中古マンション市場を活性化させることとなりました。そのことを次に見て行くことにしましょう。
  

2011年~2015年の成約件数を計算してみたところ、2011年が28,871戸、以後→31,397件→36,432件→33,798件→34,776件となっています。

2016年も1~9月の累計で27,872件に「達しており、このペースで行けば年間トータルで37,000件に達すると見込まれます。

中古市場が、このように成約件数が増え、実は価格が上昇傾向にあるのですが、その原因を辿って行くと、新築市場が影響を与えていることに気付きます。

 「新築を探しても条件に合うものがないので、仕方なく中古も視野に入れています」このように考えている人が着実に増えています。その結果として、中古マンションの人気は高まり、価格上昇を招いているというわけです。

 中古は、売り出しても買い手が現れなければ、「売却を諦める」か「価格を下げる」しかないのですが、売り出してすぐに買いたいとする人が多数現れれば、売主は強気になって価格交渉には一切応じないといった姿勢を見せます。そうして、価格は徐々に上方へ振れて行くのです。
 
●中古の在庫量は常に過大

新築マンションの在庫は2016年9月末で6,120戸となっています。異様に新築が少ないとお感じになるかもしれませんが、発売済みの売れ残り戸数であって、いわば氷山の一角みたいなものです。

つまり、隠れ在庫が大量にあるのです。その数を把握したデータはありませんが、一定期間(例えば1年間)で見れば、市場に出る、つまり発売された数の中でしか購入することはできないので、隠れ在庫の数を知ったところで無意味です。

今年も年間に売り出される新築戸数は40,000戸(35,000戸前後)には達しない見込みです。

他方、2016年9月末現在、市場に出ている中古マンションの戸数は首都圏全体で42,704戸もあります。これだけの数が毎月平均3,000戸前後の成約によって瞬間的に減るのですが、同時に新規の売り出し(REINSへの新規登録)が毎月3,000戸前後あるので、ほぼ常に40,000戸以上の在庫となります。

新築マンションの発売戸数は毎月平均3,000戸以上ですが、物件数で見ると150件前後しかありません(ちなみに、2016年9月の発売戸数は3,424戸ですが、1物件当たりの売り出し戸数は20戸もありません。従って、物件数は170戸強でした)

中古も同じマンションの中から同時に複数売り出しというときもありますが、多くは1戸のみです。従って、中古は40,000物件、40,000戸以上の在庫の中から検討することができるのに対し、新築は170物件の中の数戸、仮に5戸としたら850戸の少数の中から選ぶしかないことになるとも言えるのです。

こんな比較はナンセンスとご批判を受けるかもしれませんが、言いたいことは、中古の方が品数は多いということなのです。玉石混淆であって、玉は少ないという人もあるでしょうが、数が多いからこそ玉も隠れていると言えます。

●中古の成約数が増えれば、高経年マンションも増えるのは当然

中古マンションを検討する人の多くは築浅を望みます。ところが、近年は古く汚い中古を買ってスケルトン状態にしてから好みの間取りと好みのインテリアに改造したいという、いわゆる「リノベーション」志向の買い手が若い人を中心に増えて来ました。

この現象が、高経年マンションにも一定の人気が集まる傾向を生み出しているのです。

ここに業者は目をつけました。業者とは主に不動産業者ですが、建売業者もリフォーム業者も加わって来ました。

そもそも、古いマンションをリノベーション前提で個人が買うというのはたやすいことではないからです。

中古マンションを買ってリフォームするのは、プランニング、工事費の見積もり、業者選定、発注などの各段階において、打ち合わせを繰り返し行う必要があるため、その時間とエネルギーは膨大で、中々大変です。

それらが不要で、代金決済後すぐに入居できることが「売り」のリノベーションは、多忙な買い手にとっては有り難いシステムと言えます。

リノベーションしてから内覧会(オープンハウス)を挙行すれば、少しくらい高くても売れるはずだと確信した業者が実行に踏み切りました。そして成功します。そうなると追随する同業者が増えます。リスクはあるが、うまくいけば仲介手数料だけのビジネスより妙味があるぞということになったわけです。

仲介の場合、その大半はオーナーが入居中の期間に内覧するわけです。売却して得た資金がないと買い替え先のローンを組めないことが多いので(つなぎ資金という方法もあるが)、転居できないからです。

この状態では、見学者を感動させることは難しく、何組、何十組と案内があっても簡単に決まらないのが仲介営業の実態です。まして、築年数40年などと黎明期の古~いマンションは耐震性の問題もあって、売ることはとても難しく、価格を思い切って下げないと買い手を見つけるのが困難です。

売れずに困っているところへ、買い取り業者が現われます。安いけど確実に買ってくれる相手がいるとなれば、最後は観念して安く手放すというのです。

ちなみに、買い取ってリフォーム後に転売する「買い取り転売」の実績はどのくらいに達しているかという調査が矢野経済研究所によって行われ、先ごろ発表されましたが、それによれば2016年~9月の3か月間に全国で1,811件(月平均600戸余)が成約されたと推計しています。

中古マンションを業者に売却するということは、安く叩かれることを意味していますから、業者から見て仕入れは簡単ではないはずです。しかし、築年数が古くなればなるほど、共用部の老朽化、デザインの陳腐化なども重なるので、売れないものです。勿論、築30年、40年ともなれば途中で設備の交換もしたでしょうが、売却時には使い古されているのが普通です。

売れない中古は、業者の手に渡る。これは自然の成り行きかもしれません。そうした物件が業者によってお化粧直しされると、たちまち売れてしまうといいます。

見た目がいかに大事かのエピソードでもあるのですが、買い手の立場では、新築のモデルルームと見まがうほどの美しさに、つい舞い上がってしまう人も少なくないようです。

●業者の新しいビジネスモデルに定着しかけている

リノベーションはおいしいぞと業界内で噂が広がり、大手マンション業者も進出して来ました。5件に1件は損することもあるらしいのですが、リノベ―ションは儲かるビジネスだというわけです。

三菱地所レジデンス、東急不動産、大京、住友林業など、思い浮かぶだけでも有名どころが実績を重ねています。

リノベーションという用語も広く流布して来ました。新聞、週刊誌、業界誌、WEBサイトで頻繁に登場して来ます。業者自身が「買い取ります」のPRを盛んに行うようにもなりました。

この結果、個人オーナーも仲介以外に買い手を探すチャネルの存在を知るところとなりました。そうして、単に売れないから焼け気味に安く売却するオーナーだけではなく、居住中に内覧者が何人もやって来てプライバシーを覗かれるのがいや、近隣の人に知られる噂されるのがいやなどといった動機で業者に売り渡す例が増えているというのです。

買い手が付きにくい旧・耐震マンションだけでなく、新耐震の築15~25年マンションも業者に売却する人が増えているようです

●割高なリノベーション済みマンション

このような背景と理由によってリノベーション済みのマンションは増えて来ましたが、買い手から見て分かりにくいのが適正価格です。高いのか高くないのか判断に迷うのです。

一般に、リノベーション物件は割高なものが多いことは明らかです。業者が大きな利益を目論むためです。

 中古マンションを仲介しても手数料は最高で6%少々、3%程度にと留まることが多いのですが、個人の所有者から安く買い取り、フルリフォームして付加価値を高めれば儲かると考えての事業化、それがリノベーションだからです。

今のところ、リノベーション済み中古とリフォームなしの中古を峻別した市場データは存在しません。このため、筆者の「評価サービス」も適正価格の判断のための調査時間が増えています。とまれ、できるだけご期待に応えて行きたいと考えています。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


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