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第589回 新築・中古マンション市場動向 [マンション市場]

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツ―をご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください☆★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています





買いたい人が多数あるのに、買える物件がない。数はあるが高いものばかりで予算が届かないために買えない人が多い。このような状況を早く脱して欲しいと願いながら毎月のデータ発表を注視している筆者ですが、良い情報は中々お届けできません。

ともあれ、今月は中古マンションも加えて解説しようと思います。


【新築マンション】

●発売戸数は停滞
1~10月:26,052戸と月平均で2600戸余、このままのペースなら年間31,000戸か32,000戸と昨年を下回ることになりそうですが、最近は11~12月に大量の発売を行う傾向があるので、仮に前年並みの9700戸が一気に売り出されれば約37,000戸となり、2016年(35,772戸)を上回るのですが、果たしてどうでしょうか?

どちらにしても、2013年の56,478戸、2014年の44,913戸、2015年の40,449戸には届きません。売り出し戸数は停滞が続いています。

●売れ行き低迷

2017年1月以降の初月契約率を見ると、1月:61.6%、2月:68.4%、3月:66.2%、4月:66.3%、5月:72.2%、6月:67.2%、7月:71.9%、8月:68.2%、9月:64.9%、10月:60.7%(23区は68.3%)と5月を除いて60%台が続いています。

好調・不調の分岐点70%を下回るペースが昨年からずっと続いているのです。売れないので発売戸数を絞らざるを得ません。着工している100戸のマンションを売れそうな数の30戸だけ売り出すという「分割販売」を強いられているとも言えます。
好調時でも分割して販売するのが慣習ですが、その回数が好調時は50戸、50戸のように2回なのに、今は5回も6回にも、小刻み(小出し)になっています。少し大型のマンションになると、10回を超えるものも珍しくない現況にあるのです。

1期5次発売とかになっていれば6回目の売り出しを意味します。この「期」と「次」の数字が大きいほど販売は順調でないことを指しています。

1回当たりの戸数を絞るのも、売れないという予測が前提にあるためです。売り手の期待は、100戸売り出して80戸くらい売りたいのですが、70戸も売れないという状況が続いているわけです。売れ残りマンションとして市場で棚ざらしになることを恐れての「分割販売策」ですが、予想(期待)下回っているということです。

1回当たりの売り出し戸数が3戸とか5戸といった少数のケースも多々見られる最近は、買い手から見て、慌てなくとも購入できることを示唆するものですし、売れ行きの悪い物件は「価格が高い」と見なされていると見るべきなのです。


●価格動向は?

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第588回 供給過多エリアで検討するとき [マンションの資産価値]

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第587回で説明したように、新築マンションは随分少なくなりました。しかし、局地的な集中供給の地区は結構あるものです。

少し遡って思いつくままに並べてみると、都心では日本橋アドレスの複数駅、武蔵小杉駅(東横線ほか)、浦和駅・南浦和駅(京浜東北線)、おおたかの森(TX線)、品川シーサイド駅(りんかい鉄道)、国分寺駅(中央線)、海老名駅(小田急線)、津田沼駅(総武線)といった駅(街)あります。

こうしたエリアで検討するとき、気になるのは「供給過多」です。筆者に届く「マンション評価」のご依頼のメールには、「供給過剰ではないか。将来の値崩れが心配」と書き込んで来られる人が8割はあります。

今日は、そのようなご心配に、ひとつの指針をお伝えしようと思います。


●土地がないはずなのに大量供給がなぜ起こる?

東京都心でなくとも、首都圏の駅周辺は大体が密集しておりマンション開発の余地など全くないといって過言ではありません。遊休地はなく、マンションが建ちそうな土地を探してみると駐車場になっていたりしますが、その規模は小さく、高々14階建て50戸程度のマンションが建てられるかどうかです。

大量供給が可能になるのは、大型敷地を抱える企業の工場・倉庫・研究所・社宅・老朽化した古いホテル・賃貸マンション・雑居ビルなどの跡地です。

少子化の影響で廃校になった学校跡地などという例もあります。自治体の保有地ですが、埋立地も自治体所有ですね。国有地の売却もたまに行われます。

しかし、ひとつの駅に立て続けに売地が現われ、それらが同時期にマンションに建て替えられて売り出されることは少ないものです。

10年で人口が3倍になった豊洲のように、また近年の武蔵小杉のように、多数の企業が土地を手放し、継続的にマンション開発が可能になるエリアは少ないのです。

駅前の密集地で大型マンションが突然発売されることもありますが、大きな敷地を抱える法人は少ないので、どちらかというと、小規模な個人地主が組合を結成し、デベロッパーとゼネコンを巻き込んでの再開発マンションです。仕掛け人は大抵ゼネコンです。

多数の個人の意見をまとめ上げることは簡単でなく、5年も10年も時間がかかります。ようやく合意形成ができて着工・販売ができても、その1棟で終わり、つまり単発なのです。品川区の武蔵小山駅は、第二、第三の再開発があるらしいですが、これなどは例外的です。

同時期に、若しくは継続的に大規模マンションが出て来るエリアは、そのエリアに法人所有の大規模敷地が複数残っていることが要件になるわけですが、そのような場所は限られます。武蔵小杉が典型的です。

冒頭の挙げた駅でも、1物件単位で見ると中小規模ばかりなら、それは偶発的と見るべきなのです。日本橋エリアの小型マンション連発は中小零細企業オーナー(実質的な個人商店)の間で土地売却が流行したもので、一時的なものです。

戸数の少ないマンションが多いので供給過多とは映らないようです。皆さんが心配するのは1棟が300戸を超える大型マンションが同時期に3棟も4棟も売り出される場所で検討する場合なのです。

ともあれ、大量供給が一時的に集中することは、今後もどこかであり得るわけです。大規模な法人や自治体所有地から多数の供給が行われることが確実なエリアは東京都中央区の晴海です。ご存知、オリンピック選手村5650戸の住宅を筆頭に、この辺りは貸倉庫なども残っているからです。

古い街ほど、防災の観点から再開発が必須とされているだけに、今後は再開発と、その事業に触発されて第二、第三の再開発が具現化する可能性はあります。


●大量供給は後年、中古市場に大量放出?


将来たくさんの売り物が中古市場に放出されて過当競争が発生。その結果、価格が下がる・相場が崩れる。このようなご心配かと思います。

新築マンションが中古マンションとして売りに出されるのは、築10年前後が多いというデータもあるので、同時期に完成したマンションが多数あれば、10年後に中古市場に大量に売り物が出て来るのではないかという心配は確かにあるかもしれません。

同じマンションから同じ面積・同じ向き・同じ間取りの部屋が同時に売りだされれば、価格競争になるかもしれませんね。一人が売り急いで安くしてしまったら、それが指標になってしまい、他の部屋も影響を受けるでしょうね。

現実はどうかというと、運・不運もあるのですが、大規模マンションでも同じようなタイプの部屋が同時に市場に出る確率は意外に小さいのです。

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第587回 減った新築マンション。リセールバリューに期待 [マンション市場]



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新築マンションの数がひと頃の半分になってしまったという情報は以前にどこかの記事の中で書きましたが、この意味するところは大きい。今日は、そんなお話です。


●首都圏も近畿圏、中部圏も供給戸数が大幅減

首都圏の新築マンション年間供給戸数の推移をみると、最近数年は10年前と比べると半減しています。23区だけは40%減。

2004~2005年頃は8万5千戸も供給されました。ところが、10年後の2014年、2015年は4万2千戸に半減したのです。

この前後も同様で、10年前は8万戸、最近は4万戸、ざっくりと言えば数字はこうです。2016年は3万5千戸台とさらに減少、2017年も10月までのペースを見ていると年末までに4万戸には乗らないことが明らかです。
 
近畿も、中部も同様の傾向にあるのです。

どうしてこんなに減ってしまったのでしょうか?理由は二つ考えられます。

この話は前にもしたので、要点だけにしますが、ひとつは、中小デベロッパーの減少です。つまり、作り手がいなくなったのです。

理由の二番目は、用地の取得ができなくなっていることです。

昔からマンション用を買収することは簡単ではなく、デベロッパーを泣かせて来ましたが、この数年の状況は半端ではないと現場の諸氏は語ります。「土地がない。買えない」と嘆いているのです。

大量に土地を買収して5年分の用地を取得済みという噂が聞こえて来るのは住友不動産だけらしいとも。

●マンション開発は長い時間がかかるもの


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第586回 自宅が高く売れても買い替え先も高値。なぜ実現するのか? [値上がりマンション]


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土地神話が復活かと思った時が2000年以降で2度ありました。2005年から2008年にかけて、そして2013年から2016年にかけてです。

土地神話という言葉は、不動産神話というほうがしっくり来ます。マンションの値動きを決める要因のひとつが地価だから土地神話でもいいのかもしれないのですが、どうもピタリの感じがしません。

ともあれ、マンション市場の動向を常に追いかけていていると様々な現象と遭遇します。2005年からの値上がり局面も地価上昇が主因でした。しかし、今回の値上がりは建築費の上昇が主因だったので土地神話とは直接関係はなさそうにも思います。

しかし、それも2014年くらいまでのことで、2015年以降は地価上昇も重なってマンション価格は随分高くなったようで、地価上昇とかかわりはあるのです。

土地神話という言葉は、「持った土地は手放すな、必ず値上がりするから」という「右肩上がりの法則」を信じたことに由来しています。企業・法人は個人と違って規模の大きな土地を購入し、長年保有し続けました。

本社ビル、倉庫、工場、研究所、社宅、保養所、運動場(グランド)といった形・利用形態をとりながら、保有をしていました。それらは、いざというときの資金源にもなる、経営のバランスシート上も好ましいとされていました。そして多くの企業・団体が銀行から融資を受けてでも不動産を積極的に所有した時代がありました。

土地は買う人(企業)があるから高くなり、高くなるから上がるという循環を生み出しました。言い換えると需要があるから値が付き、需要が増えると値が上昇するのです。企業は、一旦保有すると中々手放さないので、市場に供給される土地は減り、需要オーバーになって価格はますます上がります。

それが短期間に活発化したとき「不動産バブル」が発生するのですが、バブルとは簡単にいうと、実力以上に値段がついてしまうことを指します。「そんな値段で買ったら採算が合わない」と思われる値段になることです。

例えば、土地を買って貸しビルを建てたとして、取れる賃料が金利にもならないとしたら、買う意味がないはずです。分譲マンション業者も、高い土地を買えば販売価格を上げざるを得ませんから、その価格で売れないと見たら採算割れとなるので手を出しませんが、ビジネスチャンスをつかむためには冒険だなと思っても高い土地を仕入れるときがあります。それが地価上昇に拍車をかけてときもあったのです。

どんどん高くなるマンションを見て、これは大変一生マイホームが持てなくなりそうだと買い急ぐ人が急増、それこそどんなマンションでも飛ぶように売れる時代もあったのです。しかし、購買力の限界を超える至り、マンション業者は手を出さなくなるのですが、並行して採算など無関係の地転がしが横行しました。これが土地バブルでした。1980年代後半から90年代初頭にかけて巨大なバブルが発生したのです。

バブルは必ずはじけることを国民は経験しました。しかし、懲りない面々は多く、国民の記憶にある今も、ときどきバブルが生まれるようです。ただ、80年代のバブルの後遺症を知っていることもあってか、巨大バブルになる手前でしぼんでしまうのも事実です。

筆者が二度またバブルが来たかと思ったバブルも世間(マスコミ)は「ミニバブル」と称したのです。

今回のバブル(実力以上の価格)は、局地的です。発生源は、外国人の爆買いと富裕層の相続税対策にあるという見方のようですが、筆者はそれだけではないと思います。駅前再開発で誕生する大型のタワーマンションの価格の突出数字を見てそう感じるのです。


★★本日より、このブログは「マンション購入を考えるⅡ」に引き継ぎます。 続きはこちらをご覧ください。
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