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第583回 「賑わい」というキーワードで物件を見る [マンションの資産価値]

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツ―をご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください☆★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



吉祥寺は、SUUMOが毎年調査する「住みたい街ランキング関東版」で恒常的にトップを争う人気駅です。人気の高さは、駅力という二文字で示すことができるようで、言い換えると「賑わい」のある街ほど人気が高いのです。

2017年の発表では人気ランキング2位が恵比寿、以下、横浜 、目黒、品川 武蔵小杉 、池袋、東京、渋谷駅と続きますが、これらの街の共通点は、やはり「賑わい」です。賑わいは、バラエティ豊かな買い物施設、洒落た専門店、レストラン、カフェなどが多数あることで生まれます。

人気の高い街は、そこに住みたい人を広範囲に集める力を持つということを意味します。その力が大きいほど不動産・マンションの価値を高め、反対に人気の薄い街の不動産価値は低く、価格の下落圧力は強いのです。

マンション選びの際、街や沿線を決めるとき、子供のときからここに住んでいるからとか、〇〇学校区内に探したいとか、親の家に近いこと、勤務先が郊外の都市にあるので沿線限定などと、限られたエリア・街になる人は仕方ないかもしれませんが、比較的エリアを柔軟に考えられる人は、先ず「街」を優先するようにしたいものです。

人気の高い街を選ぶと、資産価値の面で得な場合が多いからです。人気が高いということは住宅需要が多いことに繋がります。マンションの資産価値とは、究極のところ売却時の価格がどのくらいになるかということです。

需要の総量は多くないが、富裕層に限定すれば多いる街という例外もあります。千代田区番町、3A地区(麻布・青山・赤坂)、白金、高輪、松濤、広尾といった街が該当します。これらの街のマンション価格はあまり値崩れしません。

また、都心を走る地下鉄の駅の付近には、大体たいしたものはない、せいぜいコンビニが数軒ある程度という「賑わい」から遠い例も少なくはありません。
ビジネス客向けに飲食店やカフェは多いがミニスーパー程度しかなく、日常の買い物も困るといった駅・街は少なくありません。
しかし、絶対距離でビジネス街に近いことがマンション需要を呼ぶので、資産価値は高いのです。これも例外的と言えるでしょう。

吉祥寺をはじめとする人気ランキング上位に上がる街以外はダメなのでしょうか?そんなご指摘がありましたから、誤解のないよう付言しなければなりませんが、3000万人もの人口が集まる東京圏のことですから、駅の数も多く、1500以上あります。

筆者のように長年マンションの世界に身を置いている者でも、いまだに降りたことのない駅はたくさん残っていますから、知らない駅もありますが、人気の駅でマンションの資産価値を高く維持できそうな駅はざっと「150位以内」が目安と言って過言ではありません。

マンション探しをしていると、知らない街に迷い込むということがあるかもしれませんが、そんなときは「土地鑑がない」ので飛ばしてしまう(見送ってしまう)ということになるのが普通です。

しかし、たまたま仕事の途中で通りかかったとか、友人の家を訪ねた帰りに知った、新聞広告で知ったというようなきっかけで「モデルルーム」を訪れるということもあるはずです。

そのような「知らない街」や、「存在は知っているが特に魅力を感じていたわけでない街」のマンションを検討するとき、逆の長年住み慣れた我が街や土地鑑のある街のマンションを検討するときも、先ずは「人気度」を探ってみましょう。

人気がある街かそうでない街かという観点で街を評価すること、つまり、深く知らなくても「イメージ的に人気のある街として知られているかどうか」が大事だからです。住みたい街ランキング関東版には100位までが公開されています。我が街が何番目かも一度は見ておきましょう。きっと役立つはずです。

知らない街のモデルルームに行ったら、駅から物件までの道を行きと帰りで変えて歩きましょう。できたら、食事を摂ったり、店先を覗いてみたりしながら長い時間を過ごしてみましょう。夕方の買い物客でにぎわっているのは、ほんの一角だけであるとか、有名なカフェが1軒しかない街は「賑わい」から遠いものです。

横浜、吉祥寺、大宮、津田沼、武蔵小杉といった23区外で人気の高い街も一度は行ってみましょう。これらの街と比較することで物差しを持つことができるはずです。

「賑わい」はときに「混雑」と同義語になります。従って、自分はもっと静かな街で暮らしたいのだというニーズも生まれることでしょうし、賑やかな街に出るのが便利な駅だから「日常の暮らしに困らない程度の利便性があればいい」といった選択もあるに違いありません

それは個人の好みや価値観の問題なので、他人がとやかく言うべきことではありません。筆者が主張するのは、あくまでマンションの将来価値を重視するなら、選び方として「人気のある街=賑わいのある街」を条件に入れることが必要ということなのです。

筆者に届くメールの90%以上は「物件評価」のご依頼ですが、そのまた90%以上の方は「資産価値」に関しての所見を希望されます。もうすぐ延べ3000人になるご相談者の大半が「資産価値」を気になさっていいたということを意味します。ブログをお読みくださっている方の多くも「資産価値」についてご興味をお持ちのことと思います。

多くの人が長期で多額の住宅ローンという負債を抱えながらマイホームを求められますから、将来「負の遺産」を抱えることにはならないか、いざというとき売れるか、果たしていくらの資産が残るのだろう、買い替えはうまくできるだろうか、のちのち「こんなことなら賃貸住宅で過ごしていた方がマシだった」にならないか・・・こんな心配がおありなのです。

早く言えば損はしたくない、中には「できるだけ儲けたい」と考えていることが筆者にも鋭く伝わって来ます。

モデルルームの演出、映像や展示物を駆使した販売手法の罠にはまって虜になってしまわないよう冷静に判断することが大事です。

「環境も物件も気に入ったけれど・・・」というお便りを下さる方、「自分としては偏向なく答えを出したつもりだが、念のために第三者の客観的な意見を聞きたい」とメールを下さる方に、筆者は心の中で拍手を送っています。ここにこそ、筆者の使命があると考えており、活躍の場が与えられることに喜びを感じるからです。

筆者の経験と日ごろの研究成果を多くの方に利用してもらいたいと心から願っています。マンション評価レポートは作成に5時間を要する作業ですが、それを少しでも多くお届けしたいのです。間もなく7年になるサービスですが、継続を支えているのは感謝のお言葉です。対面相談も入るので多忙を極める筆者ですが、役立っているという実感、それがモチベーションになっています。

これからも、どうぞお気軽にご利用いただきますよう改めてご案内申し上げます。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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第583回 「築61年マンション。ついに建て替えへ」 [中古マンション]

日本で集合住宅というと江戸時代からあった「長屋」ですが、鉄筋コンクリ―ト造となると歴史は浅く、日本国内で最も古く、現存するものは、長崎県にある通称・軍艦島に残る複数の住宅のうち、7階建の30号棟と言われます。1916年(大正5年)の建設で、日本初の鉄筋コンクリート造の高層アパートとされています。

世界文化遺産に登録されたことでご存知の人も多いことと思いますが、軍艦島は明治時代から昭和時代にかけて海底炭鉱によって栄え、最盛期の1960年(昭和35年)には5,267人が居住、人口密度は東京特別区の9倍以上、83600人/km²と世界一に達したと言われます。

炭鉱施設・住宅のほか、小中学校・店舗・病院・寺院・映画館・理髪店・美容院・パチンコ屋・雀荘・社交場(スナック)などがあり、島内においてほぼ完結する都市機能を有していたそうです。

関東大震災の復興住宅として東京中心に23棟建てられた「同潤会アパート」も有名ですが、2015年を最後にすべて建て替えられました。最も有名な建て替え例は「表参道ヒルズ」です。

これらは、すべて賃貸住宅(同潤会は後に分譲された)でしたが、分譲マンションとしては、1955年に第一生命住宅(現、相互住宅)が「武蔵小杉アパートメンツ」を販売しています(後に建て替えられて「」武蔵小杉タワープレイス)等に生まれ変わった)。

翌年には、日本信販(現UFJニコス)の不動産部門である日本開発(株)が「四谷コーポラス」を分譲しました。28戸の小型マンションです。今となっては安アパート風ですが現存しています。これが最古の分譲マンションとして現存しています。築61年です。

この「四谷コーポラス」が、このたび建て替えられることが決まったと報じられました。マンションの建て替えは合意形成が難しく、事実上不可能な場合が多いのですが、ある要素が加わることで可能になるもののようです。

報道によれば、「四谷コーポラス」では28世帯が日ごろのコミュニケーションがよかったために合意形成がスムーズだったとあります(デベロッパーの旭化成不動産レジデンス談)。

筆者は、それだけではないと思うのです。何がポイントかというと、建て替え資金の捻出が比較的容易だったからです。

具体的な資金計画書を見たわけではないのですが、5階建て28戸が地下1階・地上6階の51戸に化けるようですから、もともと容積率に余裕があったか、容積率が割り増しになったかして建物のボリュームが増えたのです。増えた分を販売することで資金の大部分が賄えるからです。

建て替わる新築マンションのうち、28戸が所有者に渡されるか、金銭を受け取って他に移り住むかの選択になるわけですが、今回のケースは27戸が分譲対象とあるので、26戸が地権者に渡ることになったようです。

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(写真は四谷コーポラス:三井健太撮影)


●マンションの寿命は百年?

この報に触れて、昔のマンションは寿命が短いのか長いのか、果たしてどっちなのだろうか?そんなことを思った人もあったのではないかと思うのです。

先に述べた軍艦島は居住者のいない住宅なので、荒れ放題、「朽ち果てる寸前」という印象ですが、四谷コーポラスはコンクリートの躯体はしっかりとしています。同潤会アパートも築80年過ぎて居住者があったのです。

つまり、マンションの寿命は、80年は優にある、石炭産業が今も健在だったら軍艦島の集合住宅には今も人が住んでいたとするなら、100年の耐久年数があるとも思えるのです。

では、なぜ「四谷コーポラス」は61年で寿命を終えることになったのでしょうか?

コンクリートの躯体は、外からの目視では、まだ当分住めるような感じがしました。しかし、もしかすると雨漏りが頻繁に起きていたのかもしれません。エレベーターのない5階建てなので、不便をかこっていたのかもしれません。オートロックも何もないマンションなので、外部から管理人室の前をすり抜けて各住戸の玄関前まで侵入できてしまう不用心さが、セキュリティの高い住まいを望んだのかもしれません。

居住者不満や願望を知る由もありませんが、住み心地が悪かったことは間違いないでしょう。

マンションは「鉄筋コンクリートの躯体」と「エレベーターや水道・ガス・電機などの設備」とに大別されます。寿命は、それぞれに異なります。躯体は百年であっても、設備は40年程度と言われます。エレベーターは長くても40年で交換しなければ危険と言われます。

いずれにせよ、何もしないで永久に存続するわけではなく、人間とお同じように、年齢を重ねればどこかに故障が起きますし、筋肉が減ったり、骨が弱くなったりもするのです。また、百歳まで生きる人がある一方、60歳くらいで死んでしまう人がいるように、マンションの寿命はばらつきがあります。


 マンションが短命で終わるもの、長持ちするものと差が出てくるのは、下記にあげる要素が大きく関係しています。

①劣化のしにくさ
②設備配管類の維持管理のしやすさ
③入居後の適切なメンテナンス
④地震などの外的要因

耐久性を知る方法として、「住宅性能表示制度」を利用する方法があります。
同制度を利用したマンションでは、そのマンションがどれだけ長持ち仕様で造られているかを、一般の人にもわかりやすく表示しています。それが「劣化対策等級」というものですが、 等級ごとに、以下の耐用年数が期待できるマンションであることを示しています。

■等級3……おおむね3世代(75年~90年) ■等級2……おおむね2世代(50~60年) ■等級1……建築基準法に定められた対策がなされている(最低基準)

新築マンションを調べていると、最近は半分以上が「等級3」の性能を有していると思います。

ということは、多くのマンションが75年以上の寿命があることになります。しかし、等級2以下でも、メンテナンスを適切にして行えば同じくらいは持つはずです。逆に、等級3のマンションでも設備を含めてメンテナンス・交換をきちんと実施しなければ寿命は50年くらいで尽きるかもしれません。

寿命の長さは「メンテナンス」の仕方がカギを握るということになりそうです。最近のマンションは分譲時から「長期修繕計画」を立案し、少なくとも30年間は計画的に大規模な修繕をして行きましょうと売主デベロッパーは提案してくれています。

購入後は売主との関係が薄れますが、居住者(オーナー)は管理会社の助言に従い、定期的(3~5年ごと)に計画書を見直し、30年後も、その後の10年なり20年なりの新計画書を策定してメンテナンスを適宜行うことが必須になります。


●中古マンション購入時の不安は余命か?

新築の方が中古より何となく安心と考える人が多い感じがします。感じがするというのは、購入予定者(ご相談者)との会話から筆者が心理分析した結果や具体的にヒヤリングした結果に基づいています。

「新築の方が、気持ちが良いから」と「中古は長く住めない気がするから」というのが最も多い理由です。

前者は理解できますが、後者の理由で中古マンションの検討を最初から諦めてしまうのは勿体ないと思うのです。なぜなら、中古の方が新築より良い物件が多いからです。

良い立地にある、良い間取りが多い、オープンスペースの樹木が育って無機質なマンションに彩を添え、マンション全体の印象が良い、管理状態も分かる(居住者のマナーの良し悪しが分かる・管理意識の高さが窺える)といった長所が中古マンションにはあるのです。もちろん例外もあるのですが、新築に劣るものは少ないのです。

「長く住めない気がする」というのも正しい認識ではありません。築75年がマンションの寿命だとして、築20年のマンションの余命は55年です。新築は余命75年です。この差を何と見るか、筆者は35歳のご相談者に聞くと、55年住めれば何も問題ないと答えが返ってきます。55年も住み続けるとは考えにくいとも仰います。

50歳の方は永住したいと言います。そして、「55年あれば百まで住み続けられるね」と答えます。

筆者は、「優良な中古」を探しましょうと進言することが最近は随分増えました。新築が少ない、高いばかりでろくなものがない。そんな思いが強いせいもあるのですが。

筆者が運営する別のブログ「三井健太の名作間取り選」
https://mituimadori.blogspot.com」をご高覧いただくと最近のマンションと古いマンションの間取りの違いが良く分かります。

古いマンションを買って、壁紙を張り替えるだけでも病院色の新築マンションよりずっと楽しいものです。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


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第582回 「2022年の生産緑地の宅地化でマンション用地は増えるか?」 [マンション市場]


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生産緑地として指定され、固定資産税などの優遇措置を受けている都市農地が、2022年に期限切れを迎えると、一斉に売却に動く地主が現れ、地価は暴落する。こんな論調の週刊誌やインターネットの記事が出ているためか、「どう思いますか」という質問をときどき受けるようになったので、今日は生産緑地の宅地化とマンション価格の関係について述べようと思います。


●生産緑地とは?

1974年に公布された生産緑地法では、市街化区域内の宅地化を促す目的で大都市圏の一部自治体では農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊の農地は宅地化が進むことになりました。

その後、1992年の生産緑地法改正により市街化区域内の農地は、保全する「生産緑地」と、宅地などに転用される農地に区分されました。

自治体が指定した土地については、固定資産税は農地なみに軽減され、また相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用されたのです。生産緑地とは、生産緑地法に基づき、市街化区域内の土地のうち、一定の要件を満たす土地の指定制度(生産緑地地区制度)に沿って、管轄自治体より指定された土地ことです。言い換えると、生産緑地とは、都市計画で保全することを決定した大都市圏における市街化区域内の農地のことです。

生産緑地はもともと三大都市圏の市街化区域を念頭に定められた規定のため、「都市農地」と表されることもあります。指定地区数、面積とも東京都が最も多く、国土交通省がまとめた資料によれば、全国合計のうち地区数の約5分の1、面積の約4分の1が東京都にあるのだそうです。また、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府の6都府県で全体のおよそ8割を占めるようです。

東京の場合、大半は市部にあります。23区は約13%、千代田区や中央区のような「生産緑地」が全くない区もあります。比較的多いのは、江戸川区、練馬区、世田谷区の3区です。

生産緑地に指定されるには、次のような要件を満たすことが必須です。
①農林漁業などの生産活動が営まれていること、または公園など公共施設の用地に適していること。 ⓶面積が 500㎡以上であること ③農林漁業の継続が可能であること(日照等の条件が営農に適している等)。

生産緑地の指定を受けると、農地としての維持管理を求められ、建築物を建てるなどの営農以外の行為が制限され、また農地以外としての転売はできなくなります。一方、それ以外の農地は、宅地並みの固定資産税を課せられることになったのです。

宅地並みの課税をされた農地は、売却へ動くことになり、地価の高い区域では農地が次第に減少し、住宅・マンション等の建設が進みましたが、営農を決断した農家は「生産緑地」として今日も耕作を続けているというわけです。

●生産緑地の指定解除

法は、「以下のいずれかに該当する場合に市区町村の農業委員会に買取り申し出を行い、市区町村が買収せず、農業経営者への買取りあっせんを経て生産緑地として買収する者がいない場合には生産緑地の指定が解除される」と定めています。

①生産緑地の指定後30年経過。②土地所有者または主たる従事者の疾病・障害等により農業等の継続が困難な場合。③土地所有者の死亡により相続した者が農業等を営まない場合。

このうち、報道が過熱しているのが、「生産緑地の指定から30年経過したとき」です。

所有者が死亡または農業従事できなくなった場合に、所有者は市町村に対し買い取りの申出を行うことができ、市町村は特別な事情がない限り、時価で買い取らなければならないのです。

しかし、財政負担が難しいという事情から、これまでに申出を受けて市町村が買い取るケースはほとんど無かったと言います。市町村が買い取らない場合、及び市町村の斡旋によっても生産緑地として買う者がいない場合は、この生産緑地指定が解除されます。

1992年に最初の指定を受けて30年が経過する2022年以降、一斉に買い取りの申出が行われたても、大部分が買い取られず、その結果、生産緑地の指定が解除されて宅地化が進む、その可能性が非常に高いと見込まれています。

これまで、相続が発生したとき相続人が農業を継続しないことから生産緑地が解除されると、固定資産税が一気に跳ね上がる為に相続人は維持できず、売却や有効活用を選択してきました。

有効活用とはアパート建築が典型的な策でした。アパートを建てれば、固定資産税は農地ほどではないものの、大きく軽減されるからです。

●2022年問題に乗じるアパート建設業者

今、建設会社が2022年問題というセミナーを各地で盛んに催しているようです。

建設会社は生産緑地指定解除を絶好の商機として賃貸住宅の販売先として生産緑地所有者を虎視眈々と狙っているのです。

生産緑地にマンションやアパートが建設されれば、建設戸数は飛躍的に増加します。賃貸住宅の建設戸数が大幅に増えるとどうなるのでしょうか?

空き家が社会問題として大きくクローズアップされている昨今、建設業者の提案にやすやすと乗せられる農家が大量発生するとも思えません。

生産緑地の大半が「一気に」放出され、そのぶん空き家が大量発生するという論調も多く見受けられますが、必ずしもそうはならないはずです。

●営農継続か売却かの選択

 これまで、相続が発生したときに「生産緑地」の継続を選択したケースはどのくらいあったか知りませんが、多くはなかったことは間違いありません。

生産緑地とすることによって、相続税評価額も非常に低廉になり、納税猶予制度の適用を受けることが出来ますし、固定資産税も今まで通り少ないままで良いというメリットがある反面、デメリットとしては、生産緑地を相続したら終身営農が義務付けられ、万が一途中で農業をやめてしまうと、相続当時の相続税納税額を3.6%の利息を付けて払わなければなりません。

そのことを懸念して、売却という選択をした場合でも、これまでは一斉に相続が発生するわけではないので、大量に売り出されたこともなく、売り出される都度、建売業者などが競い合うように購入して行きました。

しかし、2022年には相続の発生とは無関係に生産緑地の解除によって一斉に大量の土地が市場に出まわることになるかもしれません。その土地を買うのは、建売業者と考えられます。しかし、住宅立地としてふさわしくない農地も多いので、買い手がつかずに、叩き売りになる事も考えられます。

●マンション用地に限定して考えてみる

1992年以降、減り続けて来た農地ですが、売却に回った農地は、駅に至近の価格の高いものが中心でした。早い段階で換金されていたのです。今、残っている生産緑地は駅から徒歩10分以上、遠い地域ではバスでも15分かかる場所ばかりと言われます。

従って、マンション用地として提供される可能性は低いと思います。世田谷区には何故か徒歩10分圏内で小型マンション建設に丁度いいと思える生産緑地が散在していますが、無数にあるわけではありません。

駅から徒歩10分を超えると、人気の高い世田谷区でもマンション販売はとたんに厳しくなるので、手を出すデベロッパーは多くないと見ます。また、大型マンション建設が可能な広い生産緑地は殆どないと思います。

駅に遠い、規模も小さいとなれば、購入するのは建売業者やアパート建設業者が中心になるでしょう。

しかし、既にアパートは供給過多と言われていることから、建売業者が安く買い叩いて事業用地にするケースが多くなるのではないかと思います。その結果、地価動向に影響を与える(下落する)のは必至と考えるのが自然です。

そのおかげで、マンション用地も下落して買いやすくなればマンションデベロッパーは喜ぶでしょうが、そもそも適地が少ないので、結局は競いあって地価を吊り上げてしまうのではないか。筆者は、そんな予想を立てています。

飛躍しますが、1住宅当たりの敷;地が広くて価格が安い建売住宅が増えれば、マンション市場にも影響を与える可能性は出て来るかもしれません。しかし、マンションを求める階層は駅から遠い建売住宅と競合する確率は低いとも思います

つまり、マンションユーザーにとって、「2022年問題」は期待もできないし、危惧もない問題かなと考えているところです


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。



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第581回 マンションの売れ行きは「二極化」から「都心・郊外拮抗型」へ [マンションの未来]

(10月5日の投稿2件目です)


日本経済新聞が命名した「パワーカップル」という時事用語。その階層が選択するマンションは、DINKSだけでなく、子供がある人ほど都心に向かっています。

パワーカップルとは、フルタイムで働く共稼ぎ族のことで、その購買力の高さから「パワー」を冠したものです。いわゆる世帯年収の高さから購入できるマンションの予算も8000万円に迫る階層なのです。

筆者の知る範囲では、下は7千万円弱から上は1億2千万円くらいまでの幅があるのですが、中央値は8千万円くらいです。

以前はパワーカップルが少なかったので、都心マンションは会社経営者や自由業などの特殊階層だけで占められていましたが、2010年あたりからでしょうか、パワーカップルが台頭して来たのです。

折りしも、2013年からの価格急騰期にパワーカップルの台頭期が重なり、都心の高額マンションも大きく売れ行きを落とすことなく推移したのです。

一方、郊外マンションの売れ行きは不振です。マンション価格の高騰は都心だけのことではなく、都心ほどではないものの、郊外でも短期間に大きく値上がりしました。しかし、郊外マンションにパワーカップルは存在せず、購買力が価格高騰についていけない状態となりました。

昔は、都心の値上がりが需要を郊外に押し出したものです。価格高騰が極に達したバブル期には、通勤時間90分~120分もいとわず、価格の安い郊外マンションへ若い子育て世帯は向かったのですが、今は誰も行かないのです。遠方では、仕事も子育てもできないからです。

従って、郊外マンションを購入する中心層は、もともと郊外に住む人たちです。しかし、昨今その需要層も、購買力を超えるマンション価格を嫌い、購入を見送っています。パワーカップルの購買力に余裕があって、マンション価格の上昇についていける状態にあるのとは対照的です。

このように書くと誤解を招きかねないので補足しますが、都心のマンションが好調なので、郊外の開発をせずに都区内の物件ばかりを扱おうとするデベロッパーのベクトルが用地の争奪戦を激化させたのでしょう。価格高騰は、3.11地震以降の建築費高騰にあるとばかり思っていたら、地価の上昇を引き起こしてしまいました。

その結果、購買力に余裕があるはずのパワーカップルでもここまで価格が上がると、さすがに予算オーバーになる人も増えました。売れ行きは「都心好調・郊外不振」という二極化構図も崩れて来たと感じます。

そのことを如実に表すのが新規発売(供給)戸数の低迷です。首都圏全体の供給戸数は2016年が35,772戸で、前年の40,449戸から12%も減りました。一方、東京23区の供給戸数は2015年が18,472戸、2016年は14,764戸で、20%も減少したのです。

23区のシェアは2015年が46%でしたが、2016年は41%に下げています。絶対戸数では23区以外の供給戸数が2015年の21,977戸(40,449-18,472)から2016年は21,008戸(35,772-14,764)と前年レベルを僅かに下回っただけでした。

パワーカップルでも、都区部のマンションは高過ぎて手が出ない状況になって来たと言えそうです。個別の物件をつぶさに見て行くと、その様子がよく分かります。
新聞などマスコミでは「大本営発表」のようなコメントが語られている例もありますが、仔細に分析すると苦戦を余儀なくされている物件は実に多く、筆者の目には「高過ぎて売れないマンション」、「一見安そうだが、条件が粗悪な住戸の売れ残り」が溢れています。

かといって、パワーカップルは郊外には行けないので、数少ない新築の中でも、比較的価格を抑えた都心物件に集まる傾向を見せています。今後は、どのようなことになるでしょうか? 選びたくても物件がない、あっても手が出ない、中古も見たが魅力的な中古は新築並みに高い。こんな嘆き節も届きます。

しかし、待って得策とも言えません。良い物件に巡り会えたら、とにかく値引き交渉を頑張ることです。新築でも、完成間近、若しくは完成していたら値引きに応じてくれます。中古なら間違いなく値は下げてくれるはずです。目標は10%、妥協点は5%。こんな目安になりましょう。
完成マンション・中古マンションの方が2年先完成のマンションと違って金利上昇のリスクもないのです。

今後どうなるかの問題では、デベロッパーの動きにも着目しなければなりませんが、新築は大きく値を下げることはありません。もともと大きな利幅が取れるビジネスではないので、下げ余地は低いからです。とはいえ、背に腹は代えられないので、僅かな下落は期待しても良いかもしれませんが、人気の優良物件で価格を抑えて来るケースは稀です。

ターゲットは中古です。中古は個人所有であり、かつ「安い時期に買った」と目される物件の値上がり幅は大きいので、下げ余地も大きく、交渉次第では大きな果実が得られるかもしれません。筆者の関係した事例を見る限り、5%は当たり前ですが、10%もありましたし、7%8%なら難しくないと感じています。

  ご高覧ありがとうございました。今日はもう1本投稿しています。ぜひ以下の記事も


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第580回 バス便マンションの需要は少ない [購入マンションの将来価格]

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バス便立地のマンションは避けた方がよいという記事をだいぶ前に書いたことがありますが、最近ふたたびバス便マンション向かう人が増えて来たように思うので、改めて「バス便マンション」を検討するときの注意点についてお話します。

●「バス便マンションは広くて安い」だけでないものもあるが・・・

どのような条件で探していくとしても、理想的な物件に巡り合うことはありません。どこかを妥協して選択することになるものです。
立地条件を優先すれば、広さが足りないことになりましょうし、広さと価格の安さを優先すれば立地の良い物件を手にすることはできないので、この葛藤に悩むことも多いはずです。

しかし、立地条件だけは妥協しない方がいいと考えます。なかんずく、バス便はできたら避けたい条件です。 中古物件として売却するとき、それが分かります。 
同時期に分譲された新築マンションの駅前物件とバス便物件の10年後を比較したとき、その売却価格の変動率で明らかな差異が表われるからです。

駅前マンション5000万円が10年後も5000万円と値下がりせずに売れたが、バス便マンションは2割安の4000万円で分譲されたものの、10年後は3500万円にしかならなかったといった差が出るのです。

少し前の調査ですが、「価格維持率」という指標を用いると、駅前マンションは100%でバス便マンションは87%くらいだったのです。これは、東京カンテイ社が2014年に公表したデータで明らかにされました。
2003年に分譲された新築マンションが10年後の2013年にいくらで取引されたかという膨大な調査データの分析結果が証明しているのです。

さて、バス便マンションは例外なく駅近マンションよりかなり安く分譲されます。大雑把に言えば20%くらいは安いのです。  駅近マンションが5000万円のとき、バス便マンションは同じ広さで4000万円です。
(2016年から発売され、2017年秋も販売中の某マンション。駅近マンションより20%くらい安い)

しかも、バス便マンションには駅近マンションより優れた長所を備えているものです。自然環境に恵まれており、大型開発である場合が多いことから、敷地内にも緑地ゾーンやプレイロットなどが大きく確保され、子育て世帯にとって魅力たっぷりの企画になっているからです。
共用施設も豊富に用意されていて、駅近の中小規模物件に比べたら圧倒的な差ができているものです。

マンション選びの希望条件には、言うまでもなく個人差があります。 利便性は劣っても自然環境の良さを優先したい人もあるでしょうし、予算が限られる中で広さを妥協できず結果的にバス便となる人もあることでしょう。
 
その上に上述のようなプラスの魅力があると、大いに購買意欲が増して決断に至るのも理解できます。しかし、それでも可能ならバス便は避けたいものです。

●バス便マンションは何故値下がりしてしまうのか?

駅近マンションより安く分譲されたバス便マンションは、中古になったときも安いのは当然として、購入時が安いのだから売却時の価格も極端に下がらないのではないかと、つまり、同じ経過年数なら同じだけ値下がりするということではないのかと考える人もいます。

ところが、そう単純ではないわけです。 価格維持率で比較すれば、駅近マンションが100であるとき、バス便マンションは80とか85とかと低いのが実態です。
駅近マンションは何故100、すなわち値下がりがないでしょうか? それは経過期間中に新築相場が上がってしまい、例えば10年前の100から120とかになっているからです。

つまり、その時の築10年の中古は分譲時と変わらない100でも、10年後の時点で販売中の新築に比べれば20%ほど安いので、十分バランスしています。

バス便マンションでも10年前の100から、10年後は新築なら110とか120とかになっているはずです。建築費や地価が無縁というわけではないのですから。
そうであれば、バス便の中古も90くらいには留まるのではないのでしょうか?何故、80とか85まで下がってしまうのでしょうか?

答は簡単です。バス便マンションに対する需要の絶対量が駅近マンションに比べて圧倒的に少ないからです。中古価格は、需要と供給のバランスで決まります。需要が多ければ売り出されたマンションは買い手が直ぐに決まります。売り出し価格が強気でも、言い値で買い手が決まることもあります。

反対に、需要の少ない場合は売り出してから長い時間をかけても買い手は現われず、価格を下げざるを得ません。

●バス便マンション。実は割高

それでも、安く買っておけば、売却価格が安くなっても、損失はないのでは?
そう思う人もあるでしょう。しかし、先述のように、そもそも新築時の価格は安くないのです。

バス便マンションは一見安いようで、新築時の価値より高く分譲されたことを意味するのです。筆者の研究では、バス便マンションは駅近マンションの70~75%くらいの価格が妥当と思われる場合が多いのです。それを10%も高く買ってしまうから、売却額が下がってしまうというわけです。

マンションデベロッパーは、実はこのことを知っています。しかし、現実問題として、そこまで安くは造ることができないのです。

新築マンションの原価構成は、土地代+建築費ですが、建築費はどこで建てても大体同じなので、違いは土地代です。簡単に言えば土地代の差が100対80の差となるわけで、70までは下がらないのです。

バス便マンションで70まで下がっている例もないわけではありません。ただ、建物品質は標準以下、付加価値は何もなし、おまけにバス停から徒歩10分も歩くような場所で、かつ自然環境も良いとは言えない、そんな物件です。

●バス便マンションは値引き交渉がカギ

結局、付加価値もあって品質も標準以上といった優良なバス便マンションでも80の価格は後年の売却時が特別な相場高騰時でない限り、「割高」ということになるのです。

バス便マンションの大半は新築時の大規模キャンペーンを展開しても完売まで長い時間を要しています。完売まで2年もかかってしまうようなことが多数あります。

苦戦マンションは、最終的には大幅な値下げ販売を断行します。そこを狙って安く買うのが秘訣です。5%~10%くらいの値引き提示が行われるケースもあります。しかし、その値下げ幅は適正とは言えない物件もあります。バス便マンションは強気に交渉をしましょう。

要求した金額を拒否されても諦めず、時間をおいて再度、再再度チャレンジしましょう。バス便マンションは、何しろ価格がポイントになるので、十分に気を付けなければなりません。

●中古のバス便マンションは適正価格

新築のバス便マンションは、その多くが割高と判定されます。しかし、中古マンションは別です。適正な価格まで下がっていることが多いからです。

新築マンションは、大々的なキャンペーンを展開し、圧倒的な展示法・販売ツール等によって販売を行いますから、その販売・広告戦略によって買い手は一定期間に集中的、かつ大量に動員されます。

その方法によって売り手は買い手の購買意欲を高め、一気に売買契約へと誘導します。当然ながら、初期の段階では定価販売です。すなわち高値販売です。

これに対し、中古マンションはネット検索による反響を待つ、つまりは成り行き任せといった消極的・受動的な販売(仲介)活動になっていますし、価格交渉によって売り出し価格から5~10%は下がります。成約実績は、次の売り物件の指標となります。

その結果、中古のバス便マンションは妥当な価格で購入できることになるのです。購入価格が妥当であれば、価格維持率も標準的なレベルとなるはずです。

妥当な価格で購入しておけば、何年先か後に売却するときの価格は、「バス便だから安い」とは言えても、「値下り率はバス便だから低い」とはなりません。

筆者がバス便を論外とするのは、新築マンションを購入する人向けの警句なのです。 適正価格まで十分に下がった中古マンションには当てはまりません。

とはいえ、価格維持率が駅近マンションと変わらないと断定できるわけではありません。何故なら、既述の通り需要量において元々差があるためです。利便性を求める人の方が、「バス便でもいいから広くて安い」を希望する人を圧倒しているからです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


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