築20年を超えるマンションのリスク [中古マンション]
20年を超えるような古いマンションは、新築価格の相場に対して半値以下か高い物でも６掛けくらいで購入できるものです。リフォーム費用がかかるとしても、新築マンションに比べて楽に買うことができるメリットがあります。
メリットがあればデメリットがあるのが、世の常です。このような築年数の長い中古マンションの場合、どのようなデメリット（リスク）があるのでしょうか？
あくまで一般論と断って、そのリスクをお伝えしましょう。
①耐震性に不安がある
1981年に改訂された建築基準法の「耐震基準」を満たしていない可能性があります。旧基準のマンションは危険であると言っても、必ず倒壊すると言うわけではありませんが、万一、震度6強といった巨大地震が来たらと考えると怖いですね。
②そもそも寿命の短い物件が多く、住んで行くに連れて不具合が頻繁に起きる
最近の新築マンションは、高強度コンクリートを採用し、かつ耐久性の高い工法を用いて75～90年の耐久性を謳う物件が増えています。
これに対し、古いマンションは耐久性で劣るものが多く、メンテナンスを怠ると築後40年ほどで真剣に建て替えを検討しないといけない状態になってしまうと言われています。雨漏り、結露、タイルの剥離、給水の異常など、不具合が度々発生したりするためです。
築20年以上の古いマンションを買ってしまうと、そこから20年もしないうちに煩わしい問題を抱え込むことになるかもしれないのです。
③修繕費の残高不足が起きる可能性が高い
古いマンションは、適正な時期に大規模修繕を実施することが大事です。積立金が少ないことを理由に、応急措置ばかりを続けていると、その度に費用が何度も発生し、トータルでは高く付くのです。
管理組合が問題意識を共有し、必要な費用の積立を計画的に行なっていればよいのですが、古いマンションにはそうでないケースが多いようです。
最近の新築マンションが、分譲時にまとまった「修繕積立基金」を一時金として預かる方式を採用し、10年後、20年後などに積立金を値上げするような計画を立てているのとは対照的な中古マンションが多いという実態があるのです。
修繕費が枯渇していれば、新たに徴収するか銀行から借入れして毎月の返済分を管理費の値上げで対応することになるかもしれません。古くても修繕費が少ないマンションは要注意です。
④賃貸住戸の比率が高いため、管理状態が悪化する恐れも
最初は全戸自己居住用であったものが、時間が経つと転勤その他の事情・理由で転居する人が増えて行き、そのあとを売却するだけでなく、賃貸するオーナーも増えて行きます。分譲マンションなのに賃貸マンションのようだ。そのような感想を述べるオーナーの多いのが、古いマンションの特徴です。
賃貸で居住している人は、自分の家ではないので管理意識が高いとは言えません。また、居住モラルが低いマンションもあります。モラルが低いマンションは、整理・整頓・清掃が乱れて綺麗な状態を保つことが難しくなります。それがマンションの雰囲気を悪くしてしまったりもします。当然、価値が低下します。
更に、どこか遠くへ行ってしまったオーナーは、保有マンションの現状を見ていないため、管理に熱心になることはなさそうです。
こうしたことが、メンテナンスの軽視と実施の遅れにつながり、マンションの寿命を一層短くしてしまう恐れがあるのです。
※以上のような懸念があれば、古過ぎる中古マンションには、長く住めないかもしれない、そう覚悟して購入することが必要と言えるでしょう。
・・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室（http://mituikenta.web.fc2.com）までお気軽にどうぞ。 「無料相談」と「無料マンション評価サービス」等があります
★2012年2月10日WEB講座が更新されました
相談室サイトの「三井健太のマンション講座」に、以下の新タイトルが追加になっています。ご興味のある方は、覗いてみてください。
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（http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html）
メリットがあればデメリットがあるのが、世の常です。このような築年数の長い中古マンションの場合、どのようなデメリット（リスク）があるのでしょうか？
あくまで一般論と断って、そのリスクをお伝えしましょう。
①耐震性に不安がある
1981年に改訂された建築基準法の「耐震基準」を満たしていない可能性があります。旧基準のマンションは危険であると言っても、必ず倒壊すると言うわけではありませんが、万一、震度6強といった巨大地震が来たらと考えると怖いですね。
②そもそも寿命の短い物件が多く、住んで行くに連れて不具合が頻繁に起きる
最近の新築マンションは、高強度コンクリートを採用し、かつ耐久性の高い工法を用いて75～90年の耐久性を謳う物件が増えています。
これに対し、古いマンションは耐久性で劣るものが多く、メンテナンスを怠ると築後40年ほどで真剣に建て替えを検討しないといけない状態になってしまうと言われています。雨漏り、結露、タイルの剥離、給水の異常など、不具合が度々発生したりするためです。
築20年以上の古いマンションを買ってしまうと、そこから20年もしないうちに煩わしい問題を抱え込むことになるかもしれないのです。
③修繕費の残高不足が起きる可能性が高い
古いマンションは、適正な時期に大規模修繕を実施することが大事です。積立金が少ないことを理由に、応急措置ばかりを続けていると、その度に費用が何度も発生し、トータルでは高く付くのです。
管理組合が問題意識を共有し、必要な費用の積立を計画的に行なっていればよいのですが、古いマンションにはそうでないケースが多いようです。
最近の新築マンションが、分譲時にまとまった「修繕積立基金」を一時金として預かる方式を採用し、10年後、20年後などに積立金を値上げするような計画を立てているのとは対照的な中古マンションが多いという実態があるのです。
修繕費が枯渇していれば、新たに徴収するか銀行から借入れして毎月の返済分を管理費の値上げで対応することになるかもしれません。古くても修繕費が少ないマンションは要注意です。
④賃貸住戸の比率が高いため、管理状態が悪化する恐れも
最初は全戸自己居住用であったものが、時間が経つと転勤その他の事情・理由で転居する人が増えて行き、そのあとを売却するだけでなく、賃貸するオーナーも増えて行きます。分譲マンションなのに賃貸マンションのようだ。そのような感想を述べるオーナーの多いのが、古いマンションの特徴です。
賃貸で居住している人は、自分の家ではないので管理意識が高いとは言えません。また、居住モラルが低いマンションもあります。モラルが低いマンションは、整理・整頓・清掃が乱れて綺麗な状態を保つことが難しくなります。それがマンションの雰囲気を悪くしてしまったりもします。当然、価値が低下します。
更に、どこか遠くへ行ってしまったオーナーは、保有マンションの現状を見ていないため、管理に熱心になることはなさそうです。
こうしたことが、メンテナンスの軽視と実施の遅れにつながり、マンションの寿命を一層短くしてしまう恐れがあるのです。
※以上のような懸念があれば、古過ぎる中古マンションには、長く住めないかもしれない、そう覚悟して購入することが必要と言えるでしょう。
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