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第567回 将来価値=RVを左右する条件と優先順位 [マンションの資産価値]

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツーをご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください★★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

こんな時期に買ったら、将来はどんなことになるのだろうか。そんな心配が高くなったことが背景にあるのでしょう。筆者の提供する「将来価格の予測サービス」を利用する方も最近1年ほどは、うなぎ上りです。

時代の要請なのだから要点だけでもブログに書いてはどうか、大仰な言い方で、そう勧める人があったので、差しさわりのない範囲で書くことにします。 今日のテーマは、「マンションの将来価格(
RV=リセールバリュー)を占うキーポイント」です。

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全ての条件が揃っていなくとも、以下のような順番で条件を満たしていれば高い価値を持つマンションとなることを先ずはお伝えします。

第1位:立地条件

できたら都心に近いこと。または都心へのアクセスが良いこと。最寄り駅に近いこと。5分以内が理想。妥協しても7分。
環境が良いに越したことはないが、駅近とは両立しにくいものなので、距離が優先します。
また、その駅の周囲はどのような施設が、どの程度集積しているか=駅力えきりょくも重要なポイントになります。
駅力と駅からの距離は、大きく資産価値を左右する要素になります。
ただし、駅から若干遠い(徒歩10分以上)場合でも、その弱点を補って余りある要素があれば、価値を求められるケースがあります。それは、次のようなものです。
駅からの長いアプローチの大半が商店街ロードであるとか、幅広で街路樹が美しい歩道が続くとか、現地に着くと今度は感動的な眺望、例えば横浜の港の見える丘公園のような高台にあってオーシャンビューが圧巻であるとか、緑豊かな大公園の最前列に建ち「まるで森の中のマンションといって過言ではないほどの自然林や公園に接する」といった環境の良さです。
このくらいのインパクトある代替条件がなければ、駅近マンションに優ることはないのです。

第2位:建物規模

少なくとも50戸以上。小さいと存在感に欠けるきらいがあるからです。また、小さ過ぎると管理費が割高になるか、管理内容が悪くなるためもあります。さらに、一定の規模がないと共用スペース・共用設備も貧弱になって豪華さを醸し出すのが難しいためでもあります。
共用施設も、建物規模が大きいほど様々な利便施設や癒しの空間を設けることが可能になりますが、小規模マンションでは集会室(談話室・雨天こども遊技場など)すら用意できないものです。

第3位:外観・玄関・空間デザイン、及び共用部分のプラン

外から見て他人が羨むようなものであるかどうかも大事なポイントです。
どのようなデザインが良いかの法則はありませんが、抽象的な表現を使うと、「格好がいい」、「豪華絢爛な雰囲気」、「個性的で異彩を放つ」、「上質・高級な感じ」、「美術館や博物館みたい」「高級ホテルのようだ」など。

第4位:間取りや内装、設備など専有部分と共用部の設備

共用設備の装備内容や耐久性・耐震性の高い構造かどうか等で価値が変わります。
専有部分に関しては、向き、階数、間取り、設備・仕様などを総合的に見て判断されます。
これらをひとくくりにしたのは、それぞれのアイテムの価値が持つシェアは高くないからです。

第5位:ブランド
(有名業者が売主、または大手ゼネコン施工の物件)

これは第4位に繰り上げたいほどですが、ブランドイメージにふさわしくない物件も見かけるので5番目としました。
ただし、ブランド価値も築30年を超えた辺りから価値判断には関係がなくなる傾向が見られます。

第6位:管理体制とメンテナンス 

建物規模と密接な関係になるのが管理人の勤務態勢で、最も懸念されるのが巡回管理という管理人不在マンションです。小規模マンションに多い管理方式で、いわば取締り(番人)がいないマンションはルール違反者が増え、秩序の乱れが常態化してしまうことがあるのです。
マンションは管理を買えといわれるほど重要な管理は、管理人がいればそれで良しといった単純なものではないものの、少なくとも週5日以上、1日5時間以上はマンションに勤務・滞在し、目配りをすることが必須です。
長期的なメンテナンスをいかに実行していくかという管理、こちらは資産価値の維持の観点で最も重要な項目と言ってもよいのです。築20年くらいまでは、どのマンションも見た目で差はできにくいのですが、その先は徐々に格差が拡大します。
従って、中古マンションを検討するときは優先順位が第6位ではなく、第2位に繰り上がると考えた方がよいのです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、上記1~6ですが、この中で一番比重が高いのは第1位の立地条件です。

最重要ポイント:購入価格

別次元で見ると、最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。
今(21017年)は2013年から続く高値の時期に当たっているので、例外なく高いマンションを買ってしまうことになりそうです。

反対に底値のような時期に購入したのであれば、次の上がり相場のときに売れば、平凡な物件でも値上がり益を得ることができるのです。

最近の売却者で2005年ころに購入した人は、購入価格より売れて喜んだことでしょうし、もっと極端には2012年ころ(今回の上がり相場の前夜)に購入し、4年後の2016年に売却した人は20%も高く売れて(5000万円が6000万円になって)ホクホクだったはずです。しかしながら、それでも物件固有の格差が大きかったことは事実です。

購入価格という要素は上記1~6とは別次元のチェックポイントとなるのです。



ここまでに述べて来たことを別の切り口で言い表すと次の2つになります。

①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

希少価値という表現でもよいのかもしれません。「墨田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。

 似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異が見られる物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。
感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。
たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


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