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交通便の良くない物件が目立つ新築マンション [マンション購入アドバイス]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

最近、「安いな」と一瞬ながら感じる物件に遭遇すると、決まって駅から徒歩15分以上を要するような不便なものです。

首都圏全体、特に東京都区部の価格上昇は目を覆うほどのすさまじさですが、このまま右肩上がりが続けば、いつか来た道に迷い込むに違いないと思うばかりです。


その危惧を業界が感じているかどうか定かではないのですが、価格抑制のために、あるいは建設用地が取得しにくい現状から仕方なくなのか、遠隔地でもと開発に踏み切った物件が増えて来た気がします。

以前も「郊外マンション・バス便マンションは長谷工だらけ」のタイトルで書いたので(2012年11月25日)繰り返しませんが、そこに絡むのが、やはりそうかと思うゼネコンの「長谷工コーポレーション」です。

工場跡地などの大型の土地を探すことに長けている同社は、特命受注を狙ってマンション用地をデベロッパーに紹介します。これがビジネスモデルであり、同社発展の最大要因です。

無論、駅から遠いマンションがすべて長谷工の関係するプロジェクトというわけではありませんが、物件に共通するのは、価格の安さをアピールしていることです。

3年前に予想していた通りの状況になったと今さらながら感じる日々です。


筆者に届く最近のご相談メールには「駅から遠いことが問題だと思うが、このような物件を買っても大丈夫か」や「値引きするというが、それに乗っても大丈夫か?」、「そもそも、この価格は適正なのか」といったものが増えています。

筆者は答えます。

「駅から遠かろうが、価格が高かろうが、そこに住みたいと思う要素がたくさんあって抵抗がない立地・環境、言い換えれば物件がお気に召したのであれば、購入に踏み切っても悪い選択ではない」と。

そもそも理想的な物件は皆無と言ってもよいのです。仮に理想に近い物件があったとしても、価格が予算を大幅に超えるものであったりするのが普通です。

従って、どこかを妥協して選択することにならざるを得ないのです。選択した物件が買いたいと思う物なら、それでいいのでは。

ただ、マンションには「経済的価値」と「使用(利用)価値」の二つの側面があると考えられます。後者は、個人の価値観や家族の事情などによって幅があるもの、その大きさは他人には測り知れないものがあります。

仮に「経済的な損失」を被ったとしても、使用価値が高いことで大きな「精神的利益」を得て余りあるという場合があります。つまり、場所を含めて物件を気に入り、快適な暮らしができそうなら、その選択は間違いではないのです。

快適に暮らせるかどうか、豊かな気分を味わえるかどうか、その観点で新生活を想像してみましょう。金銭の多寡では測れないマンションの価値、それを測定するのは買い手自身です。

このように付言します。

とはいえ、できたら損はしたくないと誰もが考えます。そこに筆者の出番の意味があります。

ご相談物件に筆者が住むわけではないので、筆者の個人的な好みや価値観で良し悪しをコメントすることは無意味です。 ご相談者は、必ず客観的な意見を聞きたいと付け加えます。

そうです。筆者に期待しているのは、あくまで公正な判断、一般基準です。

個人的には価値があると思えても、いざ売却するというとき、他の人はどう思うのだろうか? 高く評価してくれるものだろうか、損はしないだろうか――こうした思いが筆者へ「ご相談や物件の評価依頼」となって大量に届きます。

最近目立つ交通便の悪い物件を選択したとき、何が起こるのでしょうか? 読者の皆さんはお分かりと思いますが、いわゆるリセールバリューが高くならないことです。

徒歩物件を100で購入し、10年後に売却したところ、100で売れたとしましょう、同時期に90で買ったバス便のマンションは70でしか売れなかったというようなことが起こるのです。

しかし、今の時期は、理論上は90から70になるはずの交通便が悪い物件より、駅近マンションの方が、リセールバリューが低くなることもあるのです。

駅近マンションを100ではなく120で買ってしまいがちなので、10年後は100でしか売れないといったことも考えられるからです。

そのことに比べれば、交通便が悪くても安く買えればリセールバリューは悪くないのではないかと期待する人もあるかもしれません。

こうした意見には一理あります。しかし、問題は本当に安く買えたのかどうかにあります。駅近の販売中物件と比べたら間違いなく安いはずです。しかし、比較対象物件が異常に高かったら? もうおわかりですね。一見して安い物件が実は価値に見合う安さとは限らないからです。

その辺りを勘違いしないような判断が大事になります。

そこで提案です。交通便の良くない物件を買うときは、「より安く」を念頭に置き、価格交渉を頑張ることがカギになると覚えておきましょう。
交通便に問題のあるマンションの売れ行きは良くないのが一般的です。従って、販売促進のために値引きを行います。そこにつけ入るスキがあるのです。

前向きに購入を検討するときは是非とも価格交渉にチャレンジしましょう。値引きの提案が売主から出たときも、その提示額にぬか喜びせず、増額を狙うべきです。

 ・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


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新築マンション発売戸数減少の余波 [マンション市場]

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このほど、不動産経済研究所から2015年1年間の新築マンションデータが発表されました。

それによれば、首都圏の発売戸数は4万449戸で前年の4万4913戸から9.9%減となったそうです。東京が2万3899戸で前年比5.2%減、神奈川県7,964戸(同、21.3%減)、埼玉県4,415戸(同、1.3%減)、千葉県4,171戸(同、18.5%減)と軒並み減っています。

中でも東京23区は1万8472戸で前年の2万774戸から11.1%の大幅な減少となったのです。唯一増えたのが東京都下(5,427戸。22.6%)でした。八王子市た立川市、西東京市などで大型マンションの発売が相次いだためでした。


大幅な減少の要因についてはさておき、供給減少には二つの意味があります。今日は、それについて解説しようと思いますが、その前に同研究所が例年のとおり事業主別の供給ランキングも同時に発表していますので、それを紹介しておきます。


●2015年・事業主別の新築マンション供給戸数ランキング(全国ベース)

第1位:住友不動産 5,398戸(2年連続1位)
第2位:野村不動産 4,556戸
第3位:三井不動産レジデンシャル 4,308戸
第4位:三菱地所レジデンス 4,005戸
第5位:大和ハウス工業 2,770戸
第6位:プレサンスコーポレーション 2512戸
第7位:東急不動産 1,838戸
第8位:東京建物 1,501戸
第9位:大京 1,440戸
第10位:タカラレーベン 1,399戸

目立つのは、関西資本のプレサンスコーポレーションと東京のタカラレーベンがBEST10に食い込んでいることですが、あとは全て大手デベロッパーで占められています。メジャー7と呼ばれる7社以外で唯一顔を出しているのが大和ハウスです。

相変わらず、大手の寡占化状態は変わっていないと言えるでしょう。


●新築マンションの発売戸数推移を見る

首都圏の新築マンション発売戸数は、2000年代初頭を見ると7万戸から8万戸もあったことをご存知でしょうか。ピークには9万戸を超えています。

最近は、冒頭で紹介した2014年2015年の2年間だけでなく、2008年以降は最低が3万戸台、2013年に5万戸台に乗せたものの、他の年は4万戸台へ大きく落ち込んでいます。

2000年まで遡ってみましょう。

2000年95,635戸(過去最高)、 2001年89,256戸、 2002年88,516戸、 2003年83,183戸、 2004年85,429戸、 2005年84,148戸。ここまでの6年間は8万戸以上でしたが、2006年74,463戸、 2007年61,021戸、 2008年43,733戸、 2009年36,376戸と、右肩下がりで推移。 2010年に44,535戸と4万戸台に戻し、以後も 2011年44,499戸、 2012年45,602戸、 2013年56,478戸、 2014年44,913戸、2015年 40,449戸と、2013年を除き4万戸台で低迷しているのが実態です。


発売戸数が伸びないのは、なぜなのか?需要がなくなったから供給も抑えざるを得ないためか? 人口・世帯数が首都圏で大幅に減少した?そんなことはない。マンション購入適齢期と言われた30代、40代の世帯がいなくなってしまったのか?団塊2世と言われるボリュームゾーンが適齢期を過ぎたから?いや、それなら適齢期の2010年前後に低迷するのはおかしい。

価格が高くなったために、購入を断念する人が増えてしまったのが大きいのか?晩婚化の影響で適齢期の人たちが買い出動して来ないからか? 

それとも、需要側の事情ではなく供給側の問題か?つまり、デベロッパーに開発意欲がなくなってしまったのか? リーマンショック後の世界同時不況・世界金融危機が多くの中小マンションデベロッパーを死に追いやったのは事実だが。

マンション開発に向く土地が枯渇した? 建築費上がり過ぎて採算が取れないからか?

等々、データを調べ、世界の動き・国内の景況などの背景を浮かべながら自問自答をして原因を考えて行くと、「これだ」と確信を持てるものがないのです。というより、複数の要因が重なり合って 今日の現象を作り出しているのは事実なのですが、決め手になる要因が見つからないのです。


しかし、どうやら、「供給したくてもできない業界に低迷の要因がある」という確証にも似た考えに最近は支配されつつあるところです。

買いたいと思っている人は少なくない。15年前と比べても大差なく存在する。そんな風に思うのです。確かに、価格高騰に嫌気して冬眠状態に移行した人もありましょう。しかし、この数年、住宅ローン金利が低下し続けて来たので、それによって息を引き返した人も大勢あるはずです。

10年前の価格と今日の価格(2005年と2015年)を比べれば首都圏全体で40%も上昇したのは確かですが、金利の低下で購買力が20%以上押し上げられたのも事実です。

鶏が先か卵が先かの話に似たようなことですが、供給したくてもできないというデベロッパー側の問題が大きいように思います。その事情については次の機会でお話ししようと思いますが、供給量の低迷は買い手にどんな問題をもたらしたのでしょうか?


●買いたいが買うものがない

タイトルのように「金利が低いし、高い家賃を払うくらいなら買った方がよいようだ(一次取得層)」や「バス便の一戸建ては不便だから駅近のマンションに引っ越そう(二次取得層)」といった根強い需要が存在するにも関わらず、「適当な物件が見つからない。一応は少ない中で候補を決めてみたが、飛びつくほど気に入っているわけではない」と、物件検索の日々。

「ときどきモデルルーム見学にも出かけるが、価格が高い割に場所はもうひとつ。仕様も安っぽい。新築マンションって、こんなものなのか?」

このような声も聞こえて来ます。そうして2年以上、筆者の知る中では5年も探しているが未だに決まらないという人もあります。

一時、中古にも目を向けたものの、「他人の垢がついた家に住む気になれない」という人も多いのです。相変わらずの新築志向と言うべきでしょうか? リフォームしたらいいと聞くが、多忙のため、リフォーム計画の立案と注ぐ時間がないという声もよく聞きます。

バブル期を思い起こすと、都心から離れた場所でも「ここを買うしかない。いま買わないと一生マイホームを持てないかもしれない」と一種の強迫観念に囚われた人々が買い急いだのでした。高度成長期にも、一戸建てになると、「遠い・高い」が当たり前でした。

やがて限界を超えてしまいました。つまり、遠いマイホームと近いが高過ぎるマイホームは誰も買わなくなったのです。初めは「遠く」も「高く」も、「えい、ままよ」と開発していたデベロッパー各社も、次第に警戒感を強め、開発に躊躇するようになって行きました。

そうして、新築マンション以外も住宅という品物は市場から消え、「風前のともしび」状態となって行ったという歴史があります。新築マンションで言えば、バブル末期の1988年から減少し始め、88年が32,080戸と前年の41,057戸から22%も減り、89年と90年は39,000戸台へ持ち直しかけたものの、91年と92年にはついに2万戸台半ば(25,910戸、26,248戸)と大幅に減ったのです。

バブル崩壊後は、徐々に回復し、先に見たように95,000戸もの歴史的な供給をするまでとなったのでしたが、いま「歴史は繰り返すのだなあ」と感慨を持つに至っています。

買うものがなければ仕方ないわけですが、品数がゼロではないだけに、まことに悩ましい時期にあると言うほかない昨今です。

「品物がない」に加えて、もうひとつの問題として浮上しているのが「中古市場」です。


●中古マンションの価格高騰

新築志向が強いと書きましたが、新築がないなら中古でも探そうかという動きが活発になりました。その結果もたらされたのが「中古も値上がり」という現象です。データは省きますが、周知のように中古マンションの価格も最近3年間のトレンドは右肩上がりです。

当然と言えば当然の軌跡です。 新築の価格上昇によって中古マンションの相対的な安さが目立ち、そこに注目する人が増えます。その結果、程度の良い中古マンションを中心に価格が上がり出します。

中古マンションは、売り手と買い手の間でネゴシエーションが普通に行われて来ました。しかし、買い手の内覧が1日に2組も3組も続くと、そこでは価格の下げ圧力はかからなくなります。つまり、売り出し価格のままで契約に至るのです。

通常なら、交渉によって5%程度の値引きで契約されます。それが市場価格となります。しかし、値引きがなければ市場価格は5%上がることになります。 

中古マンションの価格は、「取引事例比較法」という方法によって査定され、査定額のままで売り出す人、査定額にいくらかONした金額で売り出す人とに分かれます。実際は後者が多いと考えられます。

査定額を超える価格で売り出された中古マンションが、そのままの価格で成約すると、その後の「取引事例比較対象」として採用され、査定額の上昇を招きます。

こうして、中古マンションの価格はじわりと上がり、やがて値上がりトレンドは鮮明となります。新築の価格も上がり、安いはずだった中古マンションも値上りするとなると、買い手はますます厳しい状況に追い込まれてしまいます。

ご依頼に従い、中古マンションの評価をしていると、ときどき驚きを感じる事例に遭遇します。それは、成約事例の中に新築相場を超える中古が見られるからです。

築浅で、グレードの高い、そして何より駅前の便利さなどが図抜けているに違いないのですが、本当にそれだけの価値がある物件なのかは疑問に感じられることも少なくない昨今です。

本ブログで2年以上前に「中古にも目を向けるとき」と書いた記憶がありますが、その中古も価値の高くなってしまい、良い売り物に出会えるだろうか? 悩ましい時期です。


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新築も中古も、マンション選びは本当に難しい時期になってしまいました。しかし、価格が落ち着くときまで待つという選択が正しいとは限りません。どちらかと言えば、買いたいとき、買わなければならないときにある人が多いのです。「買いたい時と買い時は一致しない」ものですが、選択にはいっそう熟考が必須になっていると言えましょう。


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新築マンションの契約率が急降下(2016年1月) [マンション市場]

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毎月恒例になっている、新築マンション市場データが不動産経済研究所から今月も発表されましたが、それによると、月間契約率(1月に売り出された戸数の何%が月末までに売れたかを示すデータ)は好不調の分岐点とされる70%を大きく割り込み58.6%となりました。

50%台に落ち込んだのは、2008年7月以来7年半ぶりのことなのです。

1月は、8月とともに、例年販売が低調なときで、販売戸数も減るのですが、契約率まで落ち込むことは多くないのです。

この1月の発売戸数は前年同月比11.0%減の1494戸と5年ぶりの低水準でした。にも関わらず、契約率が急落した背景には「価格高騰」があると同研究所はコメントしています。筆者もそう考えます。

1戸当たりの価格で、1月は前年同月比25%も高くなったからです。1坪当たりの単価も22%アップになったのです。

以前も書きましたが、新築マンションの売れ行きには昨年9月、10月に70%を割り込みました。11月には70%を超え、持ち直したかに見えましたが、12月には60%台に再び下落しました。そして、とうとう1月には50%台と低下したのです。

昨年8月までは70%台を常に超える状況が続いていただけに、マンション業者にとっては厳しい状況を迎えたことを自覚させるデータと言えます。

価格が高過ぎて購入をためらうか、諦めるかする人が増えることを「需要の減退」と表現しますが、最近数か月の状況は将に「需要の減退」という現象を表しています。

この先の見通しはどうなるのでしょうか?

3月の決算を目前に控えているだけに、マンション業界としては動きが取りにくい時期ですが、竣工済みの販売物件は3月中の代金決済・引き渡しという条件をクリアすれば売上に上げられるので、目先では値引き販売が少し増えることでしょう。

検討中の方は、思い切って大きい金額を要求してみることをお勧めします。「拍子抜けするくらいあっさりと要求を満額呑んでくれた」と、嬉しさ溢れるメールを下さった方が年明けから増えているからです。

新築マンションの販売は、販売対象戸数を一気に売り出すのではなく、第1期、第2期と分割して売り出します。ご承知の通りですが、今後はこの「小分け」が一段と進み、第5期とか第8期とか、あるいは第3期・第5次などと売り出す回数が増えて行くことでしょう。

要するに「チビチビ」と売る作戦を採らざるを得ないのです。

そんな物件は、「販売は順調でない証拠」と思って間違いありません。

従って、慌てて申し込みをしなくてもいいのです。仮に5階と6階の同タイプを検討したいというとき、「今回は5階を売り出しますが、6階は次期以降になるがいつかはまだ分からないのです。価格も上階なので高くなりますが、かなり高くする予定なので、5階で決めて下さい」などと言われても真に受けることはありません。

当初目論んでいた価格にさらにONして強気な価格で売り出す例も散見された昨年でしたが、今後は強気なことも本心では言えなくなります。「本心では」と述べたのは、営業トークとしては、まだしばらく強気な態度を採り続けると考えるからです。

ところで、よく尋ねられる質問に「売れ残りマンションは良くないのですか?」というのがあります。

答えは「NO」なのです。物件によって「とても良い物件ですし、価値あるマンションと言えます。しかしながら、その価値以上の値段を付けてしまった、つまり高過ぎるために足が遅い物件なのです」とお答えする例が少なくありません。

このような物件は、価格交渉をして可能な限り下げてもらえば買っていいのですし、仮に期待したほど下がらなくても価値あると信じられる物件なら後悔することはないはずです。

問題なのは、価値の低い、価格だけが世間並みに高い、そんなマンションを買ってしまう危険を冒すことです。口のうまい営業マンに乗せられないよう、あるいは期限を切って購入を迫って来るようなことがあっても、今後は足を止めて冷静に、また慎重に考えをまとめることが大事です。

「登録受付は〇〇日まで」などとスケジューリングされていても、それは分割販売の手口に過ぎないと思いましょう。そこでチャンスを逃しても、次期の売り出しがまだあるのですから。

髙くても買って良い物件なのか、それとも見送るべき物件なのか、しっかり見極めることができそうな環境にあるとも言えるはずです。

モデルルームを見て舞い上がり、営業トークや分割販売の作戦(スケジューリング)に乗せられないようにしましょう。販売不振状況下では、売りの意識を強くし、力づくでねじ伏せようとでもするかのような営業を展開して来る販売主、販売会社が増えて来ます。 ここに気をつけることも肝心です。

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「天井で買って底値で売る」ことになっても・・・ [マンション市場]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

値上がりがすさまじい新築マンション。連れて中古マンションも新築を追い抜いてしまいそうな値上がりが続いています。

新築マンションの価格が底だった2012年からの動きを見ると、2013年に前年比8%上昇、2014年は同2%の上昇と高止まりかと思いきや、2015年は9.4%の上昇と再び急騰しました。

結局、2015年の価格は2012年比で20%以上も上がってしまいました(首都圏全体の平均坪単価で比較)。東京23区だけで見ると、2012年比23.5%の上昇値を残すことになったのです。

中古マンションの価格も上昇を続けているというニュースは、毎月、新聞に載るのでご存知の読者も多いと思いますが、値上がり率は築年数と無関係に1戸平均価格で発表しているため、上記の新築価格とは正確に比較ができません。しかし、その上昇カーブは新築価格と並ぶものです。

先に「新築を追い抜いてしまいそうな」と表現しましたが、これは次のような場面で感じることでした。

中古マンションの購入検討者から、価格が適正なものかの評価を依頼されたとき、検討物件が築10年未満である場合に驚愕のデータを発見してしまうのです。

適正価格を検証するとき、過去1~2年間における類似物件の取引事例を探すのですが、その価格が新築相場と大差ないか、新築相場を超えている例もあるからです。

ここで言う新築相場とは、過去5年の平均を取っています。直近販売の新築物件を比較対象にしようとしても当該エリアには販売物件が存在しないことが多いからです。

築浅の物件の場合は、リフォームによるバリューアップは考えにくいので、高い価格の根拠は眺望がいい(最上階など)、間取り良い(角部屋など)、ブランド価値が付加された、駅前・駅直結など立地条件が際立っているなど、格別な物件なのでしょう。

そうであれば、新築相場を超えても何ら不思議はないのですが、成約事例の大半が新築に接近し、新築価格の95%~100%の位置にあるエリアに遭遇することが増えていることが問題です。築浅の中古に限れば、新築も中古もないという高いレベルになってしまったのです。

「直近販売の新築物件を比較対象にしようとしても当該エリアには販売物件が存在しない」と述べましたが、中古が高い原因はここにあります。

もともと、中古マンションの価格は、新築価格に連動する性格があります。新築マンションの価格が高くなれば、相対的に中古に割安感が出て来るので中古に人気が集まり、やがて中古も値上がりするという軌跡をたどるのです。

過去3年間の新築マンションの急激な値上がりは、中古マンションへの注目度を高め、中古価格の上昇を引き起こしています。

しかし、これだけでは中古マンションの価格が新築を上回るという説明には十分ではありません。中古が値上がりしたとしても、あくまで新築よりは安い位置にあるはずです。そうでないのは何故でしょうか?

統計的に中古が新築を上回るのは、比較対象になる新築が存在しない中で中古を購入するという状態にあることに他なりません。

想像してみて下さい。同じような立地条件で、建物グレードその他の条件に差がなく、違いは新築か中古かだけという場合、二つの物件を比較検討したら、新築の価格より高い中古物件を買う人はいないはずです。

しかし、理論上はそうであっても、比較する新築物件がなければ、新築を超える価格を提示しても、その中古を購入する人は表れることでしょう。

新築の供給が活発なエリアであれば、年中どこかのモデルルームが公開中にあり、中古マンションを探す人より新築を検討する人が多くなるので、中古マンションは新築との差異を意識して販売戦略を立てることが必須となります。

具体的には、価格の魅力を打ち出すことが手っ取り早く確実な作戦です。そうして新築との価格開差は大きくなって行きます。

新築マンションの供給量は、最近数年間を見ると、ピーク時の半分に減っています。需要がそこまで減少しているのではありません。少子高齢化がマンション需要を半分に減らしたわけでもありません。少なくとも、首都圏は人口流入が進んでいるのですから。

需要が減った、正確に言えば、顕在化していた需要が価格の高騰によって購入を一時諦めて潜在化してしまい、顕在需要が減ったということはあるかもしれません。

しかしながら、半分まで減ったとは思えないのです。前回のブログでも述べたように、金利の低下は購買力を高め、価格高騰をかなりの部分で吸収したと考えられるからです。

供給が減った原因や背景はさておき(過去に解説しましたが)、新築が好きな日本国民ではあるけれども、その新築が少ないため、エリアによっては全くないため、仕方なく中古へ流れるという構図を創り出しています。

その中古も、できるだけ新しいものがよいと考える買い手が多いため、築浅の中古に人気が集中するという傾向を生み出しています。

結果として、築浅の中古は足が早くなります。売り出されるたび、すぐに無くなるので、築浅中古は市場に多く流通していないのです。


悪循環に陥っていると言えるかもしれません。足が早い優良中古・・・市場流通量の少ない優良中古・・・流通量を上回る買い手の数・・・物件を奪い合う買い手・・・価格の上昇・・・

優良中古マンションには、言うまでもなく築浅という条件もあります。また、築10年を超えていても、立地条件が別格の場合も同様です。人気ある優れた品物が市場に少なければ、価格にプレミアムが付くのは自然の流れです。


最近のご相談メールには、仲介業者に対する憤りが行間から伝わって来るものが増えています。例えば、価格交渉を仕掛けたところ、「一切応じられません。そんなことを言うなら、二番手の買い手さんへ商談の権利が移ります」と言われたという類の話です。

これが業者ではなく、個人売主の言葉でもあったりします。非常に強気な、将に「売り手市場」なのです。無論、特定のエリア、特定の物件のことであって首都圏あまねく売り手市場にあるということではありません。

前回も述べたように売れ行きは二極化の傾向も見せているのですから。

今日のお話は、売れ行きの良い方の、かつ中古に限ってのものです。

売れ行きの良い中古だけに目を向けると、多くの買い手が交渉の余地さえなく、売主の言いなりになるという状況を見ます。その実態は尋常でないと言うほかありませんが、それでも買い手は購入に踏み切って行くようです。

多くの買い手が高値を押し付けられたとしたら、その決断は将来に禍根を残すかもしれません。株の世界ではありませんが、「底値で買って天井で売る」の反対、「天井で買って底値で手放す」という不運を招くかもしれないのです。

家は買いたい時、買わなければならない時に、都合よく安値である確率は低いのかもしれません。ライフステージと購入時期とは無関係ではありません。結婚、子育て、転勤、定年、子供の独立などとマイホームの購入や売却は密接に関わっています。

高度成長期に社会に出た人、バブル期に就職した人、バブル後のデフレ時代に少年期にあった人、高金利時代にマイホームを買った人、バブル時代に郊外で買うしかなった人、低金利のローンでマイホームを買えた人、バブル後に都区内でマンションを買えた人、など例を挙げればキリはないですが、それぞれの人生は経済や社会構造の変化など時代背景によって良くも悪くも影響を受けるのでしょう。

人生のイベントの中でマイホーム購入は重みあるものですが、タイミングが悪いとしても、それを不運と嘆いたり恨んだりしても仕方ないことです。


過去には、高値で買ってしまったために売るに売れず苦しんだ人もあったでしょう。売れた場合も、その損失額が半端なものではなかったという人もあるはずです。

しかし、経済的には損失だったとしても、使用価値が高いことで大きな「精神的利益」を得て余りあるという場合があります。
「使用価値」は、個人の価値観や家族の事情などによって幅があるもの、その大きさは他人には測り知れないものがありましょう。つまり、場所を含め、快適な暮らしができそうなマンションであるなら、その選択は間違いではないことになります。

精神的な利益は金銭では測れないものと考えます。今は、どこを見ても、新築も中古もみな高いのですが、先ずは使用価値をじっくりと考えてみることが大事です。自分と家族にとって、この家が幸せをもたらすのか、快適な暮らしをおくれるのか、そんなことを自問自答することが最も肝腎です。

マンション購入の競争に打ち勝つために予算を積み増ししたとしても、それが損とは言えないこともあるのです。


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販売不振の一方でミニバブル現象も続いている [マンション市場]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

新築マンションの急騰にたびたび驚かされて来た最近3年ですが、最近はすっかり馴らされてしまった筆者です。しかし、今もときどき驚かされます。販売絶好調のおまけ付きだからです。

一方では価格引き下げ物件も散見されます。販売状況は「二極化」状況を呈しているようです。



●金利の低下が価格上昇を吸収

低利の住宅ローンが、ここへ来て更に低下し、史上最低を更新しました。変動型ローンでは、年利0.6%などという信じられない超低金利です。ご存知の「マイナス金利」を日銀が決定した影響とされます。

金利が下がれば、返済可能額から逆算すると借入可能額が増えることになります。

一時期、金利の先高観をコメントしていた専門家も、最近はすっかり口をつぐんでしまいました。今は「日銀の政策転換に踏み切らない限り、当分は低金利が続くでしょう」と発言しています。

数年前、住宅ローン金利が2%だった頃と、少し前の1%との差を、毎月の元利均等返済額で比較してみましょう。

返済期間35年とします。 年利2%で3千万円なら毎月99,380円です。これを1%の金利に変更すると、毎月84,680円に15%も減少します。

毎月返済を99,380円まで上げていいとし、これから借入可能額を逆算すると約3500万円と約17%の増額になります。

頭金を2000万円用意できる人は、5000万円だった予算を5500万円に上げても負担は変わらない計算になります。10%の予算アップです。

頭金を1000万円で予算4000万円だった人なら、4500万円に予算を13%アップしても負担額は変わらない計算となります。

もう少し返済を増やしても無理がないという買い手や、親からの贈与を積み増しして予算を増やせることになった買い手なら、20%くらいの価格上昇は吸収できてしまうのでしょう。


しかし、それ以上の価格上昇が起こればギブアップする人が増えて行く理屈です。

ところが、価格上昇によって需要が100から80に減ってしまったとしても、供給が大幅に減っている(2008年頃の半分以下になった)こともあって、売れ行きはあまり落ちなかったのです。少なくとも最近までは。

2013年をスタートとして2015年までの3年間で首都圏の新築マンション価格は平均で20%の上昇でした。 しかし、金利低下が需要の減少率にブレーキをかける形となり、販売率の低下も思ったほどではなかったということなのでしょう。

しかし、これ以上の値上がりが起これば、金利低下も焼け石に水となるはずです。

新築マンションの販売に陰りが出て来たことは、少し前の本ブログで述べた通りですが、直近の金利低下は再び販売スピードを回復させるのでしょうか?


●価格が下がらない

新築マンションの価格は急に下がることはないのですが、売れ行きが極端に悪化すれば利益を削って引き下げを図るしかありません。

しかし、上述のように一段の金利低下が高価格をものともせずに好調な販売につながれば、売り手は強気な価格で事業を継続することでしょう。

建築費の上昇は一服感が出て来たと聞きますが、下がる気配はなく、一部の物件から一段と高くなった感を受けるほどです。


●まるでバブルの特異な物件

筆者に連日届く検討マンション、または購入契約済みマンションの評価依頼。 この対象物件の中に、駅前マンション・駅直結マンションがあります。調べて行くと、その中に旧相場の5割~10割高などというとんでもない例が見られます。

その異常とも言える高額マンションに遭遇すると、「バブル現象」の一端を見る想いに駆られます。

駅前マンション、駅直結マンションは利便性の高さで群を抜き、その希少性から高い価値を有することは確かなのですが、相場の5割高や6割高が果たして妥当なのかについては少々疑問を感じます。

別格のマンションなので別次元の価格になってもおかしくないのですが、もはや常識の尺度を超えているとしか言えない高価格なのです。 過去の事例を見ても、駅直結マンションは地域相場の4割高くらいは当然と感じるものもありましたが、さすがに5割を超えて来ると、「高過ぎる」というほかないのです。

価値観の差とでも言えばよいか、「これは値打ちだ。●億円出しても買いたい」という人が果たしてどれほどいるのだろう?立地条件で差はあるにしても、大きな関心事です。

そういえば、昨年は目黒駅前のタワーマンションで坪単価@600万円というとんでもない高単価の大規模マンション数百戸が短期完売を成し遂げました。

このようなことを繰り返し思い巡らすと、1980年代のバブル期の現象と重なり合って来ます。常識の尺度で測れないときは、大体が「バブル」なのです。高値を合理的に説明できない、逆説的ですが、それがバブルというわけです。


駅前・駅直結マンションの異常な高値マンションが売り出しのたびに即日完売を続け、3か月もしないうちに数百戸が完売してしまうとしたら、将にバブル現象。そんな感想を持ちます。

京都市の「京都御所」界隈で最近発売された複数の高級マンション。その中に億ションが20戸以上もあり、中には7億円を超える部屋もあったとか。しかも、あっという間に売れたというのです。 このニュースも、バブル現象を彷彿させるものでした。

1980年代のバブル現象は、「買うから上がる。上がるから買う」という循環を作り出し、ありとあらゆる土地・マンションが高値になりました。最後は、誰も手を出せないレベルまで上昇し、通勤可能な地域のマンション開発自体が停止してしまったのです。

私たちが歴史から学んだのは、高値マンションを売り出し続ければ、売り手は自ら首を絞めることになるということでした。また、「バブル期の異常な高値マンションを購入した人は、それを売却すれば例外なく損失を被る」ということでした。

一部で値引き販売中、竣工後1年を経ても販売に苦労している物件も増えていることと睨み合わせると、一部の高値マンションの売れ行きを見ても市場全体がバブルという判断には至りませんが、特定物件だけのバブル現象というのもどこかおかしい。そんなことを思う日々です。


 ・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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2月5日PartⅡ「転勤で自宅を賃貸。住宅ローンはどうなる?」 [住宅ローン金利]

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最近あったご相談の中から、今日は「転勤で空いた自宅を賃貸したいのですが、住宅ローンの扱いに悩んでいます」を取り上げてみました。


●転勤で自宅マンションを賃貸することにしたが・・・

いずれ戻って来たときに住むかどうかは分からないが、とりあえずは売却せずに賃貸しようと思うという人は多いと思います。

この場合、住宅ローンをアパートローンに借り換える必要があるかという問題です。

自分が住む目的で利用した住宅ローンなので、賃貸用のアパートローンとは条件が違います。

簡単に言えば、アパートローンは金利が高いのですね。それを低利の自己居住用・住宅ローンのまま賃貸したら契約違反になるのではと心配する人は少なくないようです。

アパートローンの金利は、2015年12月30日現在で2.5%(オリックス銀行、5年固定特約型の場合)もします。自己居住用の住宅ローンが1%未満であることと比較したら、大きな差になります。

賃料が入るので返済は可能であるとしても、抵抗感はずいぶん強いことでしょう。何しろ、居住用のローンは1%未満なのですから。


●転勤族は保護される

実際はどうなのでしょうか? 「転勤の為の賃貸」は認められるのです。

「転勤になったら、金利が上がる」という話は聞いたことが有りません。賃貸することにしたら金利の高いローンに切り換え(借り換え)しなければならないとしたら、転勤族は家を買えなくなってしまいます。


「賃貸の動機が転勤によるもの」、「賃貸するマンションに住民票があった」ということであれば認めてくれます。

ただし、転勤の辞令等の提出を求める銀行もあると聞きます。

心配な人は、名前を明かさずに銀行で相談してみてはいかがでしょうか?



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2月5日PartⅠ「タワーマンション市場が正常化へ?」 [タワーマンション]

相続税対策に有効とされ、富裕層がタワーマンションの上層階を購入する(仮需要)という行動が2015年は活発だったようです。そして、それがマンション市場に異変をもたらしたことはよく知られています。

相続税対策に有効な理由は、次のようなことでした。

ご存知のように、タワーマンションは眺望を売り物にしているだけあって、高層階ほど高値が付いています。中古になったときも、概ね上階ほど高い値段で取引が成立しています。

つまり、市場価格は実勢として上に行くほど高いわけです。ところが、相続税の評価という物差しは実勢価格と無関係に専有面積が同じなら同額にしてしまうのです。

10階の70㎡が5000万円、40階の70㎡も5000万円というわけです。これに対し、市場価格は、10階が7000万円で40階は1億円以上になっています。その差は、ときに2倍もの大きな差です。

40階の住戸を相続税対策に1億円で購入すれば、評価額は半分の5000万円に圧縮されるので、現金1億円の相続より40階のマンション1室の相続の方が税金は少なくてすむわけです。

国税庁が全国のタワーマンションの20階以上の住戸334物件について調べたところ、評価額は平均して市場価格の半分どころか3分の1に過ぎなかったというのです。

10階の部屋では、市場価格7000万円、相続税評価額5000万円くらいの差なので、現金7000万円の相続よりは有利ですが、メリットは大きくありません。そこで、買うなら差の大きい上層階をというわけで、タワーマンションの上階は相続税対策で買われるケースが急増したというのです。

これが昨年降ってわいたようなブームになりました。理由は、相続税が昨年から重くなったためです。合法的な節税策として全国の税理士が富裕層に勧めたせいでした。

折角、増税策を講じた国は、この動きを見て効果がないと知ると、早速手を打ちました。2016年1月24日の新聞報道によれば、国税庁は今秋にも評価基準を改正する法案をまとめ、2017年から省令を改正、2018年から実施するとしています。

市場価格より相続税評価が低い基本は変わらないにしても、現況のような階数に関わらず一律というのは変わることになりそうです。

高層階を買ってしまった人を含めて、高層階の評価額が、2018年から増額(高く)になると分かれば、高層を狙う意味がなくなります。

この改定は、タワーマンションの販売傾向に変化をもたらすことになりそうです。「相続税対策はタワーの高層階がメリット大」とは言えなくなるのですから、これまで高値の高層階住戸の人気は低落するでしょう。

そうなると、売り手も痛手を被るかもしれません。先読みの鋭い売り手なら、これまでより価格を抑えめにして来るかもしれません。

その代わり、高層階で稼げなくなった分を中低層階の住戸に振り替えることにするでしょう。そうなると中低層階の住戸が高くなってしまいます。

中層階以下を購入したい人にとっては逆風となり、中層階以上を自己居住目的で買いたい人には朗報と言えましょう。


功罪相半ばですが、タワーマンションの値付けに変化が出て来そうです。

 ・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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