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マンション探しのエネルギーは半端でない [マンション購入アドバイス]

ソニー不動産のリノベーション


ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


ご相談者にお会いしてお話を聞くとき、多くの方に共通する雰囲気を感じることがあります。

それは「ある種の疲れ」のようなものです。面談でのご相談は有料なので、たとえ何千円でも無駄な出費はしたくないと考えるのが普通でしょうから、それを惜しまずお会い下さる理由のひとつに、「探し疲れ」があるのです。


「あばたもえくぼ」というと適切ではないかもしれませんが、少なくとも欠点に気付かずに初めての見学物件を見て一目惚れし、契約まで一気に進んでしまう人もあります。このような場合は、エネルギーをあまり使わず一気にゴールまで達してしまうことになります。

しかし、マイホームに百点満点はありません。「帯に短したすきに長し」というか、「あちら立てればこちらが立たぬ」のが普通のことです。決して理想を求め過ぎていないにも関わらず、決断に至るには妥協の度が大き過ぎるため「多数の物件を前に検討しては止め」を繰り返してしまう人の方がはるかに多いのです。

マンション探しの道は長い坂のようです。「重い荷物を背負って千里の道を歩むがごとし」の人生訓を持ち出すと大げさすぎるかもしれませんが、そのくらいの心の負担に苦しんでしまう買い手は少なくないのです。

ご相談者の経緯をお聞きするたびに、マンション探しは疲れるものと同情を禁じ得ません。

値上がりが急だからでしょうか?いいえ、値上がりが急で早く手を打たないと一生マンションは持てないと感じるくらいなら、むしろ「何でもいいから買ってしまえ」のような心境になるはずです。

理由は、そこではないのです。インターネット」が普及し、簡単に物件を見つけられる時代になったのに、なぜ「疲れ果てる」ほどのエネルギーを要するのでしょうか?

筆者は、インターネットで簡単に情報収集ができてしまうことに原因があるように思います。

インターネットの時代になる前から、「情報過多」は「情報洪水」となって混乱を招くと言われて来ました。有用な情報とそうでない情報を取捨選択する、あるいは見分ける技能が新たに必要になったのです。 インターネットは、一方で情報の取捨選択を容易にしてくれる反面、使い方を誤ると洪水に飲み込まれてしまう諸刃の剣です。

筆者も四六時中パソコンの前に座り、調べものをしながら文章を書く仕事をしていることもあり、インターネットで様々な情報に触れます。深いことは分からないが、簡単なことなら短時間で調べられる。実に便利なツールです。

しかし、情報は玉石混淆。そう感じることも多く、気を付けないと誤った知識や情報に振り回される人もあるだろうと他人事ながら心配になります。

インターネット上では、誰でも何の制限も受けずに自由に、いわば勝手気ままにメッセージを発信することができる仕組みになっています。それが犯罪を誘発したりもしています。ご存知のように使い方を誤ると恐ろしいものでもあります。

情報や他人の知見を入手できると同時に、それを断りなく自分のものとして再発進している例にも気づきます。その種の「パクリ」意見・感想には底の浅さが見て取れます。

マンションに関する知識や情報については目に余るものが多く、「危険だなあ」と感じつつ不快な思いも抱きます。あまり見ないようにしていますが、掲示板にはとりわけ極論も多く、中には気分が悪くなるときさえあります。

断定的な物言いは、人を説得する力があると言いますから、「こんなふうに言われたら、さほどでないことでも聞いた人は信じてしまうことだろう」と感じる投稿も多いと気付きます。

無論、正しい情報もたくさんあるわけですから、利用しない手はないのですが、それらを整理統合することが苦手な人や、本来は苦手ではないのに、何かが邪魔して整理できないままの人が混乱の渦に巻き込まれるのでしょう。

「気になる物件をインターネットや一般広告で見つけるたびにモデルルーム訪問や内覧に動き、そして最後は止める」の繰り返し。

言わずもがな、物件情報サイトには「ここが悪い。ここが欠点」とは記載されていません。広告の性格上、都合の悪いことは公表しないのです。面積や駅から何分などという事実は誇張なく告げなければなりませんが、新築マンションの販売においては、予告広告と断れば価格を隠して広告することは合法です。

「良くない物件だけど、見学に来て下さい」という広告はないのです。

だから、結果的に無駄な時間と労力を、つまりエネルギーを消費させられるというわけです。価格だけではありません。早くから予告広告を流し、期待感を募りながら情報を小出しにして行くという新築マンションの販売の仕方は業界の常道です。

「マンション探しを始めて1年経ちましたが、疲れました。しばらく休養します」?―このような声もときどき耳にします。

また、仕事で忙しい主人は妻にお任せ。責任を感じた妻は、より慎重に行動する、より安全な道を探す。その結果、中々ゴールに達しない。コースをしばしば外れ、時間ばかりが経つ。焦る。営業マンに急かされる。結果的に、あり得ない結論を出してしまい後悔する。このような人も少なくないのが実態です。


広告ではなく、物件批評的な情報もインターネット上で見かけますが、売主の提灯持ち的な人なのかどうか、広告と同じように「褒めたたえる」記事しかありません。

例外的に、「言いたい放題」の記事を書いているブロガーさんもありますが、それは一面だけの批判に過ぎず、買い手にとってあまり有用とは思えないのです。

辛口の評論で鳴らす専門家は、あら探しがお好みなんか、こちらもどうかと思ったりします。

買い手の事情や立場に即して的確な意見を述べるのは不可能なので、あくまで一般論を述べるしかないのでしょう。 「貴方の場合はこうだ。こうした方がよい」そんな情報は探すだけ無駄というものです。

筆者がこの仕事を始めた動機は、「買い手の迷いを解くための知識と情報を提供するとともに、それらを整理して考えをまとめる代行者になろう」でした。つまり、一般論を語るだけでなく、究極のパーソナルサービスを目指したのです。若いころ、マンションの買い手を観察しながら、そんな思いに至ったことが根底にありました。

しかし、利を追わなければならない立場ではできない仕事でしたが、その時が6年前にやってきました。そして始めたブログです。


ご相談者のご質問に分かりやすくお答えし、物件の評価を客観的に行うことでご相談者の冷静な判断に役立てる。筆者の仕事を端的に表現すると、こんなことでしょうか? おかげで何千人もの方のパーソナルなご依頼にお答えし、少しはお役に立って来られたのではないかと自負しているところです。

筆者とのご縁がなく、今も迷宮に入り込んだままの方が大勢いるのだろうなあと思うのは傲岸なことでしょうか? もし、そのような方はもういないと知れば筆者は引退するだけですが、少なからずお困りの方が今もいるのは確かです。

取り散らかした状態にある、迷宮の中にある、良い物件は少ないが妥協するしかないのか、それとも青い鳥を探し続けるべきなのかなどと悩んでいる、そんな方たちがこのブログに気づき、筆者にご相談下されば、きっと無駄なエネルギーを使わずに済むはずです。きっと遠回りをせずに済むはずです。


 ・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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安さを求め過ぎるリスク [マンション購入アドバイス]



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今日は、安い物件を探すときのリスクについてお話ししようと思います。

値上がりトレンドが続いているとき、あるいは急激な価格上昇の後、高止まり状態にあるとき、買い手サイドはどのような心理状態になるのでしょうか?

こんな時、買い手が強く感じることは、 「高いなあ!」です。新築の場合、売り手は中々価格を明かさないので、広告に気づいた時点では分からないものの、モデルルーム訪問の2回目か3回目には「予定価格ですが・・・」と前置きして価格を提示します。

そこで、希望する3LDKが予算を大きく超えるものと知って「高い」となるわけです。

そのとき、面積・間取り、あるいは方位・階数などを妥協できればまだしも、距離が縮まりそうにないとなれば断念するほかありません。

しばらくマンション探しを続けて行くと、次に感じるのは 「条件を満たす物件は中々ないなあ!」となります。

それでも、買いたい人は懸命に物件探しを続けます。学習した知識や教訓を生かして方針転換を早くに図った人は、ほどなく購入物件へ辿り着くことができ、無事売買契約を済ますことができたかもしれません。

一方、条件変更を模索しながらも踏み切れずにいる人も多数あります。そう簡単に条件を変えられないという想いが足枷になっているからでしょう。


●面積を妥協できない人が冒すリスク

間取り・専有面積は買い手にとって大事な条件のひとつです。東京では70㎡3LDKを求めるのが一般的ですが、子供ができたときのことを考えて、最初からこれを求める新婚さんもあります。

新婚さんでなくても、一次取得者と言われるDINKS(子供のいない共働き夫婦)の多くが70㎡3LDKを目指すのです。

その場合で、予算が足りないときに向かう先は、立地条件の妥協です。

しかし、それが大きな過ちの元になっています。

狭い賃貸マンションに住んでいると、どうせ買うならもう一部屋広いものをという心理が働くのかもしれませんが、例えば50㎡から一気に70㎡を目指そうとするのは怖いことです。

立地条件の妥協とは、まったく知らない街や沿線の物件を検討することです。

全く知らないエリアとはいえ、通勤の便を考慮するので、一定の範囲に限るのですが、勤務先まで〇〇分以内、〇〇か〇〇辺り、または×××沿線か×××沿線なら遠くても▲駅までなどとおおよその条件が自然と決まって来ます。

その設定自体は何も悪いことではありません。いい意味での発想転換をしなければマイホームには届かないのも現実です。しかし、立地条件はマンションの資産価値を決定づける大事な要素になるのです。

何事も例外があるものですし、程度問題でもあるのですが、避けたい立地は少なくありません。ここでは具体的なことを書くわけにはいかないのですが、避難を恐れず言えば「本線でなく支線(幹線でなく枝線)を選んでしまう」、「急行停車駅でなく各駅停車の駅を選んでしまう」、「都心までの絶対距離でなく、快速(急行)で〇〇分の時間表示で選んでしまう」といったことです。


●アドレスを妥協できない人が冒すリスク

「この街が好きだから」や「親が同じ市内に住んでいるから」などの理由や事情を持つ人は仕方ないのかもしれませんが、地元志向の強い買い手は実に多いものです。

しかし、そこで冒す過ちは「駅からの距離」を妥協点にしてしまいがちなことです。慣れ親しんだ街だから、どこに何があり、通勤電車は何時ごろからすし詰め状態になるといったことまで知り尽くしています。

そこに過ちを犯しやすさが潜んでいるのです。間取りも面積も妥協することなく購入できるため、例えばバス便マンションを選択してしまいます。

バス便もあるが、駅から徒歩圏でもあると言い聞かせつつ、13分、14分という距離の物件を買ってしまうのです。

このような物件には、罠が用意されていることをご存知でしょうか?こう書くと、まるで売主を悪者扱いですが、駅から遠い物件の大半が「その弱点を補う要素」を持つとアピールして来るのです。

「徒歩2分に大型ショッピングモールができます」や「〇〇リバーの眺めが素晴らしい」、「公園が南に接するロケーション」などです。確かに、これらは魅力の要素に違いありません。

その魅力のポイントがあるからこそ、デベロッパーは用地を仕入れたのです。「駅から距離はあるが、環境がとてもいいから何とか販売は可能だろう」などと言い聞かせつつ土地を買収します。

しかし、問題は駅から遠い弱点を補って余りほどの魅力なのかどうかにあります。大型ショッピングモールにしても、果たして通勤便を補ってお釣りが来るのか、冷静に考えなければなりません。

「マンションの向こうは第1種低層住居専用地域なので、低層階からでも遠くまで見通せる眺望が魅力です。前面に将来の日当たりと眺望を阻害する高層建築はできないエリアなので安心です」などの惹句がHP上に踊りますが、要注意です。

「新しい施設が続々とオープンします」の文言に弱い買い手も多く、発展しつつある街と錯覚してしまいがちですが、交通便の悪さを補ってくれるほどの価値があるかというと、さほどではないケースも多いのです。


●新築にこだわり続ける人が冒すリスク

「知らない人が住んでいた家を買うなんて考えられない」と語る人がいます。

「知らない人の手垢がついた家は気持ち悪い」とまで言う人もあります。

その人が現在住んでいる家は中古の賃貸マンションです。新築の賃貸マンションに偶然に出会って住み始める人もいないわけでは無論ないのですが、殆どは誰か見知らぬ人が少し前まで住んでいたアパートや賃貸マンションに住んでいるのです。

しかし。購入となると違うようです。

聞いてみると「設備が旧式だから先進設備の新築がいい」とか「高い金を投じるのだから」が理由の大半です。

新築にこだわり続けると、当然ながら価格が高いので、立地条件を妥協するか面積を極端に妥協する、もしくは価格はいくらか安いが建物品質に疑問が残るマンションを選択することになります。

面積を妥協するだけならいいのですが、他の妥協は資産価値に大きく影響する危険が大きいので、慎重に検討したいところです。


●解決策はこうだ!!

最初に「面積を妥協できない人が冒すリスク」と書きましたが、仮にそこを妥協できるとしたら、選択肢は広がるはずです。

新婚さんで、「子供ができたときのこと考えて」と語る人には、将来を見据えた良い考えと褒めたいところですが、子供ができたときを考えて無理をする必要はないのです。

子供に子供部屋を与えるのは何年先か考えてみましょう。それまでは2LDKでも十分のはずです。いいえ、極論を言えば、今が1LDKなら、その大きさと変わらなくても問題はないはずです。まあ、それはやはり極論です。もっと快適に暮らしたい、もっとゆとりのある広さが欲しいといった動機があるのですから。

しかし、2LDKなら、子供部屋と夫婦の寝室の2寝室あれば間に合うとは言えないでしょうか? それも極論というなら、子供に個室を与えるときが来たときに買い替えればいいのです。

その買い替えを実現させやすいのは、立地の良さが条件です。立地を優先し、面積条件を落とすべきです。

これはアドレスの妥協ができない人にも当てはまる解決のための選択肢になります。

新築にこだわりを持ち続ける人はどうすればいいのでしょうか?

答えは、もうお分かりのように中古マンションも候補にするということです。ただし、新築志向が強かった人ほど、「できるだけ築浅の物件を」と思いがちなので、ここが肝心です。

築浅の中古は人気で、思ったほど安くないことに気付きます。品数も少ないのです。

仕方なく徐々に築年数の古い中古へと、選択の幅が広がって行きます。ところが、そこで今度はリフォーム代の壁にぶつかったりします。つまり、「リフォーム代を加算すると中古なのに意外に高い」と気付くのです。

以前、このブログで「築30年のマンションに10年だけ住む」という発想を紹介したところ、その記事が閲覧ランキングでトップになりました。最近の履歴でも常に上位に来るのですが、このような発想転換がマイホーム実現の道を切り開いてくれるに違いありません。


 ・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


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迷走する買い手 [マンション市場]

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このブログをご覧になってメールをお寄せ下さる方の多くは、これからマンションを買おうとしていらっしゃるわけですが、日々そのご質問や物件の評価ご依頼に接すると、統計をしなくても様々な傾向変化に気が付きます。

4月以降で変わったなと思うこと、それは現住所と検討物件の所在地が遠く離れていることです。

住宅選びは、行政市区や駅、あるいは鉄道沿線を選択することからスタートする人が多いものです。神奈川県在住の人が東京を飛び越えて埼玉県のマンションに興味を示すことは、親兄弟が住んでいるケースなどを除けばまずなく、通い慣れた沿線上のいくつかの駅を候補地に選ぶか、住み慣れた同市域の中で物件を見つけようとします。

これを「地縁性のある人」と呼んで、マンションの売り手は、建設地の周辺の一定の範囲に絞ってチラシの折り込み広告を行ったりするのです。

他の市域と他の沿線に住む人の中からも買い手が表れることは無論あるので、その買い手を見つけるには、費用効果を考え、雑誌SUUMOやときに新聞広告、そして必須のインターネット上にHP開設して広告媒体とします。これを広域媒体と呼びます。

広域媒体が大きな効果を発揮するのは、誰もが住みたいと思う人気の街・駅にある物件です。この数年で大きくジャンプアップした街のひとつに東横線・JR線の交差する「武蔵小杉」がありますが、この街などは、沿線住民以外からもたくさんの買い手を集めたことが知られています。

東京都内では、江東区の豊洲地区なども同様です。大規模なタワーマンションを建設分譲するたびに人気を集め、良好な販売成果を挙げたのです。

これらの地区では、大型マンションが多いせいか、広告予算の使い方も大型でした。広域にアピールできる媒体として新聞と雑誌広告、インターネット以外にも、推測ですが1回あたり100万部くらい、もっとかもしれない大量のチラシ織り込みを広範囲に実施しているのです。

買い手は一般に「能動的」なものですが、たまたま新聞を広げたら目についたチラシや、電車内の吊り広告を通勤電車の中で見たことを契機に動く買い手は、「受動的」な広告ターゲットと呼ばれます。

買い手の中には、顕在化した買い手もあれば、潜在的な買い手もあるので、後者をキャッチしたい売り手は広告が彼らの目に留まるように工夫を凝らします。

さて、最近気づいた傾向変化のことですが、武蔵小杉や豊洲のような人気エリア以外のマンションで、地縁性はないのに購入を検討している人が従前より増えて来たということです。

500戸も1000戸もあるような大規模物件ではなく、せいぜい200戸台の物件で話題を集めているとしても狭い範囲の中でのことと推察できる、普通よりは少し魅力的なマンション、そんなマンションを能動的に検討している人のことです。

勤務先が近いわけでもなく、親兄弟が住んでいるわけでもない、全く縁もゆかりもない物件に遠くから見学に行ったというのです。通勤時間が同じか少し便利になる別の路線の、広い意味では通勤圏内にあるという共通点(縁)はあるのですが、全く馴染みがないか、あっても職場の同僚が住んでいるという程度の人たちです。

このような人たちの動機はなんであったか、答えはすぐ見つけることができました。それは物件探しをしているうちに、いつの間にか知らない街に来てしまったということでした。つまり、希望する駅・街・沿線では条件に合いそうな物件がないのです。

このブログでときどき紹介するマンション市況の分析記事でご記憶の読者も多いと思いますが、近年マンションの新規販売(供給)戸数は大幅に減っているのです。筆者は「品薄感続く」という表現を使って来ました。

傾向変化は、ここに原因があると思うのです。

価格の急騰、これも過去3年の間に平均で20%も上がったことも紹介して来ました。

品物は少なく、有っても予算が届かないので、仕方なく条件を妥協したという買い手を増やしていますが、その延長上に「希望エリア」の突飛とも思えるような変更があるのではないかと感じるわけです。

感じると書いたのは、ご相談者にプライバシーに係る部分をお尋ねしないようにしているので、多くは筆者が推測するしかないからです。

筆者の若いときの転居行動を思い出してみました。

地方出身の筆者なので、初めは東京の右も左も分かりませんでした。住んでみて分かったこと、都内の職場に通勤し、仕事で首都圏内を動き回るうちに多くを学んだのです。

不動産・マンション業界に長く身を置き、マンションを生涯の研究テーマに定めて過ごして来た筆者でも、まだ一度も降り立ったことのない駅が多数あります。東京(首都圏)は本当に広いと感じます。

転居を繰り返していた若い時分、転居先はいつも考えなしでした。漠然とした希望を業者に伝え、業者の勧める物件を見学し、いつも即決でした。ただし、都区内なので、どこに住んでも通勤は大差がなかったのでしょう。これらは、賃貸住宅への転居の話です。

ところが、購入するときは違っていました。予算のことが無論あったのかもしれませんが、一定のエリアに絞って選択しようとしていた自分がそこにありました。

自宅マンションの大きな値上がりを喜んだとき、都区内から横浜市に転居を考えたこともありました。新婚当初住んだのが横浜だったので、馴染みがあって頭に浮かんだからですが、最大の理由は資金にありました。

売却したらローンの残債を清算してもびっくりするほどの大きな現金を手にすることは分かっていましたが、それを頭金にしてもサラリーマンの筆者には値上がり急な都区内ではランクアップした買い替えは実現できそうになかったのです。そこで、まだ値上がりの波が及んでいない周辺部の物件に狙いを着けたというわけです。

わが家の値上りは、同エリアの全ての物件の値上がりも起こっているので、資金調達力が特別にない限り、同エリアでのランクアップ買い替えは難しいのです。

これらの経験を通じて知ったことは、「住めば都」という古い格言の実感でしたし、場所に強い執着がなくても、予算次第で人は動けるものだということでした。

今、マンション選びで大事なことは、先入観や固定観念を取り払い、条件を一旦白紙にしてみることかもしれません。

仕事の都合上、この辺りを離れることはできないとするなら、購入物件の対象を新築一本から中古も念頭に置くとか、その中古も中々良い物がないとしたら、築浅物件から思い切って30年ものに目を向けることです。

通勤時間が1時間以内なら特にこだわりないという人なら、思い切って沿線・地域を拡大してみることが必要です。遠いと思っていたエリアが、意外に便利な駅であるかもしれません。ローカルと思っていた街が、行ってみたら思いがけなくお洒落で賑わいのある都会であったなどに気づくかもしれないですね。

今日のブログのタイトルは「迷走する買い手」でしたが、これはネガティブな言葉ではなく、マイホーム実現に辿り着く過程では迷走してみることも大事なことと言いたかったからです。 いくつかの知らない街を迷走してみれば、意外な発見をすることができるかもしれません。

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[黒ハート]大好評!!「マンション価格の10年後を予測する」

将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

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「高値買い」してしまった物件の先行き [マンションの資産価値]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

このブログで度々紹介して来たマンション価格の高騰問題。 建築費の上昇を主因として最近3年間の上昇カーブは驚くばかりです。首都圏全体の平均では、2012年を基準にして見ると2015年の価格は20%も高くなりました。

平均20%は、言わすもがな30%も40%も高い物件と10%程度の値上がり物件があることを意味します。

ここで疑問を持った読者があることと思います。昨日まで100円だった品が今日から120円になるような消費財の値上がりと不動産とでは意味が異なるからです。

 同じ不動産でも、賃貸マンションの賃料の値上がりなら分かるのですが、分譲マンションの値上がりとは、同一商品の値上がりのことではありません。

マンションの値上がりとは、昨日まで販売していたABCマンションの平均価格と、今日販売するXYZの平均価格を比べて後者が高いことを指してのことです。

ABCの各マンションの立地条件は異なりますし、XYZの立地条件もそれぞれに異なるのです。建物のスペックやグレードも、少しずつ違うはずです。

しかし、AもBもCも、またX、Y,、Zも同じ一定エリアにあります。例えば首都圏、例えば東京都心、例えば横浜市、さいたま市などと範囲を定めた中で販売されたマンションの全部を平均して3年前は5000万円だったのに対し、昨年は6000万円に上昇したなどと言っているわけです。

構成要素が異なるもの同士を比較して高くなった、値下がりしたなどと表現しているのです。
これに何か違和感を覚える人もあるのではないかと思いますが、唯一無二の商品というマンション・不動産の特性ゆえに、価格の変動を見る方法は他にありません。

仮に、エリアを小さく区切り、3年前に10物件500戸の供給があったとし、その平均価格が5000万円とします。3年後、同一エリアでは1物件30戸の供給にとどまり、平均価格は1億円だったとします。

この場合、「そのエリアの価格上昇率は100%だ」と言うでしょうか? 

3年前の物件はおしなべて標準的・一般的なマンションだったが、3年後の1億円平均の30戸のマンションは全くグレードの異なる高級マンションであり、かつ同じエリアとは言いながら、その中でも超一等地と言われる立地条件の稀有な物件だったとしたら、この比較は意味をなさないわけです。


説明を分かりやすくするために極端な例を引きましたが、マンションの価格上昇率は、数多くの物件の平均を比較しなければ傾向は掴めないということがお分かりいただけたことと思います。


ここで、値上がり(値下がり)の問題を買い手の立場になって考えてみます。

検討中マンションの価格は高くなったマンションなのか、さほど値上がりしていないマンションなのかを知るにはどうすればいいのでしょうか?

3年前から一定エリアの中で継続的に新たに販売されるマンションが出るつど、広告やモデルルームを見て来た人なら、おそらく感覚的に「随分値上がりしたなあ。3年前は70㎡の3LDKが4000万円で買えたのに、今は5000万円以下では買えないよ」などと感想を漏らすに違いありません。

このような買い手も実際にあるのですが、多くは3年前の価格まで把握してはいません。せいぜい半年か1年間のレンジでしか比較できないのではないでしょうか?

このため、1年で20%も30%もの価格上昇中であるときは気付くかもしれませんが、3年で20%、単純に年7~8%の上昇では、「何となくそんな気がする」程度のはずです。3年前の物件と現在の物件はエリアが同じではあっても別の物だからです。

マスコミ報道などで値上がりを聞き、自分の探すエリアもそうなのかもしれないとは思うものの、実感しにくい場合が多いものです。

こうして、3年前に比べて20%も高い、金額にして1000万円も高いマンションを知らぬ間に買ってしまうという実態に至ります。

買えてしまうのは、金利の低下によってローン返済に無理がないからです。考え始めて間がない買い手の大半は、「自分にこんな大きな買い物ができるなんて」と驚いていたりします。

知らぬ間になどと無礼なことを言いましたが、検討時間が半年か1年くらいの人の中には、多数の物件を見比べることによって値上がりを実感して行く人もあることをお断りしておきます。

その過程では、慌てて決断した人、様子見に転じている人、諦めた人、郊外エリアに条件を変更した人などと色分けされて行きます。

「高いけど、もっと高くなる」や「高いが、次の値下がり時期まで待てない」を理由に決断して購入に至った買い手も多数あるのです。


ところで、急激に値上がりしたマンションは将来どんなことになるのでしょうか? この点の説明も分かりやすくするために極端な例を取ることにします。

3年前は70㎡前後で5000万円だった某駅の徒歩圏マンションが、現在は1億円になってしまったとします。1億円では買えないのでバス便でもと妥協し、それでも6000万円と高くなったマンションを買ったとします。

新築マンションの急騰原因は、人件費高騰によって建築費が上がったことでした。5年後、建築費は下がりました。また、値上がりが急だったために売れ行きが悪化したので、その後の新規売り出しは、利益を切り詰めて価格抑制に努める売主が増加しました。

この結果、平均価格は大きく値下がりしました。某駅徒歩圏の新築マンションは70㎡で8年前の5000万円に戻りました。

そのとき、同エリアに1億円で5年前に取得したマンションの中古価格はどのようなレベルになるでしょうか?

新築は5000万円に戻ってしまったのです。1億円で買った自宅マンションは築5年でまだ十分新しいし、グレードも低くない自慢の我が家なので、新築を上回る可能性はあるかもしれないなどと期待しました。

ところが、新築と変わらない程度、すなわち5000万円でしか売れないなどと知ります。 つまり、購入額の半値です。失望は大きいことでしょう。

6000万円のバス便マンションの方はどうなってしまうでしょうか?徒歩圏の新築マンションが5000万円に戻ったのです。 比べたら、バス便の中古マンションは4000万円でも売れるかどうか。4000万円で売れたとしても2000万円もの損失になってしまいます。

このような事態が、この先に待っているかもしれません。極端な数字を用いて説明したので、現実はもう少しなだらかな結果になるはずです。しかし、急な上昇相場は必ず調整されるときが来ます。

その結果、「高値買い」をしてしまった人は、金額の多寡(大小)はあるにしても損失を被る可能性があると思った方がよいのです。

損をできるだけ少なくするためには、どうしたらいいのか、どのような物件を選択したらいいのか、このような意識を持たれ、より価値あるマンションを取得されることを心から祈念します。

勿論、筆者は多少なりともお力になりたいと考えています。



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適正価格の見極めに苦慮する買い手 [マンションの資産価値]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

買おうとしているマンションが、「どうも割高な感じがする」とか、「高いがそれなりの価値があるようにも思う。でも、本当のところはどうなのか」といった疑問を持つ人が多いようで、筆者へのご相談の中にも多数見られます。

「このマンションは適正価格ですか?」というご質問に対し、常に丁寧にお答えしているつもりですが、そのレポートを作成するとき、たまに勘違いしてしまう自分に気づくことがあります。

勘違いの根本に、比較するときの基準を何に置くかという問題があるためです。

相場が5000万円であるとき、購入マンションは6000万円。購入マンションの価値は相場を形成する「平均的なマンション」に比べて明らかに付加価値が大きい。その価値の検証をしてみた結果、建物価値、環境、ブランド力などを加味すると購入マンションに平均的なマンションより明らかに高い価値があると判定。

それで1000万円の差はあるとの見解を出したとします。さて、これだけで「価格は適正です」という答えになるのでしょうか?

今日は、適正価格とは何かというテーマでお話ししたいと思います。


●視点➀:適正価格とは?

何を基準にして、適正価格であるとかそうでないとか言うのでしょうか。
基本的には、地域相場があって、それとの比較で高いか安いかという判断をすることになります。
相場とは、一定期間の平均販売価格によると考えられます。
一定期間とは、どのくらいのレンジを指すかですが、例えば価格が安定期にあれば3年なり5年なりになりますし、現況のような急騰期では2年前の相場と過去1年の相場では大きく変動するので、期間は短くなります。

首都圏の全体的な傾向で言えば2010年~2012年は安定していたので、その頃の相場を旧相場、値上がりが顕著になった2013年以降2015年までの価格を新相場と称したりしています。
ただし、地域によって差があり、2010~2013年が安定期で、2014年に上昇し、2015年にはさらに上昇といった地域では、相場は3段階の変動と見るべきかもしれません。2015年単年を「新・新価格」などと語る業界人もあります。新・新価格=新・新相場と同じですね。
尚、ここで言う地域相場とは、概ね最寄り駅を同一とする物件の集計によって形成されることになります。


●視点②:物件による増減ポイント

地域相場との単純比較では3割高であっても割高とは言えない物件と、2割安であっても割高な物件とがあります。言うまでもないのですが、物件価値の高低が加わるからです。
建物が高級であるとか高機能といった建物の質とグレードやブランド力によって、また駅からの距離や直近の住環境など、立地条件の差異によって物件価値に格差ができるわけです。
相場を形成している物件が上級な物件ばかりであれば、検討物件が上級であっても価格が相場より高い場合、それはそのまま割高と判定されることになります。反対に、主に中級物件で形成された相場との比較で何割か高い高級物件ならば、その物件は必ずしも割高でなくなるわけです。
また、大型のバス便物件(格安)が平均を押し下げてできた相場なら、それより10%程度高いだけの駅から徒歩10分の物件は割安かもしれません。

この比較検証は慎重に行う必要があります。同じ最寄り駅の同じような環境を持つと考えられる立地条件ならば、建物価値だけで比較すれば足りるわけですが、実際はそう単純ではありません。
同じ駅といっても、距離が5分と10分では価値判断が違いますし、隣接する建物の放つイメージや眺望、日当たり、接面道路の騒音、接する公園など、立地条件を判定する要素は複数あるからです。
こうした多数の要素を勘案しながら物件価値を検証したうえで、相場と比較して適正価格かどうかを判定することになるのです。


●視点③:直近相場との比較で安ければいいのか?

ところで、先に述べた相場の変転を踏まえて、今の相場が過去2年で急激に上昇したものであるとき、それとの比較で検討物件がレベルならば適正価格と見なしていいのでしょうか?

ここは難しいところです。

販売中の他社物件、もしくは少し前の完売物件を引き合いに出して、「高くない」ことをアピールする営業マンに出会うことがよくあります。

一定範囲のエリア地図上に物件名と価格(坪単価)を明示し、これらと比べて高くないこと、稀に安いことを買い手に強く訴える手法です。

しかし、地図の範囲が問題であって、A駅と隣のB駅では「駅力」の違いがある場合も少なくないので、それを一緒くたにして比較するのは妥当性を欠きます。また、徒歩10分超の物件と5分圏内の物件を同列に「高い・安い」を論じることはできないのです。

さらに、駅から5分の物件同士の比較では、一方が「大手ブランドマンション」で他方が「ノンブランドマンション」なら、物件価値に差がついてしまうので、価格差がないとしても「ノンブランド」は割高となるのです。

その差を埋められるだけの要素が他にあるのかないのか、さらなる検証が必要になって来ます。


●販売員の誘導に注意

販売に当たる営業マンは、物件の長所を強くアピールし、その価値の高さを買い手に理解してもらおうとします。そのために、上述の「価格の比較地図」などのツールを用いるのが普通です。

駅から3~4分と近い物件が担当であれば、中古市場における「駅からの距離別・価格変動率」というグラフを使って「駅近マンションの値打ち」を訴えます。

立地も普通で、建物プランに特別な差別化策が採られていない物件ならば、「間取りのオーダーシステム」や「多数のオプション」、「カラーバリエーション」などで買い手の関心を引こうとしたりします。

発展途上の新駅を最寄りとする物件であれば、「人口増加中のグラフ」や、自治体などが公表している「開発計画のグランドデザイン」などを使って「将来性」をアピールするというわけです。

また、最寄駅が魅力に乏しい場合は、エリアを拡大して魅力の街(生活を豊かにする施設等)が近くにあるとアピールしたりもします。

例を挙げるとキリはないのですが、売り手の様々な策によって、買い手は商品価値が実際以上に高いと錯覚させられてしまいます。逆説的には、価格の高さが「割安」に感じさせられてしまうのです。

それ自体は、当然の商行為であり、何ら非難すべきことではありません。しかし、買い手は冷静に適正価格か否かを判断することが求められます。

そのための物差し、言い換えればチェックポイントを知ることが必須です。そして、これは簡単なことではないのですが、重要度・優先度によって比重を変えて判断することが大事です。

大げさに言えば一生に一度の買い物なのですから、後悔することのないようにしたいものです。

ついでに言えば、宣伝じみてしまうことをお許しいただきたいのですが、筆者が提供する「物件評価サービス(無料)」のご活用をお勧めします。


 ・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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使わない施設やサービスが多い。管理費が無駄では? [マンションの管理問題]

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マンションには区分された専有部分・専用設備と、管理人室や廊下、階段、エントランスホール、エレベーター、受電設備、共視聴用TVアンテナといった共用部分・共用設備があります。

共用部分には、上記の付随する必要最低限のものに加えて、集会室やオーナーズラウンジ、ゲストルームといった共用施設、宅配ボックスや防災設備、カメラ付きインターホン設備などが付加されるのが一般的になっています。

しかし、これらの付加施設・設備は稼働や維持管理に費用がかかるので、使いそうにない買い手から見れば「管理費等が高くなる」と歓迎しない向きも少なくありません。

また、マンションの管理サービスで面は、管理人と別にコンシェルジュや警備員を配置している例が見られます。これらのサービスはなくてもいいのではないかとか、あるに越したことはないが、管理費が無駄にならないかといった疑問を抱く買い手があります。


今日は、共用施設と管理サービスの意義について考えてみました。


●使い切れないほどのメニューでも

携帯電話でもパソコンでも同じですが、たくさんの機能が用意されていても、その過半は使いこなせないというか、不要なものが多いというか、「これとこれだけあれば十分」などと、普段使いしている機能で満足している人が大半ではないか、そんな気もします。

高級ホテルには、必ずコンシェルジュデスクがあって誰かが待機しています。利用する人はどのくらいいるのでしょうか?

百貨店にも来店客をサポートする買い物コンシェルジュという職種があると聞いたことがあります。子供の託児所をつくり、客がゆっくり買い物を楽しむことができるように保育士やベビーシッターを配置している例もあるようです。

しかし、利用している人の割合はきっと少ないはずです。僅かな人が、困ったとき初めて、「これがあって良かった」と感動する、あるいは感謝する程度なのではないかと思います。

利用者は買い物客の0.1%以下では?そんな想像をします。しかし、僅か0.1%しかいない利用者のためであっても、きめ細やかなサービスを用意することによって百貨店の価値が上がると考えられているのでしょう。


●マンションの共用施設と管理サービスの価値

マンション建設のプランナー(デベロッパーの企画部門)が考え、提供する共用施設と管理サービスにも同じようなことが言えるのではないでしょうか?

新築マンションの建築概要を見ていると、「集会室」がないマンションも少なくない昨今ですが、実は一番必要なものかもしれません。

大勢が集まる年一度の定期総会は、収容人数の関係から自治体のホールなどを借りるにしても、毎月のように実施される役員会のためにはマンション内に「集会室」があった方が便利ですし、費用も少なくすみます。

集会室は、コミュニティルームやキッズルームなどとも呼ばれ、ママと幼児の集いの場所や雨の日の幼児用の遊技場としても使われます。パーティや各種イベント開催に利用されるケースも多いようです。

人気があるのは「ゲストルーム」で、親兄弟を招いたときの寝室として使われます。ゲストルームは、ホテルのスイートルームか、スーペリアスタンダード級の立派なものが多いようです。

ゲストルームは旅館業法に抵触しないような運営が求められるのだそうで、宿泊できる人の資格(所有者との続柄)とか、利用料(実費程度)、連泊限度などが管理規約で定められています。

人気があると書きましたが、物件によって差があるようで、大型連休以外は週末でも空いているマンションもあれば、予約が半年以上先まで一杯という人気マンションもあると聞きます。

部屋数も少なく、狭いマンションのこと、呼ぶ方も来る方も気楽に訪問できるゲストルームの存在は有り難い施設と思います。

サービス面では、「コンシェルジュ」がタクシーの手配や長期旅行の際の窓の開け閉め、家事代行やハウスクリーニング業者への連絡などを所有者の秘書代わりにやってくれるというもので、パソコンが苦手な人や多忙な人には重宝です。

こうした施設やサービスの中には、「自分は利用しないから必要がないし、管理費が高くなるだろうから興味ない」という人がありますが、そう割り切って良いものでしょうか?



●共用施設と管理サービスが管理費に影響する度合いは低い

共用施設をひとつ増やすと、価格はどのくらい高くなるのでしょうか?

集会室を例にとって説明しましょう。集会室は普通、1階に設けられます。住居としては条件の悪い位置の区画を選んで集会室とします。

仮に70㎡の集会室とし、平均70㎡の住戸50戸のマンションがあるとします。そのマンションの平均価格が5000万円とすれば、50戸で25億円の販売価格になります。これが採算の取れる下限としましょう。

仮に集会室を取り止めて住戸として販売することにすれば、25億円÷51戸で、1戸平均4900万円になり、100万円の価格引き下げ効果が表れます。

逆に言えば、集会室を設けると100万円高くなってしまうというわけです。

次に、集会室を設けることで管理費や修繕積立金は毎月いくら上がるのでしょうか?

清掃費や集会室の備品、水道光熱費などが必要になります。長期的には集会室の内部に設置したコンロなどの交換、床・壁の張り替えなどが必要になるでしょう。試算は困難ですが、1軒当たりのプラス金額としてはさほどのことにはならないはずです。

しかし、集会室もゲストルームも、あるいは展望ラウンジやフィットネスルームといった共用施設が複数になったらどうなのでしょうか? それとで同じことです。そのくらい充実した物件は戸数も多いので、1軒当たりにしたら大した金額ではないのです。

それでも、それらをバッサリと切り捨てれば、管理費も修繕積立金も目立って安くなる場合もありそうです。実際にも、管理費や修繕積立金の安さを強くアピールしている新築物件をときどき見かけます。



●共用施設と管理サービスが充実したマンションの総合的な価値は?

管理費を安くするためには、共用施設を削り、共用設備も最低限に抑えることが必須です。

例えば、先に述べたような共用施設は一切設けず、エントランスホール、ロビー、廊下といった必須の共用面積を最小とするほか、設備的にもエレベーターを最小限の数で間に合わせる、備蓄する防災備品もなく、植栽もなくせばいいのです。

サービス面では、管理人にコンシェルジュを兼ねてもらう、あるいは管理人を置かない「巡回方式」にすれば、管理費は安くなるでしょう。

しかし、これらの施設・設備が充実したマンションは、付加価値の高いマンションとして市場は評価します。

例えば、ゲストルームや展望ラウンジがあれば、「遊びに来ないか。来るなら予約するから」などと親しい人との付き合いを深めやすくするに違いありません。

また、コミュニティルームではママ友をつくることや、フィットネスルーム、スタディルームといった施設では、住民との触れ合いのきっかけにもなるはずで、いざというとき(災害時など)に役立つはずです。

2階まで吹き抜けの天井高と複数のソファを配置したラウンジ併設のエントランスホールを設ければ、ガラスの清掃だけでもお金がかかりそうに思いますが、視覚的には高級感・豪華さ・差別感などにつながり、誇れる我が家と思えるはずです。

友人・知人を招待したときなどに「すごいね」や「かっこいい」などの賞賛の声を聞いて誇りを感じる場合もあるでしょうし、誰も呼ばないにしても密かな自慢となることでしょう。

このようなことを考えて行くと、やはりマンションの価値を高める要素になるのは確かと思えるわけです。



●「共用施設が少なく管理サービスも最小限」とする条件では選択できない

マンション探しにおいて優先する条件は立地条件でしょうし、何より予算が先に来るはずです。これらが条件に当てはまるものであり、モデルルームを見て気に入ったというような場合で、管理費等が高いと感じる物件であるとします。

しかし、管理内容を見直せとか共用施設を削れとかは要求できないわけです。買い手に選択権があるとしたら、間取りプランやカラーバリエーションのチョイス、設備機器や床の仕上げ材のオプションくらいまでです。

共用施設と管理内容は買い手には選べないのです。どうしても気に入らないのであれば、管理内容だけなら、入居後に組合活動を通じて変更を実現するほかありません。

残念ながら、共用施設と管理サービスを優先してマンションを選ぶというのはほぼ不可能です。

しかし、それらがマンションの付加価値になると確信できれば、むしろ歓迎すべきものと考えられましょう。

簡単に結論づけると、管理費等が他のマンションより毎月1万円高い物件であっても、10年後に120万円高く売ることが可能なものなら問題は小さいはずです。


 ・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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