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割高と知らずに買う新築。割高では売れない中古 [マンションの価格]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ~~~~最近は更新回数を増やしていいます~~~


筆者に届くご相談や物件の評価依頼のメール文から、「適正価格を知りたい。すご~く高いような気がする。高いけど気に入っているが、入居したとたんに値下がりするのではないかと心配です(新築)」や「中古も随分値上りしているようで、なかなか良い物件が見つかりません。今候補に挙がっているこのマンションについて評価を希望します」といった、価格が高いことを知っている買い手の声を聞くことができます。

しかしながら、相場が上がっていることを知っているというだけで、個別の物件が「割高」なのか、「高い相場の中にあって比較的リーズナブルな価格なのか」は分からないと受け取ることができます。

マンション・不動産は、そのひとつひとつが唯一無二の特殊な売買対象商品なのであって、価格も当然に差がつくのです。相場とは、単に「この辺で70㎡のマンションはいくらくらいが平均的な価格です」という目安に過ぎません。

昨年(2015年)業界人をも驚かせた「ブリリアタワーズ目黒」の坪単価は、目黒駅圏の新築相場の2倍弱の単価、約600万円で分譲されましたが、それでも買い手は殺到し、全940戸のうちの販売対象661戸が短期で完売し、またまた驚かせたのです。

70㎡で6000~7000万円くらいが相場の目黒駅圏でしたから、ブリリアタワーズ目黒は向きや階数などによって比較的安い住戸でも1億円を超える物件でした。

買い手も売り手も、言ってみれば相場無視の売買に同意したことになります。

ブリリアタワーズ目黒を例に使うというのは適切ではなかったかもしれませんが、価値があると判断できる、それだけの立地条件と建物スペック等を備えたマンションであれば、相場の2倍でも取引は成立するという事実を先ずはお伝え出来たと思います。


●新築マンションの価格は売主の都合だけで決まる

次にお伝えしたいことは、新築の場合、価格決定の主導権が売主側にあるという現実です。

新築マンションの価格は、原価(土地の取得費+建築費)に販売経費が加わり、最後に利益を取って決定されますが、販売価格が市場で受け入れられるレベルかどうかを土地取得の前で検討されます。つまり、販売可能な価格から逆算式に土地の取得価格の上限を決めるのです。

基本形は原価・経費の積み上げであり、企業存続に必要な適正利益をONして新築マンションの価格は決まるというわけです。

株式売買のように、1000円で取得した銘柄を800円で手放すというようなことはなく、殆どの物件が利益を確保した販売価格で市場に送り出されますし、かつ価格を下方修正したり、値下げしたりすることは原則としてありません。

一方的に定価表を作って、「価格はこちらの通りでございます。よろしければ買ってください」というスタンスで販売します。まあ、当たり前と言えば当たり前なのですが。

一定期間(普通の場合は建物完成時までに)売りきれなかった場合のみ、価格を下げたり、顧客の顔を見ながら値引きを営業の道具としたりはしますが、その前はあくまで定価販売を押し通すのです。

売主の中には、売れ残っても値引きは一切しないという某大手デベロッパーもありますが、殆ど「在庫処分」策を採用します。その対象戸数も平時は1割あるかどうかといった程度で、8割・9割を売主が決めた定価で販売するのが常識です。

手に取って重さを測るとか、食べて味を比べる、映してみて画像の鮮明さを見比べるなどといったことが非常に難しいのがマンションです。類似の商品はあるものの、目に見えない部分や管理・アフターサービス、ブランドなどの価値が加わると、どちらが高いか安いかの判断が難しいだけに、買い手は売り手の言いなりになるほかないのです。

高い気がすると思っても、「値引きはしないという以上、この値段で買うしかないよな」と買い手は観念します。

結局、物件価値と価格が釣り合っているかどうか分からないまま購入を決めてしまいがちになるわけです。同じように見えても微妙に異なる新築マンションという商品の価値。中には、価値が100であるものを120で買ってしまうことも少なくない。それが新築マンションというものです。

●中古マンションの成約価格は相対(あいたい)取引の結果である

一方、個人間取引である中古マンションは、新築マンションとは全く違った価格の成り立ちとなっています。

売主である個人は、5000万円で買った家だから、できたら5000万円以上で売れたらいいなと考えたとしても、「相場から見てお宅のマンションは4000万円が限度です」と仲介業者が言うので、仕方なく4000万円で売り出してみたが、希望者が現われないため、3800万円に下げて再度の売り出しに。ようやく買い手が現われ、3700万円にしてくれと要求される。時間がないので、仕方なく3700万円で取引したなどという経過は普通のことです。

住宅ローンが4000万円残っているので、それ以下では困る。4500万円で売り出してほしい。価格交渉が入っても、4000万円は死守してくれ」の希望を仲介業者に伝えたが、引き合いは少なく、やっと現れた買い手の要求は3900万円であった。それを拒否すれば、次の買い手を見つけるのは困難などと業者は言う。住宅ローンの清算に追い銭100万円が必要になるが仕方ない。

中古マンションを売却するとき、上述のようなやり取りがあって、買い手に主導権を握られてしまうケースは普通にあります。

勿論、買い手(内覧希望者)が多く、かつ即日で決断してくれそうな人も複数あるといった場合においては、売主主導という逆のケースもないことはないのですが・・・

ともあれ、購入した金額、途中でかけたリフォーム代、残っている住宅ローンの金額、このような事情とは全く無関係に取引価格は決まって行きます。

売主が売りたい金額以前に、中古市場の相場があって、それを無視して売買することは難しいのが中古マンションであり、平時は買い手にも何割かの価格決定権があると言えるのです。

買い手の立場で考えると、中古の場合、市場で通用する値段がおおよそ分かっているものであり、相場が上がって高くなったということはあっても、特定の物件だけが相場無視の値段で売り出されることはないと思って大きな間違いはありません。

個人売主の立場では、相場から隔たりの大きな強気な価格、つまり割高な価格設定をしてみても買い手を見つけるのに苦労する、もしくは見つけられない(売れない)ので意味はないのです。

●新築マンションと中古マンションでは販売努力面で大きな差がある

最後に、以下もお伝えしてきたいと思います。

新築マンションは割高であっても、見えない付加価値の強調や、大仕掛けな販売ツールを用いるなどして懸命の販売努力が傾倒されます。営業マンは、特定マンションの専任者として様々な販売スキルを使って早期の完売を目指します。

販売スピードが少し遅いから値引きしたいと考えても、上司・会社が直ちに承認してくれないことは分かり切っています。 それでも打診をしてみると、上司からこっぴどく叱られたりもします。 営業マンの中には、ライバル物件の悪口を言うなどして担当物件の相対的な価値を上げようとしつつ懸命な努力をします。

これに対し、仲介物件は売れなければ売れそうな物件を先に売ればいいのです。担当する物件はひとつではありません。新築のように自社商品ではなく、単に商品を預かって店先に置いてあげているだけなので、売れなければ引き取ってもらえばいいのです。

それでも、引き受けた以上は売れるようにしなければなりません。そこで、売主との価格交渉にかかります。引き合いが足りないので、価格を下げてくれと。

買い手との交渉、言い換えると新築担当の営業マンがそのマンションだけを懸命に売ろうとする姿勢で営業するのではなく、全く反対の対売主交渉に走るというわけです。

このように、新築と中古では販売姿勢において、180度の違いがあるのです。


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第一印象に騙されるな。第一印象で騙せ [マンションの資産価値]

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建物の威容と重厚感を放つ外観、エントランスに入ると2層吹き抜けの高い天井と広々としたエントランスホール、いかにも高そうで品のあるソファが置かれたコーナーと窓の向こうに日本庭園。

今住んでいる賃貸とは、月とすっぽんほど違う仕様のマンションに出会う。その瞬間に囚われの身になってしまった。一言、「(高級・ラグジュアリー)ホテルみたい」と舞い上がる。

このような経験をお持ちの読者もいらっしゃるのではないかと想像します。

マンションの価値を左右するのは、①立地条件(利便性と環境)、②スケール(存在感)、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン(共用施設、間取り、内装や設備など)、⑤ブランド、⑥管理体制の6つの要素が挙げられます。

この中で最も比重が高いのは立地条件ですが、③に取り上げたデザインもマンションの価値を左右する要素として軽視できません。

筆者は、「外観、玄関、空間」も3つを掲げています。外観・玄関は、説明の必要がないでしょう。

空間デザインというのは、ランドスケープと共用施設のデザインを指します。庭園やゲストルーム、ライブラリー・スタディルームといったものも、スペースを用意すれば事足りるわけではなく、物件ごとに庭園のデザイン、施設の床・壁・天井の仕上げと装備品のグレードが検討されます。

各社各様ですし、立地条件や物件のコンセプトによっても差が生まれるのは当然なのですが、冒頭で述べた、買い手が舞い上がるような仕掛けに特に力を入れるデベロッパーが少なからず存在します。

ファーストインプレッション第一主義」と名付けましょう。これに力を入れるのは、室内の設備・仕様が普通でも、ファーストインプレッションの余韻が残るので、冷静に判断できなくなってしまうからであり、販売スピードが高まる、つまり売りやすいからです。

新築マンションの場合、建物の完成前から販売を開始します。そこで、感動を与えるためにモデルルーム併設のシアタールームの巨大画面に映像を流すことで代用します。これでも十分な場合もあるでしょうが、実物の方が説得力を持ちます。そのためかどうかは定かでないのですが、建物完成後の販売に重点を置いている大手業者も見られます。

買い手は、この販売スキルに騙されてはいけません。もし、うっかり策に乗せられて舞い上がってしまったら、契約を交わすまでの時間を使って第三者の意見を聞くことをお勧めします。
第一印象が強すぎて、価値を大きく超える価格で販売されていることに気付かない場合があるからです。

ところで、買主は、将来、自分が売主に転じることがあります。これを意識していない人も少なくないようですが、売却する可能性が少しでもあるのでしたら、客を迎える心構えを考えてみるといいでしょう。将来の買い手は賓客なのです。

タイトルの「第一印象で騙せ」は露骨で下品な表現です。改めると「買い手に良い印象を与えることが取引をスムーズに進める秘訣のひとつ。そのカギを握るのが外観・玄関などのデザイン」ということです。

購入したマンションを将来売却するとき、少しでも有利に売りたければ、「豪華で素晴らしいマンションだ」という感動を最初に強烈に与え、ここに住みたいという気持ちを強化することです。そのためには、購入するときに「デザイン視点」を外さないことが大事です。


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1000万円未満で買える郊外中古マンションから [マンションの資産価値]

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以下のデータは、過去1年間に取引された中古マンションの中から、平成年代初頭に建てられた、築20年前後の物件をピックアップしたものです。

いずれも東京郊外の郊外にあって、通勤便が良いとは言えない駅を選び、かつ取引価額が1000万円未満のファミリーマンションの成約事例です。

個人情報保護の観点から、物件が特定しにくいように価格と面積は加工しています。各行の最後の数字は坪当たり単価です。分数はすべて徒歩によります。平成00年とあるのは、建物竣工の時期を表しています。

1)東京都
JR「青梅」駅 9分 930万円 3LDK 60m2 平成6年=@51万円
JR「青梅」駅 16分 500万円 2LDK 60m2 平成18年=@27万円
JR「青梅」駅 21分 220万円 3LDK 65m2 平成元年=@11万円
西武線「西武立川」駅 9分 850万円 3DK 50m2 平成5年=@56万円
西武線「西武立川 」駅25分 990万円 3LDK 65m2 平成4年=@50万円

2)神奈川県
小田急線「長後」駅 19分 950万円 3LDK 60m2 平成10年=@52万円
JR「平塚」駅 12分 910万円 2LDK+S 55m2 平成12年=@55万円
 
3)埼玉県
西武線「狭山市」駅 9分 700万円 3DK 50m2 平成7年=@46万円
西武線「狭山市」駅 14分 950万円 3LDK 65m2 平成18年=@48万円
JR「深谷」駅 16分 260万円 3LDK 65m2 平成3年=@13万円
JR「深谷」駅 4分 630万円 3LDK 60m2 平成3年=@35万円

4)千葉県
京成本線「京成大久保」駅 7分 900万円 3DK 55m2 平成4年=@54万円
京成本線「実籾」駅 16分 860万円 3LDK 65m2 平成7年=@44万円
京成本線「実籾 」駅23分 870万円 3LDK 85m2 平成元年=@34万円
新京成線「元山」駅 15分 730万円 3LDK 60m2 平成6年=@40万円

上記データから読み取れるのは、以下の5点です。

1)東京都でも、新宿駅から40キロ離れた青梅市や、20キロ圏の立川市でも奥に入った地域になると価格は坪単価で@50万円以下になってしまう。/ 2)最寄駅から徒歩15分以上など、交通便が一段と悪くなると@30万円未満、中には@10万円強、ファミリーマンションが総額200万円と激安になってしまうことさえある。/ 3)千葉県、埼玉県の郊外では、坪30万円台も珍しくない。@10万円台の取引事例もある。/ 4)これらは、昭和40年代、50年代の古い物件ではなく、一番古い物件でも平成元年である。/ 5)築年数に関わらず、1000万円を切らなければ、この立地では買い手が付かなかったということになりそうです。




平成年代の初頭は、超郊外でマンションが多数開発・販売されました。バブル経済末期(平成2年~3年)のこと、地価が暴騰し、土地ころがしという言葉が闊歩していた時代、まじめにマンション開発をしたかった業者も用地の確保が困難になり、トコロテンのように外へ外へと押し出されて行ったのです。

そして通勤の限界点まで開発の波は押し寄せましたが、勤め人の多くは不本意ながらそれを買ったのです。

上記事例の竣工時期には、平成10年以降のものもあり、バブルとは直接の関係がなさそうなものも多く見られます。しかし、何故かマンション遠隔地で開発に挑んだデベロッパーがあったようです。

これらのデータは、これからマンションを購入しようとしている買い手に次の二つの教訓を示してくれているようです。

1)超郊外はマンション需要が少ない。一戸建てが安く手に入ることも背景にはあるようですが、価格の問題ではなく、そもそも買い手が殆どいないのです。 2)駅に遠い物件や乗り換えが必要な奥地になると、ただでも要らないとなるらしく、買い手を探し当てることが極めて難しいのです。

データは割愛しますが、逆説的に補足しましょう。

マンションは、東京に限らず、首都圏の中核都市(さいたま市、千葉市、八王子市、立川市など)へ通勤が便利なダイレクト路線の、かつ駅近が資産価値を維持するための最低条件です。 価格の安さに惹かれて、郊外の、しかも駅から遠い物件を選んでしまうと、資産価値がどんどん下がって行くだけではなく、売るに売れないという困ったことになりかねません。

ここに挙げたような地域では買うつもりがないから自分には関係ないと受け止めてしまう読者もあるかもしれませんが、他のエリアでも原理原則は同じです

需要が減れば、マンションの買い手は少なくなって価格は下がるのです。検討エリアは、今後、人口減が進みそうなエリアでないかどうか、その立地(街・駅)の将来を展望してみましょう

超長期で見たら、東京圏も人口減少は避けられないと言われています。としたら、売りたい人が買いたい人より多くなってしまうので、売りたい物件同士の競争に勝てるような物件を選ぶことが必須です。買おうとしている物件の地域内競争はどのくらいあるだろうか?その視点で検討しましょう。

マンションは売らなければ損も得もないのだから、関係ないと思っていらっしゃる人も、再考した方がよいでしょう。本当に永住ができるでしょうか?

築50年、まだ住み続けることはできるかもしれませんが、最後はどうなるのでしょうか?

賃貸することは可能な場所でしょうか?借り手が付きにくい家を誰が欲しがるでしょう?しかし、空き家にして放置しておくわけにも行かないはずです。

このようなことにも思いをいたさなければならない時代が近づいているからです。

首都圏郊外の「あの地域は今いくらくらいするのだろう?」と、勉強のために少し探ってみてはいかがでしょうか?やはりと思われるか、それとも案外高いじゃないかと思われるか?意味のないことではないと思うのですが・・・

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コンパクトマンションはどれも割高? [コンパクトマンション]

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最近の価格上昇は、コンパクトマンションも無縁ではありません。しかし、それでも面積が狭いために総額は安いので、購入する単身者が少なくないと言われます。

今日は、コンパクトマンションについてお話ししようと思います。

●コンパクトマンションの定義

コンパクトマンションとは、概ね30㎡以上50㎡未満のマンションを指しています。30㎡未満のワンルームマンションと50㎡以上のファミリーマンションとの間に位置づけられますが、当初はニーズがありませんでした。

1990年代後半くらいからでしょうか、晩婚化と非婚層の増加、女性の社会進出などを背景として単身者のニーズが急増し、マンションデベロッパーとしても無視できない需要ボリュームに拡大して来たのです。

間取りは広めのワンルームか1DKから、広めでは2LDKとなっていて、デベロッパー各社は単身者ニーズを研究しながら、それに応えようしてきました。

例えば、次のような間取りが登場(販売)したのは、2009年のことでした。(売主:三井不動産レジデンシャルほか。パークコート麻布十番ザ・タワー42.32㎡)
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キッチンを独立型にしたのが特徴的です。洗面台下部に洗濯機を組み込んで効率的で美しいパウダールームを実現しました。玄関のシューズインクローゼットをはじめ、収納にも配慮していますし、寝室は扉をフルオープンにできるという、秀逸な1LDKプランと言えましょう。


●マンション業者がコンパクトマンションを手掛ける事情

先に述べたように、デベロッパー各社はコンパクトマンション需要が少数派とは言えないボリュームに拡大し、無視できないことに気付きました。

しかし、広い敷地が入手できれば、中心需要であるファミリーマンション向けの商品を企画するのが普通です。

広くてマンション建設に向く用地を取得することは、実は簡単なことではありません。たまに売地情報があっても、競争は激しく入札になることも多いので買収額はいやおうなく高くなってしまいます。

一方、比較的取得合戦の対象になりにくいのが狭い土地です。都心で駅に近いなどの条件はあるものの、取得しやすいというわけです。

広い面積のマンション用地がないから仕方ないね。狭小用地でも買って、コンパクトマンションを造るか。そんな消極的な動機でコンパクトマンションができてしまうことが少なくないのです。


●コンパクトマンションが高くなる理由

コンパクトマンションは、土地代が競争で吊り上がらないにも関わらず、価格は高くなるのです。その理由は、次の二つです。

1)コンパクトマンションは建築コストが高くなる

説明を平易にするため、70㎡のファミリータイプと35㎡のコンパクトマンションとで比較してみましょう。
70㎡タイプ1戸より、35㎡2戸に切り分けたら、玄関ドアもバスもトイレも、また排水管も、また給湯器たメーター類も35㎡タイプの方が2倍必要です。グレードが違うので、単純にコストが2倍になるわけではないですが、高くつくのは確かです。

2)敷地が狭いと工事がしにくいので施工費は高くつく 
また、狭小敷地での施工は何かと不自由で、例えば重機やコンクリートミキサー車も敷地内に入れず、敷地の外から使うことになり、資材置き場も工事事務所も敷地外で借りることになります。


このように、コンパクトマンションは建築コストが高くなってしまいがちなので販売単価は、どうしても高くなります。結局、同一エリアの平均的なファミリーマンションの単価が@300万円であるとき、コンパクトマンションは@350万円とか@400万円などとなってしまいます。
 

●高くても売れるのは何故

このように明らかに高くなっても、コンパクトマンションを求める買い手は居るものでしょうか?そんな疑問を持たれるかもしれません。

答えは簡単です。@300万円×21坪(70㎡)=6300万円の物件と、@350万円×15坪(50㎡)=5250万円の物件との比較はしないのです。つまり、ファミリーマンションとコンパクトマンションは別の市場と考えられるのです。

髙いか安いかの判断は、コンパクトマンション同士の比較になるのであり、15坪のタイプを検討する人は、21坪との価格比較はしないということです。


ただ、ファミリータイプ混合型のタワーマンションでは、ファミリータイプと変わらない安いコンパクト住戸が分譲される場合がたまにあります。その場合はお買い得と言えますが、多くは上階のファミリータイプの価格を抑えて下層階のコンパクトタイプの単価を高くするものです。

従って、コンパクトタイプはやはり高いのです。もっとも、タワーマンションの中のコンパクトタイプは、ファミリータイプ購入者と何等の差別を受けずに共用施設と居住者サービスを利用できるのですから、少々髙くても1棟全部コンパクトのマンションよりはるかに値打ちがあると言えるのです。

コンパクトマンションを買うなら、コンパクトマンション同士の比較をしつつ、できるだけ付加価値のある物件を選択した方が良いと言えます。

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価格が再び上昇へ向かうのか? [マンション市場]

臨時の投稿です。

10月15日のブログで、「価格が高止まり」が本当なら買い手には朗報だが・・・と述べるとともに、平均価格が5~8月の4か月は前年同月比で連続ダウンだったというデータから直ちに「横這い」傾向になったと見るのは早計と疑問を呈しました。昨日(2016年10月17日)の発表では、首都圏全体の9月の平均坪単価は、前年同月比3.4%アップの@259万円となりました。

5月:@272万円、6月:@272万円、7月:@266万円、8月:@263万円だったので、9月の数字@259万円を並べると、緩やかながら確かな低下傾向と見えます。しかし、9月は前年同月比で3.4%高くなっているのです。

これだけでは、再び価格が上昇トレンドに転じたとも、低下しつつあるとも断定できません。来月の発表データに注目したいと思います。

昨日の発表で特筆できるのは、10カ月ぶりに発売戸数が前年を上回ったことでした

全域(23区・東京市部・神奈川県埼玉県・千葉県)で、前年を大きく超え、首都圏全体の平均は40%増となったのです。

発売戸数が前年より増えたのは、実に10か月ぶりとのことです。買いたくても買いたいものがない状況は少し緩和された格好です

供給数が増えた理由として、消費税の増税による駆け込み需要を当て込んで昨年から工事を開始していた物件が多数未販売で残っていたためと不動産経済研究所はコメントしています。

供給が増えたにも関わらず、初月契約率は好不調の分かれ目を示すとされる70%を超え、72.0%となった模様です。ちなみに、2016年1月以降で70%を超えたのは2月と5月の2回だけ(9月を入れて3回)でした。

好調だったのは東京市部と神奈川だけで、全体的に良かったわけではないようです。

マンション選びの苦労が続くという状況から直ちに脱出できるとは思いませんが、今月のデータから一筋の光明が見えたような気もしてきます。

価格が安定し、新規発売戸数が増えることを祈りたいところです

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郊外マンションが増える。本当か? [マンション市場]

情報によれば今後は郊外マンションが増える見込みとのこと。予告広告に目を通すと、確かに目白押しという感じがします。

しかし、実際に発売され、その集計データを見るまでは確信を持てません。というのも、集客数が予想を下回って発売を先送りする例が最近は多いからです。

とまれ、着工済み物件なら遅れることはあっても、いずれは販売を開始するに違いなく、動向を注視したい郊外物件もいくつかあります。



●郊外マンションの販売戸数は長期停滞中
郊外のマンション販売は、最近10年ほどは、ずっと低迷しています。

ちなみに、東京市部と横浜・川崎を除く神奈川県の数字を追ってみると、最近5年、次のようになっています。括弧内の数字は首都圏全体の戸数に占めるシェアです。

首都圏全体でも供給が大きく減少したので、シェアが低下したわけではないのですが、10年前(2006年)の数字と比較しながらご覧ください。

【東京市部】2006年:8321戸(9.7%)/2011年:4754戸(10.7%)/2012年:5493戸(12.0%)/2013年:5484戸(9.7%)/2014年:4448戸(9.9%)/2015年:4688戸(11.6%)・・・10年前の60%弱。

【横浜・川崎を除く神奈川県】2006年:4,573戸(5.4%)/2011年:2974戸(6.7%)/2012年:2726戸(6.0%)/2013年:2418戸(4.3%)/2014年:2620戸(5.8%)/2015年:1332戸(3.3%)・・・10年前の50%強。

【首都圏全体】2006年:85,429戸/2011年:44,499戸/2012年:45,602戸/2013年:56,478戸/2014年:44,913戸/2015年:40,449戸・・・首都圏全体も10年前のおよそ半分に減少しています。


注:首都圏全体の戸数は不動産研究所調査による。他は、マーキュリー社。集計の方法に若干の差があるため、概算数字とご承知いただきます。



●郊外も価格は上昇中

大きな区分ではあるのですが、23区と東京市部、神奈川県、埼玉県、千葉県で価格上昇率をチェックしてみます。(データ出典:不動産経済研究所)

値上り前の2012年と2015年の価格(坪単価)を比較してみましょう。

23区   @263万円→@326万円 値上がり率:24%
東京市部 @191万円→@205万円 値上がり率:7%
神奈川県 @190万円→@228万円 値上がり率:20%
埼玉県  @166万円→@190万円 値上がり率:14%
千葉県  @152万円→@170万円 値上がり率:12%

<首都圏全体@213万円→@257万円 値上がり率:20%>

このデータでもお分かりいただけるように、東京市部は1ケタ台ですが、全域で値上がりしています。

前回の記事で「高止まりか?」と書きましたが、都区部より安い郊外のマンションが相対的に増えれば首都圏全体も下がるのは間違いないところです。

しかし、地域内の比較では以前より高くなるに違いないと考えています。

都心寄りの物件に比べれば安いので、購入を決める人も多いことでしょう。それを間違いとは思いません。

ただ、物件固有の価値をよく吟味すること、言い換えれば、郊外なりに価値ある物件を選択することが重要です。

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「価格が高止まり」が本当なら買い手には朗報だが・・・ [マンション市場]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


新聞雑誌インターネットで評論家と称する人や取材記者などの言葉に気になるものがあります。「高止まり」という文字が見られるようになっているからです。

SUUMOの2016年10月11日号にも、「首都圏マンション価格が高止まり」という見出しの記事があり、折れ線グラフによって、直近の4か月(5月・6月・7月・8月)が横ばいであることを示し、平均価格が前年同月比で3か月連続ダウンしていると解説しています。

グラフの根拠を調べてみました。すると、首都圏の1戸平均価格は4か月とも5600万円台で、確かに横ばいとなっていました。(5月:5692万円、6月:5672万円、7月:5656万円、8月:5662万円

坪単価の方も見ましたが、5月:@272万円、6月:@272万円、7月:@266万円、8月:@263万円と、こちらは僅かながら低下しているのです。

しかし、2016年上半期(1~6月)は、前年同期比で5256万円[→]5686万円、@246.8万円[→]@270万円と上昇し、1戸平均価格で8.0%、坪単価では9.6%も上昇しているので、「横這い」の根拠を鵜呑みにはできません。

7月の@266万円は前年同月比で5.0%ダウンであり、8月の@263万円も同4.0%ダウンになっています。こう書くと、横ばいどころか、下落基調と見るべきではないかと判断してもおかしくはないことになります。

しかし、昨年の7月・8月は破格の@600万円で売り出された「ブリリアタワーズ目黒」が603戸も発売されたことで平均が押し上げられたものなのです。

従って、まだどちらとも言えないのです。ブリリアタワーズに象徴されるように、昨年まで市場を引っ張った「億ション」が大幅に減っているという報道があることも確信を持てない理由です。

今後どのように推移するでしょうか?

高額・高級マンションが都心で継続販売される見込みですし、一方で郊外の大型マンションもいくつか予定されているので、平均したらどのような数字が出て来るか分かりません。

9月のデータが今日か明日プレスリリースされるはずなので、とりあえず、その数値に注目しようと思います。

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洗濯機置き場と洗面所の同居に抵抗はありませんか? [マンション設計]

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マンションの間取りを研究し、設計に活かす仕事をした経験から、最近のマンションの間取りを嘆かわしく思っている筆者ですが、今日は洗濯機置き場について述べようと思います。

読者の皆さんが中古マンションを購入してリノベーションを考えるとき、もしくは新築を購入するにあたり、設計変更の希望を受け入れてもらえるマンションであるときにお役に立つといいなと思いながら書いた記事です。

建築士やマンション業者さんが読んでくれることも一方で期待しています。

さて、一般的なマンションでは、洗面脱衣室という表示の部屋があり、下図のように洗面所の中に洗濯機置き場が同居する形が普通です。

よく考えてみると、洗面所と洗濯機置き場、もしくは洗濯室が分離していても不思議ではありませんね。しかし、同居型が多いのは、風呂に入るとき、脱いだ服を洗濯機の槽に放り込むのだから、そばに洗濯機があった方がよいという考え方をする人が多いのでしょうか?

sentakuki-okiba.jpg 
だから、作り手も何ら疑問を持たずに洗面脱衣室に洗濯機置き場をセットしてしまうのかもしれません。

しかし、「洗面・脱衣室」であって、「洗面・洗濯室」ではないのです。

本来、洗面室はホテルのバスルームをイメージし、大きな鏡に向かって化粧をするスペースと位置付けていたはずです。つまり、洗面所は「お洒落空間」なのです。

下着を格納する引き出しがあり、奥にはクローゼットがあって、ここで身づくろいが全て整う「ドレッシングルーム」または「パウダールーム」。それが洗面所のはずでした。英語表記の「dressing room」、「powder room」という間取り図をご覧になったことがあると思います。

ところが、そのお洒落空間に生活臭ただよう洗濯機を、全く無造作に置いてしまうという悪しき習慣ができてしまいました。

なぜ、そんなことになってしまったのでしょうか?お洒落空間に汚れ物が山のように露出している様を何とも思わないのでしょうか?

多くの主婦は、合理的でいいと考えているようです。洗面室では化粧はしない。寝室に戻って、ドレッサーの前に座って化粧するのだとも言います。だから、洗面室は顔を洗う、歯を磨く、脱衣する、洗濯するといった実用的な部屋(ユーティリティ=多機能ルーム。家事室)でいいのだそうです。

こんな意見をたびたび聞かされて来た作り手は、多機能ルームに抵抗も疑問も感じないまま定番にしてしまったのでしょう。

しかし、図1のような洗面所は洗面化粧台だけで、洗濯機はキッチンの奥に置かれた例が現存します。この図を見て思うことは、「汚れ物が食物・食品が並ぶ空間に置かれるなんて、とんでもないことだ」と主婦層から一斉に反論が出そうな気がすることです。

一方で、家事動線的には洗濯機はキッチンの脇にあった方が能率的だという声もあがって来ます。欧米で暮らした経験のある主婦は、流し台と洗濯機(ドラム式)の横並びが普通だと語ります。

まあ、日本人の感覚ではキッチンの中に洗濯機というのはどうなのか、そんな気もします。

【 図1 】
setakuki-in-kitchen.jpg

理想的には、次の図2のように、やはり家事室というのが別にあって、そこで洗濯とアイロン掛けなどができるといいのでしょうね。

【 図2 】
kajisitu.jpg
(画像はiemo株式会社様からお借りしました)

理想はそうでも実現は難しい。それが狭いマンションの実態です。しかし、少しの工夫で洗濯機周りが雑然としないようにできるはずです。

その方法は図3の間取りのように、洗濯機置き場をドアで塞いでしまうことです。ついでに言えば、汚れ物は洗濯機の中に放り込むのではなく、洗面台の下部に用意された籠などに分別して入れるのを主婦は嬉しい工夫だと言います。

【 図3 】
sentakuki-okiba-door.jpg
それも難しい場合は、洗面台と洗濯機置き場の間に仕切り壁を設け、その壁を長くする。つまり洗濯機が壁によって半分くらい隠れるようにすることです。

この記事を投稿するに当たって、「洗濯室」でネット検索してみたところ、一戸建てにおける設計やリフォーム例ばかりで、マンションのプランで優れた例は見られませんでした。それだけマンションでは難しいということなのでしょう。

さて、読者の皆さんは洗濯機置き場について、どのようにお考えでしょうか? 新築マンションでは、このドアを隠蔽したものさえ中々見かけません。

スペース的に可能なら扉付きにしてみませんか?(扉を付けると作業がしにくくなるケースも多いのですが)

新築物件での設計変更は有料になるケースが多いですが、検討なさったらいかがでしょうか?
工事が進み変更はできないと言われるケースも多いかもしれませんが、綺麗に暮らしたい向きにはお勧めです。

中古マンションでリフォームを想定なさる方は、是非実現に向けて工夫を!!



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中長期のマンション市場を展望する [マンションの未来]

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長い目で見たとき、首都圏のマンション市場はどのように推移すると予測できるのでしょうか?マンション所有者にとっては、将来の資産価値がどうなるかという問題に関わることなので、無関心ではないと考えます。

筆者に届く「マンション評価」依頼のメールにも、高い比率でお尋ねのあるテーマとなっているのです。そこで、今日は中長期のマンション市場を展望してみることにしました。


●これまでのマンション市場を整理してみると・・・

新築マンションの市場規模は、大衆化して以降も、いくつかの要因によって大きくなったり縮んだりして来ました。

マイホームと言えば「庭付き一戸建て」と決まっていた時代から、地価の高騰によって庶民の手に届かなくなるに連れて、便利なマンションに目を向ける人を増やし、マンションは一戸建ての代替品(だいたいひん)ではなく、大都市の主要な住居形態として認知されるに至ったのです。

今では、マイホームと言えばマンションを頭に浮かべる人の方が多くなりました。

一方、一戸建ても含むマイホーム需要は人口・世帯数との関係で変動して来ました。昭和50年代は、第一次ベビーブーム世代(団塊世代)が大量にマイホーム取得に走った時代でした。

その後は人口増加が伸び悩むに至り、マイホーム市場も縮小の時代に向かうのですが、平成10年~15年頃は団塊2世が需要として台頭して、再びマーケットは膨らみました。

また、近年は結婚しない(非婚)人の増加と晩婚化に伴い、かつ女性の活躍が「単身者需要」を伸ばしました。

最近は団塊世代が子供の独立に伴って遠方の一戸建てを持て余すに至り、駅近のマンション・都心のマンションに買い替えるという新たなニーズも目立っています。

マンションが大衆化して来た昭和50年代(1970年代)から平成の最近までのマンション市場を新築物件の供給戸数で追いかけてみると、特殊だったバブル期、その前後を外して要約すると、次のようになります。

大衆化が進んだ昭和50年代は、首都圏全体で約50,000戸が毎年建てられました。バブル期には価格の狂騰で供給がストップ状態となりましたが、バブル後は次第に回復して再び50,000戸時代がやって来ました。そして、2000年には90,000戸を超える史上最高の供給が実現したのです。

しかし、その後しばらくは8万戸台が続いたものの、ミニバブルと言われた2005年~2008年は8万戸から7万戸、6万戸と漸減しました。価格上昇が販売を鈍化させたためでした。

2008年に発生したリーマンショックによる世界経済の悪化と2011年の東日本大震災などの影響もあって、販売戸数はさらに減少し、とうとう40,000戸台とピーク時の半分まで低迷するに至ったのです。

この3年ほどは、大震災の復興工事が技能労働者の人手不足をもたらし、これが人件費高騰を招き、ひいては建築費の急上昇となったことで、マンション価格も急騰しました。その結果マンション販売は伸び悩み、今年(2016年)などは年間40,000戸にも届かないのではないかと囁かれているのです。


●マンション開発の担い手が不足

団塊2世と言われる世代は今40歳前後になっていますから、マンション購入のピークは過ぎたと見られます。従って、マンション市場が大きく伸びる期待はできなくなっています。中短期的に見たとき、現在の低迷から回復しても新築マンションの販売戸数は平均すれば、年間40,000戸台、良くて50,000戸ではないかと思います。

実は、需要があっても新規供給が伸びにくい理由(事情と背景)があるのです。

理由は二つあって、ひとつは「適地不足」です。土地がないという嘆きは今に始まったことではないのですが、バブル後の一時期、「土地の含み益」に長年依拠して来た企業が、リストラの一環として次々に大規模な保有地を手放しました。

その恩恵を享受できたのがマンション業者で、垂涎の土地を取得し、得難いマンションを次々と開発したのです。2000年代初頭の大量供給(9万戸・8万戸)の背景となったというわけです。しかし、その放出の流れも一巡し、優良なマンション用地は大幅に減ってしまいました。


二つ目の理由は、マンション供給者の減少です。かつて首都圏には500社を超す「マンションデベロッパー」が存在しましたが、今では100社もないのです。多くの中小デベロッパーが経営破たんし、2008年~2010年頃に消滅また事業を縮小してしまったからです。

中小デベロッパーは、大手のやりたがらない立地や小規模敷地で積極的にマンション開発を行って来ましたが、その棲み分けの相手がなくなっているのです。新興デベロッパーも出て来たものの、その数はごく僅かです。

かつては手を出さなかった土地にも大手が積極的になっているという分析もあるのですが、中小デベロッパーの分野で取って代わるとまでは行かないものと見られます。

●長期的に見れば新築マンションは減少傾向になる

中・短期的には、建築費の下落や景気の低迷などを起因として、価格の下落も起こることでしょう。そうなれば、再び新築マンション市場は活発になるでしょう。しかし、どの程度まで市場が回復するかというと、悲観的な予測しかできないのです。

大きな回復を見ないうちに、縮小した市場はそのまま常態化してしまうことになるかもしれません。理由は、首都東京ですら人口の伸び悩み、もしくは人口減少時代に向かうからです。

それだけではなく、人口並びに世帯構造がマンション需要の減少を招くかもしれません。

先に述べた、シニアによる一戸建てからマンションへの買い替えも需要の中心になるとは考えにくいこと、地方から首都圏への人口流入が大幅に伸びなければ住宅需要も伸びないこと、少子化は世帯分離による新たな住宅需要の発生につながらないことなどが考えられるからです。

東京都心のいくつかの区は、手厚い子育て支援策を講じたことで人口呼び戻しに成功しています。その策が他の自治体にも波及すれば、少子化に歯止めをかけることができるかもしれません。

また、子供が増えても生活に困窮しない所得の向上や職場の理解といった策が奏功し、「産めよ増やせよ」的な社会現象がやって来れば住宅市場(需要)も大きく変わることでしょう。

しかし、人口増加はおろか、少子化と人口減少の波を食い止めることは、現状では難しいと予測している専門家ばかりです。

景気のせいで、地方都市から東京へ移入する人が多く、東京だけは国全体の傾向と反対の動向にあるとはいえ、これがどこまでも続く保証はありません。根本的な対策は、結婚したい人が増え、子供は2人欲しいという空気を拡大するしかないのです。


●高齢化は空家を増やす

東京も高齢化の波だけは着実に到来しています。子供が増えないので、シニア層の比率は黙っていても増加します。

シニア層の住まいは誰も住まない家となるときが来るかもしれません。国全体で見れば、ご存知のように空家は既に何百万戸もあるのです。今後も増え続けて、空き家3割時代がやって来ると言われるようになってしまいました。

残す相手もいない、そんな独居シニアの住まいも増えて行きます。家余り現象は社会問題になって来ました。

余った家は、ただでも要らないと見捨てられたままになっている現象も見られるようになって来ました。買い手が付けばよし、借り手も付けばよしですが、どうにもならない家も今後は一段と増えることでしょう。

親から相続した家を売るか貸すかで悩んだ末に、二束三文で売却という選択に至る人も増えるでしょう。


●中古を蘇らせるビジネスの拡大

かつて、一戸建てが買えなくなったからマンションだとしてマンションが大衆化し、都会では当たり前の住居形態となったマンションですが、そのマンションですら新築は開発が困難な状況となり、たまに希望地で売りに出ても手が届かない時代になったら、マイホームを買いたい人は何をどこに求めればいいのでしょうか。

そうです。中古住宅・中古マンションを買うしかないのです。新築がいいに決まっていますし、日本人の感覚としても新築志向は当たりまえのこととして認識されて来ましたが、これからは変わらざるを得ないのです。

長期的に見れば、東京ですら需要は確かに減少して行くに違いないでしょう。しかし、その需要を満たすだけの新規開発も難しいとしたら、余った中古に向かうのは自然な流れです。

読者の皆さんもご存知の「リノベーション」物件が、新築にとって代わる可能性が高くなりつつあるのです。

既に大手マンション業者も僅かながらリノベーション物件を手掛け始めました。今後は市場でのシェアを増やすものと予想できます。


●中古マンションも新築並みの価格に?

好むと好まざるを問わず、今後は中古も新築と並行して検討していくことが求められそうです。ただ、問題は価格です。

需要が増加すると、売買の動きは速くなりますが、新築がなく中古も品数が少ないエリアにおいては、需要と供給の関係から中古価格は強含みになります。反対の場合は、価格の下落圧力が高くなるのです。

需要ボリュームはときどきで変化します。金利情勢、景気動向、価格動向などが作用して増減するのです。

また、需要が一時的に後退したとき、物件数が多くなるわけですから、そこで競争が激化し、価格は下落します。その反対の時期もあるでしょう。

より優れたマンションを求めれば、勢い価格は高くなり、そのとき新築を超える優良中古マンションも多数生まれることになるかもしれません。

今後は中古マンションの品定め術を磨くことが求められるでしょう。同時に、買った我が家をいかに高く売るかの策も練っていくことが大事になるかもしれません。


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