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傾斜マンション事件その後 [マンションの施工]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


大騒ぎになった「横浜の傾斜マンション事件」を忘れてしまった人が多いようです。マンション購入者から「このマンションは大丈夫か」という心配の声は聞かれなくなったのです。

業界の素早い対応が安心感を植え付けたのでしょうか? 新築マンションの販売現場では、顧客の不安に答えるべく、施工会社から適切な杭工事を実施した旨の文書を提出させたりしていましたが、最近はどうなったのか?あるデベロッパーの担当者によれば「もう要らない。責任をもって施工してくれれば」と施工会社に通告したとも聞きますし、別の情報では文書提出を恒常化したというものもあります。また、某大手は、品質管理体制を見直し、以前よりチェックを厳しくしていると聞きます。

一戸建ての注文建築と異なり、施工途中に現場を訪れて注文者(購入者)自身の目でチェックすることができないマンション工事は、基本的に施工会社と売主を信頼するしかありません。今後とも、買い手の信頼を裏切ることのないよう、自己管理を徹底してほしいと願うばかりです。

ところで、中古マンションの方はどうなったのでしょうか? 目視では知りようがない地中のこと、そうかと言って、全国に数万棟もあるマンションをひとつひとつ地中まで調査するという大掛かりな調査も簡単ではないはずです。

中古マンションを購入する人、今まさにマンション住まいの人の中には依然として心配が残ったままです。そんな人達を幾分か安心させる報道が、一昨日(2016年12月28日)ありました。

新聞によれば、杭打ち工事会社の業界団体である「コンクリートパイル建設技術協会」は、238件の杭打ちデータ改ざんがあったと発表しました。

しかし、いずれも杭は固い地盤に到達し、建物の傾きやひび割れは見つからず、安全性に問題はないと付け加えています。

現場でデータがうまく取れなかったなどの理由から他のデータを流用していた実態が分かったとしています。ただ、調査対象は過去5年の34,000件だそうです。

5年以前はどうなるのかについての言及はなく、果たしてこれで安心していいのかどうか報道だけでは不明です。また、この件でのテレビ報道もなかったようです。

傾斜問題は僅か1年で風化してしまうのでしょうか?

しかし、データ流用疑惑は残ったものの、流用=欠陥工事というわけでもないという一定の安心感は得られたと言えるかもしれません


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金利上昇の観測記事が目立つ2016年12月 [住宅ローン金利]

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最近1週間の新聞紙面では「長期金利上昇」の見出しが目立ちます。

よく読むと小数点以下の低いレベルでのことではあるのですが。

しかし、世界的な金利上昇の動きに対して日銀は「長期金利抑制に動いた」とある一方、「日銀、来年は利上げも」などの記事もあり、何かが水面下で起きているような空気を感じるのは、筆者だけではないかもしれません。

アメリカの大統領がトランプ氏に変わることで、何か大きな潮流がやって来る予兆なのではないかとも感じたりします。専門家のコメントを読んでも楽観的な予測と悲観的な予測とが混在し、素人の筆者の頭は「もつれた糸」状態になっています。

もっとも、専門家の予測もあまり当てにならないものなので、心配しなくても大丈夫なのかもしれませんが。

ともあれ、筆者に届くご相談メールの中に僅かながら金利上昇を心配する声も届き始めたのです。

1%以下の金利が2%に上がったら困る、上がらないでほしい、そう願っている人は多いはずです。既に入居し、毎月ローンを返済している人の中には、変動型住宅ローンを選択している人も多数ありましょうし、これから購入しようとしている人や契約済みの人の中で引き渡しが1年以上先という物件を選択していたら、ご心配だろうと思います。

●返済中の人への進言

筆者の経験を少しお伝えします。

その昔、購入したマンションは変動型ローンを利用していたのですが、半年ごとに見直しされるので、ある日いつものように新しい「償還表」が銀行から届きました。目を凝らすと見慣れない項目がありました。それは、「返済保留金利」というような意味で、軽視できない金額でした。

金利が急激に上がったとき、一定の範囲をオーバーフローした分について、支払いを猶予する仕組みになっているからでした。

変動金利ですから、下がることもあるわけで、下がったときには保留していた分を払っていただきますよというような趣旨のメッセージが添えてあったと記憶しています。

「激変緩和措置」というのだそうです。

変動型ローンの返済額の上昇幅は最大25%までとなっています。つまり、変動型ローンを利用中、金利が急上昇したとしても、家計が狂わない措置を取っていることになります。少しくらいの金利上昇であれば、さほど影響はないでしょうが、急上昇したようなときは、ありがたい措置ということになるでしょう。

ところが、この制度には注意しなければならない点があります。

半年に1回金利の変動はあっても、元利均等返済ローンの場合は、金利と元金を合わせた返済額が変わるのは5年に1回です。つまり、金利が上がっても、内訳が変わるだけということです。

返済金額は5年間見直されないため、上昇した金利によって増えた利息が溜まってしまう場合、あるいは、金利返済優先で計算されるために元金が減らない場合があるのです。

5年後の変更では、返済期間や毎月の返済金額に大きな影響を及ぼす可能性もあるというわけです。

今も、この仕組みは残っています。10%ですら毎月の負担が増えたら大変というご家庭もあることと思いますが、仮に10万円の返済の人の場合では5年後の返済額が、最悪12.5万円まで増額され、かつ返済期間が長くなる場合もあるというのです。金融機関によって差があるとも聞きますが、いずれにせよ重大な問題です。

筆者の場合は、その後の金利低下で返済額は増えず(逆に減って)、かつ溜まっていた金利も跡形もなく消えてしまいました。

金利動向には注視して行くことが重要であるとしても、「慌てず騒がず金融機関と相談しながら対策を講じる」という姿勢で臨めばいいのではないかと思います。


●これから購入する人の対策

筆者は向こう2年で金利が今の1%以下から2%まで上がるようなことはないと思っているのですが、心配症な方には以下の三つの選択肢を提示したいと思います。

対策その1:完成時期が先の物件は検討しない

完成済み、またはこの3月には入居できる物件、百歩譲っても夏までに完成する物件の中から選択するのがいいでしょう。

対策その2:頭金を増やす

資金的に余裕のある人は、頭金を増やすことで問題を解決することができます。2年先の物件を契約した、あるDINKSの計画をご紹介しましょう。お話では、2年間で8百万円の頭金増額を目標とし、奥さんの給与を全額貯蓄するのだそうです。「2年間だけ耐乏生活すれば2年先は楽だから」と。

対策その3:少額手付契約にして最悪の場合は諦める

乱暴な意見と非難されるかもしれませんが、「とても気に入った物件を見つけたが、完成時期だけがネック」。このような場合は、売主と交渉して手付金を極力少なくして契約しましょう。そうしておいて、堪えがたい高金利になったときは手付金を放棄して解約する道を選ぶのです。

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低金利時代が長く続いています。金利が一段と下がったとき、「空前のこと」と感じたものでしたが、黒田東彦氏が総裁になってからの日銀は政府と共同歩調を取っているかのようで、そのおかげで「絶後」の超低金利時代となりました。

金利は、借りる側だけでなく預ける側にも影響を与えます。マイナス金利なんて世の中おかしいよという向きも増えている昨今、来年は転換点を迎えるかもしれません。

マンション購入を検討している人も、既にローンを返済している人も対策が必要になるかもしれません。一方、そのことが売買の市場にも影を落とすかもしれません。つまり、購買力が低下し、マンション販売に影響を与える心配です。

心配とは、新築マンションの価格下落を招く、つまり売り手に価格引き下げ圧力がかかるというだけでなく、買い替えを計画中の個人オーナーにとっても、自宅の売却見込み額を狂わせるかもしれないということを意味します。



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タワーマンションのお買い得な低層階住戸 [マンションの資産価値]

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眺望の良いタワーマンション。「30階辺りを買いたいが、予算と広さのバランスが合致せず、低層階を選ぶほかない」という人は少なくありません。

そんな人が、タワーの下層階ってどうなの?と疑問を抱く。これは、皆さん共通の疑問のようです。このブログで、その疑問に対するお答えを前に書いたことがありますが、今日はリセールバリューについて低層階の有利な一面をお話ししたいと思います。

●低層階、実はリセールバリューが高い

タワーマンションにおける新築時の販売価格と中古の販売価格とを比較すると、低層階の方が値上り率は高く、上層階が意外にも値上がり率が低いという事実をお知らせしようと思います。

価格が激しく上がった最近のデータは、多分にバブル的要素が加わったと思われる取引が多いせいで、資産価値に関する理論に当てはまらない取引ばかりです。異常事例が多過ぎるのです。

今日、このテーマを取り上げたのは、市場が安定期にあった某マンションの2011年・2012年における取引事例をたまたま入手できたからです。

以下は、個人情報の問題があるので、物件名を明かすことはできませんが、23区内のJR駅前にある44階建て大規模タワーマンションの中古売買の事例です。

販売されたのは2005年のことですが、竣工(2006年)から5~6年後の売買事例ということになります。全部で14件の取引の中から低層階、中層階、高層階とに分けて7例をピックアップしました。

階数順に分譲価格、転売価格、値上がり率を表示します。
4階:3598万円→4380万円(22%)
6階:3098万円→3580万円(16%)
6階:3408万円→4800万円(41%)
17階:5738万円→6600万円(15%)
17階:3418万円→4600万円(35%)
40階:7678万円→8380万円(9%)
40階:6738万円→6800万円(1%)

分譲価格からの値上がり率が最も高いのは6階の41%高、次いで17階の35%高です。40階の2例はどちらも、値上がり率は一桁に留まっていますね。

具体のマンション名を明かせないのは残念ですが、ブランドマンションですし、販売時に注目率の高いマンションでした。都心5区ではありませんが、JR駅、徒歩5分以内、公園の前という恵まれたロケーションでした。

●低層階のリセールバリューが高いのは何故?

様々な中古マンションの紹介サイトを覗いて気付くのは、バルコニーから、または部屋からの眺望写真を掲載していることです。前が開けていますよ、眺めがいいですよと言いたいのですね。

眺望と日当りは見学者の購買意欲を大いに高めてくれる要素であることを仲介業者はよく知っているのでしょう。

タワーマンションの上層階は、ご存知のように遠くまで見通せる眺望が売り物です。都心や湾岸エリアのマンションのWEBサイトは、東京タワーの夜景などをくっきりとした美しい写真でアピールしていますね。

低層階の住戸には、この「売り」がありません。実際に見学しても少し距離を置いた所に隣のタワーマンションの公開空地(歩道上の庭園など)が見えたり、低層住宅街が見えたりはしますが、高層階ほどの感動はありません。視界の半分は何かが邪魔していることが多いのです。方位も「北」が多いと言えます。

然るに、なぜ低層階住戸のリセールバリューは髙いのでしょうか?
(上記の事例の下層階が北向きということではありません)

一般的なリセールの法則は、「価格の高いマンションは“より高く”、安いマンション“より安く”なる」のですが、タワーマンションの場合はしばしば当てはまらないものが多いのです。その理由を探すと、分譲時の価格にあることが分かります。

つまり、高層階は高過ぎ・低層階は割安という、「戦略的な値付け」が行なわれることに理由があるのです。早い話が、高層階住戸はその値打ち以上に高値を付け、その分が低層階住戸の割安につながっているというわけです。

戦略的値付けとは、営業の都合上そうした方が売りやすいという観点から行われるもので、タワーマンションの眺望を期待して来たモデルルーム訪問者の中で、低い予算の人を失望させない、言い換えると逃がさないための策なのです。

価格を聞いて、予算から遠く及ばないと分かれば諦めも早く、次善の住戸へと心を移動することができるものですが、僅かな差では諦めきれずに眺望の良い高層階住戸に執着する買い手も少なくありません。それを断ち切らせるには、思い切った価格差を設けることが必要だ。売り手はそう考えます。

そうしておけば、売りにくい住戸も「お買い得ですよ」と営業マンはアピールすることができます。

例えば1億円の住戸と5000万円の住戸といった具合に、圧倒的な差があれば最初から比較対象にすらなりませんが、低層階と中間階との比較になると差が縮むので、単価を出して比較をして見せます。

「10階の●タイプでしたら、坪単価は@300万円ですが、3階の●タイプは@250万円と格安です。向きは北ですが、前が開けていますし、かえってお買い得ですよ。お台場やレインボウブリッジビューは、展望ラウンジにときどき行かれたら楽しむことができますから」
営業マンは、こんなふうに説得をこころみ、買い手も「それもそうね」と納得するのです。

つまり、売りにくい住戸は、価格勝負を最初から仕掛けているということになるのです。

●高層階を購入する人は高く売りつけられわけか?

そうとも言えますね。程度問題ではあるのですが、ペントハウスのような特別な住戸にその
傾向が強くにじみ出ているのは確かです。

平均坪単価が500万円を超える高級マンションの最上階に設けられた3億円とか5億円といった特別な住戸は、坪当たり1000万円といった、とんでもない単価で値付けされた住戸が当たり前にように登場します。

●中古市場に戦略的な値付けはない

話を戻します。

新築マンションの場合、買い手は同複数の住戸を比較しながら品定めしますね。その購買行動があるからこそ、上記のような大きな価格差を設ける意味があるのです。

タワーマンションに限らず、売りにくいとされる1階住戸、日当たりに問題がある住戸、幹線道路向きの住戸、間取りが極端によろしくない住戸なども同様の戦略的値付けが行われ、「格安目玉住戸」を生み出します。

しかし、中古市場では鼻から住戸間の比較という発想がありません。稀に同じマンションの似通った2住戸が売り出されることはありますが、滅多にありません。


中古マンションは新築と異なり、それぞれの住戸が、そのときの相場感から、その価値なりの価格に収斂して行くのです。新築時の意図的なゆがんだ値付けは、中古の流通市場の中で自然な形に修正されると言ったら分かりやすいかもしれません。

安過ぎた低層階住戸は修正されて高値に、高過ぎた高層階住戸は修正されて安値になるのです。ペントハウスのような別格の少数住戸は、かけ離れた別世界の階層同士で取引されるので、この説明が当てはまりませんが・・・

*********************

このような戦略的な値付けによって生まれた割安な低層階住戸は、将来のリセールに良い結果を与えることは間違いないでしょう。果たして、検討中マンションの中で割安な住戸はどれだろうか? それを見つけることも楽しみとなることでしょう。坪(3.3㎡)または、1㎡当たりの単価を計算して比較してみるといいですね。

低層階住戸、北向き住戸、眺望に難のある住戸、間取りに難のある住戸、プライバシー確保に問題がありそうな住戸などに注目して見たら意外な発見があるかもしれません。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。
※その他のご注意事項はHPでご確認をお願いいたします。無料には条件があります。ご注意ください。尚、価格情報のないご依頼はお引き受け致しかねます。

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新築マンションの販売 低迷続く [マンション市場]

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不動産経済研究所は、毎月の「新築マンション販売に関する月例レポート」を12月14日に発表しました。

それによれば、2016年11月の新規発売戸数は2,701戸で、対前年同月(3,496戸)比22.7%減になったということです。

1月~11月までの累計は28,583戸となり、これは前年同期(34,260戸)の17%減です。年末に5000~6000戸(前年12月は6,189戸)の売り出しがあるとして、年間合計は33,000~34,000戸です。

この数字の水準がいかに低いものであるか、次のデータでお分かりいただけるでしょう。

2006年:74,463戸/2013年:56,478戸、2014年:44,913戸、2015年:40,449戸、2016年:34,000戸(見込み)

新規発売戸数に対する契約戸数は1,689戸で、月間契約率は62.5%。前月の61.6%に比べて0.9ポイントアップですが、前年同月の82.1%に比べて19.6ポイントもダウンしました。

1戸当り平均価格と坪単価は、5,161万円、@247万円。2016年10月は5,406万円、@262万円だったので、前月比では245万円(4.5%)のダウン、単価は4.4万円5%ダウンと発表しました。

※価格は今後低下方向に向かうのでしょうか? 同研究所は、「億ション」の発売がなかったためと解説しています。

坪単価の推移を見てみましょう。首都圏全体を見ると、2012年は@213万円でしたが、2013年は@230万円、2014年@235万円、2015年@257万円、2016年上半期:@270万円と上昇を続けて来ました。2012年比で2016年上半期までの上げ幅は27%にもなりました

23区だけに絞って見ます。2012年:@264万円、以降@285万円、@288万円、@326万円、 2016年上半期:336万円となりました。2012年からの上げ幅は同じく27%です。

次に、契約率の推移を2016年1月以降に限定して見ておきます。

58.6%→72.9%→67.6%→66.4%→70.9%→69.6%(上半期の平均68.4%)→63.3%→66.6%→72.0%→61.6%→62.5% 

好不調の分かれ目と言われる月間契約率70%を割り込む月が11か月の内、8回も記録しました。2015年は3回しかなく、80%台の好結果を記録した月も2回だったことに比べると明らかに売れ行きの悪化状況を示しています。


このデータは発売した月の月末までに何%売れたかを示す指標です。多くは、事前の販売活動の結果、このくらいは売れるだろうと予測して売り出し戸数を絞り込んで「第〇期新発売」とするので、本来は100%になっておかしくはないのです。

もちろん、事前の票読みで登場しない予定外の顧客が来てくれたら有り難いという思惑もあって、少し余分に売り出すので90%なり、80%なりという結果が出るわけです。

しかし、70%さえも割り込むという結果は、表読みさえも外れてしまう買い手の行動変化によるものと考えられます。申込みに来てくれると読んだ顧客が心変わりしたというわけです。

こうした状況から何を学んだらいいのでしょう。それは、こうです。

慌てなくても大丈夫。品物はなくならない。 ②売れ残りが沢山あるはずだ。 ③売れなければ、そのうち値引き交渉が可能になるはずだ

分割販売(期分け販売)という販売手法は、しばしば買い手を迷路に誘い込むものです。いったい、ここまで何戸売り出して何戸残っているのかが見えないのです。

完成し、入居も始まった売れ残りマンションの夜の照明から売れていないらしい部屋の数を数えている近所の検討者が言いました。「70%売れたと言った営業マンの説明は完全にウソだと思う。何故なら暗い部屋が70%以上もあるのだから」と。

今後、このようなケースが増えるでしょう。販売の現場には売主の上層部から発破がかかるでしょう。担当営業マンは焦りも見せるようになるでしょう。

値引き攻勢をかけるチャンスが来ました。じっくり焦らず、大きな金額を大胆に要求してみましょう。
最初は「無理だ」と言うでしょうが、諦めずに粘って交渉を続けましょう。

「あの部屋は売れました」などと言われてもがっかりせず、次の住戸で再度交渉をしましょう。


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以下はご利用者のメッセ―ジの一部です)
 
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※尚、万一、厳しい予測結果が出た場合は、対策についても所見を付記しております。










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駅から5分でも近いと言えない都心部・あなたのマンションの差別化は? [マンションの資産価値]

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クレヴィア日本橋浜町(都営地下鉄「浜町」1分)、プラウド日本橋人形町ディアージュ(日比谷線「人形町」1分)、ブラントン日本橋小伝馬町(日比谷線「小伝馬町」1分)、レフィール日本橋馬喰町(JR総武線「馬喰町」1分)、グリーンパーク日本橋馬喰町(JR総武線「馬喰町」1分)、オープンレジデンシア日本橋横山町(JR総武線「馬喰町」1分)、サンウッド東日本橋フラッツ(JR総武線「馬喰町」1分)、プレシス東日本橋(都営浅草線「東日本橋」1分


上記8物件は2016年秋の商戦で同時に販売されている日本橋エリアの物件です。実は、このほかにも5物件が同時に販売中なのです。異常なほどの過当競争状態になっています。

この辺りのマンションは、中小ビルの売却が集中して分譲マンションに建て替えられるという一種の流行のようになっています。直径1kmもない円の中に13物件も売り出されるという例は記憶にありません。

 ただ、いずれも小規模マンションばかりで「ペンシル型」が多くなっています。総戸数50戸を超える物件は6つしかありません。

こうした激戦の中で選択するとき、何を基準にしたらよいのか、悩み深い買い手さんも多いことでしょう。

そこで、今日は「競争力」のキーワードで考えてみることをお勧めしようと思います


●競争力という指標

マンションに限らず、あらゆる商品は作り手同士の競争によって、一層磨きをかけられます。その結果、大同小異の商品となることが多いものです。

マーケティングの基本は、「自分の商品だけが売れるようにすること」ですが、ふたを開けてみると、どれも基本的には大きな差がなく、過剰装備になっていたりするものです。スマートフォンなどを思い浮かべていただければ納得の行く話ではないかと思います。

商品に差がないとき、売れ行きに影響を与えるのは販売力となります。販売力は広告宣伝の仕方と営業力(マンパワー)などに分けられます。

また、商品の品質に差がなくてもブランドイメージの差が付加価値となる例もよく見られます。ブランド価値は、品質に対する信頼感の代名詞とも言えます。

マンションの場合、ブランド価値は売れ行きを左右する重要な指標です。新築マンションでは、とりわけ重要度が増します。建物が未完成の段階で販売されるため、見えないものを買うという感覚になるためでしょうか、安心感を与えてくれる大手のブランド力は、ブランド力の乏しい売主がどう頑張っても勝てない大きさがあります。

しかし、いくらブランド力があっても、商品の企画がお粗末では売れないでしょうし、市場に失望感を与えることでしょう。

もうお分かりのように、マンションは一般商品とは性格を異にします。仮に建物をそっくり同じに建てたとしても「立地条件」という商品価値を大きく左右する要素、二つとして同じものがないという特殊なものです。しかも、建物より場所の価値が重んじられるのです。

従って、立地条件がよく、一定規模の、また容貌のよい敷地を取得できれば、マンションの価値は大手であろうとなかろうと高いものとなるのです。つまり、立地条件の良さ、その姿が良ければ、品質が多少劣っても高い競争力を持ち、売れ行きを決するというわけです。

勿論、建物の企画と設計の良し悪しが軽視されるわけではありません。同じような価値のある立地条件を持つ競合商品が同時期にひとつか二つ、ときには三つも販売されて買い手の比較にさらされるからです。


●競争力の視点は、売却のときに生きて来る

髙い競争力を持ち、髙い人気を得て短期間に完売したようなマンションは、中古市場に出たときには一層大きな力を発揮します。

先に述べたように、売れ行きを左右する要素には広告宣伝と営業力があるわけですが、新築と中古の販売方法は根本的なところで大きな差があり、中古市場では販売力の差は大きな比重になりません。

ブランド力の高い大手マンション業界者の系列仲介業者には、売却依頼が多数集まるので、結果的に多数の取り引きを成功させていますが、個々の物件の取り引き(営業)においては大手の力はブランド力ほどではないのです。

新築マンション事業は、大きな投資額が不良在庫になるかもしれないというリスクを抱えながらも大きな売り上げと利益を得られます。これに対し、中古を扱う仲介業は商品仕入れのリスクはなく、小資本で参入できる代わりに得る果実も少ないという業態の違いがあります。

中古ビジネスは、少ない費用で効率的に行いながら薄利多売を狙いとします。従って、売り上げを左右するのは、いかに条件の良い中古物件の販売を受託できるかに成否がかかって来ます。
つまり、競争力の高い物件をたくさん仕入れ(媒介契約数の最大化)ができるかにあるのです。

現在の中古販売は、インターネット上で紹介する方法が中心なので、反響が大きい物件を扱えば、勝手に見学希望者が多数集まり、短期間で買い手は決まり、売り手の個人オーナーを喜ばせるのです。言い換えると、成否を決めるのは仲介業者のブランドではなく、物件のブランドを含むマンションの競争力なのです。

●競争力の高い物件かどうかの判定に必要な物差し

マンションを購入するときは、競争力の高い物件かどうかという視点が大切です。

では、売れる・売れないの判断はどのような物差しで考えたらいいのでしょうか?このテーマで書くと本1冊にもなりますので、ここでは要点のみお伝えしておきたいと思います。

1)立地条件(マクロ的な視点)
(広域に買い手候補を集められる立地条件を備えているマンションかどうか)

2)立地条件(ミクロの視点)
(同一エリア=同一駅圏で高く評価される立地かどうか。駅からの距離、直近環境など)

3)建物規模
(少なくとも50戸以上。小さいと存在感に欠けるきらいがある。立地とも関連するが、ランドマーク的な建物規模が理想。また、小さ過ぎると管理費が割高になるか、管理内容が悪くなる。さらに、一定の規模がないと共用スペース・共用設備も貧弱になりがち)

4)外観・玄関・空間のデザイン

(外から見て他人が羨むようなものであること。外廊下より内廊下、天井が高く広いエントランスホールやロビーなど、ハイグレードな印象、上質感・高級感など雰囲気の良い設計・デザインは価値が高く売りやすい。外構デザインでは植栽のあり方にも注目したい。高木がシンボル的にあって訪問者を迎え、庭園が癒しの空間として設けられているものが望ましい。大規模物件では、駐車場で埋め尽くされた空間ではなく緑地ゾーンとシェアされたものが良い。最上級マンションなら、駐車場を地下に納めた形式)

5)間取りや内装、設備など専有部分、及び共用部分のプラン

(共用施設・共用設備の装備内容や耐震性の高い構造かどうか等で価値が変わる。専有部分に関しては、向き、階数、間取り、設備・仕様などを総合的に見て判断する。眺望は良い方がいいが、眺望は普通でも、また北向きでも明るく開放的な住戸が価値は高く、将来の売りやすさにつながる。共用施設はほどほどが良い。無用の長物になるような施設があると、維持管理コストの無駄を招くからである)

6)ブランド

(有名業者が売主、または大手ゼネコン施工の物件がベター)

7)管理体制
(建物規模と密接な関係になるのが管理人の勤務態勢で、最も懸念されるのが巡回管理という管理人不在マンションである。小規模マンションに多い管理方式。マンションは管理を買えといわれるほど重要な管理は、管理人がいればそれで良しといった単純なものではないものの、少なくとも週5日以上、1日5時間以上はマンションに勤務・滞在し、目配りをすることが必須)

・・・・・・・・・・・以上のような物差しを持って、客観的に検討マンションを眺めてみましょう。自分にとって価値あるマンションでも、売却のとき他人が見たら魅力のないマンションではないのあ? そんなネガティブで冷めた見方は悪くないものです。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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リノベーション済みマンションが増えている [中古マンション]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ~~~~最近は更新回数を増やしていいます~~~


物件の評価のご依頼を新築と中古とに分類すると、このサービスを開始した当初は新築が圧倒的に多かったのですが、最近は中古マンションの評価をご依頼くださる人が増えて新築に肩を並べるくらいになりました。

最近(今年になってから)気付く点は、中古物件のご依頼の中に「リノベーション」済みのが随分増えて来たことです。何割に達したかはカウントしていないのではっきりしませんが、多くなったなあと感じる昨今です。

今日は、その要因と背景について述べようと思います。

●新築マンションが減っている

先ず、その背景は新築が減っていることを挙げなければなりません。

※供給(発売)戸数の推移

2005年(約10年前)・・・84,118戸
2006年(約10年前)・・・74,463戸
    (2007年~2011年の平均:46,033戸)
2012年・・・・・45,602戸(2006年比▲39%)
2013年・・・・・56,478戸(2006年比▲25%)
2014年・・・・・44,913戸(2006年比▲40%)
2015年・・・・・40,449戸(2006年比▲46%)
2016年(上半期)14,545戸(前年同期:18,018戸▲19%)

※2008年以降、新規発売戸数は激減し、停滞が続いています。2016年も年末までに35,000戸前後と低迷することでしょう。

新築マンションの停滞は、中古マンション市場を活性化させることとなりました。そのことを次に見て行くことにしましょう。
  

2011年~2015年の成約件数を計算してみたところ、2011年が28,871戸、以後→31,397件→36,432件→33,798件→34,776件となっています。

2016年も1~9月の累計で27,872件に「達しており、このペースで行けば年間トータルで37,000件に達すると見込まれます。

中古市場が、このように成約件数が増え、実は価格が上昇傾向にあるのですが、その原因を辿って行くと、新築市場が影響を与えていることに気付きます。

 「新築を探しても条件に合うものがないので、仕方なく中古も視野に入れています」このように考えている人が着実に増えています。その結果として、中古マンションの人気は高まり、価格上昇を招いているというわけです。

 中古は、売り出しても買い手が現れなければ、「売却を諦める」か「価格を下げる」しかないのですが、売り出してすぐに買いたいとする人が多数現れれば、売主は強気になって価格交渉には一切応じないといった姿勢を見せます。そうして、価格は徐々に上方へ振れて行くのです。
 
●中古の在庫量は常に過大

新築マンションの在庫は2016年9月末で6,120戸となっています。異様に新築が少ないとお感じになるかもしれませんが、発売済みの売れ残り戸数であって、いわば氷山の一角みたいなものです。

つまり、隠れ在庫が大量にあるのです。その数を把握したデータはありませんが、一定期間(例えば1年間)で見れば、市場に出る、つまり発売された数の中でしか購入することはできないので、隠れ在庫の数を知ったところで無意味です。

今年も年間に売り出される新築戸数は40,000戸(35,000戸前後)には達しない見込みです。

他方、2016年9月末現在、市場に出ている中古マンションの戸数は首都圏全体で42,704戸もあります。これだけの数が毎月平均3,000戸前後の成約によって瞬間的に減るのですが、同時に新規の売り出し(REINSへの新規登録)が毎月3,000戸前後あるので、ほぼ常に40,000戸以上の在庫となります。

新築マンションの発売戸数は毎月平均3,000戸以上ですが、物件数で見ると150件前後しかありません(ちなみに、2016年9月の発売戸数は3,424戸ですが、1物件当たりの売り出し戸数は20戸もありません。従って、物件数は170戸強でした)

中古も同じマンションの中から同時に複数売り出しというときもありますが、多くは1戸のみです。従って、中古は40,000物件、40,000戸以上の在庫の中から検討することができるのに対し、新築は170物件の中の数戸、仮に5戸としたら850戸の少数の中から選ぶしかないことになるとも言えるのです。

こんな比較はナンセンスとご批判を受けるかもしれませんが、言いたいことは、中古の方が品数は多いということなのです。玉石混淆であって、玉は少ないという人もあるでしょうが、数が多いからこそ玉も隠れていると言えます。

●中古の成約数が増えれば、高経年マンションも増えるのは当然

中古マンションを検討する人の多くは築浅を望みます。ところが、近年は古く汚い中古を買ってスケルトン状態にしてから好みの間取りと好みのインテリアに改造したいという、いわゆる「リノベーション」志向の買い手が若い人を中心に増えて来ました。

この現象が、高経年マンションにも一定の人気が集まる傾向を生み出しているのです。

ここに業者は目をつけました。業者とは主に不動産業者ですが、建売業者もリフォーム業者も加わって来ました。

そもそも、古いマンションをリノベーション前提で個人が買うというのはたやすいことではないからです。

中古マンションを買ってリフォームするのは、プランニング、工事費の見積もり、業者選定、発注などの各段階において、打ち合わせを繰り返し行う必要があるため、その時間とエネルギーは膨大で、中々大変です。

それらが不要で、代金決済後すぐに入居できることが「売り」のリノベーションは、多忙な買い手にとっては有り難いシステムと言えます。

リノベーションしてから内覧会(オープンハウス)を挙行すれば、少しくらい高くても売れるはずだと確信した業者が実行に踏み切りました。そして成功します。そうなると追随する同業者が増えます。リスクはあるが、うまくいけば仲介手数料だけのビジネスより妙味があるぞということになったわけです。

仲介の場合、その大半はオーナーが入居中の期間に内覧するわけです。売却して得た資金がないと買い替え先のローンを組めないことが多いので(つなぎ資金という方法もあるが)、転居できないからです。

この状態では、見学者を感動させることは難しく、何組、何十組と案内があっても簡単に決まらないのが仲介営業の実態です。まして、築年数40年などと黎明期の古~いマンションは耐震性の問題もあって、売ることはとても難しく、価格を思い切って下げないと買い手を見つけるのが困難です。

売れずに困っているところへ、買い取り業者が現われます。安いけど確実に買ってくれる相手がいるとなれば、最後は観念して安く手放すというのです。

ちなみに、買い取ってリフォーム後に転売する「買い取り転売」の実績はどのくらいに達しているかという調査が矢野経済研究所によって行われ、先ごろ発表されましたが、それによれば2016年~9月の3か月間に全国で1,811件(月平均600戸余)が成約されたと推計しています。

中古マンションを業者に売却するということは、安く叩かれることを意味していますから、業者から見て仕入れは簡単ではないはずです。しかし、築年数が古くなればなるほど、共用部の老朽化、デザインの陳腐化なども重なるので、売れないものです。勿論、築30年、40年ともなれば途中で設備の交換もしたでしょうが、売却時には使い古されているのが普通です。

売れない中古は、業者の手に渡る。これは自然の成り行きかもしれません。そうした物件が業者によってお化粧直しされると、たちまち売れてしまうといいます。

見た目がいかに大事かのエピソードでもあるのですが、買い手の立場では、新築のモデルルームと見まがうほどの美しさに、つい舞い上がってしまう人も少なくないようです。

●業者の新しいビジネスモデルに定着しかけている

リノベーションはおいしいぞと業界内で噂が広がり、大手マンション業者も進出して来ました。5件に1件は損することもあるらしいのですが、リノベ―ションは儲かるビジネスだというわけです。

三菱地所レジデンス、東急不動産、大京、住友林業など、思い浮かぶだけでも有名どころが実績を重ねています。

リノベーションという用語も広く流布して来ました。新聞、週刊誌、業界誌、WEBサイトで頻繁に登場して来ます。業者自身が「買い取ります」のPRを盛んに行うようにもなりました。

この結果、個人オーナーも仲介以外に買い手を探すチャネルの存在を知るところとなりました。そうして、単に売れないから焼け気味に安く売却するオーナーだけではなく、居住中に内覧者が何人もやって来てプライバシーを覗かれるのがいや、近隣の人に知られる噂されるのがいやなどといった動機で業者に売り渡す例が増えているというのです。

買い手が付きにくい旧・耐震マンションだけでなく、新耐震の築15~25年マンションも業者に売却する人が増えているようです

●割高なリノベーション済みマンション

このような背景と理由によってリノベーション済みのマンションは増えて来ましたが、買い手から見て分かりにくいのが適正価格です。高いのか高くないのか判断に迷うのです。

一般に、リノベーション物件は割高なものが多いことは明らかです。業者が大きな利益を目論むためです。

 中古マンションを仲介しても手数料は最高で6%少々、3%程度にと留まることが多いのですが、個人の所有者から安く買い取り、フルリフォームして付加価値を高めれば儲かると考えての事業化、それがリノベーションだからです。

今のところ、リノベーション済み中古とリフォームなしの中古を峻別した市場データは存在しません。このため、筆者の「評価サービス」も適正価格の判断のための調査時間が増えています。とまれ、できるだけご期待に応えて行きたいと考えています。


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81年マンションの微妙な関係 [マンションと地震]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ~~~~最近は更新回数を増やしていいます~~~


読者の皆さんはよくご存知のことと思いますが、1981年を境にマンションは「旧、耐震基準」と「新、耐震基準」とに分かれます。

言うまでもないことですが、前年に建築基準法が改正されて「耐震基準」が強化され、1981年6月から施行されたのです。1978年(昭和53年)に発生した宮城県沖地震が甚大な被害をもたらしたことを受けて改正されたのです。

1995年に起こった「阪神淡路大震災」では、旧・耐震基準で建てられた古いマンション(当時で築後30年前後)が多数倒壊しました。関西以外の国民の多くが、テレビで怖い映像を何度も見た記憶があるのではないかと思います。

2016年に熊本で発生した「熊本地震」でも、古いマンションの倒壊寸前の姿をテレビ報道でご覧になったことと思います。


●1981年以前のマンションは全て危険なのか?

旧・耐震基準のマンションは全て危険なのでしょうか?必ずしも危険とは言えません。作り手が、安全のために耐震性を高めに設計した可能性があるからです。

耐震性を高めるには、鉄筋の量を増やしたり鉄骨を入れたりするのが一般的です。耐震性を高めるにはコストも高くなります。民間の分譲マンションから経済性という物差しを排除することはできないので、法基準のギリギリのところで建てられたと考えるのが自然です。

しかし、マンションデベロッパー(建築主)は設計を社外の設計事務所に依頼しますが、そのときに「耐震性は余裕を持たせるな」などと指示を出すことはなかったと思います。少なくとも筆者が在籍したデベロッパーでは、その種の発言を耳にしたことはありません。

筆者が企画開発の責任者であったときも、また販売部門のリーダーであったときも、「高くなると売れないから、コストダウンを徹底してほしい」などと関係部門に要請したことも記憶にありません。

結局、丈夫なマンションができたかどうかは、設計事務所の担当建築士の良心に委ねられていたのかもしれません。

時代は移って2005年、「耐震偽装事件」が発覚しました。あるべき鉄筋の数が少ない危険なマンションやビルが全国で多数発見され、その事件の首謀者が逮捕されました。事件の中心となったマンションデベロッパーが発注した設計事務所も特定され、事件の背景があぶり出されました。

建築士Aさんは、なぜ事件を起こしたかを問われると、「仕事が継続的に欲しかった、発注者のデベロッパーが喜ぶ顔が見たかった」と答えています。その建築士には「良心のかけらもなかった」ということになりますが、他方では当該デベロッパーだけでなく、業界がいかにコストダウンに腐心していたかの一端を見せた事件でもあったのです。

話を元に戻します。耐震性が法基準を守って建てられたものではあっても、構造計算を行う設計事務所の考え方で余裕のある建物になったり、基準ギリギリの建物であったりするのです。
その結果、同じ年数が経過した建物であっても、一方は大破し、一方は軽い被害に留まったりするのでしょう。

旧・耐震基準の時代に建てられたマンションは、東京都だけで約1万1千棟、戸数で約43万戸もあるそうです。(東京カンテイ社2011年10月調査)

古いマンションの中で、新基準を超えるレベルのマンションは果たしてどのくらいあるのでしょうか?これは誰にも分かりません。

●行政は耐震診断を勧めているが・・・

政府は、平成25年に耐震診断を行いやすくする法律の改正を行いました。区分所有建築物については、耐震改修の必要性の認定を受けた建築物について、大規模な耐震改修を行おうとする場合の決議要件を緩和したのです(区分所有法における決議要件が3/4以上から1/2超に)。

病院や学校など、不特定かつ多数の方や避難弱者が利用する大規模な建築物等の所有者には、耐震診断と補強工事を義務付けることも決まっていますが、マンションの場合はそこまでに至っていないのが現状です。

管理組合の決議要件緩和は一歩前進に違いないのですが、診断を受ける義務は課していないのです。耐震診断を受けていない旧・耐震基準のマンションは、国土交通省の平成25年マンション総合調査(対管理組合アンケート)によれば、、依然として58%もあると公表しています。

なぜ、こんなに多いのでしょうか?答えは簡単です。診断の結果、「耐震補強工事を急ぐ」とでも通知されるのが怖いからです。通知結果を無視できない法改正も他方で行われています。すなわち、2006年に宅地建物取引業法の一部改正が行われ、耐震診断を行ったかどうかを「有無」の形で重要事項説明書に記載しなければならなくなったのですが、これが影響しているとも分析できます。
「無し」と記載されたら我が家が売りにくくなるのではないか、資産価値が下がるのではないかといった疑心暗鬼が壁となって、診断を依頼する手前で停止してしまうのです。

ついでに補足すると、「有り」の記載の場合は、「添付の耐震診断結果報告書を参照ください」と付記されることになっています。

●81年マンションの微妙な関係とは

1981年(昭和56年)5月31日以前に建築確認を受けた建物であるか否かの判断はどのように行われるのでしょうか?

国土交通省の指針によれば、
a.確認済書、検査済証に記載する確認済証交付年月日の日付 b.建物表題登記による判断(aの書類がない場合)

とあります。

これを逆に見ると、1981年竣工のマンションは旧・耐震基準である可能性が高いことになります。

中古マンションの紹介サイトや宣伝チラシなどを見ると、建物竣工日は「築年月:2014年1月 築(平成26年1月)」などと、書いてあっても、建築確認年月日は記載されることは殆んどありません(新築は例外なく記載されていますが)。

この記述は、閲覧者が「古い」とか、「まだ新しい」といった程度の受け止め方に留まります。
比較的古いマンションを狙っている買い手は、注意深く、旧・耐震基準のマンションかどうかをチェックすることでしょう。

それでも、分岐点の1981年(昭和56年)の前か後かを見る程度のはずです。

マンションは、着工してから「階数+3か月程度(タワーマンションを除く)」の施工期間が必要です。10階建てなら13か月前後、5階建てなら8か月程度を要します。

従って1982年3月竣工の10階建てマンションなら、間違いなく旧・耐震基準の建築許可に該当することになります。

14階建てならどうでしょうか? 82年5月竣工でも、着工は17か月前の81年1月以前のはずなので、旧耐震マンションと推定できます。

82年3月竣工の5階建てマンションならどうでしょうか?前年の8月頃に着工したことになります。これは、新耐震基準による建築確認であることは間違いないでしょう。

1981年竣工なら、ほぼ旧耐震のマンションと見る人が多いことと思いますが、1982年竣工と聞いて単純に新耐震だと勘違いしてしまう人も多いはずです。

筆者にご相談いただく物件の割合は新築が多いのですが、この1年くらいを振り返ると中古物件のご依頼もずいぶん増えました。その中には、築40年を超えるものも少なくない現状で、1982年竣工(築34年)という微妙な時期の物件も目立つのです。

もうお分かりと思いますが、1982年竣工でも旧耐震マンションはあるということです。

旧耐震か新耐震かの確認は、どのように行えばいいでしょうか?仲介業者の担当者に聞くだけでも虚偽がない限り問題はありませんが、心配な人は、先に述べたように「検査済み証」または「登記簿」を見せてもらうことですね。


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