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買ってはいけないマンションあれこれ [マンションの資産価値]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

2年くらい前に書いた「マンション選びの法則 12か条」で述べたことに関連して、「できたら避けたいマンション」についてお話ししようと思います。

先ずは「マンション選びの法則 12か条」をおさらいします。

●マンション選びの法則 12か条

1)高い物は高く、安い物はより安く

「安く買えば、それだけお得になる」この一見正しそうな論理は反対の結果になることがあります。

都心のマンションは、新築も高く、中古も旺盛な需要に支えられて価格は強含み、つまり、都心のマンションは中古になっても値下がりしにくいのです。

これに対し、郊外マンションは、比較的安い価格で供給ができますが、中古マンションも都心ほどの需要がないために、価格は常に弱含みとなります。

都心のマンションは150で買っても20年後に100くらいに留まり、郊外マンションは100で買っても20年後は50になってしまうといったことが起こります。


2)バス便物件が値上がりすることはない

「高い物件はより高く、安い物件はより安く」という法則は、そのまま駅近マンションとバス便マンションとの差にも当てはまります。

バス便マンションは、多くの場合で環境の良さと価格の安さを「売り」に販売されます。
しかし、通勤を犠牲にしてバス便を選択する人の絶対数は少ないので、販売に苦労するケースが多く見られます。

バス便マンションは需要が少ないので、中古になっても同様に買い手を見つけるのに苦労することになります。そのために価格は下方圧力を受けることになります。


3)利便性と環境の良さは両立しにくいものだ

数万坪の大規模な再開発が駅前で行われると、道が綺麗になり、公園が整備され、街並みががらりと変わります。マンションと商業施設が誘致され、便利で環境も良い理想的な住宅街が完成します。

武蔵小杉が最も有名ですが、このような街は稀有です。

また、環境の良い住宅街を縫うように走る私鉄沿線がありますが、このような場所で駅前にマンション用地を確保することは極めて難しく、これまでの実績では、旧・住宅公団アパート(分譲)の建て替え例(京王線「桜上水」駅前に広がる「桜上水ガーデンズ」)くらいしか浮かんで来ません。

結局、駅に近いマンションは、喧騒の中にあるか、既存のビルに囲まれたような位置になるので、良い環境条件を併せ持つことはないと思った方が正解というわけです。


4)再開発で誕生の人気マンション。その価格は10年後のもの?

再開発エリアのマンションの中には、分譲価格が現状とマッチしない高値のものが少なくありません。再開発のグランドデザインがほぼ固まっているケースは、完成後の価格を織り込んだレベルになっているのです。

開発業者は、「再開発のグランドデザインはとても魅力がある。これなら高値でも売れる」そう踏んで、用地争奪戦で高い札を入れて行くからです。

再開発で街の魅力は倍加し、従って値上がりすると期待して多くの購入者が集まるのですが、価格は言わば10年後の価格が設定されているので、中古価格は期待ほどにはならないのです。


5)枝線より幹線・支線より本線

幹線鉄道とは主要鉄道のことで、枝線鉄道とは主要鉄道から枝分かれしている鉄道のことと定義しておきます。一方、幹線鉄道は東京都心とダイレクトにつながる鉄道ということです。

駅近マンションは、高くても人気があるものです。首都圏住民は利便性を優先する多忙な人が多いからです。

しかし、幹線鉄道の駅前は既に建物が密集していてマンションが新しくできそうな空地はなかなかないもので、販売物件は待てど暮らせど出て来ません。たまに売り出されると手が出ないほどの価格であったりします。

そこで、仕方なく1回乗り替えを覚悟し枝線の物件に目を向けるという選択をする人も出て来るわけですが、幹線・本線鉄道の駅のマンションの人気には敵いません。


6)「駅から近い」は徒歩5分までのこと

駅に近いとか遠いとかいうときの基準には個人差があります。

しかし、新築マンションの売れ行きを見ていると、「10分を超えると人気がなく、5分以内は人気を博する」という傾向があります。

中古マンションとして売り出すときも同様で、駅に近いという印象は5分前後までと認識しなければなりません。

7)マンションの価値は立地で決まる

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件です。立地さえ良ければ建物はどんなものでも構わないというほど単純ではないものの、マンションの価値は立地がすべてと言ってよいほど比重が大きいのです。

立地が良いとは、駅に近いこと、その駅が都心や都心に近い駅であること、その駅から都心へのアクセスが良いことなどを意味しますが、先に述べたように「駅から近いとは徒歩5分以内」ですし、「鉄道は幹線・本線の駅」が条件になるのです。


8)中古マンションは新築より安いとは限らない

一般に中古マンションは新築より安いと言われます。事実そうです。しかし、中には新築を上回る高値の取引が行われている中古マンションもあるのです。

新築は高いので最初から中古に狙いをつけて探す人もいますが、中古の中で「より条件」の良い物件を求めて行くと、新築と大差がない価格であることに気付くはずです。

都心や人気の街にある優良な中古は、新築並みの結構な値段と思わなくてはなりません。マンションの価値を左右する比重が高いのは立地だからです。


9)業者が売主のリノベーション物件は割高

中古マンションは、築40年近いものになると、レトロな印象の中に味のある建物もないことはないですが、多くは見映えが悪く見学しても購買意欲が湧かないものです。

そこで販売促進のために、専有部分だけでも新品同様にしようという策が自然に登場して来ます。つまり「リフォーム」です。

所有者が居住したままでリフォームするのは難しいですが、移転してからなら思い切った工事が可能になります。

思い切った工事、すなわち設備機器の交換をはじめ、間仕切りも換える「リノベーション」です。

リノベーションは、玄関ドアや窓のサッシなどを除けば、新築マンションのモデルルームにも劣らない、むしろ斬新な印象を放つマンションを誕生させます。

その綺麗でお洒落で、賃貸マンションでは見られない先進の設備を備えたリノベーションマンションは、見学者の購買意欲を高めるのに威力を発揮します。

リノベーション物件は、ほぼ例外なく売主が個人ではなく業者です。中には大手仲介業者も含まれますが、大半は無名の不動産業者で、本業はリフォーム事業だったりします。

築40年を超えるような物件は中々買い手が付かないので、個人売主は業者に買い取ってもらう道を選択します。買い取り業者は安く仕入れ、リノベーションを施して販売するわけです。、そのとき信じられないような利潤を加えたものが見られます。

リノベーション物件は割高なものが多いと思った方が当たっています。


10)直貼り床はローコストマンションの象徴

直貼り床のどこがいけないのでしょうか? 二重床にしないと階下に生活音を響かせるのでしょうか? いいえ、必ずそうなるとも言えないのです。

遮音性は、コンクリートの厚さや梁から梁までの長方形面積、施工方法、施工精度など様々な要素が絡み合って差ができるものです。

直床構造の最大の問題は、将来のリフォームが制約を受けやすいということです。大掛かりな間仕切り変更を計画したときに初めて気づくという問題点なのです。

ローコストマンションは、規格型の設計にして特別な材料も部品も極力使わないこと、作業工程を減らして時間と手間をかけずに労務費を抑えることによってローコストとしていることが特徴です。直貼り構造も、コストダウン策のひとつに位置づけらるものです。

あるマンションの広告でこんな文言(コピー)を見つけました。

「洋服のように簡単に替えのきかないのが住まいであろう。貴方の人生を纏う(まとう)住まいだからこそ、選び抜かれた生地で、仕立てにこだわり、着心地がいい、そんな住まいであって欲しい」

ローコストマンションは、この対極にあるマンションと言えます。ローコストマンションの象徴、それが直貼り工法です。  


11)ブランドマンションには安心料が含まれている

欠陥住宅・欠陥マンション騒ぎが何年おきかに発生します。 その報道を見聞きした人は、自分だけはそのような住宅・マンションを掴まないようにしなければとの思いを強く抱きます。

しかし、素人にとって欠陥かどうかの見極めは簡単なことではありません。 実は専門家でも蓋をされてしまうと見抜けないのです。

悪意はなくてもスキル不足や管理ミスなどで粗悪なマンションができてしまうのも事実です。

そこで買い手は「より安全な製品」を選択するための物差しとして、「大手マンション業者」や「大手ゼネコン」などの看板を頼りとします。

ブランドマンションは高いが、しばしば 「安心料だと割り切って買いました」という声を聞きます。

大手なら、しっかりと品質管理、すなわち施工過程をチェックし、欠陥マンションの発生をゼロにしてくれるだろうと、漠然としたイメージではあるものの、期待と信頼感によって商品を選択しているというわけです。

構造的な部分の瑕疵は法的に担保されています。中小業者でも「保険加入」が義務付けられているので一定程度は補償されます。ただ、竣工から10年を超えてしまったら、法的には業者に補償責任はなくなるのです。

ある日突然マンションが倒壊するなどということは万に一つもないと信じたいですが、巨大地震が来たときなどに、想定外のことが起こらないとは誰も断言できません。

分譲マンションの歴史は、まだ50年あるかなしかです。この長いとは言えない時間の中で経験を積んだデベロッパーの中には高い授業料を払ったこともあるのです。それが今日の企業活動につながり、今日の地位とブランド価値を高めて来たとも言えます。

大手マンション業者、大手ゼネコンのブランド価値は、安心という付加価値を生んでマンションの資産価値の向上に直結しています。付け加えると、売却時に次の買い手を安心させる要素として大きな意味を持つことになるのです。


12)大規模マンションは小規模マンションに優る

単棟のタワー型マンションにせよ、中高層の多棟型マンションにせよ、大規模マンションはスケールメリットがもたらす付加価値が豊富です。

共用施設が充実しており、その恩恵にあずかれるからです。

タワー型なら、絶景を楽しむことができる展望ラウンジ、両親を呼んで歓待することが可能なゲストルームなどが定番の施設です。

広大な敷地に複数の棟を配置した大規模マンションでは、敷地内公園や散策路・遊歩道、人工の親水公園などが併設されています。

子育て世代が多いエリアでは、雨の日も子供が走り回れるキッズルームや保育所を併設したものも見られます。

エントランスホールやロビーの大きさも違います。広いだけでも立派に見えるものですが、中には2階に設けたロビーへエスカレーターで移動する形式の大規模タワーマンションも少なくありません。

これらの施設は、小規模マンションでは造りえないものです。

管理サービスの面では、コンシェルジュを置き、入居者の様々な利便に答える体制を整えているのも大型ならではです。


●理想を追うと買えない

以上の12か条を全部満たすマンションはほぼ存在しないと言えるでしょう。「ないものねだり」、「理想主義」という批判を受けるようなものです。

従って、12か条の内のどれかを優先し、どれかを無視または下位の選択条件にすることが必須です。

マンション探しの旅に出た人の中には、「青い鳥症候群」に陥る人がいます。

理想と現実とのギャップに不満を感じるあまり、理想を求めて次々に新しいものを手に入れようとするような動きを指す言葉と思いますが、沢山の物件見学を行ない、沢山の知識と情報を詰め込み、それが仇となって迷走してしまう人のことです。

研究をすることは良いことですが、理想像を捨てきれず、何か月経っても購入に至らない人が現実に少なくないと聞きます。

仕事の合間にマイホーム探し、実は簡単ではないのかもしれません。それを効率よく、ひどく遠回りせずに購入に至るコツは、条件に優先順位をつけること、枝葉末節を思い切って切り落とすこと、妥協すべき条件と妥協できない条件を整理して選ぶことです。

優先すべき条件は「立地」です。駅から近いこと、都心に近いこと、都心にダイレクトアクセスの鉄道利用であることなどです。

しかし、その条件に当てはまっていたら建物条件は軽視していいわけでもないのです。次は、できるだけ大きいもの、ブランド力のあるものなどが続きます。


住み心地の視点で避けたいマンション

こうしたことを意識しながら選別をして行く過程で、つい選択してはいけないマンションに惹かれてしまうことがあります。そのとき何を第一条件にするべきでしょうか?

住まいの基本は、居心地がいいことです。ストレスを感じることが少ない住まいであることが重要と言えます。一言で表せば「快適」なことです。

快適な住まいは、言い換えればストレスのない住まいということです。

快適と言えない住まい、ストレスになりそうな住まいとは、例えば次のようなものです。

駅から遠い:遠ければ最寄りの駅まで真夏は汗だくになって不快な気分を味わうことでしょう。買い物のために重い荷物を抱えて駅前と家を往復しなければならないかもしれません。マイカーを使って買い物をしているが、駐車場の前で長く待たされるなど・・・

寝室の隣のトイレの排水音が響く:遮音性の低い造りだったのです。神経質な妻は愚痴をこぼします。

バルコニーの先が隣家の壁:プライバシーが侵害される気がする。うっとうしいなどの印象を持つことっでしょう。

子供が騒ぐので1階住戸を買ったが、冬は寒い:床下に断熱材を入れているという説明だったが、底冷えするような感じがしてしまう。2階の住民に尋ねたが暖かいという。床暖房も効果が低い気がして後悔している

このような例を挙げるとキリがありませんが、「住み心地」という観点は何よりも優先するのです。


資産価値の視点で避けたいマンション

次は、マンションの資産価値という観点から「買ってはいけないマンション・なるべく避けたいマンション」について整理して行きましょう。これは、先の12か条の裏返しでもあるのですが、ずばり直截的な言葉でお伝えしようと思います。


1)管理人不在マンション

いわゆる「巡回方式」の管理は、清掃人は毎日来てくれるものの、管理人は1週間か2週間に1回しか来ないという管理体制のものです。

管理人の業務は多岐に渡りますから、それを巡回でこなすということは、言ってみれば「間引き管理」です。誤解を恐れずに言うなら「手抜き管理」なのです。

管理人を置かないのは、管理費が高くなるからです。管理費が高いと販売がしにくいので、好ましくないと知っていながら、分譲主は「巡回管理」の設定で販売してしまいます。

管理費が高くなるのは、戸数が少な過ぎるからにほかなりません。

高級・高額マンションの場合は、管理費の負担をさほど気にしない高給取りが住むので、管理人を少なくとも1日8時間以上の勤務で、きめ細やかな管理業務に当たらせるものです。

管理人不在マンションは、ルール違反者を取り締まることもできないので、美観を損ねるマンションとなってしまったり、長い間に建物劣化を進ませてしまったりと、良いことは何もありません。

12か条の12番目に掲げた「大規模マンションは小規模に優る」という根拠の一部は、この管理体制の差でもあるのです。

2)小さ過ぎるマンション

管理人不在マンションは小型マンションであると断定していいのですが、小型の基準については書きませんでした。多少の幅があるためです。イメージ的には、50戸未満と言えます。

この項では「小さ過ぎる」と表現しましたので、戸数規模では30戸未満と定義しておきます。1フロア当たりの戸数では2戸か3戸のイメージです。

3戸で10階建てなら27戸(1階に住戸はないので9層)です。14階建てなら39戸となりますが、小型の高層マンションで、戸数より1フロアの面積が狭いという条件が加わることになります。

小さ過ぎると、差別化が図りづらいのです。高層の場合では、ひょろひょろとした恰好、あるいはペンシル型のフォルムとなります。中低層でも同じですが、建物価値を高く見せるには、ある程度の大きさが必要です。

例えば、エントランスを豪華にしたいと思っても小さいマンションでは自ずと限界があります。建物全体に風格を持たせたいとしても、周囲の建物に囲まれてしまうと存在すら否定されてしまうかのようです。

しかし、一戸建ての住宅が長く続く街並みの中なら20戸の低層マンションでも目立つ存在になることでしょう。

結局、大きい、小さいは相対的なものです。500戸級のメガTowerマンションが並ぶエリアでは100戸程度の高層マンションなら霞んでしまうことでしょう。


3)直貼り床構造のマンション

直貼りマンションは、リノベーションがしにくいという欠点があります。間仕切り変更をしないなら問題はありませんが、水回りの移動をしようとすると、床を転がす配管スペースが取れず、断念しなければなりません。

その程度なら別に大したことではないとと思われるかもしれません。ここで「避けたいマンション」に掲げるのは何故でしょうか?

それは、直貼り構造がローコストマンションの象徴と考えると、他にも何かあると疑わざるを得ないからです。住んで行くうちに、何かしら不都合が出て来るのではないか? 粗悪品でもないし、危険な建物でもないはずですが、住み心地に不満を感じるときが来るに違いないと、は疑った方がいいのです。

後悔したくない人は避けておくべきです。

4)半地下・地下のマンション

半地下・地下住戸を設けたマンションをときどき見ます。とても売りづらい住戸です。価格を少し下げたくらいでは解決できない難しい販売課題を背負う住戸です。

そんなものを何故わざわざ作るのかと思われるでしょうが、髙い土地を法的制限いっぱいまで有効に活用したいからです。ひとつの土地に100戸建てるか90戸建てるかでは採算性が全く違ったものになります。法的に許されるなら、100戸まで建てる方が、1戸当たりの土地原価は下がります。それだけ販売価格を抑えられます。

逆に言えば、100戸建てないと販売価格が高過ぎて売れない、すなわち儲からないからです。

半地下・地下住戸が多いのは、第1種低層住居専用地域に線引きされた一戸建て住宅街の中の低層マンションです。

半地下・地下住戸は売りにくいので、価格を安くしたほかに上階にはない付加価値をいろいろ考えて商品化します。

例えば、敷地境界線一杯まで広いテラスまたは庭を作ります。このテラスは隣の敷地または道路レベルから見ると深さ1メートルから2.5メートルの穴状となります。建築用語では「ドライエリア=空堀からぼり」と言います。

このテラスまたは庭の先が公道である場合は、通行人からの視線を遮断するために密集した植栽を施すなどの工夫をしますが、それでも売れないケースが少なくありません。

人間心理は、隠されるとよけいに見ようとするものです。樹木の間には隙間があるので、ついつい先を見ようとしてしまうのです。

庭では夏なら子供がビニールプールで水遊びをしたりしているのでしょうし、大人はゴルフのスイングを練習したりするのかもしれませんが、視線を奥へと移せばリビングルームまで見えてしまわないかと他人事ながら心配になってしまいます。

まあ、立ち止まって中を覗く通行人はいないでしょうが、購入者心理としては抵抗が小さくないはずです。

(地下住戸に限らず、例えば1階住戸でもプライバシーを侵害されそうな位置の住戸は少なくありません)

本来、家は無防備にリラックスして過ごせるような造りが必要条件です。

そのほかにも、洪水に遭わないか、湿気対策はどうなっているのか、セキュリティは大丈夫かなどと買い手に去来する地下住戸への心配事は少なくありません。

地下住戸が価値を持たない(低い)の理由の一番は、人は低い所より高い所に住みたがるからです。

売却時、このような買い手に不安・疑問を持たれる半地下・地下住戸は避けておきたいマンションの最たるものかもしれません。


5)販社は一流でも零細企業が売主のマンション

無名なデベロッパーは、一流企業や有名企業のネームバリューを利用しようとします。その方法は事業提携です。提携の形態はいくつかあります。ひとつは、共同事業です。販売提携という方法もあります。

前者は、売主としての共同責任があるので、大手と組んでくれれば、買い手にとっては安心です。ところが、販売だけの提携は買い手にとって何の意味も持ちません。

売主にとっては、大手の販売力(知名度を生かした集客力)に一定の期待をかけて事業を推進することができるでしょうが、買い手はアフターサービスも10年間の瑕疵担保責任も大手販売会社に求めることはできないのです。

ところが、販売広告・販売ツールに有名企業が掲載されてあると、さも有名企業の売り物と錯覚してしまう買い手も少なくないのです。

冷静に考えれば分かることではあるのですが、錯覚は人を思わぬ方向へ誘導してしまうものです。

とまれ、大事なことは売主がどんな企業であるかです。マンションメーカー(デベロッパー)としての経験・実績はどうなのか、大手と比べて引けを取らない品質の建物を提供してくれるのか、アフターサービスは大丈夫か、万一のことがあったとき、満足すべき対応をしてくれるのか、財務基盤は堅固であるか、経営危機に陥ったときはどうなるのかといったことも考えて行くと、零細なマンションデベロッパーから購入するのはハイリスクです。


7)価格が高過ぎるマンション

資産価値の観点から、避けたいマンションというテーマで書いてきましたが、価格が高いマンションの大半は実は資産価値が高いのです。しかし、資産価値を売却価値と置き換えると、思ったほど(期待したほど)高い値が付かなかったと落胆する場合があるのです。

それは相場が急上昇したような時期に買ったマンションで見られる特有の現象です。

赤信号みんなで渡れば怖くないという交通標語がありました。それと同じで、高いと感じながらもよく売れている、人気があると思われるマンションは価値あるものと思い込む人間心理があって、怖がらずに買ってしまうのです。

しかし、相場は動くのです。高いときに買ってしまうと、タイミングによっては売却時に損失が大きく出る場合が多いのです。値上り前の低相場のときに買ったマンションは、売却価格が期待した以上になったりします。

これと同じで、相場が低位で推移しているような時期に買っても、それが突出して高いマンション(住戸)だったりすれば、売却価格は期待を裏切るのです。

例えば、東南の角の最上階のルーフテラス付き住戸が1戸だけあって、そこだけ飛び抜けて高いことを知っていたが、希少価値が高いのでリセール価格も大いに期待できると信じ買った。しかし、全く期待外れということがあります。

稀少価値がある、最も価値ある住戸であることは間違いなかったものの、価格がその価値以上に高く設定されたためです。いくら価値があると言っても、限度はあるのです。

タワーマンションの上下格差も同様です。眺望価値が高いので価格は下層階に比べて大きな金額を乗せるのが普通ですが、中古市場では新築時の価格差ほどの差にはならないのが実態です。




例外もある

世の中には、何事も例外はあるものです。小さ過ぎるマンションであっても、平均100㎡で15戸ののマンションは全体で1500㎡となるので、半径300メートル四方が一戸建て住宅街のマンションなら、その辺りで一番大きなお屋敷を凌駕する規模となりましょう。

マンションは100㎡の平面を買うのではなく、1500㎡全体の価値を買うのです。全体が相対的に大きく、上質または高級なマンションなら、たとえメガマンションの10分の1しかない小型マンションでも価値あるマンションとなるのです。

また、そのような高級なお屋敷街なら、規模が小さかろうが、駅から10分かかろうが、買いたい人が現われます。

住みたくても提供されることが滅多にない立地ゆえです。そして、価格もそれなりのものとなるのです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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2016年のマンション(新築)市況を振り返る [マンション市場]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


不動産経済研究所が1月19日に発表した2016年の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)新築マンションデータによれば、発売戸数は前年比11.6%減の3万5772戸で、バブル崩壊後の1992年以来24年ぶりの低水準となった模様です。

所得が伸び悩む中、人手不足に伴う建築費の上昇でマンション価格が高騰した結果、需要が冷え込み、業者が発売を絞る動きが広がったためと考えられます。前年割れは3年連続となっています。

●新築マンションの供給が激減

10年前の2006年は74,463戸も新規供給がありましたが、その後は今回と同じで、価格高騰の影響で2007年:61,021戸、2008年:43,733戸と大きく減少しました。さらに、2008年秋のリーマンショックを契機に世界金融危機、世界同時不況が発生したため、2009年には、とうとう36,376戸と3年前の半分の水準へと激減してしまったのです。

2010年、2011年は4万4千戸台と回復傾向を見せました。2012年も45,602戸と同水準、そして、アベノミクスの効果もあって、2013年は久々の5万戸台(56478戸)に増加しましたが、2014年は再び44,913戸と減少し、2015年=40,449戸、そして2016年=35,772戸と大幅に減る事態となったのです。

同研究所は発売戸数が低水準にとどまった要因について「業者が人気の高い立地を厳選し、郊外で開発を手掛けない傾向にある」ためと分析。 また中古物件を改修する「リノベーション」の広がりで、「新築は選択肢の一つに過ぎなくなった」と指摘しています。

●価格高騰が発売戸数減の要因だ

それも間違いではないとは思いますが、根本の問題は価格の上がり過ぎにあると筆者は考えます。

 発売した月に契約が成立した物件の比率(初月契約率)は68.8%。好不調の目安とされる70%をリーマン・ショック後の09年以来7年ぶりに下回ったこと。ここが注目点です。

ご存知の読者も多いと思いますが、新築マンションのセールスプロモーションは、数か月前から、大規模マンションの場合は半年以上も前から予告広告を露出して関心のある客を募り、その後にモデルルームを公開して客と対面セールスを行います。

商談の中から、有望客が何人いるか、つまり買ってくれそうな客数、言い換えると売れそうな戸数をカウントします。選挙の当選議員数を読むようなものです。その読み作業を通して販売者は売り出し戸数を決めるのです。

500戸のマンションで、仮に現時点の票読みが300戸であれば、駆け込みの購入申込(登録)もあるので、少し多めの330戸くらいを売り出し戸数と定め、2週間後くらいに売り出しとします。

客の動員数(モデルルーム来訪数)が期待以下で、高々100戸しか売れないと読むしかない物件であれば、仕方ないので100戸か多くても110戸しか売り出しません。

売り出し戸数の何%が売り出した月の月末までに売れたかを「初月契約率」として、不動産研究所は集計していますが、売れそうな戸数しか売り出さないので、契約率は常に高水準になるはずです。

しかし、市況の悪いときは、買ってくれると読んでいた有望客が申込みに来なかったり、駆け込みを期待していた分が全くなかったりするものです。そうした期待外れが増加して契約率の低下となって表れるというわけです。

 売り出した戸数が全体の30%であれば、残り70%を第2期以降の売り出しで店頭に並べて売って行かなければなりません。しかし、先行した分が在庫で残っているので、新たな売り出しができません。計画では今月30%を発売し、来月20%を追加発売して年内に50%を売ってしまいたかったが、初回で半分残ったので、発売を2か月以上も先送りするしかないというわけです。

 これでお分かりのことと思いますが、売れ行きの悪化が供給戸数激減の原因なのです。

では、売れ行きの悪化はどうして起きたのでしょうか?そう、価格の急上昇です。

価格上昇が小さいうちは、住宅ローン金利の低下で吸収されてしまい、売れ行きに影響することはありません。
現に最近3~4年の金利低下はご存知の通りで、空前の低金利は返済負担額を増やすことなく大きな借り入れが可能となっています。

しかし、一定の上昇幅をを越えれば購入を断念する人が増えます。この3年間の価格の動きを坪単価で追ってみましょう。

2012年:213万円、2013年:230万円、2014年:235万円、2015年:257万円、2016年:262万円と上昇トレンドを続けて来ました。2016年価格は2012年比で23%も上がったのです。

20坪(66㎡)換算なら、2012年は4260万円だったわけですが、2016年は5240万円と1000万円も上昇しました。これだけ上昇すると、さすがに購買力との乖離が広がり、需要は後退を余儀なくされます。

4年間で23%も急騰したとはいえ、2016年のデータから変化の兆しも読み取れます。それは、ようやく価格が頭打ちになって来たらしいことです。

2016年1~6月は坪単価@270万円で、前年同期の246万円から+9.2%も上がりましたが、7月以降は上げ幅が小さくなり、年間の平均では@262万円で、2015年年間の@257万円から+1.8%と小幅な上昇に留まったのです。

価格の高い都心の供給が減ったことで首都圏全域の平均が下がっただけではないのかと一応疑ってみました。
すると、確かに23区は大きく減少(18,472戸から14,764戸へと前年比20%減)したので、この影響はあるのです。ブロック別の価格を前年比で比較してみました。

23区の2015年は坪単価@326万円、2016年は同@332万円で上昇率は1.8%です。この原因は、高級マンションの減少にあるようです。
億ション戸数は1688戸から1265戸に25%減となったことで、1戸当たりの価格も、坪単価も他のブロックより上昇率が緩やかになったのです。

同様に、東京市部が@205万円から@229万円に11.7%とアップ。神奈川県は@228万円から@235万円に11.6%アップ。埼玉県@191万円から@198万円で3.7%アップ。千葉県@170万円から@185万円に9.0%アップと全域で上昇しています。

こうしたデータを見ると、まだ価格上昇が止まった、止まりそうだとは言いきれません。


●場所の妥協をしない買い手が増えたらしい

ところで、「都心のマンションが買えないので、価格の安さを求めて郊外マンションを検討することにしました」――このような考え方に立つ人はどれほどあるのでしょうか?

これにピタリと答えてくれる調査データは今のところ見当たらないのですが、筆者の感触では、とても少ない気がしています。

昔は、価格が高くなるに伴って都心から郊外へとトコロテン方式に押し出されたものです。一戸建て希望者は、その最大の被害者でした。通勤2時間などという今では信じられない遠距離通勤を強いられました。郊外の中核都市に職場のあった人は、市内に住めず、さらに遠方へと追いやられたのです。

それと似た傾向は、現状では見えません。

安くても売れない郊外マンション。その理由と背景には、共働き世帯の増加が関係しているように思います。移転した先の近所で仕事を見つける人もあるかもしれませんが、その数は少なく、マンション購入前の職場を変えないという前提の上で、通勤時間を極力短くしたい人が圧倒的に多いのであろうと推測しています。

2回前のブログ「都心マンション・駅近マンションは2LDKがトレンド」に書いたことと大いに関連がある。筆者はそう思うのです。


●今後の価格動向は?

とすると、買い手にとって、今後の注目点は全域でいかに価格が下がるかにあります。この答えは改めて書きたいと思いますが、「高止まり」は確実と見ます。値下がりへの転換点もそう遠くないように思います。また、その幅は僅かに留まるでしょう。しかし、楽観はできません。建築費に落ち着きが見られるものの、マンション用地の価格が上がっているからです。


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ここまでやる?賃貸マンション仕様の新築マンション [マンション設計]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


新築マンションの完成後、購入者を招いて実施される「内覧会(ユーザー検査)」に立ち会う業務に従事すると、様々なことが見えて来ます。

マンションは完成してしまうと、入居者に知り合いがいない限り中を見ることができなくなるので、筆者のような研究者にとっては貴重な体験ともなるのです。有り難いことです。

とまで、最近感じた業界への失望について今日は書こうと思います。


●乾いた雑巾を絞る発想

その昔、高収益を上げるトヨタ自動車の秘訣を分析・研究した講演や著書が流行したことがありました。「カンバン方式」と呼ばれる独創的な生産管理方式が最も有名ですが、「トヨタの秘密」の中に、「乾いた雑巾を絞る」と表現されたコストダウンの徹底ぶりもあったと記憶しています。

4年くらい前の本ブログで、筆者は建築費の上昇を業界がどのように乗り切るかについて書きました。その策のひとつは、見えないところで建築コストを下げることが徹底されるだろうというもの。

そして、その策は着実に業界内で浸透し、あまり褒められないマンションを増やし続けています。

具体的には、本ブログで人気の高い記事でもある「アルコーブのないマンションに注意」と「15階建てマンションに注意」、そして「直床構造の何が問題?」などで指摘した問題マンションでした。

他にも、ホームページやパンフレットでは見えない、または見落してしまいそうなところでコストダウンを図った例も少なくないのです。例えば、「タイル貼りと謳いながら、張る面積は最小限である」などが最たるものです。他にも、「排水管の遮音性に配慮」と書きながら、専門家が見ればC級グレードの対策に過ぎないといった例もあります。

これらのコストダウン策は、筆者の予想を超える広がりを見せています。大手はやらないだろうと考えていた筆者の観測は甘かったようで、「〇〇社さん、お宅もやるの?」と首をかしげるマンションが続々と誕生しているのです。

それで終わりではありませんでした。目に見える部分でも明らかなコストダウンを図ったマンションが目につき出したのです。目に見える部分は買い手の支持を得られず、販売成果に影響するので、やらないものですが、「露骨」な事例も出て来たからです。

それは将に「乾いた雑巾を絞る」発想に近いものと言えるのです。


●客をなめているのか?

「客をなめんな」と言いたくなる、そんなマンションが出て来ました。それは、いわゆる一次取得者向け、低価格の郊外マンションで散見されます。それをこの目で見た筆者は、無知な買い手を欺くようなビジネス手法だなと感じたものです。

近年は、洪水と言って過言でないほど情報が多いので、素人でも玄人はだしの人が増えたと言われて来ました。下手な営業マン顔負けの専門知識を携えた買い手が多いのです。

ところが、一方では毎年新しい購入予備軍が誕生して来ます。彼らは将に無知な人たちです。しばらく経てば玄人はだしになって行くのですが、所詮は仕事の合間に勉するだけですし、見学するマンションの数も個人差があります。

たくさん見て来たと自負する人でも、目の付け所が違えば、短時間に問題を発見する能力を身に着けるわけでもありません。中には、ぼんやりとしか見ていない人もあって、件数に比例して知識が増えているわけでもないのです。

さらに言えば、間違った知識を信じてしまうしまう人もいます。

筆者に届くメール文からダイレクトに、または行間からご相談者の知識のレベルを窺うことができるのですが、「三井さんもブログで書いているように」と断ってから検討マンションの懸念点について質問を寄せて下さる人、どこかで聞きかじったマーケット法則や建築知識などをいつの間にか我が物にして知ったかぶりに書いて来る人、専門的な分野ではあるものの、購入に当たっては気にするほどのことでもないような些末な問題を心配し過ぎる人、反対に「初めてのことなので、何も分かりません。わたしどもにも理解しやすい言葉でお答えください」と書いて下さる謙虚な人など、様々です。

悪意があってもなくても、インターネット時代になってからは、間違った情報と知識が横行しています。この洪水をかき分ける、言い換えれば正誤を嗅ぎ分ける、仕分けする、堅い表現を使えば、情報を取捨選択する能力も必須になっています。

話を元に戻しましょう。保有する情報と知識のレベルと質は、買い手によって格差があります。中には、殆んど無知であるがために最近の新築マンションにしては低品質の「上級マンションもどき」を買ってしまう人もあるのです。

買わされてしまうと言い換えた方がいいかもしれません。今住んでいる賃貸マンションと較べれば、はるかに上質であるかもしれません。しかし、分譲マンションというものは、もっと上級なのです。そのことを知らないゆえに買ってしまうのでしょう。

筆者は、ある販売現場で「随分コストを切り詰めましたね」と営業マンに語りかけたことがありました。営業マンは、図星を突かれたからでしょうか、怒ったように「どこがですか」と応じて来ました。論争する気はないので、すぐに話題を切り替えたのですが、「この人たちは誇りを持って販売に当たっているのだろうか」そんな疑問がかすめた瞬間でした。


●売り手の論理は

良いものを提供したいが、仕方ないのです。なにしろ建築費が上がり過ぎて。販売価格が高ければ希望に添えないので、質は少し低くなるが、これでも構わないというお客様があるなら、それを提供するもデベロッパーの務めです。

売り手は、「本意ではないのだ」こんなふうに言い訳しているようです。

大昔なら、これでも十分に満足したユーザーが多かったに違いありません。「昔は食器洗浄乾燥機がなかったのですから、インターホンもテレビモニターはなかったのですから、テレビモニター付きになってからも、最初は白黒で満足していたのですから、これでも十分にレベルの高いマンションのはずですよ」とでも言いたげです。

一定程度は、的を射た説明です。実際に満足して買って行くユーザーがあるのも事実ですから。
しかし、買い手とは、契約した後も「この選択は正しかったか」と調査を続けるものです。筆者に寄せて下さる「物件評価」のご依頼には、そうした買い手の心理が色濃く反映されているのです。

その結果、自分の買ったマンションの質の低さに落胆し、後悔してしまう人も少なくないようです。「知らない方が良かった」と感じた人もあるに違いありません。


●乾いた雑巾を絞った結果はこれだ

ずいぶん前置きが長くなってしまいました。販売に影響を与えにくいと売り手が信じる(?)究極のコストダウンマンションをお伝えしましょう。それは、たとえて言えば「乾いた雑巾を絞る」類のものです。

不採用例を探すのが難しいほど、今ではどこのマンションでも当たり前に標準装備している(オプションなどではない)スペックを持たないマンションが再登場している事実をご覧ください。

◆ソフトクローズでない調理台の引き出し(最後まで押し切らなくても勝手に閉まるのがソフトクローズ)

◆吸気口に防塵フィルターがない

◆防犯設定がない(共用玄関のモニター付きインターホン機能があるだけの住宅情報盤)

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◆足元保安灯がない(室内廊下には、取り外して懐中電灯としても使える)

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◆玄関の人感センサー(暗闇でスイッチの位置を探す必要がない便利な自動照明装置)


◆格子窓(右下。左下のブラインド型なら窓を開けても通行人から室内が覗かれない)

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◆玄関横のエアコンの室外機の露出置き(左下。玄関の脇にエアコンの室外機が設置されるケースは花台などで半分は隠すのが普通=右下)
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◆廉価な洗面化粧台(何という材質か、あまり美しいとは言えないい)
◆浴室のランドリーパイプは1本(普通は前後2本)

◆シャワーホースのホルダーが固定式(左下。ユーザーの背丈によって使い分けるには上下スライド式が便利=右下)
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*********************************

今日の記事は、スペックのレベルを分からないまま買って後悔しないように願って書いたものです。十分な知識を持ち、見分ける目を持っていると自信のある読者にはつまらない、あるいは無用な記事だったでしょう。最後までお付き合いくださりありがとうございます。


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※ご検討中マンションの価値を客観的に評価し、適正価格かどうかの判定を含めてレポートにしお届けしています。詳細は上記URLで。

「買ってよかった」を再確認したい方もどうぞ。物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただくことが必要になります。

※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。
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都心マンション・駅近マンションは2LDKがトレンド [マンション市場]

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筆者が無料提供する「物件評価サービス」をご利用した頂いている方の物件を通覧すると、、都心も郊外も満遍なくあるのですが、、間取りタイプだけに焦点を当ててみると、3LDKから2LDKに着実にシフトしていることに気付きます。

ご存知かもしれませんが、首都圏の新築マンションのニーズは「70㎡以上の3LDK」が中心です。子供が1人か2人の標準家庭が望む広さ・間取りの典型パターンです。

結婚したばかりのカップルでも、子供ができたときを見据えて3LDKを望む買い手が多いので、供給側も3LDKを中心に企画をします。

ところが、最近は都心マンションの価格高騰という背景もあって、同時に郊外・準郊外の物件が少ないため、都心の2LDKへのニーズが相対的に増えていると感じます。

相対的と断ったのは、絶対戸数は全体の供給が少ないので2LDKの販売戸数が大きく伸びているわけではないからです。

●広さより便利さ

とまれ、夫婦共同の寝室+居間でいいわけで、もう1室は子供ができたときのため。だから2LDKでいいのだと、何人かのご相談者の言葉から最近のトレンドを感じています。

補足すると、狭くても都心に近い方が通勤に便利だし浮いた時間を他に活用できると考える人が増えたのでしょう。

また、子育てなら都心でもできる。環境の良い場所も少なくないと考える人も目立ちます。23区には人口誘導を図るための各種施策を打ち出して来た区が多いことも背景にあるのではないかと思います。

結婚してもしばらくは子供を作る予定がないとか、子供ができても仕事は続けていきたいという女性が増えて来たこと、結婚しない人の増加、晩婚化なども影響しているのでしょう。

和室付き3LDKが定番だった時代は、和室は予備室・客間でした。最近、そのタイプの間取りが大きく減っているのですが、「客間は要らない」と考える買い手も増えたようです。都区部ならホテルも近くにあるし、大型マンションであれば、ゲストルームがあるので、それを活用すればいいという割り切った考え方も特別なことではなくなったようです。

●共働き世帯が望むマンション

共働き世帯がどのようなマンションを望んでいるかを、リクルート社が調査(2016年)しています。データの一部を引用させてもらいます。

<通勤について>
Q 勤務先への距離、選ぶならどっち?

A 妻の勤務先に近い方が良い:80.0%(家事・育児に対応するのは妻なので通勤時間は短い方がよい)/夫の勤務先が近い;20.0%

Q 通勤時間と購入価格、重視したいのはどっち?

A 通勤1時間未満で今の家賃より高めのマンション:62.5%(時間を買うつもりで高い方を選ぶ。売るときも便利な場所の物件売れやすそう)/今の家賃並みで買えるマンション:37.5%(お金はなるべく将来のために貯めていきたいから)

<生活利便性について>
Q 買い物環境、選ぶならどっち?

A 仕事帰りに立ち寄れる駅前の商店街:69.0%(新鮮な食材を買うため、まとめ買いはしない・残業で遅くなったり、疲れて帰宅したりというときなど、急きょお惣菜を買って帰ることも多いから)/少し遠いが週末のまとめ買い便利なショッピングモール:31.0%(平日は子供と一緒に買い物はいきづらいので、週末に家族みんなで行けるところがいい)


Q 最寄り駅までの距離、選ぶばらどっち?

A とにかく駅近:48.0%(便利さが第一。子供の塾も駅に近い方が良き帰りが安心)/環境重視で10分程度離れた静かな環境:52.0%(駅に近い方がよいが、子供のためには交通量は多過ぎない方がいい。学校が近く静かな環境で育てたいから)


これらの回答結果から、共働き世帯が利便性の高いマンションを望んでいることが分かります。
利便性が高いマンションの価格は当然高いわけですから、予算に限りがある以上、面積は妥協するしかありません。

そこを割り切る人が増えたと考えられます。言い換えると、「郊外の3LDKより都心の2LDK」という傾向が強くなっているのです。

予算で無理をしたくない人は、2LDKでいいと割り切れば便利な立地条件の物件を選択できる可能性が高いのです。可能なら3LDKがいいでしょうが、利便性を優先するニーズが多いという傾向は今後も当分は変わらないでしょうから、迷わず2LDKを選択したらよいのです。

売却するときも、利便性が高いマンションなら、買い手が付かず困るようなことは、ないでしょう。


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大規模修繕でマンションは何年若返るの? [マンションの資産価値]

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マンションは何年住めますかというお尋ねをよく頂きます。
コンクリートの箱は、100年持つとか60年が限度だとか、あるいは税法上の耐久年数を持ち出して来て47年だなどという的外れな答えもネット上には飛び交っています。

一体どれが正しいのでしょうか? 実はズバリ何年と答えることはできません。コンクリートの質、かぶり厚の差、修繕の仕方、地震被害の頻度などで差ができるのです。

最初から概ね100年は持つマンションなどが建てられている昨今ですが、これとて何もしないで放置しても100年持つということではないのです。

木造住宅に比べれば長持ちするマンションではありますが、いつかは建て替えなければならない時が来るのは間違いありません。しかし、建て替え費用をどうするのかを筆頭に、問題はたくさんあって建て替えが決まるまでには長い時間がかかってしまうものです。殆んど不可能に近いケースさえもあります。

そこで、少しでも長生きさせようという動きが起こります。小修繕と大規模修繕を適切に行うことで延命を図ろうという動きです。

マンションはコンクリートの「構造体(躯体)」と給排水管、電気・ガスなどの「設備」で構成されています。躯体の寿命は比較的長いですが、設備ははるかに短いのです。

設備の寿命は15年から、長いもので30年程度とされます。給排水管を人間の血管や内臓に例えると、コレステロールなど不要なものがこびりついてしまったり、がん細胞が道を塞いだりするので、除去手術や移植(交換)することが必要になってしまうのです。

水が出ない、出ても赤水である、排水が不調である、エレベーターがよく故障する、ガス漏れが起きる、駐車場の機械が稼働しなくなるなどといった状態は未然に防がなければ危険極まりない家ということになります。

話を戻して、躯体も雨漏りが起こらないように屋上の防水工事は定期的に行いますし、外壁の塗装、タイル貼りであっても剥離があれば補修をしなければなりません。放置すれば雨水が浸透して鉄筋を錆びさせ、コンクリートがボロボロになってしまうのです。

非常階段が鉄骨であれば、錆びを取って塗装し直すことが必要です。共用廊下が外廊下式なら、バルコニーとともに床の定期的な防水工事を必要とします。

こうした工事を適切に行うことで寿命が延び、長く快適に住んで行けるわけですが、完璧に実施したとしたら、寿命は永久に伸びて行くのでしょうか?

寿命30年か40年と言われるエレベーター設備一式を30年目にそっくり新品と交換したら、寿命は30年延びるでしょう。排水管が40年で排水不良を理由に交換したら、40年の延命ということになりますね。同様に、ありとあらゆる設備を新品と交換し続ければ、いつも新築と同じ状態となる理屈です。

大規模修繕は共用部分が対象ですが、築30年も経つと専有部分の漏水なども出て来ますから、
専有部分の配管(横引き管)も交換しなければ完璧とは言えません。

リフォーム工事のついでに専有部分の配管を個人負担でリニューアルすることは可能です。
しかし、躯体は交換ができません。表面は化粧をすれば新品と同じに見えることでしょう。しかし、築40年経たマンションが化粧直しだけで新築と変わりませんと言えるほど完璧に若返ることは不可能なはずです。

手入れを怠らずにして来たと自信を持っているマンションであっても、完璧はあり得ないことです。どこかに見落としがあって、小さな傷が致命的な傷に発展しないとも限りません。コンクリートの壁の中までは見えないのです。地震に何度も見舞われれば、隠れたどこかに小さな傷を負っているかもしれません。

原因箇所が特定できない漏水や異音などに悩まされるマンションなども出て来ます。

いずれにせよ、費用の問題もあって、こことここは大手術をするが、他は応急措置だけ、表面処理だけといった方法を取るのが現実です。

結局、いつかは手の施しようのない状態に陥ります。場当たり的な修繕、応急措置的な修繕を頻繁に繰り返すようになるのです。化粧しても、もはや年齢を隠しようのない状態に至ります。費用も続かなくなるケースも増えて来ることでしょう。

今日のテーマは「大規模修繕したら何歳くらい若返るか」でした。最初の大規模修繕工事は12~15年目に行います。対象は、防水工事や外壁塗装、給排水・電気設備工事となっています。

これらが適切に行われれば、築12~15年のマンションは新築同様になるでしょうか?答えはノーであると見当が付くことと思います。

長く使っていると、機能は衰えなくても美観的な衰えの目立つ部分もあるわけです。つまり新品と交換しなくて支障はないとされる部分は残っているはずです。それらが、一目で12~15年を経過したマンションだと感じさせます。中古マンションの見学に行くと、それが良く分かります。ある部分は年齢を感じさせないが、別の部分を見ると年相応に見えるのです。

予算に余裕があれば、ここも化粧しようとか、交換しようということになるかもしれませんが、大抵は「まだいい」と見送られます。その結果、完全リニューアルにはならないのです。40年ほど経た古いマンションを訪ねたとき、各住戸の玄関ドアが新品と交換されていることに出会ったことがありますが、集合郵便受けは15年前に交換したのだとかで、一部ですが壊れかかっていました。

築15年のマンションが大規模修繕を終えたばかりというとき、その内容によっては全体としては10歳くらい若返るということはあるかもしれません。しかし、残念ながら裏付けるデータはないのです。

新築と大差がない価格で取引された築15年マンションがあったとしても、髙い価格の売買が成立したのは、大規模修繕をしたかしなかったかの差であるとは言えないのです。多くは、立地条件や建物が元から持っていたグレード感のようなものによって価格が決まってしまうからです。

購入者は、築何年かという数値で品質の高さを量ります。その一方で、見た目の美しさ(新しさ)も加えます。さらには、類似物件との差によって価格の妥当性を量ろうともします。
新しい5000万円のマンション、こちらは築年数で20年も古いのに4000万円、1000万円しか変わらないなどと不満顔を見せたりします。

価格を決めるのは、駅からの距離や環境、建物全体のグレード感や存在感、管理状態、室内の設備と綺麗度、眺望、日当たり、天井高など多数の要素が絡み合っての結果なので、大規模修繕前の取引事例と、同マンションの修繕後の取引事例を比較するという方法でしか「大規模修繕効果」を明快に説明することはできません。

残念ながら、そのデータを入手することは叶いませんでした。たまたま遭遇した事例は僅かに一例だけあるのですが、ビフォー・アフターの間が1年近く、その間に市場変化もあったようで、確証を持てるデータとなり得ません。 

また、近所の築14年マンションが大規模修繕を最近完了しましたが、工事中をずっと観察していたので、どこをどう修繕したかは知っているものの、完工した姿は見違えるように変わったふうには見えないのです。これでは、中古取引の価格を押し上げる効果は殆んどないだろうと思わざるを得ないのでした。

一方、共用エントランスのタイル張りの床をそっくり天然石の石張りに変え、壁の素材を天然石と木質系の素材のコンビネーションなどで上質感を打ち出したり、天井から下がる照明を高級なシャンデリアに変更したりすれば、バリューアップは間違いないでしょう。

ただ、そこまでお金をかけてリニューアルする例は極めて少なく、実施することがあるとしても、築30年、40年を経たような古いマンションに限られるはずです。

引っ越しのたびに傷がついたエレベーターなどは、新品と交換するまで、30年以上使い続けます。籠の中の表面材と外枠だけ化粧をし直すとしたらできるのでしょうが、実行した例はあるでしょうか?

見えないところで劣化防止の修繕工事を実施しても、目立つ場所の見映えが古いままでは効果は高くないのが実態です。ところが、そこから更に10年、20年と経過した後に行う大規模修繕工事の効果は確実に現われます。

旧・耐震の築40年マンションで耐震補強工事を施し、壁や床の亀裂を完璧に埋めて、かつ化粧もやり替えた「本格的リノベーション」物件なら、室内のリノベーションとともに、施工完了後に売り出せば築20年マンションと変わらない価格で売買が成立します。そのような事例は散見されます。つまり、20歳も若返ることになります。

結局、今日のテーマに明快な答えは出せずじまいとなりましたが、価格押し上げ効果は、やはり「〇〇年も経っているとは信じられない」という感動を買い手に与えられるような表面的な美しさがカギを握ることになりそうです。

忍び寄る病魔から救うための地味な修繕工事ももちろん重要であり、かつ優先することですが、それだけでは価格の底上げにはつながらないのです。マンションを10年以上も若返らせるには、躯体構造部分の修繕と美貌を取り戻すための若見え化粧の双方が必須なのです。

最近、築年数で30年以上の中古マンションを検討なさる人が増えています。購入したマンションに何年住めるのかと、資産価値はどうなってしまうのか、このような不安を持つのは当然ですが、今日述べたことを念頭に、管理組合の討議に参加する機会があれば、その主張をなさると良いでしょう。購入以前には、修繕積立金が長く潤沢に維持できる計画になっているかどうかのチェックも必要です。

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[黒ハート]大好評!!「マンション価格の10年後を予測する」

将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

将来価格(リセールバリュー)を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、そんな疑問があれば一度お試し下さい。

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一戸建てが安いらしいですが・・・ [建て売り住宅]

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マンション価格の急騰に比べて建売住宅は殆んど値上りしていないということをご存知でしょうか?

2016年12月18日の本ブログで新築マンション価格の年度別データをご紹介しましたが、値上がり率は最近3年余りの間に、20%以上もの高率でした。2013年には5000万円で買えた新築マンションが、同程度の立地と広さ・スペックで6000万円以上に上昇したのです。

この間、金利が一段と低下したことにより購買力が向上したとはいうものの、1000万円も上がると返済負担が大きくなり過ぎてしまい、購買を諦めざるを得ないこととなった人も少なくないのです。

一方、建売住宅はこの数年間、価格が殆んど上がっていないと言います。マンションの場合、建築費は東日本大震災以後、2割も3割も上がったため、その影響で分譲価格の上昇となったのですが、一戸建ての建築費はなぜ上がらないのでしょうか?そんな疑問を持ちつつ、市場データを探してみました。

不動産経済研究所が継続調査している「首都圏(1都4県=茨城県を含む)建売市場動向2015年版」のサマリーを見ると、以下のようになっています。

過去3年の推移(4月~3月の年度集計)を、敷地面積/建物面積/販売価格の順で比較しました。

2013年度 125.31㎡/99.78㎡/4572万円
2014年度 127.01㎡/99.98㎡/4737万円(前年比+3.6%)
2015年度 124.65㎡/99.42㎡/4835万円(前年比+2.1%)(2013年比で+5.7%)



敷地面積も建物面積も殆んど変わらないですが、価格は緩やかながら上昇傾向を示していることが分かります。しかし、マンションの上昇率の比ではありませんね。

ところで、建売住宅の立地条件はマンションに比べるとどのくらいの差があるのでしょうか?
マンションは、ご存知のようにバス便もありますが、その数は少なく、大半が最寄駅から徒歩10分以内です。これに対して建売住宅はバス便や最寄り駅から徒歩圏であっても10分以内は殆んどないはずでした。

しかし、「駅から徒歩10分・価格5000万円台」で検索してみると、さすがに23区内ではヒット数が少ないものの、都内全域では結構あることが分かります。

以下のデータは、情報サイトのSUUMOで検索した5000万円台の新築建売住宅です。



※販売価格5779万円~6480万円

所在地:東京都調布市国領町 
沿線・駅:京王線「国領」徒歩8分
土地面積100.22㎡~106.3㎡ 
間取り:3LDK~4LDK  
建物面積88.39㎡~100.54㎡



※販売価格4798万円~5698万円

所在地:東京都小平市花小金井2丁目 
沿線・駅:西武新宿線「花小金井」徒歩8分
土地面積:119.21㎡・125.05㎡ 
間取り:3LDK+S(納戸)・4LDK
建物面積94.54㎡・96.05㎡



③販売価格5180万円

所在地:東京都国分寺市東元町2 
沿線・駅:JR中央線「国分寺」徒歩10分
土地面積:119.09㎡ 
間取り:4LDK
建物面積:102.46㎡



※販売価格5548万円・6388万円

所在地:東京都狛江市猪方3-354番 
沿線・駅:小田急線「和泉多摩川」徒歩7分
土地面積:112.02㎡・112.03㎡ 
間取り:3LDK+S(納戸)・4LDK+S(納戸)
建物面積85.07㎡・89.3㎡

※販売価格5474万円~6371万円

所在地:東京都稲城市平尾字10号1165番地 
沿線・駅:小田急多摩線「栗平」徒歩9分
土地面積:135.03m㎡~153.64㎡ 
間取り:3LDK~4LDK
建物面積:101.26㎡~119.53㎡



※販売価格4816万円~5654万円

所在地:東京都西東京市栄町2-1448-1 
沿線・駅:西武池袋線「ひばりヶ丘」徒歩10分
土地面積:112.74㎡~112.94㎡ 
間取り:3LDK~4LDK
建物面積:88.96㎡~90.06㎡



まあまだあるのですが、ここに挙げた6例は、いずれも東京市部、徒歩10分以内の物件ばかりで、価格は同エリアの新築マンションと差がないか逆に安いものも見られます

建物面積だけで比較すると最小でも85㎡はあるので、それぞれのエリアの新築マンション価格(平均70㎡程度)より低い単価であることが明らかです。敷地も100㎡以上が大半であり、庭は猫の額ほどかもしれませんが、ガレージも付いていりますし、高級とは言えないまでも立派なマイホームと言えるものばかりのようです。

価格が同じなら、管理費と駐車料金もいらない一戸建てのランニングコストは、間違いなくマンションより少ないことになります。

こうした実態を知り、マンションから一戸建てにマイホームのターゲットをシフトさせた人も多いのではないか、そんな気にさせられます。

パワービルダーと呼ばれる建売住宅を量産している業者の物件になると、SUUMOではヒットしないことが多いのですが、情報を総合すると、品質あともかくも、一段と安く販売されているようです。

さて、マンションの歴史を紐解くと、マンションは当初一戸建ての代替品でした。マイホームとは庭付き一戸建てと相場が決まっていましたが、地価の高騰によって片道90分、120分の長距離通勤を強いられるようになって、比較的都心に近いところで取得できるマンションが代替品として人気を集めるようになって行ったのです。

マンション大衆化時代到来と言われ始めた昭和40年代から50年を経た現在、マンション住まいの快適さや安全性などが広く知れ渡り、今では地価の安い地方都市でもマンション住まいを志向する人が少なくありません。

少なくとも東京圏では、代替品から主流品へ大きく変わったのです。つまり、今やマイホームと言えば何の疑問も持たずに「マンション」と決めてかかる人が大半を占めるようになりました。

今後も、高齢化の進行とともに「みんなが集まって暮らし、共助の住まいとなり得るマンション」の需要は高まって行くのでしょう。

今日この場でマンションと一戸建ての比較を論じるつもりではないのですが、マンション価格があまりにも高くなってしまったので、今までマンションしか頭になかった人が建売住宅に目を向け、少し研究してみようかとなっているかもしれない。再び一戸建て主流の時代に逆戻りするとは思えないものの、ちょっとした揺り戻しもありそうな気配を感じるのは筆者だけではないような気がします。

しかしながら、都心部では相変わらずマンション価格に近い建売住宅はありません。稀に目にすることはあっても、狭小敷地に狭小建物であったり、3階建の変形建物であったりします。

選択肢のひとつとして建売住宅の存在を否定するわけではありませんが、木造住宅の耐久性や防火性能に関する不安と、評価方法が変わりつつあるとはいえ、中古市場での建物価値の低評価に鑑みると、資産価値の面では疑問符が付くのです。

豪華なエントランスとコンシェルジュの笑顔に迎えられる大規模マンション、上階から見える眺望の良さ、セキュリティの高さ、丈夫で長持ちのコンクリート住宅、数々のライフサポートなどはマンションならではのものです。

どちらが良いかは、買い手の価値観で変わるものであり、ずばりマンションが上とか下とかに区別することはできません。しかし、価格が安いというだけで、あるいはマンションより広いというだけで短絡的に建売住宅に走ってしまうことだけは避けたいところです



・・・・関連記事は追って書こうと思いますが、今日はここまでです。


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このブログが役立って来たらしいこと・物足りないこと [【ブログ公開の狙い】]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ~~~~最近は更新回数を増やしていいます~~~


2010年10月7日以来、ほぼ5日おきに、今日で累計528本の記事を書き続けて来ました。この活動は自分にとって、また読者のみなさんにとって価値あるものであっただろうか。そんな回顧・反省をときどき致します。新年を迎えて、今日もそんな思いにかられます。

スタート時は、ブログの価値も影響力も全く量り知ることはできませんでしたし、書いて何になるのかという自問自答を繰り返してもいました。しかし、マンション業界に長く身を置き、作り手の苦労も体験し、また営業部門では買い手の心の葛藤を知り、さらには自身が少なからずマンション売買を経験した中から、後悔しないマンション売買(購入)のハウツーや心構えのようなものを発信して行くことは意味があるに違いないと信じて続けて来ました。

「後悔しないマンション購入」の具体策をお伝えしようと、そのことだけを純粋に、かつぶれずにやって来たと、ここだけは自負するところです。おかげ様で、今では毎日数千のページビューのブログとなりました。

しかし、ブログには限界もあります。特に、具体の物件を題材に取って解説しない(できない)ので、抽象論・一般論に終始することが多いのが何ともうらめしいと常に感じるところです。

そこでお勧めして来たのが「物件評価サービス」のご利用です。無料でお引き受けできる件数は制限させていただくようになりましたが、これをご利用くださることで、どこが問題なのか、どこかに遺漏はないかなどの疑問にお答えすることで、ご理解が深まるからです。

理想と現実のギャップの存在を知るとともに、この選択(妥協)は適切なのか、価格は妥当か、品質は確かか、長きに渡って資産価値は維持できる物件か等々を把握することができるはずです。
というのも、30ページ前後のレポートとして、ご依頼者の、あらゆる不安・疑念・迷いなどに分かりやすく回答・説明をしているためです。勿論、それは決して筆者の独り善がりでないことは、お受け取り後の感想メール文などから窺い知ることができます。


●物件評価サービスとは?

「物件評価サービス」は、以下のような趣旨によるもので、筆者が心がけていることと合わせてお伝えしたいと思います。

ご相談者は、既に現地を確認し、モデルルームを見学しているのか、購入にどれくらい前向きなのかが明確でない人も多いため、言葉の選択に迷います。

基本的には、客観的、かつ具体的に所見を述べることにしていますし、それがモットーでもありますが、言葉選びを誤ればご相談者の感情を害することもあるでしょうし、購買意欲を一気に冷ましてしまうこともあるでしょう。それが良い場合もありますが、購買意欲が一層盛り上がるように言ってあげた方が良い人だってあるはずです。

誤った選択をしようとしているのであれば、「冷静に」と呼びかけることが必要ですが、そもそも理想のマンションはないのです。「ダメ出し」ばかりでは、買えるマンションはなくなってしまいます。
従って、枝葉末節の部分は大らかに見てあげることも必要であり、その点を念頭に置きながら、慎重に言葉を選ぼうと努めています。

このサービスは、単にマンションに点数を付けるのが目的ではないのです。どちらかと言えば、「マンション購入の迷いを解いて決断の後押しすること」にあります。

こんな例があります。要点のみ書きます。

「とても気に入ったマンションがあります。マンションを全体として見たとき、場所、建物の内容、売主や施工会社の信用度など、そして価格もリーズナブルのように感じます。しかし、自分の予算では2階しか届かないのです。マンションは上階が良いことを知っています。前面には一戸建て住宅が並んでおり、2階では若干の日照阻害とプライバシー侵害の懸念があります。どうしたらよいでしょうか。このマンションの価値評価と将来の売却について意見を聞きたい」というご相談と物件の評価依頼でした。

ご相談者は、とても買いたがっている様子でした。しかし、調査してみると立地条件に問題がありました。つまり、場所を評価するモノサシにおいて大きな差があったのです。2階がいいかどうかという以前の問題を持つ物件でした。

評価した結果を淡々と伝えるだけでいいか、このマンションはやめた方がいいと踏みこんで言うべきか、あるいは立地条件に少々問題がある気がするが、現地を見ていないのでと曖昧なコメントで逃げるべきか、立地に問題はあっても購入する価値はあるという理由をコメントすべきか等々、表現方法にひとしきり悩みます。

単に評価ポイントを出し、短所・欠点ばかりを重箱の隅をつつくように探して「ダメ出し」レポートをお届けしても、このサービスの価値はないと考えているからです。

●無料なので、是非ご利用なさってみてください

誤解しないでいただきたいのです。物件評価は単なる評点をつけて終わりの簡単なレポートではありません。

自分が良いと信じて(惚れて)、しかも苦労して選んだマンションにケチをつけられるのが不快であるとか、ダメと言われるのが怖いといった抵抗があるかもしれないのですが、理想のマンション、百点満点のマンションはそもそもないのです。それを承知で選ばれた、もしくは選ぼうとしているマンションの欠点を指摘するようなレポートではありません。

ご相談者・ご依頼者の判断や意思などに敬意を払いつつ、経験者・研究者として所感・意見・助言を差し上げているのです。そのレポートをお読みになれば、きっとご相談・ご依頼なさったことを「良かった」と思われるはずです。

いえ、そう思っていただけるように、誠心誠意レポートを作成して来ました。「無料だから適当でいい」とか、「表面的な内容でお茶を濁す」などということは、ただの一度もなかったと自負していますし、今後もそうして行こうと思います。

ご依頼が多く、対応が困難になったため、無料レポートはお一人1件と限らせていただいていますし、地方物件は無料の対象から除外させて頂いたり、また既にご契約済みの場合もご遠慮いただくことになったりと、当初からはサービス範囲を限定していますが、初めての方は是非ともお試しくださるようお勧めします。きっと、学習効果が一段と高まること請け合いです。

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[黒ハート]溢れる情報で混乱を来たしそうなとき、物件の価値を筆者の冷徹で公平・客観的な観点からの評価コメントをお読みいただいた結果、「頭の中が整理できた、先入観や固定観念、誤解などが氷解した、悩みがすっきりした、前に進めそうだ、これで無料とは驚き」等のお声をたくさん頂いています。



・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


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