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新築マンション価格 上げたり下げたり、言い得て妙な「時価販売」 [マンション市場]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


あるマンションで聞き込んだ話です。

売れ残っていた、あるマンションで「価格が下がってお買い得です」と営業マンが見学者に言いました。 「当社は時価販売ですので、同じ間取りでも販売時期が変われば価格が変動します」

そのマンションは、大規模のタワーで2年以上かけて販売中、まだ完売に至っていません。それにも関わらず、値上げしたことで有名です。

1期、2期と分けて売り出す「分割販売方式」では、売り出し前の住戸の価格は未定としています。

しかし、実際は決まっています。社内稟議で内定している価格と言えばお分かりいただけるでしょうか。プロジェクト全体の原価と販売経費、利益から、価格は少なくとも最低いくら以上と決めてあります。

しかし、情勢を見て値上げできるものなら高く売りたいということなのでしょう。うかつに予定価格を口走れば、値上げはしにくくなるので、未定と言うしかないのです。

同じ面積で同じ方位の同じ間取り、階がひとつ違うだけで5000万円と6000万円、10階上だと7000万円、こんな不条理がまかり通っています。

どう考えても、この価格差を合理的に説明することはできません。7000万円の住戸を検討する人は2期前に売り出された10階下の住戸が5000万円と安かったことを知らないのでしょうか? 

売り出した頃に販売事務所に来て価格表を取得していなければ分からないかもしれません。ところが、その道のブロガーが自分のブログで価格表を投稿していたりするので、知ってしまう人もいます。

そんなことを予期して、「時価販売になっておりますので」と言い訳したのでしょう。

別のマンションでは、営業マンから「いくらなら買っていただけますか」と問われた買い手さんがありました。その人は「オークション方式なのでしょうか?」と問い返したら「はい、そうなっております」と答えが返って来たそうです。

呆れた販売手法と言うべきか、市場のトレンドに便乗したたくましい商魂というべきか、こんなことが業界の常識として定着しなければいいのだがと願ってきましたが、どうやら良識ある業者も多いようで流行するまでには至らなかったようです。

つい最近、同じ業者が、別の物件で「2割ほど値下がりしました。お買い得ですよ」とセールスして来たという話を耳にしました。その物件は、初期で平均単価@300万円だったのですが、途中で@360万円くらいに値上げしました。その後も@400万円くらいに上げたようです。それを、20%下げて@360万円にしたのです。

将に、時価販売の典型的な事例です。

あるときは、「次期は2割ほど上げる予定と言って決断を迫り、最後は「値下げしたのでお得です」と言う。

どちらにも使える便利な言葉、それが時価販売です。同じ流儀のデベロッパーは実は他にもあります。

ところで、マンション販売は竣工時までに完売させるのが業界の常識でしたが、最近は売残っても構わない。値下げはしない。そんな業者が複数あるようです。

売れ残っても、かかる経費は高がしれている。値引きしないで売った方が利益は大きいからだそうです。

一方で、ある大手業者の役員は、「売れないということは価格が高過ぎたということだ。利益確保は企業として当然とはいえ、市場の支持を得られないような高い価格の商品を押しつけてはならない。売れ残るマンションを製品としたのは我が社の恥。それをいつまでもさらすな」と、値引きしてでも竣工までに完売するように現場を叱咤したそうです。


最近の傾向をかいつまんで言うと、販売を始めるとき、目論見の価格より低い価格にするケースが散見されるようになって来ました。

それに関連して、複数のご相談者から、こんな質問が寄せられました。

「工事中の物件で、例えば第1期と第2期で値段が下がる事もあるのでしょうか?〇〇マンションは、第1期で既に5百万程度値下げしています。申込状況次第では更なる値下げもあり得るのでしょうか。それとも通常は竣工するような時期までは値下げはしないものなのでしょうか?」

以下は、筆者の答えです。

「販売状況を見ながら価格調整は行われます。従って、進捗状況がスムーズでないときは、期を重ねるごとに下げて行くことはあり得ます。しかし、そうすると知った客は誰も急いで決断しなくなり、ますます販売が遅れます。従って、尋ねられれば『値下げはしません』と答えるほかないのです。もっとも、その回答をしてしまったら、値下げはできなくなるので、曖昧に言葉を濁すか、秘密裏に下げるという戦法を採るかもしれませんね」

「例えば、先行契約者からクレームがあっても、合理的な説明(言い訳)ができるような住戸のみ値下げして目玉商品に仕立て上げて集客を図り、しかる後、個別対応で定価表から内密に値下げして契約を行うのです」

「5百万円も下げたという情報ですが、これは初期段階(第1期)からつまずくことは許されないので、つまり、後で明らかな値下げをして販売促進を図るような事態を避けたいので、発売前の商談の中から売れ行きを予想しつつ、全体の売り上げ・利益計画を見直したということでしょう。とするなら、次期以降にそれと分かるような値下げはしないとも考えられます」

「しかし、売れ行きが悪ければ最終的には水面下での値引き販売に踏み切ることは必定です。そうういうことが予想できる場合は、できるだけ少ない手付金で契約しておくに限ります。例えば、手付金を100万円捨てても500万円引きの住戸を改めて買った方が得策だからです」

マンション業者の価格戦略は混沌として来ました。「買い」か「待ち」か、はたまた「見送る」か、慎重な決断が必要な時期です。


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隠れ持ち家族。家を買う [マンションの資産価値]

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将来は親所有の家に入るので、それまでは賃貸マンションでいいと、結婚して以来ずっと思って来ましたが、家賃が勿体ないなと感じてマンション探しを始めました。

このような買い手さんは少なくないと思うのですが、読者の皆様はいかがですか?

ご承知のように、少子化の影響で相続する家は長男長女が一人で相続するケースが増えています。東京近辺に親が住むケースでは、いずれは住む家があるので買わなくてもよいという賃貸マンション族があっても不思議ではありません。

筆者は、これを昔から「隠れ持家族」と呼んで来ました。筆者の子供も、その一人ですが、それでもマンションを買いました。筆者も妻も長生きしそうだからというわけでもないでしょうが、購入したのです。しばらくして転居したので、今そのマンションを賃貸に出しています。

マンション需要を予測する研究をしているとき、外せないのは人口・世帯数の増減と持ち家比率です。10年ほど前は「団塊2世」と言われる大きな塊の世代が30代前半にあって、マンション購入へ向かったと推定されました。

一方、単身世帯の増加によって1世帯当たりの家族数が減るとともに、人口の伸び以上に世帯数が伸びました。単身世帯の増加は単身の高齢者世帯もありますが、他方、晩婚化と非婚化によって親元を離れて暮らす若い世帯の増加も要因です。

単身世帯には「独身女性」も多く、かつ所得の高い階層も着実に増えて来たのです。

この結果、単身者がマンションを購入するという、かつては少数派であった需要層が高いシェアを持つに至りました。

話を戻しましょう。結婚した二人のどちらも一人っ子というケースはどのくらあるのでしょうか? もし、二人とも一人っ子で、親はどちらも東京圏に家があったら、若夫婦には相続で住むことのきる家は2軒あるということになります。

こんな夫婦は滅多にないのかもしれませんが、少なくとも片方の親は東京圏に住んでいる確率は低くないかもしれません。

しかし、一方では世界一の長寿命を誇る日本のこと、長生きする人は多く、特に女性は90歳まで生きるのが普通です。としたら、相続なんて随分先のことになるでしょう。

しかし、その親の世話をするときがやって来るかもしれません。そのとき、そのまま実家に同居する、実家を改修する、2世帯住宅に建て替える、新たな家を購入するといった選択肢が生まれます。

どちらにしても、お金はかかるはずです。そのお金は貯金を崩し、住宅ローンを借りたらすむと簡単に考えてしまう人もあるかもしれませんが、家賃を払い続けるより、購入によって資産を残すという道を探ってもいいはずです。

このように考えてマンション購入を検討しているのかどうかは確信がないのですが、少なくとも「賃貸はもったいない」と思っている人は多数あるようです。

しかし、賃貸は何も残らない、購入は資産が残せる。本当にそう言えるでしょうか?購入したマンションが住宅ローンを利用していた場合、完済の前に売り出したら購入額の半値になり、住宅ローンを清算するために手元預金を崩すことになったとしたら、資産形成にはならないのでは?

逆に、銀行との清算後に売却代金が何千万円も手残りしたら、つまり購入価格以上で売れたら資産形成になるのでは?

半分の頭金を入れて購入したらどうなるのか?半分に下がっても大丈夫なのでは?いいえ、やっぱり値下がりしたら意味がないのでは? 分岐点はどの辺にあるのだろうか?

このような疑問の「解」を求めながら購入マンションの物色を続けている人も多いのです。

本稿では、その解を割愛しますが、「物件の選択を誤らなければ購入に価値がある・資産形成は可能」とだけお伝えしておきましょう。

次に、万一購入したマンションが値下がりし、売却するとき手出しが必要になるとしたらどうすべきでしょうか?

親の家に入るときに建て替え費用や改修費用が必要になるので、預金は崩したくないとしたら、所有マンションを売りたくても売れないという状況になるのではないでしょうか?

しかし、建て替え費用・改修費用をローンにすれば解決するかもしれません。

いずれにせよ、しばらく賃貸しながら保有を続けるという選択肢も考えられます。賃貸料で毎月のローンをまかなえればいいですね。そうしておいて売却のタイミングを測り、適当な時期に処分すればいいわけです。

また、処分しないで持ち続けるという選択肢も考えられます。これはどんなものでしょうか?

いずれ、ローン返済は終了します。そうなれば返済に回っていた賃貸料はそっくり残ります。それが第二の年金のように安定収入となりそうです。ただし、長い間にはマンションの老朽化が進み、お荷物になる危険があります。としたら、そうなる前に処分することを考えた方がいいかもしれません。

ローンは残っていないのですから、極端なことを言えば二束三文で処分しても問題はありません。しかし、できたら良い値段で売りたいですね。
持ち続けるにしても、売り抜けるにしても「維持管理」がカギを握りそうです。

根本的なところでは、立地条件をはじめとして価値あるマンションを持つことが大切になって来るのです。言い換えれば、最初が肝心ということになりましょう。想定外の何かが起こり、自宅マンションを処分しなければならないとき、もしくは賃貸中のマンションを処分したいというとき、少しでも高く現金化できるマンションを選ぶようにしなければなりません。その知恵を手にしたいものです。



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東京の人口流入とマンションの未来(楽観と悲観) [マンションの未来]

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2017年1月17日の日本経済新聞に「中央区55年ぶりに人口15万人突破」という記事がありました。新聞によれば、「臨海部を中心とするマンションの建設ラッシュや“職住近接”志向などを背景に、1998年以降、人口の増加傾向が続いている。15万人台は1962年以来55年ぶり。街の賑わいが戻った」とあります。

また、「1953年に17万2100人のピークとなったが・・地価高騰に伴い、その人口が減り、1997年には7万1800人まで落ち込んだ」と記事は続いています。

2月1日には、東京都の人口増加が2016年に74,177人だったこと、1都3県の合計では11.8万人の転入超過(転入から転出を引いたもの)とありました。これは社会増(減)という統計であって死亡と誕生の自然増減とは別のものです。

自然増の方も、2016年7月13日の東京都発表によれば、5年ぶりに自然増に転じたそうです。都内に転入して出産・子育てをする若い世代が増えているのが要因です。

こうした人口動態を見ていると、人口減少とはどこの世界の話だろうかと疑ってしまいそうです。「少子高齢化・人口減少」を毎日のように聞かされ続けているせいか、明日にでも日本という国は衰退の方向へ向かうかのような錯覚に陥ってしまいそうです。しかし、コト東京に限っては違うように思うのです。

東京都の人口予測も、2025年から人口は減少に転じるとされていますが、本当でしょうか?この予測を都が発表したのは2016年12月26日のことですが、それ以前の予測は2020年から減少するというものでした。つまり、5年先に修正したのです。

これもまた修正されるように思えるのは、筆者だけではないはずです。

●東京の人口増加の要因は?

冒頭で紹介した都心流入の要因はともかく、東京圏への人口流入の要因は「働く場所があるから」と言えます。一足早くやって来た地方都市の人口減、そして都市の衰退は国としての大きな問題であり、地方再生は焦眉の急となっています。

他府県から移住する人には、家も仕事も用意しますなどという自治体も登場し、移住した実例も紹介されています。内閣府特命担当大臣(地方創生担当)まで任命して、自治体と連携しながら様々な策が進められてはいますが、劇的な効果が出ているという話は聞こえて来ません。

対して、東京は人が増え、経済も活発です。デフレが解消されたわけではないものの、東京の求人倍率は高く、人手の確保に取り組む企業・職場が多いせいで賃金も上昇傾向にあるとされます。非正規労働者の中から正社員へ登用する企業も少しずつ増えています。パート、アルバイトの時給も上昇しています。来年度から配偶者控除を受ける妻の年収制限を上げるそうなので、これにより世帯年収は増えるかもしれません。

髙い賃金と安定した職場があれば人は集まるものです。かつては、円高対策のために国内の工場を閉めて現地生産に切り替える企業が増えた時期がありました。これによって内需は衰退しかけました。また、国際競争力を高めるために、人件費の安い中国へ進出した工場も急増しました。

しかし、その中国も最近は人件費が高騰し、日本国内の生産へ戻す企業が現われたりもしています。

現在の日本は、雪崩を打って国外に出ていくわけではありません。ときどき起きる急激な円高の動きなどにも強い耐性を身に着けた日本企業は多く、観光立国政策なども効果を表して来ました。つまり、内需経済も強みを持ち始めたのです。

観光資源は東京だけのものではありませんが、最も大きな観光地のひとつであることは確かです。小池百合子東京都知事も「世界に開かれた国際・観光都市東京の 実現」構想を打ち出しています。

一方で、シンガポールや香港などに負けない金融都市にしようと、国を挙げて規制緩和を図っています。この動きも、東京の発展を加速させるものと言えましょう。

こうした動きを見ると、目の前に迫る東京オリンピックだけでなく、世界中から注目を集める東京は、衰退する兆しなど微塵もないと言っても言い過ぎではないと思うのです。

●都心の再開発事業

ご承知のように、国は地域を限って(特区)、規制を緩和し、様々な実験に取り組んでいます。外国企業が投資しやすい環境づくり、受け皿作りを急いでいます。短期的には東京オリンピック対策としてのホテル建設や道路建設、道路補修工事、競技場建設などがあります。

さらに田町駅と品川駅の中間にできる「新田町駅」と周辺施設の建設、リニア新幹線関連工事など、数え上げればキリがないほど「東京改造」は進められています。

人手不足は外国人の就労ビザの緩和で何%かを補い、足りない分は地方からの移住と高齢者の起用、企業内保育園の拡充などで女性の活躍を促す。こうした施策で補うのでしょう。

また、外国人の日本企業就労者が増え、外国企業が増えれば外国人の人口も増えるでしょう。

ますます東京一極集中の傾向を強めるに違いありません。


●マンションの資産価値は需要が減れば下がるのが当然

人が増えれば家が必要になります。国全体では空家が問題と言われますが、東京圏では、むしろ逆かもしれません。極端な言い方を許して頂ければ、家余りは、東京では別の国の話なのです。

しかし、長期て見たらどうなのか? 社会増は続いても自然減が大きくなれば人口は減ります。
人口が減れば、家余りは東京でも現実の問題となって来るのです。

欲しい人がいない家は資産価値もなくなってしまいます。既に東京郊外(東京市部や千葉・埼玉。神奈川の郊外)では1000万円未満の中古マンションが急増しています。買い手がつかないのです。もはや「ただでも要らない」状況になっている一部エリアさえあると聞きます。


●人口減の最良の対策は「集まって暮らす」にある

行政、民間を問わず、各種サービスは人が集まって暮らすことで効率よく実施できるわけです。山の中の1軒だけのための宅配(買回り品・郵便・その他)や医療や教育は見捨てられる傾向にあります。

利益を求める商店なども採算が合わなくなって廃業してしまうでしょうし、医者の在宅診療(往診)にしても集落になっていない地域では大変です。

学校も統廃合が進み、遠距離通学を強いられます。

このような街は、魅力に欠けるので外から移住して来る人もいません。ますます人は減り、借り手もない家は朽ち果てるのを待つばかりとなります。

そこで、対策として「街はコンパクトに」という構想が生まれました。つまり、1カ所に固まって住みましょう、というわけです。この「コンパクトシティ構想」は全国数百都市で検討されていると言います。

鉄道が通っている街なら、駅の周辺に人口を誘導する政策が打ち出され、後ろ向きの街づくりが進むのです。

東京圏も何十年か先には、そんなことになるかもしれません。少なくとも中古マンションが1000万円未満で購入できるような郊外の街の未来は確実にその道を歩いているのかもしれないのです。

このようなことを考えて行くと、マンションを買うなら「衰退しない街(過疎化しない街)」、「可能な限り都心に近い街」、「駅に徒歩10分を越えない立地」、「ローカル駅よりはビッグな駅」など、長く住むつもりなら、こうした点を忘れないことが大事です。

まあ、しかし、「東京圏はまだまだ廃れない」と考えます。


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大型のマンション用地を独占する(?)長谷工 [マンション業界]

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新築マンションの供給戸数が大きく減っています。2016年の年間発売戸数は首都圏全体で3500戸台に留まりました。

バブル崩壊後の1992年以来24年ぶりの低水準となった模様です。

所得が伸び悩む中、人手不足に伴う建築費の上昇でマンション価格が高騰した結果、需要が冷え込み、業者が発売を絞る動きが広がったためと考えられます。前年割れは3年連続となっています。

10年前の2006年は74,463戸も新規供給がありましたが、その後は今回と同じで、価格高騰の影響から2007年:61,021戸、2008年:43,733戸と大きく減少しました。さらに、2008年秋のリーマンショックを契機に世界金融危機、世界同時不況が発生したため、2009年には、とうとう36,376戸と3年前の半分の水準へと激減してしまったのです。

2010年、2011年は4万4千戸台と回復傾向を見せました。2012年も45,602戸と同水準、そして、アベノミクスの効果もあって、2013年は久々の5万戸台(56,478戸)に増加しましたが、2014年は再び44,913戸と減少し、2015年=40,449戸、そして2016年=35,772戸と大幅に減る事態となったのです。

ここまでは、2017年1月25日の本ブログで紹介したものです。

発売減の中身は、売り出しても売れないので発売を先送りしているということでもあるのですが、建築工事は進んでいますから、いずれは販売を開始することになります。

一方、遅れている分の販売見通しが立たないうちは、新たな着工は思いとどまるはずです。何故なら在庫ばかり増やすことになるからです。 土地だけで置いておくという策を選ぶに違いありません。

としたら、この低迷状況はしばらく続くことになりそうです。

●用地がない
先述のように、発売戸数が減少した原因は価格の急騰によって需要が後退し、売れ行きが悪化したからです。価格高騰の主因は建築費の高騰でした。

しかし、もっと深く分析すると別の側面が浮かんで来ます。ここでは、簡単に二つの理由として解説することにします。

 理由の第一は、用地の高騰です。適地が減って、業者間競争が激しくなり、買収価格が吊り上げられ、マンション価格高騰の一因になっているのです。

思い起こすと、良い土地が中々ないと嘆きながらも用地を確保し、マンション供給を続けて来た業者に強い順風が吹いた時期がありました。

バブル崩壊後の地価下落過程で、法人・団体は一斉に土地を放出し出したのです。

それまでは一度取得したら手放さないで抱え込むことが「含み経営」という日本企業の経営の根幹をなすものでしたが、右肩上がりの土地神話が崩壊し、並行して会計基準が国際化されたとなどによって、方針転換する企業が続出しました。

社宅、グラウンド、工場、倉庫、資材置き場、廃校や移転で空いた学校など、垂涎の土地が次々とマンション業者の手に渡りました。その結果、バブル期には殆んど途絶えていた(※)と言って過言でない新築マンションが息を吹き返したように急速に開発され、市場に送り出されたのです。
(※1991年の首都圏の新規発売戸数は2016年の戸数を下回る26,248戸だった)
2000年(95,635戸)からリーマンショック前年の2007年までの年間供給戸数は、平均80,000戸を超えることとなりました。首都圏の年間需要は50,000戸くらいと言われていましたが、バブル期の供給不足がウエイティング需要を蓄積させていたことによって爆発的な売れ行きをもたらしたのです。

ところが、その後は地価の高騰もあってマンション用地は極端に減少しました。企業のリストラ(土地の置き換え・単純放出)が一巡してしまったのです。特に大規模敷地は湾岸エリアに限られてしまったかのようです。

理由の二番目は、中小デベロッパーの減少です。つまり、作り手がいなくなったのです。2008年秋に起きた「リーマンショック」は世界金融危機と世界同時不況を招きました。
日本も例外ではなく、百年に一度の不景気が来るとの危機感が広がり、とりわけ金融機関はバブル崩壊の過程で巨額の不良債権を抱えてしまった経験から、守りの姿勢を強めました。その影響を最も強く受けたのが、負債比率の高い中小マンション業者とゼネコンでした。

マンション供給戸数で一度は大手「大京」を抜いて全国一位になったこともある穴吹工務店を筆頭に、個性派のマンション業者が株式上場企業も含めて銀行から資金を止められ、多数倒産してしまいました。

大手は大規模マンションを、中小は大手が手を出さないエリアと中規模以下のマンションをと住み分けしていた業界でしたが、その構図が崩れ、中小業者の分がごっそりと減ったのです。
(穴吹工務店は、現在、株式会社大京の傘下で再建中)

発売状況を見ていると、中小デベロッパーの中に台頭して来たと感じる企業も何社か見られますが、全体的には力不足です。かつて、首都圏だけでマンションデベロッパーは500社も存在しましたが、その大半は中小企業だったのです。倒産、清算、廃業、本業回帰(休業)の形で姿を消したというわけです。

全盛期に戻ることはないにしても、中小デベロッパーが多数再参入し、用地確保に力を注ぐことでマンション供給量を増やす先鋒になるに違いないと思うのです。

●用地難を読み取った長谷工コーポレーションの暗躍

少ない用地を先回りして買い取っている企業がああります。その名は、マンション施工日本一を謳う長谷工コーポレーションです。

これは同社の昔からのビジネスモデルなのですが、デベロッパーが買いに来る前に、めぼしい土地(主に敷地の大きな倉庫・工場跡地)を買っておき、その後にプラン付き・採算計画付きでデベロッパーに持ち込むのです。無論、建築工事の特命発注が条件です。

長谷工コーポレーションは、用地難が来ると読んだのでしょう。以前にも増して用地の先行取得に走ったようです。

その結果、大規模マンションの多くは、右を向いても左を向いても長谷工コーポレーション施工なのです。首都圏のマンション工事の20数%は長谷工コーポレーションが占めると自ら公表した同社ですが、最近は30%を超えているのではないかと見られます。

一体、マンションデベロッパーは何をしているのでしょうか? 長谷工案件は、大半が倉庫や工場跡地なのです。その種の土地が売りに出るという情報を何故キャッチできないのでしょうか、その気になれば先んじることは大手なら可能なはずです。

業界の外へ出た筆者でも3年前には、長谷工だらけになることを予測することができました。その予想を、このブログでも開陳したのですが、予想以上の実態となっています。

長谷工コーポレーションとのコラボが悪いというわけではありませんが、規格型マンションが得意技の同社とでは、個性的で魅力に溢れる商品は期待できないのです。

はっきり言えば、つまらんマンションが多いのです。これが住友ブランドなのか、野村のプラウドがこれかなどと落胆してしまうばかりです。

デベロッパー各位の自助努力に期待したい、そして安く優良なマンション開発を鶴首して待ちたい。筆者は今、そんな気分です。

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「賃貸と購入」それぞれの満足度 [マンション購入アドバイス]

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マンション購入を検討中の人の中にも、立ち止まって「一生賃貸という選択ってどうなのか?」と考える人があるようです。そんな人へ、過去にも本ブログでお伝えして来たのですが、最近、興味深いデータを見つけたので、改めてお答えしたいと思います。

住宅情報誌SUUMOが2016年に調査したものですが、先ずはそれをご覧ください。

1)賃貸マンション住まいの人と分譲マンション住まいの人に「満足度」を聞きました。
<満足度> <賃貸住まいの人> <分譲マンション住まいの人>
  1位    立地(54点)      立地(37点)
  2位    気楽さ(32点)   資産性(30点)
  3位    住居費(31点)   住居費(28点)
  4位  ランニングコスト(18点) 広さ(18点)
  5位   広さ(14点)    老後の安心(15点)
     
この結果から次のようなことが言えそうです。

※賃貸住宅に住んでいる人は、好きな場所に気楽に住むという、「自由度」を楽しんでいるかのようです。
※分譲マンション住まいの人は、立地の満足度は賃貸住まいの人より低い代わりに「資産保有の安心感」という点で満足度が高いと分析できそうです。

※「場当たり的(賃貸)」と「計画的(分譲)」の差だとする向きもあるようです。

2)後悔している点は何か?を聞きました

1位 防音性(分譲賃貸は含まず) 不満なし
2位 老後の不安         広さ
3位 不満なし           住居費
4位 資産にならない    眺望(もっと上階にすればよかった)
5位 手を加えられない     ランニングコスト

※賃貸住宅は安普請が多いので、隣や上下階の音に悩まされる人が多いと答えた人が圧倒的。

※分譲マンションは、もっと広い家にすればよかったと後悔している人が多い。しかし、住宅ローンと管理費や修繕積立金などを含めたランニングコストが高いことも上位に挙がっており、広さを妥協して購入した可能性もありそうです。
それでも、購入の満足度は高く「不満なし」がトップになっています。


●賃貸派の考えをまとめると

*買ってしまうと身動きが取れなくなる気がする
*家のせいで自分の人生が縛られるのは嫌だ
*ライフステージの変わり目に何度でも引っ越しできる
(学校や地域が子供に合わない)(近所との折り合いが悪くなった)など
*地震が起きて建物に損傷や不具合が発生しても、経済的な負担を負わなくていい
*転勤になったっても、元の住まいについて忖度する必要がない
*「大黒柱が死亡したら?」の質問には「・・・」でした

●購入派の考えをまとめると

*妻子に家を残せる
*老後の家賃が不要(管理費等のみで住み続けることができる)
*自分の資産として残るので老後生活の資金になる
(リバースモーゲージ)(賃貸収入を得られる)
(ローンには返済猶予制度がある)
*地震が起きたときの建物の損傷は気がかりだが、修繕積立金で賄えるのではないか
(家具・調度品の類が損壊については賃貸でも同じ)
*転勤になったら賃貸するか売ればいい
大黒柱が死亡しても、ローン弁済はゼロの住宅が遺族に残るので安心だ


●賃貸居住者へ「今後は購入を検討しますか?」

この質問にYESと答えた人は67%もあったそうです。
やはり、買った方がいいらしいと思っている人は多いのですね。

残りの33%の人たちは今後も賃貸居住を続けるのでしょうか?宗旨替えはないのでしょうか?

この調査では、賃貸派を自任する人を集めて聞いたわけでなく、単に現在賃貸住宅に住んでいるというだけなので、今は購入なんて考えられない人なのかもしれませんし、親の家にいずれは戻るので購入は考える必要がない人(隠れ持家族)もあるのかもしれません。

一生賃貸で良いという考えの人は、10%もないのかもしれません。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


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共通テーマ:住宅

糸魚川大火とマンション。そして木造住宅密集地。 [マンション市場]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



NHKスペシャルという好番組があります。そのシリーズで、つい2週間前(2017年1月22日)に「地震火災」の恐怖についての番組を見ました。タイトルは「メガクライシス~地震火災~」でした。

新潟の糸魚川市で起きた、1か月前の大火災は日本中に衝撃を与えました。1軒の中華料理店から発生した火事が、あのような被害をもたらしたことで、我が町は大丈夫かと各地で不安にかられる人も多数あったことでしょう。

NHKスペシャルでは、地震が火事を発生させれば、火元は1軒ではなく、同時多発的に街を襲い、広域避難所へたどり着けない事態もあり得るというシミュレーション映像を放送しました。恐ろしい光景でした。火事によって何千人もの命を奪うリスクを伝えたからです。

番組では、1995年の阪神淡路大震災の火事の実写も放送しました。神戸市の長田区で起きた大火でした。地震による死者の数は5000人以上でしたが、このうち火事によるものは400人以上と言われた惨事でした。あれと同じことが、東京都内でも起こり得ると世田谷区の住宅街でのシミュレート映像を研究者が作製したのですが、それをNHKは番組で流したのです。

世田谷区をよく知る筆者は、広域避難所に向かう道の両側の家が火事になれば、熱風が吹き付け、通り抜けることができなくなる光景を想像することができます。引き返して違うルートを探して右往左往し、最後は行き場を失って焼け死ぬかもしれないと語る番組のナレーションを聞いて、ぞっとする思いを抱きました。

東京には木造密集地として、しばしば足立区や葛飾区などの下町が話題になって来ましたが、世田谷区もそのひとつなのだと認識したのです。もしかすると、杉並区や練馬区、大田区などの住民も「我が街は大丈夫か」との思いを抱いたに違いありません。

木造住宅密集地で火事が起きたとき、道路が狭いために消防車が入れないという心配は昔から語られていましたが、街をまるごと作り替えるのは至難の業なので、全く手つかずの状態が続いているのが実態です。

そんな中、品川区の「大井町駅4分」で住友不動産が進めている「(仮称)大井町再開発タワープロジェクト(全629戸)」は、注目すべき再開発案件です。

工場や倉庫、研究所などの大型の敷地が連続していた武蔵小杉エリアなどと異なり、小規模な住宅が立ち並ぶエリアの再開発は、着工までに途轍もなく長い時間がかかるものです。住民の合意形成という非常に難しい課題が立ちはだかるからです。

それが、前に進んだというのは、今後、都区内各地のの再開発を誘発するプロジェクトになるのだろうと期待させるニュースだったかもしれません。

たまたま大井町に行く仕事があった筆者は、開発現場に足を伸ばしましたが、既に解体工事が終わっていたので元の姿は想像するしかなかったのですが、駅に近くて雑多な街の一角の裏に街の風景を一変させるタワーマンションと、おそらくは足元に広く残される公開空地を思うとき、「安全・安心の街」の誕生を他人事のように思えない、どこか心地よさのようなものを感じたのです。

また、これも住友不動産が関わる形ですが、品川区の「西品川1丁目」が再開発され、2018年に高層マンションに生まれ変わるのだそうです。報道によれば、2013年に火事があったそうで、消防車が現場に近寄れず、放水ホースも届かなかったとあります。このときの教訓が住友不動産の再開発計画に住民(西品川1丁目市街地再開発組合)がもろ手を挙げて賛同するきっかけになったということでした。

そう言えば、武蔵小山(これも品川区)でも再開発が進んでいたはずです。東京都のホームページによれば、「本事業は、東急目黒線武蔵小山駅に近接した住商混在の密集市街地において、街区再編と大規模な共同化により、土地の高度利用を行うことで、賑わいと都市居住が複合した安全・安心な魅力ある市街地を整備し、品川区の西の玄関口・荏原地区の中心核にふさわしい地域拠点の形成を図るものである」とあります。

面積は、約0.7ha、総事業費約321億円、整備内容は延べ面積 約53,900平方メートル、主要な用途は住宅、商業、公益施設、駐車場等、 住宅戸数 約500戸とあります。建築工事着工予定、平成29年 3月とあります。

このような動きが他の地域にも飛び火し、不燃化事業として増えれば、街の安全と景観的な魅力も増すことでしょう。デベロッパーから見れば、住民運動が盛り上がることで合意形成が促進されれば、用地難の克服ともなります。


ところで、この数年、マンション価格は急激に上がりました。高騰原因は、建築費の上昇と用地取得費の上昇にあります。

建築費の上昇要因は、ご存知の通り「東日本大震災の復旧・復興工事」と「アベノミクスによる公共工事の増加」、「東京五輪を睨んだホテル建設やオフィス建設(都心再開発)」による建設ラッシュが人手不足を生んだためとされています。

用地費の高騰は、土地の供給がひと頃より大幅に減ってしまったことによります。

1990年代から2000年代初頭のポストバブル期、企業は抱え続けて来た土地を大量に放出しました。社宅、グランド、倉庫、資材置場、工場などが続々と売り出され、これをマンションデベロッパーはこぞって買収したのです。

しかし、その流れも一巡してしまったため、マンション業者にとって適地とされる「都心・準都心の駅近・大型」は、公示地価の2倍などという、とんでもない価格でなければ落札できない事態となったのです。

500戸とか1000戸などというメガマンションは、元は倉庫か工場だったものが多いはずですが、それらは都心に近いエリアでは湾岸だけです。中央区月島や勝どき、江東区豊洲、港区芝浦、港区海岸といったエリアでは、一時、供給過剰を心配するほど建設ラッシュとなりました。

今後も、東京五輪の選手村に5600戸が建設され、閉幕後は民間に払い下げられて一部賃貸、一部分譲となりますが、これもご存知のように中央区晴海、つまり湾岸エリアです。

そう言えば、有明の土地を大和ハウス工業が最低入札価格の2倍の値で落札し取得したというニュースが2年ほど前に流れたことを思い出しましたが、あの土地はマンション用地ではなく物流基地の建設用地でした。ネット通販市場が拡大したため、このような土地需要も増えていたのですね。

マンション建設は、敷地が広いほど時間はかかるものの、やりやすい側面があります。また、1件の敷地で大きな売上を作ることができるので効率的です。広い敷地は、嫁一人に婿10人の状態にあります。

一方、日本橋エリアでは、現時点で10か所以上のマンション建設ラッシュとなっています。老朽化した小型商業ビルの売却が進み、そこにマンション業者が多数集まった格好になっているのです。

元々が立錐の余地なくビルが建っている日本橋エリアで、土地を売却する人(会社)がなぜ急増したのでしょうか? 考えてみると2015年に改訂された相続税の強化策に辿り着くのですが、その分析の正否はともかく、10か所以上のマンションは、どれも超小型です。150戸ほどの「ザ・パークハウス日本橋大伝馬町」を除くと、50戸前後ばかり、20戸台も見られます。

小規模マンションは、開発に時間がかからない利点がある反面、付加価値の高い物件を創りにくい欠点があります。それでも、大手(三井・三菱・野村・東急など)、中小デベロッパーが大挙して開発・販売している現状を見ると、いかに用地取得に苦労しているかを窺い知ることができるのです。


こうした情報を集約すると、マンション用地を取得するのは益々困難になっていることが確実であり、やむを得ず郊外の不便な立地にも手を出さざるを得なくなってきたようです。

しかし、新築マンションの品数が少ないからと言って、何でも売れるわけではなく、バス便マンション、工場地帯に近いマンション、都心から遠く離れたマンションなどは苦戦を強いられることを覚悟しなければならないのです。そのことをデベロッパー各社はよく知っており、用地取得に当たっては慎重にならざるを得ません。

結局、今後は好立地の建て替え事業を狙う、すなわち冒頭の木造住宅密集地の再開発や、旧公団分譲のマンションの建て替えなどに活路を見い出すしか、デベロッパーの生きる道はないのかもしれません。

勿論、今後も相続絡みの売土地は出てくるでしょう。工場の移転もあるはずです。企業保有の古い社宅や都心の公務員住宅の売却などもあるでしょう。また、築50年を超える老朽化した、とりわけ耐震性の劣る分譲マンションの建て替えも少しずつ現れる可能性もあるでしょう。

しかし、大量供給の可能な時代はもう来ないかもしれません。ただ、長い目で見れば、人口も減って来るので、新たな建設はさほど必要がないとも考えられるのです。

ともあれ、新築マンションの供給が増えなければ、今後の住み替え、買い替え対象は中古マンションが主流になるかもしれません。



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