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パワーカップルという新・富裕層の増加が変えるマンション市場 [マンション市場]

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツーをご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください★★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


マスコミは新語を生み出すのが得意ですね。マンションの世界でも何年か前に「タワーマンション」という言葉を登場させましたが、いつの間にか定着してしまいました。

業界以内では、元々は超高層マンションと呼んでいたのですが、いわゆる板状型の超高層もあったので、筒状の超高層と区分したかったのでしょうか?

「湾岸」というのも割に新しい言葉です。以前は、ウオーターフロントと呼んでいた記憶がありますが、今では湾岸が短縮形で時代に合うのでしょうか。有名なブロガーの「のらえもん」さんは湾岸の妖精というニックネームを持ちます。

「DINKS」という言葉も、社会学者ではなく、マスコミが発明した言葉だったと思います。そのころはデュークスという言葉も同時に出ていました。

DINKSはDouble Income NO Kids の頭文字、DEWKSは、Double Employee
 With Kids の頭文字です。

最近の新聞では、「パワーカップル」という聞きなれない言葉を発見(2017年4月22日の日経新聞)しました。

「共働き経済圏動く」という見出しの記事でした。夫婦ともフルタイムの共働き世帯の増加によって消費の姿が変わりつつあるという内容で、家事の時間節約につながる商品・サービスが受けているというものでした。

家事代行サービスや大型冷蔵庫が好まれる、宅配便の増加、そして都心マンションが人気だと紹介していました。そして、パワーカップルという言葉の意味は世帯年収が高いので購買力が高いことのようでした。

なるほど言い得て妙な表現と思いました。

それはともかく、パワーカップルの増加はマンション市場をどう変えるのでしょうか?既に大きな潮流を生み出しているのですが、これについて補足をしておこうと思います。

● パワーカップルは多忙だから都心を選ぶ

通勤時間が長いのは困る。フルタイム共働き世帯にとって、職住近接は絶対条件のようなものです。特に子供ができたDEWKS世帯は一段と切望します。

しかし、都心のマンションは中古でも高いものです。普通なら若い世帯には手が出ないと想像しがちです。ところが、パワーカップルは、やすやすと1億円に近い買い物ができてしまうのです。

今回の値上がり前の底値だったのは2012年でしたが、そこから都心マンションは30%も値上がりしました。23区のデータでは2012年が264万円(坪単価)でしたが、2016年には332万円に達したのです。都心は@400万円以上となっています。

比較的手ごろな価格で評判だった湾岸マンションも、@300万円は下らない状況にあります。

70㎡(21坪)なら7000~8000万円が当たり前の時代となってしまったのです。それでもパワーカップルは購入することが可能です。世帯年収が高いからです。二人合わせれば高額所得者なのですね。

この実態を筆者は3年以前に気付きました。仮にXさん夫婦としましょう。Xさんは大手商社勤務、奥さんは大手証券勤務、結婚して半年だというのですが、Xさんは結婚時点で海外勤務だったので、いきなり単身赴任だったようです。それも解かれ間もなく真の新婚生活を始めるためのマンションを探しているということでした。

そのときに候補に選んだマンションの価値について相談を受けた筆者は、面談して勤務先と年収など資金内容をお聞きして納得したことを今も鮮明に覚えています。

最近は、キャリアの国家公務員カップル、有名なIT企業にお勤めの夫とメーカー勤務の妻というカップル、生保勤務の夫と出版社勤務の妻というカップルなどからご相談を受けました。年齢の幅があるのですが、少ない予算のカップルでも7000万円弱、多い人で1億円強、平均では8000万円くらいでしょうか?

住宅ローンが空前の低金利で利用できるうえに世帯年収が多いので、高額マンションが買えてしまう若いパワーカップルの実態がよく伝わってきます。

 購買力が伸びれば都心マンションは値下がりしにくい

価格の高騰は客離れを起こし、やがて値引き販売が増えるでしょうし、新築物件の価格も頭打ちになるはずです。その予想は基本的なところでは変わりませんが、パワーカップル需要の台頭を見てしまうと、マンション価格も都心に限れば値下がりへ転じるのは遅くなるのかもしれないと思わずにはいられません。。

今後もパワーカップルは増加を続けることでしょう。その層が厚みを増すとき、都心の物件は新築も中古も値下がりしにくい側面を持つことになるはずです。

● 専業主婦家庭は外周部へ?
一方、夫一人の稼ぎで生計を立てる家庭もパワーカップルの以上に多いわけですが、この階層はどのエリアでマンションを求めているのでしょうか?

もちろん勤務地の違いや、これまで住んでいた場所との関係、あるいは実家との距離といった「地縁性」があるので、場所は千差万別ですが、共通しているのは都心から少し離れた外周部の物件を検討しているという感じがします。つまり、遠く離れた物件は敬遠する傾向を感じます。

資産価値を重視する人が多くなっているからでしょうか?いざというとき、売りやすい・貸しやすい、そんな物件であるかどうかという視点を共通して持っている印象が強いのです。

買い替え計画をお持ちの、あるご相談者は「子育てにめどがついたので妻が働き始めたが通勤が大変なので郊外から都心に住み替えたい」と動機をお話しくださいました。この方もパワーカップルの仲間入りをしたのです。


● パワーカップルは新・富裕層
話をもとに戻しましょう。パワーカップルは、二人の所得を合わせると紛れもなく富裕層に分類できます。敢えて「新・富裕層」と名付けます。

パワーカップルの増加は、高額マンション需要層に厚みをもたらします。需要が増えれば新築だけでは足らないので、中古の人気も高まります。つまり、都心では中古マンションは値下がりしにくいことになるのです。

もちろん、すべてのマンションが値下がりしないわけではありません。マンション同士の競争は必ず起きるのです。都心の中古マンションは全体的に底上げされるとはいえ、ある物件は100で買われ、別の物件は150で買われていくという差はできます。

随分高くなったものだ。こんなに高いマンションを一体全体、どこの誰が買うのか。そんな疑問は解けたはずです。同時に、高くても強いのが都心のマンションだということも何となくお分かりいただけたかと思います。

そもそもモノの値段は需要と供給のバランスで決まるものです。新築マンションの供給は、このブログで何度も語ってきたように、ひと頃に比べると大幅に減ってしまいました。そこに新富裕層が増えて都心需要が増えれば、都心マンションの資産価値は、ますます下落しづらいことになるのです。

あとは、個別の価値を見極めることです。都心は大体どこも好立地なので、別の面で差が生まれるものです。駅に近いのが普通のことであるなら、駅前や駅直結が格差を生むでしょうし、10階建てより40階建ての方が良いことが多いでしょう。ブランド力のあるマンションの方が無名のマンションより高く評価されるに違いないのです。

20年を超える中古なら、メンテナンスの差が価格の差を生んでしまうはずです。

このようなことを思い描きながら、これからも読者の皆さんのお役に立てるよう、一層の研鑽を積んで行こう。そんな思いを強くした今日でした。


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大京の仲介小会社が始めた「売却後もしばらく住んでいられる新サービス」のメリット [マンションの売却]

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ライオンズマンションで有名な株式会社 大京の子会社「大京穴吹不動産」は、個人所有の中古マンションを買い取った後も売主の個人に2年間住み続けても構わないという新しいサービスを始めたと報じました。

もちろん、家賃の支払い義務を負うのですが、買い替え先の新築マンションの完成引き渡しが2年先というような場合に、2年先の売却時に中古相場が下がってしまったらとか、売れなかったらどうしようといった不安が消えるので、利用価値があるかもしれません。

あるいは自宅を先に売ってから買う家を探すという「売り先行型の買い替え」を希望する人にも有り難いサービスになるはずです。売却後も2年間住み続けられるので、その間に次の家をじっくり探せばいいからです。
「売り先行型」の買い替えは、いくらで売れるか分からないと購入資金を確定させることができないという不安を消してくれます。

新築の超高層マンションを購入した人、もしくは買いたい人の場合、販売開始から完成引き渡しまで、長いものでは3年近く先になるため、早くに自宅を売却してしまうと、一時仮住まいしなければなくなります。つまり二度の引っ越しが必要になるわけです。

その面倒がなくなるというメリットもある制度なので、結構づくめのように見えます。

しかし、世の中、何でもそうですがメリットがあればデメリットも必ず潜んでいます。デメリットは何でしょうか?

大京穴吹不動産にとってのメリットは、買い取って自社所有物として転売するビジネスの展開を増強できることにあります。増強と書いたのは、同社は「個別買取り転売のリノベーション事業」を既に軌道に乗せているからです。

リノベーション事業は、単純な仲介業務より利益が大きいことにあるのです。

仲介手数料は、売りの依頼を受けて、買い手を自ら探せば買主と売主の双方から手数料を収受できますが、その場合で6%+12万円が法的な上限です。買主を自社で探せなかったら、つまり他の仲介業者が買主を先に見つけてしまうと、売主からの手数料3%+6万円しか収益になりません。

仲介業者の多くは前者を狙うものの、実際は後者になってしまうことが多く、大手でも平均の手数料は5%前後と言われます。つまり、在庫を過剰に抱え込むリスクはないものの、仲介業は薄利多売のビジネスなのです。

このような背景があるためか、仲介業者なのに、親会社と同じ自社マンションを開発して分譲している東急リバブルのような例もあります。大京穴吹不動産が新築マンションの販売をしているかは分かりませんが、中古の買い取り販売のリノベーション事業では先行していると見られます。

今回のサービスは、リノベーション中古の仕入れを一層増やす作戦ということなのでしょう。

さて、売り手の個人オーナーの立場では、大京穴吹不動産に高く買い取ってもらえたらいいわけですが、そうは問屋が卸さないのです。業者側としては安く仕入れたいのですから。

当然ながら、売り手と買い手は常に利害が対立するものです。売るときに手数料がかからないメリットはあっても、売りたい金額が手数料分の3%を下回る安値になることは間違いないからです。

2年後に売れそうな金額(手数料差し引きの後の金額)と、大京穴吹不動産が買い取ってくれる現時点の売却額、仮住まいしなくてよいことのメリット、大京穴吹不動産に支払う家賃、こうしたものを天秤にかけて判断することになりましょうから、鍵は「2年先に中古相場がどうなっているかの読み」にありそうです。

先ずは、大京穴吹不動産に「自宅をいくらで買い取ってくれますか」と打診してみることでしょうか?

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生涯収支を試算。その相談過程に感動!! [マンション購入アドバイス]



筆者は3月頃から、ご相談のチャネルを増やすこととなりました。
何かといえば、HP http://www.syuppanservice.com/ で「パーソナルサービス」メニューの中に1行追加した、ファイナンシャルプランナーとのコラボレーション「住まいスタジアム」という対面相談形式の住宅相談なのですが、3か月の経験で筆者自身が勉強になったことを今日はお話ししたいと思います。

実は、ファイナンシャルプランナーとご相談者のご相談場面に立ち会ってある種の感動を覚えたのです。そのことを多くの読者にお伝えしようと考えた次第です。

●人生の3大支出

人生の3大支出は、?教育費、②老後資金、?住居費と言われます

このうち、①と②は不確定要素が多過ぎますね。

?の教育費は、私立を選ぶか公立を選ぶべきかで大きな差が生まれます。子供の数でも違って来ます。②の老後資金も、長生きするほど予測不能になります。生活資金だけでなく、介護費や入院費なども必要になるかもしれません。

これらの不確実な支出に備えて、多くの日本国民は貯蓄に励みます。

いざというときの貯蓄、老後のための貯蓄というわけです。子供の結婚資金を貯める人もいますね。筆者も、子供が生まれると直ぐに「こども保険」に加入したものです。

この保険は貯蓄型と言われるものでした。筆者は妻も含めて貯蓄下手だったので、保障より貯蓄型の生命保険を選択していましたが、保険のプロに言わせると損な選択なのだと笑われたことがありました。

不確実な将来支出に備えるのが貯蓄なのでしょうが、初めはどのくらいの目標を持てばいいのか決めず、自分の所得から可能な限り実行して行くのが普通です。というより、所得の少ない20代、30代では自ずと限度があるので、徐々に増やすというのが現実的ということになるでしょうか。


3大支出のうち、?の住居費は確定させることが可能です。マイホームを購入した場合、長期に渡って返済する住宅ローンはおおよそ決まって来るからです。細かなことを言えば、変動型ローンを使う場合と固定型ローンでは違うでしょうし、買い替えやリフォームなどをするとしたら計画の修正も必要になりましょう。

しかし、とりあえず確定するのが住居費と言えましょう。ひとつが確定できたら、貯蓄に回せる余裕幅も決まって来ます。

マイホームを持とうが持つまいが、「親の家に同居」でなければ住居費は必要です。言うまでもないことですが、食費、被服費、交際費といった生活費も別途必要です。

こうした支出を長期的に把握し、マイホーム資金(頭金)の積立てと住宅ローン返済金に、どのくらい回せるのか、既に頭金が用意できた状態にあって、マイホーム購入を計画中の人は、どのくらいの住宅ローンを組んでも問題ないか、こうした計画をしっかりと立てることは大事なことだと思います。

筆者は、若いうちに脱サラしたので、「足りなかったら稼げばいい」と収入を増やす策を考えるばかりで、あまり計画的な支出をして来なかった方でした。世の中には、出世して職位を上げ、その結果として所得を増やしているサラリーマンが少なくありません。また、出世街道から外れたところで副収入を得ている人、または定年後に備えて資産形成に熱心な人もあるようです。

いずれの道を歩んでいる人も、長期の家計収支、つまりファイナンシャルプランを設計することが大事なのではないかと思います。今回、ファイナンシャルプランナーと親しくなったせいで、その思いを強くしています。

●ファイナンシャルプランナー・ファイナンシャルプランって何?

辞書で調べてみると、ファイナンシャルプランナーとは、金融資産の運用のみならず、税制や不動産、社会保障制度の動向も併せて、ファイナンシャル・プラン(資金計画)作成を支援する専門家。個人を対象とし,資産運用・形成についての総合的なプランを設計,提案するファイナンシャル・プランニングの専門家とあります。

出世すること、副収入を得ること、資産形成のための投資行動をすることなど、どれも悪くありませんが、その前にファイナンシャルプランを立てることが先決なのではないか、そんな考えに強く引かれています。

この考えに与(くみ)しない人も、試しにプランを立ててみたらいいのではないかと思うのです。

ファイナンシャルプランナーの存在は十数年前から知っていたのですが、その利用価値というか存在意義を筆者は多分に誤解していました。マンション販売会社の回し者で、住宅ローンの返済に無理はないかの診断をするだけの人という程度の認識しかなかったのです。

ファイナンシャルプランナーとの対面相談で得られる成果は、家計の見直しに役立つこと、長期的な資産形成に役立つことです。断片的には、加入している保険の見直しだけで年間に数万円の節約になったりしますし、住宅ローンを固定型にするか変動型にするか、健全な家計のためのローン利用額はどこまでかなどを長期的視野で検討し、ご相談者の人生設計に役立つものです。

最近、最も金利の低い変動型ローンの利用を前提に、マンション業者から返済限度ギリギリの住宅ローンを組んだうえで購入を押されているという方からの相談を受けました。

それも1件、2件ではないのです。その種のメールがいくつか重なったので、「新築にせよ、中古にせよ価格が急騰したことで無理なセールスが増えているのかもしれない。銀行の審査が通りさえすればいいと、無理な資金計画を提示されているのかもしれない」そんな感想を抱きました。

ファイナンシャルプランナーの対面相談では、将来の不確実な収支計画を、プランA、プランBと、想定を変えて何通りも作成してくれます。保険の見直しなどの助言も受けられるようです。

長期の収支計画を踏まえてのマイホーム取得計画を無理なく作るという意味で、ファイナンシャルプランナーのご利用経験のない方は、真剣に考えてみられるとよいと思います。

最後に、この場をお借りしてお勧めのプランナー事務所をご紹介しておきます。三井健太の紹介でと言っていただければ料金は割引になるはずです。サイトを覗いてみてください。住まいスタジアムはFPと住宅相談、または住宅相談(いずれも対面形式)ですが、FPだけのご相談ならこちらが良いでしょう。 https://fpplants.jp/


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将来価格(リセールバリュー)を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、そんな疑問があれば一度お試し下さい。

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凱旋気分にさせてくれる「エントランスの引き」と「内廊下」の美学 [マンション設計]


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筆者は建築家ではないので、この分野は素人ですが、長年マンションの企画開発に携わった者として意識して来たことがあります。

そのひとつが「道路からエントランスまでの距離=引き」と「雨が差し込まない廊下」、そして「仕立てのよい注文服のような家」でした。

今日は、マンションの価値をこの3点から説明してみたいと思います。

●道路からエントランスまでの距離=引き

「グランドメゾン白金の杜ザ・タワー」というタワーマンション、「パークマンション三田綱町ザ・フォレスト(東京都港区三田。11階建て98戸)」という超高級マンションを例に挙げます。

二つの物件の共通点は道路境界からマンションのエントランスまでが長く、かつ道路からエントランスが見えそうで見えない点にあります。

下の2枚の絵は、グランドメゾンのゲートとその奥のエントランスを表しています。

グランドメゾン白金の杜ザ・タワーgate.jpg

グランドメゾン白金の杜ザ・タワーentrance.jpg

分譲時のパンフレットには、「敷地の約43%を緑化し敷地外周を1次セキュリティで確かに包み込みます。エントランスには守衛が迎え、その奥には住人専用の森があります」と記しています。

次は、パークマンション三田綱町ザ・フォレストのゲート付近の絵です。こちらもゲートの奥のエントランスは見えません。

パークマンション三田綱町ザ・フォレスト.jpg

長い時を積み重ねた三田綱町に堂々と佇む、高さ約7mの荘厳なゲート。それは、護られた安息を象徴し、パークマンションとしての誇りが込められています――これも同マンションのHPにあった広告コピーです。

ゲートを設け、そこに守衛・門番を置いて居住者以外をシャットアウトするのは、単にセキュリティのためだけではありません。

見えそうで見えない、あるいはどの辺りに玄関があるかが分からない、すごく長いアプローチらしいという設計は、外部の人間を遠ざける仕掛けのようでもあります。ここからはオーナーである自分たちの「プロパティ」なのだ。許可なく入るべからず。そう語っているようです。

言い換えると、特権意識や優越感のような買い手心理を満足させる仕掛けなのでしょう。古い英国を舞台にした映画などに出て来るシーンには、日本では考えられない広大な敷地のお屋敷があって、多くの場合ゲートから車で5分もかかりそうなところに館は建っています。
便利だからと、敷地の入口に一番近い所に館を建てるようなことはしなかったはずです。

商業地のマンションで、狭い敷地いっぱいに建てたケースなどは、エントランスの位置も道路境界ギリギリにあるので、通行人がガラス越しにエントランスホールやロビーを覗きながら通過して行きます。このマンション、中はどうなっているのかな、どんな人が住んでいるのだろう。そんな好奇心に対してプライバシーをさらけ出しているかのようです。

商業地の小規模マンションでは仕方ない一面なのですが、道路境界からエントランスまでの「引き」が取りたくても取れません。

そこで、下の絵のような形を設計家は考えています。

プラウド人形町パサージユ.jpg

(プラウド人形町パサージュ平成30年8月竣工予定の公式HPより)

道路境界とエントランスまでの距離が近過ぎるので、あえてデザイン壁のようなものを設けて玄関ドアを隠し、脇に通路状の空間を取ってアプローチとした例です。

●内廊下がもたらす「くつろぎ」

内廊下.jpg

昔のことですが、あるデベロッパーの社長さんが言いました。帰宅した瞬間に「ほっとする」、「くつろぎタイムが始まる」ことが我が家の条件ではないのか。それなのに、マンションは1階の玄関に着いてほっとしたのも束の間、エレベーターを降りたら再び外へ放り出されるように思えて仕方ない。風雨の強い日なんか、廊下を歩くとき、もう一度濡れてしまう。

考え方の相違と言えばそれまでかもしれませんが、マンションには共用部分にも「くつろぎ」とホテルのような「ホスピタリティ」が必要なのではないかと教えてくれた人でした。

簡単に言えば、家とはマンションの場合、共用部も含めてのことです。決して何階の何号室という特定住戸だけの価値ではないのです。先に述べたゲートやアプローチ、エントランスも加わっての値打ちなのです。


筆者は長年、買い手の「購買心理」を研究して来ましたが、「買い手は部屋を買うのではない、マンション全体の立ち姿を見て買う」という揺るぎない持論があります。

新築マンションの場合は、ときとしてモデルルームの演出に惑わされてしまいがちですが、中古になると全体が丸見え状態になってしまうので、売却時に訪れる買い手の購買意欲に外観やエントランスや共用廊下などが影響を与えるものです。

それゆえに、新築を購入するときは完成後の全体像、なかんずく外観・エントランス周りと共用部分の姿を鮮明にイメージする冷静さが大事になるのです。


●マンションは利便と機能だけが価値ではない

こんな広告のコピーがあります。どの物件で使われたものか記憶から消えてしまいましたが、売主は三菱地所レジデンスだったはずです。

洋服のように簡単に替えのきかないのが住まいであろう。貴方の人生を纏う住まいだからこそ、選び抜かれた生地で仕立てにこだわり着心地が良い、そんな住まいでありたい」

このコピーに触れた瞬間、筆者が連想したのは見えない所にこだわる職人のモノづくり姿勢でした。背広で言えば、何十工程も経て、体にフィットし、何度洗っても型崩れしない、そんなオーダースーツを想像します。背広だけではなく、注文から半年も待たされるような人気の手作りカバンや靴のイメージです。

見た目は変わらなくても、長く使って行くほどに品質の良し悪しは分かると言います。設備・仕様はさほど変わらないように見えてしまう新築マンションのモデルルームも、目の肥えた人が見れば違いが分かるものです。しかし、構造的な部分の価値は、そもそも隠してあるので分かりづらいのも現実です。

パンフレットやHPなどでは一応の説明が付いていますが、それがどれほどのものかが分からない人が多いのです。

例えば、当マンションは遮音性を高めるため、次のような素材によって二重三重に排水管を囲んでいますなどと図解しています。また、二重床・二重天井とし、遮音効果を高めていますなどの図解もよく見かけます。

しかし、それにも等級はあるのです。どの程度の品質なのか、長く住んでも飽きが来ない価値か、見た目だけの高級マンションではなく、本物の高い品質のマンションかどうか、こうした問いかけが重要です。

先に述べた内廊下にしても然りです。ホテルライクな内廊下というキャッチコピーにもグレードの差があります。人手を極限まで排した「格安ビジネスホテル」の内廊下なのか、「ラグジュアリーホテル」の内廊下なのかに注目すべきなのです。

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上質なマンション、高級マンション、豪華なマンションを作ればコストもかかり、販売価格は上がります。立地条件とセットでマンションの価値は判断されるものなので、どこであろうと高級な建物、本物志向の建物を建てることが良いとは思いませんが、ここに掲げた3つの要素を可能な限り意識したマンションをデベロッパーには提供してほしいと願います。

もちろん、買い手の皆さんにも上記視点をお持ちになることが大事ではないかと思うのです。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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ご検討マンションの価値はどの程度のものか、また価格は適正かを客観的に評価し、レポートします。「価値に見合う価格ですか?」「損はしませんか?」「ズバリ買って良い物件ですか?」こんな疑問にお答えしています。

 評価項目:①立地条件(最寄駅までの距離・都心へのアクセス・生活利便性)②全体計画(配棟計画・駐車場・空間利用計画・共用施設・外観デザイン・セキュリティ)  ③建物の基本構造(耐震性・耐久性・遮音性能・将来の更新性) ④管理内容(管理体制・管理費・修繕積立金・管理会社) ⑤専有部分の計画(間取り・設備・仕様)⑥売主 ⑦施工会社
・・・・これらの項目を5段階評価(新築の場合)した後に、価格の妥当性を含め 総合的にコメントをつけて「マンション評価レポート」として、メールでお届けしています。どうぞご利用ください。
(無料には条件があります。上記URLからご確認ください)


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