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第568回 建物代ゼロ評価の一戸建てを売却してマンションへ買い替えるシニア層 [マンション市場]

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツーをご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください★★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



数年前から駅前マンションの動きに注目して来ましたが、注目の理由は「価格が異様に高い。誰が買うのか」というものです。

高くてもいい。金に糸目はつけない。このような需要階層が存在します。絵画、宝石、骨とう品、宝飾時計、競走馬などの世界のことかもしれませんが、実はマンションにも同様の富裕層が存在します。彼らは「不動産コレクター」とでも言うべき人で、必要に応じて何軒目かマンションを購入したとき、それまで住んでいた所有マンションは売却しないのです。

購入する物件は地域一番の物件、話題のマンション。しかも、その中の「プレミアム」にグルーピングされた住戸、またはそれに準ずる住戸を購入しています。元の家はどうするのかを尋ねると、「子供が使う」や「もうすぐ結婚する親戚の若い夫婦に貸す」などと言います。「一般に賃貸する」という人も無論あります。希少価値あるマンションなので、売りたくないようです。

さて、今日の話は、これらの富裕層とは少し違うタイプの富裕層についてです。プチお金持ちと言ってもよいかもしれません。

冒頭述べた「高い駅前マンション。誰が買うのか」の答えは、「便利な住まいが欲しい。高くても構わない、そこに住みたい層」が分厚く顕在化したということでした。

筆者が気に留めた駅前マンションの所在地は、都区内ではなく東京郊外のマンションでした。新築だから目に留まるのですが、新築の供給がないエリアでは中古マンションにもその種の需要が押し寄せるようだと、最近その種の物件購入者とお会いしました。指値はできない。買い手が列をなしている。だから売主の言い値で買うしかないという話でした。地域の中古相場をから大きくかけ離れた値が付いていました。

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駅前だったら当然ではないのか、そんな疑問をお持ちの読者もいらっしゃると思いますが、その価格が「ちょっと高い」ではなく「突出プライス」なのです。具体の物件を出して解説することはできませんが、何とか市場実態をお伝えして行こうと思います。

筆者は、「気に入っているマンションがある。しかし、どうも高過ぎるように思う。客観的な意見を聞きたい」にお答えする仕事が日課のようなものなので、買い手の心情が何となく、ときには痛いほど分かる立場にあります。

お答えのための作業過程で、対象マンションの性格・特徴、そして位置づけを分析して把握します。そして「高い・安い」を判定し見解をお届けするのですが、郊外マンションの場合は、たとえ駅前でも「高過ぎる」というお答えになることが多いのです。

レポートお届けの後の反応は、「高過ぎることは分かったけれど買いたい」というのがご相談者の結論です。圧倒的な差別感のあるマンション、ただひとつの希少価値。だから資産価値としても間違いないと考えての結論ではないのです。なぜなら、筆者の答えは少し違うからです。

第三者の見解としてはネガティブであっても、買うことにしたという買い手は、どのような動機や心情、あるいは欲求があってそう決断するのでしょうか?筆者の分析を申しましょう。

「その便利さを買いたい。だから金に糸目をつけない。いざ換金というとき半値以下では困るが3割なら下がってもいい」という鷹揚な買い物をする階層なのです。しかし、そうだとして、そこまで割り切っても欲しいと思う動機や購買心理はどこから来るのでしょうか? 

「ただ今」の住まいが不便な場所にあるからです。大きな一戸建て、最低でも200㎡以上の敷地、広い庭、150㎡以上の2階建て、そんなイメージでしょうか?

働き盛りのころ、家族のためにと遠距離通勤をいとわず建てた家だったが、ローンも完済した今、既に住む家族は二人だけ、高齢になって階段の上り下りも辛い、何より広すぎる、使っていない部屋が3つもある、庭の手入れも面倒になって来た。もともと買い物も不便だし、どこへ行くにも車が必要な場所。高台で景色も環境も良いが、車は危険と妻が言うし、夫婦二人が豊かな老後を送るには何かと不便だ。

なにせ老後は長い。もはや余生とは言えない長寿命時代です。元気に、そしてアクティブに暮らすには、コンパクトサイズでいいから便利な駅前マンションに住み替えるのが賢明だ。

このような潜在需要は全国各地で膨れ上がっているようです。筆者に届くお便りは氷山の一角です。

しかし、我慢ならない状況に追い込まれているわけではないので、何かきっかけがなければ需要は顕在化しないはずです。つまり、何かが行動させるのです。ひとつが、新築マンションの販売キャンペーンに接したときです。チラシ、看板など大々的な宣伝とモデルルームの開設・公開が潜在需要をごく自然に行動に駆り立て、結果的に購入の決断へ導くのです。

木造住宅は20年も経過すると土地代だけの評価になってしまうものが大半です。既に30年。しかし、ローンがないので、売ればそこそこに大きな現金を手にすることができるでしょうし、金融資産もあるので無理なく買えてしまうシニアが多いのです。個人によって予算に差はあるものの、駅前マンションのどこかの部屋が買えてしまうのです。

駅前でなく、駅5分でも似たようなものではないか。ライバル物件の営業マンは恨めしそうにこう語りますが、そちらの方が価格はかなり安いとしても、最高の物件に触れてしまった人は他には目がいかないのでしょうか。

結局、インパクトある駅前・駅直結マンションは、これらシニア層に一般需要層も加わって、短期間で完売に達しています。そうした例は、思い出すだけでも過去5年くらいに10物件をくだらない(都下、埼玉、千葉、神奈川)のですが、これらの物件の資産価値は将来どうなるのだろうか。調査・分析作業のたび、悲観的に思うことが少なくありませんでした。

一戸建てを売れば、みんな駅前の便利なマンションに住み替えられるわけではなく、また広すぎて持て余している家とはいえ、そこには家族の思い出がいっぱい詰まっているので売りたくないシニアもたくさんあるようです。

バス便の一戸建てから駅前マンションへの住み替え需要は、首都圏全体で見れば大きなボリュームになっているのは確かですが、地域ごとに見たとき、その数は膨大ではなく、まして10年後20年後はどうかというと、今と同じような分厚いボリュームがあるとは思えないのです。

圧倒的な優位にある駅前物件といえども、金に糸目はつかない需要層は減り、「それなりの価格」でしか売れないことになるはずです。

中古マンションとして売り出したとき、所有者の期待通りになるかどうかは「需要がどれだけあるか」にかかって来るのですが、そのボリュームを読むのは容易ではありません。郊外都市の人口は間違いなく減少します。そのスピードは都心より早いのです。従って、駅前マンション・駅直結マンションというだけで飛びつくのはリスクの高い行動です。

中古マンションを新築マンションのように大々的なキャンペーンによって販売することはないので、人気物件といえども列をなすかは疑問です。

誤解のないよう補足しておきますが、郊外都市ほど駅の近くの物件を選択すべきだというのが筆者の主張です。しかし、価格が高過ぎる物件は将来価値に疑問が残るのです。第567回の記事で「最重要ポイントは購入価格」と述べましたね。そこが問題だからです。

今日の話で登場したプチお金持ちは限られた特殊需要層なのです。同調して「高過ぎるものは買わない方がいい」そうお伝えしたいと思います。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。



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