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生涯収支を試算。その相談過程に感動!! [マンション購入アドバイス]



筆者は3月頃から、ご相談のチャネルを増やすこととなりました。
何かといえば、HP http://www.syuppanservice.com/ で「パーソナルサービス」メニューの中に1行追加した、ファイナンシャルプランナーとのコラボレーション「住まいスタジアム」という対面相談形式の住宅相談なのですが、3か月の経験で筆者自身が勉強になったことを今日はお話ししたいと思います。

実は、ファイナンシャルプランナーとご相談者のご相談場面に立ち会ってある種の感動を覚えたのです。そのことを多くの読者にお伝えしようと考えた次第です。

●人生の3大支出

人生の3大支出は、?教育費、②老後資金、?住居費と言われます

このうち、①と②は不確定要素が多過ぎますね。

?の教育費は、私立を選ぶか公立を選ぶべきかで大きな差が生まれます。子供の数でも違って来ます。②の老後資金も、長生きするほど予測不能になります。生活資金だけでなく、介護費や入院費なども必要になるかもしれません。

これらの不確実な支出に備えて、多くの日本国民は貯蓄に励みます。

いざというときの貯蓄、老後のための貯蓄というわけです。子供の結婚資金を貯める人もいますね。筆者も、子供が生まれると直ぐに「こども保険」に加入したものです。

この保険は貯蓄型と言われるものでした。筆者は妻も含めて貯蓄下手だったので、保障より貯蓄型の生命保険を選択していましたが、保険のプロに言わせると損な選択なのだと笑われたことがありました。

不確実な将来支出に備えるのが貯蓄なのでしょうが、初めはどのくらいの目標を持てばいいのか決めず、自分の所得から可能な限り実行して行くのが普通です。というより、所得の少ない20代、30代では自ずと限度があるので、徐々に増やすというのが現実的ということになるでしょうか。


3大支出のうち、?の住居費は確定させることが可能です。マイホームを購入した場合、長期に渡って返済する住宅ローンはおおよそ決まって来るからです。細かなことを言えば、変動型ローンを使う場合と固定型ローンでは違うでしょうし、買い替えやリフォームなどをするとしたら計画の修正も必要になりましょう。

しかし、とりあえず確定するのが住居費と言えましょう。ひとつが確定できたら、貯蓄に回せる余裕幅も決まって来ます。

マイホームを持とうが持つまいが、「親の家に同居」でなければ住居費は必要です。言うまでもないことですが、食費、被服費、交際費といった生活費も別途必要です。

こうした支出を長期的に把握し、マイホーム資金(頭金)の積立てと住宅ローン返済金に、どのくらい回せるのか、既に頭金が用意できた状態にあって、マイホーム購入を計画中の人は、どのくらいの住宅ローンを組んでも問題ないか、こうした計画をしっかりと立てることは大事なことだと思います。

筆者は、若いうちに脱サラしたので、「足りなかったら稼げばいい」と収入を増やす策を考えるばかりで、あまり計画的な支出をして来なかった方でした。世の中には、出世して職位を上げ、その結果として所得を増やしているサラリーマンが少なくありません。また、出世街道から外れたところで副収入を得ている人、または定年後に備えて資産形成に熱心な人もあるようです。

いずれの道を歩んでいる人も、長期の家計収支、つまりファイナンシャルプランを設計することが大事なのではないかと思います。今回、ファイナンシャルプランナーと親しくなったせいで、その思いを強くしています。

●ファイナンシャルプランナー・ファイナンシャルプランって何?

辞書で調べてみると、ファイナンシャルプランナーとは、金融資産の運用のみならず、税制や不動産、社会保障制度の動向も併せて、ファイナンシャル・プラン(資金計画)作成を支援する専門家。個人を対象とし,資産運用・形成についての総合的なプランを設計,提案するファイナンシャル・プランニングの専門家とあります。

出世すること、副収入を得ること、資産形成のための投資行動をすることなど、どれも悪くありませんが、その前にファイナンシャルプランを立てることが先決なのではないか、そんな考えに強く引かれています。

この考えに与(くみ)しない人も、試しにプランを立ててみたらいいのではないかと思うのです。

ファイナンシャルプランナーの存在は十数年前から知っていたのですが、その利用価値というか存在意義を筆者は多分に誤解していました。マンション販売会社の回し者で、住宅ローンの返済に無理はないかの診断をするだけの人という程度の認識しかなかったのです。

ファイナンシャルプランナーとの対面相談で得られる成果は、家計の見直しに役立つこと、長期的な資産形成に役立つことです。断片的には、加入している保険の見直しだけで年間に数万円の節約になったりしますし、住宅ローンを固定型にするか変動型にするか、健全な家計のためのローン利用額はどこまでかなどを長期的視野で検討し、ご相談者の人生設計に役立つものです。

最近、最も金利の低い変動型ローンの利用を前提に、マンション業者から返済限度ギリギリの住宅ローンを組んだうえで購入を押されているという方からの相談を受けました。

それも1件、2件ではないのです。その種のメールがいくつか重なったので、「新築にせよ、中古にせよ価格が急騰したことで無理なセールスが増えているのかもしれない。銀行の審査が通りさえすればいいと、無理な資金計画を提示されているのかもしれない」そんな感想を抱きました。

ファイナンシャルプランナーの対面相談では、将来の不確実な収支計画を、プランA、プランBと、想定を変えて何通りも作成してくれます。保険の見直しなどの助言も受けられるようです。

長期の収支計画を踏まえてのマイホーム取得計画を無理なく作るという意味で、ファイナンシャルプランナーのご利用経験のない方は、真剣に考えてみられるとよいと思います。

最後に、この場をお借りしてお勧めのプランナー事務所をご紹介しておきます。三井健太の紹介でと言っていただければ料金は割引になるはずです。サイトを覗いてみてください。住まいスタジアムはFPと住宅相談、または住宅相談(いずれも対面形式)ですが、FPだけのご相談ならこちらが良いでしょう。 https://fpplants.jp/


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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ブランドマンションの安心感・中古マンションの安心感 [マンション購入アドバイス]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

マンションという商品を買うにあたり、品質を心配する人は少なくないと思います。一般の耐久消費財(家具や家電)と違って、見た目だけでは品質への安心感を持ちにくいためです。

ガスコンロや風呂、トイレ、洗面台、エアコン、床暖房といった住設機器は新築なら家電製品と同じようなもので、メーカーの保証が付くので万一の場合も困るようなことはあるまいと思うことでしょう。

しかし、コンクリートはどうなのか。地震に強いか?液状化が起こったら?耐久性はどうか?雨漏りしたら? バルコニーや壁にひび割れができたら?

隣の家から音漏れがする、上階の居住者がうるさいといった現アパートの不愉快さが分譲マンションでは起こらないのか、管理費や修繕積立金の値上げで苦しむことはないのか。

中古マンションの場合では、保証が何もないケースが少なくありません。また、古いマンションほど耐久性や耐震性に不安を感じても不思議ではありません。

このような疑問や心配は、個人差があるとはいえ購入者の多くが購入時に悩みますが、どうにかして不安と疑問を克服しています。みなさん、一体どのようにして品質に関して不安と疑問を消し去っているのでしょうか。


●新築マンションの安心感はブランド力から得る

新築マンションの場合、その多くが未完成の状態で売買契約が結ばれて行きます。モデルルームとパンフレットと模型・CG映像などから購入する部屋をイメージして買うわけです。

そのイメージと完成後の実物との間にギャップがあったとしても、購入を止めてしまいたいほどの差異を感じるケースは多くありません。

分譲主は、様々な方法・ツールを用いてイメージギャップを埋めつつ安心感を買い手にもってもらうべく販売努力を行うのです。

その努力の中には、売り手の信用度やブランドイメージという、長年積み重ねて来たものもあります。過去の実績と経験の長さが信用とブランド価値を高め、販売ツールと営業員の懇切丁寧な説明をもって安心感を買い手に植え付けていくのです。

納得と安心感がなければ買い手は購入という決断に踏み切れません。住宅ローンの返済を35年も続けて行くことの不安や通勤など場所に関するものは別問題ですが、少なくとも建物品質に関しては売主の信用力・ブランドなどによって担保されます。


●中古マンションの安心感は何から?
これに対して中古マンションを購入するときの安心感はどこからもたらされるのでしょうか?

新築マンションと異なり、建物を想像して買うことはありません。出来上がったものを、手に取って買うことができるのですから。

しかし、中古マンションの販売資料を見ると、新築のように整備されていないケースが多いのに驚かされます。仲介業者に依頼すれば、大抵のものは取り寄せてくれますが、存在しないものもあります。また、頼まなければ何も出て来ないのです。初めての買い手は何を質問すればよいかも分からないのに、何と不親切なことでしょう。

また、聞いても的確な答えが返って来ないことも多いようです。新築の営業マンは特定の物件のエキスパートなので商品知識は万全ですが、仲介業者の場合は複数の物件を一人で担当するためという営業体制の差もあるのですが、頼りない感じがして仕方ないと語る買い手も多いようです。

営業マンに言わせると「中古取引は見たままですから」だそうで、「眺望も室内の広さも設備の状態も、また共用部もみんな見えるでしょ。内覧で全部分かるはずですよ」と。
こんな乱暴な本音を聞いてしまうと筆者なら怒ってしまいそうです。

賢明な読者は違うと思いますが、それでも中古マンションの場合、見るだけで安心してしまうようです。清掃が行き届いていれば「管理状態が良さそうだ」となり、室内が綺麗であったり、眺望が良かったりすると「すぐにでも住みたい」となり、「耐久性・耐震性」などには関心を払いません。

見た目が良ければ、結露の問題が見逃され、直貼りの床構造も気づかない人もあります。
築30年を優に超えているのに、地震は大丈夫か、あと何年住めるかに不安を覚えない人も少なくないのです。

何故でしょうか?ブランドでしょうか?それも一部にありますが、そうではないのです。

そこに30年以上もどっかりと立ち続けていたという事実、そこに長年、人が住み生活を営んで来たという事実、それが安心感を生むのです。築40年を超えた旧耐震基準の建物であっても、そこを気にせず「安さ」に惹かれて買ってしまう人も大勢います。

不安を感じない理由は、建物のキャリアにあるのだと思います。


●新築マンションの品質で気を付けることはあるか?

品質の差はあっても、暮らしを不快な気分にさせるほどの粗悪なマンションはないと言って過言ではありません。規格型の大量生産品であっても、住み心地が著しく良くないというマンションは少ないものです。

モデルルームと断面図で確認し、かつ住宅性能評価書でグレードを確認して中級品と知って、またノンブランドと知って納得づくで購入したとすれば、完成したマンションに不満も不安もないでしょう。

しかし、それでも気を付けたい部分があります。図面を見慣れていない人は見落とす箇所があるからです。

このブログで何度か指摘した項目ですが、例えば、3基あった方がよいエレベーターを2基に減らしているとか、ラウンジやロビーを狭くしてその分の面積を住戸に充てて価格をわずかでも下げるといったコストダウンマンションもあるのです。

つまり、利便性・居住性に支障がない程度に品質を落とす、豪華さや贅沢を排除する、素材や設備を高級品から中級品にするといった方法が主体ではあるのですが・・・具体的には、本ブログで人気の高い記事でもある「アルコーブのないマンションに注意」と「15階建てマンションに注意」、そして「直床構造の何が問題?」などで指摘した問題マンションです。

他にも、ホームページやパンフレットでは見えない、または見落してしまいそうなところでコストダウンを図った例も少なくありません。

例えば、「タイル貼りと謳いながら、張る面積は最小限である」などが最たるものです。他にも、「排水管の遮音性に配慮」と書きながら、専門家が見ればC級グレードの対策に過ぎないといった例もあります。

万全を期すなら、チェック項目は少なくありません。


●中古マンションで気を付けること

中古マンションでも新築同様に、目に見えない部分を調べることが大事ですが、目に見えるものの中では、管理の良し悪しが一番重要なチェックポイントです。

しかしながら、管理の良し悪しは、ぱっと見て分かるようなことでもないので、少し説明を加えます。

◆「整理・整頓・清掃状態」はどうか?
多言を要しない問題ですが、床が綺麗に磨かれているというだけでなく、集合郵便受けの周囲にごみが落ちていないか、ゴミステーションはきちんと分別され整頓ができているか、自転車が指定通りに置かれているか、植栽周りの落ち葉などが片付いているか、掲示板の張り紙がめくれていたりしていないかといった点検は内覧時でも可能です。

◆「管理費の滞納」はないか?
管理費を滞納する人には、のっぴきならない事情があると考えられますが、ルールはルールなので納めてもらうことが不可欠です。
管理費の滞納者が多ければ多いほど管理費が不足し、日常管理はおぼつかなくなります。管理会社は、清掃回数を少なくするなどの対策を提案して来ることでしょう。

その提案に管理組合が従わなければ、他の方法で管理費用の節減を図ることとなります。その内容次第では、長い間に資産価値の下落につながらないとも限らないのです。

◆「賃貸比率」が高くないか?
国土交通省の2012年調査によれば、賃貸比率0%のマンションは約10%、20%以下は約18%、20%以上が約60%もあるのだそうです。

一方、管理組合が抱えるトラブルの第1位は、①「居住者間の行為・マナーをめぐるもの」が55.9%と最も多く、次いで②「建物の不具合に係るもの」が31.0%、③「費用負担に係るものが28.0%」となっています。

「賃貸比率の高さ」と「居住者間の行為・マナーをめぐるトラブル」との関連は同調査にはないのですが、想像に難くありません。

◆「大規模修繕の履歴」をチェックしましょう
仲介業者に頼んで管理会社から「修繕履歴」を取り寄せましょう。小修繕から大規模修繕まで、できるだけ細部に渡っての記録を欲しいと言ってみましょう。それが何を意味するかはお分かりいただけることと思います。

◆「修繕積立金の残高」もチェックを
積立金残高が潤沢にあれば、着実に必要な改修工事を実行できるわけですが、潤沢かどうかの判断は簡単ではありません。過去に何もしなかったために多額に残ったのかもしれないからです。

大事なことは、適切な時期に適切な修繕を実施して来たかどうかにあります。工事履歴のチェックの方が大事です。しかし、その上で潤沢な残高があるとすれば、良い管理を成し得ることは確かです。

・・・・・より詳細は2016/7/20の記事「中古マンション見学。管理状態はこうしてチェックする」をご高覧いただきたいと思います。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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のらえもんさんプロデュースの「住まいスタジアム」がすごい [マンション購入アドバイス]


湾岸マンションで有名な「のらえもん」さん。ご縁があって、筆者も氏がプロデュースしたビジネスを少しお手伝いすることになりました。ビジネスとは、対面式のマンション購入相談で、これは本邦初と言って過言でない形態です。

2部構成になっていて、最初にフィナンシャルプランナーとの長期の家計プランついてのご相談、次いで購入マンションの是非についてのご相談となっています。

詳細は、HP(住まいスタジアムhttps://sumai-stadium.com/)をご覧いただくとして、対面式の相談を「FP相談+住宅相談」の形で実施する例は他にないはずです。

筆者の主宰する「マンション相談室」も「住宅(マンション)相談だけですから。

住まいスタジアムは3月初旬から正式にスタートしたばかりですが、予約殺到で、順調な滑り出しができたと言えそうです。

実は筆者もかねて望んでいた相談の形態でしたが、FPの優れた人材と知り合うチャンスがなく、先を越されてしまいました。

筆者の「マンション相談室」も多忙な毎日ですが、住まいスタジアムとの連携も図りながら、多くのマンション購入者のお役に立つことができれば、それに優る喜びはないと考えて協力を約した次第です。

FPさんとの相談は、大きな安心を与えるものであり、しかもマンション業者のひも付きでない利点もあって、ご相談者には予想以上のご好評をいただいています。

住宅相談とのセットでいただく料金は40,000円からですが、4000万円のマンションをお買いになる人からみれば僅か0.1%の負担です。

中古マンションの手数料は3%ですから120万円(+6万円と消費税)もかかります。
新築マンションでも、物件代金以外に200万円以上300万円くらいの諸費用が必要です。

それに比べたら、一生を左右するかもしれない相談料としては破格の安さとは言えないでしょうか? しかも、業者と繋がらない立ち位置なので、客観的で、買い手サイド(目線)でのご相談ができるのです。

つまり、特定業者が扱う物件を強く推すことをしないのが長所だと思います。この面でも、筆者と同じスタンスなので、迷いなく参加を決めることができました。

お一人様ごと、家庭環境も、また職業的な事情も異なるだけに、機械的には処理できないご相談の世界は時間の限界もあるのですが、少しでも多くの方のお役に立ちたいとスタッフ一同燃えています。

読者の皆さも、機会があれば是非ご利用下さい。FP相談だけ、マンション相談だけも可能です。


三井健太のマンション相談室http://www.syuppanservice.com



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住宅ローン。捨てる金利と残る元金 [マンション購入アドバイス]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


金利は捨てるだけ、銀行経営に協力するだけなので、可能ならマンション購入に当たっては、全額キャッシュの方がよいはずです。

ところが、購入代金の全額を用意するには、それなりに長い時間がかかり、その間に家賃という捨てる金があるので、金利と家賃とどちらが高いかという計算をしてみると、金利の方が低いと知って「買った方がトク」と計算する人が出て来ます。

筆者が初めてマンションを購入した頃は低利の公的融資も、年5.5%でしたから、今とは別の考え方に立ってマンションを買うという選択をしたものですが、現状は金利が1%程度ですから、4000万円の融資を受けても最大で40万円を捨てるだけ、月額にしたら35,000円にもなりません。

しかも、住宅ローン控除を受けられるので、年収によっては最長10年間、金利分は殆んど税額控除されます。つまり、個人差、物件格差、期間差はあるものの、殆んど捨てるものなしでマイホームを持てるわけです。

家賃の場合は、家主に貢献するだけですし、その金額が35,000円などという安いものは東京都区内に限らず、都内通勤圏では皆無です。


住宅ローンは元金返済も必要ですが、これは捨てるわけではなく貯金のようなものです。

毎月の返済金のうち、大半が金利でなく元金なので、貯金はどんどん増えて行きます。正確に言えば、毎月小口の投資信託を買い集めて行くようなものかもしれません。

ちなみに、4000万円を35年固定金利の返済で借りると、毎月の返済額が112,914円ですが、初年度の金利は平均で32,978円、元金が82,691円となっています。10年経つと、金利の累計返済額は約350万円となりますが、元金返済、すなわち投資信託の積立て累積額は約1000万円となるのです。

112,914円の120回分1350万円の内、捨てるのは350万円だけ、1000万円は貯金(投資信託)として残るのです。

ただし、この貯金(投資信託)には金融機関に行けばいつでもキャッシュに変わるという手軽さはありません。元金払いのキャッシュが家の柱になり、瓦になりというふうに、物に形を変えて積み立られて行きますが、必要なときに柱だけ売る、瓦だけ売るといった換金法は取れないという弱みがあります。

また、投資信託と言ったことでお分かりのように、通常の積立貯金とは異なり、元本保証ではないのです。

換金の必要が起きたときは、柱だけでも瓦だけを売ることはできないので、家ごと売ってしまう必要があります。家ごと売ってローンの残債を返済した残りが手渡されるわけです。

そのとき、予想していた以上に安くなっていれば、手残りがないことになるかもしれません。最悪の場合はマイナスになるかもしれません。

この売値が問題で、購入額から安くなるかもしれないという問題、言い換えれば元本保証のない貯蓄(投資信託)であることがマイホーム購入のリスクになるのです。

マンションの場合は、物件によって購入額を上回る値段で売却ができるものがある一方、購入額から下がってしまうものもあります。損得の割合にも大きな差があります。

20年ローンを利用して購入し、20年後に売却するとして、購入額に手数料と固定資産税、管理費等を加えた金額で売れたら、金利分が損になるだけで、殆んどただで20年住んだ計算になります。

反対に20年後に購入額の半値でしか売れなかったら、経済的な損得計算だけで考えると、「賃貸マンションに住んでいた方が良かった」と失望するかもしれません。

カギを握るのは、いかに元本割れの小さなマンションを選ぶかという点にあります。

読者の皆さんは、これからマンションを買おうとしていらっしゃる方が大半でしょうから、マイホーム購入の意義をよくお分かりのことと思います。同時に、購入物件によっては元本割れになってしまわない選び方を意識しているのではないかとも思います。

不動産の価格は個別要因が大きく左右します。中でも立地条件が大きな比重を占めるのです。しかし、市況の良いとき、言い換えれば相場が高いときには何を売っても高く、みんな恩恵を受けるのですが、反対のときは何を持っていても損をすることになりかねません。

ところが、市況にあまり左右されないマンションもあるのです。つまり、相場の低いときでも比較的高値で買い手がつく価値ある物件があります。立地条件に優れ、建物価値も高い、築年数を聞いてびっくりするほど管理状態が良く、トータル的に地域一番のマンションがあります。

しかし、価値あるマンションの取得は簡単ではありません。理論的には理解しているものの、条件を満たす物件が見つからないのが現実なのでしょう。

新築は品不足で価格も急上昇しました。中古は市場にいくらでもあるが、優良中古は新築並みに高く、安い中古は気になる点が多いので決めかねる。そうこうしているうちに金利が上がって来たなど、悩みは尽きないのかもしれません。

しかし、理想の物件はそもそも存在しないのです。優先順位を決め、妥協すべき点は妥協して早めに決断したいものです。低家賃の社宅にいつまでも居られる人は別ですが、いつかマイホームを持とうとお考えであれば、僅かな捨て金(金利)だけで貯金になる購入にメリットは大きいと思うのですが、いかがでしょうか。

ただし、選択物件を誤らないよう十分に注意しなければなりません。元本割れがあっても小さくてすむ物件を選ばなければなりません。特に今はそこに注意を払うことが大事です。
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・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ


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今から考えておきたい老後の住まい [マンション購入アドバイス]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


初めてマイホームを買おうかという人に老後の住まいを唱えても意味がないと非難されそうですが、そうとも言えないと支持して下さる方も少なくないので上記テーマで書くこととします。

若い人の中にも、定年後を見据えて蓄財や投資に励む人が少なくありません。

30年先の世の中がどうなっているか、自分の身の回りがどう変化しているかを想定しつつ、どう変化していようが資産を豊富に持っておいて邪魔なことはないはず。そう考えて生涯の資産形成計画を実行しているのでしょう。

計画的な人たちには、老後の住まいのことも念頭にあるようです。頂くメールに「永住のつもりで考えていますが、一人になったら老人ホームに行くこともあるので、そのときの資金になるかどうか?儲からなくてもいいが、大損しないマンションかどうか?」といったお尋ねが多く見られます。

今日は、価値あるマンションの選び方について論じるのではなく、前提となる「老後の住まい」のカタチを考えてみようと思います。



●ライフスタイルによって選択肢はこのくらいある

住まいの形態から考えてみると、「子供と同居か近居する」、「有料老人ホーム」や「サービス付き高齢者住宅」などに入居する

住む場所の観点では、「故郷に帰って住む」、「子供の住む街へ行く」、「郊外の住まい」、「都心・準都心に住む」などとなりましょうか。

選択肢によっては、資金があまり要らないもの、多少はかかるもの、多額の資金が必要なものと分かれるはずです。

資金とは、入居金や購入資金などの一時金だけでなく、毎月の生活資金も必要ですし、それが年金だけでは足りないと想定することが必要なのかもしれません。
貯蓄などの金融資産、退職一時金、不動産などが原資となりましょうから、何を置いても資産形成が必要になりますね。

「リバースモーゲージ」の活用も考えてもいいでしょうか。みずほ銀行が2015年1月からマンションも対象にしています。メガバンクでは初めですが、東京スター銀行は従来からマンションも実施、地方銀行でも一戸建て中心に取り扱っています。

自治体では、武蔵野市が20年以上も前から一戸建てを対象にリバースモーゲージを市民対象に融資していると聞きます。

資金のことはさておき、高齢者専用ホームを除いて、老後の住まいの選択肢を整理しておきましょう。

<一戸建ての「改築」>
子供が独立し夫婦二人だけになるなら、間取りを変えて趣味を楽しむ部屋を設けたり、余った部屋を独立させて部分貸ししたりする

<不便な一戸建てから駅前マンションに移住>
駅からの道が遠く坂道でもあるので、不便で体力的にもつらくなるから、駅前のマンションに住み替える

<二世帯住宅を建てて子世帯と同居> 
孫の面倒を見られる子世帯との同居は願ってもないカタチ。子世帯から見れば孫の世話を頼めるので、夫婦ともに働けるので理想的な住まいになる

<郊外・田舎でスローライフ>
都会暮らしに飽きたから、郊外の自然豊かな地域に中古住宅を買って住み替える
 
<都心でアクティブライフ>
老後の暮らしを豊かにするには、旅行に行きやすい空港や新幹線駅に近い街や、観劇や美術鑑賞が楽しめる東京都内のターミナル駅にすぐ出られる街に住み替える。

<別荘でスローライフと刺激的な都会ライフの複数ハウス生活>
長く都会暮らしをしていると田舎暮らしは退屈だ。そんなときは、いつでも帰る家が都会にある。そんな二重生活も悪くない。

●マンションか一戸建てか
ところで、田舎暮らしであろうと、都会暮らしであろうと、また老夫婦だけか2世帯住宅かを問わず、家の形態はマンションでも一戸建てでもいいはずですが、どちらがふさわしいのでしょうか?
そこで、ここからは一戸建てかマンションかについて、触れておきたいと思います。

一戸建て住宅には何もしない自由というものがありますが、マンションには共同住宅ゆえに拒否できないことや煩わしいことも少なくないのです。

例えば、家の修繕です。一戸建てなら放置する自由がありますが、マンションではそうもいきません。管理費や修繕積立金を毎月納めなければならないことに経済的な負担を感じる人もあるでしょう。

防災訓練も近所付き合いも面倒だと感じる人もあるかもしれません。

それでも、老後はマンション暮らしがいいという人が多いらしいのです。

<50歳以上の住み替え希望者は半数がマンションを希望>
2015年1月、首都圏在住の50歳以上を対象に調査したところ(調査機関:長谷工総合研究所)、住み続ける人と住み替えを希望する層では、住み替え希望は15.8%に上っています。

住み替え派のうち、マンションへの住み替えを希望する人は50.4%(所有42.3%、賃貸8.1%)と、半数を占めていることが分かりました。

マンション居住者で一戸建てに住み替えたいという回答も31.2%あるのですが、マンションへの住み替えを希望する人が54.3%(内、賃貸は6.0%)と半数を超えます。

注目すべきは、一戸建て居住者のマンション住み替え希望者が45.9%(内、賃貸10.4%)と半数近い点です。

<高齢者に安心なマンション>

段差のない家 カーシェアリングで車の利用も可能。マンションでしか備えられない設備(宅配BOX・ディスポーザー・AED・24時間有人管理・防災用の各種備品)とコンシュエルジュによる生活サポート・厳重なセキュリティシステムなどがあると老後は安心です。

近隣住民とのトラブル解決に管理人などがクッションになってくれる、災害時の共助システムなどもマンションでは一般的です。 


<高齢者が安心して住めるマンション>
筆者は、大型マンションがシニアにとって価値あるものになり得るのではないかと随分前から思っています。、管理ソフトが付加される大型がよさそうです。

マンション住民は入れ替わりがあるというものの、20年以上住み続ける人も多いので、
住民の50%は定年に達したなどというマンションも今後は増えていくと考えられます。

筆者がかつて15年ほど住んだマンションのお隣さんは、最後は80歳過ぎになられていました。お一人だったので、いつも寂しそうにしていたと家内は語っていました。

最近、中堅のあるマンションデベロッパーが「シニア専用マンション」を多数手掛けていることに気付きました。いわゆる老人ホームではなく、普通の分譲マンションをシニアのニーズに応える付帯施設とサービス体制で販売するというものです。

宣伝文句によれば、「コンシェルジュサービスと医療サービス、介護サービスという充実のサービスを整えています。各サービスは、それぞれの分野に精通したスタッフが従事。すべてのスタッフが、皆様の健康状態などの情報を共有し、各分野での連携を図りながら、きめ細かく手厚いサービスを提供します」とあります。

筆者のイメージに、このようなシニアを隔離するような専用マンションの形態はありません。筆者もいずれは後期高齢者の仲間入りをすることは間違いないのですが、そのときが来ても「同病相憐れむ」のように群れに加わるのは抵抗があります。若い世帯との交流は人生を楽しむうえで不可欠と思っているからです。

しかし、米国などには、元気なシニアを対象とした「リタイアメント住宅」が数多くあるのだそうです。いくつかの形態があるようですが、ひとつは個々の住宅は独立しており、タウンの中に共同で使う施設や敷地を交流の場としているシニアタウンがあると雑誌で読みました。

他人との緩やかなつながりを保ちながら、孤立や孤食を防ぐという観点では価値があると思いますし、それも選択肢にあってよいとも思いますが、個人的な希望を言うと、老若男女がひとつの世界・ひとつのコミュニティの中で生きていたい、それが自然なことと考えています。

シニアを区分した調査データが見つからないので確信はないのですが、大型マンションに住めば、シニア同士でも、または幼児を含めた多段階の年代層との交流の機会も得られるのではないか、そんなイメージを抱いています。


●修繕積立金が課題か?
マンションは、毎月の固定的なランニングコストが問題になると言われます。新築分譲時の初期設定は専有面積1㎡当たり100円でも、30年先には5倍の500円になる計画が少なくありません。

500円ということは、70㎡なら35,000円です。これに管理費が15,000円かかるとすると毎月黙って50,000円の出費となるのです。

一戸建てなら、この費用がゼロです。おまけに自家用車を買っても駐車料金は一切かかりません。

だからマンションは損かというと、そうとは言えないと思います。一戸建てでは得られない有形・無形のメリットがマンションにはあるからです。

しかし、管理費等のコストは少ない方が良いわけですから、メリットとコストを天秤にかけて物件を選ぶほかないのかもしれません。


●人生90年時代の老後資金を生むマイホーム選び

老後の生活資金を年金で賄える時代ではなくなるかもしれないという論調の報道には、もはや驚かない昨今です。

生産人口が減って、高齢者を支え切れないのですから、今後は年金受給年齢が遅くなったり、受給額を減らされたりするのは確実と言われます。

国民の多くが将来の生活設計に不安を感じつつ、「年金制度の崩壊」を諦め半分で受け止めているようにも感じます。

老後をどこで暮らすか、どのような形の家で暮らすか、その解が何であるにせよ、若いときに選ぶマンション(一戸建て)が資産形成に役立つものである方が良いに違いありません。

価値あるマンションの選び方に不可欠な情報と研究成果を、筆者なりに今後も発信して行こうと思います。



・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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感動を覚えるマンション・部屋かどうかがカギだ!! [マンション購入アドバイス]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



「マンションを選ぶって難しいですね」こんな感想を頂くことがあります。何が重要なのか、何を優先して選べばいいのか、勉強して行くうちに訳が分からなくなる人も多いようです。

今日は、選ぶときのキーワードのひとつ「感動」についてお話ししましょう。


●新築マンションのモデルルームに感動する

新築マンションの場合では、家具やカーテン、照明器具などでコーディネートされたモデルルームを見学した買い手が、広々としたリビングルームや豪華で美しいキッチン設備、お洒落な洗面化粧台などにうっとりして酔ってしまう人が少なくありません。

プロの販売チームは、買い手をいかにその気にさせるかに知恵を絞ります。モデルルームの飾りつけ・演出もそのひとつです。

購入者は、モデルルームを見てチープな感じでしたとか、期待を裏切るものでしたなどと感想を述べる、見慣れた人、研究が進んだ人ばかりではありません。

売主は、予算が合わないからと諦めてしまう人もあるのは仕方ないとして、予算が合致する人には、できるだけ高確率で感動を覚えてもらい、「舞い上がっていただきましょう」とモデルルームと、その手前で見せる映像(シアタールーム)などの演出に知恵を絞っています。

この話は、売主が仕掛けた罠にはまらないようにという「警句」として述べたわけではありません。まして、より感動の度合いが大きかったマンションを選ぶべきということでもありません。

●想像外の感動的な眺望に声を上げる

中古マンションのWEBサイトを見た経験がある読者は、バルコニーからの眺望、寝室からの眺望などとして景観(眺望)写真が載っていることにお気付きだと思います。

新築マンションのHPでも「〇階相当から見た景観」と断りながら、東西南北のビューをアピールしたものが多数見られます。

景観(眺望)はマンションの価値を左右する重要な要素になっていることをマンション業者はよく知っているのでしょう。目の前が壁になっているようなもの以外は、必ず眺望写真を掲載します。

インターネットの写真では見る人に感動を与えるまでには至りませんが、実際に部屋を内見したとき、閉じていたカーテンを開けた瞬間に広がる窓外の景色を見て感嘆の声を上げることがあります。

15階、あるいは20階? 物件・場所によって異なるはずですが、10階以下でも素晴らしい景観に感動したマンションを、同伴した筆者自身もたくさん見て来ました。

●エントランスホールの広さと天井高に驚く

完成した新築マンションの内覧会で、大規模マンションのエントランス内外の豪華さに驚かされることがあります。予めパンフレットや大型パネルの完成予想図を見ている買い手でも、実物を見て感動している様子をそばで何度も拝見しました。エスカレーターで1階上っとところにラウンジがあるようなマンションなどは、その最たるものです。

中古マンションの内見者になると、予想していない光景に遭遇して思わず「わ~すごい」と声を上げてしまう人もあるようです。

大抵このようなマンションは、エレベーターもグレードが高いものであるし、内廊下方式になっていて、静寂であるとともに、床が絨毯張りで室内と同じエアコン付きなので、きっと「ホテルみたい」と言って感動するに違いありません。

●そこだけが別世界の趣がある街であることに「住みたい」と感じる

マンションの大規模再開発で誕生した街に赴くと、駅前の光景とは全く別世界が広がっていると感動することがあります。住み慣れた沿線であれば駅の周囲の景色は電車内から見知っているのでしょうが、地下鉄しかない街は駅を降りたことがなければ、まるで街の景色を想像できない街もあるはずです。

全く知らない街、馴染みのない街の物件に興味を覚えることは少ないはずですが、それでも住んだことのない街には想像外の景観の発見があるものです。

そんな街は、首都圏にいくつかあります。卑近な例で言えば、中央区の月島から5分ほど歩いたリバーシティ21と名付けられた一帯が浮かびます。

超高層マンションが立ち並ぶ街ですが、30年くらい前に始まった造船所跡地にできた別天地が広がっています。
駅前の喧騒やもんじゃ焼き店に代表される下町の雰囲気とは全く別の、そこだけが別世界です。美しい街並みと、隅田川ビューが初めて訪れる人を感動させます。

当然のごとく、築25年を超える中古マンションの資産価値は今も高く維持され、取引価格も周辺のマンションとは別格の高さになっています。

●感動は長く続かない

昔、ある設計士が「掃き溜めに鶴」の発想ですと発言してびっくりしたことがありました。街並みに溶け込むようにデザインをしましたという類の考え方を聞くことが多いからで、正反対の発想に戸惑ったということだったかもしれません。

横浜市の工業地帯の土地を買った某デベロッパーが、有名な設計家に設計を依頼したのですが、最初のプレゼンテーションで冗談交じりに語った言葉でした。この場所では、反対の発想が必要だなと妙に納得した自分がありました。

素晴らしいプランニングでした。外観デザイン、外構計画などが美しく、間取りも広くユニークなものでした。今も、行ってみると古ぼけた感じはあるものの、周囲には全く見られない素晴らしいマンションです。購入した人は、きっと感動したことでしょう。

しかし、分譲当時の販売成果は散々なものでした。最後の方は15%くらい値引きを強いられたと記憶しています。

そのマンションは、残念なことにバスを利用しなければならない場所に建っています。それがネックでした。また、周辺は工場がまだ残っていて環境・景観が折角のマンションの価値を大幅に引き下げてしまったのです。

感動し、夢見心地で家路につくことはできなかった、そんな人が多かったのでしょう。売主にとっては、プランニングだけでは交通便の悪さを克服するのは難しいという教訓になったプロジェクトでした。

ともあれ、感動も一瞬にして消える感動と、長く余韻として残る感動があるのでしょう。強烈に記憶される感動ということでしょうか。

言うまでもなく、何度見ても素晴らしいと感動できるものがいいはずです。


●「感動するのはどちら?」と自問してみる

新築にしろ、中古にしろ、選ぶときの決め手は「感動の有無」にあります。将来の売却が想定されるならば、次の買い手さんが感動してくれるかどうかという視点が大事ですが、今まさに買おうかどうかと迷っているあなたも、初めて見たときに「感動したかどうか」を思い出してみることが必須です。

縦列の同じ間取りの5階と8階で、どちらにするか悩んでいます。日当たりはどちらも悪くありません。そんなときは、価格差と予算の問題もあるでしょうが、原則は見晴らしの良い方、すなわち遠くまで見通せるほうがよいはずです。

南向きの5階と西向きの10階、価格も面積も同じという場合も同様です。

窓がワイドな横長リビングの東向き住戸と南向きだがスパンが狭く窓幅も狭い住戸、このような住戸の比較で悩んだら、この部屋に来た他人が感動するのはどちらだろうかと考えてみることをお勧します。

?間取りは気に入ったが、エントランスが狭く貧弱な感じ、外観も取り柄はない。ただ、価格は安い、②間取りは普通だが、駅前の目立つマンションでエントランスも立派、?間取りも普通で建物の外観デザインもスケール感もそこそこだが、裏通りなので静かで目の前が小公園、それでいて駅に3分と近い、その代わり価格は一番高い。

こうした比較をすると、「あちら立てればこちらが立たぬ」と悩み、結局は売れてしまったり、売れずに残ったままなので「やっぱり、何かがある」と勘繰ってしまったりと、マンション選びは容易でないとこぼす人も多いのが現実です。

マンション選びは様々な要素を絡み合わせて決めることが多いものです。簡単で絶対的な選び方はないだけに、「感動」は迷ったときの答えを導いてくれるキーワードになることがあります。頭の片隅に置いておかれるとよろしいでしょう。


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「賃貸と購入」それぞれの満足度 [マンション購入アドバイス]

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マンション購入を検討中の人の中にも、立ち止まって「一生賃貸という選択ってどうなのか?」と考える人があるようです。そんな人へ、過去にも本ブログでお伝えして来たのですが、最近、興味深いデータを見つけたので、改めてお答えしたいと思います。

住宅情報誌SUUMOが2016年に調査したものですが、先ずはそれをご覧ください。

1)賃貸マンション住まいの人と分譲マンション住まいの人に「満足度」を聞きました。
<満足度> <賃貸住まいの人> <分譲マンション住まいの人>
  1位    立地(54点)      立地(37点)
  2位    気楽さ(32点)   資産性(30点)
  3位    住居費(31点)   住居費(28点)
  4位  ランニングコスト(18点) 広さ(18点)
  5位   広さ(14点)    老後の安心(15点)
     
この結果から次のようなことが言えそうです。

※賃貸住宅に住んでいる人は、好きな場所に気楽に住むという、「自由度」を楽しんでいるかのようです。
※分譲マンション住まいの人は、立地の満足度は賃貸住まいの人より低い代わりに「資産保有の安心感」という点で満足度が高いと分析できそうです。

※「場当たり的(賃貸)」と「計画的(分譲)」の差だとする向きもあるようです。

2)後悔している点は何か?を聞きました

1位 防音性(分譲賃貸は含まず) 不満なし
2位 老後の不安         広さ
3位 不満なし           住居費
4位 資産にならない    眺望(もっと上階にすればよかった)
5位 手を加えられない     ランニングコスト

※賃貸住宅は安普請が多いので、隣や上下階の音に悩まされる人が多いと答えた人が圧倒的。

※分譲マンションは、もっと広い家にすればよかったと後悔している人が多い。しかし、住宅ローンと管理費や修繕積立金などを含めたランニングコストが高いことも上位に挙がっており、広さを妥協して購入した可能性もありそうです。
それでも、購入の満足度は高く「不満なし」がトップになっています。


●賃貸派の考えをまとめると

*買ってしまうと身動きが取れなくなる気がする
*家のせいで自分の人生が縛られるのは嫌だ
*ライフステージの変わり目に何度でも引っ越しできる
(学校や地域が子供に合わない)(近所との折り合いが悪くなった)など
*地震が起きて建物に損傷や不具合が発生しても、経済的な負担を負わなくていい
*転勤になったっても、元の住まいについて忖度する必要がない
*「大黒柱が死亡したら?」の質問には「・・・」でした

●購入派の考えをまとめると

*妻子に家を残せる
*老後の家賃が不要(管理費等のみで住み続けることができる)
*自分の資産として残るので老後生活の資金になる
(リバースモーゲージ)(賃貸収入を得られる)
(ローンには返済猶予制度がある)
*地震が起きたときの建物の損傷は気がかりだが、修繕積立金で賄えるのではないか
(家具・調度品の類が損壊については賃貸でも同じ)
*転勤になったら賃貸するか売ればいい
大黒柱が死亡しても、ローン弁済はゼロの住宅が遺族に残るので安心だ


●賃貸居住者へ「今後は購入を検討しますか?」

この質問にYESと答えた人は67%もあったそうです。
やはり、買った方がいいらしいと思っている人は多いのですね。

残りの33%の人たちは今後も賃貸居住を続けるのでしょうか?宗旨替えはないのでしょうか?

この調査では、賃貸派を自任する人を集めて聞いたわけでなく、単に現在賃貸住宅に住んでいるというだけなので、今は購入なんて考えられない人なのかもしれませんし、親の家にいずれは戻るので購入は考える必要がない人(隠れ持家族)もあるのかもしれません。

一生賃貸で良いという考えの人は、10%もないのかもしれません。


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空室率3割時代。自宅の賃貸を考える [マンション購入アドバイス]

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「転勤になったので自宅を賃貸することにしたが、借り手がつかない」という悩みを抱えている人が少なくないそうです。

大手生保会社に勤めていた友人がいます。彼は勤務先の系列企業が分譲した一戸建てを購入して住んでいましたが、転勤になって家族ぐるみ転居したとき、聞いてみたら、留守宅は勤務先の生保が借り上げてくれたので心配いらないのだと言うのです。

他人事ながら心配だったのは、彼の家に遊びに行ったがとき、都心から随分遠いなと感じたためでした。こんな不便な場所で、借り手はあるのだろうかと疑問に思ったからです。

会社が借りてくれるということは、おそらく同じ転勤族に会社は貸し付けるのでしょう。

賃料その他の条件は聞き出すのを止めましたが、想像するに会社が出した条件は悪くないものだったはずです。そして、エンドユーザーとなる同社の社員は会社から安く借りることができる、差額を会社が負担する、そんな手厚い処遇策を生保は持っていたはずです。

この話は昔のことなので、今は条件も変わったか、借り上げ策自体が廃止されたのかもしれません。

しかし、優秀な社員を確保したい企業は、程度の差はあっても今も類似の福利厚生制度を採り続けているはずです。

さて、このような恵まれた企業に務めていない人は、転勤のとき、自宅をどう処分するかについて前もって考えておかなければなりません。

筆者に届くご相談メール、もしくは検討マンションの評価依頼のメールに付記されるのは、「転勤時に売りやすく、貸しやすいものを条件にしているのですが、この物件はどうでしょうか?」といったものです。

過日、新聞にアパートの空室率が急上昇という記事が載りました。それによると、首都圏ではアパート(鉄骨や木造の賃貸住宅)の空室率が30%を超えて35%に達したとありました。

鉄筋コンクリート造のマンションと一戸建ては含まない統計だそうですが、この30%超という数字に違和感を覚えたのです。「アパートの空室率って、そんなに高いの?」と思った次第です。

三大新聞や日経新聞の経済欄によく載るのは「貸しビルの空室率」で、景気の状態を測るひとつの指標として注目されていますが、空室率は2016年6月の発表では4.05%ですが、概ねいつも一桁台なので、アパートが30%超とは驚くほどの差です。

何でも、入居者を募集中のアパートの総戸数の内、空いたままの部屋の割合を示すデータなのだそうですが、これだけ空室が多いと、借り手の争奪戦は水面下で激烈なものになっているはずです。

アパート建設の受注競争も激しい昨今、差別化されたアパートを建てないと30年間の借り上げを地主(発注者)に約束する業者も大変なのだろうと想像してしまいます。

新規建設が続いて供給が増える一方で、借り手が増えない状態になったら、賃料も下がるだろうし、借り手が中々決まらないアパートも増えて行くのだろう。そんな心配もしてしまいます。

東京は日本全体のトレンドと逆行するように、人口の増加(社会増)が続いていますが、それでも空室が多いのです。

これはアパートの話ですが、広い意味での賃貸住宅も同様のことが言えるのではないかと思います。相続税対策としてのマンション建設がなくなったという情報はなく、おそらく今日もどこかで建設中のはずです。

分譲マンションも、何らかの事情で賃貸に回されるケースは少なくないので、トータルの賃貸物件は数限りなくあることになるわけです。

問題は、競争力です。ありふれた建物、立地条件のよくない物件は、当然競争力に欠け、賃貸市場で負けてしまいます。勝つには賃料を下げるしかありません。

一般論として言えば、賃貸マンションとして建てられた物件より分譲マンションの方が優れているはずです。とりわけ設備が違いますし、規模も大きいのでエントランス・外観を中心に豪華に見えます。

こうした差別感が賃料の低下を食い止めてくれるものです。しかし、分譲マンション同士の競争となれば別です。

建物のグレード感、設備の充実度などで優っている方が貸しやすいでしょうし、賃料も高く取れることでしょう。

建物は立派でも、立地条件が劣れば競争に負けます。賃貸マンションを探している人に限らず、東京の人は利便性優先派が圧倒的に多いのです。

分譲となると、ある程度の長さをそこで暮らすという前提なので、家族の成長も考慮して広さ・間数を条件にしますが、賃貸マンションの場合は短期間の仮住まい感覚なので、当座住める広さがあればいい、家賃も勿体ないし、などと考え「便利な場所」が何よりも優先される傾向があると聞きます。

勿論、例外もありますが、多くはこうだと思って間違いないのです。分譲では、最寄り駅から徒歩10分で70㎡が普通でも、賃貸では駅から3分で50㎡が普通になっているものです。

このようなことを考えると、我が家はいざというとき、貸しやすいだろうかという疑問が湧いて来る人も少なくないのではないでしょうか?

そうは言っても、駅近に70㎡を求めれば予算が足らないので、仕方なく駅から10分以上も歩く分譲を選択するしかないという人もあるでしょう。

しかし、可能な限り貸しやすい条件の物件を選択するようにした方がよいのです。貸しやすい家は、「売りやすい」に繋がる場合も多いのです。

最近、分譲価格は安いが駅から徒歩15分などという新規発売マンションも目立っています。広さを求めると、駅から離れた物件になるのも仕方ないという選択を理解することはできますが、よく考えてみることが大事です。

本当に、その広さが必須条件なのでしょうか?モデルルームに惹かれているだけなのではないか? いざ売るというとき、良い条件で売れる物件なのだろうか?あるいは貸せる物件なのか?このような自問自答をしてみることをお勧めします。


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ソニー不動産



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マンション探しのエネルギーは半端でない [マンション購入アドバイス]

ソニー不動産のリノベーション


ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


ご相談者にお会いしてお話を聞くとき、多くの方に共通する雰囲気を感じることがあります。

それは「ある種の疲れ」のようなものです。面談でのご相談は有料なので、たとえ何千円でも無駄な出費はしたくないと考えるのが普通でしょうから、それを惜しまずお会い下さる理由のひとつに、「探し疲れ」があるのです。


「あばたもえくぼ」というと適切ではないかもしれませんが、少なくとも欠点に気付かずに初めての見学物件を見て一目惚れし、契約まで一気に進んでしまう人もあります。このような場合は、エネルギーをあまり使わず一気にゴールまで達してしまうことになります。

しかし、マイホームに百点満点はありません。「帯に短したすきに長し」というか、「あちら立てればこちらが立たぬ」のが普通のことです。決して理想を求め過ぎていないにも関わらず、決断に至るには妥協の度が大き過ぎるため「多数の物件を前に検討しては止め」を繰り返してしまう人の方がはるかに多いのです。

マンション探しの道は長い坂のようです。「重い荷物を背負って千里の道を歩むがごとし」の人生訓を持ち出すと大げさすぎるかもしれませんが、そのくらいの心の負担に苦しんでしまう買い手は少なくないのです。

ご相談者の経緯をお聞きするたびに、マンション探しは疲れるものと同情を禁じ得ません。

値上がりが急だからでしょうか?いいえ、値上がりが急で早く手を打たないと一生マンションは持てないと感じるくらいなら、むしろ「何でもいいから買ってしまえ」のような心境になるはずです。

理由は、そこではないのです。インターネット」が普及し、簡単に物件を見つけられる時代になったのに、なぜ「疲れ果てる」ほどのエネルギーを要するのでしょうか?

筆者は、インターネットで簡単に情報収集ができてしまうことに原因があるように思います。

インターネットの時代になる前から、「情報過多」は「情報洪水」となって混乱を招くと言われて来ました。有用な情報とそうでない情報を取捨選択する、あるいは見分ける技能が新たに必要になったのです。 インターネットは、一方で情報の取捨選択を容易にしてくれる反面、使い方を誤ると洪水に飲み込まれてしまう諸刃の剣です。

筆者も四六時中パソコンの前に座り、調べものをしながら文章を書く仕事をしていることもあり、インターネットで様々な情報に触れます。深いことは分からないが、簡単なことなら短時間で調べられる。実に便利なツールです。

しかし、情報は玉石混淆。そう感じることも多く、気を付けないと誤った知識や情報に振り回される人もあるだろうと他人事ながら心配になります。

インターネット上では、誰でも何の制限も受けずに自由に、いわば勝手気ままにメッセージを発信することができる仕組みになっています。それが犯罪を誘発したりもしています。ご存知のように使い方を誤ると恐ろしいものでもあります。

情報や他人の知見を入手できると同時に、それを断りなく自分のものとして再発進している例にも気づきます。その種の「パクリ」意見・感想には底の浅さが見て取れます。

マンションに関する知識や情報については目に余るものが多く、「危険だなあ」と感じつつ不快な思いも抱きます。あまり見ないようにしていますが、掲示板にはとりわけ極論も多く、中には気分が悪くなるときさえあります。

断定的な物言いは、人を説得する力があると言いますから、「こんなふうに言われたら、さほどでないことでも聞いた人は信じてしまうことだろう」と感じる投稿も多いと気付きます。

無論、正しい情報もたくさんあるわけですから、利用しない手はないのですが、それらを整理統合することが苦手な人や、本来は苦手ではないのに、何かが邪魔して整理できないままの人が混乱の渦に巻き込まれるのでしょう。

「気になる物件をインターネットや一般広告で見つけるたびにモデルルーム訪問や内覧に動き、そして最後は止める」の繰り返し。

言わずもがな、物件情報サイトには「ここが悪い。ここが欠点」とは記載されていません。広告の性格上、都合の悪いことは公表しないのです。面積や駅から何分などという事実は誇張なく告げなければなりませんが、新築マンションの販売においては、予告広告と断れば価格を隠して広告することは合法です。

「良くない物件だけど、見学に来て下さい」という広告はないのです。

だから、結果的に無駄な時間と労力を、つまりエネルギーを消費させられるというわけです。価格だけではありません。早くから予告広告を流し、期待感を募りながら情報を小出しにして行くという新築マンションの販売の仕方は業界の常道です。

「マンション探しを始めて1年経ちましたが、疲れました。しばらく休養します」?―このような声もときどき耳にします。

また、仕事で忙しい主人は妻にお任せ。責任を感じた妻は、より慎重に行動する、より安全な道を探す。その結果、中々ゴールに達しない。コースをしばしば外れ、時間ばかりが経つ。焦る。営業マンに急かされる。結果的に、あり得ない結論を出してしまい後悔する。このような人も少なくないのが実態です。


広告ではなく、物件批評的な情報もインターネット上で見かけますが、売主の提灯持ち的な人なのかどうか、広告と同じように「褒めたたえる」記事しかありません。

例外的に、「言いたい放題」の記事を書いているブロガーさんもありますが、それは一面だけの批判に過ぎず、買い手にとってあまり有用とは思えないのです。

辛口の評論で鳴らす専門家は、あら探しがお好みなんか、こちらもどうかと思ったりします。

買い手の事情や立場に即して的確な意見を述べるのは不可能なので、あくまで一般論を述べるしかないのでしょう。 「貴方の場合はこうだ。こうした方がよい」そんな情報は探すだけ無駄というものです。

筆者がこの仕事を始めた動機は、「買い手の迷いを解くための知識と情報を提供するとともに、それらを整理して考えをまとめる代行者になろう」でした。つまり、一般論を語るだけでなく、究極のパーソナルサービスを目指したのです。若いころ、マンションの買い手を観察しながら、そんな思いに至ったことが根底にありました。

しかし、利を追わなければならない立場ではできない仕事でしたが、その時が6年前にやってきました。そして始めたブログです。


ご相談者のご質問に分かりやすくお答えし、物件の評価を客観的に行うことでご相談者の冷静な判断に役立てる。筆者の仕事を端的に表現すると、こんなことでしょうか? おかげで何千人もの方のパーソナルなご依頼にお答えし、少しはお役に立って来られたのではないかと自負しているところです。

筆者とのご縁がなく、今も迷宮に入り込んだままの方が大勢いるのだろうなあと思うのは傲岸なことでしょうか? もし、そのような方はもういないと知れば筆者は引退するだけですが、少なからずお困りの方が今もいるのは確かです。

取り散らかした状態にある、迷宮の中にある、良い物件は少ないが妥協するしかないのか、それとも青い鳥を探し続けるべきなのかなどと悩んでいる、そんな方たちがこのブログに気づき、筆者にご相談下されば、きっと無駄なエネルギーを使わずに済むはずです。きっと遠回りをせずに済むはずです。


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安さを求め過ぎるリスク [マンション購入アドバイス]



ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


今日は、安い物件を探すときのリスクについてお話ししようと思います。

値上がりトレンドが続いているとき、あるいは急激な価格上昇の後、高止まり状態にあるとき、買い手サイドはどのような心理状態になるのでしょうか?

こんな時、買い手が強く感じることは、 「高いなあ!」です。新築の場合、売り手は中々価格を明かさないので、広告に気づいた時点では分からないものの、モデルルーム訪問の2回目か3回目には「予定価格ですが・・・」と前置きして価格を提示します。

そこで、希望する3LDKが予算を大きく超えるものと知って「高い」となるわけです。

そのとき、面積・間取り、あるいは方位・階数などを妥協できればまだしも、距離が縮まりそうにないとなれば断念するほかありません。

しばらくマンション探しを続けて行くと、次に感じるのは 「条件を満たす物件は中々ないなあ!」となります。

それでも、買いたい人は懸命に物件探しを続けます。学習した知識や教訓を生かして方針転換を早くに図った人は、ほどなく購入物件へ辿り着くことができ、無事売買契約を済ますことができたかもしれません。

一方、条件変更を模索しながらも踏み切れずにいる人も多数あります。そう簡単に条件を変えられないという想いが足枷になっているからでしょう。


●面積を妥協できない人が冒すリスク

間取り・専有面積は買い手にとって大事な条件のひとつです。東京では70㎡3LDKを求めるのが一般的ですが、子供ができたときのことを考えて、最初からこれを求める新婚さんもあります。

新婚さんでなくても、一次取得者と言われるDINKS(子供のいない共働き夫婦)の多くが70㎡3LDKを目指すのです。

その場合で、予算が足りないときに向かう先は、立地条件の妥協です。

しかし、それが大きな過ちの元になっています。

狭い賃貸マンションに住んでいると、どうせ買うならもう一部屋広いものをという心理が働くのかもしれませんが、例えば50㎡から一気に70㎡を目指そうとするのは怖いことです。

立地条件の妥協とは、まったく知らない街や沿線の物件を検討することです。

全く知らないエリアとはいえ、通勤の便を考慮するので、一定の範囲に限るのですが、勤務先まで〇〇分以内、〇〇か〇〇辺り、または×××沿線か×××沿線なら遠くても▲駅までなどとおおよその条件が自然と決まって来ます。

その設定自体は何も悪いことではありません。いい意味での発想転換をしなければマイホームには届かないのも現実です。しかし、立地条件はマンションの資産価値を決定づける大事な要素になるのです。

何事も例外があるものですし、程度問題でもあるのですが、避けたい立地は少なくありません。ここでは具体的なことを書くわけにはいかないのですが、避難を恐れず言えば「本線でなく支線(幹線でなく枝線)を選んでしまう」、「急行停車駅でなく各駅停車の駅を選んでしまう」、「都心までの絶対距離でなく、快速(急行)で〇〇分の時間表示で選んでしまう」といったことです。


●アドレスを妥協できない人が冒すリスク

「この街が好きだから」や「親が同じ市内に住んでいるから」などの理由や事情を持つ人は仕方ないのかもしれませんが、地元志向の強い買い手は実に多いものです。

しかし、そこで冒す過ちは「駅からの距離」を妥協点にしてしまいがちなことです。慣れ親しんだ街だから、どこに何があり、通勤電車は何時ごろからすし詰め状態になるといったことまで知り尽くしています。

そこに過ちを犯しやすさが潜んでいるのです。間取りも面積も妥協することなく購入できるため、例えばバス便マンションを選択してしまいます。

バス便もあるが、駅から徒歩圏でもあると言い聞かせつつ、13分、14分という距離の物件を買ってしまうのです。

このような物件には、罠が用意されていることをご存知でしょうか?こう書くと、まるで売主を悪者扱いですが、駅から遠い物件の大半が「その弱点を補う要素」を持つとアピールして来るのです。

「徒歩2分に大型ショッピングモールができます」や「〇〇リバーの眺めが素晴らしい」、「公園が南に接するロケーション」などです。確かに、これらは魅力の要素に違いありません。

その魅力のポイントがあるからこそ、デベロッパーは用地を仕入れたのです。「駅から距離はあるが、環境がとてもいいから何とか販売は可能だろう」などと言い聞かせつつ土地を買収します。

しかし、問題は駅から遠い弱点を補って余りほどの魅力なのかどうかにあります。大型ショッピングモールにしても、果たして通勤便を補ってお釣りが来るのか、冷静に考えなければなりません。

「マンションの向こうは第1種低層住居専用地域なので、低層階からでも遠くまで見通せる眺望が魅力です。前面に将来の日当たりと眺望を阻害する高層建築はできないエリアなので安心です」などの惹句がHP上に踊りますが、要注意です。

「新しい施設が続々とオープンします」の文言に弱い買い手も多く、発展しつつある街と錯覚してしまいがちですが、交通便の悪さを補ってくれるほどの価値があるかというと、さほどではないケースも多いのです。


●新築にこだわり続ける人が冒すリスク

「知らない人が住んでいた家を買うなんて考えられない」と語る人がいます。

「知らない人の手垢がついた家は気持ち悪い」とまで言う人もあります。

その人が現在住んでいる家は中古の賃貸マンションです。新築の賃貸マンションに偶然に出会って住み始める人もいないわけでは無論ないのですが、殆どは誰か見知らぬ人が少し前まで住んでいたアパートや賃貸マンションに住んでいるのです。

しかし。購入となると違うようです。

聞いてみると「設備が旧式だから先進設備の新築がいい」とか「高い金を投じるのだから」が理由の大半です。

新築にこだわり続けると、当然ながら価格が高いので、立地条件を妥協するか面積を極端に妥協する、もしくは価格はいくらか安いが建物品質に疑問が残るマンションを選択することになります。

面積を妥協するだけならいいのですが、他の妥協は資産価値に大きく影響する危険が大きいので、慎重に検討したいところです。


●解決策はこうだ!!

最初に「面積を妥協できない人が冒すリスク」と書きましたが、仮にそこを妥協できるとしたら、選択肢は広がるはずです。

新婚さんで、「子供ができたときのこと考えて」と語る人には、将来を見据えた良い考えと褒めたいところですが、子供ができたときを考えて無理をする必要はないのです。

子供に子供部屋を与えるのは何年先か考えてみましょう。それまでは2LDKでも十分のはずです。いいえ、極論を言えば、今が1LDKなら、その大きさと変わらなくても問題はないはずです。まあ、それはやはり極論です。もっと快適に暮らしたい、もっとゆとりのある広さが欲しいといった動機があるのですから。

しかし、2LDKなら、子供部屋と夫婦の寝室の2寝室あれば間に合うとは言えないでしょうか? それも極論というなら、子供に個室を与えるときが来たときに買い替えればいいのです。

その買い替えを実現させやすいのは、立地の良さが条件です。立地を優先し、面積条件を落とすべきです。

これはアドレスの妥協ができない人にも当てはまる解決のための選択肢になります。

新築にこだわりを持ち続ける人はどうすればいいのでしょうか?

答えは、もうお分かりのように中古マンションも候補にするということです。ただし、新築志向が強かった人ほど、「できるだけ築浅の物件を」と思いがちなので、ここが肝心です。

築浅の中古は人気で、思ったほど安くないことに気付きます。品数も少ないのです。

仕方なく徐々に築年数の古い中古へと、選択の幅が広がって行きます。ところが、そこで今度はリフォーム代の壁にぶつかったりします。つまり、「リフォーム代を加算すると中古なのに意外に高い」と気付くのです。

以前、このブログで「築30年のマンションに10年だけ住む」という発想を紹介したところ、その記事が閲覧ランキングでトップになりました。最近の履歴でも常に上位に来るのですが、このような発想転換がマイホーム実現の道を切り開いてくれるに違いありません。


 ・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


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