So-net無料ブログ作成
値上がりマンション ブログトップ
前の10件 | -

2年で50%も値上がりしたマンションにびっくり! [値上がりマンション]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

新築に比べ、1年くらい前から中古マンションの「物件評価」依頼が増えていましたが、この10~11月はついに逆転してしまいました。

新築物件の発売が減少していることや、新築価格の高騰を嫌気して中古へ目を向ける人が一段と増えたからだろうと考えています。

とまれ、ご依頼の中心は中古物件の価格が適正なものかどうかというものですが、ご依頼に際し、分譲時の価格を情報提供して下さる方がいらっしゃいます。

仲介業者が「この物件は分譲価格が〇〇万円だったので、〇〇年で〇〇万円上がった価値ある物件です」と言いたかったらしいのです。

それを聞いた検討客の、ある依頼者は「中古なのに、新築より高いなんて納得いかない」と感じたそうです。

価格が上がったのは、優れた物件というより、新築相場が高騰したことで、割安だった中古の人気が上がり、結局は中古も高騰しただけという物件が多いのです。

その中古を検討している依頼者も、「中古だから安いはずではなかったのか」という思惑違いに落胆していたのかもしれません。

中古物件は、新築ほどの細かな情報が用意されていないものが多く、マイソクと呼ばれるビラ一枚と、あとは「実物を見れば分かるでしょ」的な感覚でで営業しているような業者が多いせいか、それだけでは不安ばかりで決断ができないと感じるのでしょう。

そんな背景から、筆者への「評価依頼」となっているわけですが、分譲時からの価格上昇は不思議でも何でもない都心の物件の中には、びっくりする値上がりに驚く昨今です。


●竣工から1年で50%も値上がりした千代田区の高級マンション

具体の物件名は伏せますが、千代田区にある高級マンションで、分譲価格1億2000万円の住戸が引き渡しから1年を過ぎたばかりなのに1億8,000万円で売り出されているのです。

販売されたのは竣工の1年前、つまり今から2年前のことでした。その頃、別の住戸ですが当該マンションの評価と将来価値についてレポートしたことを思い出して保存レポートに目を通してみたところ、筆者の評価は確かに高いレベルにあり、しかも将来性も筆者の格付けでは「A」ランクでした。

つまり、将来価格は大いに期待できるもの、平たく言えば値上がり間違いなしという評価を出した物件でした。

しかし、契約時から短期間に50%も値上がりするというイメージではなかったので、2年で50%も上がったことには驚くばかりでした。

当該物件だけでなく、同地域の他の売り出し物件もチェックしてみましたが、同じような物件の売り出しはなく、「やはりそうか」という印象でした。

高級マンションが建つエリアは、ブランド地とか高級住宅地、邸宅地などと言われ、そのようなエリアの特徴は次のように分析できます。

①中古の売り物が少ない(所有者が使わなくなっても売却せずコレクションに加えてしまう)

②土地に売り物が滅多に出ないので、新築の開発も難しい

③新築の供給も中古の売りも少ないということは、憧憬の地のマンションは稀少価値が高いことを意味する

④売り出される中古の大半は専有面積が広く、価格は億を超えるが、購入者は比肩するものがないこともあって、投資額に糸目はつけず買ってしまう傾向が強い


このような特殊なエリア内の優良物件だからこそ、2年で50%もの値上がりなのでしょう。しかし、多少の差はあっても都心の中古マンション価格が急上昇しているのは読者もご存知の通りです。

ただ、注意深く市場を観察している人の中には、そろそろ危ないと感じ、東京五輪のころでは遅いと、早くも売却に転じた人もいると聞きます。

筆者は投資家ではないので、何ら行動は起こしていませんが、先刻もこのブログで書いたように中古に限れば年明けから変化が表れるだろうと見ています。

といっても、1~3月は取引が活発な時期なので統計数値に明確な変化が見えるかは分かりません。データに表われるのは、ずれ込んで4月くらいかもしれないなあと予想しているところです。


●高くなった家を売っても次の家も高ければ喜びは半分!?

先に紹介した50%アップの事例は、都心が折からのミニバブル的様相にあることを伝え聞き、売手も強気になったからでしょう。けしかける仲介業者の存在が数字を押し上げたことも間違いないところです。

売却する理由や事情は知る由もないですが、所有者が投資目的で購入したのであれば機を見ての行動と理解できるのですが、自己居住であるとしたら、転居先はどうするのかという好奇心に駆られます。

何故なら、中古が高くなるのは新築が高いことで人気を集めた結果ですし、そのエリア的広がりの中では、買い替える物件も新築・中古ともに高いからです。

自宅を高値で売ることができたら、買う方は値上がりが及んでいないエリアを選ぶことで資金の追加が要らない理屈になるのです。お釣りが来る場合もあることでしょう。

しかし、そう都合よく暮らしが展開することは少ないものです。


都合よく展開しないのは、初めてマンションを購入する場合も同じです。きっかけとも動機とも言えるものとしては、結婚、子供の誕生、転勤、子供の進学、子供の独立、定年といった人生の転機やライフステージの転機が挙げられます。

このような動機で買いたいと思った時、あるいは買わなければならない時に、価格が安定期や下落期にあるとは限りません。高値掴みしてしまうこともあるのです。今はそういう時期に当たっています。

高値で買ってしまうと、売却時が上昇期に当たったとしても期待した値段では売れないかもしれません。無論、売却時が反対の下落期だったら残念な結果になることでしょう。


●売らなければ損も得もない

家族が増えて手狭になったから、勤務先または子供の通学先が変わり不便だから、近隣環境が変わり住みにくくなったからなど、例を挙げるとキリはないのですが、自宅マンションを売却する理由は様々です。 

しかし、売らずに住み続けて行くとしたら、自宅マンションが50%も値上がりしても何も得はありません。反対に、値下がりしても損はないのです。

住み替えの必要が起きたときに「売却」という選択をすれば、そのとき初めて問題が浮上します。

ひどく値下がりしたマンションに居れば、住宅ローンの残債を下回ってしまい、人によっては銀行清算にために手出し資金が必要になるかもしれません。そこまで値下がりしていないとしても、売却したら手元には100万円しか残らないことが分かり、新たな家を買うには頭金が足らないという問題に直面するかもしれません。


こうした点を考えると、やはり損を少なく抑えられる、できたら儲けられるマンションを買っておきたいところです。

しかし、値上がりしにくい地域で暮らす人もあるわけですし、みんなが2年で50%も上がった千代田区の億ションを買えるわけでもないのです。

また、タイミングが悪く「買い時でないとき」に買いたい事情が発生してしまう家庭もあるのです。 前にも書きましたが、買いたい時と買い時は一致しないものです。


筆者へのご相談者に中に、今が売り時と判断して高値でうまく売却した人がいます。その方は、かなり儲けたようです。しかも、「現に居住の用に供していた住宅」に該当するので特別控除を受けて譲渡所得は発生しないはず。従って、結構な金額を手にしています。

どうするのかを聞いたら、「五輪が終わるまで古く程度の低い賃貸マンションで生活する」と答えられました。

「価格が下がり切った(と判断できる)ところで、今度は終の棲家を買うのだ」と自信に満ちたお顔で語っていました。

このような人は稀です。人生は・・・などというのは口幅ったいのですが、そうそううまくは行かないものです。

そんな中でも、最善の方策、次善の知恵を探ることが必要なのだと思います。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座(※最新版NO.89)」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


★ 三井健太の著書「住みながら儲けるマンション選びの秘密」「住んで儲けて、終の棲家は現金買い」を実現する賢いマンション選びを解説しています。 詳細はこちらから
http://mituikenta.web.fc2.com/suminagaramoukeru.html


[黒ハート][黒ハート]大好評!!「マンション価格の10年後を予測する」

将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

将来価格(リセールバリュー)を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、そんな疑問があれば一度お試し下さい。

「もう契約した、既に入居している、住んで3年になる」という方にも対応しています。

無料の「物件評価サービス」のみのご依頼も従来通りに承っています。

★三井健太の名作間取り選はこちらhttps://mituimadori.blogspot.com














共通テーマ:住宅

「5年も6年も待てないので高いけど買います」の声多し [値上がりマンション]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


マンション購入を考え始めた時期、言い換えればマイホーム取得の動機が発生した時期が市況の悪いときとぶつかってしまった。 現在マンション探しに奮闘中の人にとっては、このようなときなのかもしれません。

首都圏各地の販売中物件の評価レポートを作成していて感じることは、最近1年くらいに限ると、例外なく「高い」ということです。

レポートは客観的なものですが、ある意味で冷徹なものでもあります。相場を調べ、類似物件との条件比較も行いながら、高い物は高いと書きます。必要に応じて、どの程度の割高感があるかを根拠とともに示すようにしています。

さて、そのレポートを受け取った依頼者はどう受け止めているのでしょうか?

レポート受領のメールには、「高いのではないかという疑問が明らかになった」というフレーズの含まれたものが多数あります。これは、依頼者の多くが最近の価格上昇を実感していることを裏付けるものです。

現住所の近辺で販売される物件のチラシ広告などを継続的に見ていたり、モデルルームの見学に出かけたりする行動から、どんどん高くなっているという感想をご依頼時に添えて下さる人もいます。

「やはりそうか。1年前に決めておけばよかった。のんびりし過ぎた。残念」という受け止めが多いのです。


●マンション購入の個人事情

ところで、高いと知ったうえで、ご依頼者は評価物件を購入したのでしょうか? それとも、高いから見送ろうと決めたのでしょうか?

個人情報に係ることでもあるため、依頼者の全てから「買う・見送る」のご連絡を頂くわけではないのですが、6~7割は購入へ向かい、残りは別の物件に切り替えたりしているようです。

「当分の間、検討しないことにした」という声は届きません。あの人はその後どうされただろうかと気になっても、それで縁切りになってしまう人がある一方、忘れた頃に再び別の物件で評価依頼を下さる人もあります。


マンション購入を思い立つときには、何らかのきっかけがあるはずです。例えば、「賃貸マンションの契約更新に際し、更新料を払わなければならないことに気付き、そのとき買った方が得ではないかと考えたことがきっかけでした」というのがよく聞く例です。

若い層では、「結婚のために新居探しを始めたら親が資金援助するから買いなさいというので・・・」という例も最近は非常に目立つようです。

子供が大きくなって手狭さを感じていたとき、ポストに投函されたチラシのローンの返済例を見て「家賃より安いじゃないか」と思ったのが検討を開始するきっかけだったという人も多いと言います。

持ち家の人の中では、同じマンションの売り出し価格をチラシで知り、「結構高く売れるんだ。うちも〇〇〇万円くらいで売れるかも」と思ったことがきっかけだった人や、「このマンションを買いたい人がいます。お知らせ下さい」という仲介業者のチラシに触発されたという人もあります。

同じ社宅に住んでいた同僚がマイホームに転居したことで、「うちも考えようか」となった人もあると聞きます。社宅の解体計画のために転居を迫られて急きょ行動を開始したと言う例もたまに聞きます。


きっかけとも動機とも言えるものとしては、結婚、子供の誕生、転勤、子供の進学、子供の独立、定年といった人生の転機やライフステージの転機が挙げられます。

●買いたい時が買い得な時期でないことも

マイホーム購入者に聞いたアンケート調査の結果がよく公開されますが、調査の代表的な設問は「今が買い時と思った理由を教えて下さい」です。

回答は、「住宅ローンの金利が安いから」や「住宅減税が得だと思ったから」というのが一般的です。

以前なら「価格が上がりそうだから」という回答もあったのですが、今はなさそうです。

今、仮に購入を断念した理由を聞いたら、一番に「価格が上がってしまったから(予算が足りなくなったから)」が登場して来そうです。


購入環境は必ずしも良いとは言えなくなりつつあります。

買いたいときに価格も金利も高かったという記憶をお持ちの人も多いはずです。会社までもっと近い場所にマイホームを買いたかったが、予算が届かず仕方なくここを買ったという先輩も多数あるのです。

筆者も最初に購入したときの住宅ローン金利は住宅金融公庫で5.5%でしたし、銀行ローンと併用する必要もあって確か8%を超えていたと記憶しています。

次に購入したときは、元のマンションを高く売ることはできたものの、次の新築物件の価格は大きく跳ね上がっていたのです。しかし、買い替えの動機は我が家の事情で待ったなしでした。

このように、買いたいときの環境が絶好だとは限らないのです。


●値下がりして買いやすい時期はいつかを考えても仕方ない

歴史を振り返ると、マンション価格は上下動を繰り返して来ました。

突き詰めると、物の値段は需要と供給の関係で決まって来るもので、材料費が上がった、人件費が上がったなど供給者側の事情から値段を付けても、買い手の購買力がついて来なければ需要は減退し、売り手は値段を下げるほかないのです。

マンション価格もバブル経済崩壊後に大きく値下がりしましたが、2000年ごろに底を打ちました。その後、再び上昇、2010年にはまたまた値下がりに転じ、最近はこのブログで何度も書いて来たように2013年に急転、前年比8%も上がりました。2014年以降、今日も上昇トレンドに大きな変化はないのです。

では、今後の見通しはどうなのでしょうか? 多くの業界人が言うのは2020年までは下がることはないというものです。

とすれば、価格が低下し、買いやすいレベルになるのは早くても2020年以降となるのです。

そう聞けば、「そんなに待てない」と感じることでしょう。それぞれの購買動機から見て自然な想いです。


しかし、もっと早い時点で値下がりに転じることはないのでしょうか? 絶対ないとは言い切れないはずです。

結局、いつ買いやすい環境になるのでしょうか? 

価格が下がっても金利が同時に下がるとも言えませんし、住宅減税などの支援幅が狭くなっている可能性もあるのです。

このようなことを深く掘り下げて行くと、購買環境の変化を予測するのは簡単でないことに気付くことになります。としたら、あまり先行きを考え過ぎても仕方ないというのが結論です。

少し前(2015年2月15日)のブログで、「買いたい時が買い時」と書きましたが、5年も6年も待てない事情があるなら、高い物件でも買ってしまう選択は悪くないのです。

予算に余裕を残したいなら、思い切って発想を転換し、築年数の20年以上の中古を選択する道もあるのです。


「思い立ったが吉日」「善は急げ」の格言を思い出してみて下さい。


●高値掴みの危険とどう向き合うのか

しかし、そうは言っても高値掴みになってしまう懸念が強いのでは? このような疑問を感じた人もあることでしょう。

確かに今はその危険がありそうです。それゆえにリスクがより小さい物件を選ぶことが重要になって来るのです。

そうしたつもりでも、次の売却時に懸念していたようなことになったときはどうすればいいのでしょうか? 

その対策もあるのです。 答えはケースバイケースですし、長くなるので別の機会にしたいと思います。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」(※最新版は、2015年6月5日にアップ)や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


[黒ハート]大好評!! 「マンション価格の10年後を予測する」

将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

将来価格(リセールバリュー)を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、そんな疑問があれば一度お試し下さい。

無料の「物件評価サービス」のみのご依頼も従来通りに承っています。

お申込み・ご相談は上記URLからどうぞ。













共通テーマ:住宅

価格表を渡さない新築マンション。そのわけは? [値上がりマンション]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

新築マンションのモデルルーム見学に行ったことのある読者の中には、空白の価格表に手書きで価格を書き取って帰った経験をお持ちの方があることと思います。

買い手が最も知りたいのは価格です。しかし、広告にはある段階まで価格が明示されていません。

買い手は資料請求をしますが、中々明らかになりません。そこで、とりあえずモデルルームに行きます。しかし、現地へ行っても、住戸ごとの価格表は正式決定ではないからと、見学者にコピーさえ渡してくれません。

それでも、何とか予定価格を聞き出すことに成功します。その際、担当者は手元資料として価格表をちらつかせます。

まだ、ども部屋にするかまで絞り切れていない買い手は、複数の価格を知りたいと言います。

すると、数字の入っていない表を渡され、手書きしてお持ち帰りくださいと言うのです。これは、今や業界の慣習のようになっています。

価格を提示しておいて、価格表を渡さない。これはどういうわけでしょうか?

価格表を提示できる段階にあるということは、販売価格の全体、すなわち総販売額は社内稟議で決まっているはずです。ただし、住戸別の価格は、顧客の反応を見て調整(変更)をするのが常態化しています。

ルーフテラス付き、専用庭付きといった特殊な住戸、角住戸、眺望の良くない低層階の住戸、眺望の良い最上階、間取りの良くない住戸、「可もなく不可もなし」の中間階の住戸、モデルルームに選んだタイプと同じ住戸といった特色を考えながら10戸か20戸、大規模物件なら30戸か50戸の価格を「予定」と付記した価格表として作成し、それを提示します。

間取り図を見ながら、「このタイプは10階でおいくらですか?」と尋ねる顧客。予定価格表を見ながら「10階でしたら、8階が〇〇万円なので大体〇〇万円くらいの予定ですね」などと答える担当者。

予算を自身で把握している客は、「それじゃあ届かないなあ。では、こちらのタイプの5階あたりは?」と尋ねます。

予算が決まっていない客の場合は、「買えるかしら?」という前段があるので、担当者は「資金計算をしましょう」と予算の把握に努めます。言い換えると、買える客か買えない客かを見定めようとするのです。

その後、「私たちの予算では、このタイプは無理ねえ。この予算で買える部屋はどの辺になりますか?」に転じます。

こうしたやり取りを経て、担当者は客の購買力と希望住戸との隔たりを掴もうとします。

週初めの販売会議にて。

「予算の厳しい顧客が多く、人気は下層階に集中しています」や「上階の高額住戸にも有力な顧客はいます。角住戸も抽選になる勢いを感じます」、「問題は中間階ですねえ」、こうした営業マンたちの声を聞いて、マネージャーは「中間階をもう少し全体的に下げて角部屋とか上階の方を上げるよう修正してくれ」と指示を出します。

こうして、翌日には「新・予定価格表」が担当者の手元に渡ります。

価格を既に聞いていた客の一人は、再びマンションギャラリー(販売事務所)へ出向いたとき、「価格が変更になりました。ご検討の〇〇〇号室は50万円上がってしまいました」と通告されます。

予め「予定価格ですので変更があるかもしれません」と聞いていた客は、幾分がっかりしつつも「しかたないわねえ」としぶしぶ受け入れます。

さて、このような場合、「変更になる場合があります」と表記しておけば、印刷した「予定価格表」を渡してくれても良さそうなものですが、なぜ価格表を渡してくれないのでしょうか?

理由は、売主の言葉をそのまま使うと、「決まってもいない価格表をお渡しするのはお客様の誤解を招きかねない」からです。

客の反応を見ながら住戸の人気度を把握し、売れ残りそうな住戸はより安くし、人気が集中しそうな住戸に安くした分をONして全体の販売価格を減らさないための調整を図るのですが、その変更は1回で済まない場合もあります。

そのたび変更した「予定価格」をプリントして外に出してしまうと、「第〇回変更」と付記しておかないと混乱が生じるかもしれないが、「第〇回変更」もスマートではないので、やはり価格表は正式決定まで一切渡さないことにしよう。このように売主側は社内ルールを定めたのです。

価格を変更するのは、住戸の向きや日当たり、間取り、その他の条件によって異なる価値とそれに見合う価格をマッチさせようという意味があるのですが、うがった見方をすると、「売りにくい住戸は最初からバーゲン価格で行け。その損は人気住戸を高くして全体利益を確保しよう」という販売戦略から来ているのです。

もうひとつ付け加えると、「苦戦中の物件の値引き販売で減った利益をここで稼ぐんだ」と上役から檄を飛ばされた現場は、「価格未定」を発売日の直前まで続け、値上げのチャンスを窺っているということです。

しかも、1期販売で予想を超える好調な結果であったりすると、2期販売ではさらに価格を上方修正、つまり値上げする物件も最近は少なくないのです。

その結果生じる不合理などには、委細構わずに値上げを断行する企業も増えています。例えば、縦1列が同じプラン・面積である場合、10階が3000万円で9階が2950万円、8階2900万円と50万円ピッチの価格が、7階に来たら3100万円になっているといったおかしな価格表ができてしまうのです。

もちろん、7階を3100万円と表示する段階の価格表には、8~10階は「売却済み」「商談中」などと表示してあるので、値上げを知らない買い手も多く、遅れて来た客が不運だったということになってしまうのです。

しかし、8~10階の価格を知っていたら、そのアンバランス、不合理な価格差に何を思うでしょうか? 

住戸別の人気度を見ながら価格を調整する、合理的な説明が成り立つような価格差をつけるといった価格戦略・販売戦略は昔からありましたが、売れ行きがいいから途中で値上げするなどという策は聞いたことがありません。

バブル経済の真っただ中、大川端リバーシティ(最寄り駅は大江戸線の月島)で販売を予定していた三井不動産は、高く売れることが分かっていた超高層マンションの販売を敢えて中止しました。

地価暴騰をますます煽る(地価狂騰、マンション価格暴騰は既に社会問題化していた)からというのが理由だったのです。

先に分譲した1棟が成功裡に終わり、次に控えていた2棟目の物件の販売を止めたのです。これは、政府の要請によるとも言われましたが、何はともあれ不動産業界のリーディングカンパニーを自任していた同社の政治判断でした。

話が脱線して来たので今日はここで終わりにしますが、最近のマンション業界には傲岸さが頭をもたげて来たように見えるのです。とても残念なことです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」(※最新版は、2015年6月5日にアップ)や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。

★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html


★ 三井健太の著書「住みながら儲けるマンション選びの秘密」 お申込みはこちらから➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com












共通テーマ:住宅

買ったときから我が家を高く売るための準備を! [値上がりマンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

欧米では中古住宅の流通が活発で、新築が中心の日本とは大きく異なると言われます。

住宅の取引の中に占める中古のシェアは米国や英国で90%近いのに対し、日本は僅か15%しかないというデータがよく紹介されるので、ご存知の方も多いことと思います。

日本の住宅政策が新築一辺倒だった時代は終わり、これからは中古市場の活性化策が中心になることは間違いないはずです。

しかし、それにはまだ解決しなければならない諸問題があります。そのひとつが、中古住宅を客観的に評価する物差しの策定です。


●中古住宅の評価方法

中古住宅の客観的な評価方法には、仲介業者の価格査定システムがあります。

売却するときに仲介業者に依頼すると、不動産業界が設けた物差しを使って査定してくれるのです。この物差しとは、「取引事例比較法」というものです。

簡単に説明すると、先ずは依頼物件と類似の成約事例物件を探して選択します。

次に、例えば、事例物件が高さ5階であるのに対し、依頼物件は1階だからマイナス何点、事例物件の向きは西で依頼物件は南だからプラス何点、駅からの距離は同じだから0点などと点数を付けて差を算出します。
(注:実際の採点方法は少し異なります)

その差で事例物件の価格から10%ダウンとか5%アップとかいう数字を導きます。

流通業界には査定マニュアルというのがあって、取引事例比較法を実践的に解説しています。
業者共通の方法によって査定額を出す仕組みが30年以上も前から存在するのです。

査定額に売主(所有者)の思惑が加わって売り出し価格が決まります。思惑とは、売りを急いでいるとか、もっと高く売りたいといったことです。まあ、査定額より安くする人はいないでしょうが、大抵は5~10%がONされます。

売主は業者の査定額に従わなければならないことはないのです。しかし、高い値を付けても売れなければ意味がないので、初めは高くし、様子を見ながら徐々に下げるというのが現実です。

ともあれ、住宅・マンションの評価方法が現に存在し定着していることだけは確かです。


●中古住宅の品質に関する評価方法

2000年から登場した「住宅性能表示制度」も物差しのひとつです。

最近の新築マンションは大半が第三者機関による評価を受け、「評価書」を取得しているようです。

今後の中古市場で大半が「評価書」付きになれば、購入者にとって「中古住宅の品質に関する不安」が幾分は解消され、取引が活発になることでしょう。


性能評価は10項目について行われ、各々の性能を「等級」で表わすことになっています。

①耐震性 (1~3等級) / ②耐火性 (1~4等級) / ③コンクリートの劣化対策 (1~3等級)  ④維持管理・更新対策 (1~3等級) / ⑤省エネ対策 (1~4等級) などです。

 性能評価は、設計図だけで行われる「設計住宅性能評価」と、建築工事中の検査の後に交付する「建設住宅性能評価書」の2種類があります。評価するのは、国が指定した第三者機関で、ご承知の通りです。

性能評価書は建物の価値を客観的に証明したもので、いわば宝石の鑑定書のようなものです。

しかし、これはまだ不完全です。評価書が建物の性能を適正に評定するものではあっても、マンション価格を決定づけるものとは言えません。建物だけに限定しても、現在の評価項目では表しきれないものが欠落しているのです。

確かに耐久性がどうかと聞いたとき、従来なら「一般的にマンションは数十年持ちますよ」的な曖昧な答えしか得られなかったところ、性能評価書にはコンクリートの劣化対策は等級3と書いてあれば、最高ランク明示してあるのですから、安心感は随分違います。

省エネ等級にしても、見えない部分を「エコなマンション」と明示されるので、入居前に実感が湧くことはないにしても、ランニングコストの面で安心感を持てるわずです。

しかし、建物の価値を左右する要素にはデザイン性がありますが、この評価方法は確立していません。とりわけ外観、そして玄関周り、さらには植栽やロビー、エレベーター、廊下などの規模や数量、材質、色彩などによって生まれるデザイン価値は大きく違って来るものです。

日本デザイン振興会が主催するグッドデザイン賞というのがありますが、マンション部門にも授与されています。

しかし、残念なことに年に1回の選定であるうえに受賞マンションの数は少なく、一等賞、二等賞のようなランキングがなされる仕組みは今のところ存在しません。


●物の売り方には上手い下手がある

さて、客観的な評価方法や流通市場の活性化策はともかく、売り方に論点を移そうと思います。

誰でも自分のマンションを有利に売りたい、高く売りたいと望むものです。本稿は、その策を提案するものです。

マンションに限らず、物を売るというのは、商品の良し悪し、出来不出来とは別次元の世界ではないかと思います。

つまり、どれほど素晴らしい商品を作っても、それをPRする術がなければ販売はできません。

また、商品を手に取ってみるだけでは良さが分からないこともあるので、それを説明するセールス力も必要です。



物が売れる状態とは、買い手に「ある種の感動と納得と安心が生まれる」ことを意味します。

ある種の感動とは、室内に見学者がやって来て窓から外を見た瞬間、その景色に思わず歓声を上げるようなことです。

納得感や安心感は、説明を聞いて「なるほど」と思ったり、信頼できるゼネコンが施工したことで建物への信頼を持てたりすることです。


我が家を売るというとき、買い手に「ある種の感動と納得と安心が生まれる」状態をつくる方法を考えてみると、その手段は3つです。

第1に、「マンションそのもの」が手段として働きます。商品のサンプルまたは実物が買手に無言で語りかけるということで、マンションの場合は実物を見てもらうことです。

第2は、「販売資料による説得行為」という手段です。

商品の隠れた良さ、メリットなどを買い手に伝えて行くことが必要です。

第3の手段は、「所有者による説明」という手段です。商品展示+説明資料だけではなお説得が不十分だからです。

商品を並べておけば勝手に売れて行くとか、何人か見学者を受け入れれば、そのうちに決まるだろうという考え方では良い条件で売ることはできません。

以上3つの手段について、それぞれ詳しく見て行くことにしましょう。


●場所と建物が買い手を説得する

不動産情報サイトを見たり、仲介業者の紹介を受けたりして我が家を見学にやって来た買い手があるとします。

買い手は、外観やエントランス周りの立派さに感動し、住戸の広さや設備の良さ、あるいは天井の高さ、カラーコーディネート、グレード感、そして日当たり、眺望といったものに惚れ込み、買いたいという気になってくれました。

この場合、その商品展示は強い説得力を持ったということになります。

「場所」という商品構成要素についても同様で、駅に近くて便利な土地だとか緑の多い環境の土地だ、といった建設地を見るだけで“欲しい”の気持ちが高まったとしたら、その建設地、すなわち立地条件は大いなる説得力を持っていたということになるのです。

しかし、商品展示だけでは販売は成功しないことが多いものです。そこで、販売資料が必要になってきます。


●パンフレットや付属資料を加工して自作の資料を!!

内覧に訪れた買い手には、マンションの全体像が見えないものです。セキュリティの詳細も把握できていません。仕上げ材で隠れてしまった内部構造も分かりません。

これらを説明するためには、パンフレットや図面、さらに性能評価書が必須です。また、管理内容についてもあらましを伝えることが必要になるはずです。

これらの説明ツールは、見やすく加工する必要もありそうです。何故なら、見学者に新築マンションのようにパンフレット類をを持ち帰ってもらうわけには行かないからです。

イメージ的に表すと、A4サイズのペーパー2枚か3枚に要点を大きな文字で箇条書きしたり、重要な部分をカットした図面を張り付けたりすることです。

その中には、「私たちが良く利用するお店」といったタイトルで隠れた名店を紹介するページを作るのも一考です。

この自作資料を予め多数コピーしておいて、見学者に差し上げたらいいのです。


●リフォーム履歴は必ず残そう

何回かリフォームをしてから売りに出すというケースでは、時系列で履歴書を作成しておくといいですね。

設備機器には、どんなものでも必ず寿命があります。できたら、メーカーに問い合わせして、おおまかな寿命を聞き、設備リストを作成しましょう。そこに、設置日、交換日、使用可能年月などを記載するのです。

買い手は、これを見て、「あと何年は大丈夫そうだ」とか、「〇〇は、そろそろ更新の必要がありそうだ」などと目算を立てることでしょう。

これは先に述べた「安心感」につながる資料になるはずです。


●長期修繕履歴も記録写真でを残そう

共用部分の大規模修繕に関しては、仲介業者を通じて管理会社から何年何月にどこを修繕し、いくらかかった、現在積立金はいくら残っているといった情報がもたらされます。

これなども、BeforeとAfter 両方の写真を撮っておくことをお勧めします。きっと役立つときがあるでしょう。


●「我が家の住まい性能カード」を作成しよう

中古マンションの買手は不安心理が強いものです。

特に、見えない部分、例えば耐震性や耐久性などの「構造に関する部分」や「省エネ性能」、「管理サービス」や「上下階・左右からの音」、「環境」などに関して知りたがっています。

それを一番知っているのは他ならぬ居住者のはずです。これらを見学者に伝えて安心してもらうことが大事です。

住宅性能評価書もいいのですが、形式ばっていて見にくいことと、例えば「省エネ性能が4等級=最高」と書いてあっても、実際に光熱費はどのくらいかなどは分かりません。

そこで、オリジナルの性能カードを作成しておくことを提案します。

月別の水道光熱費の推移を一覧にしたり、震度3以上の地震があったら、そのときの室内の様子を日記風に記録しておいたりするのもいいかもしれません。

日当たりを心配することが予想される場合は、季節ごと朝・昼・晩に分け、かつ個室ごとに日の入り具合を写真に収めるのもいいでしょう。

安心して住んでいただけるための資料作りというスタンスですね。キーワードは「不安解消」です。あなたが、買い手であったときのことを思い起こしながら作成するのです。

営業マンたちは、あまり余計な情報は与えない方がいいと言います。しかし、筆者はそうは思いません。

欠点があったとしても、長所も当然あり、気に入って何年か住んで来たという事実をアピールする方が買い手には魅力に映るはずです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。※未公開資料の最新版 NO.52(2014年12月28日アップ)は、「間取りに惚れるな」です。


★完成内覧会の立会サービスを「格安」で。ただいま予約受付中!!詳細はホームページのトップにある「メニュー」内の「内覧会立会いサービス」をクリックするとご覧になれます。こちら➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com


★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html




共通テーマ:住宅

人気の大型マンション・価格の高さに注意 [値上がりマンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

人気マンションの購入を検討する人から、「マンション評価サービス」の利用申し込みが来たとき、密かに祈ることがあります。それは「抽選に当たりますように」です。

サービス提供後、無事に契約に至ったという人からは何らかのリアクションがあるのですが、落選した人からは音沙汰なしなので、そんなときは「きっとダメだったのだろう」と残念な気分に襲われます。

ともあれ、抽選で買い手を選別するほどの人気物件は、その大半が大規模マンションです。大規模マンションは、スケールメリットを活かして様々な付加価値を備えているので魅力の物件となるのが普通です。

しかし、魅力はたっぷりでも価格が高過ぎると感じる物件も少なくありません。それでも抽選となるほどの人気になって、短期間に完売に至るのです。

今日は、大規模マンションが人気物件となる理由を、販売手法の視点から迫ってみたいと思います。


●最近の大規模マンション

完売、販売中を問わず、最近1~2年で話題となった大型マンションを思い起こしてみました。

順不同ですが、「西新宿HOME TOWNプロジェクト976戸」、「GLOBAL  FRONT TOWER 883戸」、「富久クロス1230戸」、「SKYZ タワー&ガーデン1110戸」、「勝どき ザ・タワー1420戸」、「ドゥ・トゥール1450戸」、「晴海タワーズ クロノレジデンス863戸とティアロレジデンス861戸」、「桜上水ガーデンズ878戸」、東京以外では「ウェリス稲毛(千葉市929戸)」や「プラウド船橋(船橋市1500戸)、「リヴァリエA棟B棟C棟(川崎市1408戸)」、「ブリリアシティ横浜磯子1230戸」など。

大型マンションとは何戸からを指すのかという定義は特にないのですが、首都圏では上記のような1000戸を超える超大型(メガ)マンションが少なくありません。


●人気となる魅力のポイントは?

これらの物件が話題となり人気を博するのは付加価値が高く、セールスポイントが多いからです。
共通点を拾ってみましょう。

① 大規模または超高層のスケール感・存在感・堂々たる外観デザイン ・/ ② 大規模ゆえの広大な緑地ゾーン / ③ 豊富な共用施設(スカイラウンジ、ゲストルーム、キッズルーム、スタディルーム、フィットネスルームなど)や開発敷地内ショップ(コンビニやスーパー)など / ④ 内廊下やエントランスホールなどがホテル仕様(ホテルライクなスタイル)の高級感 / ⑤ 安心・安全装置(自家発電などの防災設備、免震構造などの耐震性の高さ) / ⑥ 豊富な間取りバリエーション(40㎡台から100㎡超まで、あらゆるニーズに対応) / ⑦ 24時間有人管理とコンシェルジュによる各種サービス

グレードの差はあっても、おおよそ以上のような共通点があります。

少なからず欠点もあるのですが、これらの長所が覆い隠してしまっています。


●大型マンションならではの販売・広告戦略
魅力ある大型マンションですが、それをアピールするには、やはり広告宣伝が必要です。

マンション広告は、一般に新聞やテレビ、雑誌、チラシ、看板などを媒体として行います。勿論、SUUMOなどのネット広告も当然のように実施されます。ホームページも同時に開設されます。

500戸など驚くに値しない、1000戸、1500戸の大規模マンションも珍しくない東京ですが、流石に戸数の多さから売れ残りを危惧する売主は、危機感を抱き綿密な販売計画を練ります。

大型マンションの広告の特徴を整理してみましょう。

① 売上げが大きいので広告予算も大きい。予算があるので大規模な広告キャンペーンが展開できる。小型物件ではできない新聞紙面広告やテレビ広告も可能となる。大判チラシが広域に配布されることも多い。 ② 有名タレントをイメージキャラクターとして起用するなどの派手な広告が多い。 過去の例を思い出してみると、最近ではゴルファーの石川遼選手、女優の米倉涼子、10年くらい前にはアメリカの俳優リチャード・ギアなどを起用した物件もありました。 ③ 予告広告から始まって、売り出しまでに半年もの長期キャンペーンが行なわれ、市場への浸透を図る

大きく分けると大体この3点になるでしょうか? この大がかりなキャンペーンの結果、条件に合わないので関心はないという買い手にさえも物件の所在、少なくとも物件名だけは記憶に残るようになるのです。



●マンションギャラリーには大がかりな仕掛けが用意される

物件の魅力を広告でアピールする目的は、いかに買い手に現地および販売拠点に足を運んでもらうかにあります。

販売拠点はマンションギャラリーと読んだり、ゲストサロンなどと言ったりしますが、いずれにせよ、そこには物件の魅力を漏らさずプレゼンテーションするための装置がたくさん用意されています。

モデルルームは複数、物件によっては5タイプも建設されます。

買い手がモデルルームの見学の前に見せられるのが、シアタールームと呼ばれる映像によるプレゼンテーションです。

そして、大型の外観模型やジオラマ、構造を説明するための断面模型、大きく引き伸ばした完成予想パースを掲示したコーナー、カラーセレクトやオプションの展示コーナーなどに誘導されます。

最後はモデルルームですが、モデルルームは基本形を崩したものが多く、いわばよそ行きの服を着込み、化粧を施した娘さんという感じです。3LDKは例外なく2LDKにして展示しています。

1部屋をリビングと一体にして大きく見せるのです。お洒落な家具と家電、カーテン、インテリア小物などで綺麗に飾ります。

デパートでも高価な商品を売るときは、服ならマネキンに着せたりしますし、どのような商品でも照明を当てる方向にまで神経を使います。また、背景や展示台の色と材質を考えて見映えよく展示するものです。マンションのモデルルームも同じ発想と言えます。

大型物件では、販売拠点、すなわちマンションギャラリーの建設費用だけでも、2~3億円もかけると言われます。1000戸のマンションなら、売上だけで500億円にもなるので、そのくらいは高がしれていると言えましょう。

体験済みの読者なら、大型マンションの販売拠点は、そのスケールの大きさと大がかりな仕掛けに、また来場者の列や熱気などに最初は圧倒されたことと思います。そして、少なくとも瞬間的には、まるで魔法にでもかかったように「買いたい・欲しい・住みたい」と感じたことでしょう。

それが売り手の狙いなのです。大型マンションの多くは、魅力的な物件ばかりです。夢見心地になって購入したとしても、多くは間違いないかもしれません。

しかし、どのような物件も完璧ではありません。メリットだらけのように見える大型マンションであっても、欠点・デメリットは隠れています。

そこが後悔につながることにならないとは限りません。しかし、買い手に我を忘れさせ、来場者の中から高い確率で「登録」という名の購入予約を売主は勝ち取りたいのです。その狙いを念頭に置きながら可能な限り冷静に判断したいものです。


●気を付けたいのは高値掴み

致命的な欠点がなく、魅力にあふれた大型マンションでも、いつも筆者が気になるのは価格の妥当性です。というのも、多くは割高な感じがするからです。

確かに、これだけの価値があれば高くて当然だろうと思わないでもないのですが、物件によっては「高過ぎる」と思う物件も少なくないのです。

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件ですから、立地が良く、その上に建物が付加価値豊富で魅力にあふれるならば高くても当然であるし、将来価格も高いであろうと期待する人も多いのでしょう。ゆえに、売れ行きも好調に推移します。

しかし、過去の人気物件を追跡すると、期待はずれであったという例も少なくはありません。つまり購入価格から下がってしまった物件もあるのです。

東京都のデータを紹介すると、購入時から10年後には平均で僅か3.8%ダウンだったそうです(今春の集計。東京カンテイ社調べ)が、物件によっては30%も上がった物件があり、他方30%ダウンの物件もあったので、上下の幅は大きいと言えます。

そんな中、大型で人気となった物件が10%ダウンとなったと聞くと、期待外れと言うほかありません。これはどうしたことでしょう。

答は簡単です。価値に見合う分譲価格ではなかった、言い換えると高値で買ってしまったのです。

中古マンションは、工事中に販売される新築マンションと異なり、見たまま感じたまま、言い換えれば「素のまま」で物件を確認できることになりますが、それがかえって十分な商品アピールとならないこともあるのです。

中古市場では、新築時のような派手な宣伝広告も大がかりな販売装置もありません。映像や飾ったモデルルームなどを使った商品アピールもありません。

販売を担当する営業マンも、新築では専任者となって当該物件だけを売ろうとしますが、中古は複数の物件を担当するという根本的な違いがあります。その差が成約への熱意の差となりがちです。

こうした違いが、値上がり期待を裏切るのです。

新築は売主企業が決めた分譲価格を値引きなしで販売します。人気物件なら、最後まで値引きなしの販売を押し通すことでしょう。

これに対して、中古マンションは買い手と売り手の間で価格交渉が行われるのが通例です。買い手が高いと感じれば指値をしますし、売り手は購入(内覧)希望者の発生度などを見て強気になったり弱気になったりします。

それでも売り出し価格が、そもそも高く設定、すなわち査定価格が高ければ値引きに応じても売り手の期待の範囲に留まることでしょう。ところが、査定段階で売り手を落胆させてしまうようなケースが多いのも事実です。

新築分譲の段階で高い人気となった物件の中には、販売・広告戦略が功を奏し、割高な物件も割高と感じさせない事例があります。 割高と感じながらも購買意欲の高まりを抑えきれずに購買へと導かれてしまう買い手も多いのです。

沈着冷静な買い手でも、マンションギャラリーに集まった熱気にあふれた購入予定者群を見たら、「これだけ数多くの人々が押し寄せているのだから、良い物件であることは間違いあるまい。価格は高い印象もあるが、それでも支持する人が多いのだから適正なのかもしれない」という心理になってしまうためです。

将に売り手の戦略・戦術にはまってしまったというほかありません。

1日に一人ずつ内覧するような中古の販売方法とは天地ほどの差があります。ここに高値掴みの落とし穴があるとも言えるのです。気を付けたい重要な部分です。

とはいえ、この罠から抜けるのは容易なことではありません。そんなとき、筆者の「無料・マンション評価サービス」が役立つはずです。


・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


★好評「マンション無料評価サービス」のお申込みはこちらから➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com

※「買ってよかった」を再確認したい方もどうぞ。物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただきます。

※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。

★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html












nice!(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

「築10年、値下がりしなかった」 は普通のことだ!! [値上がりマンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


マンションは、建物の劣化に伴って価値が下がっていく。これが理に適っているように思えますが、実際は逆の場合があります。今日は、その理由をお話しします。

●中古価格は新築価格に連動する

新築相場が上昇して行くと、価格が安い中古へ需要が集まり、中古相場も上昇します。言い換えると、中古マンションの価格は新築価格に連動するということです。

数字を使って詳しく説明しましょう。

新築相場が10年の時間経過で100から150になったとします。その結果、中古物件は、新築時100から10年後80になるのではなく120くらいになるというわけです。つまり、20%高く売却が可能になるのです。

「中古だから80だ」では、僅か10年、すなわち、まだ50年以上の耐久期間が残っている建物が150の新築の半分の値段では安過ぎるのです。それだけ安いなら新築をやめて中古も悪くないと考える買い手が増えます。結局、新築の8掛け程度に収れんするのです。

新築相場の8掛けと言ったのは築10年だからで、これが20年になれば新築の5~6割程度となります。しかし、仮に20年で新築相場が100から150になったとするなら、20年後の中古は80くらいになるということです。購入時の100から見れば、20下がるだけです。100が50や60になってしまうわけではありません。

●東京と地方の差

ここで用いた数字は東京都の場合です。東京都以外の首都圏、或いは地方都市は異なります。
新築相場の上昇率が違いますし、新築相場と中古相場との開差も東京都より広いのが実態です。

その差は、需要量が違うから生まれるのです。新築と中古を合わせた総需要量が大きい東京都は、どちらも価格が上振れしやすいと言いましょうか、上昇圧力が強いのです。

話を少し戻しますが、10年間に新築相場が100から150に50%も上昇するでしょうか? 先のことは分からないですが、過去10年どうであったかを示すと、実は25%強の上昇でした。結果的に中古は購入時から4%弱の値下がり(東京都)に留まりました。
ちなみに、神奈川県は8.8%、埼玉県は13.6%、千葉県は15.4%、それぞれ値下がりでした。

東京都の場合、アバウトに言えば、殆んど購入時に近い価格で売却ができたということです。

●平均と個別

以上の説明は、あくまで平均の数字です。新築相場の上昇率にしても、中古のそれにしても、3.8%の下落率にしても、あくまで平均の統計数字です。

従って、その中身を覗くと40%も値下がりした物件もあれば、反対に50%も上がった中古物件が事実あったのです。その中間にプラスとマイナスの物件が年間に数万戸あるというわけです。

平均がマイナス4%なら、プラスの(値上がりした)中古マンションは半分近くもあったということになり、マイナスになった物件も半分強はあったということです。言い換えれば、築10年の中古マンションが買い値と変わらなかったとしても、東京都内なら、それは当たり前とも言えるのです。

これからマンションを購入する人にとって大事なことは、値下りグループに入らない物件を選択することであり、できたら10%くらいの値上がり結果を期待できる物件を選択したいものです。確率は50%くらいかもしれませんが、コトは単純ではありません。

どのような物件を選べばマイナスグループに入らずにすむか、それは折に触れて述べて来ましたが、今後もご紹介して行くつもりです。


・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報」や「マンションWEB講座」など、お役立ち情報も多数掲載されています。


★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html


<<<追伸>>>

「三井健太のマンション相談室」では、マンションの基礎知識を分かりやすく解説した「WEB講座」を公開しています。「地震関連の講座」、「マンションの遮音性」、「新築と中古マンションの対比」、「こんな失敗こんな失敗」など全部で2014年5月現在80講座あり、お好きな講座・興味ある講座のみを拾い読みすることが可能です。
最新のNO.80は「少子高齢化・人口減少とマンション」です。是非ご高覧ください。














nice!(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

先が見えない立地で大化けするマンション [値上がりマンション]

ブログテーマ:業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。





今は何もなく先も見えない街だが、長い目で見ればきっと発展するだろうと期待できる街・駅があります。

既存の鉄道の駅と駅の中間にできた新駅や、延伸して生まれた新駅、昔からあった駅ではあるものの駅前は古い大工場や住宅団地が占拠していて、まるで時が止まったままのような駅の前に、大型マンションが開発され売り出されることがあります。

駅前と言っても何もなく、通勤専用無人駅というほかないような(ではないのですが)寂しい駅です。商店街すらなく、店があるとしてもコンビニやラーメン店がぽつりとある程度といった、そんな街・駅のマンションについて書こうと思います。

最近話題を集め、今も何番目かの大型物件を販売中の駅前再開発と言えば「武蔵小杉」が真っ先に浮かんで来ますが、武蔵小杉駅の場合は、ある程度まで完成した街・駅と言ってよいでしょうし、このような駅とは対称的です。


●発展確実な街はすでに高い

「武蔵小杉」のようなケースは、首都圏各地に「〇〇地区整備計画」として多数見られます。

このような区域内に誕生するマンションは、どこも注目を集めます。

街並みが綺麗、環境が良い、便利といったキーワードで表されるエリアのマンションは価値があります。

開発の初期は、まだ殺伐感があり、スーパーなどの進出も未定であるとか、あくまで未来予想図の中で生活をイメージするしかありませんが、それでもごく近い未来が具体的な形で見えているだけに発展が約束されたような印象を受けます。

それゆえに、将来性は間違いないと確信して大勢の買い手が集まります。

当然、販売も順調に進みます。ときに高倍率の抽選となって短期完売に至ります。

しかし、このような物件の特徴は価格が高いことです。発展途上なのに、すでに再開発が終了した街の値段がつけられていると言わざるを得ません。
(この部分は10月5日の記事を併せてご高覧ください)

そこに気付かないのか、まだまだ発展すると読んでいるのか、買い手の心の内は不明ですが、急騰した値段(相場から乖離した高い値段)なのに、先行きに更なる期待をかける心理に違和感を覚えます。


●まだまだ先という時点では格安に分譲される

今年発売になったある大型マンションですが、そのスペックの割に格安と感じた物件があります。物件名は伏せますが、簡単に言えば先の見通しが見えないエリア・駅の物件だから安いのです。

当該地区にいつ頃どのような施設ができるかは、何も決まっていません。未来予想図はないのです。

現状では既成市街地の利便施設を活用するほかないのですが、その駅は最寄りではなく、徒歩10分以上を要するのです。徒歩3分の最寄り駅には現在何もなく、来春コンビニが1軒できるらしいということだけです。

現状では何も決まっていないというわけです。売主やその関連企業がスーパーや大型SCなどの商業施設の誘致に動いているわけでもないようです。徒歩10分以上を要する隣駅に既に出店しているからでしょう。

結局、人口増加に伴い、自然発生的に商業店舗が出店してくるのを待つほかないのかもしれないと悲観的になってしまうほどです。

そんなことから購入を見送った人も多数あったと聞きました。しかし、購入した人も同じくらい多数あったのです。

そこには、長い目で見ると発展しそうな雰囲気があります。誰もその保証をしてくれませんが、1000戸を超える大型マンションが開発されることによって、駅付近の人口が一気に3000人も増えることだけは確かなのですから。

現状の不便さからか、売主は免震構造とし、耐震性や防災対応、省エネ性、耐久性などに優れた高機能の、かつ中級以上のグレードと品質を持つ建物を企画し、格安で売り出したのです。
それが奏功したのでしょう。短期間に500戸以上も売れました。

この物件に関して、とてもリスクの高い買い物だったかもしれないという見方をする人がありました。しかし、大局的見地から潮流を観察すると、さほどリスクが高いと思えないとする意見もありました。

少なくとも私も後者の意見に与(くみ)します。少し不便ではあるが、陸の孤島というわけでもないし、日常生活は工夫しながら多分快適に過ごせるはずです。街がどのように変貌するかは気長に観察していけばいいのですから。

購入を申し込んだ人たちは、どのような思いで決断に踏み切ったのでしょうか?
リスクを取って将来に賭けたのでしょうか? 最寄り駅は通勤のためだけと割り切り、隣駅の利便性を享受できるからと考えたのでしょうか?

購入者のアンケート調査のようなものでもあれば明確になるのですが、今のところは推測するほかありません。

ともあれ、先行き不透明な街づくりの中、長期的には間違いなく発展する街であることは衆目の一致するところです。

ただ、それがいつ頃どうなるかグランドデザインもない現状では、売主もセールストークすら持ち得ないのです。ゆえに、価格も安くせざるを得なかったのでしょう。

このような一見リスキーな物件の方が、実は大きな楽しみを持てるものです。

過去のマンション開発事例を振り返ると、現状は殺伐とした場所、荒涼たる砂漠のような場所、工場と倉庫しかないような環境に優れるとは言いがたく、かつ生活便も良いとは言えない場所の大型マンションが安値であったことから飛ぶように売れたというケースがいくつも思い出されます。

どれも、安いだけではなく、それなりの建物プランであったと記憶しています。大型マンションゆえに、いずれも付加価値がいくつも用意された物件でした。

こうした物件が10年以上20年の時を経て、今は驚くような街の変貌とともに、中古マンションとしての価格も驚きのレベルになって所有者を喜ばせています。

このようなエリアの格安マンションを購入した人たちの中から、買い替え先の物件についてご相談を受けることがたまにありますが、一様に「こんなに変わるとは想像もできませんでした。大化けしました」と感想を寄せてくれます。

「安いけど、環境がどうもねえ」そんな印象があるマンションに出くわしたときは、ぜひ未来を想像してみてください。「長い目で見ればきっと変わるだろう。いつかは分からないけれど」そんなふうに思える物件なら先行きは楽しみです。

ただし、「駅から徒歩5~6分。どんなに遠くても10分以内」が前提となることをお断りしておきます。




nice!(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

駅前再開発マンション選択の是非 [値上がりマンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

駅前などの再開発の中で誕生したマンションは大抵が爆発的な人気になりますが、その要因はどのような所にあるのでしょうか?改めて考えてみました。

●環境の良さと便利さは二律背反
一般的に、「駅に近い便利さ」と「住環境の良さ」は両立しにくいものです。駅に近いほど住環境は劣って来ますし、反対に、住環境の良さを求めれば駅から離れるのが普通です。
駅に近くて環境も良い街というと、東横線、井の頭線、京王線、小田急線など、東京の南西部を走る私鉄沿線が思い浮かびます。これらの鉄道は住宅街を縫うように走っています。駅を降りると昔からの商店街があり、その裏に回ると直ぐに高級な、もしくは中級以上の一戸建て住宅が目に飛び込んで来ます。一帯は閑静な、そして緑の多い住宅街という趣きを見せてくれます。
小規模な公園も点在していますが、何より個人住宅がそれぞれに植栽した庭を手入れしていることによって街全体が緑多く映るのでしょう。

大規模な公園が駅前に広がっていれば最高ですが、そのような便利さと環境の良さを併せ持つ場所となると、広い首都圏でも片手で数えるほどしか存在しないものです。
一戸建てが並ぶ閑静な住宅街では、そもそもマンションの開発自体が困難です。たまに、大きなお屋敷が売り出されて小規模な低層マンションが建てられることがある程度です。

駅の近くでマンションが売り出される例を見ると、大抵が鉄道や広い道路に面していることでの騒音がネックになっていたり、商業地のため飲食店の並ぶ通り沿いだったりするほか、中高層のビルや賃貸マンションに囲まれていたりもします。
前が空いていると、そこは貸し駐車場になっていたりで、将来は何か建ちそうな印象を受けるものです。

●駅前でも住環境の良さを得られる再開発マンション
便利さだけを求めると、このような問題を抱える物件が多いものですが、その点、駅前再開発によって誕生するマンションは、住環境の良さと便利さを両立させた最高の条件を備えています。
再開発においては、ゼロから理想的な街がデザインされますから、便利であり、かつ永久に変わらない環境の良さを手に入れることが可能になります。
商業施設は無論のこと、車道と歩道の分離され、車道も速度制限されて安全性が高いことに加え、街路樹と無電柱化、小公園や散策路など憩いの空間が設けられます。こうしたタウンデザインが綺麗な環境を形成するのは言うまでもありません。
当然ながら、その一角に設けられるマンションに住めば、便利さだけではないメリットを享受できることになります。

こうした再開発マンションは、例外なく話題になり、販売も順調に進むものです。
このとき、買い手の心理には、将来性があり、購入してからの値下がりも起こりにくいだろう、ひょっとすると値上がりするかもしれないという思惑が働きます。それが売れ行きに拍車をかけるのです。

●将来価格の先取り物件もある?
確かに、再開発マンションは二律背反の条件を具備した稀少性から、将来価値も下がらないものです。
ところが、そんな人気に便乗するわけではないのですが、随分と高い価格で販売されるマンションが見られます。
まだ開発途上なのに、つまり便利さも環境の良さも享受できないのに、価格だけが一人歩きしている、そんな印象が拭えない物件がときどき見受けます。
再開発は一般に5年がかり、長いものでは10年以上かかるケースもあります。従って、分譲当初は空き地も目立ち、緑が少ない上に、商業施設も不十分という場合があります。
ある程度開発が進み、住民が増えて来ないと大型商業施設は進出して来ません。それまでの間は寂しい街です。
通常は、再開発エリアの半分以上が出来上がったあたりから街づくりが加速するものです。大型スーパーが出店し、専門店街が並び、クリニックや趣味の教室、学習塾などがやって来ます。こうなると、人気は爆発します。
人気爆発というときは、分譲価格が跳ね上がっても仕方ないのですが、その手前でも高いと思わせる価格で分譲されることには抵抗を感じます。しかし、これには理由があるのです。
その説明は、複雑になるので別の機会にさせてもらいますが、比較的短期間に開発が進めば、それも許容できる話ではあります。

●開発が計画より遅れると・・・
再開発と一口に言いますが、イメージ的に言えば2種類あります。
開発エリアの後背地・沿線に大きな人口のある都心に近い駅の場合と、人口密度の薄い郊外の駅前などの場合です。

前者は、再開発エリアの住宅が半分もできていない、つまり定住人口が少ないとしても、その背後に既存住宅が多数存在し定着人口が多いわけですから、商業施設は先行オープンしてもリスクは小さいはずです。
後者の場合は、沿線住民に来店を期待するものの、当該駅を中心とする一定の円内に大きな人口がないため、出店時期に関しては慎重な判断を求められることになります。そんなウェイティング中に、経済情勢の悪化などが重なると、出店時期はますます遅れるか、一旦白紙などという事態も起きます。
このような場所は、再開発といえども人気が盛り上がりません。寂しいままの状態が何年も続くことになります。
後者のような場所のマンションをうっかり買うと、期待は大きく外れて、いざ売却というとき購入価格を大きく下回るということになりかねません。注意が必要なケースです。

●駅前再開発マンションへの期待
既存住宅地を後背に持つエリアの駅前再開発の場合、多くは既に地価も高く、従って分譲価格も随分高いものです。それは、再開発前の20%以上にもなるのが普通です。
もともと5000万円くらいが相場であった駅前が、6000万円以上に跳ね上がるイメージです。それまでの相場を崩してしまうような突出した価格で売り出されることが多いのです。地元の人たちの感覚では、びっくり仰天するほどの価格なので、街の話題になったりします。
それでも将来の値上がりを期待して購入するのでしょうか?売れ行きは悪くありません。

再開発計画のニュースは広いエリアに訴求されます。分譲事業主が盛んに広告宣伝を繰り返すからです。やがて、地元以外からも買いにやって来ます。
少し離れたエリアから来た人は、価格に抵抗がないのでしょう。完成後の整然とした街並みと、人工的とはいえ緑の多さ、そして何より駅前便利生活に惚れこんで来るのですから。
勿論、地元の人(同じ駅と、その両隣りの駅くらいまでを生活圏とする人などを指します)の中にも、高額と感じながらも新しい街の魅力に吸引されるようにやって来ます。もともと住み慣れた好きな場所(住めば都)なのです。予算が届けば真っ先に買います。街づくりの内容に価値ありと思えば、価格はそれなりのこと、むしろ安いと思うのでしょう。
さらには、人間の欲がなせる業ですが、街づくりが完成する頃には分譲価格以上の値が付くに違いないと期待したりします。実際そうなるケースは過去にいくつもあったと、何かで見聞きしたのかもしれません。

暮らしの利便という物理的・経済的価値をもたらすマンションに、心身を癒やす自然(公園や眺望)の存在が加わると、精神的な満足感は大きなものとなります。更に、ある意味で資産効果、つまり値上がりの期待が持てれば、そのような資産を持つことによる将来の安心感まで手に入れることができます。
日本人は、将来に不安を持つと貯蓄に励む傾向が強いと言われますが、これと同じで、資産価値が高い不動産を持つことは、所有者に安心感を与えてくれるに違いありません。
このようなことを明確に意識しているわけでもないはずですが、一度崩壊した土地神話が、再び生き返ったとも言えます。
不動産なら何でも大丈夫だった時代とは違うが、物件選びさえ誤らなければマンションは今も老後のための貯蓄になりえるという思惑が心のどこかにあるからこそ求めるのだと考えられます。

●値崩れしにくい再開発マンション
マンションの価値が長く維持されるかどうかは、いくつかの条件にかかって来ます。
条件とは、管理・メンテナンス、ブランドや外観デザインなどです。規模の持つ存在感といったものも加わります。
それらの要件のうち、何と言っても大きな比重を占めるのが立地条件です。立地条件とは、建設地が有する「環境」と「利便性」のことです。
いくら便利でも、騒音に悩まされる高速道路前では困りますし、メンテナンスの悪いマンションでは経年劣化に侵されます。

こうした観点から見て、再開発マンションは冒頭で述べた通りの永久に守られる環境、いえ、むしろ経年優化と言える植栽の生長が価値を向上させる可能性も高いのです。
駅前という利便性だけでもマンションの価値は長く維持されますが、これに環境の良さが加わる再開発マンションは一層の価値保存が可能になります。つまり、値崩れしにくいのです。
補足すれば、便利さと環境の良さを両立させたマンションは手放す人も少なく、そのために益々高値を維持するというわけです。

最後に付言しますが、再開発マンションの全てが環境良好なわけでもありません。中には線路際にあって騒音がひどく窓を開けられないなどという事例もありますし、複数の棟に分かれているケースでは、敷地内の別棟によって日照が悪くなってしまう例もあります。
こうした個々の検証は、当然ながら必要になります。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★無料プレゼント!!新刊書籍「マンションのダメ間取りと名作間取り 特選50」
三井健太監修の「マンションのダメ間取りと名作間取り 特選50」が完成。本書(電子書籍)は、購入予定者がマンションの間取りの実態(欠点)を知って頂くとともに、様々な制約の中で工夫を凝らして実現させたディベロッパー各社の秀逸なプラン・名作間取りに触れて頂きながら、目を肥やして頂くことを狙いに編集したものです。
そこで得られた知識は、良い間取りを見極める目を養うとともに、カスタムビルドの間取りを自らつくるときに大いに役立つことでしょう。少なくとも、住んでから「ダメ間取り」に気付いて後悔しないための一助ともなるはずです。

★無料プレゼント!!「分譲マンション2012年 スタンダード仕様とアップグレード仕様」
少し前は採用例が少なかった先進の設備も、時間が経つとほとんどのマンションに採用されているということがあります。逆に言えば、当たり前の設備が採用されていないマンションの価値は劣ることになります。では、今あたりまえの設備・仕様とは?
お申込みは「三井健太の相談室http://mituikenta.web.fc2.com」からどうぞ










nice!(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

やっぱりマンションは駅近がいい [値上がりマンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

別途運営するサイト「三井健太のマンション相談室」で提供中の「マンションの簡易評価サービス」や「立地調査を含むマンション評価サービス」はおかげさまでご好評をいただいていますが、最近気になったことを述べたいと思います。
気になったというよりは再確認したという方が正確ですが、マンションの価値に占める「立地条件の重み」についてお話しします。

●空き家が増え続ける日本
人口減少時代に入った日本ですが、地域格差はますます拡大しています。30年くらい前から言われて来た「過疎の町」と、対照的に「東京一極集中」は、人口構造の変化を端的に表わすものですが、東京は平成9年以降16年連続で人口が増え続けています。しかし、その東京にも地域格差が広がっています。

例えば、中央区の人口推移を見ると、平成16年89,532人、17年93,791人、18年99,078人、19年102,431人、20年105,230人、21年110,702人、22年113,871人、平成23年116,930人、平成24年(1月1日現在)120,297人と毎年増加を続けています。(住民基本台帳による)
平成16年から24年にかけては人、34.3%も増えているのです。東京都全体では、平成16年12,074,598➔平成24年(同)12,686,067人で、5.1%増に留まっていることからも、中央区の突出ぶりが理解できます。
江東区も、平成16年の397,150人から平成24年の455,366人へ、14.6%増です。
渋谷区は16年の194,362人から平成24年は199,450人へ2.6%の微増でした。
中野区も同297,493人から同298,780人へ0.4%増に過ぎません。
都下では、小金井市が108,949人から113,899人、国立市が72,302人から73,100人へ、それぞれ4.5%増、1.1%増となっています。青梅市にいたっては、139,104人から138,154人へ減少しています。

人口が減れば住宅も不要になります。日本全体で見ると、空き家の数は既に750万戸もあるとされ(統計を取っていない自治体も多く、実際はもっと多数)、それを地域別に見て行くと格差の大きさに気付きます。地方都市では、買い手も借り手もいない空き家がどんどん増えているのです。
人口が増えている東京圏も例外ではなく、空き家が多数眠っていると言われます。

●駅から離れると空き家だらけ
空き家になるのは条件が悪いからであり、例えば駅周辺に空き家がなくても、駅から少し離れると空き家だらけという地域が東京郊外を中心に増えていると聞きます。

バブルが弾けて以来20年余、物価も国民所得も低下する一方の日本。最近は幾分かデフレ脱却の兆候も見えるのだそうですが、東京だけは消費者物価の下落率が地方より大ききなっています。
競争が激しく、仕入れ単価が上がっても小売価格に反映させるのが困難だからとか。そう言えば、2012年6月28日の新聞報道に「スーパー競争白熱。イオン、1000品目メーカー品を最大3割値下げ。西友も1400品目12月までに」とありました。

そうした状況からか、家賃も平均的には下落傾向を続けています。人口増より供給水準が高いためであると同時に、所得減のために高額家賃では借り手が決まりにくいという背景があるためです。そうして、駅近でも安く借りられるようになっているらしく、駅から遠い物件は敬遠され気味になっているというのです。

賃貸に限らず、新築・中古を合わせた売りマンションの流通戸数が高水準になり、需要が増えれば価格も下落します。今のところ東京圏で需給バランスが大きく崩れ、下落する兆候は見られませんが、将来どうなるかは予断を許しません。

●一人暮らしの世帯が増加。利便性がますます優先される
東京の1世帯あたり人数は1.99人(2012年1月1日現在の住民基本台帳)と、初めて2人を割り込んでしまいました。原因は高齢化と晩婚化にあると分析されています。
高齢者の場合、仕事に就いていないため駅近でなくてもよいのでしょうが、高齢者こそ便利さを求める傾向があるといいます。定年後は田舎でのんびり暮らすなどというのは昔の話です。行動的なシニア層は、やはり便利な場所に住みたがります。
買い物や医療の面から見ても、高齢者は都会の便利な場所に住む方が良いのでしょう。

結婚しない世代が男女とも増え、結婚年齢も遅くなっています。彼らは親の家に同居しているとは限りません。東京では単身住まいの若者がとても多いのです。かれらは仕事を持っていますから、通勤に便利な場所を住まいにしたがります。3.11地震以降は、特に帰宅難民にならないよう近場に住もうとする動きが見られるとも言われます。

こうした事情も駅近の住まいと、ちょっと遠い住まいとの人気格差を広げていると考えられます。

●「迷ったときは駅近」と覚えておきましょう
マンションを検討するにあたり、理想の物件に巡り会えないと悩む人が多いようです。悩みながら最終的には、枝葉の条件には目をつぶり、二者択一に自分を追い込んで、そこでもう一度苦悩するというプロセスになるケースも多いと思います。
それでも決め切れずに、先送りしてしまう人も少なくないようです。
そこでお伝えしましょう。「迷ったときは駅近」と。

マンションの資産価値という観点で言えば、マクロ的には人口増(正確には世帯数の増加)を大きく上回る住宅供給が行なわれない限り、長期的には大きな下落の心配はありません。
しかし、個別の条件でマンションの価値は変わりますし、市況の面から見ても、瞬間的な需給バランスの変動もあり得るわけです。
こうした点も考慮すると、売却の必要がいつ来ても心配いらない住まいにしておくことが肝腎です。
その意味から真っ先に挙げたい条件は、「立地」です。何を置いても便利さを優先して選択することをお勧めしておきたいのです。中古価格を調査すればするほど、その思いは強まっているからです。

極論を言えば、「建物が並み以下でも駅近なら値崩れはしない、駅近なら大きな間違いはない」。そう改めて感じるのです。尚、駅近とは5分以内を指します。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

★好評継続中!!「マンションの無料評価サービス」は、三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)まで

nice!(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

地震後の東京ベイエリア人気に思う [値上がりマンション]


ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

3.11地震以来、一時敬遠されていたベイエリアのマンションですが、今再び人気が回復しています。地震その他の防災対応に力を入れた大型物件が東京湾岸でいくつか発売され、それらが引き金になったと考えられますが、ともあれ、「都心に近い割には価格が安い」という特徴を持つベイエリア本来の魅力を探ってみることにします。

このエリアは運河で区分されており、ウォーターフロントとも呼ばれています。運河に面してマンションが建てられ、また運河沿いに散歩道、遊歩道があったりします。この街で暮らす人々をキャナル族(運河族)とも呼ぶようです。トレンディ―ドラマの舞台にも、しばしば登場するエリアです。
また、東京駅や日本橋、銀座、丸の内あたりまで3キロ前後にある江東区の有明や東雲、辰巳、中央区の月島や勝どきなどの街は、交通機関が運転を停止しても徒歩で帰宅できる距離にあります。

ベイエリアは、広範囲に見れば千葉県から神奈川県まで東京湾沿いを指しますが、ここでは豊洲、東雲、有明、台場、勝どき、月島あたりの東京駅から4~6キロ圏、すなわち徒歩で1~2時間圏をイメージして述べています。

●豊洲のこと
中心は、豊洲です。まだ開発余地は残っていますが、既に成熟した印象を与える街です。生活感が満ちているとでも言えばいいのでしょうか。
「ららぽーと豊洲」を中心に、大型店舗が増えましたが、セブンイレブンの1号店は豊洲にあるといいます。地下鉄有楽町線「豊洲駅」を中心に飲食店も多く見られます。交通のアクセスもよく、高速の湾岸道路も利用しやすいようです。

特筆できるのは、車道並みに歩道が広いことです。家族が安心して住める街と感じます。有明方面に通じる新都市交通「ゆりかもめ」の下を走る道も同様に歩道が広く、ジョギングやサイクリングには打ってつけと言えそうです。
個人的には好きになれないこともあります。
第一に、シティホテルが見当たらないのです。ホテルは、他の地域から人を招き入れる装置です。また、地元の者にとっても自宅の応接室代わりになり、ときには食堂代わりにもなるという機能を持ちます。
手元に住友不動産が販売中の「シティタワーズ豊洲ザ・シンボル」と「シティタワーズ豊洲ザ・ツイン」二つの超高層マンションを一緒に撮影したチラシがあるのですが、断片的に見た瞬間、西新宿の副都心ビル街と見違いました。超高層ビルが密集していたからです。ビルとビルの隙間には新たなビル建築の様子も写っています。

西新宿のビル街は摩天楼ですが、ちょっと行くと約8万㎡の新宿中央公園があります。区立の公園として最大の面積を誇る新宿中央公園は、そびえ立つ高層ビル群に寄り添い、大都会のオアシスとして多くの利用者に親しまれている、緑豊かな公園です。
休日には、広場でフリーマーケットなどのイベントが開催され、また夏には、ジャブジャブ池に多くの親子が訪れます。四季折々に、園内に生息する草花や小さな生き物たちを求め、来園者が集います。

目を転じて、霞が関の官庁街は同じビルでも比較的中層のものが多く、超高層と言うと「霞が関ビル」や「警視庁」などが浮かぶ程度です。すぐ側には日比谷公園と皇居と皇居前公園があり、広大な緑地を提供してくれています。
こうした地域と比較するのは乱暴な気がしますが、豊洲はビルばかりの印象が強いのです。豊洲にもららぽーとの隣に「豊洲公園」がありますが、面積は2万4千㎡しかありません。また、歩道が広くつくられていて、ゆったりとした佇まいが全く感じられないわけではありませんし、ここをキャナル族がベビーカーを押しながら歩く姿は想像に難くありません。しかし、どうもオフィスビル街に住むという印象が先に来てしまうのです。偏見でしょうか?

マンションの開発においては敷地内の植栽もありますが、20年くらい経て生長したときの姿を想像してみても、そもそも敷地面積に対する緑地比率は大きくないので、あまり多くは期待できないのではないかと、悲観的になってしまいます。
都会とは、そういうものなのでしょうか?
ともあれ、豊洲では今後もマンション建設が続きます。三井不動産レジデンシャルも近く185戸と小さめですが、近く販売を開始するようです。すぐ隣の東雲では、585戸の「パークタワー東雲」を9月に発売すると聞いています。
また、豊洲駅そばでは、行政サービスの充実を図るための新施設や商業施設とオフィスビルを江東区と三井不動産とで開発するようです。

●有明・台場のこと
江東区にあるビッグな施設と言えば、最近(2012年4月)にオープンした人気スポット「ダイバーシティ」を始めとして、「東京ビッグサイト(国際展示場)」「パレットタウン」「東京テレポートセンター」「有明コロシアムと有明テニスの森公園」「大江戸温泉物語」が挙げられますが、これらは台場、有明地区に固まっています。フジテレビが台場にあり、これも一種の集客装置となっています。日航ホテル台場をはじめとして、シティホテルも確か5つが台場・有明地区に揃っています。

ここは、東京都による「臨海副都心構想」のもと、職と住を適切に配置するとともに、商業機能のほか、医療・福祉、教育・文 化、スポーツ・レクリエーション、アミューズメントなどの多様な機能を総合的に配置し、子どもから高齢者まで、誰もが活き活きと豊かな都市生活をおくれる街としていくとして、1995年頃から計画的に開発が行なわれて来た地区です。平成28年度までには完成する予定となっていますから、あと5年ほどで空地が埋まっていくのでしょうか。

現状では広大な都保有地がまだ残っていますが、有明の北側には築地市場の移転も予定されています。
また、有明には住友不動産が広大な土地を入札で取得しており、超高層マンション2棟と大型ショッピングセンターや業務用ビルの建設を予定しているようです。

●緑の比率
人が住む上で「緑」の存在は潤いをもたらすという意味で重要です。異論のある人はいないでしょうし、国や自治体にも「公園」は重要な行政課題になっています。
東京23区の中で公園の割合が少ない自治体は、豊島区、中野区、杉並区、目黒区と意外にも西側に多いのですが、原因は大型の公園がないことにあります。
最大の「葛西海浜公園」を持つ江戸川区、「皇居」がある千代田区、代々木公園のある渋谷区、「夢の島公園」「若洲海浜公園」などの江東区は、大きな公園を持っているために上位にランクされます。

公園面積は少ないものの、個人住宅の庭の緑が多い中野区、杉並区、目黒区、世田谷区などは、やはり緑の多い街になります。
「緑被率」という概念があるそうです。「緑被率」は樹木、芝、草花など植物によって覆われた部分の土地の割合を言います。「緑被率」は調査の年度・方法・精度などが確立していないため、公表データも少ないのですが、参考になるのが、杉並区が以前ホームページに掲載していたものによれば、「緑被率」が20%以上の区は、上から順に練馬区、世田谷区、杉並区、渋谷区、港区、千代田区、大田区 と西側に多く、10%以下の区は下から順に荒川区、台東区、中央区、墨田区と東側に多いのです。

しかし、緑の多い区に住むことになっても、実際に暮らす場所の周辺に公園や緑が少なければあまり意味はないかもしれません。
また、幼児がいる間は、小さくても近くに児童公園がある方が便利かもしれませんね。しかし、大人にとって児童公園はそれほど居心地が良いとは言えません。外歩きには街路樹がある道が歓迎されるでしょうし、仕事の合間に息抜きの場所になるような「都会のオアシス」的な公園が必要になるでしょう。
このように、暮らす人のライフステージや好みによって求める緑の質も変わります。

いずれにせよ、先に述べたように豊洲は緑が足りない気がします。有明や台場地区も、非難を恐れず言えば「荒漠たる場所」という感が拭えません。
何年か先には、マンションの敷地内に植えられた樹木などが成長するでしょうし、街路樹も増えるのでしょう。その結果、街の雰囲気が変わるのでしょうか?

●防災対策が十分に検討された物件が多い
この地域でマンションを買いたい人の最大の心配事は巨大地震に襲われたときのことですから、それに対するデベロッパーの反応は素早いものがありました。
具体的には先ず液状化対策で、いわゆる地盤改良を行なっている物件が眼に付きます。地盤改良の方法は複数あり、深層混合処理工法・密度増大工法・固結工法・置換工法・水位低下工法などとされます。
ちなみに、深層混合処理工法とは、地盤内に石灰やセメント、砕石などを圧力混入して強度を増加させる工法です。
液状化対策を施している物件は、「パークシティ東雲」や「パークタワー豊洲」などで採用されているようです。

★●★新築も中古も全国の物件検索はこちらが便利です➔(http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

液状化対策以外には、停電したときの対策として「非常用電源設備の充実」や「防災用品の備蓄」といったことです。
非常用電源設備の充実とは、法律で超高層ビルに義務付けられている自家発電装置の能力を例えば半日でなく最大3日間の連続運転が可能にしたり、太陽光発電で得た電力を蓄電池に溜めておいたりするものです。
防災備品の備蓄も、従来は1階の備蓄倉庫だけだったものが、複数階にスペースを設けて、いざというときにも素早く利用できる形にしています。


●今は未成熟でも将来性を買うのが東京ベイエリア
ベイエリアのマンション価格が安い理由はいくつか考えられますが、大雑把に言えば「未発達地域ゆえの地価の安さ」にありそうです。
都心に近い割には安いが、今はまだ成熟していない。しかし、そう遠くない将来には一層便利になり、さらに荒漠たる土地が潤いある緑の豊かな街に変貌する。そんな期待を持つことができそうだ。資産価値も上がりそうだ。そんな思いが人気になっている要因なのではないでしょうか?


・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。「無料相談」と「マンションの無料評価サービス」があります。

nice!(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅
前の10件 | - 値上がりマンション ブログトップ