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第578回 新築マンション。価格の下落は「プランの退歩」とともに [マンション設計]


★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツーをご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください★★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


数年前から、東京五輪後にマンション価格は下がるとたくさんの識者やブロガー諸氏が発言していました。根拠は、五輪効果が消えて景気は減速するとか悪化するというもののようです。

しかし、コトはそう短絡的ではありません。 現状でもマンション価格は上がり過ぎて購買力との間にギャップができてしまいました。 言い換えると手の届く買い手が減って、新築マンションの販売は一昨年後半から不調が続いているのです。

売れないので、発売戸数も減らすほかなく、年間の供給戸数(発売)戸数も停滞しています。

しかし、販売価格は相変わらず強含みが続き、2017年も1~8月のデータを追ってみると前年比プラス(値上がり)の傾向が続いています。
(8/20 第571回 の記事「相変わらず高いマンション価格」1~7月の動向で詳しく解説しました)

マンション業界は、この危機をどのように乗り切るのでしょうか?方法はひとつしかありません。それは価格を下げることです。

しかし、価格の引き下げは利益の減少につながるわけですから、それを食い止める策も同時に打ち出すに違いありません。策とは、建築費の下げ交渉を強化することですし、プランの見直しを図ることです。

プランの見直しとは、間取りの単純化や設備のレベルダウン、仕上げ材のグレードダウンなどですが、これらは既に限界に達していると筆者は思っています。しかし、背に腹は代えられないと限界を超えて断行するのでしょうか? あり得ない話でもないなあとも思います。

ただし、目の肥えた買い手も少なくない今日、断行するとしたら「初めての購入者(一次取得者)」向けの物件、なかんずく低額物件が対象になるのだろうと予想します。

建物が完成すると「購入者を呼んで内覧会」が挙行されますが、ときどき同行業務で筆者もお邪魔します。

そのとき。品質低下に驚かされることが増えています。買い手の多くは、間もなく始まる新居での生活に心ウキウキ状態なので気付かないのか、そもそも「こんなものだ」と思っているか、本当のところは分からないのですが、「ここまでやる?」と筆者はしばしば売主の姿勢にがっかりします。

ここで具体的には述べませんが、ご興味のある方は今年1月に書いた記事「ここまでやる?賃貸マンション仕様の新築マンション」
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/archive/20170120 をご高覧いただくとして、デベロッパーの多くは、乾いた雑巾を絞るがごとく、コストダウンに腐心しています。

品質を下げずにコストダウンしているなら拍手を贈りたいですが、そうではなく明らかな品質の低下や退歩によるものなので、残念な想いに襲われてしまうのです。
ある業界人は言いました。「これでも十分に喜んでくれるお客さんがいる。高級品を提供するだけが我々の責務ではない」と。また、「ユニクロのような規格品を大量に供給して市場の信頼を得ている製品もある」とも。

しかし、筆者には言い訳にしか聞こえません。ともあれ、今後は億ションや億に近い高額・高級マンションを除いて、品質の低下が一段と広まるのかもしれません。

ただ、これ以上のコストダウンを図っても焼け石に水のレベルだろうとも思っています。過去4年間は年平均で6%強の値上がりが続いてきたのです。それが需要の後退・減少となっているのですから、少なくとも2年前の水準まで価格を下げないと購買力とのギャップは埋まらない気がします。この間にマイナス金利の導入で購買力を下支えしてくれた側面もあるので、ざっと8%くらいは下がらないと市況が良くなるとは思えないのです。

市場全体で平均8%も価格を下げるのは至難の業です。建築費を10%下げても販売価格は5%程度しか下げることはできないからです。そもそも建築費の10%下げは現状では不可能に近く、最後はデベロッパー(売主)の利益を削るしかありませんが、それでも5%の引き下げが限度ではないかと考えています。

5000万円のマンションが4750万円になるというレベルなので、大きな市況好転の効果にはつながらないはずですが、個別に見て行けば、好調販売の成果を残す物件も現れるかもしれません。

新聞によれば、規格型マンションで格安請負に強みを持つ長谷工コーポレーションにさえ値下げ圧力がかかり出したのだとか。

「長谷工さん。あなたのところは随分利益も出ているようだが、こちらは大幅に利益を削っている現状にある。共存共栄のために今度は御社にも身を削っていただきたい」と言ったか言わないか、知る由もありませんが、マンション施工が70%を占める長谷工コーポレーションだけに、マンションデベロッパーの大半と取引していることは確かで、その中の大口顧客から強く要求されれば、いずれは呑まざるを得なくなるはずです。

当事者間のせめぎあいは激しくなることでしょう。

現在、長谷工コーポレーションとの取引がないマンションデベロッパーを探す方が早いと感じるほど、大半のデベロッパーが同社に工事を発注しています。その中で発注量が多いのは、野村不動産、住友不動産、三井不動産、積水ハウス、大成有楽不動産、名鉄不動産などですが、大手では三菱地所レジデンスや東急不動産、大京、東京建物なども取引をしています。

最近数年で大幅に増えたコストカットマンションは、筆者流の表現を許していただければ「田の字型」間取りの味がないマンションばかりで、「時代に逆行している」、「進化でなく退化したマンション」ばかりです。

室内の設備は、オプションを付けたり、古くなってリフォームするときに好みでグレードアップすれば満足度が上がるでしょうし、床も壁紙もこだわって選んだらいいのかもしれません。

しかし、床暖房を後付けするのは大きな予算が必要になりますし、ディスポーザーは後付けが不可能です。アルコーブのない平板な顔を彫の深い表情豊かな顔に変えたくても、それは全くできない相談です。玄関の横にエアコンの室外機が花台の下に納めることなく剥き出しのまま置くのが気に入らないと言っても、隠しようがありません。

間仕切りの変更まで手を入れるリフォームは大掛かりで、お金もかかります。10年やそこらで踏み切るのは勇気がいることです。仮に思い切ってやろうとしても、直床構造だったら間仕切りは不可能と思った方がいいのです。

コストカットのためにエレベーターの数を減らされたら、出勤時に5分も待たされるといった弊害が起こるでしょう。ホテルライクな内廊下と謳っていても、完成して壁を見たら安物の白い壁紙が貼ってあるだけで、センスも高級感もないことに失望させられても、もはやどうしようもないのです。

エントランスホールの床仕上げも天然石貼りが普通になった昨今、昔のタイル貼りという物件も見かけるようになりました。外壁の仕上げがタイル張りでない(タワーは大体そうですが)とか、張った面積が3分の1しかないないのに、「タイル張り(一部吹き付け)と表示しているマンション、共用施設が集会室兼キッズルームだけしかない大規模マンション、植栽が殆どないマンション、飾りも何もない最も安価なエレベーター。

こうした例を挙げればコストカット箇所は限りなく出て来ます。

このような退化マンションの増加がトレンドにならないことを祈りつつ本稿を締めたいと思いますが、こんな時期にマンションを買う必要がある買い手が進むべき道は、「古くても優れたマンション」を探すこと、若しくは「予算を上げて満足できる新築マンションを探す」しかありません。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。



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7/10(1)リフォームで「第2洗面所」を考えてみよう [マンション設計]

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出勤と登校のために同時刻に家を出る親子の間で、朝は洗面所もトイレも使用が重なってしまう、そんなご家庭は少なくないはずです。筆者の家もそうでしたが、あまり困ることはありませんでした。

洗面所が2か所あったからです。といっても、二つ目の洗面所はトイレが広く洗面所を兼ねていたのです。

先に子供がトイレを使い、その後は脱衣所にある洗面所i移動してを使っていました。化粧も洗面所でしていたようです。筆者はたいして時間がかからないものの、娘が出た後のトイレでゆっくりと歯磨きから洗面、髭剃り、整髪まで済ませたものです。

トイレの幅は普通なら900ミリ~1000ミリしかありません。手洗いカウンターのついたタイプでも、下の写真のように奥行きが浅いので、幅を広げなくても納まってしまうのです。間取り図からご想像いただけるでしょう。
トイレ手洗い.jpg


7・10ブログ用図面 (4).png




しかし、次の写真のような洗面ボウルを設置しようとすれば、ボウルの直径が300ミリはあるので、カウンターの奥行は500ミリ~550ミリ必要になるはずです。

洗面ボウル.jpg


とすると、トイレの幅(上図で言えば、廊下から見た奥行)が1400~1500は必要になるでしょう。

トイレをギリギリの大きさに抑え、できるだけ個室の方を広くする、あるいはクローゼットを大きく取るというのが合理的な考え方であるわけですが、もし犠牲がさほど大きくないならトイレを大きくすることを勧めます。

窮屈な住まいでも、どこかに広くて豪華な部分が1点でもあると、ユーザーはリッチな気分に浸れるものだからです。

ウオークイン・クローゼットもリッチな気分にさせる設計アイテムです。読者の皆さんも間取り図を見て、あるいはモデルルームをご覧になって、ウオークイン・クローゼットに軽い感動を覚えた記憶がなかったでしょうか?

賃貸マンションに住んでいる人にはウオークイン・クローゼットが珍しいものであり、分譲は違うなと感じる部分なのでしょう。デベロッパーも購入者の声を反映させるべく人気の高いウオークイン・クローゼットを定番にしているのです。

下足のまま入れる玄関のクローク(シューズイン・クローク)も同様です。靴が100足も置けそうな棚の段数、カギ型(L字型)やコ字型になったワイドな下足入れに見学者は例外なく感嘆の声をあげると聞きます。

価格を抜きにすれば、既製品の建売住宅より注文住宅が希望の人が多いことや、マンションのセミオーダーやカラーセレクト、無料オプションを希望する人の多さなどを知ると、ユーザーは自分なりのもの、人と違うもの、好きなものを欲しいのだと分かります。

心理学者や社会学者の分析では「自己実現の欲求」によるとなりましょうか?

決まった大きさと枠の中に、好みのレイアウトや色や素材でマイホームを作り上げるというのは簡単ではありません。少なくとも新築マンションでは制約が大き過ぎます。しかし、中古マンションでリフォームするつもりなら「自分色の家」を作ることは可能です。

DENを設けて、書斎にする、趣味の部屋にする、女の城にする、衣装部屋にする。このような部屋作りもリッチな気分を味わえるに違いありません。

以上のような形で、ちょっと自慢の家を作ってみませんか?

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凱旋気分にさせてくれる「エントランスの引き」と「内廊下」の美学 [マンション設計]


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筆者は建築家ではないので、この分野は素人ですが、長年マンションの企画開発に携わった者として意識して来たことがあります。

そのひとつが「道路からエントランスまでの距離=引き」と「雨が差し込まない廊下」、そして「仕立てのよい注文服のような家」でした。

今日は、マンションの価値をこの3点から説明してみたいと思います。

●道路からエントランスまでの距離=引き

「グランドメゾン白金の杜ザ・タワー」というタワーマンション、「パークマンション三田綱町ザ・フォレスト(東京都港区三田。11階建て98戸)」という超高級マンションを例に挙げます。

二つの物件の共通点は道路境界からマンションのエントランスまでが長く、かつ道路からエントランスが見えそうで見えない点にあります。

下の2枚の絵は、グランドメゾンのゲートとその奥のエントランスを表しています。

グランドメゾン白金の杜ザ・タワーgate.jpg

グランドメゾン白金の杜ザ・タワーentrance.jpg

分譲時のパンフレットには、「敷地の約43%を緑化し敷地外周を1次セキュリティで確かに包み込みます。エントランスには守衛が迎え、その奥には住人専用の森があります」と記しています。

次は、パークマンション三田綱町ザ・フォレストのゲート付近の絵です。こちらもゲートの奥のエントランスは見えません。

パークマンション三田綱町ザ・フォレスト.jpg

長い時を積み重ねた三田綱町に堂々と佇む、高さ約7mの荘厳なゲート。それは、護られた安息を象徴し、パークマンションとしての誇りが込められています――これも同マンションのHPにあった広告コピーです。

ゲートを設け、そこに守衛・門番を置いて居住者以外をシャットアウトするのは、単にセキュリティのためだけではありません。

見えそうで見えない、あるいはどの辺りに玄関があるかが分からない、すごく長いアプローチらしいという設計は、外部の人間を遠ざける仕掛けのようでもあります。ここからはオーナーである自分たちの「プロパティ」なのだ。許可なく入るべからず。そう語っているようです。

言い換えると、特権意識や優越感のような買い手心理を満足させる仕掛けなのでしょう。古い英国を舞台にした映画などに出て来るシーンには、日本では考えられない広大な敷地のお屋敷があって、多くの場合ゲートから車で5分もかかりそうなところに館は建っています。
便利だからと、敷地の入口に一番近い所に館を建てるようなことはしなかったはずです。

商業地のマンションで、狭い敷地いっぱいに建てたケースなどは、エントランスの位置も道路境界ギリギリにあるので、通行人がガラス越しにエントランスホールやロビーを覗きながら通過して行きます。このマンション、中はどうなっているのかな、どんな人が住んでいるのだろう。そんな好奇心に対してプライバシーをさらけ出しているかのようです。

商業地の小規模マンションでは仕方ない一面なのですが、道路境界からエントランスまでの「引き」が取りたくても取れません。

そこで、下の絵のような形を設計家は考えています。

プラウド人形町パサージユ.jpg

(プラウド人形町パサージュ平成30年8月竣工予定の公式HPより)

道路境界とエントランスまでの距離が近過ぎるので、あえてデザイン壁のようなものを設けて玄関ドアを隠し、脇に通路状の空間を取ってアプローチとした例です。

●内廊下がもたらす「くつろぎ」

内廊下.jpg

昔のことですが、あるデベロッパーの社長さんが言いました。帰宅した瞬間に「ほっとする」、「くつろぎタイムが始まる」ことが我が家の条件ではないのか。それなのに、マンションは1階の玄関に着いてほっとしたのも束の間、エレベーターを降りたら再び外へ放り出されるように思えて仕方ない。風雨の強い日なんか、廊下を歩くとき、もう一度濡れてしまう。

考え方の相違と言えばそれまでかもしれませんが、マンションには共用部分にも「くつろぎ」とホテルのような「ホスピタリティ」が必要なのではないかと教えてくれた人でした。

簡単に言えば、家とはマンションの場合、共用部も含めてのことです。決して何階の何号室という特定住戸だけの価値ではないのです。先に述べたゲートやアプローチ、エントランスも加わっての値打ちなのです。


筆者は長年、買い手の「購買心理」を研究して来ましたが、「買い手は部屋を買うのではない、マンション全体の立ち姿を見て買う」という揺るぎない持論があります。

新築マンションの場合は、ときとしてモデルルームの演出に惑わされてしまいがちですが、中古になると全体が丸見え状態になってしまうので、売却時に訪れる買い手の購買意欲に外観やエントランスや共用廊下などが影響を与えるものです。

それゆえに、新築を購入するときは完成後の全体像、なかんずく外観・エントランス周りと共用部分の姿を鮮明にイメージする冷静さが大事になるのです。


●マンションは利便と機能だけが価値ではない

こんな広告のコピーがあります。どの物件で使われたものか記憶から消えてしまいましたが、売主は三菱地所レジデンスだったはずです。

「洋服のように簡単に替えのきかないのが住まいであろう。貴方の人生を纏う住まいだからこそ、選び抜かれた生地で仕立てにこだわり着心地が良い、そんな住まいでありたい」

このコピーに触れた瞬間、筆者が連想したのは見えない所にこだわる職人のモノづくり姿勢でした。背広で言えば、何十工程も経て、体にフィットし、何度洗っても型崩れしない、そんなオーダースーツを想像します。背広だけではなく、注文から半年も待たされるような人気の手作りカバンや靴のイメージです。

見た目は変わらなくても、長く使って行くほどに品質の良し悪しは分かると言います。設備・仕様はさほど変わらないように見えてしまう新築マンションのモデルルームも、目の肥えた人が見れば違いが分かるものです。しかし、構造的な部分の価値は、そもそも隠してあるので分かりづらいのも現実です。

パンフレットやHPなどでは一応の説明が付いていますが、それがどれほどのものかが分からない人が多いのです。

例えば、当マンションは遮音性を高めるため、次のような素材によって二重三重に排水管を囲んでいますなどと図解しています。また、二重床・二重天井とし、遮音効果を高めていますなどの図解もよく見かけます。

しかし、それにも等級はあるのです。どの程度の品質なのか、長く住んでも飽きが来ない価値か、見た目だけの高級マンションではなく、本物の高い品質のマンションかどうか、こうした問いかけが重要です。

先に述べた内廊下にしても然りです。ホテルライクな内廊下というキャッチコピーにもグレードの差があります。人手を極限まで排した「格安ビジネスホテル」の内廊下なのか、「ラグジュアリーホテル」の内廊下なのかに注目すべきなのです。

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上質なマンション、高級マンション、豪華なマンションを作ればコストもかかり、販売価格は上がります。立地条件とセットでマンションの価値は判断されるものなので、どこであろうと高級な建物、本物志向の建物を建てることが良いとは思いませんが、ここに掲げた3つの要素を可能な限り意識したマンションをデベロッパーには提供してほしいと願います。

もちろん、買い手の皆さんにも上記視点をお持ちになることが大事ではないかと思うのです。

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 評価項目:①立地条件(最寄駅までの距離・都心へのアクセス・生活利便性)②全体計画(配棟計画・駐車場・空間利用計画・共用施設・外観デザイン・セキュリティ)  ③建物の基本構造(耐震性・耐久性・遮音性能・将来の更新性) ④管理内容(管理体制・管理費・修繕積立金・管理会社) ⑤専有部分の計画(間取り・設備・仕様)⑥売主 ⑦施工会社
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新ブログ「間取り名作選」を始めましたが・・・ [マンション設計]

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この記事はマンションデベロッパーの企画担当者並びに図面を引く設計士さんに届と願いつつ書き下ろしたものでもあります。

実務経験を持つ筆者は、したくてもできない制約の存在をよく知っています。法的制約は当然ですが、大きな壁はコストであることも。しかし、顧客ニーズを無視してよいわけはありません。

最近(2010~2015年)の間取りは、明らかに退歩してしまったように感じます。一部のデベロッパーに、コストの壁を越えて少しでも住みやすい快適なプランを提供しようという動きがあることは認めますが、ドラスティックなプラン、少なくとも昔から評判の高かった、今も変わらない優良な間取りプランは影を潜めているのが現実です。

マンションを購入する立場から見ると、立地条件が優先しますし、間取り選びは後順位になってしまう人が多いのであり、最後は妥協を強いられる要素になってしまうようです。買ってくれたとしても、決して満足して選択した間取りでないことに着目しなければなりません。

もちろん、作り手も「つまらん間取り」と自覚しているのかもしれませんが、実にありきたりの間取りばかりです。

筆者が別で運営しているブログ「三井健太の名作間取り選」を見て頂くと分かるはずですが、古いマンションの中に優良な間取りが多く見られます。

ときの移り変わりは、人の好みもライフスタイルも変わって行くことを示します。しかし、不易流行という言葉があるように、今も変わらないものがたくさん残っているはずで、マンションの間取りにおいても普遍的な要素は少なくないはずです。

どうして時計の針が逆回りしたかのような「つまらん間取り」ばかりが出て来るのか、理解に苦しむ物件を見かけるたびに残念な思いにかられます。

例えば、アルコーブを止めてしまった間取りを見ると、コストダウンのためだろうとしか推測できませんし、これだけでコストが一体いくら上がるのか、多額ではないはずだ、それでもそうしてしまうのは、きっと他もコストカットしているのだろうと疑わざるを得ないのです。

ゼネコンとのネゴシエーションに臨んだ経験から言えるのは、予算内にコストを抑える最後の策は設計変更になるのです。設備・仕様のランクをA級からB級に落すことや、採用そのものを止めてしまうことです。

その結果、遮音性能や断熱性の低い建物となり、ドアハンドルなどの金物のデザイン性が低くなったり、床暖房のない部屋になったりします。

ドアハンドルをA級からB級品にしたところで、1住戸にしたら僅か10,000円違いであっても、そうした設計変更を数多く実行すると全体では巨額となり、営業サイドから要望される販売価格に近付けます。

一方、アルコーブがない間取りや直貼り床などというのは、設計の初期段階から予算オーバーを見越してプランニングしたものである公算が高いのです。

敷地条件から羊羹切りになってしまうのは、ある程度しかたない部分であることも、理解はできます。昔から存在した課題だからです。

しかし、それでも課題を克服して優れた間取りプランを生み出すべく先人は努力をしたのです。あの精神はどこへ行ってしまったのでしょうか?

先に紹介させてもらった筆者のブログをご覧いただいた方から、いくつか感想を頂きました。「昔はこんなに素敵な間取りがあったのですねえ」――これが共通です。


アルコーブの取り方にもこだわろう――彫りの深い顔か平板な顔か。どんな表情の家にするかを考えてデザインしよう。

玄関灯のデザインもおろそかにしないで

角住戸は門扉付きのポーチを取りたいものです。

子育て世帯にベビーカーの収納を考えてあげよう・ゴルフをしような世代が対象ならバッグを仕舞うスペースを考えよう・女系家族は靴が多い――だから「シューズインクローゼットが必要になるのです

玄関の幅は廊下と同じ1000ミリ+下足入れの幅分、合計1400ミリでは魅力はない

玄関ホールと廊下の幅が同じ「寸胴型」はできるだけ避けたい。ホールは可能な限りワイドに

玄関からストレートにリビングに向かう廊下は、奥が丸見えになってしまうので、可能なら「クランクイン」にしたい。

玄関脇の寝室のひとつが主寝室という場合、廊下から可能な限り遠ざける配置としたい。プライバシー確保のためである。

WIC(ウオークインクローゼット)より幅広のI型クローゼットの方が良い場合もある。

布団収納を忘れてはいけない。

ダブルベッドは必ず両側を40cm以上空けて置くのが基本と考えて主寝室サイズを決めよう。

リビングダイニングも寝室も、それぞれ家具配置をしてみて不都合があれば、レイアウトは見直そう。

大梁やダクトスペースなどによる天井面も軽視しない――折り上げ式にするのもいいが、何より大事なことは狭い個室に垂れ下がった天井によって圧迫感のある部屋を創らないことである


――筆者はこんなふうに訴えたいのです。


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ここまでやる?賃貸マンション仕様の新築マンション [マンション設計]

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新築マンションの完成後、購入者を招いて実施される「内覧会(ユーザー検査)」に立ち会う業務に従事すると、様々なことが見えて来ます。

マンションは完成してしまうと、入居者に知り合いがいない限り中を見ることができなくなるので、筆者のような研究者にとっては貴重な体験ともなるのです。有り難いことです。

とまで、最近感じた業界への失望について今日は書こうと思います。


●乾いた雑巾を絞る発想

その昔、高収益を上げるトヨタ自動車の秘訣を分析・研究した講演や著書が流行したことがありました。「カンバン方式」と呼ばれる独創的な生産管理方式が最も有名ですが、「トヨタの秘密」の中に、「乾いた雑巾を絞る」と表現されたコストダウンの徹底ぶりもあったと記憶しています。

4年くらい前の本ブログで、筆者は建築費の上昇を業界がどのように乗り切るかについて書きました。その策のひとつは、見えないところで建築コストを下げることが徹底されるだろうというもの。

そして、その策は着実に業界内で浸透し、あまり褒められないマンションを増やし続けています。

具体的には、本ブログで人気の高い記事でもある「アルコーブのないマンションに注意」と「15階建てマンションに注意」、そして「直床構造の何が問題?」などで指摘した問題マンションでした。

他にも、ホームページやパンフレットでは見えない、または見落してしまいそうなところでコストダウンを図った例も少なくないのです。例えば、「タイル貼りと謳いながら、張る面積は最小限である」などが最たるものです。他にも、「排水管の遮音性に配慮」と書きながら、専門家が見ればC級グレードの対策に過ぎないといった例もあります。

これらのコストダウン策は、筆者の予想を超える広がりを見せています。大手はやらないだろうと考えていた筆者の観測は甘かったようで、「〇〇社さん、お宅もやるの?」と首をかしげるマンションが続々と誕生しているのです。

それで終わりではありませんでした。目に見える部分でも明らかなコストダウンを図ったマンションが目につき出したのです。目に見える部分は買い手の支持を得られず、販売成果に影響するので、やらないものですが、「露骨」な事例も出て来たからです。

それは将に「乾いた雑巾を絞る」発想に近いものと言えるのです。


●客をなめているのか?

「客をなめんな」と言いたくなる、そんなマンションが出て来ました。それは、いわゆる一次取得者向け、低価格の郊外マンションで散見されます。それをこの目で見た筆者は、無知な買い手を欺くようなビジネス手法だなと感じたものです。

近年は、洪水と言って過言でないほど情報が多いので、素人でも玄人はだしの人が増えたと言われて来ました。下手な営業マン顔負けの専門知識を携えた買い手が多いのです。

ところが、一方では毎年新しい購入予備軍が誕生して来ます。彼らは将に無知な人たちです。しばらく経てば玄人はだしになって行くのですが、所詮は仕事の合間に勉するだけですし、見学するマンションの数も個人差があります。

たくさん見て来たと自負する人でも、目の付け所が違えば、短時間に問題を発見する能力を身に着けるわけでもありません。中には、ぼんやりとしか見ていない人もあって、件数に比例して知識が増えているわけでもないのです。

さらに言えば、間違った知識を信じてしまうしまう人もいます。

筆者に届くメール文からダイレクトに、または行間からご相談者の知識のレベルを窺うことができるのですが、「三井さんもブログで書いているように」と断ってから検討マンションの懸念点について質問を寄せて下さる人、どこかで聞きかじったマーケット法則や建築知識などをいつの間にか我が物にして知ったかぶりに書いて来る人、専門的な分野ではあるものの、購入に当たっては気にするほどのことでもないような些末な問題を心配し過ぎる人、反対に「初めてのことなので、何も分かりません。わたしどもにも理解しやすい言葉でお答えください」と書いて下さる謙虚な人など、様々です。

悪意があってもなくても、インターネット時代になってからは、間違った情報と知識が横行しています。この洪水をかき分ける、言い換えれば正誤を嗅ぎ分ける、仕分けする、堅い表現を使えば、情報を取捨選択する能力も必須になっています。

話を元に戻しましょう。保有する情報と知識のレベルと質は、買い手によって格差があります。中には、殆んど無知であるがために最近の新築マンションにしては低品質の「上級マンションもどき」を買ってしまう人もあるのです。

買わされてしまうと言い換えた方がいいかもしれません。今住んでいる賃貸マンションと較べれば、はるかに上質であるかもしれません。しかし、分譲マンションというものは、もっと上級なのです。そのことを知らないゆえに買ってしまうのでしょう。

筆者は、ある販売現場で「随分コストを切り詰めましたね」と営業マンに語りかけたことがありました。営業マンは、図星を突かれたからでしょうか、怒ったように「どこがですか」と応じて来ました。論争する気はないので、すぐに話題を切り替えたのですが、「この人たちは誇りを持って販売に当たっているのだろうか」そんな疑問がかすめた瞬間でした。


●売り手の論理は

良いものを提供したいが、仕方ないのです。なにしろ建築費が上がり過ぎて。販売価格が高ければ希望に添えないので、質は少し低くなるが、これでも構わないというお客様があるなら、それを提供するもデベロッパーの務めです。

売り手は、「本意ではないのだ」こんなふうに言い訳しているようです。

大昔なら、これでも十分に満足したユーザーが多かったに違いありません。「昔は食器洗浄乾燥機がなかったのですから、インターホンもテレビモニターはなかったのですから、テレビモニター付きになってからも、最初は白黒で満足していたのですから、これでも十分にレベルの高いマンションのはずですよ」とでも言いたげです。

一定程度は、的を射た説明です。実際に満足して買って行くユーザーがあるのも事実ですから。
しかし、買い手とは、契約した後も「この選択は正しかったか」と調査を続けるものです。筆者に寄せて下さる「物件評価」のご依頼には、そうした買い手の心理が色濃く反映されているのです。

その結果、自分の買ったマンションの質の低さに落胆し、後悔してしまう人も少なくないようです。「知らない方が良かった」と感じた人もあるに違いありません。


●乾いた雑巾を絞った結果はこれだ

ずいぶん前置きが長くなってしまいました。販売に影響を与えにくいと売り手が信じる(?)究極のコストダウンマンションをお伝えしましょう。それは、たとえて言えば「乾いた雑巾を絞る」類のものです。

不採用例を探すのが難しいほど、今ではどこのマンションでも当たり前に標準装備している(オプションなどではない)スペックを持たないマンションが再登場している事実をご覧ください。

◆ソフトクローズでない調理台の引き出し(最後まで押し切らなくても勝手に閉まるのがソフトクローズ)

◆吸気口に防塵フィルターがない

◆防犯設定がない(共用玄関のモニター付きインターホン機能があるだけの住宅情報盤)

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◆足元保安灯がない(室内廊下には、取り外して懐中電灯としても使える)

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◆玄関の人感センサー(暗闇でスイッチの位置を探す必要がない便利な自動照明装置)


◆格子窓(右下。左下のブラインド型なら窓を開けても通行人から室内が覗かれない)

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◆玄関横のエアコンの室外機の露出置き(左下。玄関の脇にエアコンの室外機が設置されるケースは花台などで半分は隠すのが普通=右下)
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◆廉価な洗面化粧台(何という材質か、あまり美しいとは言えないい)
◆浴室のランドリーパイプは1本(普通は前後2本)

◆シャワーホースのホルダーが固定式(左下。ユーザーの背丈によって使い分けるには上下スライド式が便利=右下)
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*********************************

今日の記事は、スペックのレベルを分からないまま買って後悔しないように願って書いたものです。十分な知識を持ち、見分ける目を持っていると自信のある読者にはつまらない、あるいは無用な記事だったでしょう。最後までお付き合いくださりありがとうございます。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


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洗濯機置き場と洗面所の同居に抵抗はありませんか? [マンション設計]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています


マンションの間取りを研究し、設計に活かす仕事をした経験から、最近のマンションの間取りを嘆かわしく思っている筆者ですが、今日は洗濯機置き場について述べようと思います。

読者の皆さんが中古マンションを購入してリノベーションを考えるとき、もしくは新築を購入するにあたり、設計変更の希望を受け入れてもらえるマンションであるときにお役に立つといいなと思いながら書いた記事です。

建築士やマンション業者さんが読んでくれることも一方で期待しています。

さて、一般的なマンションでは、洗面脱衣室という表示の部屋があり、下図のように洗面所の中に洗濯機置き場が同居する形が普通です。

よく考えてみると、洗面所と洗濯機置き場、もしくは洗濯室が分離していても不思議ではありませんね。しかし、同居型が多いのは、風呂に入るとき、脱いだ服を洗濯機の槽に放り込むのだから、そばに洗濯機があった方がよいという考え方をする人が多いのでしょうか?

sentakuki-okiba.jpg 
だから、作り手も何ら疑問を持たずに洗面脱衣室に洗濯機置き場をセットしてしまうのかもしれません。

しかし、「洗面・脱衣室」であって、「洗面・洗濯室」ではないのです。

本来、洗面室はホテルのバスルームをイメージし、大きな鏡に向かって化粧をするスペースと位置付けていたはずです。つまり、洗面所は「お洒落空間」なのです。

下着を格納する引き出しがあり、奥にはクローゼットがあって、ここで身づくろいが全て整う「ドレッシングルーム」または「パウダールーム」。それが洗面所のはずでした。英語表記の「dressing room」、「powder room」という間取り図をご覧になったことがあると思います。

ところが、そのお洒落空間に生活臭ただよう洗濯機を、全く無造作に置いてしまうという悪しき習慣ができてしまいました。

なぜ、そんなことになってしまったのでしょうか?お洒落空間に汚れ物が山のように露出している様を何とも思わないのでしょうか?

多くの主婦は、合理的でいいと考えているようです。洗面室では化粧はしない。寝室に戻って、ドレッサーの前に座って化粧するのだとも言います。だから、洗面室は顔を洗う、歯を磨く、脱衣する、洗濯するといった実用的な部屋(ユーティリティ=多機能ルーム。家事室)でいいのだそうです。

こんな意見をたびたび聞かされて来た作り手は、多機能ルームに抵抗も疑問も感じないまま定番にしてしまったのでしょう。

しかし、図1のような洗面所は洗面化粧台だけで、洗濯機はキッチンの奥に置かれた例が現存します。この図を見て思うことは、「汚れ物が食物・食品が並ぶ空間に置かれるなんて、とんでもないことだ」と主婦層から一斉に反論が出そうな気がすることです。

一方で、家事動線的には洗濯機はキッチンの脇にあった方が能率的だという声もあがって来ます。欧米で暮らした経験のある主婦は、流し台と洗濯機(ドラム式)の横並びが普通だと語ります。

まあ、日本人の感覚ではキッチンの中に洗濯機というのはどうなのか、そんな気もします。

【 図1 】
setakuki-in-kitchen.jpg

理想的には、次の図2のように、やはり家事室というのが別にあって、そこで洗濯とアイロン掛けなどができるといいのでしょうね。

【 図2 】
kajisitu.jpg
(画像はiemo株式会社様からお借りしました)

理想はそうでも実現は難しい。それが狭いマンションの実態です。しかし、少しの工夫で洗濯機周りが雑然としないようにできるはずです。

その方法は図3の間取りのように、洗濯機置き場をドアで塞いでしまうことです。ついでに言えば、汚れ物は洗濯機の中に放り込むのではなく、洗面台の下部に用意された籠などに分別して入れるのを主婦は嬉しい工夫だと言います。

【 図3 】
sentakuki-okiba-door.jpg
それも難しい場合は、洗面台と洗濯機置き場の間に仕切り壁を設け、その壁を長くする。つまり洗濯機が壁によって半分くらい隠れるようにすることです。

この記事を投稿するに当たって、「洗濯室」でネット検索してみたところ、一戸建てにおける設計やリフォーム例ばかりで、マンションのプランで優れた例は見られませんでした。それだけマンションでは難しいということなのでしょう。

さて、読者の皆さんは洗濯機置き場について、どのようにお考えでしょうか? 新築マンションでは、このドアを隠蔽したものさえ中々見かけません。

スペース的に可能なら扉付きにしてみませんか?(扉を付けると作業がしにくくなるケースも多いのですが)

新築物件での設計変更は有料になるケースが多いですが、検討なさったらいかがでしょうか?
工事が進み変更はできないと言われるケースも多いかもしれませんが、綺麗に暮らしたい向きにはお勧めです。

中古マンションでリフォームを想定なさる方は、是非実現に向けて工夫を!!



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マンション ブランド力と品質の関係 [マンション設計]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

「品質は高いが価格は高くない」商品がある一方で、「品質は高いが価格も高い」ものもある、それが経済の実態というものです。

「品質の割には価格が安い」ことで売れ行きを伸ばし、企業として大発展を遂げたのがユニクロブランドを展開するファーストリテイリング社ですが、その反対の「高価格だが、裏切らない品質。英国王室の御用達としても知られる」ブランドバッグとか、「世界中のセレブに愛される」宝飾の最高級ブランド、中古でも高いブランド時計といったものが世界には少なからず存在します。


 高級ブランド品はブランド戦略と言われる企業の商品戦略、広告戦略によって高いブランド価値が作られ保たれています。

決してディスカウントセールはしない。その厳格なポリシーを守るために、直営店でしか販売しないというブランド商品も少なくありません。

分譲マンションにもブランド戦略は存在します。


●マンションの品質と立地条件がもたらすブランド価値

マンションは、建物品質だけで価値判断をすることができない特殊な商品です。高い品質の建物を作っても、立地条件の良し悪しによって評価が変わるからです。場所が良くないと市場が判断するマンションの場合、建物品質を高くしたところで、価格を低く設定できなければ販売は難しいのです。

消費財との大きな差がここにあります。

立地条件の価値を押し上げる要素、例えば地域ぐるみの開発・再開発などが伴わければ、建物だけを高品質にしても価格の高さに市場は理解を示さないのが実態です。

逆に、新設の鉄道路線、新設の駅、その前に大型SCなどとともに建設されるようなとき、そのマンションの建物品質を上級にし、価格もそれなりの高さに定めても市場は評価するというケースがあります。

このような特別な場合を除けば、立地条件の劣るマンションは建物品質も価格抑制のために中級以下にするしかないのです。

一方、別格とされる高級住宅地や駅に直結しているような立地条件では、土地の取得費も高いため、分譲価格が高くなるのは必定です。加えて、高額商品の買い手を満足させるための建物品質が必須となります。良い場所には良い建物というのが定石なのです。結果的に分譲価格はそれなりに高くなります。


高級マンションは、モデルルームを見ると、設備も建具・ドアハンドルも、また床や壁、天井の仕上げ材もハイグレードですが、それだけではありません。

共用玄関やロビー、廊下の床や壁、規模の大きい物件であればラウンジやゲストルームなどの共用施設の仕様も含めて中級以下のマンションとは明確な差別化が図られます。

場所が良いというだけで建物は中級マンションと大差ないという商品もないわけではありませんが、高級マンションと言われる物件は、建物品質はも高く、価格も飛び抜けて高いものです。

そして、そのような高級マンションの多くが、年月を経て資産価値を維持し、やがて「ヴィンテージマンション」と呼ばれるようになるのです。


工場生産品と異なり、マンションは手作りの一品生産品です。しかも、高級住宅地では限定生産品(稀少価値がある)だけに、資金調達が可能な買い手にとっては比べるものもなく、3億円と言われれば3億円を、5億円というなら5億円をそのまま受け入れて購入契約を結ぶことになります。

高級住宅地と言われる街として知られる千代田区の三番町や港区の麻布・青山・三田綱町・白金、渋谷では広尾、・代官山といったアドレスのマンションでは、2億円から5億円もする高額住戸が複数用意されます。



●マンションメーカーのブランド戦略

数億円の部屋も含まれる高級住宅地のマンションを商品化できるマンションメーカー(デベロッパー)は多くありません。ご存知のように財閥系の大手業者と、それに続く大手業者、全部で5社か6社を数える程度です。

高級マンションには、ふさわしいブランドネームを用意し、同じ業者が販売する他のエリアの中級マンションのブランドと区別するのが普通です。買い手の優越感を満足させることが必須と考えるためです。

三井不動産レジデンシャルを例に引くと、最高級ブランドは「パークマンション」ですが、中級マンションは「パークホームズ」で、これが販売商品の大半を占めます。

タワー型を「パークシティ」というブランドにしていますが、「パークコート〇〇タワー」という高級タワーマンション」もあります。

明確なブランド戦略が見て取れます。


●ブランド名より企業名

しかし、マンションメーカーの場合、ブランド名より売主の知名度を優先しているように感じます。複数のブランドを持っている三井不動産レジデンシャルても、広告では「三井に住んでいます」というのがメインコピーです。

パークホームズだけのPRもたまに見たような気がしますが、印象に残るのは「三井に住んでいます」の方です。

三井は、最高級ブランドであろうと中級ブランドだろうと、また、都心・郊外を問わずに確かな品質のマンションを供給していますとアピールしているようです。

三菱地所レジデンスも、「三菱地所を見に行こう」のキャッチコピーが有名です。こちらは、親会社の三菱地所のビジネスまでを包括的にPRしていると感じます。


東急不動産は「ブランズ」を、野村不動産は「プラウド」を、東京建物は「ブリリア」をCMでアピールしていますが、こちらは複数ブランドを持たない企業なので単純です。それでも、広告ではブランドと企業名を同時に謳っています。

(注)野村不動産は、3年くらい前に「オハナ」という新ブランドを郊外の大型マンションを廉価で展開していますが、「プラウド」のブランド価値が低下することを恐れたためでしょうか、物件広告以外では一切登場して来ません。


ユニクロがCMで企業名のファーストリテイリングを同時にアピールすることはありません。そのせいかどうか、ユニクロを展開している企業がファーストリテイリング社であることを知らない人が多いのも事実です。

マンション業界は対称的です。マンションのブランド戦略は、ブランド名より売主名を意識したものなのかもしれません。


郊外の普通の住宅地には高級マンションは建てないものですし、数少ない高級住宅地の高級マンションのブランドを浸透させたところで、その商品開発が簡単でなく滅多に販売できない以上、あまり意味はないのです。

かといって、数が多い中級品のブランドばかりPRしても、そのイメージが定着すれば困るわけで、結局のところ、高額マンションであろうとなかろうと、「わが社のマンションの品質は確か」、または「どこで開発したマンションでも高級品」というイメージ作りをして行かざるを得ないのです。

「プラウド」という野村不動産のマンション名に対するイメージを何人かの人に尋ねたところ、「高級な感じがする」という答えが返って来ました。東急不動産の「ブランズ」も、最近1~2年の集中的なCM投下が効いてか、「何となく高級な感じがする」と言います。

野村も東急も、立地条件を問わず、すべての販売商品に高級なイメージが浸透したらCMは成功と言えるわけです。

そして、買い手がイメージ通りのマンションと感じて満足できれば、それはそれで結構なことです。


●同じブランドでも品質は違う

しかし、現実はどうなのでしょう。「ブランド名」は同じでも、品質(グレード)には差があるのも事実です。先述のように、立地条件によって変えざるを得ないからです。

ところで、マンションメーカー各社は、自社の品質基準・設計基準のようなものを持っています。 

廊下幅やパイプシャフトの寸法から、設備のグレードなどについて、細部に渡って内部基準を設けているのです。

しかし、基準を順守しているか疑わしい物件もあります。

基準が緩いのか、基準に一定の幅があるのか、内部に通じているわけではないので確証はないのですが、間取りや設備などの資料を見ているだけでも、一定ではないように感じるケースによく遭遇します。

建物が完成し内覧会に立会いさせてもらうと、その感は一層強くなります。

ともあれ、同じブランドなのに「先月見た物件はディスポーザー付きなのに、こちらは付いていないのですね」といった声や、「ミストサウナが欲しいのに、今度の物件は付いていない」といった声を聞きます。

ディスポーザーは多額のコストを要するので、設計基準書の中では採否が柔軟に扱われているのでしょう。

これらは目に見える部分の差異ですが、見えにくい点では「二重床と直床が混在したブランド」があります。

同様に、住戸の玄関に「アルコーブがあったり、なかったり」も最近はよく見かけます。

設計基準は事実上、形骸化してしまったのか、そんなことも感じます。とまれ、買い手の立場で考えてみると、ブランドに騙されないことが大事です。

得難い高級住宅地や駅直結マンションなど、差別化が明白はっきりした物件であれば、価格が高くても売れるはずと売主は強気です。そのような物件は、「さすがは〇〇社の〇〇ブランド」と、買い手を喜ばせる標準以上のスペックで設計されているものです。

ところが例外もあることを知っておかなければなりません。 都心の高級住宅地に建てられた大手A社の内覧会で実物を見たとき、大きく下がった天井がやたら目立ち、閉塞感のような違和感を覚えたことがあります。

大梁が下がり天井となっているほか、排気ダクトがキッチンからバルコニー方向へ走っているのですが、その両方の下がりが天井に凸凹状態を作り出し、大きな抵抗感をもたらしていたのです。早い話が、「高級マンションの割には随分天井が低いなあ」と思わせるものだったのです。

こうした例は挙げればキリがありません。モデルルームは欠点が少ないタイプを展示しているので、気付かない買い手も少なくありません。契約完了後に気づいて失望するのです。

購入するタイプがモデルルームでない場合は気を付けなければなりません。しかし、平面図だけ見ていても、頭の中で3D化することは難しいものです。

そこで、ひとつだけコツをお伝えすると「下がり天井=2150とか、同=2050などといった表示と、その範囲を表す点線に注目します。

下がり天井の範囲が分ったら、そこにマーカーか色鉛筆で着色します。これだけでも、天井面にスッキリ感があるかどうか、圧迫感がないかどうかの見当をつけることができます。

それでもピンと来ない場合は、当該住戸の断面図を売主に要求することをお勧めしたいと思います。


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「ローコストマンション」と「コストダウンマンション」 [マンション設計]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


10日前のブログで「アルコーブのないマンションは要注意」と書きましたが、もう少し補足の必要を感じたので標題のタイトルで述べようと思います。


●コストダウンとグレードアップはデベロッパー常の葛藤

どのような商品でも価格を無視してよいものはありません。スペックとデザインと価格をテーマに企画開発して行くものです。

分譲マンションでも同じです。ただ、商品価値を構成する立地条件は工夫しようのない部分なので、建物のみに企画の対象は限定されます。

その場所では、どのような商品スペックがふさわしいか、そして販売可能な価格はいくらかという検討からスタートして行くのです。

ハイスペック、ハイグレードにするより価格の安さが優先する物件がある一方、価格が相場の3割高でも販売可能な立地条件にあるから、建物もそれなりのクォリティを目指そうとする物件もあります。

その過程で様々な壁にぶつかり、企画者と設計士は悩みます。価格が高くなっても構わないと言っても、限度がないわけではないからです。それこそ販売単価が坪当たり1000万円を超えても買い手が集まりそうな特殊な立地を除けば、デベロッパーはどこかを必ず妥協して商品化しています。

天井高を全階2.6m以上にしたいが、建築規制があって不可能なので2.5mで仕方ないなとか、内廊下にして絨毯張りにしたいが、その場合、住戸間取りは1寝室がどうしても行燈部屋になってしまうが、そこは目をつぶることにしよう、外廊下の場合では、主寝室のプライバシーを保護するために廊下と主寝室との間に吹き抜けを設けたいが、コストアップが大き過ぎるので止めようなど、葛藤する例を挙げると無数に出て来ます。

最も悩ましく解決の難しい課題は、条件の良くない住戸を価値ある住戸にどう変えるかです。例えば、環境の良い住宅街における1階住戸の企画です。

最近よく見かけるのは、4階建ての低層マンションにおける1階住戸で、フロアレベルがグランドレベルより低い住戸です。都区内で8000万円も9000万円もするような1階住戸が半地下のようになっている例は少なくありません。

半地下住戸は価格が目玉商品的に安く設定されます。安くしなければ売れないからです。言い換えると、半地下マンションを好む人は絶対数として少ないので1階にしかない魅力、一般的には専用の庭を付けて販売するのですが、それだけでは十分でないのです。

売りにくい半地下住戸をなぜ設けるのか、それはそうしなければ採算が取れないからです。1000坪の土地に4階建ての40戸を建てるのと、半地下住戸を中止して3階建て30戸にするのでは、1戸当たりの土地代が大きく跳ね上がり、販売価格は恐ろしく高いものになってしまうのです。

このような例を挙げるとキリがないので、このくらいにしますが、要するに企画・設計はコストと隣り合わせにあり、デベロッパーはコストを睨みながら優れた商品をいかに企画するかに知恵を絞っているのです。


●支持を失ったローコストマンション

稀に「ローコストマンション」のカテゴリーに入れたい物件を見かけます。簡単に言えば、コストダウンを徹底した建物です。また、地域一番の安値物件です。


建物の中身を見ると、設備については装備が最小限で、並み以下のグレードです。窓は一枚ガラス、ディスポーザーも食器洗い乾燥機もなし、床暖房もつかない、バルコニーにはミニシンク(SKシンク)も水栓もないのです。 

床・壁の仕上げ材も建具と取っ手のグレードも中級以下。 スラブ厚、壁厚なども建築基準法の最低ラインです。

全体計画についてはエントランスホールや廊下など以外に特別な共用施設はなく、植栽も殆どなしといった徹底ぶりです。


この種の物件は、立地条件が駅から遠かったり、環境の良くないものであったりなので、価格の安さを優先するしかないのでしょう。

賃貸マンションから脱出したい需要層向けのマンションの中でも、所得の低い若い世帯向けの物件として開発しているだけでなく、頭金の用意も十分でない階層を狙った物件と見られます。


その昔、地方都市を中心にローコストマンションが一世を風靡した時代がありました。

設計の簡略化、建築資材の大量発注、工事の省力化を3本柱に、画一的なマンションを低価格で供給し、多数のユーザーから支持を得た時期があったのです。関東近県でも同型のマンションが少なからずお目見えしました。

室内だけば、そこそこに設備をまとっており、少なくとも賃貸マンションよりはマシという印象がありました。 モデルルームを展示して工事中に販売する方法では、分譲マンションに詳しくない初めての購買層に支持されたのです。

しかし、専有部分以外は飾りも何もなく、中には外壁にタイルを貼っていない物もありました。タイル貼りの物件でも、バルコニーが既製品のアルミ手すりをビス止めしただけだったと記憶しています。エントランスもシンプルで、床がタイル貼りで壁は吹き付け塗装でした。

価格高騰期のことで、価格抑制に頭を悩ましていたデベロッパー各社は、その商品供給スタイルに関心を持ち分析したのですが、追随する企業は多くありませんでした。

価格が安いだけではユーザーの心をつかむことはできないと判断したためです。

その後、地方都市でもローコストマンションは供給されなくなりました。分譲マンションは賃貸マンションと同じであってはならないことを悟ったのでしょう。

家賃を払う程度の負担で購入できるとしても、マイホームに対して求める品質、機能、お洒落感などは不可欠の条件です。 安いだけのローコストマンションは、やがて市場で支持を失いました。


●コストダウンマンションは分譲らしく差別化を意識している

ローコストマンションとコストダウンマンション、どこが違うのでしょうか? 

先に述べたように、ローコストマンションは最低限の機能だけが備わった「安かろう・悪かろう」と言うべきマンションです。

一方、コストダウンマンションとは、一定の機能性とデザイン性を持ちつつ、価格を抑えたマンションなのです。

マンションユーザーは我が家が安物マンションだと卑下したくはないはずで、仮に専有部分は多少劣っても外見が賃貸マンションのように見られてしまうことを望みません。

低予算の買い手であっても、それぞれの買い手にとって大金を払うことには変わりありません。

本人がどこまで意識しているかはともかくも、外観やエントランス周りのデザインなども含めて、大金を払うに値する高いクォリティを購入マンションに求めるのです。

複数の物件を比較検討する過程で、品質が劣後している物件と認識しつつも妥協の限界を自ら踏み越え、価格の安さだけで飛びつくことはありません。

このような購買心理を研究し尽したマンションデベロッパーは、少なくとも外形的に低級なマンションと見られないよう自制し工夫をしています。

比較的高額な物件では、高級感をアピールしつつコストを下げるという二律背反の課題に取り組んで商品化します。 安さを売りにする物件でも、賃貸マンションでは見られない高層と規模の大きさ、広いエントランスホールとコミュニティルームなど共用施設の設置を併せてアピールします。

では、どこでコストダウンを図っているのでしょうか? 買い手が直ぐ気付く部分でも気付かれにくい部分でも、様々な箇所でコストダウンを図って行きます。

そのコストダウン策を売手は敢えて説明しません。図面集という販売資料のどこかに書いてあるので、それを見てくれという態度です。書いていない場合は「パンフレットや設計図書等をご確認の上でご購入下さい」という重要事項説明書内の文言で逃げています。

「断熱性はどうですか」と問えば「当社は大丈夫です」などと、答えにならない曖昧な返事で済ませることも多いですし、「道路からの騒音が心配」と言うと、「T-2ランクの防音サッシなので問題ない」と言ったりします。T-2とはどの程度のものかを説明しないのです。

それでも問う材料に気付く人はマシですが、何が問題かすら分からない人は品質の劣る建物をそれと知らずに買ってしまうかもしれません。

コストダウンの典型は、アルコーブのない間取りであり、直貼りの床構造ですが、その他では天井高、共用部ではエレベーターの設置台数、エントランス周りのデザインとホールやロビーの壁・床の仕上げ材などに表われます。

より優れたマンションを、より安く買いたいと思うのは自然なことですが、満足度100%の家など存在しません。

気に入らない部分があるとか、目に見えない部分で品質が劣っていると知っても、それらの程度が買い手にとって許容範囲であると思えれば、あるいは優先順位で見れば枝葉末節のことと言いきることができれば、それでいいのです。 

要は、少しくらい不満があっても、長く快適に住まうことができるかどうか、その視点が大事なのです。コストダウンが全て悪いわけでもないのです。


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玄関にアルコーブのないマンションは要注意 [マンション設計]

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建築費の高騰の波に苦労しているマンションメーカー。対策は限られていますが、そのひとつはスペック(設備・仕様)を落とすことです。

スペック(設備・仕様)を落とすとは、思い切ったコストダウン策に踏み切ることを意味しますが、今日は「アルコーブ」に着目してお話しします。


●アルコーブとは?

アルコーブ(Alcove)は、欧州で部屋や廊下など壁面の一部を少し後退させて造る窪みや空間の意味で使っている言葉ですが、これを日本人の誰かがマンションの共用廊下から少し引っ込んだ玄関前の部分を指す言葉として使い始め定着したのです。

余談ですが、マンションとは英語の本来の意味が(プールがあるような)大邸宅です。これも分譲マンションの黎明期に誰かが使い始め定着したのです。 


さて、アルコーブと似たような住宅用語に「玄関ポーチ」があります。

これは、建物の玄関前で、壁から突き出た庇(ひさし)のある入口スペースを指します。

雨が降った日に傘を持って玄関を出入りするとき、雨に濡れずに済むという機能があります。

一戸建ての外観デザインを左右するポイントのひとつでもあるのですが、マンションの住戸にも門扉と玄関ポーチのついたタイプが見られます。

戸建て感覚のプランで、ベビーカーなどを置くことも可能であるといった実用性のある、外部の専用空間です。

アルコーブとポーチの違いは、アルコーブが玄関扉の幅か、少し広い程度の狭い窪みのスペースであるのに対し、ポーチは住戸スパン全部くらいの広い玄関前スペースで、角住戸には門扉を設けてプライバシーが確保できるものです。

ついでに言えば、ホテルやマンション1階のエントランス前にある大型のポーチを、車寄せと呼んでいます。また、その庇はキャノピー(天蓋=てんがい)と言うようです。

(その他の専門用語は、三井健太のマンション相談室サイト内「不動産用語解説」をクリックしてご覧ください)


●アルコーブは何のためにあるの?

前にもどこかで書いたはずですが、改めてお話ししましょう。

先ず、木造アパートや古い賃貸マンションを想像してみて下さい。端から廊下を見ると、同じ大きさ・色・デザインの玄関扉がずらりと並んでいますね。

これを筆者は「のっぺり顔」と言っているのですが、分譲マンションでは凹凸を設けることで、「彫の深い顔」を狙ったのです。端から見て各戸の扉は見えにくくなっています。 その方が賃貸マンションとの差別化になり、憧れのマイホームらしくなるからです。 

ここがわが家だ。これが顔だというものが商品価値を高めることに役立ったのです。

アルコーブは、玄関扉を開けた瞬間、外出を喜ぶ元気な子供が走って来て扉に衝突するといった事故を避けられるという機能も持つに至ったのです。

そのアルコーブが最近のマンションの一部でなくなってしまったのです。いったいぜんたい、何が起きたのでしょうか?


●アルコーブ取り止めの理由

凹凸のある顔がのっぺり顔になってしまった、つまり商品企画が昔レベルに戻ってしまったのは何故でしょうか?

コストダウンのため。それが全てです。

マンション全体にも言えるのですが、凹凸を設けるより、一本の直線にした方が施工上の手間もかかりませんし、コンクリートの量も減るからです。

僅かなコストカットなのですが、大きなコストカット策を使い切ったあとは、こうした細かな部分を削って「ちりも積もれば」式に積み上げながらコストを圧縮するのがマンションメーカー日常茶飯事の作業でもあるのです。

しかしながら、アルコーブはこれまで手を付けて来なかった部分です。

「ディスポーザーを止めよう」は、コストダウン効果が高いですし、天井高を下げれば、その分でコンクリート使用量が減り、それに付随して直貼りの床になるので、これも効果は極めて大きいのです。また、エレベーターを1基減らすと、エレベーターの機械は1000万円に過ぎなくても、エレベーターシャフトの施工費とコンクリートが要らなくなるので、トータルでは2000万円をカットでき、これまた効果が大です。

こうしたコストダウン策は設計段階から取り組むものですが、設計が終了し、ゼネコンとのネゴシエーション段階に入り、予算とのギャップを埋めきれないときは妥協策として設備・仕様の見直しを行います。

例えば、キッチンのワークトップを天然石から人工大理石に変更、玄関の踏み込み部分を天然石からタイルに変更、複層ガラスを一枚ガラスにといった、まだまだあるスペックのダウンをして行くのです。

アルコーブの取り止めは、設計の見直しで生まれたものか、設計の当初から盛り込んだ企画であったかは不明ですが、最近よく目につきます。

それを目にするとき、筆者は「とうとうここまで来たか」と思わざるを得ないのです。


●アルコーブ取り止めは究極のコストダウンマンション

賢明な読者はもうお分かりと思いますが、「アルコーブがないくらい大したことではない」のではなく、「アルコーブがない」ということは、究極のコストダウンマンションである可能性が高いことを示唆しているのです。

目に見える部分だけでなく、遮音性能、断熱性能などの劣る設計・施工になっていることが懸念されるということです。

コストダウンを象徴する「アルコーブ取り止め」や「直床工法」マンションは、品質を注意深くチェックしながら検討を進めるべきです。

外側(モデルルームなど)の華やかさだけに目を奪われないよう冷静でありたいものです。



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スペック劣る新築マンション増加中 [マンション設計]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

マンション評価サービスを毎日欠かすことなく続けていると、トレンドが自然と分かるのですが、最近強く感じることのひとつは「スペックが良くない」物件が多いという点です。

言い換えると、マンション企画が進化ではなく後退しているのです。

主な変化を取り上げてみましょう。

一番目立つのは、「二重床でなく直貼り」にした物件の増加です。統計を取っているわけではないので、どのくらいの割合かを語ることはできませんが、着実に増えています。


次に、住戸形状が極めてシンプルになった という点です。

羊羹を切ったシンプルな長方形のマンションが多いのは、今に始まったわけではありませんが、それでも細部ではより快適な間取りをつくろうとデベロッパー各社は努力をしてきました。

ところが、最近はまるで30年前に戻ったようなものも登場しているのです。

外廊下式のマンションで多い一般的な長方形の間取り図を思い浮かべてみて下さい。玄関側の短辺部分にアルコーブという窪みを設けるので、普通なら凹の形になるのですが、これを止めて直線のままにした、完全長方形も出て来ました。

玄関ドアの位置が窪んだ位置にないというのは、ドアを90度まで開けると外廊下を半分ふさぐ格好となるわけで、廊下を子供が走るとドアに衝突する危険があります。

廊下幅を広く取ってあれば、その危険はないわけですが、それにしてもアルコーブがない玄関は「のっぺりした無表情の家」になるので、好ましいものではありません。


三番目は、窓なし個室の増加です。昔はこれを行燈部屋と言って嫌い、リビングに接する和室以外は決してつくらないのが業界の常識のようになっていました。

最近、これがやたらと多いのです。その印象はどこから来るかというと、どうやらタワー型マンションの増加と関係があるようです。タワー型でも、外廊下式と内廊下式があり、窓なし個室は後者の場合です。

窓なし個室は扉を引き戸にし、全開することでバルコニー側から光を取り入れるのですが、この部屋をどう使うかは悩ましいものです。営業マンは、「窓なしの方が落ち着きますよ。書斎とか趣味のお部屋にどうでしょう」などと言い訳しますが、あまり納得感のない話です。

これは後退ということではなく、内廊下型マンションの増加によるものではあるのですが・・・。



設備的な後退も見られます。4番目は、標準化しつつあった設備を削ぎ落としたマンションが増えたという点です。

断熱性に優れた複層ガラスのサッシや食器洗浄乾燥機は定番でしたが、その不採用例も結構見られますし、トイレ内のお洒落な手洗いカウンターのないタイプ、すなわち水槽の上部に手洗い水栓を設けた昔の型に戻った例も増えています。

物件によって差はあるものの、「あれもない。これも付かない」という「ないない尽くし」の設備で平然と(?)売り出して来る例が目立つのです。


また、フローリング材も一時は増えかけた「突板」や「挽き板」という天然木を薄くスライスして張り付けた風合いのあるものが殆ど姿を消してしまい、8000万円、9000万円の高額マンションですら「オレフィンシート」という印刷した合成樹脂を張ったタイプが採用されているのです。

100戸を超える比較的大型の物件では、当たり前にあった共用施設。それがない物件も増えている感じがします。ロビーを少し広めにして一角を「オーナーズラウンジ」としている程度です。

また、以前なら2基設置したであろうエレベーターの数を1基にした物件、エアコンの室外機を視線から半分隠すようにした花台のない廊下、言い換えれば外廊下にむき出しのまま置けと言っているような無配慮な設計なども後退現象と言えましょう。


例を挙げるとキリがないのでこのくらいにしますが、進化でなく退歩しているマンション設計は、全てコストカットが理由です。 建築費の上昇が背景にあるためなのです。

このブログで度々紹介している無料のご提供資料「住んで気づくダメ間取りと名作間取り50選」と「スタンダード仕様とアップグレード仕様」を通覧して頂くだけで、最近のマンションの後退ぶりが分かるはずです。


スペックが後退していない物件は、駅前の物件、都心の物件など、立地条件の良い物件、若しくは数百戸の大規模物件に限られます。これらは高くなっても売れるからです。

郊外の物件、駅から距離のある物件は高額では売りにくいのです。新規の供給が細っており、品薄感が強くなっているせいもあって販売は比較的好調に推移していますが、どんな物件でも売れてしまうほど熱狂的な市場ではありません。

買い手は慎重に品定めをしようとしています。従って、価格が高ければ販売は難しくなります。売主は苦心惨憺し、苦渋の選択の中からスペックを落とすのです。

それでも2割も3割もコストダウンできるわけではないのですが、1住戸あたりにすれば売値が100万円、200万円と違ってくるので、本意ではないがと言い聞かせながら一段下のスペックにして送り出すというわけです。

高額な物件を見慣れている顧客も多いので、見学時に落胆させてはいけないと考え、売主はモデルルームを多数のオプションで見映えよく飾るものです。しかし、冷静にチェックすれば、スペックの低さに気付くことでしょう。


大事なことは、スペックの低さを妥協できるかどうかにあります。

何年か住んでリフォームするときにグレードアップできるものならいいですが、ディスポーザーやバルコニーの水栓のように後付けが不可能な設備もありますし、直床を二重床に変えることも極めて難しいことです。

また、マンション選びの優先順位が立地条件だとするなら、こればかりは動かしようのない項目です。

こうした点を勘案しながら、マンション選びは慎重にしなければなりません。今とても難しい時期です。


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