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天災は忘れた頃にやって来る [マンションと地震]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



1995年1月17日、阪神淡路大震災の起こった日です。あの日、神戸や西宮、芦屋、尼崎、宝塚などの大阪市以西の各都市では、一戸建て住宅の過半がペシャンコになり、高速道路が倒壊、昭和40年代の古いマンションの多くが全壊・半壊しました。

昨年は熊本県を震度7の大地震が襲いました。しかも、本震の後に余震でなく同規模の本震が来るという、前代未聞の現象でした。驚かされたのは、被害者だけでなく気象庁をはじめとする専門家だったのです。

天災は忘れた頃にやって来ると言います。阪神淡路大地震は千年に一度と言われました。今回の熊本も百年ぶりの大地震だったそうです。

地震発生から半年を経た2016年10月9日のNHKスペシャルは衝撃でした。ご覧になった読者も多いことと思いますが、熊本地震の被害住宅の中に「全壊」認定された新・耐震基準のマンションがあったからです。

熊本地震は、震度7の激震が続けて2度も起きたためもあったのでしょうが、想定外の被害がいくつも発生したということでした。

最初の地震(前震)では倒壊しなかったが、2度目の地震で崩れ去った一戸建てがあったということや、耐震基準を満たしているはずの新しい一戸建てさえ倒壊したということを地震直後の報道で知っていましたが、マンションでも「全壊」認定が1軒あったというのは知りませんでした。

その半年前のニュースで、熊本市の応急危険度判定で「危険」を示す赤い紙が貼られたマンションの映像を見ました。また、倒壊は免れたものの、建物を支える柱やはりの一部が壊れ、鉄筋がむき出しになった映像も流れました。

住民のほとんどが避難を余儀なくされており、所有者への取材では、「避難しているのは水道管が壊れたうえにエレベーターも故障して生活できない状況だから」というものでした。

その後しばらくして、分譲マンション管理会社の業界団体である「マンション管理業協会」が被災状況を取りまとめていますが、それによると、管理受託している7,610棟のうち回答があったのは、5,973棟、内訳は、大破が1棟(0.02%)、中破5棟(0.08%)、小破151棟(2.53%)、軽微53棟(0.89%)、被害なし5,763棟(96.48%)となっています。

日本建築学会による5段階で評価されており、「崩壊」、「大破」、「中破」、「小破」、「軽微」の5つです。

当該報告では、「崩壊」という「柱・耐力壁が破損し、建物全体または建物の一部が崩壊に至った」被害報告はないとのことでした。

しかも、新旧の耐震基準で区分していないので、大破の1棟も中破の5棟も、勝手に旧・耐震基準による古いマンションなのだろうと筆者は思い込んでいました。それだけに、番組は驚愕の内容でした。


映像は、コンクリートに穴が開き、壁の向こうが見えてしまう状態を示すものでした。
専門家(大学の教授)の説明によれば、新耐震基準であっても、耐震性は地域によって違うのだというのです。ここが筆者の知らなかった恥じ入る部分で、衝撃でもあったのですが、「地域係数」という概念があって、基準の耐震性に地域ごと0.9とか08といった数値をかけてよいことになっているというのです。

つまり、耐震基準の0.9倍とか0.8倍の弱い建物が合法的に多数建設されているということでした。地域係数は昭和27年に市町村ごとに定められており、地震の起きやすい地域は1.0、地震が少ない地域は0.9となっていたのです。

熊本は0.9以下の地域だったのです。

長く大地震がないとされて来た地域で起きた想定外の大地震、しかも震度7の本震が2度も立て続けに。被災者・被災地域の行政庁はもとより、気象庁など国の関係機関や大学などの研究機関、建設業界などに与えた衝撃は想像を絶します。

ちなみに、番組では日本地図を1.0地域と0.9地域に色分けして示していましたが、一瞬テレビ画面を通して見た記憶では、関東と東海、新潟は1.0地域でした。

なお、福岡は、かつて0.8の地域だったそうですが、2005年(平成17年)に発生した玄界灘地震(福岡県西方沖地震)を機に条例を改正し、1.0に変更したのだそうです。

熊本地震の被害者にはお気の毒ですが、係数0.9と定めた地方自治体が悪いということになったようで、現・耐震基準は震度7でも大丈夫であることを証明した格好になり、基準の見直しはしないと後に国は宣言しています。

1981年に施行した現・耐震基準は、その3年前に起こった宮城県沖地震の教訓から大きく改められました。1995年の阪神淡路地震後も、部分的な改定が行われたと記憶しています。


私たち日本人は災害のたび、二度とこのような被害を受けないよう願って、様々な対策を講じて来ました。三陸沿岸の各地にある津波対策の堤防も、数十年前の津波体験から設けられたのだが、想定外だったと何かの本で知りました。

翻って、東京でも伊勢湾台風(昭和34年、愛知県)の際に、伊勢湾に干潮面上約5メートルの高潮が襲来したことを教訓に、東京都では、昭和35年から高潮防御施設の建設を計画し、対象区域を東京港全体に広げて建設工事を実施しています。そのおかげで津波も大丈夫と聞いたことがあります。

しかし、人間は忘れっぽい動物です。恐怖の映像を見たくらいでは、地震や津波の怖さは忘れてしまうのかもしれません。

自然災害ではありませんが、2015年10月に露見した横浜市の傾斜マンション事件。まだ1年半しか経っていないのに、もう忘れてしまった人も少なくないようです。

人間の寿命から見て、千年も前のことは誰も覚えていないのですから、対応ができていないのも仕方ないのかもしれませんが、1年半年前の事件は言わずもがな、20年くらい前の事件や天災なども忘れずにいたいものです。

流行は短いものですが、マンションを購入するとき、地盤、杭工事、耐震性、遮音性、耐久性などと、売主の施工管理・品質管理体制などを厳しく問う買主の姿勢は不易であるべきです。

とはいえ、若い買い手の中には、阪神淡路の被害状況でさえ記憶にないという人もあるでしょうし、首都圏の人にとって阪神淡路の記憶は薄いということかもしれません。

10年も経ったら、事故や事件、天災を教訓とするチェックポイントなど、忘れ去られてしまうかもしれません。まして、何も覚えていない、体験がない若年層の買い手にチェックを求めても無理がありそうです。

耐震診断すら受けていない旧耐震基準のマンションを検討するとき、少しは「大丈夫かな?」と思いながらも、「40年以上も無事に存在したマンションなのだから」と自分に言い聞かせて買ってしまう人がいるのは確かです。

旧耐震基準のマンションは全て危険と決まったわけではないものの、耐震診断を受けていない以上は安全を保証されないはずですから、敢えて危険なマンションを買うことはないと思います。
35年間、東京には震度6強以上の巨大地震が来なかっただけです。

「天災は忘れた頃にやって来る」ものです。天災や欠陥マンション事件の記憶がない人も、自分で作る「マンション購入時のチェックポイント表」の項目に「品質管理は大丈夫か?」と「耐震性は問題ないか?」を加えておきましょう。


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81年マンションの微妙な関係 [マンションと地震]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ~~~~最近は更新回数を増やしていいます~~~


読者の皆さんはよくご存知のことと思いますが、1981年を境にマンションは「旧、耐震基準」と「新、耐震基準」とに分かれます。

言うまでもないことですが、前年に建築基準法が改正されて「耐震基準」が強化され、1981年6月から施行されたのです。1978年(昭和53年)に発生した宮城県沖地震が甚大な被害をもたらしたことを受けて改正されたのです。

1995年に起こった「阪神淡路大震災」では、旧・耐震基準で建てられた古いマンション(当時で築後30年前後)が多数倒壊しました。関西以外の国民の多くが、テレビで怖い映像を何度も見た記憶があるのではないかと思います。

2016年に熊本で発生した「熊本地震」でも、古いマンションの倒壊寸前の姿をテレビ報道でご覧になったことと思います。


●1981年以前のマンションは全て危険なのか?

旧・耐震基準のマンションは全て危険なのでしょうか?必ずしも危険とは言えません。作り手が、安全のために耐震性を高めに設計した可能性があるからです。

耐震性を高めるには、鉄筋の量を増やしたり鉄骨を入れたりするのが一般的です。耐震性を高めるにはコストも高くなります。民間の分譲マンションから経済性という物差しを排除することはできないので、法基準のギリギリのところで建てられたと考えるのが自然です。

しかし、マンションデベロッパー(建築主)は設計を社外の設計事務所に依頼しますが、そのときに「耐震性は余裕を持たせるな」などと指示を出すことはなかったと思います。少なくとも筆者が在籍したデベロッパーでは、その種の発言を耳にしたことはありません。

筆者が企画開発の責任者であったときも、また販売部門のリーダーであったときも、「高くなると売れないから、コストダウンを徹底してほしい」などと関係部門に要請したことも記憶にありません。

結局、丈夫なマンションができたかどうかは、設計事務所の担当建築士の良心に委ねられていたのかもしれません。

時代は移って2005年、「耐震偽装事件」が発覚しました。あるべき鉄筋の数が少ない危険なマンションやビルが全国で多数発見され、その事件の首謀者が逮捕されました。事件の中心となったマンションデベロッパーが発注した設計事務所も特定され、事件の背景があぶり出されました。

建築士Aさんは、なぜ事件を起こしたかを問われると、「仕事が継続的に欲しかった、発注者のデベロッパーが喜ぶ顔が見たかった」と答えています。その建築士には「良心のかけらもなかった」ということになりますが、他方では当該デベロッパーだけでなく、業界がいかにコストダウンに腐心していたかの一端を見せた事件でもあったのです。

話を元に戻します。耐震性が法基準を守って建てられたものではあっても、構造計算を行う設計事務所の考え方で余裕のある建物になったり、基準ギリギリの建物であったりするのです。
その結果、同じ年数が経過した建物であっても、一方は大破し、一方は軽い被害に留まったりするのでしょう。

旧・耐震基準の時代に建てられたマンションは、東京都だけで約1万1千棟、戸数で約43万戸もあるそうです。(東京カンテイ社2011年10月調査)

古いマンションの中で、新基準を超えるレベルのマンションは果たしてどのくらいあるのでしょうか?これは誰にも分かりません。

●行政は耐震診断を勧めているが・・・

政府は、平成25年に耐震診断を行いやすくする法律の改正を行いました。区分所有建築物については、耐震改修の必要性の認定を受けた建築物について、大規模な耐震改修を行おうとする場合の決議要件を緩和したのです(区分所有法における決議要件が3/4以上から1/2超に)。

病院や学校など、不特定かつ多数の方や避難弱者が利用する大規模な建築物等の所有者には、耐震診断と補強工事を義務付けることも決まっていますが、マンションの場合はそこまでに至っていないのが現状です。

管理組合の決議要件緩和は一歩前進に違いないのですが、診断を受ける義務は課していないのです。耐震診断を受けていない旧・耐震基準のマンションは、国土交通省の平成25年マンション総合調査(対管理組合アンケート)によれば、、依然として58%もあると公表しています。

なぜ、こんなに多いのでしょうか?答えは簡単です。診断の結果、「耐震補強工事を急ぐ」とでも通知されるのが怖いからです。通知結果を無視できない法改正も他方で行われています。すなわち、2006年に宅地建物取引業法の一部改正が行われ、耐震診断を行ったかどうかを「有無」の形で重要事項説明書に記載しなければならなくなったのですが、これが影響しているとも分析できます。
「無し」と記載されたら我が家が売りにくくなるのではないか、資産価値が下がるのではないかといった疑心暗鬼が壁となって、診断を依頼する手前で停止してしまうのです。

ついでに補足すると、「有り」の記載の場合は、「添付の耐震診断結果報告書を参照ください」と付記されることになっています。

●81年マンションの微妙な関係とは

1981年(昭和56年)5月31日以前に建築確認を受けた建物であるか否かの判断はどのように行われるのでしょうか?

国土交通省の指針によれば、
a.確認済書、検査済証に記載する確認済証交付年月日の日付 b.建物表題登記による判断(aの書類がない場合)

とあります。

これを逆に見ると、1981年竣工のマンションは旧・耐震基準である可能性が高いことになります。

中古マンションの紹介サイトや宣伝チラシなどを見ると、建物竣工日は「築年月:2014年1月 築(平成26年1月)」などと、書いてあっても、建築確認年月日は記載されることは殆んどありません(新築は例外なく記載されていますが)。

この記述は、閲覧者が「古い」とか、「まだ新しい」といった程度の受け止め方に留まります。
比較的古いマンションを狙っている買い手は、注意深く、旧・耐震基準のマンションかどうかをチェックすることでしょう。

それでも、分岐点の1981年(昭和56年)の前か後かを見る程度のはずです。

マンションは、着工してから「階数+3か月程度(タワーマンションを除く)」の施工期間が必要です。10階建てなら13か月前後、5階建てなら8か月程度を要します。

従って1982年3月竣工の10階建てマンションなら、間違いなく旧・耐震基準の建築許可に該当することになります。

14階建てならどうでしょうか? 82年5月竣工でも、着工は17か月前の81年1月以前のはずなので、旧耐震マンションと推定できます。

82年3月竣工の5階建てマンションならどうでしょうか?前年の8月頃に着工したことになります。これは、新耐震基準による建築確認であることは間違いないでしょう。

1981年竣工なら、ほぼ旧耐震のマンションと見る人が多いことと思いますが、1982年竣工と聞いて単純に新耐震だと勘違いしてしまう人も多いはずです。

筆者にご相談いただく物件の割合は新築が多いのですが、この1年くらいを振り返ると中古物件のご依頼もずいぶん増えました。その中には、築40年を超えるものも少なくない現状で、1982年竣工(築34年)という微妙な時期の物件も目立つのです。

もうお分かりと思いますが、1982年竣工でも旧耐震マンションはあるということです。

旧耐震か新耐震かの確認は、どのように行えばいいでしょうか?仲介業者の担当者に聞くだけでも虚偽がない限り問題はありませんが、心配な人は、先に述べたように「検査済み証」または「登記簿」を見せてもらうことですね。


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熊本地震「マンション崩壊」の映像を見て [マンションと地震]

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座屈(ざくつ)という、一般には聞きなれない建築用語があります。マンションの1階のピロティ―(建物を支える柱だけの空間。駐車場に利用される)が、2階から上の建物の重みでつぶれてしまうことを言います。

2016年4月14日をスタートに連発している熊本の大地震を伝えるTV報道で映し出されたのでご記憶のことと思います。 ピロティに駐車してあった車がつぶれている様子や、1階部分の柱が折れ曲がって鉄筋が飛び出していました。

2階から上の共用廊下は、本来なら水平であるはずなのに、波打っていたり、「逆への字」になっていたりしていました。

既視感というのでしょうか。実際には見たことがないのに、どこかで見たかのように感じることですが、一瞬そう思った人もあったのではないかと思います。

筆者には、確かな記憶としてよみがえりました。1995年の阪神淡路地震のときに何度も見た映像と同じです。実際に現地を歩いて見た光景でもあったのです。

あれから21年も経ちました。普段は忘れていることですが、鮮烈な映像は瞼の奥にしっかり記憶されてしまうものと、あらためて感じました。多分50年経っても忘れない光景なのだろうと思います。

脱線しますが、ピロティ形式のマンションは座屈の可能性が高いから購入は止めた方がいいなどと、当時、得意顔で発言していた専門家がありました。しかし、その後もピロティ形式のマンションは多数建設されて来ました。 言うまでもないのですが、ピロティ形式であろうがなかろうが、今の建築法規では震度6強~7でも倒壊・崩壊しないことを「耐震性能」の最低基準としています。 座屈したり傾いたりしたマンションは、現基準を満たしていない、つまり1981年以前の旧・耐震基準で建てられた古いものだったに違いありません。 また、映像では壁に亀裂ができた建物も何回か登場しました。あの壁は「雑壁」と呼び、「構造壁」と区分されているもので、地震エネルギーを亀裂によって逃がす役割を持つものです。言い換えると、亀裂が起きた方がよいというわけです。亀裂が起きるように設計されているとも言えます。

話を元に戻します。 

昨年10月に発覚した横浜市のマンションの「杭工事欠陥」事件は記憶に新しいですが、マンション検討者の多くが早くも無関心になってしまったかのように思えて仕方ありません。無論、数字的な根拠はないのですが、筆者へ届くご相談メールなどから何も伝わって来ないのです。

「このマンションは大丈夫ですか?」と問われる前に、売主サイドは「適切に杭工事を完了した旨の確認をしております」などといった書面を提示していることが不安を消し去ってしまったのでしょうか?

とまれ、欠陥マンション騒ぎは収まり、何もなかったかのように時は流れています。

杭が堅い地盤(支持層)に達していなかったという前代未聞の欠陥工事は、2年続きで発覚しましたが、他にはなかったのでしょうか? 

2件の事件は、傾きが発見しやすい建物だった(2棟を渡り廊下でつないだ形状なので、棟の片方が傾いたことによって棟間で段差が生じた)からではないのか? 横浜市の地層の特殊性から考えて、他にも同様の可能性の潜むマンションが存在するのではないか。そんな疑問は消えていません。

工事中の新築マンションの場合はチェックのしようがなく、施工会社並びに分譲主を信頼するほかありませんが、中古マンションを検討するときは、四方八方から建物をよくチェックした方がよいのです。


天災は忘れた頃にやって来ると言います。阪神淡路大地震は千年に一度と言われました。今回の熊本も百年ぶりの大地震だったそうです。

人間の寿命から見て、千年も前のことは誰も覚えていないのですから、対応ができていないのも仕方ないのかもしれませんが、半年前の事件は言わずもがな、20年くらい前の事件や天災なども忘れずに、購入前のチェックはしっかりしておきたいものです。


流行は短いものですが、マンションを購入するとき、地盤、杭工事、耐震性、遮音性、耐久性などと、売主の施工管理・品質管理体制などを厳しく問う買主の姿勢は不易であるべきです。


とはいえ、若い買い手の中には、阪神淡路の被害状況でさえ記憶にないという人もあるでしょうし、首都圏の人にとって阪神淡路の記憶は薄いということかもしれません。

10年も経ったら、事故や事件、天災を教訓とするチェックポイントなど、世間で忘れ去られてしまうかもしれません。まして、何も覚えていない、体験がない若年層の買い手にチェックを求めても無理がありそうです。


風化を導く人間の習性や世代の交替を思うとき、学習した先人の知恵をどのような形で後世に残すべきか、その方法論を考えながら、その役割の一翼を担えたらいいなと思う日々です。



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営業マン諸君、耐震性の説明を省いてくれるな [マンションと地震]

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筆者に届く数々のご相談。その中に多いのは「耐震性」に関するものです。単に「耐震性が心配です。この物件はどうなのでしょうか」というものです。

基本的には、「耐震性に限らず、建築基準法に基づいて設計され、かつその点を行政が確認した後に工事が行われています」から何も問題ないのですが、買い手心理としては「本当に大丈夫か」ということなのでしょう。

そうであるなら、プロの営業マンは買い手の気持ちを汲んで安心を届けなければいけません。しかるに、それを省いている営業マンが多いのです。

ある販売現場で質問してみました。「耐震性は大丈夫ですか?」 「はい、大丈夫です。耐震構造になっていますから」 
やり取りは、これだけでした。

「何故そんなことを聞くの?大丈夫に決まっているじゃないの」表情はそう語っていました。

●建築基準法の耐震基準

学習なさった読者も多いことと思いますが、おさらいの意味でお読みください。

1981年に建築基準法の「耐震基準」は強化されました。それ以降の新築マンションは、震度6強の巨大地震にも倒壊・破壊しないこととされたのです。

筆者の知る限り、1995年の「阪神淡路大地震(阪神大震災)」でも2011年の「東北太平洋大地震(東日本大震災)」でも、新基準で建てられた建物に大きな被害はありませんでした。基準通りに(偽装や手抜きなく)建築したら問題ないことが証明されたのです。

地震に対する構造の形は、大別して3つあります。ひとつは、いわゆる「耐震構造」で、他に「免震構造」と「制振(震)構造」があります。

3種のうち、あとの二つは「揺れを軽減(減衰)することができる」という点で「耐震構造」よる優れた構造と言われます。

説明が複雑になるので割愛しますが、免震も制振(震)も、どちらも耐震性能が高いということではありません。極論ですが、地震の揺れを特殊装置が吸収してしまうので揺れない(揺れが減る)構造になっている、言い換えれば地震波を受け流す構造になっているということです。

「免震構造」と「制振(震)構造」は、揺れが激しい「超高層」マンションに採用されることが多く、「中高層」や「低層」には大幅に採用例が少なくなっています。

タワー型の超高層マンションは、例外的に不採用もありますが、「免震構造」か「制振(震)構造」にしなければ住めたものではないと言えるのかもしれません。

一方、超高層タワーマンションでないマンション、すなわち15階建てまでのマンションは、逆説的ですが、「免震構造」や「制振(震)構造」にしなくても大丈夫ということなのでしょう。

「建築基準法をクリアした耐震構造」は、相撲に例えると、突っ張られたときに体に力を入れて踏ん張るというイメージ、すなわち何度突っ張られても、そのたびに体を反らせながら耐えるという感じです。地震波を建物ががっちり受け止めるということですね。

●揺れは避けられないが大丈夫と思いましょう

震度3や4と聞いても、地震国の日本では大して驚きもしないレベルですが、さすがに5クラスになると個人差はあるものの恐怖感に襲われます。ガタガタと音が鳴るかどうかは別として、体が揺さぶられ、立っていられないので、そばの物につかまろうとします。

筆者の経験では、阪神大震災のときは寝ていたホテルで、ベッドの縁をつかもうとした記憶があります。

別の地震では、スタッフの女性が「怖い」と叫びながらしゃがみこんでデスクの縁にすがっていた光景などが思い出されます。

大きな揺れは人を恐怖に落とし入れますが、「大丈夫。この建物は倒れない・壊れない」と思えれば冷静でいられます。

2011年の3.11のとき、筆者は東京の仕事場で、「お~!これは大きいぞ」などと心の中で叫びながらも落ち着き払っていました。それでも、机の横にある書棚が倒れないかと、瞬間的に手で押さえたりしていました。

心配なのは、家具や冷蔵庫などの転倒や走りによる怪我です。その対策だけはしておく必要があります。

●ひび割れができても大丈夫

巨大地震に襲われると、壁にクラック(亀裂)が入ることがあります。これを見ると、大丈夫かと不安に思う人も少なくないようです。

実は、マンションの壁の大半は耐力壁ではないのです。耐震性に何ら影響しない「雑壁」と呼ばれるもので、早く言えば、その壁がなくても構造上は問題ないのです。

マンションの1階が柱だけの空間(ピロティという)になっていて、駐車場などとして使われているものをご覧になったことがあるでしょうか?各住戸も、構造的にはあれと同じと言えます。

従って、ひび割れが発生しても問題はないのです。

●営業マン諸君、当たり前のことと思わないで

解説はここでやめますが、マンション購入者は本を読んだりネットの掲示板を利用したり、あるいはマンション広告を見たり、販売事務所などで説明を受けたりして勉強をしているものですが、学習度には人によって幅があります。

上記のような「耐震性」に関する知識は殆んどの買い手が持ち合わせているのかもしれません。それでも、絶対大丈夫と確信できているかは別問題です。

賃貸マンションにいても、一戸建ての家に住んでいても、過去に地震を体験して来たはずですから、説明がなくても、ある程度は「大丈夫」と思っている人も多いのは確かです。

安普請の賃貸マンションに住んでいて怖い思いをしたので、安全な分譲マンションに住み替えたいと新築のマンションに対する信頼を寄せる人もいます。 

しかしながら、そう思って買った分譲が同じ程度だったら困ると考える人もあるでしょう。

また、賃貸なら被害があっても経済的負担は家主にかかるだけで入居者は何も心配しなくていいが、分譲となると万一の場合の補修費用などを心配しなければならないなどと、心配の幅が広がってしまう人もあるはずです。

こうした買い手の深層心理をおもんぱかると、売り手には丁寧な説明が求められるのではないかと思うのです。筆者が営業マンなら、たとえ「普通」の耐震構造のマンションであっても「震度5や6クラスの地震が来た場合ですが・・・」などと前置きして「本マンションは・・・云々」と説明するでしょう。

営業マンには、この大事なテーマを「常識」で片づけたり、「不安を募らせるから逆効果だ」などと説明を忌避したりしないでほしいものです。

●耐震性の説明を求めましょう

筆者は「新築マンションが倒壊してしまうようなときは、この世の終わりだ」と達観しています。

振り返ると、交通事故も大病も縁がない人生を送って来ましたが、その代わりに地震と津波には不思議と縁がありました。しかし、それでも無事に生きて来たからです。

心配したらキリがないのですが、それでも個人差があって、石橋を叩いても渡らない慎重な性格の人もあります。心配な人は尋ねましょう。「耐震性はどうなっていますか?」と。

また、「構造計算を担当した設計事務所は信用できますか?」や、「耐震等級は1ですか、2ですか?」などでもいいですね。

狙いは、営業担当者から「安心感」を持てる言葉が聞けるかどうかです。「工事監理(品質管理)の体制に関して、当社は・・・」と別の角度から安全性を説明してくれるかもしれません。さらには、売主に対する信頼感が増す可能性もあるのですから。無論、その反対もありましょうが・・・


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多額の借金をしてマンションを購入しても、巨大地震が来て住めなくなったら元も子もないと考える人が少なくないようです。その背景には、「想定地震被害」が複数の機関から発表されて過度に恐怖を与えられているからでしょう。

●地震で怖い思いをした人がマンションを買っている?
「3.11地震のとき、古い賃貸マンションに住んでいて怖い思いをしたので、丈夫で安全な新しいマンションに住みたいと思った (震災をきっかけに耐震性の高い住まいに移ろうという気持ちが強くなった)」――これが購入動機になっている人は少なくありません。

ところが、中には冒頭のようなネガティブな考え方を持つ人もいるのは事実です。どれほどの揺れがあり、恐怖はどれほどのものであったか、本人しか分からないことですが、「古いから危ないのだ」とか「古いから耐震性が低いのではないか」などと、思ったのでしょう。

加えて、賃貸住宅なら建物が被害を受けても修理費を自分で負担する必要がないし、修復に関する決議でもめることもありません。転居すれば、たちまち解決するのですから。

●分譲マンションに住んで駄目なら賃貸住居ではもっと危ない
持ち家の場合、巨大地震の被害を受ければ自分で修復を図らなければなりません。その費用は、すべて自己負担です。マンションなら居住者全員の負担ですから、修繕積立金を取り崩し、足りなければ臨時徴収することが必要になります。

問題は、被害を受けることで持ち家の資産価値が低下することでしょう。資産価値を回復するには、大きな費用が要ることもあり得ます。折角の資産が大きく傷つくのは堪らないことです。それだったら、最初から持ち家など持たない方が良いというマイナス思考です。

確かに、巨大地震で資産価値が幾分なりとも傷つくのは覚悟しなければなりません。しかし、資産価値が大きく低下するほどの地震なら、命の危険を心配すべきレベルなのです。何故なら、新耐震基準で建てられた分譲マンションは、巨大地震でも理論上は倒壊・破壊しないことになっているからです。

賃貸住宅でも1981年以前の古いものでなければ、耐震性は変わりません。まして、分譲マンションの中の賃貸住居に住んだ場合、危険度は同じです。
揺れで家具が転倒したり家財が飛散したりして二次災害を受ける心配はありますが、これは賃貸住宅でも同じです。

持ち家マンションで賃貸マンションと大きく異なるのは、免震構造や制震構造の物件があること、各種防災用品を専用倉庫に備蓄していること、非常用発電装置や飲料水生成装置などの防災設備が用意されていること、いざというとき住人間で相互に助け合うことができそうなことなどでしょう。タワーマンション、あるいは大型マンションほど防災対策が充実しています。

こうした付加価値を持つマンションは、分譲でしか存在しないのは確かです。心配性な人は、免震構造か制震構造のマンション、防災性能の高いマンションを選択したらいいのです。


●賃貸 VS 購入―どっちがいいの?
そもそも、地震リスクのマイナスより持ち家に住むプラスの方が大きいとは言えないのでしょうか?改めて、賃貸住宅とマイホーム購入の違いを整理してみましょう。

よく週刊誌や新聞で「一生借家暮らしとマイホーム購入との比較論」が紹介されることがあります。比較の結論は書いていません。というより結論は出ないテーマなのです。ある意味で「人生観の問題」かもしれません。

ともあれ、その記事を先ずはかいつまんで紹介しましょう。

①50年間の住居費総額で比較すると・・・「賃貸でも購入でも出費は同程度」。
②リストラで職を失ったら・・・「精神的には賃貸の方がラク」
③転勤になったら・・「賃貸の方が対応しやすい」
④設備や内装を変えたくなったら・・・「購入は自由だが賃貸は不可」
⑤故障が起きたら・・・「購入は自己負担だが賃貸は大家さん負担」
⑥便利な最新設備を求めるなら・・・「購入はグレードが高い」
⑦大地震が起きたら・・・「購入は頑丈な建物、賃貸は気楽に転居」
⑧景気が悪い・・・「世の中の状況に左右されている間に年をとっては元も子もない」

結局、どちらも一長一短があり、どちらがいいとは書いていないのです。それでも購入を選択する人が多いのは何故でしょうか?「人生観の問題」と述べましたが、もう少し具体的な動機があると考えられます。

●購入決断のきっかけは?
では、次に持ち家購入のきっかけが何だったかを挙げてみましょう。

例)転職で家賃補助がなくなった。高い家賃を払うのが馬鹿馬鹿しいと思った
例)結婚を機に住まい探しをしていたが都心は高すぎる、買った方がトクと気付いた
例)娘の進学に当たり、合格した学校まで通学時間と混雑した電車通勤が心配だった
例)親から「男子たるもの家を持つのが当たり前」と言われた
例)家を買うのは自立の証しと思い、親を安心させたかった
例)親が資金援助してくれるというので
例)賃貸アパートの壁の薄さに肩身の狭い暮らしを強いられていたので
例)家賃の値上げで(賃貸の契約更新の際に更新料を要求されて)
例)おばあちゃん大好きの娘が祖母に泊っていけとねだるが、家が狭いので
例)子供が生まれたので、子育てに良い環境を求めて
例)子供が独立、広い一戸建てを持てあまして、マンションに住み替え
例)子供の小学校入学を機に
例)低金利だから
例)子育てママの仲間が購入すると聞いて
例)社宅の同僚が引っ越しするのに刺激を受け)
例)新聞の折り込みチラシを見てモデルルームを見学に行ったら欲しくなったetc.

これらがマイホーム購入のきっかけになっています。

●やっぱり一生借家暮らしというわけにはいかないのでは?
個人的な考えですが、やはり賃貸で一生暮らすというわけにはいかないのではないでしょうか? その理由はいくつもありますが、主なものを挙げてみましょう。

第1の理由は、「マイホームを買うのは、老後の安心を買うことに等しい」からです。
新入社員の間は老後のことを意識していないかもしれませんが、やがて職場で上司やOBの人たちの人生を自分に重ねるようになり、家は早めに手を打つべきと感じる瞬間に出会うのです。
「定年後しばらくは働くことができるだろうが、やがて無収入のときがやってくる。年金ももらえるだろうが、最低生活を維持できるかどうかというレベルだろう。とすれば、一番の出費である住居費を軽くしよう。そのためには、家賃の要らない生活設計を今のうちに準備しなくては」と考えるようになります。
定年を迎える頃、住宅ローンがほぼ完済に近い状態になっていれば、とても安心です。

第2の理由は、「賃貸住宅には快適に暮らす限界があるから」です。
狭いながらも、何とか快適な住まいにしたいと考えるのが普通です。インテリアグッズや隙間家具などによる工夫を始めます。
しかし、賃貸住宅では限界があります。壁に穴を開けたり、クローゼットを増設したりは勿論、便利で綺麗なシステムキッチンやバスルームに交換したいと思ってもほとんど不可能です。
勿論、家主の承諾が得られれば、できないことはないのですが、実行する人はまずいません。

第3の理由は、「マイホームは社会的信用につながる」という点です。
昔から、家を持つことは男子一生の仕事と言われてきましたが、家を持つと、世間の目は確かに変わります。会社でも、同僚や上司から頼もしい社員として見られ、家族や親戚からは、一家の長としての尊敬も集まります。

反対に、いつまでも賃貸暮らしを続けていれば、周囲からの信頼感は高まらないばかりか、下手すれば、家族から疎んじられかねません。
会社では「誰それがマンション買ったらしい」という噂話を聞いて刺激を受けたり、社宅住まいの人は、マイホームを手に入れて転居していく同僚を見送りながら負けじ魂に火が着いたりするのは、「信用」への願望とも言えます。

第4の理由は、住宅は資産にもなるという点にあります。
右肩上がりの経済が続いていた時代には、不動産の値上がりを信じる日本人が大多数でしたから、「資産にもなる」という言葉も、素直に賛意を得られたはずですが、バブル経済崩壊から20年を経て、不動産に対する見方はすっかり変わってしまいました。
住宅も不動産ですが、そこに資産価値を見出そうとする考え方は消滅したかに見えます。実はそうでもないのですが、話が難しくなるので、簡略化して説明しましょう。

30年か40年くらい先を想像して下さい。そのとき住宅ローンは完済しているという前提を置きます。例えば5千万円で買ったマンションを中古マンションとして売りに出したところ、2千万円の値がついたとしたとします。とすれば、その時点で、2千万円の資産を保有していることになります。1千万円でしか売れなかったとしても1千万円の資産保有者であることを意味します。
資産価値とは、もし売却したらいくらになるかという意味です。賃貸住宅では1円の資産も生み出してくれません。

緻密な計算はしないまでも、「いつか自分の物になるから」という動機で購入する人が今も健在であるのは、この「資産性」を念頭に置いている証拠なのです。

老後、もう住宅ローンの組めない年齢になったとする。当然、収入も少ない。そのとき、何らかの事情や理由で住み替えの必要が起こったとしましょう。そのとき、持ち家を売却すれば、別の住まいを容易に手に入れることが可能です。
それが、介護付きシルバーハウスの入居金かもしれないし、東京でなく、田舎暮らしの古い一軒家かもしれません。
都心のマンションを売って田舎暮らしの一軒家や、海辺の中古マンションを買うといった場合なら、資金の追加はたぶん不要です。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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地震予測報道にナーバスで取り越し苦労の感あり [マンションと地震]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

●衝撃の地震予測が危機感を煽る

2012年4月18日、東京都は首都圏直下で起きるとされる「東京湾北部地震(国の中央防災会議が想定したもの。震度6強から7)」による「被害想定」を発表しました。それによれば、建物火災18万余、死者9700人、帰宅困難者517万人などとなっています。
その細部を覗くと、火災に関しては、木造密集地の多い東京東部エリアだけではなく、住宅地の道路が狭く迷路のようになっている世田谷区なども被害が大きいと公表、区民に衝撃を与えました。

昨年の3.11大震災以降、各種機関が「近い将来発生するであろう巨大地震と被害予測データ」などを相次いで発表しています。
東海地震、東南海地震、南海地震が連動して起こる「3連動地震」どころか「4連動」「5連動」の地震が起こる可能性もあるという報道もありました。
どれも、これまでの予測を大きく上回るものばかりです。研究機関が想定する地震の規模、津波の高さなどを聞いて恐怖を覚えた人も多いことでしょう。おまけに、巨大地震が富士山の噴火を誘発する恐れがあるなどという報道もあり、この世の終わりかという声まで聞こえて来ました。将に「危機感を煽る脅し」のようです。

3.11東北太平洋大地震(東日本大震災)が想定を超える津波被害をもたらしたことから、見直しに当たっては慎重になっている部分もあるでしょうし、地震研究の新たな発見などもあって数値を変更せざるを得なかった面もあるようですが、「大変な災害が近く日本を襲う」というイメージで伝わった人も多いのではないでしょうか?

◆地盤の強弱はまだら模様で、道路1本隔てただけで建物の揺れ方が異なり、被害状況も変わる ◆地震予知はできないとする専門家も多い ◆どこなら安全かと言われても、日本はどこも絶対安全という場所はない。長周期地震動は遠く離れた場所まで伝わる ◆たとえ自宅が安全でも、外出先には危険な場所がたくさんある ◆阪神大震災のとき、死亡者の87%は建物倒壊による圧死だった。住むなら倒壊しないマンションが一戸建てより優れている ◆耐震性を強化した一戸建てなら、エレベーターが停止したときのマンションに比べて安全 ◆建物が耐震性に優れていても、一戸建ては液状化が起これば傾くから、マンションと同じように杭を打つ必要があり、コストがかかる ◆マンションは耐震性に優れているとはいえ、免震構造以外の揺れは上階ほど大きく、家具の転倒や家財の飛散で怪我をする危険もある。下手をするとタンスで圧死などという事態も懸念される

上記のような解説を含めて、各種予想がテレビと新聞、週刊誌などで頻繁に、かつ大々的に取り上げられています。それが原因で、多くの国民が過度にナーバスになり、かつ取り越し苦労をする人を多数生み出している。そんな印象を私は強く持ちます。

あまりにもネガティブキャンペーンを繰り返されると、必要以上の恐怖にさいなまれ、活動が鈍ります(外出が怖いなど)。飛躍しますが、その結果が景気へ悪影響。そんな気がするのです。

転ばぬ先の杖という格言を持ち出すまでもなく、事が起きてから慌てても遅いのですから、対策を講じておくことは大切です。耐震性の劣る家に住まう人は、その強化に手を打つことも大事でしょう。賃貸住宅に住んでいる人は、安全な家を探して住み替えることも急いだ方がよいのかもしれません。
また、外出の際に地震に遭遇したとき、家族との連絡・安否確認の方法なども決めておく必要があるでしょう。
避難所の位置確認、非常持ち出し袋、家具転倒防止、その他いろいろ対策はあるようです。

●天災は忘れた頃にやって来る

向こう30年の間に確率80%で巨大地震がやって来るという予測は、今日来てもおかしくないという話です。しかし、今日も来ませんでした。そのうちにマスコミの扱いも下火になり、小型地震が発生するたびに思い出すとしても、大きな被害がない限り次第に「またか」と慣れっこになって、防災意識も薄らいで行くはずです。そして、人々が忘れた頃、再び天災がやってくるのです。

つまり、非難を恐れず言えば、痛みを忘れないのは犠牲になった被災地と被害に遭った人、犠牲になったの家族だけになったりするのが人間の悲しい習性です。
被害が少なかった東京圏の人たちは、そう遠くない将来、すっかり忘れ去ることになるかもしれません。我が家の耐震性に問題がなくても、外出先で歩行中に壊れたガラスや外れた看板が落ちてきて怪我をするかもしれませんし、出張中に最も被害の大きい都市に居て被災するかもしれません。また、都区内の勤務先から帰宅できない事態に遭遇するかもしれません。
――こんなことを考えると、結論は「自分ができる範囲のことは対策しておこう。あとは運次第」と腹を固めるしかないのではないかと思うのです。

いずれにしても、防災対策は個人個人が行なうものばかりでは足りません。国、地方自治体、公共交通機関、企業など、全国民がこぞって実行に踏み切ることが必須です。そして、今その方向に日本は動いています。

●楽観的に行こう!
3.11地震やその前の巨大地震で犠牲になった人たちは、残った私たちのために「いしずえ」となってくれたのです。そのことを思うとき、多くの国民、関係団体等は防災努力を続けることが必須です。そうして、未来の大災害においては、被害を最小限に留めること。それが残された者の義務かもしれません。

日本人は窮地に立ったときの団結力や、良い意味の横並び意識、適応力といったことに優れる国民です。そのことは歴史が証明しています。世界が認める強い国民です。
また、日本は「国土が狭い」とか「資源がない」、「地震が多い」といったネガティブな一面がある一方、その中で「日本人の知恵」を作り上げ、長く生き続けて来たのです。

こうしたことに思いをいたすとき、私なぞはとても楽観的な気分になれるのです。
だからでしょうか、個人的には、52年前のチリ地震津波のとき宮城に住んでいて被害に遭ったこと、阪神大震災のとき出張で関西にいた経験、今回の3.11で弟妹たちが被害に遭ったという現実などが心に深く刻まれているのに、私は未だに目立った対策をしていません。もしかすると、こうした経験・体験をして来たからこそなのかもしれませんが・・・

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。「無料相談」と「マンションの無料評価サービス」があります。

タグ:地震予測
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免震構造が定番になる? [マンションと地震]


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東日本大震災以降に発生したマグニチュード5以上の比較的大きな余震だけで、1年間に599回も発生したそうです。M6以上に限ると97回、M7以上は6回だったそうで、気象庁の見解では、「まだ収束に向かっているとは言えず、M7以上の余震の可能性も消えていない」とのこと。
一方、東大地震研究所は、首都圏直下型地震が発生した場合、震度7になる可能性が高いという予測を発表しました。震度7は、阪神大震災と東日本大震災で観測されていますが、経験した人は少ないでしょう。震度6でも立っていられない激しい揺れですから、本当に7が発生したら、その恐怖はいかほどでしょうか。いずれにせよ、震度7の巨大地震が30年以内に発生する確率は、83%なのだとか。
また、東海地震・東南海地震なども、いつ発生してもおかしくないほど確率が上がっていると言われています。
地震予測関連の報道が、頻繁に過ぎてか、視聴者に対して警鐘を鳴らすだけではなく、恐怖心を煽る結果を招いているようにも思います。
そのせいでしょう、非常持ち出し袋や家具転倒防止器具など防災用品の売れ行きが大幅に伸びているそうです。
マンションでは防災用品の備蓄の動きも顕著です。超高層マンションでは自家発電装置の拡充などが目立ちます。
そうした中で、最も注目したいのが「免震構造」と「制震(振)構造」増加の動きです。

巨大地震で最も怖いのは、激しい揺れで家具・家電が凶器と化し、家人を襲うことです。また、そのときの恐怖が人をパニックに陥れることです。

現在の建築基準法に定める耐震基準では、震度6強から7の激しい揺れが来ても、建物は倒壊しない計算になっています。しかし、揺れの恐怖と家財の激しい移動・飛散による二次災害は別物です。
それを緩和し、被害を最小限に留めてくれるのが「免震構造」と「制震(振)構造」です。特に免震構造への期待は大きいようです。今回の地震で、被災地仙台の免震マンション居住者は、その効果を実感したと異口同音に伝えています。
超高層マンションで免震または制震構造が採用されるのは、今や当たり前の感がありますが、今後は中高層マンションでも増えて行くような予感がします。確実にそうなると断言できないのは、コストの問題があるためですが、各社ともその壁を超えてくれそうな気がするのです。

というより、買い手のニーズが高まっているため、造り手は応えざるを得ないはずです。
冒頭で述べた、地震発生確率等の報道が買い手の意識(ニーズ)を確実に変えている。そう感じるからです。震度7でも倒壊しない「耐震構造」だけでは不満、できたら揺れの少ない「免震構造」か、最低「制震(振)構造」であって欲しい。買い手のニーズは、そのレベルにあると推察します。ブログを読んで下さっている皆さんはいかがでしょうか?

今後新築される分譲マンションの構造は、当たり前に「免震構造」になる。それも時間の問題かもしれない。そんなふうに思います。

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地震後もやっぱり強い東京湾岸マンション [マンションと地震]

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野村不動産が江東区の東雲地区で建設中の「プラウドタワー東雲(しののめ)キャナルコート」は10月1日にモデルルームを公開します。

これは3.11震災で敬遠気味とされたベイエリアに活気が戻って来るかどうかの試金石ともなる物件として業界も注目のマンションです。
詳しい内容は控えますが、52階建てで総戸数600戸の大型マンションです。詳細はこの下からどうぞ
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ご承知のように湾岸エリアは大地震のときの「液状化」が懸念され、またこのエリアに多いタワーマンションの「揺れ」や停電時の「孤立化」などから嫌気されていると報道されて来ました。そして、地盤の強い内陸部や、タワーから中低層のマンションに検討対象を変える人が増えたという分析が多数見られました。

それらの報道はもちろん間違いないのですが、どうもそこがクローズアップされ過ぎるとイメージが強く残りがちで、実際は一部の人の動向であって大きな潮流になっていないことも多いものです。

震災から半年を経過して、冷静な判断をする人も増えて来たのでしょう。冒頭の物件には事前の問い合わせだけで5,000件を超えているのだそうです(日経新聞9月21日)。つまり、従来からの高いベイエリア人気が陰っていない、嫌う人はさほど増えていない証拠だというわけです。

ともあれ、建物の基本構造がしっかりしていて、液状化対策なども十分に考慮された安全な造りになっていたり、いざというときの防災対策も設計に盛り込まれ、かつその時の管理会社のサポートなどもあったりすれば、ベイエリアのマンションにも安心して住むことができるはずです。

何より、このエリアは近年高い人気を誇ります。災害にも強いマンションと知れば人気を集めることは間違いないと思うのです。

価格もプランも詳細を見ていない段階でコメントするのはやや勇み足になりますが、おそらく好調な売れ行きを示すことでしょう。もし、そうでなければ自分の不明を恥じるしかありませんが、ベイエリアが変わらぬ人気を持ち続けることを確信できそうに思います。

・・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com

●2011年9月20日WEB講座が更新されました「三井健太のマンション講座」に以下の新タイトルが追加になっています。ご興味のある方は、覗いてみてください。

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液状化被害は内陸部にも/修復費用はどこから捻出するの? [マンションと地震]

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 横浜市金沢区や、港北区、千葉県の我孫子市などでも液状化被害に遭っていた住宅があったらしいです。
 これらの地域で、マンションの駐車場が大きく陥没した映像や、傾いた一戸建て住宅の映像、道路上のマンホールの浮きあがりなどの映像を見ました。

 金沢区は湾岸エリアですが、港北区や我孫子市は内陸部の町です。なぜ?と思うかもしれません。
詳しくは報道されませんでしたが、どちらも湖沼・池などの埋め立て地か、谷だった場所や河川のそばなのかもしれません。

 ところで、液状化による被害には限らないですが、マンションの場合、修復費用はどうなるのでしょうか?一部損壊ですから、金額的にはさほど大きくないのでしょう。伝わってくる話は、どこも修繕積立金で賄うということです。

 ただ、それによって積立金が減って、長期の修繕計画に狂いが生じてしまうことは間違いありません。地震被害を想定した積立は行なっていないので、今回の計画外の出費で減った分を、どのように補うのでしょうか?各管理組合は、「本当に痛い」思いをしていることでしょう。

 今後、毎月の積立額を値上げする動きが出てくるかもしれません。
 
 しかし、急な出費にも慌てずにすむということで、こんなときは有り難いシステムですね。その点、一戸建て住宅の場合は、急な出費に頭を抱えている人や天災を恨めしく思っている人があるかもしれません。

 ・・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。「三井健太のマンション相談室」では、只今、無料の「マンション簡易評価書」をご提供中。ご検討物件でお試し下さい。三井健太の書籍「ライオンズマンションの秘密」と「マンション購入の悩み・疑問何でも解決事典」もご紹介しています。こちらをclickして下さい

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<追伸> 「三井健太のマンション相談室http://mituikenta.web.fc2.com」では、マンションの基礎知識を分かりやすく解説した「WEB講座」を公開しています。現在40講座余りですが、お好きな講座・興味ある講座のみを拾い読みすることが可能です。是非ご利用ください。  また、業界OBが今だから伝えられる「マンション選びのハウツー“50”」(電子書籍)が完成しました。ブログをご覧頂いている皆さまに無料で進呈します。  ご希望の方は「三井健太のマンション相談室」で応募要領をご覧の上でお申込みください。

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液状化の風評被害 [マンションと地震]

海外では、東北地方が3.11の大地震で壊滅状態と伝わっている国もあるのだとか。そのために、東北地方にある工場では各種の工業製品が製造できなくなっていると誤解されているらしいのです。これも、いわゆる風評被害です。

さて、マンションにも風評被害かもしれないと感じることがあります。それは、液状化の問題で客足が遠のいたベイエリアのマンション販売現場のことです。

ベイエリアはライフラインが寸断されたら住めないのは事実です。しかし、今回の大地震では浦安市だけに被害が現れ、東京では起きなかったのです。その差はどこにあったのか、なぜ浦安市だけなのか、また、同じ浦安市内でも被害の大きかった地区と殆んど被害がなかった地区があるのか。それらの理由が全く説明されずに来たため、ベイエリアはどこも危ないという思いに囚われた人が多いはずです。

ほかならぬ私もその一人です。これこそ、マンション業者から見た風評被害でしょう。
しかし、その後の報道などで専門家から液状化の被害の差に関して説明が見られるようになりました。それによると、埋め立てした時期によって埋め立て方法が違っているためと分かりました。1964年の新潟地震をきっかけに法改正が行なわれた1978年を境に、地盤改良が実施された場所とそうでない場所があるのだそうです。

つまり、今から23年以前の比較的新しい埋め立て地は大丈夫で、それ以前は液状化が起きやすいと言います。
東京は江戸時代まで遡ると、至るところ埋め立て地ですから、矛盾する説明ではないかということになりますが、それはまた別で、長い間に地下構造が変化している場所は安全と専門家は説明しています。

浦安市でも、1960年代以前の埋め立て地に被害が少なく、それ以降、法改正までの間に埋め立てられた地区に被害が大きかったとされます。

このようなことから、一律に「埋め立て地=液状化危険地域」と考えるのは間違いだと分かって来たのです

従って、物件ごと、このマンションが立つ場所は液状化が起きやすいかどうかという調査が買い手には必要になって来ます。

その方法は、例えば東京なら東京都液状化予想図という地図で確認ができるようになっていますから、確かめるといいでしょう。

それによれば、危険度が3段階で色分けされており、〇〇町の1丁目と2丁目では色が違うということまで分かります。もちろん、都庁に出かけなくても、インターネットで見ることができるのです。

また、「東京都の年代別埋め立て状況」で検索すると、明治・大正期まで遡って埋め立てが行なわれた時期を知ることができるマップも出て来ます。

こうした資料を参考にされたら、もっと町の土地・地盤の歴史を知ることができるでしょう。

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・・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。「三井健太のマンション相談室」では、只今、無料の「マンション簡易評価書」をご提供中。ご検討物件でお試し下さい。三井健太の書籍「ライオンズマンションの秘密」と「マンション購入の悩み・疑問何でも解決事典」もご紹介しています。


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