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2月5日PartⅠ「タワーマンション市場が正常化へ?」 [タワーマンション]

相続税対策に有効とされ、富裕層がタワーマンションの上層階を購入する(仮需要)という行動が2015年は活発だったようです。そして、それがマンション市場に異変をもたらしたことはよく知られています。

相続税対策に有効な理由は、次のようなことでした。

ご存知のように、タワーマンションは眺望を売り物にしているだけあって、高層階ほど高値が付いています。中古になったときも、概ね上階ほど高い値段で取引が成立しています。

つまり、市場価格は実勢として上に行くほど高いわけです。ところが、相続税の評価という物差しは実勢価格と無関係に専有面積が同じなら同額にしてしまうのです。

10階の70㎡が5000万円、40階の70㎡も5000万円というわけです。これに対し、市場価格は、10階が7000万円で40階は1億円以上になっています。その差は、ときに2倍もの大きな差です。

40階の住戸を相続税対策に1億円で購入すれば、評価額は半分の5000万円に圧縮されるので、現金1億円の相続より40階のマンション1室の相続の方が税金は少なくてすむわけです。

国税庁が全国のタワーマンションの20階以上の住戸334物件について調べたところ、評価額は平均して市場価格の半分どころか3分の1に過ぎなかったというのです。

10階の部屋では、市場価格7000万円、相続税評価額5000万円くらいの差なので、現金7000万円の相続よりは有利ですが、メリットは大きくありません。そこで、買うなら差の大きい上層階をというわけで、タワーマンションの上階は相続税対策で買われるケースが急増したというのです。

これが昨年降ってわいたようなブームになりました。理由は、相続税が昨年から重くなったためです。合法的な節税策として全国の税理士が富裕層に勧めたせいでした。

折角、増税策を講じた国は、この動きを見て効果がないと知ると、早速手を打ちました。2016年1月24日の新聞報道によれば、国税庁は今秋にも評価基準を改正する法案をまとめ、2017年から省令を改正、2018年から実施するとしています。

市場価格より相続税評価が低い基本は変わらないにしても、現況のような階数に関わらず一律というのは変わることになりそうです。

高層階を買ってしまった人を含めて、高層階の評価額が、2018年から増額(高く)になると分かれば、高層を狙う意味がなくなります。

この改定は、タワーマンションの販売傾向に変化をもたらすことになりそうです。「相続税対策はタワーの高層階がメリット大」とは言えなくなるのですから、これまで高値の高層階住戸の人気は低落するでしょう。

そうなると、売り手も痛手を被るかもしれません。先読みの鋭い売り手なら、これまでより価格を抑えめにして来るかもしれません。

その代わり、高層階で稼げなくなった分を中低層階の住戸に振り替えることにするでしょう。そうなると中低層階の住戸が高くなってしまいます。

中層階以下を購入したい人にとっては逆風となり、中層階以上を自己居住目的で買いたい人には朗報と言えましょう。


功罪相半ばですが、タワーマンションの値付けに変化が出て来そうです。

 ・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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タワーマンションの危うさ「規約・修繕費・資産価値」 [タワーマンション]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


タワーマンションが新築マンションの供給の中心になって久しく、その多くが人気を博していますが、今後も高い人気を持ち続けるのでしょうか? また、中古マンションとしての将来価値はどうなって行くのでしょうか?

今日は、今後のタワーマンションについて改めて考えてみようと思います。


●超高層は怖い?

湾岸エリアの物件を中心に、一時タワーマンションが敬遠されたことがありました。まだ記憶に新しい2011年3月11日の東日本大震災直後のことです。

被災地の宮城・福島・岩手から遠い東京で大きな揺れに恐怖を味わった人、停電になってエレベーターが停止し身動きがとれなくなった人、断水によってお風呂やトイレが使えなくなった人など、様々な被害を経験したと報道されたからです。

しかし、供給側の努力により、震災以後に販売された新築マンションは耐震性能が高められ、防災設備の充実が図られるなど、買い手に安心感を与えることに成功しました。

ハード面だけでなく、防災訓練が定期的に実施されたり、防災グッズが各戸に配布されたりするなど、ソフト面からのアプローチも奏功して販売の障害はすっかり取り除かれたようです。

震災前から住む人も含め、タワーマンション居住者の満足度は高いと聞きます。その点を次で確認します。


●タワーマンション購入者の満足度

リクルート社のマンション購入者アンケート(2014年)は、タワーマンションのどの点が気に入っているかについて、順位を次のように発表しています。

第1位:駅から近くて便利だ・・・タワーマンションは駅前再開発の一環として建てられることが多く、ペデストリアンデッキなどで駅に直結しているものもある。また、各種専門店や飲食店が新規に出店し便利。

(筆者注:タワーに限らないが、地震で交通機関がストップしても、帰宅難民にならずにすむ。 アクセスが良いことに加えて買い物施設が充実しているなど、生活利便性が非常に高い)

第2位:眺望が良い・・・上階は遠くまで見渡せる。下層階は、敷地内庭園などが眼下に広がっているので癒されるという声も。上階に住まなくても、遠くの景色を楽しみたいときは、最上階の展望ラウンジを使えばいいとも。

(同:眺望という無形の付加価値が付いてくる。住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビングルームからいつでも見ることができる)

第3位:防犯面で安心・・・大規模であることから、24時間有人管理が定番になっており、夜間は警備員がいる。オートロックシステムは、ダブル・トリプルになっているので安心感は強い。敷地内公園も外部からの出入りができないので街の公園より安心と。

第4位:街並みが整備されている・・・大規模再開発地の中にあるので歩道が広く緑豊かな遊歩道がある。電柱がなくてすっきり。

第5位:防災面で安心・・・地震で水道が止まったが、マンション内は水もお湯も使えて良かった。免震装置付きなので揺れが小さく不安がなかった。いざというときの脱出には屋上がヘリポート付きなので安心感がある。

(同:タワーマンションは、ほとんど免震構造や制振構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。ライフラインが切れたときのために飲料水生成装置・太陽光電源・簡易トイレ・かまどなどの非常用設備も充実している物件が多い)

第5位:間取りが良い・・・ワイドスパンなので(間口が広いので)リビングルーム以外に2室以上がバルコニーに接する位置にあるので明るく開放的。

第7位:ステータス性が高い・・・遊びに来た友人が「ホテルみたい。凄い」とびっくりする。住所を書くときにちょっとした優越感を味わう。地元で最も目立つマンションなので、帰宅時エントランスに向かうとき何となく気分が良い。

(同:大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い)

メリットがあれば、必ずデメリットもあるものです。それを以下で整理してみましょう。


●タワーマンションのデメリット/修繕費が年々高くなる?

タワーマンションは、修繕積立金を高く設定した物件が多いという現実があります。

地震で壁に亀裂が発生したり、駐車場・通路・公園など敷地の隆起が起きたり等の被害が出ても、修繕を行う際には積立金が潤沢であれば合意形成がしやすいはずで、高いことがデメリットと決めつけることはないのですが、そもそも一般のマンションに比べてタワーマンションは修繕費が多く必要になると言われます。

タワーマンションの中で比較的古いマンションの修繕費を調べてみました。

都心6区で2015年12月25日現在売り出し中のタワーマンションから、築年数10年以上の物件を拾ってみました。

◆西戸山タワーホウムズサウスタワー25階建て192戸・1988年(築27年):@142円/㎡
◆スカイライトタワー40階建て336戸・1993年(築22年):@188円/㎡
◆センチュリーパークタワー54階建て756戸・1999年(築16年):@135円/㎡
ソフィアタワー勝どき23階建て120戸・2000年(築15年):@180円/㎡
◆コスモ東京ベイタワー26階建て217戸・2000年(築15年):@107円/㎡

また、最近の新築マンションの中から、修繕積立金の上がり方をいくつか紹介しましょう。

◆グランドメゾン白金の杜ザ・タワー(2015年8月竣工)
1~7年:100円/㎡/8~14年:200円/㎡(+100%)/15~21年:300円/㎡(+51%;当初の3倍)/22~30年:350円/㎡(+17%;当初の3.5倍)/一括徴収金は初回のみ@8000円/㎡・・・30年間の平均単価:@267円/㎡

◆アトラスタワー府中(72戸20階建て2015年2月竣工)
1~6年:80円/㎡/7~12年:155円/㎡(+93%)/13~18年:280円/㎡(+81%;当初の3.5倍)/19~30年:360円/㎡(+28%;当初の4.5倍)/一括徴収金は初回のみ@8000円/㎡・・・30年間の平均単価:@286円/㎡

◆シティタワー金町A棟(免震構造700戸37階建て・2016年3月竣工予定)
1~5年:@89円/㎡/6~10年192円/㎡(+115%)/11~15年:@294円/㎡/16~30年:@368円/㎡/一括徴収金:初回のみ@5076円・・・30年間の平均単価:@294円/㎡


◆クラッシイタワー東中野(245戸27階建て・2015年3月竣工)
 1~5年:89円/㎡/6~10年:@178円/(+100%)/11~15年:@252円/㎡(+42%;当初の2.8倍)/16~20年:@356円/㎡(+41%;当初の4.0倍)/21~25年:@430円/㎡(+21%;当初の4.8倍)/26~30年:@534円/㎡(+24%;当初の6.0倍)/一括徴収金は初回:@10,000円/㎡、12年目:@1,507円/㎡、24年目:@1,330円/㎡の3回・・・30年間の平均単価・・・@372円/㎡


少ない事例ですが、築15年以上の中古タワーマンションと、最近の新築タワーマンションとでは、15年の時点で大きな差が見られることに気付きます。

中古マンションの事例では、@107円/㎡から@188円/㎡までの幅ですが、新築マンションの15年時点を見ると、@252円/㎡~@300円/㎡となっており、新築マンションの高さが際立っています。

物件個々の差があるとはいえ、新築マンションでは高く設定する傾向があることは明白です。

かつて、タワーマンションの修繕費が実際にどのくらいかかるかについて経験がないため設定が甘かったのでしょう。 経験を重ねてきたことに加えて、維持管理に関するユーザーの意識の高まりを背景に売り手も高く設定をし始めたという事情が差を生んでいると考えられます。

さらに、国土交通省が2011年にガイドラインを作成したことも後押ししたようです。


●修繕積立金のガイドライン(築30年まで)

国土交通省が「長期修繕計画策定ガイドライン」として示した修繕積立金は、15階建て未満で100戸以上のマンションが@178円/㎡であるのに対し、20階以上が@206円/㎡となっています。平均では16%ほどタワーマンションの方が高いとしています。

(どちらも30年の平均。尚、15~19階は例が少ないとしてガイドラインから除外。単位は、住戸専有面積1㎡当たり。以下、同様)

12年目に最初の大規模修繕工事が計画されるのが一般的で、そのときに必要な予算は、1戸当たりにすると100万円以上と言われますが、タワーマンションの場合は、110万円以上か120万円近くにになりそうです。

積立金が不足すれば工事にかかれないので、そのような場合は実施時期を先送りするか、一時金を徴収する、または不足分を銀行から借りるしかありません。

先送りすれば建物の劣化が進み、実施可能なときが来て再度見積もりを取ると、さらに費用が嵩むこともあり得るので、実施時期を先延ばしないですむような積立計画が大事になります。


<修繕積立金の積立方法 >

修繕積立金の積立方法には、長期修繕計画で計画された修繕工事費の累計額を均等に積み立てる方式(均等積立方式)と、当初の積立額を抑え段階的に積立額を値上げする方式(段階増額積立方式)があります。

また、分譲時にまとまった額の一時金(修繕積立基金)を徴収することや、修繕時に一時金を徴収する、または金融機関から借り入れたりすることを前提とした積立方式を採用している場合もあります。

段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など、将来の負担増を前提とする積立方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず、修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要と国土交通省は指摘しています。

新築マンションの場合は、段階増額積立方式を採用しており、併せて分譲時に修繕積立基金を徴収している場合が大半です。

先に述べたように1回目の大規模修繕のときに1戸当たりで100万円以上を貯めておかなければなりませんから、分譲時に50万円~80万円といった一時金を出してもらうと、残り20~50万円を12年144か月で割れば、毎月負担は大きくならずに済みます。

とはいえ、12年目の大規模修繕後の積立金残高をゼロにするわけにも行かず、結局のところ、事例にあるように、分譲時から5年ごとの増額積立となるのです。


●タワーマンションの修繕費が高い理由

さて、ガイドラインでも指摘されたように、タワーマンションは一般のマンションより修繕費が高くなるのですが、その理由を整理しておきましょう。

マンションの修繕工事費は、建物の形状や規模、立地、道路幅員、仕上げ材や設備の仕様に加え、区分所有者の機能向上に対するニーズ等、様々な要因によって変動するものであり、このような修繕工事費を基に設定される修繕積立金の額も、当然これらの要因によって変化する性格のものです。

以下に、マンションの修繕積立金の額に影響を与える修繕工事費等の主な変動要因を示します。  (国土交通省のガイドラインから転載。一部を加筆修正しました)


<修繕積立金の主な変動要因について>

①建物が階段状になっているなど複雑な形状のマンションや超高層マンションでは、外壁等の修繕のために建物の周りに設置する仮設足場やゴンドラ等の設置費用が高くなるほか、施工期間が長引くなどして、修繕工事費が高くなる傾向があります。

※外壁工事(洗浄・補修・塗装)のための仮設足場には、建築基準法で45メートルの高さ制限があります。45メートルは15階建てが限界になるので、20階以上となる超高層タワーマンションの16階から上は、ゴンドラを使う作業となります。ゴンドラ作業の部分が一般マンションにない部分であり、割高になる部分と言われています。

②一般的に建物の規模が大きくまとまった工事量になるほど、施工性が向上し、修繕工事の単価が安くなる傾向があります。

③エレベーターや機械式駐車場の有無及びその設置場所、玄関ホール・集会室等の規模等により、修繕工事費が変動します。 近年の新築マンションでは、ラウンジやゲストルーム等、充実した共用施設を備えたマンションが見られます。また、温泉やプールがあるマンションもあります。このようなマンションは、修繕工事費が高くなる傾向があります。

※超高層の場合、エレベーターのワイヤーの長さ・強度などが特別仕様なので交換費用が高くなると言われます。駐車場も平面自走式ではなく、タワーパーキング式が多いので、同じ大規模の中高層マンションより高くなる傾向にあります。

④建物に比べて屋外部分の広いマンションでは、給水管や排水管等が長くなるほか、アスファルト舗装や街灯等も増えるため、これらに要する修繕工事費が高くなる傾向があります。

➄塩害を受ける海岸に近いマンションや、寒冷地のマンションなど、立地によって劣化の進行度合いや必要な修繕の内容が異なり、修繕工事費に影響を与える場合があります。

➅一般に、高級な材料を使用している場合は修繕工事費が高くなります。ただし、材料によって必要な修繕の内容が異なったり、修繕の周期を長くできたりする場合もあります。

⑦外壁については、塗り替えが必要な塗装仕上げの他、タイル張りのマンションも多くみられます。 タイル張りの場合は、一定期間ごとの塗り替えは必要ありませんが、劣化によるひび割れや浮きが発生するため、塗装仕上げの場合と同様に適時適切に調査・診断を行う必要があります。修繕工事費は、劣化の状況により大きく変動します。

⑧手摺り等には、鉄、アルミ、ステンレスなど様々なものが用いられます。一般的に、一定期間ごとに塗装する必要のある鉄製のものの他、錆びにくいアルミ製やステンレス製のものもあります。 近年の新築マンションでは、錆びにくい材料が多く使用されるようになってきており、金属部分の塗装に要する修繕工事費は少なくて済むようになる傾向があります。

⑨共用の給水管や排水管については、配管や継手部分の内部が腐食することから、これらを洗浄・研磨し、再度コーティングする“更生工事”や、“更新(取替え)工事”が必要になります。 近年の新築マンションでは、ステンレス管やプラスチック管等の腐食しにくい材料が使われるようになり、更生工事が必要なくなり、取替え工事も遅らせることができるので、給排水管に関する修繕工事費は少なくて済む傾向があります。

⑩近年の新築マンションの中には、生活利便性や防犯性を考慮して、さまざまな種類の付加設備 (ディスポーザー設備、セキュリティー設備等) が設置されているものが見られます。このような設備が多いほど、修繕工事費は増加する傾向があります。

⑪新築時に設置されていなくても、その後に居住者のニーズの高まりや消防法等の法制度の改正を受けて新たな設備を付加する場合があります。 また、耐震性に劣っている場合や、居住者の高齢化に対応できていない場合は、耐震改修やバリアフリー改修等を行うことが望まれます。こうした改修工事が見込まれる場合は、所要の費用を計画的に積み立てておくことが重要となります。


※タワーマンションでは、上述のように上層階の外壁工事に最大のプラス要素がありますし、エレベーターの交換費用、タワーパーキングの整備・交換費用なども長い間にプラスされる項目です。 ただし、30年計画の中に組み込まれれない部分もあります。あるタワーマンションの場合、全交換の時期は40年後とありました。 また、防災対策が充実して来たことに関連し、自家発電装置の交換費用、タワーマンションの多くが内廊下式のために各階廊下にエアコンが設置されますから、この交換費用も同様です。


<改修工事の実施時期> 主なものを挙げておきます。

*屋根の防水(断熱と防水、保護塗装)/8~9年目
*バルコニーと共用廊下の床防水/12年目
*外壁塗装(壁・軒天などの吹き付け部)/12年目(タイルの交換は計上せず)
*給水管/40年目に交換
*排水管/30年目に交換
*エレベーター/15年周期で内装と三方枠の補修。20年目に制御盤交換。40年目に全交換
*玄関ドア/12年周期で点検調整。36年周期で交換


●タワーマンションのデメリット/管理費の高さ

大型物件が多いタワーマンションですから、スケールメリットがあるはずですが、それでも高くつく例が多いようです。共用施設や住民サービスが多過ぎるためと考えられます。

少し前ですが、首都圏の新築マンションの管理費を調べた資料があります。2010年に販売された物件を対象に「不動産経済研究所」から発表されています。

一部を紹介すると、次のようになっています。

戸数規模別単価 : 49戸以下@256.5円/99戸以下@210.8円/299戸以下@204.6円/499戸以下@208.7円/999戸以下@234.2円/1000戸以上@311.4円

階数別単価 : 5階以下@227.2円/9階以下@209.0円/19階以下@204.0円/39階以下@293.2円/40階以上@305.7円


大型が多いタワーマンションですが、スケールメリットより、超高層であることのデメリットが勝っている(高くなってしまう)ことが上記データから推測できます。

6階以上19階以下に比べてみると、20階以上は約50%も高い管理費になっています。その理由を調べてみました。


<タワーマンションの管理費が高い理由>

①電気代が高い・・・エレベーターの電気代:10階を行き来するより30階を行き来する方が高くなるのは当然。内廊下式の場合は共用廊下にエアコンが設置されるので、夏季は電気代が加算される。

②窓ガラスの清掃費がかかる・・・窓の一部の清掃を所有者自身でできない形状になっている場合が多く、専門業者に委託する必要が生じるため。

③定期的にメンテナンスする対象設備等が多い・・・自家発電装置・蓄電池・タワーパーキング。防災備蓄品の交換など。

④共用部分の対象が異なる・・・大型マンションならタワーでなくても共用部分が広く、管理対象が広いという傾向はあるが、タワー独特のものとしては、各階にゴミステーションが設置される事例が多くなっており、ごみの搬送とゴミ置場の清掃に時間と労力が必要になり、その人件費が加算される。



●タワーマンションのデメリット/その他

修繕費と管理費が高い以外にも、タワーマンションにはデメリットがあるようです。

①地震との関連で考えるとエレベーターが止まったとき、外出が困難になる。 
(階段は降りるのも結構つらいもの。 勿論、時間帯によっては外出している家族もいるはずなので、帰宅の際に階段を上るのに骨が折れることに)

②方位の悪い住戸が多い。
(場所によっては、VIEWが売り物であることから、北向きでも人気を博する物件が多い)

③間取りに難点がある例も多い
(開放廊下タイプも少なくないが、内廊下タイプのタワーマンションでは風通しが悪い、採光のない個室ができるなど、間取りに難点のある例が多く見られる)


●タワーマンションの新たなデメリット/④管理の難しさ?

最近、タワーマンションで表面化し出した大きな問題があります。

それは、外国人富裕層が買ったマンションにおける問題点と言い換えれば良さそうです。

都心の大型タワーマンション、特に国際的に名を知られる、新宿・池袋・渋谷・六本木・赤坂・湾岸エリア(五輪会場周辺)に立地する物件では、多いもので40%もの住戸が外国人で占められているというのですが、将に今年の流行語大賞になった「爆買い」が分譲マンションの世界でも起きていたというわけです。

どのような問題が生じているのでしょうか?

①ゲストルームの宿泊権利を販売・・・共用施設であるゲストルームを予約で何十日も確保し、これを第三者に有料で貸し出す行為

②購入した部屋を短期貸し・・・1年以上の長期賃貸ではなく短期の民泊物件として賃貸する例が多数あるというのです。これは、自宅のホテル化システムと呼ばれ、インターネットのAirbnbというサイトを使えば簡単に1日単位の貸し出しが可能なのだそうです。カギの受け渡しを代行してくれる会社もあるらしいです。

      (ネット百科事典のウィキペディア によれば、Airbnb =エアビーアンドビーは、宿泊施設を貸し出す人向けのウェブサイトである。 192カ国の33,000の都市で80万以上の宿を提供している。 2008年8月に設立され、 サンフランシスコに本社を置き、 Airbnb, Inc.により所有、運営されている・・・とあります)

昨今、外国人が東京にマンションを求めるのは、90%以上が投資目的と見られますが、短期貸しの方がうまく回転すれば収益率も高いので、儲かるわけです。その噂が広まってかどうかは確証がないものの、爆買いの一因になっている可能性は否定できないのです。

5年後の東京五輪では ホテル不足になるかもしれないと言われており、一段と拡大することが懸念されます。

民泊は基本的に旅館業法違反であるというだけでなく、宿泊者のマナーが悪いという点に問題があるのです。夜中に大騒ぎする、荷物を廊下に放置するといった例があるのだそうです。

管理規約にある「公序良俗に反する行為の禁止」条項に抵触するうえ、セキュリティ面でも懸念が消えないことでしょう。

 このようなことが評判になれば、当該マンションは資産価値に影響すること必至です。

③管理規約の改正も簡単ではなくなる・・・管理組合総会の開催に当たっては、過半数の出席または委任状の取得が必要であり、その4分の3の賛意を得て、規約の改正や修繕工事の実施などを決議しますが、外国人が多く、かつ国内に滞在していないとなると、決議どころか開催そのものも困難という事態があり得るのです。


●タワーマンションのデメリット/④VIEWの価値が減価する?

タワーマンション居住者者がの多くが眺望の良さに満足していることはアンケート調査でも証明されていますが、眺望のメリットをもう少し掘り下げてみましょう。

遠くまでを望めるという意味での眺望のメリットは高層階の住戸に限られます。例外があるとすれば、隅田川や多摩川など川幅の広い河川や大公園などに面する立地のマンションということになるでしょう。

眺望が良いのは夜景だけというタワーマンションも多いように感じます。 都心部のタワーマンションを内覧したときに分かったのですが、階数によっては既存の低いビルの屋根が視界に入ると、眼下の景色が良いとは言えないからです。

屋上が緑化されていれば綺麗かもしれませんが、そんなビルが連続しているところはありません。従って、いい眺めだと感じるのは夜間だけとなります。階数を選ぶときに気を付けたい点です。

さて、今後の問題として考えられるのは、超高層マンションが今後も増え続けるので、購入時点のVIEWは将来も保証されることはないという点です。 既に、新たに建てられたタワーマンションによって視界が半分も遮られることになってしまったために買い替えたというタワー派のご相談者を筆者は何人も知っています。

超高層マンションがまだ珍しかった時代は、低層階であっても超高層マンション住んでいるというだけで誇らしく思えたものですが、現在その感覚は持てないかもしれません。真にVIEWの良い高層階住戸だけが、タワーマンション本来の価値を享受できることになりそうです。

ところが、その上層階住戸ですら、見えていた景観が変わってしまい、残念なことになる例が、今後はどんどん増える来るのは間違いありません。

景色という奴は5分も見たら飽きるものですが、リビングから見える特別な光景は秘かな我が家の自慢となるもので、やはり高い価値を持つものです。 実際に友人を自宅に招き、隅田川の花火を観覧してもらうとか、レインボウブリッジを眺めながら歓談するいう住民も少なくないはずですが、それも輝きを失うかもしれません。

タワーマンションを選ぶときは、VIEWの価値が減価するかもしれないと想定しておくことが必要になっているのです。


●総合判断でタワーマンションの将来価値は?

タワーマンションというだけで稀少価値があった時代もありましたが、これからは都心ならタワーマンションが当たり前になりました。 とはいえ、これまでの実績を見れば、タワーマンションの方がリセールバリューは確かに高いのです。

2014年売り出しの中古タワーマンションの中から築10年物件だけをピックアップして、分譲価格との差を見たデータがあります。
(東京カンテイ社調べ。30㎡未満を除く。首都圏全域のマンションと思われるが不詳)

4階以下:91.45階以上:95.110階以上:100.815階以上:105.520階以上:117.330階以上:121.340階以上:130.5

40階以上の物件の中には当然ながら低層階・中間階の売り出し住戸もあったわけで、中間階の住戸の分譲価格は最高層階より安かったはずですが、それらも含めて、購入額よりおしなべて30%も高く売れたというデータなのです。

将来、タワーマンションだらけの街になったら、もはやタワーマンションに住んでいるというだけでは誇りになりません。 上記のような高いリセールバリューは期待できないことになるかもしれません。

そんな予想が確実として、中低層階で眺望も特に良いわけでもないという条件のタワー物件を買ってしまったら、そのとき我が家の価値はどのようなことになるでしょうか? そのような心配の声も最近はときおり耳にするようになりました。

とはいえ、階数の如何を問わずタワーマンションの価値は、立地条件が同じもの同士での比較で言えば、トータルでは文句なく一般の中高層マンションより上回ると考えてよいでしょう。その理由は既述のメリットで説明できます。

地震が起きたときの心配は、階段の上り下りだけです。それも、住む階数によっても異なります。購入する部屋が20階くらいと仮定した場合、確かに復旧までに数日を要する事態となったら大きな懸念材料ではあります。

しかし、電気の復旧はライフラインの中では最も早いと考えられるので(事実、阪神大震災のとき、完全復旧までガスが83日を要したのに対し、電気は僅か7日だったという記録が残っています)、不便をかこつのは短時間のことでしょうし、この問題はタワーだけの問題ではありません。

最も安心なのは構造です。揺れによる恐怖感が小さく、家具の転倒で大けがといった心配は、多くのタワーマンションで採用されている建物構造によって解消されるはずです。

タワーマンションということでの稀少価値が薄らぎつつありますが、これから購入を検討する人が比較項目に加え、かつ重視しておきたいのは「外観デザイン」です。

どれも似たようにしか見えない平凡なタワーデザインでなく、際立った個性が価値を左右するはずです。

デべロッパ―によっては、外国人建築家などにデザイン料を別途支払ってでも力を入れています。外国人だから良い、日本人だから駄目ということではありませんが、過去の事例を見ると、一味も二味も違うことは確かです。

デザインの良さを具体的に言葉で表わすことは困難ですが、「何十年にも亘り陳腐化しない、かつ上質なデザインであること」です。マンションはデザインが勝負。これは、筆者の持論でもあります。

また、眺望価値を重視するなら、大公園に面して緑の景観をふんだんに楽しめるタワーマンションの中低層住戸を選択する、湾岸エリアなら東京湾に面する、あるいは「景観が多少変わってもワイドなリビング空間を持つ間取りであれば、眺望価値が大きく劣ることはあるまい」と予想できる物件・・・このような注意深さが必須となるでしょう。

何より大事なのは、駅直結または駅前の利便性とランドマーク足りえる存在感、あるいはタワーの中のタワーとでも言えるような別格のタワーかどうかです。これらが変わらぬ価値、高い価値を持ち続けるからです。、


●維持費の負担が大きいと感じる前に

既に見たように、修繕積立金は30年間の平均で見れば、ガイドラインでは@206円/㎡でしたが、実際は「段階増額積立方式」を採用するマンションが多いため、築年数が重なるほどに増額され、築20年頃には@350円/㎡を超えるものが普通です。70㎡換算なら24,500円となり、管理費と合計すると月額40,000円以上になるのです。

住宅ローンの負担がなくなっている頃の負担金額として、40,000円くらいなら大したことはないと感じる人も多いのでしょうか? 購入前に売主から計画案を開示されても、気にすることなく購入しています。

それとも、20年以上先のことだから単にピンと来ていないだけなのでしょうか?それとも20年以上も住み続けることはあるまいと思っているからでしょうか?

心の中まで覗けませんが、その時が来るまで実感が湧かないのは確かでしょう。


ともあれ、将来この負担が大きいと感じる人にとっては、中低層マンションへ売り抜ける道もあるでしょう。管理費も修繕積立金も高くない物件は少なくないですから。

最寄りの駅からバス便であったり、徒歩でも10分少々かかったりするということになるかもしれませんが、住宅街の中にあって静かに落ち着いた暮らしができる低層マンションに遭遇することもあるでしょう。

永住する気で選ぶ住まいなら、駅近でなくてもいいかもしれません。リタイア後の住まいなら、都心へ出るのも毎日ではないのですから不便さは感じないはずです。

ただし、都心から極端に遠いエリアはお勧めできません。人口減少が懸念されるエリアは、コンパクトシティ構想によって様々な生活サポート施設やインフラが(行政だけでなく民間も)駅周辺に集約されてしまい、駅から遠い家は住みづらくなって行くからです。


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タワーマンションの価値を考える [タワーマンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

東京では超高層マンションが次々に建設されています。今日も1000戸を超える大規模なものから100戸クラスのものまで妍を競っている印象があります。

都区内に空地はないはずなのに、大規模な開発が度々発表され、その企画コンセプトに感嘆させられることも少なくありません。


東日本大震災以降だけでも「プラウドタワー東雲」や「パークタワー東雲」、「ザ・パークハウス晴海タワーズ」、「SKYZ タワー&ガーデン」、「富久クロス」、「ブリリアタワー池袋」、「ドゥ・トゥール」、「勝どきザ・タワー」、「GLOBAL  FRONT  TOWER」、「ザ・パークハウス西新宿タワー60」など、キリがないほど思い出されます。

これらは、ほぼ例外なく話題となり、販売も好調に推移しています。人気の理由はそれぞれですが、共通点も多いのです。今日は、タワーマンションの人気の秘密を掘り下げてみようと思います。


●東京の有名タワーマンション
先ず、過去の有名タワーマンションを紐解いてみましょう。

◆アークヒルズ・アークタワーズ 
(東京都港区六本木1丁目。ウエスト25階建・イースト22階建・サウス6階建。総戸数450戸。1986年3月竣工。開発・運営は森ビル)・・・オフィスビル、ホテル、集合住宅、コンサートホール、放送局などから構成される複合施設として、1986年に完成したアークヒルズ内の高級賃貸住宅棟。


◆センチュリーパークタワー 
(東京都中央区佃2丁目。超高層マンション群・大川端リバーシティ21 の一角。54階建て756戸。1999年3月竣工。事業主:三井不動産)・・・同エリアにある1991年竣工のフロントタワー(31階建て)は、バブル期末期に販売され人気を集めたが、引き続き販売予定だったセンチュリーパークタワーは地価高騰を煽るとの批判が出て事業を数年休止した。


◆代官山アドレス ザ・タワー 
(東京都渋谷区代官山町17-1。総戸数501戸。36階建て。2000年8月竣工)・・・関東大震災の復興住宅として関東地区に多数建設された同潤会アパートのひとつ同潤会代官山アパートを建て替えたことで知られる。代官山エリアで唯一の超高層マンション。


◆東京ツインパークス 
(港区東新橋。47階建て2棟合計1000戸。2002年9月竣工。事業主:三井不動産ほか)・・・世界的な建築家を起用してハイグレード設計を誇る。浜離宮恩賜庭園に隣接し緑豊かな景観が魅力でもある。


◆六本木ヒルズ・レジデンス 
(総戸数793戸。43階建て4棟。2003年3月竣工。六本木6丁目地区市街地再開発組合が分譲主。開発は森ビル)・・・街のシンボル「森アーツセンター」をはじめ、都心初のシネマコンプレックス、高級ブランドショップから気軽なカフェまでが揃う店舗ゾーン、テレビ局、ホテルなど、東京の文化都心として有名な六本木ヒルズ。六本木ヒルズ・レジデンスは、その街区に4棟からなるタワーマンション群。


◆青山パークタワー 
(東京都渋谷区渋谷1丁目。34階建て。総戸数314戸。事業主:三井不動産ほか。2003年5月竣工)・・・青山通りから明治通りへと下る西斜面に建っている。総面積6,273平米の建設地は旭硝子の社宅跡。 外観デザインはグラデーションのあるパステル調のカラーと、王冠、もしくはティアラを模したような頂部を特徴としている。ジャニー喜多川が約7億円で分譲された最上階の部屋を新築時に購入、ジャニーズ事務所の所属タレントが仕事をする間の「控室」や取材を受ける会場などとして利用していたことで知られる。


◆ワールドシティタワーズ 
(東京都港区港南四丁目。42階建。2005年12月竣工)・・・アクアタワー、ブリーズタワー、キャピタルタワーの3棟2090戸からなる大規模超高層集合住宅。見かけは3棟だが各棟は地下でつながっており、建築基準法の総合設計制度上は1棟の建物)・・・青と白を基調とした外壁にガラスカーテンウォールを組み合わせた、特徴的な意匠を持つ。2007年のグッドデザイン賞を受賞している。


◆THE TOWERS DAIBA 
(東京都港区台場2丁目。33階建て525戸。2006年8月竣工。事業主:オリックス不動産、東京建物、阪急不動産)・・・お台場の玄関口に建つ「ザ・タワーズ台場」。圧倒的な存在感でお台場エリアのシンボルとなったハイグレードタワーマンション。EASTとWESTの2棟からなり、屋上部分には、お台場のシンボルともいえる、王冠のデザインが施されている。首都高速道路を羽田に向かうと、レインボウブリッジを渡るとき正面に飛び込んで来る特徴的なデザインが印象深い。


◆東京ミッドタウン・レジデンシィズ
(総戸数166戸25階建て。2007年1月竣工。貸主:三井不動産住宅リースの賃貸マンション)・・・防衛庁・檜町駐屯地跡地の再開発事業として2007年(平成19年)3月に開業したショッピングセンター、オフィスビル、ホテル、美術館、ホール、マンション、医療機関、駐車場、公園などからなる複合施設。24時間有人管理、コンシュアージュによる各種サービス。地下には地下鉄やショッピングゾーンに直結したエントランスも併設。東京ミッドタウンならではの高級レジデンス。住所は赤坂だが、最寄り駅は六本木)


◆東京タワーズ
(東京都中央区勝どき六丁目。58階建て。58階建て。住友商事&オリックス不動産、東急不動産ほか/シータワーは1335戸・ミッドタワーは賃貸813戸と分譲648戸の合計1461戸。2008年1月竣工)・・・総戸数2,794戸は、一団地として国内最大の戸数を誇る大規模マンション。外観デザインは、朝やけを受けて浮かびあがるヨットの帆をイメージした外壁の大きな曲線に惹きつけられる。錆浅葱色など日本古来の伝統色を用いた自然色彩によるグラデーションとフィンは、遠くからも目を引く。


◆プラウドタワー千代田富士見
(東京都千代田区富士見2丁目。飯田橋駅前。38階建て。416戸。2009年2月竣工)・・・駅前複合再開発プロジェクトである富士見二丁目北部地区第一種市街地再開発事業(名称:飯田橋プラーノ)内に建設された。販売住戸は306戸であったが、平均倍率2.9倍で即日完売した。


◆パークコート千代田富士見町ザ・タワー
(東京都千代田区富士見2丁目。40階建て。総戸数505戸。2014年6月竣工)・・・分譲時坪単価470万円強という設定で億ションが過半を超えていたにもかかわらず1年もかからずに完売。飯田橋駅と市ヶ谷駅の間で外堀通りから目を引く。石垣を施したファサードなど歴史を踏襲した細やかな意匠が特徴。石垣は、旧江戸城の改修にも携わる石匠が施工するなど多くのスペシャリストを起用した。また、複数のゲストルームはラグジュアリーホテルを思わせる豪華な造りとなっている。


●タワーマンションのメリット

タワーマンションは人気を博する例が多いですが、どのような魅力があるのでしょうか?整理すると次のようになるでしょう。


① タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振(制震)構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

② 災害対策も充実しており、ライフラインが切れたときのために非常用設備(72時間自家発電装置・太陽光電源・飲料水生成装置・簡易トイレ・かまどなど)も充実している物件が多い。

③ タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。

④ 既成市街地の駅前再開発の一環として誕生することも多いので、ペデストリアンデッキで駅まで繋いだものもあるなどアクセスが良いことに加えて買い物施設が充実しているなど、生活利便性が非常に高い。

⑤ 多くは20階以上の高層階に限ることですが、都会の喧騒から遠い住まいであることも長所。窓を開けると、はるか下を走る車が小さく見えますが、騒音は殆ど聞こえて来ない。

⑥ タワーマンションの足元には広いオープンスペースがあって、都会とは思えない庭園が儲けられるケースが多いもの。これは、出入りの際に住民に潤いを与えてくれる。また、中低層階の住戸では、その緑の景観をリビングから楽しむこともできるはずです。

⑦ 眺望という無形の付加価値が付いてくる(住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビング内からいつでも見ることができる)。これが最大のメリット・魅力となっている。



●景色は5分見たら飽きるとはいえ「眺望は優越」

メリットの一番は、何と言っても前記⑦番の「眺望価値」です。

「夕暮れ時の刻々と変化する空のグラデーションは何度見ても美しい。夕陽が沈んだあとの短い時間(マジックアワー)が一番心を奪われる」と語るタワーマンション居住者もあります。

何度見ても感動するということなのでしょうが、反対に見慣れた光景に感動を覚えるのは最初の内だけだという冷めたコメントも聞きます。

そう言えば、「景色は5分見たら飽きる」という声を随分昔に誰かから聞いたことがありました。

ともあれ、タワーマンションの魅力は何と言っても眺望価値にあるのでしょう。

筆者は内覧会の立会いで30階、40階の部屋に入ることはあっても、17階以下にしか住んだことがないので、天空に暮らすって、そんなに魅力のあることなのだろうかと思わないこともありませ。しかし、これは世界的にも価値あるものとして認知されているのは事実です。

摩天楼という言葉がありますが、天にも届く高層建築物を指し、英語のskyscraper(スカイクレーパー)の和訳なのだそうです。

摩天楼と言われる超高層ビルの歴史はシカゴが先だそうですが、イメージ的にはニューヨークの街が浮かびます。

ともあれ、タワーマンションは普通の家では望めない羨望の景色を見ることができるのですから、居住者の優越感を満足させてくれるわけです。

羨望の景色とは、例えば東京湾のオーシャンビュー、隅田川や晴海運河などのリバーまたはキャナルビュー、東京都庁やスカイツリー、東京タワー、レインボウブリッジなど東京を象徴する建築物、花火、銀座の夜景、公園ビュー(昭和記念公園、井之頭公園、代々木公園、小石川植物園、新宿御苑、青山霊園、六義園、神宮外苑、皇居など)、富士山ビューなどが挙げられます。

共通点は同時に大空(スカイ)ビュー、すなわち開放感です。


リビングから見える特別な光景は心を癒してくれることもあるでしょうし、秘かな我が家の自慢ともなりそうで、やはり高い価値を持つと言えましょう。

ある契約者はこう語ったという話を聞きました。「手紙に書く住所の末尾4けたの数字3000番台は30階に住んでいると伝わりますもの。〇〇タワーと書き込まなくてもね」と。

優越感は、奥ゆかしい日本人のこと、密かな自慢に留める人も多いと聞きますが、中には新居お披露目パーティを誇らかに催す人もあるようです。

大型タワーマンションには「パーティルーム」や「スカイビューラウンジ」「ゲストルーム」などが必ず用意されています。この施設を利用すれば、10人でも20人でも招待できます。


●Viewの良さを享受できない下層階住戸の意味

眺望の良さを誇るタワーマンションですが、そのメリットは高層階の住戸に限られます。

また、眺望が良いのは夜景だけというタワーマンションも多いように感じます。

階数によっては既存の低いビルの綺麗とは言えない屋根が視界に入ることもあって、景色が良いとは言えないケースもあります。

例外があるとすれば、隅田川や東京湾の運河など幅の広い河川や上述の大公園などに面する立地のマンションということになるでしょう。

超高層マンションがまだ珍しかった時代は、低層階であっても超高層マンション住んでいるというだけで誇らしく思えたものですが、今その感覚は持てないかもしれません。

郊外に行けば、駅前再開発などで建てられたランドマーク的なタワーマンションもありますが、都心ではステイタスシンボルとは言えない時代になったのです。

そこいら中、タワーだらけの街も珍しくありません。タワーに住んでいることが誇らしいと思えるのは、他が30階どまりの中に50階クラスの飛び抜けた高さで差をつけているようなケースに限られるのかもしれません。

真にViewの良い高層階住戸だけが、タワーマンション本来の価値を享受できることになりそうです。

ある高層階の居住者は、「何階ですかと聞かれたとき、2階とか3階とかは言えないよ。やっぱり20階とか30階と答えたいね。次の質問が、“それじゃあ景色が良いでしょうね”と来るからねえ」と嬉しそうに話したそうです。

しかし、超高層マンションは多くの場合、200戸、300戸、ときには500戸と大型であることから、共用部分は広く豪華な造りになっています。 エントランスホールと、エスカレーターで上がった2階に設けられたコンシェルジュカウンターやラウンジはちょっとしたシティホテル並みの威容を誇ります。

このような建物が完成したとき、購入者の殆んど全員が驚嘆し、感動して喜びに浸るのです。

どのような分野につけ、誇りとは周囲の賞賛(他人が羨ましいと感じること)があってこそです。これは自宅マンションでも同じことで、ステイタスシンボルになり得るのは、「どうだ俺の家は」と胸を張れる建物だからではないでしょうか?

そのような顕著に差別化された超高層マンションなら、Viewで劣る低層階に住んでいても秘かな自慢の種になるのかもしれません。

比較的少ない金額で価値あるマンションの住人になって、眺望は上階に設けられた共用施設を利用すればいい。このような合理的価値観も成り立ちそうです。

ものの考え方や価値観は百人百様です。合理的な価値観や情緒的な価値観があるでしょうし、虚栄心の強い人と他人の目を気にしない人でも価値観は変わるはずです。 ゆえに、超高層マンションの2階や3階でも買い手は少なからず現われるのです。


●眺望の変化リスク

超高層マンションは今後も増え続けるので、購入時点のViewは将来も保証されることはないという点にも気を付けなければなりません。

窓から数十メートル先の建物が建て替えによって超高層ビルになり、眺望価値が低下する可能性があるかもしれません。

その意味では、少なくとも10年以上、できたら半永久にビューを邪魔されない物件が理想的です。

大学のキャンパス、大使館など公共機関の建物が多いエリア、大公園に近接、あるいは運河や川沿いなどの立地なら眺望が悪くなる危険は小さいでしょう。

反対に、大きな工場や倉庫、築後30年以上の団地などが近くにあれば、10年以内の建て替えの可能性は高いでしょう。



●プレミアム住戸がマンションの格を上げる?

ところで、都心のタワーマンションの多くが最上階に100㎡を超えるプレミアム住戸を用意しています。

参考までに、築後5年を経過して今も売れ残っている「シティタワーズ豊洲ザ・シンボル(住友不動産)」には、112.83㎡と118.98㎡の2戸が1億円台半ば(1億3272万円&1億4943万円)の価格で分譲中です。

坪単価を計算すると@388万円と@414万円と、豊洲では突出した驚くべき価格です。

また、先に紹介した「青山パークタワー」では、最上階に7億円台の住戸が確か2戸あったと記憶しています。広さは200~250㎡もあったと思います。坪単価は1000万円を超えていたはずです。

モデルルームは、高級ラグジュアリーホテルのスイートルームと見まがうほどでした。広いだけではなく、設備も建具も何もかも特別な仕様でした。

一般住戸と比べると、広さと仕様の差だけでは合理的な説明ができない大きな価格差があります。眺望にしても、数階下の住戸とは大きな差はありません。

プレミアム住戸、ここでは唯一の特別なものであることの心理的価値とでも言えば良いでしょうか。

庶民には手が出ない超高級マンションです。まあ、言ってみればドリームハウスですね。

デベロッパーの企画者に尋ねると、「この立地の、この建物ならプレミアム住戸を設けても1戸や2戸なら買い手が必ず現れる」、また、「そのような高額な住戸があることでマンション全体の格が上がる。つまり、全体が高値でも客は集まる」というのです。

数億円の部屋もある高級マンションと同じ屋根の下に我が家もあるのだぞと思わせたいのでしょう。

プレミアム住戸の買い手になると、下の方の狭く安い住戸には最初から目をくれず、プレミアム住戸が複数あれば、それら同士の比較でどれにするかと思案するだけです。


●タワーマンションのデメリット

結構づくめのタワーマンションですが、問題がないわけではありません。メリットがあれば、必ずデメリットもあるものです。それを整理しておきましょう。

① 地震との関連で考えるとエレベーターが止まったとき、外出が困難になる。 
(階段は下るのも結構つらいものです。勿論、時間帯によっては外出している家族もいるはずですから、帰宅の際に階段を上るのに骨が折れることでしょう)

② 管理費や修繕積立金がやや高い。
(超高層であることから、将来の大規模修繕などに要する経費は高くなりがちです。また、大型のタワーマンションですから、スケールメリットがあるはずですが、それでも高くつくことが多いようです。大規模修繕工事ではゴンドラなどの装置の安全確保の経費がかかるからです。管理費に至っては、超高層マンションならではの設備=高速エレベーター、タワーパーキング、非常用自家発電装置、、スプリンクラーなどの保守点検に費用が掛かるため、また共用施設や住民サービスが多過ぎるのか、平均より高く設定されたものが多いのです)

③ 方位の悪い住戸が多い。
(場所によっては、そのViewが売り物であることから、北向きでも人気を博する物件が多いようです)

④ 間取りが悪い。
(開放廊下タイプも少なくないが、内廊下タイプのタワーマンションでは風通しが悪い、採光のない個室ができるなど、間取りに難点のある例が多い)

⑤ 共用施設の継続運営ができなくなるケースもある。
(無用の長物と化した施設や、運営費が高く継続が難しくなって中止するサービスもあります)


●総合判断でタワーマンションの価値は?(2014年5月5日より抜粋)

中低層階で眺望も特に良いわけでもないという条件のタワー物件を買ってしまったら、そのとき我が家の価値はどのようなことになるでしょうか? そのような心配の声も最近はときおり耳にするようになりました。

階数の如何を問わずタワーマンションの価値は、立地条件が同じもの同士での比較で言えば、トータルでは文句なく一般の中高層マンションよりタワーマンションが上回ると考えます。その理由は既述のメリットで説明できましょう。

地震が起きたときの心配は、階段の上り下りだけです。それも住む階数によっても異なります。購入する部屋が20階くらいと仮定した場合、確かに復旧までに数日を要する事態となったら大きな懸念材料ではあります。

しかし、電気の復旧はライフラインの中では最も早いと考えられるので(事実、阪神大震災のとき、完全復旧までガスが83日を要したのに対し、電気は僅か7日だったという記録が残っています)、不便をかこつのは短時間のことでしょう。

最も安心なのは構造です。揺れによる恐怖感が小さく、家具の転倒で大けがといった心配は、多くのタワーマンションで採用されている建物構造によって解消されるはずです。

タワーマンションということでの稀少価値が薄らいだ今日ですが、これから購入を検討する人が比較項目に加え、かつ重視しておきたいのは「外観デザイン」です。どれも似たようにしか見えない平凡なデザインでなく、際立った個性が価値を左右するはずです。

デべロッパ―によっては、外国人建築家などにデザイン料を別途支払ってでも力を入れています。外国人だから良い、日本人だから駄目ということではありませんが、過去の事例を見ると、一味も二味も違うことは確かです。

デザインの良さを具体的に言葉で表わすことは困難ですが、「何十年にも亘り陳腐化しない、かつ上質なデザインであること」です。マンションはデザインが勝負。これは、筆者の持論でもあります。


●これからのタワーマンション

東京でタワーマンションは、珍しいものではなくなりました。言い換えれば、タワーというだけでは魅力はないのです。

タワーマンションがタワーでないマンションよりRV(リセールバリュー)は高くなる傾向にあるのは確かですが、タワー同士の競争になったら、別の魅力を持っていなければ「より高いRV」を期待することはできないわけです。

乱立するタワーマンションの中で、どのような要素がが加われば価値あるタワーマンションとなるのでしょうか?考え付くものを挙げてみます。

ランドマークとなる物件

(その街・最寄り駅で最も目立つ建物。大抵は高さと全体ボリュームの違いが圧倒的なタイプ。また、駅直結の立地条件などもランドマーク足りえるでしょう)

ホテルとオフィス等が同居する物件

(昨年オープンした「虎の門ヒルズ・レジデンス」のようなタイプ。オフィスや商業施設が住戸よりシェアが高い。虎の門ヒルズは172戸に過ぎません。地上52階・地下5階建てで、店舗は1階から4階部分、4階と5階には「国際会議場」、6階から35階には「事務所」、37階から46階には「住居」、47階から52階にはホテルのアンダーズ東京という構成になっています。都心の名所たるビルの中の我が家は価値あるものとなるでしょう)

規模と高さで勝負

(現在分譲中の「勝どきザ・タワー」は1棟で1400戸を超える巨大なものです。また、2棟合計で2,794戸もある「東京タワーズ」や3棟2090戸からなる「ワールドシティタワーズ」、高さでは間もなく販売を開始する「ザ・パークハウス 西新宿タワー60」が日本最高層を謳っています)

外観デザインはアートそのもの

(先に紹介した「東京タワーズ」は、独特のデザインで遠くからそれと分かります。また、王冠かティアラを模した、やや奇抜なデザインの「青山パークタワー」などが参考事例になるでしょう)


タワーマンションに限らないことですが、資産価値を重んじてマンションを購入するなら、「稀少価値」がキーワードになります。そこにしかないもの、今後も滅多に現れないものが価値あるマンションとなるのです。

「タワー」というだけでは、ありきたりと言って過言ではありません。


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稀少性薄らぐ超高層マンション [タワーマンション]

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東京でマンションというと右を向いても左を向いても、タワーマンションだらけと言っても過言ではないほど、超高層(概ね20階建て以上)物件の発売件数・戸数は多いですね。

これは、全国的な傾向で、不動産経済研究所によれば2005年~2009年完成のタワーマンションは、90棟(22,534戸)➜92棟(22,923戸)➜123棟(33,370戸)➜108棟(31,487戸)➜123棟(35,607戸)となっています。このうち、70%余が首都圏で、新規供給物件に占める戸数割合はおおよそ30%ほどです。

現在も計画中のタワーマンションは、全国で313棟・106,061戸もあるのだそうです。

東京都心で探したい人は、いやでもタワーマンションになってしまいそうです。3.11地震の影響で、タワーマンションを敬遠する人が増えていると言いますが、今後はどうなのでしょうか?

タワーマンションの価値を再度検証してみましょう。

●タワーマンションのデメリット
先ず、地震との関連で考えるとエレベーターが止まったとき、外出が困難になるというデメリットがあります。階段は下るのも結構つらいものです。勿論、時間帯によっては外出している家族もいるはずですから、帰宅の際に階段を上るのに骨が折れることでしょう。
次に、管理費や修繕積立金がやや高い傾向が見られます。超高層であることから、将来の大規模修繕などに要する経費は高くなりがちです。大型物件が多いタワーマンションですから、スケールメリットがあるはずですが、それでも高くつくようです。管理費に至っては、共用施設や住民サービスが多過ぎる(?)のか、平均より高く設定されています。
最後に、タワーマンションには方位の悪い住戸が多いという難点もあることを付言しておきましょう。
場所によっては、そのVIEWが売り物であることから、西向きや北向きでも人気はあるのですが、日射しがない北向き住戸は、価値があるとは思えないのですが、皆さんはどう思われますか?

●タワーマンションのメリット
一方、タワーマンションのメリットは流石に多いですね。

①都心にあるので、地震で交通機関がストップしても、帰宅難民にならずにすむかもしれない(タワーに限りませんが)

②タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

③タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。災害用に、備蓄倉庫を設けてあるとか、ライフラインが切れたときのために非常用設備(飲料水生成装置・太陽光電源・簡易トイレ・かまどなど)も充実している物件が多い。

●VIEWの良さは必ずしもメリットではない?
売り手がセールスポイントにしている「VIEWの良さ」については、どうなのでしょうか?もちろん、眺望のメリットは高層階の住戸に限られます。超高層マンションがまだ珍しかった時期は、超高層マンション住んでいるというだけで誇らしく思えたものですが、現在は低層階ではその感覚はないのではないでしょうか?真にVIEWの良い高層階住戸だけが、タワーマンションの価値を享受できることになると思いますね。

この点で補足しておきます。超高層マンションが今後も増え続けると仮定したら、購入時点のVIEWは将来も保証されることはないのです。

また、都心部のタワーマンションに住んだ者としての経験から分かったことですが、既存の低いビルの屋根が丸見えになります。その屋根が視界に入ると、何とも醜いというか、少なくとも景色が良いとは言えないのです。視界に入らないほど高い部屋なら別かもしれませんが。

従って、いい眺めだと感じるのは夜間だけです。しかも、景色という奴は5分も見たら飽きるのです。嬉しいのは知人に自慢の我が家と紹介するときぐらい。まあ、それも価値判断の材料ではありますが。

●総合判断でタワーマンションの価値は?
立地条件が同じもの同士での比較で言えば、トータルでは文句なく一般の中高層マンションよりタワーマンションが上回ることでしょう。

地震が起きたときの心配は、階段の上り下りだけです。それも住む階数によっても異なります。購入する部屋が20階くらいと仮定しても、確かに復旧までに時間を要する事態となったら大きな懸念材料ではありますが、電気の復旧はライフラインの中では最も早いと考えられる(事実、阪神大震災のとき、完全復旧までガスが83日を要したのに対し、電気は僅か7日だったという記録が残っています)ので、不便をかこつのは数日のことでしょう。

最も安心なのは、構造でしょう。揺れによる恐怖感が小さく、家具の転倒で大けがといった心配は、多くのタワーマンションで採用されている建物構造によって解消されるはずです。

タワーマンションということでの稀少価値が薄らいだ今日ですが、これから購入を検討する人が比較項目に加え、かつ重視しておきたいのが外観デザインです。どれも似たようにしか見えない平凡なデザインでなく、際立った個性が価値を左右するかもしれません。

デべロッパ―によっては、外国人建築家などにデザイン料を別途支払ってでも力を入れています。外国人だから良い、日本人だから駄目ということではありませんが、過去の事例を見ると、一味も二味も違うことは確かです。
デザインの良さを具体的に言葉で表わすことは困難ですが、「何十年にも亘り陳腐化しない、かつ上質なデザインであること」です。マンションはデザインが勝負。これは、私の持論でもあります。

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