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一戸建てが安いらしいですが・・・ [建て売り住宅]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ~~~~最近は更新回数を増やしていいます~~~


マンション価格の急騰に比べて建売住宅は殆んど値上りしていないということをご存知でしょうか?

2016年12月18日の本ブログで新築マンション価格の年度別データをご紹介しましたが、値上がり率は最近3年余りの間に、20%以上もの高率でした。2013年には5000万円で買えた新築マンションが、同程度の立地と広さ・スペックで6000万円以上に上昇したのです。

この間、金利が一段と低下したことにより購買力が向上したとはいうものの、1000万円も上がると返済負担が大きくなり過ぎてしまい、購買を諦めざるを得ないこととなった人も少なくないのです。

一方、建売住宅はこの数年間、価格が殆んど上がっていないと言います。マンションの場合、建築費は東日本大震災以後、2割も3割も上がったため、その影響で分譲価格の上昇となったのですが、一戸建ての建築費はなぜ上がらないのでしょうか?そんな疑問を持ちつつ、市場データを探してみました。

不動産経済研究所が継続調査している「首都圏(1都4県=茨城県を含む)建売市場動向2015年版」のサマリーを見ると、以下のようになっています。

過去3年の推移(4月~3月の年度集計)を、敷地面積/建物面積/販売価格の順で比較しました。

2013年度 125.31㎡/99.78㎡/4572万円
2014年度 127.01㎡/99.98㎡/4737万円(前年比+3.6%)
2015年度 124.65㎡/99.42㎡/4835万円(前年比+2.1%)(2013年比で+5.7%)



敷地面積も建物面積も殆んど変わらないですが、価格は緩やかながら上昇傾向を示していることが分かります。しかし、マンションの上昇率の比ではありませんね。

ところで、建売住宅の立地条件はマンションに比べるとどのくらいの差があるのでしょうか?
マンションは、ご存知のようにバス便もありますが、その数は少なく、大半が最寄駅から徒歩10分以内です。これに対して建売住宅はバス便や最寄り駅から徒歩圏であっても10分以内は殆んどないはずでした。

しかし、「駅から徒歩10分・価格5000万円台」で検索してみると、さすがに23区内ではヒット数が少ないものの、都内全域では結構あることが分かります。

以下のデータは、情報サイトのSUUMOで検索した5000万円台の新築建売住宅です。



※販売価格5779万円~6480万円

所在地:東京都調布市国領町 
沿線・駅:京王線「国領」徒歩8分
土地面積100.22㎡~106.3㎡ 
間取り:3LDK~4LDK  
建物面積88.39㎡~100.54㎡



※販売価格4798万円~5698万円

所在地:東京都小平市花小金井2丁目 
沿線・駅:西武新宿線「花小金井」徒歩8分
土地面積:119.21㎡・125.05㎡ 
間取り:3LDK+S(納戸)・4LDK
建物面積94.54㎡・96.05㎡



③販売価格5180万円

所在地:東京都国分寺市東元町2 
沿線・駅:JR中央線「国分寺」徒歩10分
土地面積:119.09㎡ 
間取り:4LDK
建物面積:102.46㎡



※販売価格5548万円・6388万円

所在地:東京都狛江市猪方3-354番 
沿線・駅:小田急線「和泉多摩川」徒歩7分
土地面積:112.02㎡・112.03㎡ 
間取り:3LDK+S(納戸)・4LDK+S(納戸)
建物面積85.07㎡・89.3㎡

※販売価格5474万円~6371万円

所在地:東京都稲城市平尾字10号1165番地 
沿線・駅:小田急多摩線「栗平」徒歩9分
土地面積:135.03m㎡~153.64㎡ 
間取り:3LDK~4LDK
建物面積:101.26㎡~119.53㎡



※販売価格4816万円~5654万円

所在地:東京都西東京市栄町2-1448-1 
沿線・駅:西武池袋線「ひばりヶ丘」徒歩10分
土地面積:112.74㎡~112.94㎡ 
間取り:3LDK~4LDK
建物面積:88.96㎡~90.06㎡



まあまだあるのですが、ここに挙げた6例は、いずれも東京市部、徒歩10分以内の物件ばかりで、価格は同エリアの新築マンションと差がないか逆に安いものも見られます

建物面積だけで比較すると最小でも85㎡はあるので、それぞれのエリアの新築マンション価格(平均70㎡程度)より低い単価であることが明らかです。敷地も100㎡以上が大半であり、庭は猫の額ほどかもしれませんが、ガレージも付いていりますし、高級とは言えないまでも立派なマイホームと言えるものばかりのようです。

価格が同じなら、管理費と駐車料金もいらない一戸建てのランニングコストは、間違いなくマンションより少ないことになります。

こうした実態を知り、マンションから一戸建てにマイホームのターゲットをシフトさせた人も多いのではないか、そんな気にさせられます。

パワービルダーと呼ばれる建売住宅を量産している業者の物件になると、SUUMOではヒットしないことが多いのですが、情報を総合すると、品質あともかくも、一段と安く販売されているようです。

さて、マンションの歴史を紐解くと、マンションは当初一戸建ての代替品でした。マイホームとは庭付き一戸建てと相場が決まっていましたが、地価の高騰によって片道90分、120分の長距離通勤を強いられるようになって、比較的都心に近いところで取得できるマンションが代替品として人気を集めるようになって行ったのです。

マンション大衆化時代到来と言われ始めた昭和40年代から50年を経た現在、マンション住まいの快適さや安全性などが広く知れ渡り、今では地価の安い地方都市でもマンション住まいを志向する人が少なくありません。

少なくとも東京圏では、代替品から主流品へ大きく変わったのです。つまり、今やマイホームと言えば何の疑問も持たずに「マンション」と決めてかかる人が大半を占めるようになりました。

今後も、高齢化の進行とともに「みんなが集まって暮らし、共助の住まいとなり得るマンション」の需要は高まって行くのでしょう。

今日この場でマンションと一戸建ての比較を論じるつもりではないのですが、マンション価格があまりにも高くなってしまったので、今までマンションしか頭になかった人が建売住宅に目を向け、少し研究してみようかとなっているかもしれない。再び一戸建て主流の時代に逆戻りするとは思えないものの、ちょっとした揺り戻しもありそうな気配を感じるのは筆者だけではないような気がします。

しかしながら、都心部では相変わらずマンション価格に近い建売住宅はありません。稀に目にすることはあっても、狭小敷地に狭小建物であったり、3階建の変形建物であったりします。

選択肢のひとつとして建売住宅の存在を否定するわけではありませんが、木造住宅の耐久性や防火性能に関する不安と、評価方法が変わりつつあるとはいえ、中古市場での建物価値の低評価に鑑みると、資産価値の面では疑問符が付くのです。

豪華なエントランスとコンシェルジュの笑顔に迎えられる大規模マンション、上階から見える眺望の良さ、セキュリティの高さ、丈夫で長持ちのコンクリート住宅、数々のライフサポートなどはマンションならではのものです。

どちらが良いかは、買い手の価値観で変わるものであり、ずばりマンションが上とか下とかに区別することはできません。しかし、価格が安いというだけで、あるいはマンションより広いというだけで短絡的に建売住宅に走ってしまうことだけは避けたいところです



・・・・関連記事は追って書こうと思いますが、今日はここまでです。


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建売住宅の供給増加に思うこと [建て売り住宅]


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最近の新聞で「都内の戸建人気じわり」という記事を見つけました。

マンション価格の急騰に対し、建売住宅の価格は最近数年間ほとんど変わっていないとか。そのため、相対的に割安感があるため売れ行きがよいのだそうです。

売れ行きが良いので、業者も開発を増やしているとかで、新築マンションが大きく減らしていることに比べて、こちらも対称的です。


●東京の建売住宅のプロフィール

都内の建売住宅は、今どのくらいの価格で販売されているのでしょうか?東京カンテイ社が2015年5月に発表した数字を見ると、2014年4月から2015年3月までの月別の価格推移(1戸平均)は4087万円から4419万円までですが、トレンドとしては概ね安定しており、平均4200万円となっています。

敷地が所有権で面積100㎡~300㎡、最寄り駅から徒歩30分以内の木造住宅に限定しての調査としています。

これだけでは、都内のどのような場所かも、どのようなプロフィールかも分かりづらいので、サンプルを探してみました。いずれも、現在販売中の物件です。

都心の中の都心・文京区で、土地面積70.12m2・70.27m2、3階建て建物面積104.3㎡・104.77㎡ 2棟が、8980万円・9280万円です。

新宿区の西武新宿線「中井」駅から徒歩8分と至近な立地では、全12棟が土地面積91.1㎡~98.54㎡、建物面積89.64㎡~95.84㎡ で、分譲価格は 6965万円~8898万円とあります。

南西部の世田谷区では、東急大井町線の尾山台から徒歩18分という立地で10棟が土地面積 105.11㎡~116.03㎡、建物面積92.95㎡~99.56㎡で分譲価格6445万円~7396万円とあります。

北西部の練馬区では、西武池袋線「富士見台」歩14分に全26棟の現場があり、そのうちの4棟を間もなく売り出すそうで、土地面積は111.81㎡~114.45㎡とやや大きめ、建物も103.62㎡~105.78㎡が、6240万円~7280万円で分譲とあります。

東部江戸川区(最も販売現場数が多い区)では、JR総武線「小岩」徒歩15分に2棟、土地面積82.43㎡・83.77㎡で建物面積が84.46㎡(2階建て)で4000万円を切る(3780万円・3880万円)という物件があります。


都下も少し見ましょう。JR中央線「三鷹」バス8分の三鷹市に、全30棟のうちの4棟が土地面積120.31㎡~122.32㎡、建物面積95.31㎡~97.06㎡、は分譲価格5870万円~6780万円とあります。


もう少し都心から離れてJR中央線「日野」徒歩13分の日野市には、土地面積が広めの130.78m㎡・131.33㎡、建物面積96.05㎡・96.2㎡の2棟現場が分譲価格3980万円・4000万円で販売中です。


東京都全体でSUUMOに掲載された建売住宅の物件数は10,000件を超えているため、1件1件全部に目を通すことは困難ですが、ざっと検索サイトを通覧すると、建売住宅とはこんな感じということが分かります。

上記のデータだけでも大体のパターンは把握できそうです。

?販売価格の上限を地域ごとに概ね定め、そこからの逆算方式で土地面積を決めたかのように100㎡以下で販売される物件が多い。都心では40㎡~50㎡という狭小地が多く、郊外でも高々120か130㎡しかない。

②建物面積は、土地面積によって自動的に決まって来るため、100㎡を割り込む土地には100㎡未満の狭小住宅が、場所によっては3階建てとして建設される。

③最寄り駅から徒歩圏にあるものでも10分以上と遠く、バス便物件が多数見られる。

④大手業者による20棟以上の比較的大きな開発もないことはないが、大半が10棟未満の、いわゆるミニ開発と呼ばれる既存住宅の谷間で建設されている。


●マンションと比べてみる

さて、上記の戸建は近くのマンション価格と比べてどのくらいの差があるのでしょうか?

詳細のデータを並べるのは割愛しますが、ざっと1000万円~2000万円の差、一戸建ての方が安いのです。

こう聞いて戸建てに食指が動く人もあるかもしれませんが、利便性や資産価値の観点を考慮すれば、戸建てが上とは言えないのです。

そもそもマンションと戸建てを比べるのはナンセンスだという意見も多く、微妙な問題と言えるかもしれません。

どちらも一長一短があり、どちらが良いかの鍵は買い手の価値観、ひいては人生観にあると思います。

ともあれ、新聞の伝えるところでは、価格の安さからか、若いファミリー層が買い手の中心なのだと聞きます。

としたら、階段の上り下りは苦にならないかもしれませんね。3階建てでも移動に関する限り問題は多分ないのでしょう。 

しかし、こうした狭小敷地の戸建てを買った人は後先を考えているのだろうか?そんな疑問を感じます。

つまり、売却のとき、中古の戸建ては市場でどんな価値判断がなされるのか、その検証をしているのだろうかという疑問です。

マンションでも中古になれば、建物の劣化は見映えの悪さと、内装リフォームの必要度から新築マンションより安くなるのは普通のことですが、様々な背景や理由から新築を超える価格で取引される中古マンションは少なくありません。

一方、木造戸建ては築20年経つと建物価値はゼロと見なされるという現実は今も残っています。乱暴な言い方をお許しいただくとして、土地代だけになってしまうのです。

地価が大きく上昇しない限り購入価格を超える価格で売却することができないと思うほかありません。

建物の減価分を埋めるだけ地価が上がることは、1980年代の土地バブルが再来しない限り、ないからです。


●快適に暮らせるなら狭小戸建てでもいいではないか?

値下がりしても、賃貸マンションに住むことと比較したら、超低金利の現在、負担は購入の方が低いので、割り切れば「買い」の選択はあって良いとする意見も聞いたことがあります。

なるほど、賃貸マンションでは35年住んでも、家主から感謝状も出ませんが、自己所有なら、35年ローンが完済すれば、その先はただで住めるので、計算上は得かもしれませんね。

35年経ったとき、建物が老朽化して住むに堪えない状態になっていたらどうするのかという疑念が湧きます。

そんなの簡単だよと語る人がいます。建物だけの費用を払って建て替えたり、状態によってはリノベーションしたりすればいいと。

マンションだって、リフォームして住む人がたくさんあるではないか。管理費や修繕積立金だって長い目で見れば馬鹿にならないのだから、戸建てが損だとは言えないよと反論して来ます。

ご説ごもっともですが、金銭的な損得ばかりに目を向けていては根本的な答えは出ないのです。

利便性はマンションの方が上のはずです。セキュリティもマンションが良いでしょう。

しかし、このような論争を続けても実は意味がないのかもしれません。 先に述べたように、最後は価値観や人生観によって選択先が決まるのです。

筆者も、マンションと一戸建て両方に住んだ経験がありますが、それぞれ一長一短があるなと思っています。 しかし、決定的に違う点がひとつあります。それは、マンションは売却がしやすいということです。

売却のしやすさは、価格の下落率が低く、多額のローンを組んでいても、売却時の銀行清算ができなくなるような事態は起きにくいこと、また、利便性を求める買い手が多い大都市圏では、利便性が著しく劣るマンションでない限り、買い手は比較的早く付くことを意味します。

狭くても快適な我が家、駅から遠くてもマイホーム、職場から遠くても駅近の、そして小さいながら庭付きの家、だから私は満足だという人を誰が批判できましょうか。

しかしながら、マイホームは賃貸と違って簡単に引っ越しを繰り返すことはできないのです。「転勤の予定もないし引っ越しは当分ないから構わない」かもしれませんが、今は人生90年の時代です。あなたが40歳として、あと50年、変わらずそこに住み続けることはできるでしょうか?

「想定外の何かが起こり別の場所に移転する必要が起こったら」――この観点を忘れるべきではないと筆者は思います。その点を踏まえての選択をした方がきっと後悔しないですむと確信するからです。


 ・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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安売り戸建てを買ってしまうと [建て売り住宅]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。
●マンションより安い?パワービルダーの建売住宅パワービルダーという言葉をお聞きになったことはあるでしょうか。
大量に部材を発注して安く仕入れる。大量発注するということは大量に開発して供給することが前提ですから、年間3000棟以上の建売住宅を次々に建てては売り、売っては建てる。これを繰り返している業者のことで、首都圏に数社あります。
安く仕入れるのは、建築資材だけではなく、土地も相場より安く取得するようです。その秘訣は、即決主義にあり、安い土地があればすぐに現金決済すると言われています。このため、多くの不動産仲介業者は、一般個人より勝負の早いパワービルダーに売り地情報を持ちこんで手数料を稼ごうとするようです。当然、地主に強く価格交渉することになります。

いずれのパワービルダーも、高採算のビジネスを展開して利益を挙げ、株式公開も果たしている企業ばかり。株式市場では優良企業です。資金力もあります。

高い生産性が高利益を生むわけですが、その秘訣は資材の大量仕入れ以外に「回転率の高さ」を挙げられます。簡単に言えば、土地を仕入れたらあっという間に建築確認をとって着工し、あっという間に建物を完成させてしまうのです。他社では60日かかるのが、パワービルダーは家1軒45日で完成させると言います。

開発面積も概ね5棟(2~15棟くらいの幅)の狭い土地ばかりで、既存のインフラ(電気・ガス・水道)をそのまま利用できるので、大掛かりな造成工事が要らない。いわゆるミニ開発なので、許認可にかかる期間も短くてすむというメリットがあります。
大型開発の場合は、街作りの発想が必要で、街全体の景観にも留意して計画しますが、ミニ開発にはその発想がありません。

主に埼玉、千葉、神奈川、茨木の郊外で最寄り駅からバス便、または徒歩20分前後の位置で建設される傾向が多く見られます。価格帯としては、敷地面積100㎡、建物面積90㎡で、3,000万円前後になる物件が多いようです。

現場ごとには、戸数が少ないので、大掛かりな販売キャンペーン活動は要らない。営業マンも抱えなくていい。近辺の不動産業者に任せればいい。つまり、広告費もかからないのです。

こうした特徴のある「パワービルダー」の商品は、利益率が高い割には分譲価格が安い設定になっていて、買い手を喜ばせます。
立地条件が明らかに違うとはいえ、「これならマンションより安いくらい」と驚く人も多いことでしょう。しかし、これは事実なのです。

建物の品質はどの程度かと言うと、パワービルダーの建売住宅と、大和ハウスやセキスイハウスなどの大手メーカーの注文住宅との差は、カローラとベンツの差だという人がいます。つまり、安いけれども品質はさほど悪くないというのです。

部材の仕入れコストが安い、開発・建築期間が短いので余分な金利もかからないし、販売経費も最低に抑えている。だから安いのであって、手抜き工事をしているわけではない。マンション価格で一戸建てが買える。これが、パワービルダーの提供する建売住宅の特徴―――こう聞くと、理にかなっているように見えます。
しかし、それに騙されてはならないのです。

●安さの裏で
資材の大量発注は、規格品の建物になることを示唆しています。具体的には書きませんが、建物はシンプルな形状のものばかりですし、他社では標準装備される設備がついていないものもあります。そして、施工の難しい凝った造りは一切なし、デザイン性も低いということになります。

簡単に言えば「安かろう・悪かろう」の建物が特徴です。工期厳守で施工するため、仕上がりの悪い建物がしばしばできてしまうのも事実のようです。大手ハウスメーカーの建物とは、一見しただけで違いが分かるというもの。
とはいえ、建物を見慣れていない人が建売住宅を見て良い・悪いを見分けるのは難しいので、パワービルダーの完成住宅を見て満足してしまう人もあるでしょう。何しろ、カローラクラスの性能は備わっているのですから。

また、ご承知のように建売住宅は分譲価格のかなりの部分を土地代が占めていますが、敷地面積を抑えるだけではなく、立地条件も問題ありという点が、パワービルダー物件に共通しています。
最寄り駅から遠いのは当然で、買い物に行くのもいちいちクルマに乗って出かける必要があり、バスの便も良くないため、子供が高校生になると、駅まで送り迎えしなければならない立地条件だったりする物件も多いのです。

●住まいは買い替えを旨とすべし
それでも、一戸建てのマイホームに憧れる人が安さに魅かれて買って行きます。その買い物に、個人的にはとても強い疑問を覚えます。
その理由は、「買い替えができないかもしれない」という懸念があるからです。

マイホームを買うとき、将来の売却までは考えが及ばないのが普通です。しかし、それが何年か経って後悔につながる場合が多いのは事実です。つまり、売りたくても売れないことが多いからです。

東京のような大都会ならではのことかもしれませんが、ひとつの所に50年も住み続けるということは、勤め人にはありえないと思います。必要に応じて、住み替えることが必須だと思うのです。
仕事や子供の学校の関係などで不都合になったとしても、家がそこに固定されてしまうと、様々な障害が出てきます。
例えば、行きたい学校に行けないとか、行けたとしても長時間電車に揺られて通学するはめになったり、帰りが遅くなるたびに、駅まで家族の誰かが迎えに行く必要が起きたりします。
通勤の問題では、都区内の営業所を転々とする度に頭を悩ませることになる人もあります。もちろん、地方都市に転勤となったとき処分に困る人も大勢います。
近所との折り合いが悪くなって、引っ越しを余儀なくされることもあるかもしれません。

中古住宅は、購入時の価格を下回るのが当たり前ですが、マンションの場合は購入価格を上回るようなケースもたくさんあります。値下がりのスピードは、一戸建てに比べるとはるかに遅いのです。「マンションは頑丈で長持ちする」住宅ですから、土地があってもないような住宅なのに、その利用価値が高く評価されるのです。もちろん、すべてのマンションがそうだというわけではありません。

これに対し、立地条件も悪く、建物も並の(規格型の平凡な)建売住宅の場合、建物価値は急速に減価し、およそ15~20年でゼロになると言われます。つまり、土地代だけの価値しか残りません。パワービルダーの建売住宅は、その典型と言えるのです。
同じくらいの価格の比較をした場合、建売住宅では、マンションのように買い値を上回る売却ができることは先ずありません。
価格が大きく下落する(土地代だけになる)ということは、売却の際に住宅ローンが多額に残っていて、売却先から受け取る代金にプラスしないと住宅ローンの残債務が消えないことになる可能性が高いのです。
もちろん、それでも構わないという人は別です。しかし、どなたでも売却するときは少しでも高く売りたい――そう考えるのが人情というものです。

「住宅は、そのときの家庭の実情によってフレキシブルであるべき」というのが、私の持論で、言い方を変えると、「住まいは買い替えを前提として選択すべき」なのです。勿論、マンションでも同じです。
終の棲家はまだ先のこと。そうと思って購入するスタンスが大事です。

・・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com

●ご検討中マンションの評価(無料)を試してみませんか?個別マンションの評価が人気です!!評価項目:①立地条件(最寄駅までの距離・都心へのアクセス・生活利便性) ②全体計画(配棟計画・駐車場・空間利用計画・共用施設・外観デザイン・セキュリティ) ③建物の基本構造(耐震性・耐久性・遮音性能・将来の更新性) ④管理内容(管理体制・管理費・修繕積立金・管理会社) ⑤専有部分の計画(間取り・設備・仕様) ⑥売主 ⑦施工会社・・・・これらの項目を5段階評価した後に、総合的にコメントをつけて「不動産簡易評価書」の形でお届けします。

対象エリアは全国。あくまで売主が公開している範囲の情報をもとに机上査定するもので、環境調査は含みません。また、不動産鑑定ではありません。あくまで、購入者が見逃しやすいチェックポイント(将来の売却価値・維持管理など)をおさえることで、後悔につながらないお買い物のお手伝いをするのが目的です。

原則として、お申込みから48時間以内にお答えします。「三井健太のマンション相談室」にアクセスしてお申込み下さい。

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