So-net無料ブログ作成
マンションの資産価値 ブログトップ
前の10件 | -

第590回 自宅マンションは投資目的ではないが儲かるものだ [マンションの資産価値]

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツ―をご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください☆★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

このブログは「マンション購入を考える」は途中で外部サイトに引き継がれます。どうぞ最後までお付き合いください。   三井健太

筆者にご相談下さる人の多くが、「売却するときがあるかもしれない」ことを理由に「将来の資産価値を心配しています」というお便りを付記して来られます。

具体的には、「残債割れしないだろうか」や「買い替えはうまくできるか」「損はしないか」といったご心配の多いことに鑑み、今日は飛躍するかもしれませんが、「自宅マンションは儲けられるもの」というお話をしようと思います。

●当てが外れたケース

マンションを安い時期に買って高くなったら売って儲ける。こんなふうに考えている人は少なくありません。世の中そう都合よく行くものではないのですが、人間には欲があるので、どうせ買うなら値上がりしそうなマンションを買っておきたいと考えるのですね。

地域再開発がらみのマンションなどは、街が発展したら我が家の価値も上がることは必至と信じて、そのマンションを選択します。駅直結マンションなども典型的な値上がり期待の物件です。

こうした物件は、高い人気を博し、抽選で購入者を選ぶような状態になります。

モデルルーム(マンションギャラリー)は熱気を帯び、買いたい人の前のめりの姿勢が周囲に強く伝わって来ます。その状況を見て、これだけの人々が買いに来ているのだから間違いなく良いマンションだと確信を持つに至り、価格の割高感に疑いなど微塵もない状況に置かれます。もう十分に高いのに、まだ上がると大きな期待を抱いてしまうのです。

その街では、再開発によって作りだされた空き地に次々と新たなマンションが建設され、販売されます。すると、最初の物件の価格は100でも、2棟目の物件で110となり、3棟目では120と高くなって行きます。 再開発地域の外側にも、ブームにあやかって建設された普通のマンションも多数現われ、高値で売りだされます。

やがて、そのエリアは全体に相場が吊り上がって行きます。新築が高くなれば中古も連動して上昇します。街並みがすっかり変わり、生活利便施設も充実します。人口が増え、ショップが増え、公園が整備され、歩道も広く街路樹が美しいので、住みたい街のランキングで上位にアップし、つまり、ますます人気が高くなって行きます。その結果、マンション価格はさらに上がるという好循環を創り出します。

その上昇過程で買ったマンションは、上昇期間中に売ってしまうなら、間違いなく儲かるでしょう。 しかし、開発余地がなくなってしまうと新築マンションの販売はストップしてしまいます。受け皿がない以上、人口も増えません。外から入って来る人はありません。さらに呼びたければ、買い物や観劇やスポーツ観戦などの訪問者に期待するしかありません。

訪問者の中に、ここに住みたいと感じる人もあるでしょうし、先住者の友人から話を聞いて自分も住みたいと考える人もあるに違いありません。しかし、待っても新築マンションが中々出て来ないので中古の売り物を探すことになります。

中古マンションも人気の街は需要が多いので価格は下がらず、最後の新築物件と変わらない値段で右から左に売れてしまいます。中古を売った人は何かの事情で街を離れて行くか、新築に移り住むのでしょう。

街にあるショップはリニューアルしたり、増築したりしながら集客のイベントを繰り返します。レストランはメニューを変え、買い物施設はテナントを入れ替えた結果、爆発的に来客数が増えたりすることもあります。古いビルが解体され、新たなコンセプトのもとに、新業態の店が誕生し、内外から集客します。

こうして、街は新陳代謝を繰り返しながら人気を維持しようとします。その結果、中古マンションは相変わらずの高値で取引が行われることとなります。

魅力的な街なので、他の街に行ってしまう事情があっても自宅は売りたくない、当分は賃貸するという人も多いものです。従って、売り物はあっても、需要に見合うほどはないという状況も生まれます。そのために、中古相場は高いままを維持し続けます。

最後の新築を購入した人はどうなったでしょうか?値上がりの連続の中、おそらくは最高値で買ったのです。

中古相場が高いと言いましたが、やはり格差はできます。最後の新築と変わらない高値の10年中古もある一方で、2割くらい下の10年中古もあります。築5年と新しいのに、1割下の売り値の物件も当然あります。最後の新築物件を仮に築3年の段階で売りに出したら、10%の値下がりとなるケースもあります。

最後の最高値の新築は、築10年中古の最も高い人気を誇る物件と同じくらい高い評価(人気)を集めるマンションであったとしても、そもそも購入額が大きく異なるので、売却益という観点では、築10年中古は1000万円も儲けられ、最高値で買った最後の新築物件は利益ゼロとなるかもしれません。


●タイミングが悪い買い物

今は買い時でないという考え方も随分広まった感じがします。しかし、そんな時期に買いたい動機が発生してくる人も多いものです。高い買い物をしても、それが人気物件となれば、値は下がらないということがありますが、購入額より低くなる可能性が高いものです。建物は劣化するのですから、当然と言えば当然です。

しかし、中古マンションは新築価格に連動します。新築価格が例えば20年前に100であったときに買ったマンションが、20年を経て新築相場が200になったら、20年前の新築は20年中古になって新築の7掛け評価の優良マンションなら価格は140に、つまり40%も値上がりするのです。

しかし、条件の良くないマンションを買ってしまったために、7掛け評価でなく5掛け評価になるかもしれません。としたら、100でしか売れません。それでも100で買ったのですから、損得はゼロです。

このように、普通のマンションでも相場が上がれば損なく売却が可能になりますし、散々な評価の物件でも、相場が上がれば底上げされて恩恵にあずかれるのです。

殆ど同じ立地条件で、建物品質もブランド価値も同じような物件だったら、20年経ても新築相場に対して5掛けでなく7掛けということはありますし、年数にかかわらず地域一番の物件だったら、新築の110%評価になるかもしれません。

しかし、それは特殊な物件,別格の物件というべきかもしれません。大半が20年も経ったら新築の半値くらいになるのが普通です。簡単に言えば、そのくらいでないと購買意欲が湧いて来ないと市場は見ているのです。

しかし、普通のマンションでも、地域によっては底上げが強く働くケースがあります。新築供給が極めて少ないエリア、もしくは供給があっても人気のあるエリアでは需要をカバーできないほど売り物が少数の場合は中古の相場は上昇します。

このように地域格差・物件格差は大きいのですが、購入時が高いときだったために期待したほど高く売れなかったというケース、高い時に買ったが売却時の相場が再び高い時期だったので思いがけず高く売れたというように、「不動産売買の損得はタイミング」が実は最も大きな要因になっているのです。


●値上がりしなくても儲かる?

つづきはこちらhttps://mitui-mansion.blogspot.jp/



★★★三井健太の2大サービスはこちら★★★
「マンション評価サービス」「将来価格の予測サービス」のご案内
http://www.syuppanservice.com/2dai-service-syoukai.html


★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com

★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

◆全国のマンション探しはこちらが便利
http://www.syuppanservice.com/suumo.html




共通テーマ:住宅

第588回 供給過多エリアで検討するとき [マンションの資産価値]

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツ―をご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください☆★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


第587回で説明したように、新築マンションは随分少なくなりました。しかし、局地的な集中供給の地区は結構あるものです。

少し遡って思いつくままに並べてみると、都心では日本橋アドレスの複数駅、武蔵小杉駅(東横線ほか)、浦和駅・南浦和駅(京浜東北線)、おおたかの森(TX線)、品川シーサイド駅(りんかい鉄道)、国分寺駅(中央線)、海老名駅(小田急線)、津田沼駅(総武線)といった駅(街)あります。

こうしたエリアで検討するとき、気になるのは「供給過多」です。筆者に届く「マンション評価」のご依頼のメールには、「供給過剰ではないか。将来の値崩れが心配」と書き込んで来られる人が8割はあります。

今日は、そのようなご心配に、ひとつの指針をお伝えしようと思います。


●土地がないはずなのに大量供給がなぜ起こる?

東京都心でなくとも、首都圏の駅周辺は大体が密集しておりマンション開発の余地など全くないといって過言ではありません。遊休地はなく、マンションが建ちそうな土地を探してみると駐車場になっていたりしますが、その規模は小さく、高々14階建て50戸程度のマンションが建てられるかどうかです。

大量供給が可能になるのは、大型敷地を抱える企業の工場・倉庫・研究所・社宅・老朽化した古いホテル・賃貸マンション・雑居ビルなどの跡地です。

少子化の影響で廃校になった学校跡地などという例もあります。自治体の保有地ですが、埋立地も自治体所有ですね。国有地の売却もたまに行われます。

しかし、ひとつの駅に立て続けに売地が現われ、それらが同時期にマンションに建て替えられて売り出されることは少ないものです。

10年で人口が3倍になった豊洲のように、また近年の武蔵小杉のように、多数の企業が土地を手放し、継続的にマンション開発が可能になるエリアは少ないのです。

駅前の密集地で大型マンションが突然発売されることもありますが、大きな敷地を抱える法人は少ないので、どちらかというと、小規模な個人地主が組合を結成し、デベロッパーとゼネコンを巻き込んでの再開発マンションです。仕掛け人は大抵ゼネコンです。

多数の個人の意見をまとめ上げることは簡単でなく、5年も10年も時間がかかります。ようやく合意形成ができて着工・販売ができても、その1棟で終わり、つまり単発なのです。品川区の武蔵小山駅は、第二、第三の再開発があるらしいですが、これなどは例外的です。

同時期に、若しくは継続的に大規模マンションが出て来るエリアは、そのエリアに法人所有の大規模敷地が複数残っていることが要件になるわけですが、そのような場所は限られます。武蔵小杉が典型的です。

冒頭の挙げた駅でも、1物件単位で見ると中小規模ばかりなら、それは偶発的と見るべきなのです。日本橋エリアの小型マンション連発は中小零細企業オーナー(実質的な個人商店)の間で土地売却が流行したもので、一時的なものです。

戸数の少ないマンションが多いので供給過多とは映らないようです。皆さんが心配するのは1棟が300戸を超える大型マンションが同時期に3棟も4棟も売り出される場所で検討する場合なのです。

ともあれ、大量供給が一時的に集中することは、今後もどこかであり得るわけです。大規模な法人や自治体所有地から多数の供給が行われることが確実なエリアは東京都中央区の晴海です。ご存知、オリンピック選手村5650戸の住宅を筆頭に、この辺りは貸倉庫なども残っているからです。

古い街ほど、防災の観点から再開発が必須とされているだけに、今後は再開発と、その事業に触発されて第二、第三の再開発が具現化する可能性はあります。


●大量供給は後年、中古市場に大量放出?


将来たくさんの売り物が中古市場に放出されて過当競争が発生。その結果、価格が下がる・相場が崩れる。このようなご心配かと思います。

新築マンションが中古マンションとして売りに出されるのは、築10年前後が多いというデータもあるので、同時期に完成したマンションが多数あれば、10年後に中古市場に大量に売り物が出て来るのではないかという心配は確かにあるかもしれません。

同じマンションから同じ面積・同じ向き・同じ間取りの部屋が同時に売りだされれば、価格競争になるかもしれませんね。一人が売り急いで安くしてしまったら、それが指標になってしまい、他の部屋も影響を受けるでしょうね。

現実はどうかというと、運・不運もあるのですが、大規模マンションでも同じようなタイプの部屋が同時に市場に出る確率は意外に小さいのです。

この続きはこちらhttps://mitui-mansion.blogspot.jp/







共通テーマ:住宅

第583回 「賑わい」というキーワードで物件を見る [マンションの資産価値]

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツ―をご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください☆★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



吉祥寺は、SUUMOが毎年調査する「住みたい街ランキング関東版」で恒常的にトップを争う人気駅です。人気の高さは、駅力という二文字で示すことができるようで、言い換えると「賑わい」のある街ほど人気が高いのです。

2017年の発表では人気ランキング2位が恵比寿、以下、横浜 、目黒、品川 武蔵小杉 、池袋、東京、渋谷駅と続きますが、これらの街の共通点は、やはり「賑わい」です。賑わいは、バラエティ豊かな買い物施設、洒落た専門店、レストラン、カフェなどが多数あることで生まれます。

人気の高い街は、そこに住みたい人を広範囲に集める力を持つということを意味します。その力が大きいほど不動産・マンションの価値を高め、反対に人気の薄い街の不動産価値は低く、価格の下落圧力は強いのです。

マンション選びの際、街や沿線を決めるとき、子供のときからここに住んでいるからとか、〇〇学校区内に探したいとか、親の家に近いこと、勤務先が郊外の都市にあるので沿線限定などと、限られたエリア・街になる人は仕方ないかもしれませんが、比較的エリアを柔軟に考えられる人は、先ず「街」を優先するようにしたいものです。

人気の高い街を選ぶと、資産価値の面で得な場合が多いからです。人気が高いということは住宅需要が多いことに繋がります。マンションの資産価値とは、究極のところ売却時の価格がどのくらいになるかということです。

需要の総量は多くないが、富裕層に限定すれば多いる街という例外もあります。千代田区番町、3A地区(麻布・青山・赤坂)、白金、高輪、松濤、広尾といった街が該当します。これらの街のマンション価格はあまり値崩れしません。

また、都心を走る地下鉄の駅の付近には、大体たいしたものはない、せいぜいコンビニが数軒ある程度という「賑わい」から遠い例も少なくはありません。
ビジネス客向けに飲食店やカフェは多いがミニスーパー程度しかなく、日常の買い物も困るといった駅・街は少なくありません。
しかし、絶対距離でビジネス街に近いことがマンション需要を呼ぶので、資産価値は高いのです。これも例外的と言えるでしょう。

吉祥寺をはじめとする人気ランキング上位に上がる街以外はダメなのでしょうか?そんなご指摘がありましたから、誤解のないよう付言しなければなりませんが、3000万人もの人口が集まる東京圏のことですから、駅の数も多く、1500以上あります。

筆者のように長年マンションの世界に身を置いている者でも、いまだに降りたことのない駅はたくさん残っていますから、知らない駅もありますが、人気の駅でマンションの資産価値を高く維持できそうな駅はざっと「150位以内」が目安と言って過言ではありません。

マンション探しをしていると、知らない街に迷い込むということがあるかもしれませんが、そんなときは「土地鑑がない」ので飛ばしてしまう(見送ってしまう)ということになるのが普通です。

しかし、たまたま仕事の途中で通りかかったとか、友人の家を訪ねた帰りに知った、新聞広告で知ったというようなきっかけで「モデルルーム」を訪れるということもあるはずです。

そのような「知らない街」や、「存在は知っているが特に魅力を感じていたわけでない街」のマンションを検討するとき、逆の長年住み慣れた我が街や土地鑑のある街のマンションを検討するときも、先ずは「人気度」を探ってみましょう。

人気がある街かそうでない街かという観点で街を評価すること、つまり、深く知らなくても「イメージ的に人気のある街として知られているかどうか」が大事だからです。住みたい街ランキング関東版には100位までが公開されています。我が街が何番目かも一度は見ておきましょう。きっと役立つはずです。

知らない街のモデルルームに行ったら、駅から物件までの道を行きと帰りで変えて歩きましょう。できたら、食事を摂ったり、店先を覗いてみたりしながら長い時間を過ごしてみましょう。夕方の買い物客でにぎわっているのは、ほんの一角だけであるとか、有名なカフェが1軒しかない街は「賑わい」から遠いものです。

横浜、吉祥寺、大宮、津田沼、武蔵小杉といった23区外で人気の高い街も一度は行ってみましょう。これらの街と比較することで物差しを持つことができるはずです。

「賑わい」はときに「混雑」と同義語になります。従って、自分はもっと静かな街で暮らしたいのだというニーズも生まれることでしょうし、賑やかな街に出るのが便利な駅だから「日常の暮らしに困らない程度の利便性があればいい」といった選択もあるに違いありません

それは個人の好みや価値観の問題なので、他人がとやかく言うべきことではありません。筆者が主張するのは、あくまでマンションの将来価値を重視するなら、選び方として「人気のある街=賑わいのある街」を条件に入れることが必要ということなのです。

筆者に届くメールの90%以上は「物件評価」のご依頼ですが、そのまた90%以上の方は「資産価値」に関しての所見を希望されます。もうすぐ延べ3000人になるご相談者の大半が「資産価値」を気になさっていいたということを意味します。ブログをお読みくださっている方の多くも「資産価値」についてご興味をお持ちのことと思います。

多くの人が長期で多額の住宅ローンという負債を抱えながらマイホームを求められますから、将来「負の遺産」を抱えることにはならないか、いざというとき売れるか、果たしていくらの資産が残るのだろう、買い替えはうまくできるだろうか、のちのち「こんなことなら賃貸住宅で過ごしていた方がマシだった」にならないか・・・こんな心配がおありなのです。

早く言えば損はしたくない、中には「できるだけ儲けたい」と考えていることが筆者にも鋭く伝わって来ます。

モデルルームの演出、映像や展示物を駆使した販売手法の罠にはまって虜になってしまわないよう冷静に判断することが大事です。

「環境も物件も気に入ったけれど・・・」というお便りを下さる方、「自分としては偏向なく答えを出したつもりだが、念のために第三者の客観的な意見を聞きたい」とメールを下さる方に、筆者は心の中で拍手を送っています。ここにこそ、筆者の使命があると考えており、活躍の場が与えられることに喜びを感じるからです。

筆者の経験と日ごろの研究成果を多くの方に利用してもらいたいと心から願っています。マンション評価レポートは作成に5時間を要する作業ですが、それを少しでも多くお届けしたいのです。間もなく7年になるサービスですが、継続を支えているのは感謝のお言葉です。対面相談も入るので多忙を極める筆者ですが、役立っているという実感、それがモチベーションになっています。

これからも、どうぞお気軽にご利用いただきますよう改めてご案内申し上げます。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

★第三者の公平な目でマンションを評価する「マンション無料評価サービス」
※ご検討中マンションの価値を客観的に評価し、適正価格かどうかの判定を含めてレポートにしお届けしています。(注)無料の条件があります。
詳細は上記URLから
※物件公式HPに記載のない「専有面積・間取り図」「1階平面図・各階平面図」「管理費・修繕積立金・希望階・価格」情報をお寄せいただきます。
※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入いただくだけで結構です。


[黒ハート][黒ハート]購入済みの方にもお勧め!!「マンション価格の10~20年後を予測する」
将来の価格を当てるのは簡単なことではありませんが、三井健太のマンション相談室では、あなたの購入マンションの価値及び価格の妥当性を評価したうえで、将来価格をズバリ予測、根拠とともに精緻なレポートとして提供しています。

将来価格(リセールバリュー)を知っておきたい人はとても多く、そのニーズにお答えしようと始めた有料サービスですが、購入が得か損か、買い替えはうまく行くか、そんな疑問があれば一度お試し下さい。
「もう契約した、既に入居している、住んで●年になる」という方にも対応しております。


★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com

★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com


◆全国のマンション探しはこちらが便利
http://www.syuppanservice.com/suumo.html















共通テーマ:住宅

第569回 「環境が良く・駅に徒歩10分以内」それでも売れない物件 [マンションの資産価値]

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツーをご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください★★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


長年マンションにかかわって来た筆者ですが、広い首都圏、網の目のように数多くの鉄道が走り、駅が星の数ほどあるので、一度も降りたことがない駅があっても不思議ではありません。仕事柄行ったことのない駅・街は少ない方かもしれませんが、実はいまだに多数残っています。

駅を降りて街歩きする週5日の番組(加山雄三さん・地井武男さんの看板プログラムだった?)なら何十年も続けていれば全駅を制覇したかもしれないなどと思いつつ、行ったことのない街(駅)がたくさん残っているのはなぜだろうかと考えてみたことがあります。

答えは単純なことでした。マンション開発がない街(駅)だからです。外周部ほどマンションは少なく、比較的都心に近い駅でも、各駅停車しか止まらない小さな駅ではマンションが建設されることは少ないので、筆者には用事がなかったからです。

首都圏全体では年間500カ所も、多いときは1000カ所もマンションの建設が行われたのです。数えきれないほどマンション開発・企画のための土地調査もしましたし、昨今は読者の皆さんから届くマンション評価のために現地を見に行くことも少なくありません。しかし、その多くは前に見たあの場所のそばであったり、同じ駅の反対側だったりします。

同じ駅に何度降りたったことか、反面、駅名・町名は知っていても、また電車の窓から見たことがある街であっても一度も降りたことのない駅もあるのです。

最近、立て続けに3件、世田谷区の新築マンションの評価依頼が届きました。場所は言わない方がいいでしょうが、HPだけを見ると、環境も悪くないし、駅から遠いが妥協範囲の徒歩10分以内。しかし、いずれも竣工して売れ残りを抱えている。依頼者の情報によれば、値引きに応じるという物件ばかりです。

建物プランは中々結構なものです。間取りも設備もデザインも、そして売主のブランド力も低くないのです。

世田谷区に限りませんが、販売長期化マンションの不振原因を探ると「駅力が低い」私鉄沿線であることが多いものです。最近若い世代に人気があるとされる下町エリアでも、「駅力」が低いために売れ残っていると思われる物件がいくつか見られます。

「駅力が低い」とは、簡単に言えば「スーパーマーケットがない。飲食店も少ない」とか「スターバックス」のような洒落たカフェもない寂しい街のことです。もちろん、これは極端な表現ですが、当たらずとも遠くはないはずです。

もちろん、そのエリアは何十年も前から集落があり、人が居住しています。しかし、多分その駅を利用する人口の絶対数が少ないのでしょう。つまり、人口密度が少ないのです。人口が多ければ必ず商売が成り立つと考えて飲食店その他のショップが出店していたはずです。

一戸建てばかりが続く街、すなわち土地の高度利用が進んでいない街か、工場など非住宅の多い街なのでしょう。人口が少ないと賑わいも生まれない、よく言えば静かな街ですが、退屈な街かもしれません。それでも、そこに慣れてしまえば、何とかなってしまうのです。地元の人は、そのことに抵抗なく住み続けているといえましょう。

しかし、他の街から見学にやって来た人は、活気のなさに魅力を感じないのでしょう。だから、素晴らしいモデルルームを見て感激したとしても、また予算と価格が一致したとしても、駅周辺を歩いて帰るときに興ざめしてしまうのです。

マンションが新たにどんどん建てられて人口が増えれば、過去10数年で急激に発展した豊洲のように、あるいは武蔵小杉のように新店舗が出店して利便と活気が生まれ、住民は移住してきたことに喜びと満足を得るのです。活気ある街は、住みたいと思う人を増やし、人気度調査でランクがアップし、ますます注目度を高めて行きます。いわゆる好循環を生むのです。

このような街のマンションは新築価格も高いけれど、中古になっても値下がり率が低い、タイミングによっては購入価格を上回る高値で買い手がついたりもします。需要が多いからです。

駅力が低いままの街は、中古の値段も上がらず、買い手も決まりにくいものです。行政市区別の人気でトップの世田谷区でも、駅によっては中々売れないという実態があります。

その駅の周囲は何もなくて不便、新たなマンションが開発される余地もなさそうである、たまにしか新築マンションは誕生しないとしたら、人口密度は高まらず、従って、新規出店の波は全く来ないので、静かで環境もいいけれど、ずっと寂しいままで人を呼ぶ魅力に欠ける。まさに、悪循環が続くのです。

こうした街で販売中のマンションの中には、売れ残りを安くしてくれることが多いので、それに釣られてつい手を出してしまいそうになるかもしれませんが、ここは慎重に判断したいところです。

高くでも人気のある街のマンションは、将来の売却時に喜ぶ確率が高いのに対し、人気のない寂しい街の場合は、安く買ったから売るときも下がり幅は小さくて済むということにはならないものです。

そのような発展性に乏しい街のマンションを購入するときは、少しの値引きに惑わされないようにしなければなりません。そんなの無理だろうと思うくらいの大きな値引き要求をしましょう。駆け引きをするなら、自分なりの落としどころを決めておいて、そのレベルに達しないなら買わないというくらいの腹づもりが必要です。

マンション選びは街選びでもあるのです。今は寂しいが、遠くない将来発展しそうな街・駅ならいいのですが、あまり期待できない街だったら「安さ」求めましょう。「どのくらいか」ですが、近隣・沿線の活気ある駅で販売中の物件があるなら、その価格と比べて8掛けが目安とお伝えしておきましょう。きっと定価はそこまで安くないはずですが、その差は値引き交渉で埋めるほかありません。

そのくらいの安さにならないのなら買わないことです。賢い選択、賢い交渉術を考えましょう。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


★フィナンシャルプラン+住宅購入」セット相談★ 日本初 はこちら
https://sumai-stadium.com/


★差し上げております★

未公開資料NO.18「新築マンションの値引き交渉術」
 
こちらからご請求ください http://www.syuppanservice.com/mikoukai-siryou.html


★第三者の公平な目でマンションを評価する「マンション無料評価サービス」
※ご検討中マンションの価値を客観的に評価し、適正価格かどうかの判定を含めてレポートにしお届けしています。(注)無料の条件があります。
※「買ってよかった」を再確認したい方もどうぞ。物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただきます。
※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。


◆全国のマンション探しはこちらが便利
http://www.syuppanservice.com/suumo.html













共通テーマ:住宅

第567回 将来価値=RVを左右する条件と優先順位 [マンションの資産価値]

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツーをご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください★★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

こんな時期に買ったら、将来はどんなことになるのだろうか。そんな心配が高くなったことが背景にあるのでしょう。筆者の提供する「将来価格の予測サービス」を利用する方も最近1年ほどは、うなぎ上りです。

時代の要請なのだから要点だけでもブログに書いてはどうか、大仰な言い方で、そう勧める人があったので、差しさわりのない範囲で書くことにします。 今日のテーマは、「マンションの将来価格(
RV=リセールバリュー)を占うキーポイント」です。

********************************

全ての条件が揃っていなくとも、以下のような順番で条件を満たしていれば高い価値を持つマンションとなることを先ずはお伝えします。

第1位:立地条件

できたら都心に近いこと。または都心へのアクセスが良いこと。最寄り駅に近いこと。5分以内が理想。妥協しても7分。
環境が良いに越したことはないが、駅近とは両立しにくいものなので、距離が優先します。
また、その駅の周囲はどのような施設が、どの程度集積しているか=駅力えきりょくも重要なポイントになります。
駅力と駅からの距離は、大きく資産価値を左右する要素になります。
ただし、駅から若干遠い(徒歩10分以上)場合でも、その弱点を補って余りある要素があれば、価値を求められるケースがあります。それは、次のようなものです。
駅からの長いアプローチの大半が商店街ロードであるとか、幅広で街路樹が美しい歩道が続くとか、現地に着くと今度は感動的な眺望、例えば横浜の港の見える丘公園のような高台にあってオーシャンビューが圧巻であるとか、緑豊かな大公園の最前列に建ち「まるで森の中のマンションといって過言ではないほどの自然林や公園に接する」といった環境の良さです。
このくらいのインパクトある代替条件がなければ、駅近マンションに優ることはないのです。

第2位:建物規模

少なくとも50戸以上。小さいと存在感に欠けるきらいがあるからです。また、小さ過ぎると管理費が割高になるか、管理内容が悪くなるためもあります。さらに、一定の規模がないと共用スペース・共用設備も貧弱になって豪華さを醸し出すのが難しいためでもあります。
共用施設も、建物規模が大きいほど様々な利便施設や癒しの空間を設けることが可能になりますが、小規模マンションでは集会室(談話室・雨天こども遊技場など)すら用意できないものです。

第3位:外観・玄関・空間デザイン、及び共用部分のプラン

外から見て他人が羨むようなものであるかどうかも大事なポイントです。
どのようなデザインが良いかの法則はありませんが、抽象的な表現を使うと、「格好がいい」、「豪華絢爛な雰囲気」、「個性的で異彩を放つ」、「上質・高級な感じ」、「美術館や博物館みたい」「高級ホテルのようだ」など。

第4位:間取りや内装、設備など専有部分と共用部の設備

共用設備の装備内容や耐久性・耐震性の高い構造かどうか等で価値が変わります。
専有部分に関しては、向き、階数、間取り、設備・仕様などを総合的に見て判断されます。
これらをひとくくりにしたのは、それぞれのアイテムの価値が持つシェアは高くないからです。

第5位:ブランド
(有名業者が売主、または大手ゼネコン施工の物件)

これは第4位に繰り上げたいほどですが、ブランドイメージにふさわしくない物件も見かけるので5番目としました。
ただし、ブランド価値も築30年を超えた辺りから価値判断には関係がなくなる傾向が見られます。

第6位:管理体制とメンテナンス 

建物規模と密接な関係になるのが管理人の勤務態勢で、最も懸念されるのが巡回管理という管理人不在マンションです。小規模マンションに多い管理方式で、いわば取締り(番人)がいないマンションはルール違反者が増え、秩序の乱れが常態化してしまうことがあるのです。
マンションは管理を買えといわれるほど重要な管理は、管理人がいればそれで良しといった単純なものではないものの、少なくとも週5日以上、1日5時間以上はマンションに勤務・滞在し、目配りをすることが必須です。
長期的なメンテナンスをいかに実行していくかという管理、こちらは資産価値の維持の観点で最も重要な項目と言ってもよいのです。築20年くらいまでは、どのマンションも見た目で差はできにくいのですが、その先は徐々に格差が拡大します。
従って、中古マンションを検討するときは優先順位が第6位ではなく、第2位に繰り上がると考えた方がよいのです。

将来価値(リセールバリュー:RV)を決定する要素は、上記1~6ですが、この中で一番比重が高いのは第1位の立地条件です。

最重要ポイント:購入価格

別次元で見ると、最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入(高値掴み)すれば、将来価格は期待外れになるからです。
今(21017年)は2013年から続く高値の時期に当たっているので、例外なく高いマンションを買ってしまうことになりそうです。

反対に底値のような時期に購入したのであれば、次の上がり相場のときに売れば、平凡な物件でも値上がり益を得ることができるのです。

最近の売却者で2005年ころに購入した人は、購入価格より売れて喜んだことでしょうし、もっと極端には2012年ころ(今回の上がり相場の前夜)に購入し、4年後の2016年に売却した人は20%も高く売れて(5000万円が6000万円になって)ホクホクだったはずです。しかしながら、それでも物件固有の格差が大きかったことは事実です。

購入価格という要素は上記1~6とは別次元のチェックポイントとなるのです。



ここまでに述べて来たことを別の切り口で言い表すと次の2つになります。

①差別化された(明確な差別感がある)物件であるか?

希少価値という表現でもよいのかもしれません。「墨田川テラス沿い」、「吉祥寺公園の最前列」、「皇居が一望」、「眼下にレインボーブリッジ」といった景観、「傘が要らない駅直結の立地」、「ターミナル駅へ徒歩2分」などといった交通利便性など立地条件の希少性がどれだけ高い物件かというチェックが必要です。

 似たり寄ったりの外観が並ぶ中に、ひときわ光る個性的な外観デザインのマンション、14階以下のマンションが立ち並ぶエリアに50階建てのタワーマンション。前面道路から20メートルも距離がある位置にエントランスがあって居住者以外は近寄りがたい雰囲気のマンションなど、建物の形状や規模などで周囲のマンションに圧倒的な差異が見られる物件なのかどうかをチェックすることです。

②感動を与えてくれる(与え得る)要素がある物件か?
結局のところ、売却に際して内見者をいかに感動させるか(感動してくれるか)という視点で購入しようとしているマンションを見ることなのです。
感動要因が数多く、つまり「すごい・素敵」を連発させられるかがカギになるというわけです。
たくさんの感動を与えることができるマンションなら、売り出した価格から殆ど値下げすることなく(希望価格で)、しかも短時間で売却が実現できるのです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


差し上げております:初めてのマンション見学ツール集◆
内容:見学用セルフチェックリスト/モデルルームでの質問リスト/中古マンション室内観察ポイント/共用部のチェックポイント/パンフレットや広告に出て来る不動産・マンション用語集など
 こちらからご請求ください http://www.syuppanservice.com/mikoukai-siryou.html
三井健太PRロゴ (2).png

★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com



◆全国のマンション探しはこちらが便利
http://www.syuppanservice.com/suumo.html













共通テーマ:住宅

第566回 他社比という概念・高値の新築マンション [マンションの資産価値]

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツーをご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください★★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


ときどき「安いマンションをどのようにして見つけたらいいのでしょうか?」と問われます。しかし、安い新築マンションは仮に希望エリアの中にあったとしても、安い物件は安いなりに問題点があるもので、中々ズバリのお答えはできないのです。

ときどき「ちょっとした掘り出し物を見つけたような気がします」というお便りをいただくこともあって、他人の筆者にも心温まる瞬間が訪れることがありますが、滅多にないことです。

「良いものは高く、安いものは物件価値にいささか問題あり。結局、どれも似たような価格で販売されている」というのが実態です。そのことを踏まえながらマンション探しをすることが、結局は早道です。最後は購入者の好みや感性によって選しかないのかもしれません。

物件価値と価格の釣り合いを検証しながら比較して行くと、どれも大差がない。平たく言えば、どれも高い。その理由を理解していただくために、今日は新築マンションの価格の成り立ちについてお話ししようと思います。


●似たり寄ったりで決め手に欠ける

新築マンション価格は、【土地代+建築費+販売経費+利益】という構造になっていますが、互いに競争し合うデベロッパーは、何をもって差別化を図り販売促進を図ろうとしているのでしょうか? 

スケールの差ですか、間取りの違いですか、設備・仕様の違いですか、それとも共用施設の差ですか、デザインの差でしょうか?

同じ地域で、同時期に売り出しても、物件ごとに価格差が着くのは事実です。しかし、同じ地域と言っても、片方は駅から2分か3分、他方は駅から徒歩10分といった立地条件の差があるものですし、それが価格差となっています。

駅からの距離は同じでも、設備・仕様や間取りや共用施設などの違いがあったりするので、物件価値がその価格とマッチしているかは微妙ケースもあります。

住戸ごとの細部の比較を別にすると、右を向いても左を向いても同じような間取りで、設備・仕様も大差なく、デザインでも大きな差はなく、文字通り五十歩百歩。決め手に欠けるのが実態です。

つまり、どちらも一長一短があり、甲乙つけがたいのが現実です。譬えは適切でないかもしれませんが、スマートホンの機能はauもソフトバンクもdocomoも大差ないのと同じようなものです。


●規模と立地で勝負あり

デベロッパーから見たとき、差別化を図ろうにも最初から諦めざるを得ないのが「規模」と「立地」です。

同一エリアの(最寄り駅を同じにする)マンションでも、圧倒的な規模(高さ・戸数)を誇るという場合、たとえば唯一の超高層マンションであるとか、500戸以上の規模を誇り、敷地内ガーデンやキッズルーム・ゲストルーム・コミュニティルーム・カフェラウンジといった施設がふんだんに用意されているうえに24時間有人管理とコンシェルジュによる各種サービス付きなどと、いわゆる付加価値が豊富なマンションは中小型マンションに建物価値では大差をつけることが可能です。

立地についても、傘なしで玄関まで行ける駅直結型マンションは同じ駅に二つはないので、圧倒的な差別化をもたらすはずです。

マンション事業の成否は、条件が良いにしても悪いにしても、土地を取得した段階で決まってしまうと言われます。いかに良い立地条件の土地が取得できるか、いかに大きな規模の土地が買えるかで結果は見通せてしまうのです。

駅の近くに仕入れられても、それが徒歩5分というだけなら特別なものとは言えませんが、5000㎡の土地を取得できれば別です。1000㎡の土地では、500戸の建物は建てられませんし、30階建ての超高層マンションにもならないので、そこで勝負が決まってしまうのです。

もちろん、条件の良い土地は買収価格が高いことも事実です。しかし、規模が大きければ建築費が安くなる場合が多く、また圧倒的に条件の良い土地であれば高くても売れるものです。たまに見られる「優良物件だけど、いくら何でも高過ぎる」と評される、かけ離れた高値にさえしなければ買い手は集まってきます。


●ありきたりの土地条件で差をつけることは至難の業

このような圧倒的な差別化が図れる物件を買開発できればいいですが、多くを占める中規模以下のスケール、駅からの距離も「遠からず近からず」のありきたりの物件同士の競争では何が決め手になるのでしょうか?

差別化策、すなわち商品企画は簡単でないのですが、デベロッパーの力量は精鋭が揃っているかどうかで決まってくるようです。と言っても、大きな差ができるケースは少ないものです。

各社それぞれに知恵を絞りますが、ふたを開けると似たり寄ったりのマンションになるのです。「他社比」という概念がありますが、差別化とは少なくとも他社に負けないことでもあるのです。

中小規模のマンションの場合、細部を比較していくと一長一短があって決め手になるほどの差別化を創り出している事例には中々お目にかかれません。

最後は価格の安さでアピールするしかないのですが、実はこれも難しいのが現実です。

何故なら、他社より安く土地を仕入れることも他社より安く建設することも難しいからです。「あんたの会社にだけ特別安く売ってあげる」などという奇特な地主さんはいませんし、「貴社だけ特別に安く建ててあげましょう」という施工会社も存在しません。

地主は、少しでも高く売りたいと望みます。仲介業者は卑近な売買事例を持ち出して地主に提示するので、条件の差で多少の増減はあっても、格安に買うことは難しいのです。マンション用地を探しているデベロッパーは結局、他社並みの価格で買うのが精いっぱいとなり、安く買収することはできません。

デベロッパーの中には、崖地やバス便など条件の悪い土地を無競争で安く買収することを方針にしている企業もあります。

そのエリア内に同タイプの物件がなければ安値の物件が誕生し、それが成功をもたらしている場合もあるようですが、多くは競争によって用地の買収価格は高くなり、工夫された(差別化を図ったつもりの)建物も、その価格を超える価値を創り出すまでに至らず、結局は互いに足の引っ張り合いをしながら共倒れになって苦労しています。

マーケッティングの基本は、自社の製品だけが売れるようにすることですが、マンションは似たり寄ったりの企画となってしまうのが実態です。価格も滅多に差別感(割安感)を打ち出せず、「あちら立てればこちらが立たず」と、買い手を惑わすことになるのです。

では、買い手は何を優先して選べばいいのでしょうか? 何を決め手にして選ぶのが正しいのですか?この物件を選択しても大丈夫ですか?この答えは筆舌に尽くしがたく、抽象論で片づけるわけには行きません。

ここに筆者の使命があると考えています。こんな疑問・ご心配に個別にお答えするのが筆者の仕事です。

新築は高く、中古に目を向けても最近は「中古も高い」と感じて新築に戻る人も多いようで、本当に悩ましい時期です。そうお思いの方は、どうぞ以下の無料サービスをお気軽にご利用くださり、最終判断の一助になさいますよう、お勧めしたいと思います


★第三者の公平な目でマンションを評価する「マンション無料評価サービス」

※ご検討中マンションの価値を客観的に評価し、適正価格かどうかの判定を含めてレポートにしお届けしています。(注)無料の条件があります。
※「買ってよかった」を再確認したい方もどうぞ。物件サイトが閉鎖されている場合は、建築概要・住戸専有面積・階・向き・価格・管理費・修繕積立金などの情報をご提供いただきます。
※中古物件の場合は、物件の掲載WEBサイトのURLをご記入ください。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


◆全国のマンション探しはこちらが便利
http://www.syuppanservice.com/suumo.html














共通テーマ:住宅

中古をあきらめて新築を買うという選択も出始めたか? [マンションの資産価値]

新築は高いので中古をずっと追いかけて来ましたが、どれもこれも気に入るものに巡り会えないまま今日に至りました。最近、新築マンションをもう一度見てみようと検索していたら、思いがけず安い物件に遭遇したのです。この選択はありでしょうか?

こんなお便りが飛び込んで来ました。

普通は、「新築は高いから中古へ」という思考の流れになるものです。その反対もあることもあることを教えていただいた気がしました。とまれ、「中古は新築並みに高いし、リフォーム代もかかるから中古はかえって高くつくから新築へ」というケースですね。
そう云えば、以前も同様のケースは少なくなかったのです。単に読み飛ばして来ただけでした。新築志向が強い人は、中古を自ら否定する理屈が欲しかっただけと思ったものです。

初めから中古を探していた人が新築に鞍替えするというのは、それだけ中の取引が活発化し、値上がりも進んだことの証しなのでしょうか?

ともあれ、中古より安い新築とはどのようなものでしょうか?逆に、中古で新築より高い物件とはどのようなものでしょうか? ここをよく考えてみることが大事です。

今日は、新築・中古を問わず「価格の安さに惑わされないこと」についてお話ししたいと思います。

中古はリフォーム代が加算されるから高くつく、少なくとも新築並みになるというのは一理ありますが、それは大掛かりなリフォームをした場合です。やはり中古は新築より安いのです。

リフォーム代が壁紙の張り替え程度ですんだケース、それでも新築を上回る中古もあるのは事実です。千代田区の番町アドレスや港区麻布、青山、赤坂といったブランド地の高級マンションの中には、築20年になろうかという物件でも新築マンションと変わらない高額な事例もあるのは事実です。

しかし、それは別格というべきもので、一般のハカリでは測れば針が振り切れてしまう代物なのです。

そのような特殊な物件ではなく、普通のマンション、言い換えるとブランド地でないエリアの場合で、なぜ「中古も結構高いなあ」と買い手に思わせる原因はどこにあるのでしょうか?

答えは簡単、買い手は「より築浅」を狙うことや、その他の条件でも「より良い」物件を狙うためです。そのような優良中古は絶対戸数が少ないので、つまり稀少価値が高いので、中古といえども高いのです。近隣の新築に良いものがなければ、条件の良い中古は築年数のハンディキャップを軽々と乗り越えてしまうというわけです。

では、中古以下の価格で買える新築とはどのようなものでしょうか? これはお分かりの読者も多いことでしょう。そのマンションの中で最も条件が悪い住戸だからです。広告効果を高めるために「目玉商品」として極端な安値にする場合もあります。

また、立地条件で著しく劣るケースも同様です。都心から遠い、駅から遠い、都心から遠くはないが寂しすぎる駅、工場地帯の駅、駅には近いが鉄道と高速道路のW騒音がある、ビルとビルの狭間にあるロケーションなどです。

物件個別に価値判断を依頼される筆者の立場では、マクロデータでは分からないことも見えて来ます。新築マンションの広告・ホームページでは長所・魅力のポイントしか見せてくれないものですが、調べて行くと見えて来ます。

物を売るときにウソも欠点も隠せないものとはいえ、広告では隠したがります。マンション販売でも、所在地を隠すことはできないのですが、わざわざ「工場地帯です。環境は良くないですが、モデルルームにお越しください」などとは言わないものです。

欠点や弱点は見せず、または隅の方に小さく目立たないように追いやり、魅力のポイントを大きく目立たせて集客を図るのが常です。

価格を訴求したければ目玉住戸の価格を「3LDK〇〇万円~」からとします。上階の眺望が素晴らしければ、その眺望写真を大きく掲示します。大規模面開発でプライベートガーデンや子供の遊び場(キッズルーム)などが充実していれば、その完成予想図を描写します。交通便の良さをアピールしたいときは、「東京駅まで乗り換えなしで〇〇分」などと謳います。

しかし、実際に現地を見学に行くと、広告で植え付けられたイメージとは違って、検討者をしばしば失望させます。安いと思ったのに、欲しいと思う住戸は高いのです。予算内で再選択すると広さ・間取りが合わないのです。
眺望を期待して来たのに予算内では前の建物が邪魔であることが分かってがっかりしてしまったりします。

価格も中々教えてもらえないというケースも多いようです。
また、代表的な間取りを見て「良さそう」と思って来たのに、希望の階や向きの間取りは気に入らないというケースも少なくありません。

何より建設地の環境が悪く、期待は打ち砕かれて帰途に着くという人も少なくありません。

中古マンションの広告はどうでしょうか?

中古は広告(仲介業者のWEBサイト)の段階で、築年数も当然のごとく明記されていますし、価格も階数も間取りも表記されています。よく見ると所有者が居住中であるとか、空室である、リフォーム済みであるといったことも分かります。眺望写真も掲載されています。


新築にせよ中古にせよ、価値ある物件は高いものです。反対に安いと感じる物件は何か悪条件があるものです。一見安いマンションを「なぜ安いのですか?」と質問すると「グループ会社から安く譲り受けたので」とか「安い時期に買っておいた土地なので」などともっともらしく説明しますが、どこまで本当かは怪しいもので、よく調べると安い理由は別の所にあったりします。

中古では、人の良い・欲のないオーナーが仲介業者の安値査定を鵜呑みにして売り出した場合などの例外的なケースや売り急ぎの理由があって安値で売り出したケースもありますが、普通は安い物件は安い理由がちゃんとあるものです。

中古を諦めて新築へという潮流が来ているとは思いませんが、新築と中古を行きつ戻りつしている買い手が増えているのかもしれません


新築にせよ中古にせよ、条件の悪い物件を価格の安さに魅かれて取得してしまったときは、売却のとき、より安い価格になることを覚悟しておくことが必要です。もともと安く販売されていても、「高い家は高く、安い家はさらに安く」という法則が不動産取引にはあるのです。つまり、「安さに惚れてはいけない」のです。

マンションに「掘り出し物」はないこともないのですが、滅多にあるものではないことも真理です。「良いものを安く買いたい」買い手心理は痛いほど理解しているつもりなので、掘り出し物ではなくても「より価値ある物件」、特にリセールバリューの高い物件を選ばれるよう、いつも祈っています。

しかし、見極めが難しいことも確かです。勉強すればするほど知識と情報が豊富になるが、情報洪水に巻き込まれてしまう人や、方針が定まらない人もあるようです。つまり、知り過ぎて混迷を深めてしまうのです。

誰かが言いました。「世間を知らないのは怖いことだが、知らないままの方が幸せな場合もある」と。

後悔しないためのマンション探し。そのコツやハウツーをたくさんの角度からお送りして来ましたが、最近感じることは「歴史は繰り返す」です。このブログを始めた2010年頃は新築価格のピークでしたが、その後は一旦下落したものの、2013年からは再び上昇トレンドへ、そして、間もなくピークアウトし、下落に向かいます。

今はまだ高い時です。それだけ悩ましいことばかりですが、筆者でもお役に立てることは少なくないと思っています。


★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツーをご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください★★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


★差し上げています★
未公開資料 NO.5 イイトコ取りの理想のマンションを求める愚はこうして避ける 未公開資料 NO.37 勉強のし過ぎで買えなくなる罠」と「その脱出法」
こちらからご請求ください http://www.syuppanservice.com/mikoukai-siryou.html


★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com














共通テーマ:住宅

老朽化マンション・負のスパイラル [マンションの資産価値]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


タイトルは2017年4月6日のTBSテレビが朝の報道番組で取り上げた話題からいただいたものです。

番組では、札幌市で起きたベランダ崩落事故や、天井から雨漏りするマンション、バルコニーの軒裏に穴が開き、鉄筋がむき出しになったマンション、鉄製のバルコニー手すりが錆びてぼろぼろになったマンションなどを紹介していました。

これら問題マンションのひとつは、45年間、一度も大規模修繕をして来なかったというのです。修繕積立金すらないということでした。賃貸マンションでなく、分譲マンションでのことなので俄かには信じられない報道でした。

 番組では、1.老朽化して危険なマンションまたは雨漏りなどによる不快なマンションからは転居者が続出し、居住者が減る。2.居住者が減ると管理費・修繕費が集まらない。3.管理費等が集まらないと老朽化は更に進む。1~2~3~1と負のスパイラルに陥ると結んでいました。

適時・適切な修繕をしなければ、コンクリ―といえども建物は必ず劣化します。筆者がマンション業界に飛び込んだとき、最初に教わったことは、新築マンションは完成したその瞬間から老朽化の道を歩み始めるということでした。何故か、そのときの上司の言葉が忘れられないのです。

そのせいでもないのですが、私たちが住んでいるマンションは何年の寿命があるのだろうかという疑問を長いこと持ち続けています。最後の姿をこの目で見たい、そんな悪趣味な(?)思いを抱いているのです。

このブログで、何年か前に「人間の寿命・マンションの寿命」というタイトルで記事を書いたことがありました。日本人の寿命がもうすぐ90歳になろうかという現在、マンションの寿命の方が短いなどということはあって欲しくないという思いから、筆者は常に注目しているテーマです。

さて、今日はマンションに何年住み続けられるかという問題について書いてみようと思います。

このテーマは、新築マンションの供給が低迷し、マンション探しをするうえで中古の選択は避けられなくなっているからです。築浅のマンションなら心配は少ないものの、予算の関係で築20年、30年と古いマンションを検討せざるを得ない人が増えている現状に鑑み、取り上げることとしました。

●新築マンションなら永住は可能?

先ず、マンションってそもそも耐久性はどのくらいあるのかについて考えてみましょう。

業界人になったばかりの頃、先輩から教わったのは「60年」でした。しかし、実際に住人がいるマンション(鉄筋コンクリート造の集合住宅)で最も長く生きた(耐えた)マンションは同潤会アパートの上野稲荷町ではないかと思います。

建築された時期は確認できませんが、同潤会アパートが各地に建設されたのは1921年~1945年と記録されているので、およそ70~90年で姿を消したことになります。

住まいではなかったけれど、使用されていたものでは「同潤会青山アパート」が続くのではなかったでしょうか?「同潤会青山アパート」は、ご存知の「表参道ヒルズ」に形を変えています。

ついでに言えば、上野稲荷町は三菱地所レジデンスによって「ザ・パークハウス上野(全128戸)」という名の分譲マンションに生まれ変わって2015年3月に竣工しています。

同潤会アパートは大正時代に起こった関東大震災の復興住宅として東京・横浜の23か所に建てられたもので、鉄筋コンクリート造3階建ての賃貸アパートでした。何年か後に同アパートは居住者を中心に払い下げとなり、役目を終えた同潤会(財団法人)は解散したと伝えられています。

同潤会アパートの建て替え前の姿を記憶している人は少ないと思います。所有者と建て替えについて長きに渡り協議を続けたデベロッパー各社の開発や企画、建設部門の担当者や設計家、研究者、建築家など、ごく少数の人たちです。

筆者も脳裏にはっきり残っているのは、原宿と青山通りを結ぶ表参道沿いにあった「青山アパート」ですが、先に述べたように、ここに居住者はなく、3階まで店舗でした。殆んどブティックか雑貨店だったと思います。

少し前まで住まいだった名残りを感じるのは、屋上に突き出たテレビアンテナでした。世界的にも有名な原宿、ファッションの街として外国のブランドショップが建ち並ぶ表参道。その道沿いの年輪を重ねた森に隠れるように建ち並ぶ低層の店舗群は不思議な光景でした。

ともあれ、「青山アパート」晩年、住宅としては生きられなかったのです。

コンクリート構造は、メンテナンスをきちんと行えば、100年くらい持ちこたえるのかもしれません。メンテナンスを適宜行わなければ冒頭で述べたTV報道のような危険な状態に至りますが、同潤会アパートの例からも80年くらいは住み続けることができた、すなわち雨露をしのぐことだけは可能だったのですから、やりようによっては100年の寿命はオーバーではないのです。

最近の新築マンションは理論上200年マンションもたまに見かけますし、100年コンクリートを謳うマンションや「劣化等級3」を表示した高耐久マンションも増えています。

しかし、住まいはコンクリートの箱があれば足りるわけではありません。エレベーターも必須ですし、電気設備、給排水・衛生設備、電波受信システムといったものが不可欠です。

簡単に言うと、マンションは構造と設備に分類され、構造は60年~100年、あるいは200年の耐用年数があっても、設備は15年程度しかないもの、長くても40年程度のもの(エレベーターなど)、と部位によって寿命は大きく異なります。

コンクリートの構造部はしっかりしていても、設備が寿命に達してしまうと、様々な不具合が発生し、生活が困難になります。不具合は居住者のストレスを溜めこむことでしょう。

快適であるはずのマンションが不快なマンションとなって耐え難くなって行きます。そうなると脱出者が次第に増えて行きます。売却という道を選択する人、賃貸に付す人に分かれるにしても、オーナーは老朽化マンションから去っていくのです。

売却によって新オーナーとなった人はともかくも、賃貸したオーナーからは愛着も薄らぐのか、メンテナンスが適切に行われないだけでなく、修繕積立金の増額も決議に至らず、やがてはメンテナンス放棄状態に陥るのです。

そうなると、売却額も二束三文です。

ところが、中には築50年に達していても、メンテナンスがきちんと行われているマンションは、「Vintage」の称号をもらうほどで、外形的にも状態は良く、住み心地も良いマンションとして定評があるようです。

オーナーは宝物でも愛でるように大切に扱い、売りに出す人も少ないのです。売り出せば、今も結構な高値で買い手がつくと言います。

Vintageと呼ばれるようなマンションは都心の一等地に立っていて、それだけでも価値ある物件なので、買い手も富裕層であるケースが多く、メンテナンス費用の支出や積立金の増額決議もスムーズに運ぶのでしょう。

その結果、建物の劣化は進まず、大規模改修のたびに何度も若返って、今に至っているのです。

結局、マンションは新築であろうと既に30年を経過している中古マンションであろうと、余命はメンテナンス次第ということだと分かって来ます。

●築30年の中古を買った場合は何年住めるか?

築30年のマンションを買いましたが、それから5年も経たないうちに不具合が頻発し、とても居心地が悪いのです。ストレスも溜まる一方ですーー先日、このようなお便りを頂きました。

ご依頼の内容は、買い替え先のマンションについてのものでしたが、今度は失敗しない買い物をしたいという祈りのような心情が伝わって来ました。

普通に考えると、築35年程度ではどんなに短くとも20年以上は住めるはずですが、管理組合の運営がうまく行っていないらしく、小さな修繕ですらスムーズに行かないため、気持ちよく暮らせないというのです。

別のマンションは、組合運営の活動が讃えられ、模範的なマンションとしてたびたび雑誌や新聞のコラムに登場しています。

筆者の知る(かつて短期間住んでいた)マンションは、今年で築34年になるのですが、とても34年を経過しているとは信じられないものがあります。

こうしたメンテナンスが適切に行われるマンションの共通点は、資産価値の維持に関すして、オーナー全員が理解と協力を惜しまないことにあるようです

大規模な修繕は勿論のこと、美観を損ねる行為の禁止ルールを厳守すること、当初はなかった衛星放送受信設備の新設も組合として実施し、つまり、居住者が勝手きままにバルコニーの手すりに据え付ける行為を禁じたことなどが代表的です。

時代とともに新たな設備が登場するので、その更新や新設、つまり「改良」もしっかり実行しているのですね。

また、年代を感じさせない大きな要因は「植栽」にもありそうです。築30年を超えて年を感じさせないのは敷地内の樹木が高く大きく生長して建物の古びた印象を消してしまうからではないかと思います。

●築50年のマンションにはあと何年住める?

カギは、手入れにかかる費用にあるのではないかと思うのです。老朽化が進むに連れて修繕費は嵩み、積立金不足に陥るのではないか? そうなれば、老朽化の進行を止めることができなくなって住みにくい状態になる。

そうならないようにするには、財政的な裏付けが必須です。

マンションは、寿命が近づくに従い、不具合があちらこちらで露呈してきます。排水不良や水勢の低下、壁面の劣化・タイルの剥離・崩落、サッシ周りに隙間が発生して風が入り込む、換気装置の機能不全などが目立ってきます。

とりわけ、コンクリートのひび割れが雨水の浸透を許し、鉄筋の錆び、そして膨張、爆裂といった症状は、耐震性の劣化にも重なります。そして、雨漏り、結露、ジメジメ感といった住み心地を悪化させる現象が増えて来ます。

何十年も経つと、それまで応急措置を繰り返して来たものの、たび重なる修繕に根本的な対策の必要度が増して行きます。

不具合があまりにも頻繁になると、修繕の意欲も薄れ、劣化した箇所を放置したまま、すなわちメンテナンス放棄という事態もあり得ます。管理費の滞納や修繕積立金の枯渇などが、これに拍車をかけます。

日常管理もおろそかになり、共用部分にゴミが溜まり、自転車置き場が雑然としたまま、壊れた機械式駐車場は使用不能、メールボックスの投函扉は半分開いたまま。エレベーター内部は傷だらけで汚れもひどい。

入居者の中には、あまりにも住み心地が悪いので、やがて賃貸するか売却して住み替える道を選ぶ人が出てきます。

賃貸戸数が増えますが、賃料が高くないため、入居者の質が問題になったりします。それが更に住み心地を悪くさせます。

すべてのマンションがそうなるわけではありませんが、入居者が足並みを揃えて維持管理に関心を持ち、お金(修繕費)をかけて改修を適切に行ないながら、また管理規約をしっかり守って共同生活を営み、共用部分も我が家の一部としてみんなで慈しんで行けば、50年先も快適な住まいであり続けることでしょう。

しかし、現実はそうならず、50年も経ったマンションは見かけ上は「まだ住める」と見えても、内実はスラム一歩手前に陥っているかもしれません。そのため、50年を買った場合、入居してから5年も経たないうちに様々な障害・問題が表面化して来るかもしれません。

今日は詳しく述べませんが、チェックポイントを定めてしっかり調査しなければ、高経年マンションは危険です。

何をするにも管理組合としての財政に余裕がなければなりません。その意味で、第一のチェックポイントは積立金の残高が1軒当たりでいくらあるかです

また、長期修繕計画書(収支計画表)を見せてもらい、赤字になる年がないか、積立金増額計画の実績と予定の両方を見ることです。そこから見えて来るものがあるからです。勿論、修繕履歴を辿って見ることも大事です。

マンションは人間の体と異なり、健康診断を行いながら手入れをし、ときに手術をするなどのメンテナンスを適切に行って行けば、必ず長生きできるものです。

●これまでの50年マンションとこれからの50年マンション

昔のマンションは後々のメンテナンスや給排水管の交換を想定していなかったものが多いのです。仕方なく、下の写真のように外壁を這わす格好で新しい配管を設置している例が見られます。

ご存知の読者も多いと思いますが、給排水管の横引き管は専有分に当たるので、リフォームの際に自分の意思で交換することができます。しかし、コンクリートの中に埋め込まれてあれば、交換は不可能です。

また、上下を貫通する竪管(たてかん)は個人ではどうにもなりません。管理組合全体として工事をするかしないかを決めることになります。

しかし、水流が弱いとか、排水管が詰まり気味であるといった不具合が出て来ます。また、昔の水道管は鉄製である場合が多くこれが赤水発生の原因になっているマンションもあります。これらを直すために交換が必要となったとき、その工事のための余裕のスペースがない場合もあるようです。



yotuya-koporasu (2).jpg

既に50年になったマンションは、やがて上の写真(築60年の某分譲マンションです)のような姿になるかもしれません。

しかし、最近のマンションの多くは長期的なメンテナンスに配慮した設計になっているものも多いので、見かけ上も美麗で、長く快適に住んで行くことが可能かもしれません。とはいえ、技術的に可能ではあっても、財政の裏付けがなければ適切なメンテナンスはできません。

また、オーナーの大半が理解と協力を惜しまない管理組合でなければ、これまた実現は困難です。

●修繕積立金を最初に沢山集金してしまおう!

このタイトルは最近のデベロッパー各社の合言葉のようです。このブログでも少し前にご紹介しましたが、修繕積立金は分譲時から多額に徴求する例が増えています。

専有面積1㎡当たりで、初期に100円(70㎡なら7000円)程度とし、5年後には1.5倍に上げる、引き渡し時に一時金として毎月の設定額の80倍~100倍(50~70万円)といったケースですが、少し前までは毎月80円/㎡ 以下、一時金は60倍というのが標準的でした。

最近、このような増額傾向を見せる業界ですが、これにはどのような意図があるのでしょうか?

かつて、マンション分譲という商売は手離れの良いビジネスだと語ったデベロッパーの社長がありました。売ったらあとは管理会社に任せておけばいい、悪く言えば「売り放し」でよい商売でした。

建築上の問題でクレームが来たら施工会社が処理してくれる、という思いもあったようです。

一面これは今も真理ですから、修繕積立金を多額に取るというのは、販売の足かせになる恐れもあるだけに、デベロッパー(売主)としては積極的に取り組みたい方策ではないはずです。

にも拘わらず、増額策は何によるものでしょうか?

管理会社の要請でしょうか?値上げを提案しても、管理組合が賛成しないと財政が欠乏して維持管理がやりにくいので、最初からならべく資金的な余裕を作りたいとでも売主に要望しているのでしょうか?

それとも、建て替えが殆んど不可能な分譲マンションは将来、社会的なストックとして残るだけに、老朽化したマンションが増えて街までがスラム化するようなことがあってはならない、分譲した当事者としても「我関せず」というわけにも行かない。こんな企業の良識がそうさせているのでしょうか?

あるいは、国の指導によるものでしょうか?

おそらく、要因はいくつかが交じり合っているのでしょう。都区内には築40年を超えるマンションが既に2000棟以上もあるのです。あと10年すると50年マンションが2000棟となります。

老朽化マンションは、放置すれば社会問題として無視できないものになる。官民ともに、解決案を見い出そうと日々考えているのです。そんな中、メンテナンスをしっかりやって行こう。そのための財政的な裏付けをしっかり作って行こう。こんな空気が生まれていると見るべきでしょう。

こうした動きは、20年くらい前から始まっていたと思います。それが波及し、時代の潮流として目立ってきたのがこの3年くらいと感じます。

高経年の中古マンションを検討するときは、耐震性能とともに「修繕積立金の残高(総額ではなく1戸当たり)」を聞く、修繕履歴を見る、長期修繕計画書を見るといったチェックポイントを持ちましょう。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


[黒ハート]舞い上がってしまいそう。そんなときの「マンション評価サービス」無料
気に入った。買いたい。欲しい。そんなときこそ立ち止まって見ましょう。
第三者の客観的な視点は、きっとお役に立つに違いありません。
お申込みは上記URLから(無料の範囲は限られます:ご注意ください)


★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com















共通テーマ:住宅

隠れ持ち家族。家を買う [マンションの資産価値]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。



将来は親所有の家に入るので、それまでは賃貸マンションでいいと、結婚して以来ずっと思って来ましたが、家賃が勿体ないなと感じてマンション探しを始めました。

このような買い手さんは少なくないと思うのですが、読者の皆様はいかがですか?

ご承知のように、少子化の影響で相続する家は長男長女が一人で相続するケースが増えています。東京近辺に親が住むケースでは、いずれは住む家があるので買わなくてもよいという賃貸マンション族があっても不思議ではありません。

筆者は、これを昔から「隠れ持家族」と呼んで来ました。筆者の子供も、その一人ですが、それでもマンションを買いました。筆者も妻も長生きしそうだからというわけでもないでしょうが、購入したのです。しばらくして転居したので、今そのマンションを賃貸に出しています。

マンション需要を予測する研究をしているとき、外せないのは人口・世帯数の増減と持ち家比率です。10年ほど前は「団塊2世」と言われる大きな塊の世代が30代前半にあって、マンション購入へ向かったと推定されました。

一方、単身世帯の増加によって1世帯当たりの家族数が減るとともに、人口の伸び以上に世帯数が伸びました。単身世帯の増加は単身の高齢者世帯もありますが、他方、晩婚化と非婚化によって親元を離れて暮らす若い世帯の増加も要因です。

単身世帯には「独身女性」も多く、かつ所得の高い階層も着実に増えて来たのです。

この結果、単身者がマンションを購入するという、かつては少数派であった需要層が高いシェアを持つに至りました。

話を戻しましょう。結婚した二人のどちらも一人っ子というケースはどのくらあるのでしょうか? もし、二人とも一人っ子で、親はどちらも東京圏に家があったら、若夫婦には相続で住むことのきる家は2軒あるということになります。

こんな夫婦は滅多にないのかもしれませんが、少なくとも片方の親は東京圏に住んでいる確率は低くないかもしれません。

しかし、一方では世界一の長寿命を誇る日本のこと、長生きする人は多く、特に女性は90歳まで生きるのが普通です。としたら、相続なんて随分先のことになるでしょう。

しかし、その親の世話をするときがやって来るかもしれません。そのとき、そのまま実家に同居する、実家を改修する、2世帯住宅に建て替える、新たな家を購入するといった選択肢が生まれます。

どちらにしても、お金はかかるはずです。そのお金は貯金を崩し、住宅ローンを借りたらすむと簡単に考えてしまう人もあるかもしれませんが、家賃を払い続けるより、購入によって資産を残すという道を探ってもいいはずです。

このように考えてマンション購入を検討しているのかどうかは確信がないのですが、少なくとも「賃貸はもったいない」と思っている人は多数あるようです。

しかし、賃貸は何も残らない、購入は資産が残せる。本当にそう言えるでしょうか?購入したマンションが住宅ローンを利用していた場合、完済の前に売り出したら購入額の半値になり、住宅ローンを清算するために手元預金を崩すことになったとしたら、資産形成にはならないのでは?

逆に、銀行との清算後に売却代金が何千万円も手残りしたら、つまり購入価格以上で売れたら資産形成になるのでは?

半分の頭金を入れて購入したらどうなるのか?半分に下がっても大丈夫なのでは?いいえ、やっぱり値下がりしたら意味がないのでは? 分岐点はどの辺にあるのだろうか?

このような疑問の「解」を求めながら購入マンションの物色を続けている人も多いのです。

本稿では、その解を割愛しますが、「物件の選択を誤らなければ購入に価値がある・資産形成は可能」とだけお伝えしておきましょう。

次に、万一購入したマンションが値下がりし、売却するとき手出しが必要になるとしたらどうすべきでしょうか?

親の家に入るときに建て替え費用や改修費用が必要になるので、預金は崩したくないとしたら、所有マンションを売りたくても売れないという状況になるのではないでしょうか?

しかし、建て替え費用・改修費用をローンにすれば解決するかもしれません。

いずれにせよ、しばらく賃貸しながら保有を続けるという選択肢も考えられます。賃貸料で毎月のローンをまかなえればいいですね。そうしておいて売却のタイミングを測り、適当な時期に処分すればいいわけです。

また、処分しないで持ち続けるという選択肢も考えられます。これはどんなものでしょうか?

いずれ、ローン返済は終了します。そうなれば返済に回っていた賃貸料はそっくり残ります。それが第二の年金のように安定収入となりそうです。ただし、長い間にはマンションの老朽化が進み、お荷物になる危険があります。としたら、そうなる前に処分することを考えた方がいいかもしれません。

ローンは残っていないのですから、極端なことを言えば二束三文で処分しても問題はありません。しかし、できたら良い値段で売りたいですね。
持ち続けるにしても、売り抜けるにしても「維持管理」がカギを握りそうです。

根本的なところでは、立地条件をはじめとして価値あるマンションを持つことが大切になって来るのです。言い換えれば、最初が肝心ということになりましょう。想定外の何かが起こり、自宅マンションを処分しなければならないとき、もしくは賃貸中のマンションを処分したいというとき、少しでも高く現金化できるマンションを選ぶようにしなければなりません。その知恵を手にしたいものです。



・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com


[黒ハート]舞い上がってしまいそう。そんなときの「マンション評価サービス」無料

気に入った。買いたい。欲しい。そんなときこそ立ち止まって見ましょう。
第三者の客観的な視点は、きっとお役に立つに違いありません。
お申込みは上記URLから(無料の範囲は限られます:ご注意ください)
[黒ハート]SUUMO購入者アンケート(so-net)














共通テーマ:住宅

買ってはいけないマンションあれこれ [マンションの資産価値]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

2年くらい前に書いた「マンション選びの法則 12か条」で述べたことに関連して、「できたら避けたいマンション」についてお話ししようと思います。

先ずは「マンション選びの法則 12か条」をおさらいします。

●マンション選びの法則 12か条

1)高い物は高く、安い物はより安く

「安く買えば、それだけお得になる」この一見正しそうな論理は反対の結果になることがあります。

都心のマンションは、新築も高く、中古も旺盛な需要に支えられて価格は強含み、つまり、都心のマンションは中古になっても値下がりしにくいのです。

これに対し、郊外マンションは、比較的安い価格で供給ができますが、中古マンションも都心ほどの需要がないために、価格は常に弱含みとなります。

都心のマンションは150で買っても20年後に100くらいに留まり、郊外マンションは100で買っても20年後は50になってしまうといったことが起こります。


2)バス便物件が値上がりすることはない

「高い物件はより高く、安い物件はより安く」という法則は、そのまま駅近マンションとバス便マンションとの差にも当てはまります。

バス便マンションは、多くの場合で環境の良さと価格の安さを「売り」に販売されます。
しかし、通勤を犠牲にしてバス便を選択する人の絶対数は少ないので、販売に苦労するケースが多く見られます。

バス便マンションは需要が少ないので、中古になっても同様に買い手を見つけるのに苦労することになります。そのために価格は下方圧力を受けることになります。


3)利便性と環境の良さは両立しにくいものだ

数万坪の大規模な再開発が駅前で行われると、道が綺麗になり、公園が整備され、街並みががらりと変わります。マンションと商業施設が誘致され、便利で環境も良い理想的な住宅街が完成します。

武蔵小杉が最も有名ですが、このような街は稀有です。

また、環境の良い住宅街を縫うように走る私鉄沿線がありますが、このような場所で駅前にマンション用地を確保することは極めて難しく、これまでの実績では、旧・住宅公団アパート(分譲)の建て替え例(京王線「桜上水」駅前に広がる「桜上水ガーデンズ」)くらいしか浮かんで来ません。

結局、駅に近いマンションは、喧騒の中にあるか、既存のビルに囲まれたような位置になるので、良い環境条件を併せ持つことはないと思った方が正解というわけです。


4)再開発で誕生の人気マンション。その価格は10年後のもの?

再開発エリアのマンションの中には、分譲価格が現状とマッチしない高値のものが少なくありません。再開発のグランドデザインがほぼ固まっているケースは、完成後の価格を織り込んだレベルになっているのです。

開発業者は、「再開発のグランドデザインはとても魅力がある。これなら高値でも売れる」そう踏んで、用地争奪戦で高い札を入れて行くからです。

再開発で街の魅力は倍加し、従って値上がりすると期待して多くの購入者が集まるのですが、価格は言わば10年後の価格が設定されているので、中古価格は期待ほどにはならないのです。


5)枝線より幹線・支線より本線

幹線鉄道とは主要鉄道のことで、枝線鉄道とは主要鉄道から枝分かれしている鉄道のことと定義しておきます。一方、幹線鉄道は東京都心とダイレクトにつながる鉄道ということです。

駅近マンションは、高くても人気があるものです。首都圏住民は利便性を優先する多忙な人が多いからです。

しかし、幹線鉄道の駅前は既に建物が密集していてマンションが新しくできそうな空地はなかなかないもので、販売物件は待てど暮らせど出て来ません。たまに売り出されると手が出ないほどの価格であったりします。

そこで、仕方なく1回乗り替えを覚悟し枝線の物件に目を向けるという選択をする人も出て来るわけですが、幹線・本線鉄道の駅のマンションの人気には敵いません。


6)「駅から近い」は徒歩5分までのこと

駅に近いとか遠いとかいうときの基準には個人差があります。

しかし、新築マンションの売れ行きを見ていると、「10分を超えると人気がなく、5分以内は人気を博する」という傾向があります。

中古マンションとして売り出すときも同様で、駅に近いという印象は5分前後までと認識しなければなりません。

7)マンションの価値は立地で決まる

マンションの価値を大きく左右するのは立地条件です。立地さえ良ければ建物はどんなものでも構わないというほど単純ではないものの、マンションの価値は立地がすべてと言ってよいほど比重が大きいのです。

立地が良いとは、駅に近いこと、その駅が都心や都心に近い駅であること、その駅から都心へのアクセスが良いことなどを意味しますが、先に述べたように「駅から近いとは徒歩5分以内」ですし、「鉄道は幹線・本線の駅」が条件になるのです。


8)中古マンションは新築より安いとは限らない

一般に中古マンションは新築より安いと言われます。事実そうです。しかし、中には新築を上回る高値の取引が行われている中古マンションもあるのです。

新築は高いので最初から中古に狙いをつけて探す人もいますが、中古の中で「より条件」の良い物件を求めて行くと、新築と大差がない価格であることに気付くはずです。

都心や人気の街にある優良な中古は、新築並みの結構な値段と思わなくてはなりません。マンションの価値を左右する比重が高いのは立地だからです。


9)業者が売主のリノベーション物件は割高

中古マンションは、築40年近いものになると、レトロな印象の中に味のある建物もないことはないですが、多くは見映えが悪く見学しても購買意欲が湧かないものです。

そこで販売促進のために、専有部分だけでも新品同様にしようという策が自然に登場して来ます。つまり「リフォーム」です。

所有者が居住したままでリフォームするのは難しいですが、移転してからなら思い切った工事が可能になります。

思い切った工事、すなわち設備機器の交換をはじめ、間仕切りも換える「リノベーション」です。

リノベーションは、玄関ドアや窓のサッシなどを除けば、新築マンションのモデルルームにも劣らない、むしろ斬新な印象を放つマンションを誕生させます。

その綺麗でお洒落で、賃貸マンションでは見られない先進の設備を備えたリノベーションマンションは、見学者の購買意欲を高めるのに威力を発揮します。

リノベーション物件は、ほぼ例外なく売主が個人ではなく業者です。中には大手仲介業者も含まれますが、大半は無名の不動産業者で、本業はリフォーム事業だったりします。

築40年を超えるような物件は中々買い手が付かないので、個人売主は業者に買い取ってもらう道を選択します。買い取り業者は安く仕入れ、リノベーションを施して販売するわけです。、そのとき信じられないような利潤を加えたものが見られます。

リノベーション物件は割高なものが多いと思った方が当たっています。


10)直貼り床はローコストマンションの象徴

直貼り床のどこがいけないのでしょうか? 二重床にしないと階下に生活音を響かせるのでしょうか? いいえ、必ずそうなるとも言えないのです。

遮音性は、コンクリートの厚さや梁から梁までの長方形面積、施工方法、施工精度など様々な要素が絡み合って差ができるものです。

直床構造の最大の問題は、将来のリフォームが制約を受けやすいということです。大掛かりな間仕切り変更を計画したときに初めて気づくという問題点なのです。

ローコストマンションは、規格型の設計にして特別な材料も部品も極力使わないこと、作業工程を減らして時間と手間をかけずに労務費を抑えることによってローコストとしていることが特徴です。直貼り構造も、コストダウン策のひとつに位置づけらるものです。

あるマンションの広告でこんな文言(コピー)を見つけました。

「洋服のように簡単に替えのきかないのが住まいであろう。貴方の人生を纏う(まとう)住まいだからこそ、選び抜かれた生地で、仕立てにこだわり、着心地がいい、そんな住まいであって欲しい」

ローコストマンションは、この対極にあるマンションと言えます。ローコストマンションの象徴、それが直貼り工法です。  


11)ブランドマンションには安心料が含まれている

欠陥住宅・欠陥マンション騒ぎが何年おきかに発生します。 その報道を見聞きした人は、自分だけはそのような住宅・マンションを掴まないようにしなければとの思いを強く抱きます。

しかし、素人にとって欠陥かどうかの見極めは簡単なことではありません。 実は専門家でも蓋をされてしまうと見抜けないのです。

悪意はなくてもスキル不足や管理ミスなどで粗悪なマンションができてしまうのも事実です。

そこで買い手は「より安全な製品」を選択するための物差しとして、「大手マンション業者」や「大手ゼネコン」などの看板を頼りとします。

ブランドマンションは高いが、しばしば 「安心料だと割り切って買いました」という声を聞きます。

大手なら、しっかりと品質管理、すなわち施工過程をチェックし、欠陥マンションの発生をゼロにしてくれるだろうと、漠然としたイメージではあるものの、期待と信頼感によって商品を選択しているというわけです。

構造的な部分の瑕疵は法的に担保されています。中小業者でも「保険加入」が義務付けられているので一定程度は補償されます。ただ、竣工から10年を超えてしまったら、法的には業者に補償責任はなくなるのです。

ある日突然マンションが倒壊するなどということは万に一つもないと信じたいですが、巨大地震が来たときなどに、想定外のことが起こらないとは誰も断言できません。

分譲マンションの歴史は、まだ50年あるかなしかです。この長いとは言えない時間の中で経験を積んだデベロッパーの中には高い授業料を払ったこともあるのです。それが今日の企業活動につながり、今日の地位とブランド価値を高めて来たとも言えます。

大手マンション業者、大手ゼネコンのブランド価値は、安心という付加価値を生んでマンションの資産価値の向上に直結しています。付け加えると、売却時に次の買い手を安心させる要素として大きな意味を持つことになるのです。


12)大規模マンションは小規模マンションに優る

単棟のタワー型マンションにせよ、中高層の多棟型マンションにせよ、大規模マンションはスケールメリットがもたらす付加価値が豊富です。

共用施設が充実しており、その恩恵にあずかれるからです。

タワー型なら、絶景を楽しむことができる展望ラウンジ、両親を呼んで歓待することが可能なゲストルームなどが定番の施設です。

広大な敷地に複数の棟を配置した大規模マンションでは、敷地内公園や散策路・遊歩道、人工の親水公園などが併設されています。

子育て世代が多いエリアでは、雨の日も子供が走り回れるキッズルームや保育所を併設したものも見られます。

エントランスホールやロビーの大きさも違います。広いだけでも立派に見えるものですが、中には2階に設けたロビーへエスカレーターで移動する形式の大規模タワーマンションも少なくありません。

これらの施設は、小規模マンションでは造りえないものです。

管理サービスの面では、コンシェルジュを置き、入居者の様々な利便に答える体制を整えているのも大型ならではです。


●理想を追うと買えない

以上の12か条を全部満たすマンションはほぼ存在しないと言えるでしょう。「ないものねだり」、「理想主義」という批判を受けるようなものです。

従って、12か条の内のどれかを優先し、どれかを無視または下位の選択条件にすることが必須です。

マンション探しの旅に出た人の中には、「青い鳥症候群」に陥る人がいます。

理想と現実とのギャップに不満を感じるあまり、理想を求めて次々に新しいものを手に入れようとするような動きを指す言葉と思いますが、沢山の物件見学を行ない、沢山の知識と情報を詰め込み、それが仇となって迷走してしまう人のことです。

研究をすることは良いことですが、理想像を捨てきれず、何か月経っても購入に至らない人が現実に少なくないと聞きます。

仕事の合間にマイホーム探し、実は簡単ではないのかもしれません。それを効率よく、ひどく遠回りせずに購入に至るコツは、条件に優先順位をつけること、枝葉末節を思い切って切り落とすこと、妥協すべき条件と妥協できない条件を整理して選ぶことです。

優先すべき条件は「立地」です。駅から近いこと、都心に近いこと、都心にダイレクトアクセスの鉄道利用であることなどです。

しかし、その条件に当てはまっていたら建物条件は軽視していいわけでもないのです。次は、できるだけ大きいもの、ブランド力のあるものなどが続きます。


住み心地の視点で避けたいマンション

こうしたことを意識しながら選別をして行く過程で、つい選択してはいけないマンションに惹かれてしまうことがあります。そのとき何を第一条件にするべきでしょうか?

住まいの基本は、居心地がいいことです。ストレスを感じることが少ない住まいであることが重要と言えます。一言で表せば「快適」なことです。

快適な住まいは、言い換えればストレスのない住まいということです。

快適と言えない住まい、ストレスになりそうな住まいとは、例えば次のようなものです。

駅から遠い:遠ければ最寄りの駅まで真夏は汗だくになって不快な気分を味わうことでしょう。買い物のために重い荷物を抱えて駅前と家を往復しなければならないかもしれません。マイカーを使って買い物をしているが、駐車場の前で長く待たされるなど・・・

寝室の隣のトイレの排水音が響く:遮音性の低い造りだったのです。神経質な妻は愚痴をこぼします。

バルコニーの先が隣家の壁:プライバシーが侵害される気がする。うっとうしいなどの印象を持つことっでしょう。

子供が騒ぐので1階住戸を買ったが、冬は寒い:床下に断熱材を入れているという説明だったが、底冷えするような感じがしてしまう。2階の住民に尋ねたが暖かいという。床暖房も効果が低い気がして後悔している

このような例を挙げるとキリがありませんが、「住み心地」という観点は何よりも優先するのです。


資産価値の視点で避けたいマンション

次は、マンションの資産価値という観点から「買ってはいけないマンション・なるべく避けたいマンション」について整理して行きましょう。これは、先の12か条の裏返しでもあるのですが、ずばり直截的な言葉でお伝えしようと思います。


1)管理人不在マンション

いわゆる「巡回方式」の管理は、清掃人は毎日来てくれるものの、管理人は1週間か2週間に1回しか来ないという管理体制のものです。

管理人の業務は多岐に渡りますから、それを巡回でこなすということは、言ってみれば「間引き管理」です。誤解を恐れずに言うなら「手抜き管理」なのです。

管理人を置かないのは、管理費が高くなるからです。管理費が高いと販売がしにくいので、好ましくないと知っていながら、分譲主は「巡回管理」の設定で販売してしまいます。

管理費が高くなるのは、戸数が少な過ぎるからにほかなりません。

高級・高額マンションの場合は、管理費の負担をさほど気にしない高給取りが住むので、管理人を少なくとも1日8時間以上の勤務で、きめ細やかな管理業務に当たらせるものです。

管理人不在マンションは、ルール違反者を取り締まることもできないので、美観を損ねるマンションとなってしまったり、長い間に建物劣化を進ませてしまったりと、良いことは何もありません。

12か条の12番目に掲げた「大規模マンションは小規模に優る」という根拠の一部は、この管理体制の差でもあるのです。

2)小さ過ぎるマンション

管理人不在マンションは小型マンションであると断定していいのですが、小型の基準については書きませんでした。多少の幅があるためです。イメージ的には、50戸未満と言えます。

この項では「小さ過ぎる」と表現しましたので、戸数規模では30戸未満と定義しておきます。1フロア当たりの戸数では2戸か3戸のイメージです。

3戸で10階建てなら27戸(1階に住戸はないので9層)です。14階建てなら39戸となりますが、小型の高層マンションで、戸数より1フロアの面積が狭いという条件が加わることになります。

小さ過ぎると、差別化が図りづらいのです。高層の場合では、ひょろひょろとした恰好、あるいはペンシル型のフォルムとなります。中低層でも同じですが、建物価値を高く見せるには、ある程度の大きさが必要です。

例えば、エントランスを豪華にしたいと思っても小さいマンションでは自ずと限界があります。建物全体に風格を持たせたいとしても、周囲の建物に囲まれてしまうと存在すら否定されてしまうかのようです。

しかし、一戸建ての住宅が長く続く街並みの中なら20戸の低層マンションでも目立つ存在になることでしょう。

結局、大きい、小さいは相対的なものです。500戸級のメガTowerマンションが並ぶエリアでは100戸程度の高層マンションなら霞んでしまうことでしょう。


3)直貼り床構造のマンション

直貼りマンションは、リノベーションがしにくいという欠点があります。間仕切り変更をしないなら問題はありませんが、水回りの移動をしようとすると、床を転がす配管スペースが取れず、断念しなければなりません。

その程度なら別に大したことではないとと思われるかもしれません。ここで「避けたいマンション」に掲げるのは何故でしょうか?

それは、直貼り構造がローコストマンションの象徴と考えると、他にも何かあると疑わざるを得ないからです。住んで行くうちに、何かしら不都合が出て来るのではないか? 粗悪品でもないし、危険な建物でもないはずですが、住み心地に不満を感じるときが来るに違いないと、は疑った方がいいのです。

後悔したくない人は避けておくべきです。

4)半地下・地下のマンション

半地下・地下住戸を設けたマンションをときどき見ます。とても売りづらい住戸です。価格を少し下げたくらいでは解決できない難しい販売課題を背負う住戸です。

そんなものを何故わざわざ作るのかと思われるでしょうが、髙い土地を法的制限いっぱいまで有効に活用したいからです。ひとつの土地に100戸建てるか90戸建てるかでは採算性が全く違ったものになります。法的に許されるなら、100戸まで建てる方が、1戸当たりの土地原価は下がります。それだけ販売価格を抑えられます。

逆に言えば、100戸建てないと販売価格が高過ぎて売れない、すなわち儲からないからです。

半地下・地下住戸が多いのは、第1種低層住居専用地域に線引きされた一戸建て住宅街の中の低層マンションです。

半地下・地下住戸は売りにくいので、価格を安くしたほかに上階にはない付加価値をいろいろ考えて商品化します。

例えば、敷地境界線一杯まで広いテラスまたは庭を作ります。このテラスは隣の敷地または道路レベルから見ると深さ1メートルから2.5メートルの穴状となります。建築用語では「ドライエリア=空堀からぼり」と言います。

このテラスまたは庭の先が公道である場合は、通行人からの視線を遮断するために密集した植栽を施すなどの工夫をしますが、それでも売れないケースが少なくありません。

人間心理は、隠されるとよけいに見ようとするものです。樹木の間には隙間があるので、ついつい先を見ようとしてしまうのです。

庭では夏なら子供がビニールプールで水遊びをしたりしているのでしょうし、大人はゴルフのスイングを練習したりするのかもしれませんが、視線を奥へと移せばリビングルームまで見えてしまわないかと他人事ながら心配になってしまいます。

まあ、立ち止まって中を覗く通行人はいないでしょうが、購入者心理としては抵抗が小さくないはずです。

(地下住戸に限らず、例えば1階住戸でもプライバシーを侵害されそうな位置の住戸は少なくありません)

本来、家は無防備にリラックスして過ごせるような造りが必要条件です。

そのほかにも、洪水に遭わないか、湿気対策はどうなっているのか、セキュリティは大丈夫かなどと買い手に去来する地下住戸への心配事は少なくありません。

地下住戸が価値を持たない(低い)の理由の一番は、人は低い所より高い所に住みたがるからです。

売却時、このような買い手に不安・疑問を持たれる半地下・地下住戸は避けておきたいマンションの最たるものかもしれません。


5)販社は一流でも零細企業が売主のマンション

無名なデベロッパーは、一流企業や有名企業のネームバリューを利用しようとします。その方法は事業提携です。提携の形態はいくつかあります。ひとつは、共同事業です。販売提携という方法もあります。

前者は、売主としての共同責任があるので、大手と組んでくれれば、買い手にとっては安心です。ところが、販売だけの提携は買い手にとって何の意味も持ちません。

売主にとっては、大手の販売力(知名度を生かした集客力)に一定の期待をかけて事業を推進することができるでしょうが、買い手はアフターサービスも10年間の瑕疵担保責任も大手販売会社に求めることはできないのです。

ところが、販売広告・販売ツールに有名企業が掲載されてあると、さも有名企業の売り物と錯覚してしまう買い手も少なくないのです。

冷静に考えれば分かることではあるのですが、錯覚は人を思わぬ方向へ誘導してしまうものです。

とまれ、大事なことは売主がどんな企業であるかです。マンションメーカー(デベロッパー)としての経験・実績はどうなのか、大手と比べて引けを取らない品質の建物を提供してくれるのか、アフターサービスは大丈夫か、万一のことがあったとき、満足すべき対応をしてくれるのか、財務基盤は堅固であるか、経営危機に陥ったときはどうなるのかといったことも考えて行くと、零細なマンションデベロッパーから購入するのはハイリスクです。


7)価格が高過ぎるマンション

資産価値の観点から、避けたいマンションというテーマで書いてきましたが、価格が高いマンションの大半は実は資産価値が高いのです。しかし、資産価値を売却価値と置き換えると、思ったほど(期待したほど)高い値が付かなかったと落胆する場合があるのです。

それは相場が急上昇したような時期に買ったマンションで見られる特有の現象です。

赤信号みんなで渡れば怖くないという交通標語がありました。それと同じで、高いと感じながらもよく売れている、人気があると思われるマンションは価値あるものと思い込む人間心理があって、怖がらずに買ってしまうのです。

しかし、相場は動くのです。高いときに買ってしまうと、タイミングによっては売却時に損失が大きく出る場合が多いのです。値上り前の低相場のときに買ったマンションは、売却価格が期待した以上になったりします。

これと同じで、相場が低位で推移しているような時期に買っても、それが突出して高いマンション(住戸)だったりすれば、売却価格は期待を裏切るのです。

例えば、東南の角の最上階のルーフテラス付き住戸が1戸だけあって、そこだけ飛び抜けて高いことを知っていたが、希少価値が高いのでリセール価格も大いに期待できると信じ買った。しかし、全く期待外れということがあります。

稀少価値がある、最も価値ある住戸であることは間違いなかったものの、価格がその価値以上に高く設定されたためです。いくら価値があると言っても、限度はあるのです。

タワーマンションの上下格差も同様です。眺望価値が高いので価格は下層階に比べて大きな金額を乗せるのが普通ですが、中古市場では新築時の価格差ほどの差にはならないのが実態です。




例外もある

世の中には、何事も例外はあるものです。小さ過ぎるマンションであっても、平均100㎡で15戸ののマンションは全体で1500㎡となるので、半径300メートル四方が一戸建て住宅街のマンションなら、その辺りで一番大きなお屋敷を凌駕する規模となりましょう。

マンションは100㎡の平面を買うのではなく、1500㎡全体の価値を買うのです。全体が相対的に大きく、上質または高級なマンションなら、たとえメガマンションの10分の1しかない小型マンションでも価値あるマンションとなるのです。

また、そのような高級なお屋敷街なら、規模が小さかろうが、駅から10分かかろうが、買いたい人が現われます。

住みたくても提供されることが滅多にない立地ゆえです。そして、価格もそれなりのものとなるのです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

★★★三井健太の「名作間取り選」はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com

[黒ハート]完成内覧会の立会サービスを「格安」で。ただいま予約受付中!!
詳細はホームページのトップにある「メニュー」内の「内覧会立会いサービス」をクリックするとご覧になれます。こちら・・・http://www.syuppanservice.com




のらえもんさんからのお知らせ
http://wangantower.com/?p=13199
(三井健太も協力しています)

sumaistadium.jpg

ご予約はこちらからhttps://sumai-stadium.com/


共通テーマ:住宅
前の10件 | - マンションの資産価値 ブログトップ