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25年後に5倍に跳ね上がる修繕積立金に不安 [マンションの管理問題]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ~~~~最近は更新回数を増やしていいます~~~


マンションは一戸建てと異なり、自分が好きなときにリフォームや修繕をすればいいというわけにいきません。自分の家の一部でもある共用部に関しては、その小修繕も大規模修繕もタイムリーに実施して行かなければなりません。

当然ながら、その費用は必要の都度 徴収するということではスムーズな工事ができないので、予めプールしておく必要があります。それが「修繕積立金」です。

30年以上も前に始まった制度ですが、当初はどのくらいプールしたらよいかが分からず、管理費の10~20%程度、金額にして1000円とか2000円といった低額でした。

その後は、業界自身の学習から、次第に増額となって行くのですが、ランニングコストが上がり過ぎると販売のブレーキになるため、毎月の積立額は低く抑え、5年ごと、7年ごとに値上げして行く形とします。さらに、分譲時(引き渡し時)に基金を集めてしまうという方法との併用方式を誰かが考案し導入したのです。

購入するときの頭金と登記料などの各種費用の中に加えてしまえば、「負担感」は低いはずで、販売のブレーキにはなりにくいと考えたのです。考案者・導入企業の思惑通りになって、「毎月の積立金逓増方式+一時金徴収」という形式が定着しました。

さて、その積立金は最近5~6年くらいで相場が上がったようです。長く建物を維持して行こうとする分譲主の姿勢の表われと見てよいのでしょう。かつては「売ってしまえばあとは野となれ山となれ」の「売りっ放し」と非難されたマンション業界ですから、良い意味での変節ということでしょう。

さて、最近の修繕費の相場上昇は、国土交通省が平成23年4月にガイドラインを発表したことによるのかもしれませんが、何であるにせせよ、分譲時に設定される修繕積立金は、毎月分が1㎡当たり80~100円、一時金がその60~100倍といった値が標準的です


修繕費が高くなるか安く済むかは、建物の高さや形状、共用部分の割合、共用施設の種類、あるいは使用している材料の種類・グレードなどによって変わって来ます。

超高層マンション(一般に20階以上)は、外壁等の修繕のための特殊な足場が必要となるほか、共用設備として特殊なものが装備されていたりすることにより、修繕工事費が増大する傾向があると言われます。


●修繕積立金はどのくらい必要か?

管理費や修繕積立金は安いほどトクした気分になりそうですが、実は、どちらもマンションの維持には欠かせない重要な費用なので、一概に安ければいいというものではありません。

修繕積立金も必要以上に低く設定するれば、適切な時期に必要な修繕が行われないとか、大規模修繕の際に費用が足りないといった問題に発展します。一時金が臨時徴収されることになるかもしれないのです。

30年先までの長期修繕計画は、今ではほぼ例外なく販売時点で既に用意されています。エレベーターは何年で取り替えるのか、屋上の防水加工は何年周期かといったことが、こと細かく計画されているのが普通です。そして、その費用がいくら位かを見積りし、それを賄うための積み立て計画も併せて提案の形で販売時に提示されるのが普通です。


●国土交通省のガイドラインで示された修繕積立金の額

国土交通省は、マンションの階数と規模(延べ面積)によって4区分して修繕積立金の額を専有面積1㎡当たりの単価で提示しました。

これが、その金額です。

【15階未満】5,000㎡未満 218円/㎡
【15階未満】5,000~10,000㎡ 202円/㎡
【15階未満】10,000㎡以上 178円/㎡
【20階以上】超高層マンション 206円/㎡

【注 1】上表は積立方式に関わらず比較がしやすいよう、30年間の月割均等にした数字です。
【注 2】16~19階未満は建築事例が少ないので除外しています。超高層マンション(一般に20階以上)は、外壁等の修繕のための特殊な足場が必要となるほか、共用部分の占める割合が高くなる等のため、修繕工事費が増大する傾向にあることから【15階未満】と区別し、【20階以上】として示しています。


●修繕積立金の主な変動要因について

マンションの修繕工事費は、建物の形状や規模、立地、仕上げ材や設備の仕様に加え、区分所有者の機能向上に対するニーズ等、様々な要因によって変動するものであり、このような修繕工事費を基に設定される修繕積立金の額も、当然、これらの要因によって変化する性格のものです。

以下に、マンションの修繕積立金の額に影響を与える修繕工事費等の主な変動要因を示します。
(国土交通省のガイドラインより)

・建物が階段状になっているなど複雑な形状のマンションや超高層マンションでは、外壁等の修繕のために建物の周りに設置する仮設足場やゴンドラ等の設置費用が高くなるほか、施工期間が長引くなどして、修繕工事費が高くなる傾向があります。

・一般的に建物の規模が大きくまとまった工事量になるほど、施工性が向上し、修繕工事の単価が安くなる傾向があります。

・エレベーターや機械式駐車場の有無及びその設置場所、玄関ホール・集会室等の規模等により、修繕工事費が変動します。近年の新築マンションでは、ラウンジやゲストルーム等、充実した共用施設を備えたマンションがみられます。また、温泉やプールがあるマンションもあります。このようなマンションは、修繕工事費が高くなる傾向があります。

・建物に比べて屋外部分の広いマンションでは、給水管や排水管等が長くなるほか、アスファルト舗装や街灯等も増えるため、これらに要する修繕工事費が高くなる傾向があります。

・塩害を受ける海岸に近いマンションや、寒冷地のマンションなど、立地によって劣化の進行度合いや必要な修繕の内容が異なり、修繕工事費に影響を与える場合があります。

・一般に高級な材料を使用している場合は修繕工事費が高くなります。ただし、材料によって必要な修繕の内容が異なったり、修繕の周期を長くできたりする場合もあります。

・外壁については、一定期間ごとに塗り替えが必要な塗装仕上げの他、タイル張りのマンションも多くみられます。タイル張りの場合は、一定期間ごとの塗り替えは必要ありませんが、劣化によるひび割れや浮きが発生するため、塗装仕上げの場合と同様に適時適切に調査・診断を行う必要があります。修繕工事費は、劣化の状況により大きく変動します。

・手摺り等には、鉄、アルミ、ステンレスなど様々なものが用いられます。一般的に、一定期間ごとに塗装する必要のある鉄製のものの他、錆びにくいアルミ製やステンレス製のものもあります。近年の新築マンションでは、錆びにくい材料が多く使用されるようになってきており、金属部分の塗装に要する修繕工事費は少なくて済むようになる傾向があります。

・共用の給水管や排水管については、配管や継手部分の内部が腐食することから、これらを洗浄・研磨し、再度コーティングする“更生工事”や、“更新(取替え)工事”が必要になります。近年の新築マンションでは、ステンレス管やプラスチック管等の腐食しにくい材料が使われるようになり、更生工事が必要なくなり、取替え工事も遅らせることができるようになり、給排水管に関する修繕工事費は少なくて済むようになる傾向があります。

・近年の新築マンションの中には、生活利便性や防犯性を考慮して、さまざまな種類の付加設備 (ディスポーザー設備、セキュリティー設備等) が設置されているものが見られます。このような設備が多いほど、修繕工事費は増加する傾向があります。

・新築時に設置されていなくても、その後に居住者のニーズの高まりや消防法等の法制度の改正を受けて新たな設備を付加等する場合があります。

・また、耐震性に劣っている場合や、居住者の高齢化に対応できていない場合は、耐震改修やバリアフリー改修等を行うことが望まれます。こうした改修工事が見込まれる場合は、所要の費用を計画的に積み立てておくことが重要となります。


●25年後に当初の5倍設定の例も

横浜市で、「グレーシア二俣川」という29階建て421戸の物件が今年(2016年秋)話題を集めました。間もなく完売の見通しと聞いています。

このマンションの修繕費の漸増カーブが急で、25年後は何と初期の5倍になってしまう計画なのです。筆者の記憶では、最も上昇率が高い例は25年後に7倍というものでした。5倍もたまに見かけるようになりました。こうした計画が主流になって来た印象を受ける昨今です。

ちなみに、「グレーシア二俣川」の積立て計画は次のようになっています。

<66.02㎡の住戸のケース>
管理費:20,140円(@305円/㎡・・・タワーだけに管理費も高め)

修繕積立金:6,620円(5年目まで)(6~10年目:8,780円、11~15年目14,920円、16~20年目20,070、21~25年目28.718円、26年目33,340円)/修繕積立基金541.280円

30年合計=7,288,160円=平均20,245円/月=1㎡当たり@307円・・・ガイドライン206円の約1.5倍の高さです。


●管理費・修繕積立金が高かったら買うのを止めますか?

管理費も修繕積立金も、ともに高い上記マンションの販売は好調です。この程度の高さは買い手にとって抵抗のないレベルなのでしょうか?

少なくとも購入契約を結んだ人は妥協範囲と見たことになります。高いと聞いても、交渉して下げてもらうなどということはできません。売主側で決めた管理費等が高いと知ってもどうにもならないわけです。

結局、他の面でたくさんの長所があれば、短所を消してしまうということでしょう。立地条件や間取りや、室内の設備仕様、間取り、あるいは眺望といった項目が気に入れば、短所は枝葉末節の部分として頭の隅に追いやられてしまうのです。

どうしても気になる人は、髙いと感じる部分の10年分程度を物件価格の値引きで勝ち取ればいいでしょう。例えば、平均的なマンションより5000円高いとすれば、10年で60万円ですから、交渉すれば何とかなるはずです。

しかし、収入が減る老後まで思いをいたすと、毎月の負担はより小さい方が良いはずです。管理費と修繕積立金の合計で4万円も5万円も払わなければならないことに不安を覚える人もあることでしょう。

そのような人には、次の話が役立つのではないかと思います。


●3年ごとの見直しで減額になる可能性は高い

分譲時に売主側から提示される積立て計画は、計画通りに値上げすることにはならないことも多いようです。決定するのは、あくまで管理組合であって、売主や管理会社の策定した計画に従う必要はないからですし、通常は3年ごとに計画を見直しする習慣が定着しつつあるので、そこで管理組合の目線で見直したらいいのです。

計画段階は余裕を見ているのでしょうし、管理会社としては将来、大規模修繕を請け負いたい(新たな収益源にしたい)ので、必要な支出予算を見積もり額より少し多めに計上する傾向があると聞きます。まあ、営業戦略ということなのでしょう。

修繕積立金は3年ごとに見直すことが定着しつつありますが、その結果、劇的に減額された例として有名なのは東急東横線「武蔵小杉」の駅前にある「パークシティ武蔵小杉ステーション フォレストタワー」です。

RC造59階地下3階建て 794戸の大規のマンションで、2009年4月 に完成しました。

同マンションの管理組合により開設された公式HPによれば、「修繕積立金会計について2013年に見直しを実施しています。
財務健全化の検討により実現したコストダウンも反映した結果、分譲30年後の大規模修繕時までの費用として十分と思われる途中で値上げのない一定金額に変更したそうです。

2015年現在、まだ1度も大規模修繕を経験していないため、初回の大規模修繕実施後に再度見直しを行う計画です。30年といった長い期間ですので、その間に物価の変動や自然災害等、多くの不安要因が考えられます。従って決めっぱなしの修繕積立金計画でなく、資産価値向上委員会が中心となり、その時その時に適切な計画の修正・見直しを都度行っていきます」とHP上で述べています。

見直しの前と後の数字を明快にグラフで説明していますので、転載させていただきました。

詳細はこちらで http://stationforesttower.com/property

syuzentumitatekin-minaosi.png

スタートは80円/㎡、30年後352円/㎡となっていたようです。30年後がスタート時の4.4倍です。見直しで引き渡し後に2倍になりましたが、その後は一定で、トータルは見直しによって大きく下がったことが一目瞭然です。

このような実例があることは検討中の買い手にとって励みになりますし、購入しようとしているマンションでもお手本にしたら削減を実現できるかもしれません。覚えておかれるといい情報のひとつかと思います。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


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(11/20の1)巡回管理のマンションを買うときの覚悟 [マンションの管理問題]

マンションは管理を買え」や「管理を見て買え」などと、管理の重要性を言い表す格言があります。その割には、管理形態に関する曖昧な表示が野放し状態です。

理想形は「24時間有人管理」、次が「8時間以上の日勤管理+24時間機械管理」で、歓迎できないのが「巡回管理+24時間機械管理」ですが、中古物件の売却概要を見ると、表示には、「日勤」としながら、管理人は滞在しておらず、本当は「巡回管理」だったという例が少なくありません。

ある購入検討者から聞いた話ですが、管理人室を覗いたが誰もいないのでおかしいと思い、管理会社に確認したところ、清掃人が週3日通勤しているが、管理員は巡回だという回答だったことがあります。

小規模マンションは管理費が高くなるため、巡回管理にするほかありません。分譲会社は、管理会社と相談しながら、管理人の勤務態勢を週5日以上にするか、週2日程度に間引きするか、或いは週5日の午前中だけとするか、管理人不在の巡回管理方式とするかなどの検討を行います。

管理人の人件費は、所有者が管理会社に払う管理委託費、すなわち管理費で賄われます。人件費を平均月額250,000円とすると、100戸のマンションなら1軒あたり2,500円で済みますが、25戸の小規模マンションでは1軒当たり10,000円にもなってしまうからです。

管理費は、共用部分の清掃料や電灯料、エレベーターの保守管理費、動力費といった費用にも使われますが、管理人の人件費は小規模マンションほど比重が大きくなります。

そこで、サービスが低下するのを承知で間引き管理や巡回管理を選択する売主が現れます。つまり、小規模マンションは管理サービスの面では不十分なマンションとなってしまう例が多いのです。

●マンション管理の重要性

マンションの管理とは、一言で言えば「建物の状態を綺麗に保つこと」です。

綺麗に保つとは、整理・整頓・清掃を行うことでしょうか? それも確かにあります。しかし、それだけでは十分ではありません。

もし、整理・整頓・清掃だけで足りるなら、清掃人が1日数時間いればいいということになります。巡回でも問題ないのなら、どこのマンションも巡回になるでしょう。その方が日中ずっと滞在してもらうより安上がりのはずですから。

「綺麗に保つ」とは、規約を守らない人を取り締まることも含むのだと思います。

住人には、様々なタイプがいます。所有者と所有者の転勤などで空いた住戸を借りている人、あるいは大人と子供、子供も幼児から中高校生くらいまで幅があります。モラルに問題のある人もあるはずです。

管理人が常勤していなければ、管理は乱れるものです。管理人は常に目を光らせ、ゴミを拾い、自転車置き場を整頓し、軽微な修繕箇所に気付いたら手直しの手配をする、不届きな入居者がいれば規約や共同生活のマナーを遵守するよう注意を促すのが仕事です。

マンションの管理人とは、管理組合、すなわち住人から委託された番人なのです。

管理人は、建物(共用部)の目視によるチェック、訪問者の出入りチェック、入居者のモラル(管理規約の順守の)チェックなど、ハードとソフト両面の番人という重要な役割を管理組合(所有者)から委託されています。

マンション管理は、清掃人が決められた周期でやってきて綺麗にすればいいというものではないのです。管理人がいなくても、日常生活に支障はありませんが、長い目でみると資産価値の劣化が早まる懸念があります。

その意味から、巡回管理より常駐または、短くとも1日5時間以上で週5日以上は滞在すべきなのです。

●管理員業務仕様書の点検

「管理員業務仕様書」というものが、管理規約に添付されています。その中に次のような項目が明記されています。

・建物、諸設備及び諸施設の目視点検 ・照明の点灯及び消灯並びに管球類等の点検、交換(高所等危険箇所は除く) ・諸設備の運転及び作動状況の点検並びにその記録 ・無断駐車等の確認 ・各種メーターの点検(検針) ・外注業者の業務の着手、履行の立会い ・ゴミ搬出時の際の立会い ・災害、事故等の処理の立会い

管理人の給与は管理会社から支給されるものですが、マンション住民が共同で負担しているのと同じです。中小型マンションを検討する人は、是非とも管理人の勤務態勢をチェックしましょう。
さらに、上記仕様書に付記される回数(週3回や月2回などと書いてあります)のチェックも大事です。

筆者は管理員の経験はありませんが、こまごまとした業務が多岐に渡ってあるということは理解しているつもりです。それを怠らず、目こぼしせずにし続けることが、管理業務では大事なのだと思います。

築10年や15年では、差が見えないはずですが、その先で差が開くのです。

管理の良いマンションは、寿命が延びるだけでなく、売却時の価格に良い影響を与えるものです。買い手としては、単に管理費の安い・高いだけではなく、管理形態、なかんずく管理人の滞在時間にも注意を払い、正しい情報を把握するようにしたいものです。

●巡回管理マンションを買ったら覚悟すること

 居住者が仕事を持っている以上、マンション管理は管理会社に委託するほかありません。その管理が「巡回管理」では、しっかりやってもらいたいと願っても限界があるはずです。

気に入って買ったマンションが巡回管理だったとき、我が家の資産価値を守るには、どうしたらいいのでしょうか?

「マンションは管理を買え」などと、昔から言われて来ましたが、どうやら管理は管理会社の仕事だなどと割り切るわけには行かなくなりそうです。

筆者は管理に関してはマンション住まいが長いというだけで、専門家ではありませんが、門外漢とも言えません。自分が過去に住んだ複数のマンションの規模は、それぞれに特色がはっきりしていました。
低層の小型マンション、120戸の駅前マンション、300戸以上のタワーマンションという差異があります。この中で、たまたまですが、一番管理が良かったと感じたのが低層の小型マンションです。

小型ゆえに、住人同士が顔の見える関係にあったようで、協力し合いながらバリューを守っていたのです。

巡回管理のマンションが管理の悪化につながらないケースもあるとしたら、高額の管理費を払ってでも管理人を朝から晩まで滞在させるか、それができないなら、住人の中から輪番制で管理補助員を選び、週1回でも見回りや点検業務に当たる仕組みを導入するべきです。

共用部の点検などを通して居住者の管理意識を強化することがお互いのためになるということを定着させることに役立つはずです。

早く言えば、うるさ型の住人が何人もいて、番人よろしく目を光らせ、モラルに関することはもとより、建物の隅々まで点検して歩くというイメージでしょうか。勿論、どこか問題が起きたり、気になることがあったりすれば、その情報を共有するための連絡会議や調整会議、あるいは解決のための協議などを定期的に実施するのです。

このような活動が、改修工事や積立金の増額といった課題をスムーズに処理・解決して我がマンションの価値を長く維持して行くことにつながるのだと思います。

一戸建てなら、好きなときに自分だけの判断でどんなことでも実行できますが、マンションはそうはいかないのです。面倒だなと思うかもしれませんが、共同の財産なのですから、共同の義務を果たさなければなりません。その覚悟ができなければ、資産価値は経年劣化が進み、いざ売却というときに差がついてしまうのです。

入居と同時スタートは現実的に無理としても、管理組合の管理への関わり方を明記しておき、2年目から活動を始めるといいでしょう。そうすることが管理員補助としての実務に早くから精通し、いざというとき、住人同士の意思疎通もスムーズに行くはずですし、問題の目を早い段階で摘んでしまうことが可能ともなるに違いありません。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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「修繕積立金30年間 上げません」のマンション [マンションの管理問題]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。 ~~~~最近は更新回数を増やしていいます~~~



分譲マンションには、「修繕費を積み立てる」という慣習が定着しています。

個人住宅なら、自分の意思だけで修繕するかどうかを決めればいいわけで、予算がなければ先延ばしにするもよしです。しかし、雨漏りが起きたら、臨時出費をうらめしく思いながらも修繕工事を発注することでしょう。

ペンキがはがれ、錆が出ても、あらゆる修繕を放置すれば、建物は劣化が早まり、いざ売るというとき建物代はただ同然になってしまいます。

そうなっても、また永住する気でいるなら、ボロボロになっても構いやしない。すべては自己責任なのですから。

ところが、マンションの場合はそういうわけには行きません。

修繕が必要になったときに費用を徴収しようとしても、各オーナーの懐具合が違うために資金が集まらないとか、また修繕の必要を理解しないオーナーもあって(本当は金を出したくないだけである)、工事ができないまま放置されてしまっては困るからです。

修繕対象は、言うまでもなく共用部に限られるわけですが、共用部も我が家(専有部分)の延長上にある所有財産(共有)なのです。屋上の防水工事を定期的に実施しなければ雨漏りの原因となり、我が家にも影響する可能性が高いので、これを放置しておけというオーナーはいないでしょう。

30年も経てば、そろそろエレベーターも交換の必要が出て来ます。それを放置すれば重大な事故につながりかねませんし、運転ができない状態になったら不便で堪らないのですから、それを止めるオーナーはいないでしょう。

しかし、そのためには速やかに工事にかかれるよう、マンション全体(管理組合)としての貯金をしておく必要があるのです。そこでコツコツと貯金をして行くことにした、それが修繕積立金です。

●修繕積立基金という名の一時金が高くなった

しかし、毎月の積立金が多過ぎると買い手の理解が得られにくいので、分譲販売の当初から多額の設定はせず、逓増方式を採用するのが一般的です。

さらには、「修繕積立基金」という名の一時金を徴収する慣習が定着しています。その基金は、最近の傾向として大きな金額をまとめて徴収する例が増えているようです。

修繕積立金は、文字通り毎月の「積立金」と「基金」で構成され、基金は新築分譲時に一時金として最初の購入者から徴収してしまうというものです。

(一時金徴収は、15年目とか20年目辺りにもう一度実施しようという計画のマンションもありますが、多くはありません)

毎月の負担を軽減するための基金ですから、その金額が大きければ大きいほど毎月の負担は小さくできる理屈です。

ところが、現実はそうなっていないのです。毎月は従来と同レベルで、一時金だけが大幅に増えている傾向が目につく昨今です。
   
実態を少し拾ってみましょう。(2015~2016年販売物件より)

※三菱地所レジデンスの場合

同社のある都区内マンションで、65.07㎡タイプの毎月が7160円、一時金78万円という例があります。

毎月の負担7,160円は、1㎡当たり@110円となります。一時金の78万円は、毎月分の100倍強です。

東京の場合、毎月が@80~100円、一時金は60倍(5年分)というパターンが多いので、三菱の設定はどちらも高額設定ですね。

同社の別の物件で、@90円/㎡・100倍となっているものもあります。毎月は普通ですが、一時金はやはり多いですね。


※野村不動産の場合

同社の中規模物件の例です。 75.25㎡のタイプの毎月が8190円、単価@109円、一時金81万2700円、100倍弱となっています。

別の物件も、毎月が@107円/㎡、一時金は87倍となっています。

こちらも高い設定です。

※住友不動産の場合

最新の発売物件のひとつを見ると、71.11㎡で毎月が6750円、単価95円/㎡、一時金が37万7900円で60倍と従来パターンです。


●計画はあくまで現在の工事見積もり額による

修繕積立金は、将来の修繕費用を予め見積って金額を設定するはずです。とはいえ、20年先、30年先の工事予算を正確に見積れるわけもなく、現在価格で見積り、そこに何%かの加算をしているのかもしれません。

実務的には、過去の見積もり実績をベースにして用意した規模別・高さ別の基準書のようなものが管理会社内に存在するのではないかと思うのです。

三菱地所レジデンスや野村不動産が販売時に買い手に提示している修繕積立金、一時金が高くなったのは、傘下の管理会社に命じて基準の数値を上げさせたのではないかと疑っています。

修繕積立金も一時金も、高い設定にすると、販売成績に影響を与えます。できたら上げたくない。これが販売現場の偽らざる声です。

それなのに、なぜ修繕積立金・一時金等を増額しているのでしょうか? 最近の建築費上昇が直接の影響なのでしょうか? どうも違うような気がします。

●当初の積立金が20年後は3倍になる逓増方式

マンションのメンテナンスは、社会的ストックでもあるマンション、建て替えが簡単にできないマンションといった認識を前提にすると、長期的な視野で計画しておくべき重要なテーマです。

分譲したら終わりというマンション業者のかつての姿勢は改善され、分譲後も買い手の資産を守ることに関心を払い続ける姿勢に転換し、分譲時に「長期修繕計画書」の策定をするのは業界標準として定着しました。

その中に設けられた収支計画表30年分を見ると、積立金は5年ごとに上げられているのが一般的です。

ある例を紹介すると、1~5年:7,000円、6~10年:10,164円、11~15年:13,319円、16-~20年:16,473円、21~30年:19,628円となっています。

初期の7,000円と21年目の19,628円を比べると、3倍弱に増える計画です。

マンションが比較的新しいうちは修繕費も少ないから安く、古くなればなるほど費用が嵩むので高く設定するという論理は正しいにしても、買い手の負担感が大きいと、購入をためらう原因になります。

5倍にした某物件で、「20年後に5倍?本当ですか?」と、買い手は一瞬たじろいだと聞きました。

そこで、売主は管理会社に命じて積立金の増額ペースを滑らかにしたり、減額したりする形で買い手の負担感を抑えつつ、必要な積立金を蓄積して行くには、分譲時の基金を多くしておく方法がベターと考えたのです。

購入者心理としては、購入時の頭金と登記料などの一時金支払いには比較的抵抗が小さいというか、寛容というか、そんな傾向があるからです。

マンション業者は、その使命として長期的な視野で販売相手と関わっていくことが必須です。それが結果的にマンション業者自身の信用の拡大につながるのです。

最近、増えて来た一時金増額の動きには、マンション業者の良い意味での深慮遠謀があるということかもしれません。

●国交省による修繕積立金のガイドライン(築30年まで)

国土交通省が「長期修繕計画策定ガイドライン」として修繕積立金の目安を公表しています。

15階建て未満で100戸以上のマンションが@178円/㎡(100戸未満@202円)であるのに対し、20階以上が@206円/㎡となっています。平均では16%ほどタワーマンションの方が高いとしています。

12年目に最初の大規模修繕工事が計画されるのが一般的で、そのときに必要な予算は、1戸当たりにすると100万円以上と言われますが、タワーマンションの場合は、110万円以上か120万円近くになるそうです。

積立金が不足すれば工事にかかれないので、そのような場合は実施時期を先送りするか、一時金を徴収する、または不足分を銀行から借りるしかありません。

先送りすれば建物の劣化が進み、実施可能なときが来て再度見積もりを取ると、さらに費用が嵩むこともあり得るので、実施時期を先延ばしないですむような積立計画が大事になります。

先に述べたように1回目の大規模修繕のときに1戸当たりで100万円以上を貯めておかなければなりませんから、分譲時に50万円~80万円といった一時金を出してもらうと、残り20~50万円を12年144か月で割れば、毎月負担は大きくならずに済みます。

とはいえ、12年目の大規模修繕後の積立金残高をゼロにするわけにも行かないのです。次の修繕のために残す必要があるからです。 結局のところ、事例に見たように、分譲時から5年ごとの増額積立とせざるを得ないのです。

●改修工事の実施時期

 後先になりましたが、マンションの修繕項目を挙げておきます。

*屋根の防水(断熱と防水、保護塗装)/8~9年目
*バルコニーと共用廊下の床防水/12年目
*外壁塗装(壁・軒天などの吹き付け部)/12年目(タイルの交換は計上せず)
*給水管/40年目に交換
*排水管/30年目に交換
*エレベーター/15年周期で内装と三方枠の補修。20年目に制御盤交換。40年目に全交換
*玄関ドア/12年周期で点検調整。36年周期で交換


●「積立金の値上げは30年間なし」という新築物件

先頃、たまたま「修繕積立金は30年間ずっとこのままです」という物件にお目にかかりました。クオス鴨居白山レジデンスという横浜市の物件です。

物価上昇が起これば当然増額になるとしても、30年間このままというのは勇気ある提案(計画)です。

81.84㎡の住戸の例を挙げると、管理費 13,040円、修繕積立金 17,140円、修繕積立一時金 822,720円となっています。

管理費は1㎡あたりが@159円です。管理体制が分らないので安いとも高いとも言えないのですが、中古も含めた首都圏の平均は@238円/㎡(2013年国土交通省調査)なので単純比較では安い部類と言えます。

修繕積立金は@209円/㎡なので、先に述べた初期の標準値(80~100円)の2倍設定になっています。

修繕積立基金の方はどうでしょうか?

毎月の60倍が最低とすれば、毎月の標準値の80円~100円の60倍、4800~6000円/㎡となり、81.84㎡の部屋なら39万円~49万円、80倍としても6400~8000円/㎡なので、総額では52~65万円に過ぎません。

ということは、この物件の基金、約82万円は業界標準の1.3倍~1.6倍で設定したことになります。

毎月が2倍、一時金も標準の1.3倍以上を徴求するという物件です。

30年間のトータルを計算してみましょう。【(17,140×360か月)+822,720円】÷360=19,425円・・・・1㎡当たり@237円となります。この単価は、先に紹介した国土交通省のガイドライン(100戸未満@202円)よりは少し高いですが、適正値の範囲内と見て良いでしょう。

しかし、漸増方式ではなく、均等法式にすると、買い手の抵抗は間違いなく強いので、販売に重大な影響を与えるに違いありません。これが東京都心の邸宅地に建てる高級・高額マンションなら問題ないでしょうが、この立地のこの物件で、売主は随分思い切ったことをしたものです。

今しがたホームページを覗いたところ、売り出しはしていない(平成28年11月下旬販売開始予定)段階ですが、結果に注目してみたいと思います。

実は寡聞にして知らなかっただけなのですが、30年間上がりませんという物件は他にもいくつかあることが分かりました。ただし、大規模物件なので、設計次第ではスケールメリットが生まれて低額に抑えることも不可能ではないのです。

中小規模の物件まで均等法式が広がるのか、その点にも注目したいところです。

・・・今日の投稿記事はもう1本あります。













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平均の2倍もする管理費。これをどう見るか? [マンションの管理問題]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


管理費は地域によって差があります。人件費の違い、電気代などの違いからです。しかし、それらに2倍もの差はありません。 ところが、マンション1住戸あたりの管理費を比較すると、2倍もの差が普通に見られます。

高くなる理由を考えてみましょう。

エレベーターを例に採ると、1基より2基にすれば、その保守点検費だけでも2倍になるわけですし、電気代も2倍かかるはずです。管理人を1人置くだけよりコンシェルジュと併用すれば、2倍の人件費が必要です。エントランスホールやロビー、ラウンジといった共用部の面積が広いと、清掃費用も共用灯の電気代も増えることは間違いありません。

ところが、戸数が2倍あればエレベーターが2基になっても1住戸当たりの費用は変わらない理屈です。共用部分の面積が大きくても住戸数に比例して大きくなる分には1住戸当たりの管理費は高くならないはずです。

ところが、現実には管理費が高いマンションとそうでもないマンションが存在します。なぜでしょう?

その理由を述べる前に、管理費の相場を見て頂きます。


●住戸面積1㎡当たりの管理費の標準は?

国土交通省の調査によれば、首都圏のマンションの平均戸数は131戸、1住戸当たりの管理費は16,127円、専有面積1㎡当たり@238円となっています(平成25年マンション総合調査)。

筆者の知る高級マンションに、平均の2倍弱、@450円/㎡という例があります。いわゆる100㎡を超える住戸ばかりで構成された全戸億ションの超高級物件です。全戸が管理費だけで毎月50,000円以上になるようです。

そこまでの高級物件ではないが億ションも混在する30戸ほどの物件で、@390万円という例もあります。

一方、湾岸エリアの大型マンション(300戸余)に、@155円/㎡という格安の事例があります。

また、湾岸の500戸余のタワーマンションで@280万円/㎡という例もありますし、文京区の40戸台の小型物件で@250万円/㎡という例があります。

このように、戸数、高さ、グレードなどによって管理費の多寡が決まって来ますが、不動産経済研究所が2010年に分譲された新築マンションを対象に調査したデータから見えて来るものがあるので、それを次に紹介します。

◆首都圏全体の1㎡当たり管理費:@211円
  中古を含めた全マンションを調査した先の国土交通省の@238円より安くなっています。理由は不明です。

◆規模(戸数)別の管理費

49戸以下:256円/㎡・50~99戸:211円/㎡・100~299戸:205円/㎡・300~499戸:209円/㎡・500~999戸:234円/㎡・1000戸以上:311円/㎡
 
50戸未満から300戸未満までの3分類では、戸数の多いマンションほど割安になることを窺わせますが、300戸を超えるとスケールメリットは消えて、逆に戸数が多い物件ほど高い傾向が見られます。

理由は、次のように分析されます。

大型マンションは、24時間有人管理体制にしたり、共用施設を多種多様に用意したりしているため、スケールメリットを帳消しにしているのです。


◆高さ別の管理費

5階以下:227円/㎡・6~9階:209円/㎡・10~19階:204円/㎡・20~39階:293円/㎡・40階以上:306円/㎡

   5階以下の低層から20階未満までの3分類も、階数が高いほど安い傾向が見て取れます。しかし、20階以上の超高層マンションは20階未満の1.5倍もの高さになっています。階数が高いほど戸数も多くなる傾向があるので、規模別の方と重なる点です。
    
  超高層マンションは管理費が高くなると言われていますが、例えば中低層にはない「窓の掃除」という費用負担がありますし、郊外の広い敷地の大型マンションなら自走式の立体駐車場が設置できるのに対し、都心や湾岸部のタワーマンションはタワーパーキングなので、保守費用もかかるうえに電気代が嵩みます。


●小規模マンションの管理費

小規模マンションほど管理費は割高になってしまう傾向は調査データからも明らかになりましたが、小規模物件の中には、平均値の2倍にもなる高い例があります。

小規模マンション同士の管理費比較で、決定的な差につながるのが管理人を置くか置かないかの差です。

管理人を置かない「巡回方式」の管理体制では、管理員人件費が不要となり、週5日以上の日勤と比べると大きな差になるのです。

30戸のマンションで試算してみましょう。管理員の賃金を月額24万円とします。30戸で割ると、1軒当たり8000円ずつ負担する計算です。70㎡平均の面積としたら、1㎡当たり114円もの差ができてしまいます。

巡回管理の小型マンションAの管理費が@250円/㎡であるとき、同規模のマンションBは管理人を日勤させているので@364円/㎡という高い管理費になってしまうのです。

70㎡の住戸なら、マンションAは17,500円、マンションBは25,480円となります。

月々8000円、年間96,000円、10年間で96万円と馬鹿にならない費用です。

試算は1.5倍の差ですが、現実の比較はもっと大きな差異があるようです。








●管理費の高いマンションは物件価値も高い――本当か?

タワー型の大規模マンションであろうと低層の小規模マンションであろうと、管理費の高いマンションを購入する人はどのような思いで購入を決めているのでしょうか?

管理費が高いことが購入断念の理由になった人もあるかもしれません。しかし、筆者の知る限り、その割合は低いのです。

管理費が高いと販売のネックになると踏んだ物件の場合、売主は管理費を抑えることを企画段階から模索します。

大型物件では、できるだけ共用部を多く(広く)しない、エレベーターの数も減らせる限り少なくする、駐車場は台数が減っても機械式でなく平面式にする、管理体制は極力省力化する、手入れの費用が馬鹿にならない植栽スペースは最小限の面積に抑えるといった工夫を凝らすのです。


反対に、差別化された価値ある建物を目指した物件の場合、大型マンションならエスカレーターでコンシェルジュの待つロビーやラウンジにアクセスするとか、ペット同伴エレベーターは専用として設置、3階まで吹き抜けのエントランスホールはガラス窓の清掃だけでも大変そうな大きさとし、ガラス越しに見える豪華な庭園は剪定費用がかかるとしても、敢えて企画に盛り込むのです。

大型マンション定番のゲストルームは、ラグジュアリーホテルのスイートルームと見まがうほどのグレード感で仕上げたりもします。


小規模の低層マンションでは、駐車場は地下格納式で「愛車の保護と防犯も万全」とアピールします。しかし、敷地に余裕がないので自走式にはできず、機械式の地下3階までなどとします。このため、当然ながら管理費に影響を与えるのです。

エントランス周りやロビーなどの仕上げは、床も壁も天井も、手抜きなく高級素材で仕上げています。共用廊下は当たり前のように絨毯張りの内廊下方式とし、エレベーターの広さはマンションの規模に不釣り合いなほどの大きさ、そして籠の内外の表面材、照明などのスペックは高級シティホテル並みにしたりします。

全体として高級感や上質感、センスの良いデザインなどを誇る高級マンションは、その種の建物が似合うブランド住宅地や、それに次ぐ高級住宅街などに建設されます。

このような物件は、販売価格も高いものです。当然ながら、購入予定者のニーズを把握した上で企画するので、管理費も高くつく建物となります。 しかし、買い手の資金力を推定し、管理体制も手抜きはしないのです。


●高級・高額マンションは管理費が高くても問題にならない

管理費が高いマンションは、その立地条件とともに高級物件、高い価値を持つ建物である場合が多いものです。

そのような物件は、資金力(購買力)の高い、所得も多い人が購入する物件となります。

それを購入した場合、次の買い手も同じような階層と考えられるので、売却するとき管理費がネックで売れないなどという懸念は持たなくていいのです。

言い換えましょう。価値あるマンションは将来価格も高値を維持できるので、管理費を多く支払って来た分くらいは元が取れてしまうということになるのです。


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使わない施設やサービスが多い。管理費が無駄では? [マンションの管理問題]

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マンションには区分された専有部分・専用設備と、管理人室や廊下、階段、エントランスホール、エレベーター、受電設備、共視聴用TVアンテナといった共用部分・共用設備があります。

共用部分には、上記の付随する必要最低限のものに加えて、集会室やオーナーズラウンジ、ゲストルームといった共用施設、宅配ボックスや防災設備、カメラ付きインターホン設備などが付加されるのが一般的になっています。

しかし、これらの付加施設・設備は稼働や維持管理に費用がかかるので、使いそうにない買い手から見れば「管理費等が高くなる」と歓迎しない向きも少なくありません。

また、マンションの管理サービスで面は、管理人と別にコンシェルジュや警備員を配置している例が見られます。これらのサービスはなくてもいいのではないかとか、あるに越したことはないが、管理費が無駄にならないかといった疑問を抱く買い手があります。


今日は、共用施設と管理サービスの意義について考えてみました。


●使い切れないほどのメニューでも

携帯電話でもパソコンでも同じですが、たくさんの機能が用意されていても、その過半は使いこなせないというか、不要なものが多いというか、「これとこれだけあれば十分」などと、普段使いしている機能で満足している人が大半ではないか、そんな気もします。

高級ホテルには、必ずコンシェルジュデスクがあって誰かが待機しています。利用する人はどのくらいいるのでしょうか?

百貨店にも来店客をサポートする買い物コンシェルジュという職種があると聞いたことがあります。子供の託児所をつくり、客がゆっくり買い物を楽しむことができるように保育士やベビーシッターを配置している例もあるようです。

しかし、利用している人の割合はきっと少ないはずです。僅かな人が、困ったとき初めて、「これがあって良かった」と感動する、あるいは感謝する程度なのではないかと思います。

利用者は買い物客の0.1%以下では?そんな想像をします。しかし、僅か0.1%しかいない利用者のためであっても、きめ細やかなサービスを用意することによって百貨店の価値が上がると考えられているのでしょう。


●マンションの共用施設と管理サービスの価値

マンション建設のプランナー(デベロッパーの企画部門)が考え、提供する共用施設と管理サービスにも同じようなことが言えるのではないでしょうか?

新築マンションの建築概要を見ていると、「集会室」がないマンションも少なくない昨今ですが、実は一番必要なものかもしれません。

大勢が集まる年一度の定期総会は、収容人数の関係から自治体のホールなどを借りるにしても、毎月のように実施される役員会のためにはマンション内に「集会室」があった方が便利ですし、費用も少なくすみます。

集会室は、コミュニティルームやキッズルームなどとも呼ばれ、ママと幼児の集いの場所や雨の日の幼児用の遊技場としても使われます。パーティや各種イベント開催に利用されるケースも多いようです。

人気があるのは「ゲストルーム」で、親兄弟を招いたときの寝室として使われます。ゲストルームは、ホテルのスイートルームか、スーペリアスタンダード級の立派なものが多いようです。

ゲストルームは旅館業法に抵触しないような運営が求められるのだそうで、宿泊できる人の資格(所有者との続柄)とか、利用料(実費程度)、連泊限度などが管理規約で定められています。

人気があると書きましたが、物件によって差があるようで、大型連休以外は週末でも空いているマンションもあれば、予約が半年以上先まで一杯という人気マンションもあると聞きます。

部屋数も少なく、狭いマンションのこと、呼ぶ方も来る方も気楽に訪問できるゲストルームの存在は有り難い施設と思います。

サービス面では、「コンシェルジュ」がタクシーの手配や長期旅行の際の窓の開け閉め、家事代行やハウスクリーニング業者への連絡などを所有者の秘書代わりにやってくれるというもので、パソコンが苦手な人や多忙な人には重宝です。

こうした施設やサービスの中には、「自分は利用しないから必要がないし、管理費が高くなるだろうから興味ない」という人がありますが、そう割り切って良いものでしょうか?



●共用施設と管理サービスが管理費に影響する度合いは低い

共用施設をひとつ増やすと、価格はどのくらい高くなるのでしょうか?

集会室を例にとって説明しましょう。集会室は普通、1階に設けられます。住居としては条件の悪い位置の区画を選んで集会室とします。

仮に70㎡の集会室とし、平均70㎡の住戸50戸のマンションがあるとします。そのマンションの平均価格が5000万円とすれば、50戸で25億円の販売価格になります。これが採算の取れる下限としましょう。

仮に集会室を取り止めて住戸として販売することにすれば、25億円÷51戸で、1戸平均4900万円になり、100万円の価格引き下げ効果が表れます。

逆に言えば、集会室を設けると100万円高くなってしまうというわけです。

次に、集会室を設けることで管理費や修繕積立金は毎月いくら上がるのでしょうか?

清掃費や集会室の備品、水道光熱費などが必要になります。長期的には集会室の内部に設置したコンロなどの交換、床・壁の張り替えなどが必要になるでしょう。試算は困難ですが、1軒当たりのプラス金額としてはさほどのことにはならないはずです。

しかし、集会室もゲストルームも、あるいは展望ラウンジやフィットネスルームといった共用施設が複数になったらどうなのでしょうか? それとで同じことです。そのくらい充実した物件は戸数も多いので、1軒当たりにしたら大した金額ではないのです。

それでも、それらをバッサリと切り捨てれば、管理費も修繕積立金も目立って安くなる場合もありそうです。実際にも、管理費や修繕積立金の安さを強くアピールしている新築物件をときどき見かけます。



●共用施設と管理サービスが充実したマンションの総合的な価値は?

管理費を安くするためには、共用施設を削り、共用設備も最低限に抑えることが必須です。

例えば、先に述べたような共用施設は一切設けず、エントランスホール、ロビー、廊下といった必須の共用面積を最小とするほか、設備的にもエレベーターを最小限の数で間に合わせる、備蓄する防災備品もなく、植栽もなくせばいいのです。

サービス面では、管理人にコンシェルジュを兼ねてもらう、あるいは管理人を置かない「巡回方式」にすれば、管理費は安くなるでしょう。

しかし、これらの施設・設備が充実したマンションは、付加価値の高いマンションとして市場は評価します。

例えば、ゲストルームや展望ラウンジがあれば、「遊びに来ないか。来るなら予約するから」などと親しい人との付き合いを深めやすくするに違いありません。

また、コミュニティルームではママ友をつくることや、フィットネスルーム、スタディルームといった施設では、住民との触れ合いのきっかけにもなるはずで、いざというとき(災害時など)に役立つはずです。

2階まで吹き抜けの天井高と複数のソファを配置したラウンジ併設のエントランスホールを設ければ、ガラスの清掃だけでもお金がかかりそうに思いますが、視覚的には高級感・豪華さ・差別感などにつながり、誇れる我が家と思えるはずです。

友人・知人を招待したときなどに「すごいね」や「かっこいい」などの賞賛の声を聞いて誇りを感じる場合もあるでしょうし、誰も呼ばないにしても密かな自慢となることでしょう。

このようなことを考えて行くと、やはりマンションの価値を高める要素になるのは確かと思えるわけです。



●「共用施設が少なく管理サービスも最小限」とする条件では選択できない

マンション探しにおいて優先する条件は立地条件でしょうし、何より予算が先に来るはずです。これらが条件に当てはまるものであり、モデルルームを見て気に入ったというような場合で、管理費等が高いと感じる物件であるとします。

しかし、管理内容を見直せとか共用施設を削れとかは要求できないわけです。買い手に選択権があるとしたら、間取りプランやカラーバリエーションのチョイス、設備機器や床の仕上げ材のオプションくらいまでです。

共用施設と管理内容は買い手には選べないのです。どうしても気に入らないのであれば、管理内容だけなら、入居後に組合活動を通じて変更を実現するほかありません。

残念ながら、共用施設と管理サービスを優先してマンションを選ぶというのはほぼ不可能です。

しかし、それらがマンションの付加価値になると確信できれば、むしろ歓迎すべきものと考えられましょう。

簡単に結論づけると、管理費等が他のマンションより毎月1万円高い物件であっても、10年後に120万円高く売ることが可能なものなら問題は小さいはずです。


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管理形態の「日勤」「通勤」など用語の曖昧さに注意! 2015年6月10日partⅠ [マンションの管理問題]


中古マンションの個別物件サイトを覗くと、分かりにくい表示に気付きます。管理項目での、「日勤」と「通勤」です。

日勤とは、日中勤務のことですが、勤務時間が全く不明です。午前中だけの勤務でも、8:00~4:00勤務でも日勤です。

一方、「通勤」は、「住み込み」の対極にある言葉です。現状、ほとんどが「通勤」のはずです。

買い手が知るべき情報は、通勤だろうが住み込みだろうが、管理人としての勤務時間が週に何日で1日何時間かです。

中古マンションの売り出し情報はあまり整備されていないものが多く、「管理」という重要な項目においてさえ不確かな情報がまかり通っています。SUUMOやHOMESといったポータルサイトでしっかり確認をしてもらいたいと思うところです。

とまれ、「管理形態」に関する用語は、「自主管理」、「委託管理」から始まって、「常駐」や「日勤」、「24時間有人管理」、「24時間機械管理」、「通勤」、「住み込み」、「巡回」といったものがあります。

マンションは管理を買え」や「管理を見て買え」などと、管理の重要性を言い表す格言があります。その割には、管理形態に関する曖昧な表示が野放し状態です。

理想は「24時間有人管理」、次が「8時間以上の日勤管理+24時間機械管理」で、歓迎できないのが「巡回管理」ですが、中古物件の表示には、「日勤」としながら、よく調べてみると、管理人は滞在しておらず、本当は「巡回管理」だったという例が少なくありません。

検討者は、管理人室を覗いたが誰もいないのでおかしいと思い、管理会社に確認したところ、清掃人が週3日通勤しているという回答だったことがあります。

マンション管理は、掃除が全てではないのです。管理人は、建物(共用部)の目視によるチェック、訪問者の出入りチェック、入居者のモラル(管理規約の順守の)チェックなど、ハードとソフト両面の番人という重要な役割を管理組合(所有者)から委託されているのです。

管理の良いマンションは、寿命が延びるだけでなく、売却時の価格に良い影響を与えるものです。買い手としては、単に管理費の安い・高いだけではなく、管理形態、なかんずく管理人の滞在時間にも注意を払い、正しい情報を把握するようにしたいものです。

また、管理形態に関する表示に関して、所轄官庁の指導・通達、もしくは業界の自主規準制定を望みたいところです。

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 増える「修繕積立一時金」 [マンションの管理問題]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

新築マンションの場合、「修繕積立基金」という名目の一時金を納める慣習が定着しています。

納める先は管理組合なので、購入者の貯蓄の性格を持つものです。貯蓄は多いほど良いのですが、最近の傾向は新築分譲時に大きな金額をまとめて徴収する例が増えていることにあります。

ご承知のように、修繕積立金は文字通り毎月の「積立金」と「基金」で構成されています。基金は、新築分譲時に一時金として最初の購入者から徴収してしまうというものです。

毎月の負担を軽減するための基金ですから、その金額が大きければ大きいほど毎月の負担は小さくできる理屈です。

ところが、現実はそうなっていないのです。毎月は従来同様で、一時金だけが大幅に増えている傾向が目につく昨今です。

実態を少し拾ってみましょう。


●三菱地所レジデンスの場合

同社のある都区内マンション(工事中。完売)で、65.07㎡タイプの毎月が7160円、一時金78万円という例があります。

毎月の負担7,160円は、1㎡当たり@110円となります。一時金の78万円は、毎月分の100倍強です。

東京の場合、毎月が@80~100円、一時金は60倍(5年分)というパターンが多いので、三菱の設定はどちらも多いですね。

同社の別の物件で、@90円/㎡と100倍となっているものもあります。毎月は普通ですが、一時金はやはり多いですね。



●野村不動産の場合

同社が今月販売を開始する中規模物件の例です。 75.25㎡のタイプの毎月が8190円、単価@109円、一時金81万2700円、100倍弱となっています。

別の物件(今月発売)も、毎月が@107円/㎡、一時金は87倍となっています。

こちらも高い設定です。


●住友不動産の場合

最新の発売物件のひとつを見ると、71.11㎡で毎月が6750円、単価95円/㎡、一時金が37万7900円で60倍と従来パターンです。


●修繕費が足りなくなる?

読者ならご存知のことですが、最近の建築費の高騰は激しく、その影響でマンション価格が上昇中です。

分譲価格の高騰も困った問題ですが、建築費の高騰は中古マンションの大規模修繕などにも影響を与える可能性があります。

修繕積立金は、将来の修繕費用を予め見積って金額を設定するはずです。とはいえ、10年先の工事予算を正確に見積れるわけもなく、現在価格で見積ることになります。

しかし、正確に見積ってみても10年先には数字が変わって来るはずなので、分譲時の予算は概算での適当な予算書を作成するに違いありません。

つまり、過去の見積もり実績をベースにして用意した規模別・高さ別の基準書のようなものが管理会社内に存在するのではないかと思うのです。

三菱地所レジデンスや野村不動産が販売時に買い手に提示している修繕積立金、同一時金が高くなったのは、筆者の憶測ですが、傘下の管理会社に命じて基準の数値を上げさせたのではないかと思うのです。

修繕積立金も一時金も、高い設定は販売成績に影響を与えます。できたら上げたくない。これが販売現場からの偽らざる声です。

ランニングコストは、管理費、駐車料金も加わえると馬鹿にならない金額です。

小型マンションでは、管理人を置かずに巡回方式にして管理費を抑えたりするものです。

それなのに、なぜ修繕積立金・一時金等を増額しているのでしょうか? 先に述べたように最近の建築費上昇が直接の影響なのでしょうか? どうも違うような気がします。

●修繕費用の段階的増額ペースは急すぎる?

マンションのメンテナンスは、社会的ストックであるマンション、建て替えが簡単にできないマンションといった認識を前提に置くと、長期的な視野で計画しておくべき重要なテーマです。

分譲したら終わりというマンション業者のかつての姿勢は改善され、分譲後も買い手の資産を守ることに関心を払い続ける姿勢に転換され、分譲時に「長期修繕計画書」の策定をするのは業界標準として定着しました。

その中に設けられる修繕費用の収支計画表30年分を見ると、積立金は5年ごとに上げられているのが一般的です。

ある例を紹介すると、1~5年:7,000円、6~10年:10,164円、11~15年:13,319円、16-~20年:16,473円、21~30年:19,628円となっています。

初期の7,000円と21年目の19,628円を比べると、3倍弱に増える計画です。

マンションが比較的新しいうちは修繕費も少ないから安く、古くなればなるほど費用が嵩むので高く設定するという論理は正しいにしても、買い手の負担感が大きいと、購入をためらう原因になります。

最近の買い手の多くが、段階的に増額する修繕積立金を尋ねるからです。

中古マンション販売の世界では、修繕費が足りないので一時金を徴収するとか3倍に値上げする予定とかの説明があると、急に購買意欲が萎えてしまう見学者も多いと聞きます。

積立金の増額ペースを滑らかにしたり、減額したりする形で買い手の負担感を抑えつつ、必要な積立金を蓄積して行くには、分譲時の基金を多くしておく方法がベターと考えられます。

購入者心理としては、購入時の頭金と登記料などの一時金支払いには比較的抵抗が小さいというか寛容というか、そんな傾向があるからです。

マンション業者は、その使命として長期的な視野で販売先と関わっていくことが必須です。それが結果的にマンション業者自身の信用の拡大につながるのです。

最近、増えて来た一時金増額の動きには、マンション業者の良い意味での深慮遠謀があるということかもしれません。


●基金は売主も協力したらいいのに

最後にもうひとつ、もし毎月の負担を和らげるために基金が多額に必要というなら、分譲主も一役買ったらいいのです。つまり、基金に寄付すればいいのではないかと思います。

1住戸あたり50万円なら東京圏の1住戸あたりの価格5000万円の1%に過ぎません。

まあ、そこまで踏み切るのは無理としても、半分の25万円くらいなら可能なのではないかと思ったりします。

もっとも単純な寄付というわけには行かない税務上の問題など、何らかのネックはあるでしょうが、そんなものは必ず解決策があるはずです。

業界各社に真剣な検討を促したい。ついでに言えば、それは販売促進にもプラスだと思うのです。

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管理人はうるさいくらいがいい [マンションの管理問題]

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物件調査に都内の中古マンションを訪ねたとき、管理人がバルコニーの手すりに布団をかけて干していたらしい住人と玄関先で問答をしている場面に遭遇しました。どうやら、何度も注意しているらしく、その時、何度目かの自宅訪問だったようでした。

そもそもマンションの管理人とは、どういう立場の人なのだろう?そんなことを、ふと思いました。

賃貸マンションや企業の社宅・寮なら、所有者(大家・貸主)の代理人的な立場で入居者を取り締まる人なのかもしれませんが、分譲マンションは少し複雑です。なぜなら、所有者は入居者本人なのですから。

理屈をこねるのはやめにして一足飛びに答えを出してしまうと、「管理人は、身分としては管理を委託した管理会社に属するものの、所有者が間接的に雇っている共用部分の管理者」ということです。

間接的とはいえ、所有者が雇用している使用人とするなら、昔ふうに言えば、使用人は雇い主につき従うもので、反抗することはもとより、意見を述べるなどはとんでもない立場にあるはずです。

ところが、それではマンションの管理人は務まりません。委託された業務の中には、管理人は法の番人という側面もあると考えられるからです。

ここでいう法とは、管理規約というマンションの憲法のことです。バルコニーの手すりに布団をかけないで、エントランスロビーで子供を遊ばせないで、ペットをエレベーターに乗せるときは必ず抱きかかえてください、自転車を玄関前に駐車しないでください、ロビーで煙草を吸わないでください。玄関ドアは室内塗装面を除いて共有部分に属しますから勝手に飾り物を張り付けないで下さい etc.

このような共同生活のルールは、マンションの価値を維持していくうえで大変重要なことです。手すりに布団をかけないとするルールは美観を損ねるからですが、売却するときに見学者が満艦飾のマンションを見て高級マンションと感じるかどうかに関わる問題でもあるのです。
ペットを飼えるマンションが当たり前になっている今日ですが、ペット嫌いの人もいるのですから、そのような人への配慮としても大切な「ペット飼育規則」が設けられています。その規則が守られていないマンションと知ったら、売れるマンションも売れなくなってしまうかもしれません。

管理規約とは、マンション所有者の財産の一部でもある共用部分のハード面を管理する方法に関して定めてあるだけでなく、その使用に関するルールも定めたものです。それによって、円滑な共同生活を支援するとともに、共同財産の価値を長く維持することに狙いがあるのです。

社会生活はルールに基づいて営まれています。ルールを守らなければ秩序が乱れます。しかし、ルールを守らない人がいることも事実です。そのために罰則が設けられたり、警察が取り締まったりするわけです。

これは、「自分もうっかりルールを忘れた行為に走ってしまうかもしれないから、そのときは遠慮なく叱ってくださいよ」と法の番人を自ら雇って戒めているとも言えます。無論、その給与は税金という形で負担しているわけです。

マンションも同じです。不届きな入居者がいれば規約や共同生活のマナーを遵守するよう注意を促す。マンションの管理人とは、所有者の集合体である管理組合から委託された番人・目付役とも言えるのです。

このような意味からすると、雇われ者という感覚の管理人や、所有者はお客様という意識の管理人では雇った意味がありません。

昔、近所の老人が家の子もよその子も差別なく叱ってくれたという時代がありました。そのような小うるさい老人のように、居住者のルール違反を指摘してくれる管理人が望ましいのです。

一時期、筆者は都内の有名マンションに住んだことがあります。そのとき、ルール違反をしていると見なされ、管理人が何度も訪ねて来て、疑いの目を向けられた経験があります。というのも、事務所として使っていたからです。

筆者の仕事内容では、来客も少なく、スタッフも大勢いたわけではないので、事務所としての使用も発覚するはずはないと高をくくっていましたが、どこかで知られるところとなったのです。

家主(所有者)も同じことを思い、事務所使用を認めて貸してくれたのでしたが、甘かったというわけです。そのマンションの規約は事務所使用を禁止していたのです。

都区内には、事務所使用を可能としているマンションが多数あります。そのマンションの状態と、筆者が注意を受けたマンションの状態を比較すると、その差は月とスッポンほどです。もう築後30年を超えましたが、そのマンションの価値は今も全く下がっていないのです。

その差は管理人の質の問題だけではありませんが、管理人の力に負うところもあるのは確かと思うのです。入居したら、管理人の動向に注意してみましょう。そして、適任でないと判断したら管理組合として委託先へ抗議しましょう。

口うるさいくらいの管理人になってもらうか、別の管理人を派遣してもらうか、主導権はこちらにあるということを覚えておきたいものです。














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管理費の高さをどう評価しますか? [マンションの管理問題]

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最近の御相談マンションの中に、随分管理費が安いなあと感じる物件と、反対に平均の50%を軽く上回る高額管理費の物件があることに改めて驚くことがあります。

マンションは管理を買えとは言い古された格言なのですが、その意味とリンクしないまま、、専門家と称する人が「こんなマンションは管理費が高くなるから注意せよ」的な記述を雑誌等で発見することがあります。

今日は、管理費の高いマンションについて考えてみました。

●管理費が高いのは理由がある
管理費が高い理由はいくつも挙げることができますが、そのひとつに「小型物件ゆえ」というのがあります。
不動産経済研究所が2010年に販売された首都圏の新築マンションを調査したところ、全体では専有面積1㎡あたり223.7円でしたが、49戸以下の小型物件は同、256.5円と平均より高くなっており、逆に50~99戸の物件は平均を下回る210.8円、100~299戸になると更に低い204.6円であったと公表しています。

管理費用には管理人の人件費がありますが、その額が仮に月額25万円だとします。50戸のマンションでは1戸あたり5000円ずつ負担する計算ですが、百戸のマンションなら2500円で済むことになります。25戸のマンションなら1軒あたり1万円ずつ負担しなければなりませえ。25戸と100戸の物件では、その差が7500円にもなります。

単純に考えて、百戸のマンションの管理費が12,500円であるとき、25戸のマンションは20,000円ということになります。

25戸のマンションを販売するとき、管理費が20,000円では売れないから、10,000円くらいにしてくれと売主が管理会社に要求したら、管理会社は「分かりました。では管理人は掛け持ちにします」と答えるでしょう。つまり、管理内容より管理費の金額ありきなのです。

一方、規模が大きなマンションで管理費が平均を大きく超える例が多数あります。これは、共用施設が豊富に用意されていたり、24時間有人管理やコンシェルジュを配置したりしているからです。
このような物件は、付加価値の高さから高額管理費でも売れると踏んでいるのでしょう。事実、人気を博しています。

●管理費が高くても・・・
管理人が常時いるか、たまにしか来ないかで管理状態がどのように変わってしまうのか、詳細の説明は割愛しますが、少なくとも週5日以上、1日5時間以上は滞在して管理業務に専念してもらう方が良いのです。

管理は管理組合が管理会社に委託するものではありますが、販売開始時には管理組合ができていないので、売主が予め設定しておくわけです。

その設定内容(管理業務の仕様)を見ると、売主の姿勢がよく分かるとも言えます。管理費が高くなるのを承知で管理人の週5以上の5時間以上の態勢を組んで販売している売主(デベロッパ―)が少しは見られます。

その種の物件は、東京都区部の比較的高額な物件であることが多いのですが、億ションというわけでもありません。70㎡クラスで6000万円台の物件や、中には5000万円台でも高い水準の管理費になっている例があります。

小型物件だからというだけでなく、規模が大きくても先に述べた理由で高い管理費を設定している物件もありますが、こうした高い管理費の物件の多くは、立地条件の良さが共通点のようです。

マンションは立地条件で価値が決まってしまいます。売却するとき、買い値からどのくらい上下するかは、殆んど立地条件が左右しているのが実態です。

ある物件は買い値から20%も上昇し、同じころに完成した別の物件は反対に20%値下がりしたといった例はいくらでもあるのです。

もし、5000万円で購入した物件が20%値上がりしたら6000万円です。管理費が毎月15,000円高かったとして、年間18万円、10年で180万円の差になったとしても、値がり益で取り戻すことができることになります。

反対のケースは説明の必要がないですね。管理費の安さが魅力でも、売却で大きな損失を被れば意味はないのですから。

管理費が安いに越したことはありませんが、検討マンションがたまたま高い管理費であったとしても、立地条件の良いものなら、そこは目をつぶっても問題ないのです。


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管理が良いマンションとは、どんな状態のこと? [マンションの管理問題]

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「マンションは管理を買え」という話をお聞きになったことがあると思います。マンションは管理が大事、管理が良いマンションは価値を長く維持する、管理が良いマンションは転売のときに有利になる。概ねこんなふうに理解している人が多いことでしょう。

全くその通りで、どこにも間違いはないのですが、しかし、「管理が良いマンションとはどのようなマンションか」と問うと明快に答えられる人は少ないようです。

●管理が良いマンションとは?
管理が良いとは、簡単に言えば「きれいな状態」を指します。きれいなマンション、イコール管理の良いマンションということです。

清掃が行き届いていてチリひとつ落ちていないこと、メールボックスから郵便物やチラシなどがはみ出していないこと、メールボックスが破損していないこと、自転車置き場が乱雑でないこと、エレベーターに落書きがないこと、花壇が崩れたりしていないこと、植栽の手入れが良く、いつも綺麗な花を咲かせている――このようなことを「きれいなマンション」と言うのでしょう。

古いマンションには、半分壊れかかったメールボックスがあります。これを交換して新品のメールボックスにしたばかりというマンションを見かけたことがあります。車がバックしてぶつけ破損したという花壇を、高さ30センチから70センチに造り替えたという例もありました。

また、これは築後30年くらい経たマンションだったと思いますが、各戸の玄関ドアを最新のものに交換した例を見とことがあります。同時に壁の吹き付け塗装を施したので、共用廊下を歩くと新築マンションと変わらない印象だったことを思い出します。

綺麗なマンションは、売却のときに買い手(見学者)に良い印象を与えます。それが価格の維持に役立つはずです。

●まだ何も始まっていない新築マンションの管理を予想する
マンションは管理を買えと言われても、新築の場合は管理状態がまだ見えないのではと、首をひねる向きもあると聞きます。
購入者は、見えない管理について不安を持ちながらも管理会社の経験などを参考に良い管理を「期待」するのでしょうか?

管理とは、共有財産である共用部分・共用施設を維持管理するということです。管理は本来、オーナー全員で構成される管理組合が行うものです。つまり、みんなの財産だからみんなで管理しましょうということです。それこそが「自主管理」という形態ですが、殆んどのマンションは管理会社に料金を払って全部を委託する(一部委託する例も僅かに存在する)形態を採っています。

管理会社は、全国で数千社あると言われます。マンション専門、ビル管理専門、両方請け負う会社、また賃貸マンション・アパートの清掃請負が専門の会社などに分かれますが、分譲マンションの場合、管理を委託する先は、大半が分譲会社が抱える子会社です。
野村不動産は野村リビングサポートに、三井不動産レジデンシャルは三井不動産住宅サービスに、大京は大京アステージに、三菱地所レジデンスは三菱コミュニティに、というように。

分譲戸数の多いデベロッパ―傘下の管理会社は、当然ながら管理受託戸数も多くなります。

マンション管理という仕事は手間もかかって何かと大変です。管理人を派遣して掃除だけしていればいいなどと安易なイメージを持っている人もあるようですが、とんでもない誤解だと言います。

一口に維持管理と言っても、そのために実施する仕事は多岐にわたります。詳細は割愛しますが、やはり経験の長い実績ある管理会社に委託すれば、まずは安心と考えてよいでしょう。ビッグネームの管理会社に委託すれば本当に大丈夫なのでしょうか?

管理費も高かったり安かったりします。新築マンションの場合、管理会社はあてがい扶ちですから、売主から提示される条件を鵜呑みにするほかありません。
問題は、なぜ高いのか、管理人の勤務形態はどうなっているかなどにあります。是非とも、ここに関心をもって検討することを勧めたいと思います。

24時間を有人管理するというマンションに対して、管理人は置かず管理会社社員の巡回方式ですますマンションまで、その形態は幅広くあります。管理人とは別に、コンシェルジュを置いて様々な入居者サービスを提供するマンションも増えています。

マンションの維持管理とは、既に述べたように「綺麗に保つこと」です。清掃員を派遣すれば済むというものではありません。大事なことは「目配り」です。館内を回りながら、管理組合のルールを遵守するよう働きかけることも大事な仕事ですし、清掃員が来ない費は仕事の一部を代わって行います。こまめにゴミを拾う、落ち葉を片づけるといった仕事です。
不届きな入居者も中にはいますから、睨みをきかすというのも大事です。

これらの「目配り」は、とても大事な仕事です。マンション内に長い時間居れば、気付きにくい細かな補修箇所を発見することもできます。

巡回管理では「目配り」に限界があります。一定時間内では、消えている電灯の取り換えや自転車置き場、ゴミ置き場の点検くらいしかできません。これでは、長い間に荒れた建物になってしまいます。つまり、老朽化が早まる可能性が高いのです。

大手デベロッパ―の中には、小規模でも巡回管理とせず、週5日以上の常勤とする例を見ます。当然ながら管理費は高くなってしまいます。それでも、巡回管理方式を避けたいのです。


●管理費は長い目で見ると高い方が良いこともある
巡回管理にした場合と、常勤とした場合で管理費が仮に10,000円の差ができるとしたら、年間に12万円、10年住んで120万円の差になりますが、この差は10年後に売却する際に取り戻せる可能性があるとしたら、余分な出費とは言えません。

300戸を超えるメガマンションの場合、管理費が中規模マンションに比べて5割くらい高い実態がありますが、それが不人気の原因になったという分析は聞いたことがありません。

管理費は高いことが問題なのではなく、管理の内容の方にあります。管理会社に、どのような管理をしてもらうのか(受託するのか)を点検することが大事です。管理仕様書に詳しく書いてありますから、それを見せてもらいましょう。見ても分からないというなら、せめて管理人が週に何日、1日に何時間勤務するのかを確認しましょう。

マンション管理の良し悪しは、管理人を置くか置かないかで判別できるほど単純なものではありませんが、上記のことは覚えておいて損はありません。


・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。
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