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タワーマンションだらけの街に思う [超高層マンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


最近、購入を検討中のマンションを評価して欲しいというご依頼にはタワーマンションが非常に多くなりました。

タワーマンションが建てられる場所は首都圏広域に広がっていますが、特に集中しているのは湾岸地区で、東京都品川区、港区、中央区、江東区です。中でも中央区が最近は目立ちます。

そのせいもあって、中央区にはよく現地調査に出かけることが多いのですが、いくつかの街で感じるのは、右を向いても左を見てもタワーマンションだらけになって来たなということです。

タワーマンションと誰が言い出したのか定かではありませんが、以前は単に超高層マンションと呼んでいたものです。当たり前ですが、タワーマンションと呼ばず、超高層マンションと呼んでいた時代は、「超高層」というだけで希少価値の高い物件と評価されていました。

しかし、最近は超高層マンションが占める割合が増えて、「タワー」というだけでは希少価値も何もないこととなりました。
今日はタワーマンションの価値について、改めて考えてみようと思います。

●タワーマンションのメリット
タワーマンションは人気を博する例が多いですが、どのような魅力があるのでしょうか?

① (タワーに限らないが)都心にあるので、地震で交通機関がストップしても、帰宅難民にならずにすむ。

② タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

③ 災害対策も充実しており、ライフラインが切れたときのために非常用設備(飲料水生成装置・太陽光電源・簡易トイレ・かまどなど)も充実している物件が多い。

④ タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。

⑤ 既成市街地の駅前再開発の一環として誕生することが多いので、ペデストリアンデッキで駅まで繋いだものもあるなどアクセスが良いことに加えて買い物施設が充実しているなど、生活利便性が非常に高い。

⑥ 眺望という無形の付加価値が付いてくる(住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビング内からいつでも見ることができる)。これが最大のメリット・魅力となっている。


●タワーマンションのデメリット

メリットがあれば、必ずデメリットもあるものです。それを整理してみましょう。

① 地震との関連で考えるとエレベーターが止まったとき、外出が困難になる。 
(階段は下るのも結構つらいものです。勿論、時間帯によっては外出している家族もいるはずですから、帰宅の際に階段を上るのに骨が折れることでしょう)

② 管理費や修繕積立金がやや高い。
(超高層であることから、将来の大規模修繕などに要する経費は高くなりがちです。また、大型物件が多いタワーマンションですから、スケールメリットがあるはずですが、それでも高くつく例が多いようです。管理費に至っては、共用施設や住民サービスが多過ぎるのか、平均より高く設定されています)

③ 方位の悪い住戸が多い。
(場所によっては、そのVIEWが売り物であることから、北向きでも人気を博する物件が多いようです)

④ 開放廊下タイプも少なくないが、内廊下タイプのタワーマンションでは風通しが悪い、採光のない個室ができるなど、間取りに難点のある例が多い。


●VIEWの良さは必ずしもメリットではない?

眺望の良さを最大のメリットと言いましたが、これをもう少し掘り下げしてみましょう。

眺望のメリットは高層階の住戸に限られます。例外があるとすれば、隅田川や多摩川などの幅の広い河川や大公園などに面する立地のマンションということになるでしょう。

眺望が良いのは夜景だけというタワーマンションも多いように感じます。都心部のタワーマンションを内覧したときに分かったのですが、階数によっては既存の低いビルの屋根が視界に入ると、景色が良いとは言えないのです。屋上が緑化されていれば綺麗かもしれませんが、そんなビルが連続しているところはありません。
従って、いい眺めだと感じるのは夜間だけとなります。階数を選ぶときに気を付けたい点です。

超高層マンションが今後も増え続けるので、購入時点のVIEWは将来も保証されることはないという点には気を付けなければなりません。

超高層マンションがまだ珍しかった時代は、低層階であっても超高層マンション住んでいるというだけで誇らしく思えたものですが、現在その感覚は持てないかもしれません。真にVIEWの良い高層階住戸だけが、タワーマンション本来の価値を享受できることになりそうです。

景色という奴は5分も見たら飽きるものですが、リビングから見える特別な光景は秘かな我が家の自慢となりそうで、やはり高い価値を持つと言えましょう。

ある契約者はこう語ったという話を聞きました。「手紙に書く住所の末尾4けたの数字3000番台は30階に住んでいると伝わりますもの。〇〇タワーと書き込まなくてもね」と。
別の人は、「何階ですかと聞かれたとき、2階とか3階とかは言えないよ。やっぱり20階とか30階と答えたいね。次の質問が、“それじゃあ景色が良いでしょうね”と来るからねえ」と嬉しそうに話したそうです。

●総合判断でタワーマンションの価値は?

将来、タワーマンションだらけの街になったら、もはやタワーマンションに住んでいるというだけでは誇りになりません。
そんな予想が確実として、中低層階で眺望も特に良いわけでもないという条件のタワー物件を買ってしまったら、そのとき我が家の価値はどのようなことになるでしょうか?そのような心配の声も最近はときおり耳にするようになりました。

階数の如何を問わずタワーマンションの価値は、立地条件が同じもの同士での比較で言えば、トータルでは文句なく一般の中高層マンションよりタワーマンションが上回ると考えます。その理由は既述のメリットで説明できましょう。

地震が起きたときの心配は、階段の上り下りだけです。それも住む階数によっても異なります。購入する部屋が20階くらいと仮定した場合、確かに復旧までに数日を要する事態となったら大きな懸念材料ではあります。しかし、電気の復旧はライフラインの中では最も早いと考えられるので(事実、阪神大震災のとき、完全復旧までガスが83日を要したのに対し、電気は僅か7日だったという記録が残っています)、不便をかこつのは短時間のことでしょう。

最も安心なのは構造です。揺れによる恐怖感が小さく、家具の転倒で大けがといった心配は、多くのタワーマンションで採用されている建物構造によって解消されるはずです。

タワーマンションということでの稀少価値が薄らいだ今日ですが、これから購入を検討する人が比較項目に加え、かつ重視しておきたいのは「外観デザイン」です。どれも似たようにしか見えない平凡なデザインでなく、際立った個性が価値を左右するはずです。

デべロッパ―によっては、外国人建築家などにデザイン料を別途支払ってでも力を入れています。外国人だから良い、日本人だから駄目ということではありませんが、過去の事例を見ると、一味も二味も違うことは確かです。

デザインの良さを具体的に言葉で表わすことは困難ですが、「何十年にも亘り陳腐化しない、かつ上質なデザインであること」です。マンションはデザインが勝負。これは、筆者の持論でもあります。

併読して欲しい記事:2012年12月10日投稿「低層階の住戸を買って高層階の共用施設を利用する―この選択ってどうなの?」


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低層階の住戸を買って高層階の共用施設を利用する―この選択ってどうなの? [超高層マンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

「タワーマンションは眺めの良い上層階を買わないと価値は無い」という意見を聞きます。そう考える人が多いのでしょう。確かに、上層階に人気は集まります。売主は人気薄の低層階も売らなければならないので、価格を安くします。高層階はもちろん高くします。

ちなみに、郊外の駅前・某タワーマンションの価格を見てみると、同じタイプ・広さでも34階が5120万円ですが、19階では4640万円となっています。その差480万円で階数差は15層。480万円を15で割ると、平均32万円ですから、1階上ることに32万円ずつ高くなる計算です。

このマンションの5階は4100万円で、34階とは1000万円ほどの差があるのです。それほどの実質的価値に差があるものでしょうか? 5階と34階なら、このくらいの価値の差が実際にあるような気がしますが、現物を見ていないので不確かです。

●プレミアム住戸の眺望と値段
今度は、都心の高級なタワーマンションを見てみましょう。
下層階と上層階ではプラン・広さそのものが大きく異なるため比較しにくいのですが、千代田区のある物件は、最上階(40階)のプレミアム住戸の坪単価が約@700万円、20階の一般タイプで約@550万円と、その差@150万円、仮に80㎡同士なら総額3600万円と大きな価格差があるのです。20階と40階で、それほどの価値の差があるのでしょうか?

上下階の較差がこれほど付いていない物件もありますが、上記の物件の場合、プレミアム住戸と一般住戸の室内の仕様の違いでは説明がつきません。やはり、眺望の価値の差なのでしょうか?

眺望の良い住戸が欲しくても予算が足らない人は、否応なく低層階の住戸に目を向けます。そんな買い手の中には、自嘲気味に「もっと上の方を欲しいが、そこまでの予算を持っていないのでねえ」や「眺望もいいけど、こんな広い家はいらない」などと感想を述べる人もいます。
そんなとき、眺望は上階に設けられビューラウンジやパーティールームなどへ行って景色を楽しむことにしたらよろしいのです――このような担当営業マンの説得(慰め?)トークがあるようです。

確かに、上層階を購入しても1日中、外を眺めて暮らすわけではないし、景色などというものは5分も見たら飽きるのです。そこに1000万円も2000万円も予算をつぎ込むというのはいかがなものかと言われると、妙に納得してしまいそうです。

それでも上階を求める人があり、人気はそこに集まるもので、そんなお金持ちのために、プレミアムフロアーを用意し、その階は全てプレミアム住戸となっています。
このような超高層物件は数多く見られます。プレミアム住戸とは、他の階とは違う仕様になっているだけでなく、広さも大きく異なるタイプのことです。
単価が高く、広さもあるので、価格は中間階の住戸に比べて5000万円も1億円も高いのです。都心の一等地に建つ30階以上のタワーマンションでは、最上階が数億円、20階あたりで1億5000万円といった価格差が普通です。

プレミアム住戸の買い手になると、下の方の狭い住戸には最初から目をくれず、高い住戸同士の比較でどれにするかと思案する格好になるため、いかに割高な価格が設定されていても、下層階とは無関係なのでしょう。

●眺望の値段
眺望という要素だけを切り離してその価値を測るのは中々難しいのが現実です。建設場所によっても異なりますし、同じ場所でも見える景色によって価値が違っても当然です。また、平均-5000万円のマンションと、平均1億円のマンションでも上下階の価値観は違うはずです。

価格設定の際、マンションメーカーはいつも悩むようです。この場所、この眺望で1階あたりいくらが妥当かを、住戸の方位でも変わる景色をイメージしながら、A案B案・・・と価格案を作成します。数字は経験から導かれます。超高層物件が初めての業者でも、他社の実例を参考に草案を作成します。

それを、プレセールス段階で「第1期・予定価格表」と書いて、部分的に数字を覗かせた形にしたものを見せながら顧客の反応を観察し、上げ下げの調整をして決定するのです。

つまり、眺望価値の妥当性は売り手も最初は手探りなのです。値段は買い手が決めるという法則に従うということかもしれません。

●有名マンションなら下層階でも秘かな自慢になる?
ところで、階数に関わらず超高層マンションに住んでいるというだけでステイタス(地位・身分)が実感できるという意見もあります。正確には「ありました」という過去形です。超高層マンション自体が珍しい時代の意見だからです。

周知のように、首都圏ではもはや超高層マンションが珍しいものではなくなりました。郊外に行けば、駅前再開発などで建てられたランドマーク的なタワーマンションもありますが、都心ではステイタスシンボルとは言えない時代になったのです。

そこいら中、タワーだらけの街も珍しくありません。タワーに住んでいることが誇らしいと思えるのは、他が30階どまりの中に50階クラスの飛び抜けた高さで差をつけているようなケースに限られるのかもしれません。

また、似たようなデザインが多い超高層マンションにあって、自分のところだけが際立つ外観を誇るというようなケースなら誇りを感じることでしょう。また、超高層マンションは、多くの場合、200戸、300戸、ときには500戸と大型であることから、共用部分は広く豪華な造りになっています。エントランスと、それに続くロビーやラウンジはちょっとしたシティホテル並みの威容を誇ります。このような建物が完成したとき、購入者の殆んど全員が驚嘆し、感動して喜びに浸るのです。

どのような分野につけ、誇りとは周囲の賞賛(他人が羨ましいと感じること)があってこそです。これは自宅マンションでも同じことで、ステイタスシンボルになり得るのは、「どうだ俺の家は」と胸を張れる建物だからではないでしょうか?

そのような顕著に差別化された超高層マンションなら、低層階に住んでいても秘かな自慢の種になるのかもしれません。そのケースなら、比較的少ない金額で価値あるマンションの住人になって、眺望は上階に設けられた共用施設を利用すればいい。このような合理的価値観には賛成してあげたい気がします。

●個人的価値観で言えば・・・
かつて30階クラスの超高層マンションの住人であった頃、エレベーターで上階から降りて来る人の中に、偶然何度か乗り合わせる家族がありました。私の家は中ほどの階でしたが、その家族は何階に住む人だろうかと想像したりしました。とても身なりが良く、上品そうな子供二人と若い両親の4人家族です。

最上階のプレミアム住戸の住人だろうか? 若い人でも親の援助で購入したのかもしれないし、私の家より広く高額の住まいに住んでいることだけは間違いないのです。正直なところ、俗人の私には半分羨ましいと感じる瞬間でした。

半分と言うのは、私より下にも家があるからです。下は値段が安い、下は狭い、その家に比べれば私の家はかなりマシだ。眺望だって悪くはない。誇っていい。そんなふうに、自分をどこかで諦めさせ、誇りを保っていたような気がします。

考えてみれば、上を見ればキリがないのです。自分の力でできる精一杯の家、すなわち都心の新築、先進の住まい、ブランドマンションでもある、それが手に入ったというだけで十分に満足でした。

――我田引水ですが、このように過去を振り返ってみると、あまり低層ではいかかなものか、せいぜい中間階までが超高層マンション購入の妥協点なのではないかという気がします。

とはいえ、ものの考え方や価値観は百人百様です。合理的な価値観や情緒的な価値観があるでしょうし、虚栄心の強い人と他人の目を気にしない人でも価値観は変わるはずです。ゆえに、超高層マンションの2階や3階でも買い手は現われるのです。

問題は価格です。安ければ買い手が現われるということです。売り手が十分過ぎるレベルに価格を抑えてくれれば、低層階を購入するのも間違いではないということになりそうです。その価格が「十分過ぎるレベル」かどうかの判断はケースバイケースになり、ここで一定の法則めいた話はできませんが、検討に値する考え方のひとつとして記憶しておいても良いと思いますが、いかがでしょうか?

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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あなたのマンションの眺望が急に悪くなったら? [超高層マンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

国民生活センターによると、「不動産会社から近くに高層ビルは建たないと聞いて物件を購入したのに話が違う」といった相談が後を絶たないそうです。30階、40階といった超高層マンションが増え、それぞれ眺望を売り物にしていますが、その価値も高く評価されているようです。眺望が気に入って購入したのに、何年も経たないうちに肝心の眺望が台無しになるような建物ができてしまったら?
今日はそんなテーマで述べてみようと思います。

●住宅からの眺望に関するトラブルの例
*マンション購入前に不動産会社から「前方には高層建築物は建たない」と聞いていたのに建ってしまった
*広告にあった窓からのイメージ写真が気に入ったのでマンションを購入したが、実際とは大きく異なる
*建設中のマンションの前に広がるグラウンドの眺めが気に入って購入を契約したが、完成前にそこに建物が建つことが分かった
*新築マンションの隣に広がる墓地について、不動産会社は「住居からは見えない」と説明していたのに実際には見える
―――このようなトラブルが代表的なものです。

近年、眺めを売りにする物件が増えており、その点を重視して購入を決める人も多いため、その価値が損なわれるとなると摩擦が生じやすいのは当然です。
法律で規定されているわけではないのですが、「眺望権」という概念があります。
住居など特定の場所の所有者や占有者がそこからの景色を享受できる権利であり、誰から見てもその景色に価値がある場合などに、所有者は眺望を害されない権利を持つとの考え方のことと言われます。
旅館やホテルの場合は、眺めの良さが営業上の利益に結びつきますから、眺めを売りにしていた群馬県のある温泉旅館が隣の旅館の増築工事によってその眺めが台無しになると訴え、工事中止が認められた例もあります。

●眺望権を理由にマンション住民が新規ビル建設の差し止めをできるか?

しかし、これまで眺望権だけをもとに他の建物の建築差し止めを認めた判例はほとんどないそうです。上記の温泉旅館の例で別の旅館の増築工事中止を命じたのは、旅館からの眺望が営業上の利益に直結しており、それを遮るのは営業妨害になると裁判所が判断したためです
仮に営業上の不利益がない場合、眺望権を侵害しているという訴えだけでは違う判決になっていたでしょう。
「生活の質を重視する社会風潮が強まる中で今後眺望権が重視される可能性はあるが、現時点ではそうはなっていない」と、ある弁護士は指摘しています。

眺めが悪くなると、不動産としての経済的価値が下がり不利益を被ることもありえます。しかし、その不利益も「遮る側の建築物の所有権を制限させるほど強力な根拠になるかどうかは疑問。これが現実なのでしょう。
神奈川県横須賀市の丘陵中腹の平屋社宅の住人が、目の前に建ったニ階建てのため、海側の景色を楽しむ権利を侵害されたとして訴えた裁判でも、二階部分の撤去を求めたが認められなかったのです。ただ、権利侵害の事実は認定され、百万円の損害賠償は認められたそうです。
一般の住宅の場合、日照権侵害などとセットにして視界を遮る建物の建築差し止めを訴えているケースもあるそうですが、判例では建てる側の権利が守られることが多いようです。

●「マンションを買う時、不動産屋が眺めの良さを強調?」
眺望の良さがマンションの“売り”だったのに、それが侵害された時は損害賠償請求の対象にできます。とりわけ、眺望を遮る建物の建築計画を不動産会社が知っていながら販売した場合は、損害賠償が認められる可能性はかなり高いものになりそうです。
ただ、過去の例などから見て、精神的苦痛や不動産価値の低下による経済的損失が認められたとしても、賠償額は数万から数十万円程度にとどまりそうです。

●「景観権」でも訴訟例
眺めに関しては「景観権」という考え方もあるそうです。眺望権が特定地点からの眺めを言うのに対し、景観権は地域の街並みや自然の風景全体について地域住民が持つ権利とされます。
最近では、東京国立市の「大学通り」沿いに建設した高層マンション(「クリオレミントンヴィレッジ国立」事業主:明和地所)を巡り、近隣住民らが不動産会社を訴えた例が有名です。東京地方裁判所は、マンションが周囲の住宅や並木との調和を欠くなどとして住民の景観利益を認め、会社側に建物の一部撤去と損害賠償の支払いを命じました。ただ高裁では住民側が敗訴し、2006年3月に最高裁で確定しました。

●眺望既得権は弱い―それが現実
眺望権にしろ、景観権にしろ、訴訟しても勝つ見込みはあまり大きくないこと、買っても損害賠償金が100万円程度。しかも、裁判は判決まで長い年月を要する可能性が高いのです。
東京のように超高層マンションが次々に建てられる都市では、数十メートル先に同じような超高層ビルが建てば景色が変わるものです。「海の眺めが気に入って買ったのに、すっかりビルに囲まれてしまった」と嘆くことは、どこでもあり得る予想しがたい事態と言ってよいでしょう。

眺望に関する限り、将来は落胆することもあると思って購入した方がよいのではないでしょうか?

・・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。 「無料相談」と「無料マンション評価サービス」等があります

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