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諦めかけの人へ「頭金増額作戦」のススメ [マンション投資]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


値上がりが続き、住みたいマンションが遠ざかって行く。もはや諦めるしかないのか?そんな境地に陥ってしまった人へ提案します。

1年以上マンションを探し続けて来たけど、中々決められず、最近は疲労感も強い。1年後には主人が転勤になりそうだし、買っても住むことができる時間は短い。いっそのこと、次に帰って来るときまでマンション探しは休止しよう。

こんな気持ちになってしまった人へ、「住む」マンションではなく、「賃貸する」マンションの購入を提案したいと思います。マンション投資で頭金を殖やすのです。

これまで希望条件を満たす物件の購入ができなかったのも、きっと理想が高かったからに違いありません。それを「住むのではなく貸す」ということにすれば条件を下げることができるでしょう。例えば3LDKだったところを2LDKにするのです。そうすれば、決断がしやすいはずです。新築ではなく中古にするという手もあるでしょう。

投資というと、リスクを感じ抵抗感を持つ人が多いことと思います。ところが、この提案は、少し条件を下げるだけなので最悪でも住めるマンションの選択を前提とする投資です。従って、リスクは殆んどありません。

お勧めは駅近の2LDK物件です。例えば、一度検討し気に入ったものの、欲しい3LDKは予算が足りないので見送った物件などがいいですね。その中にある小ぶりの住戸(2LDKなど)が狙い目です。

狭いとしても、今の住まいと変わらない広さであれば住めないことはないのですから、そこにさえ目をつぶれば、マイホームは確保できたことになります――ここが、ただの投資と異なるところです。

ともあれ、基本は「確保したマンションを売却して利益を得る」ことです。当然ながら、売却するまでは賃貸します。

利便性の高い物件なら、値上がりする確率も高いものですが、甘くはありません。なぜなら、今はとても高い時期だからです。

値上がりしたとしても僅かでしょうし、譲渡所得税を納めなければなりませんから妙味はなさそうです。売却の時期にもよりますが、高くは売れないと思った方がいいかもしれません。

ところが、以下で述べるように、それでも投資するメリットは低くないのです。メリットの第一は、当分貸すとしてもマイホームを「持った」という安心感を得られることにあります。


●買い値で売れればメリットは大きい

第二に、マンション投資の面白いところは、値上がり益(キャピタルゲイン)がなくても手取り金額が増えることがあるという点です。

例を挙げて説明しましょう。

60㎡前後の2LDK物件・5000万円を頭金500万円、ローン4500万円で購入した場合で、ローン期間は最長の35年、金利は2%(賃貸用なので高い)とします。

毎月返済は、約150,000円となります。賃貸料は月額170,000円と仮定します。これは、都区内でも現実的な想定です。

賃料の全てが住宅ローン返済と管理費等に充当され手元には一銭も残らないこととします。つまり、毎月の維持費を見ず知らずの他人に代わって負担してもらうのです。
(固定資産税も年間に15万円程度必要ですが、ここでは簡便のために無視します)

7年間、全く同じ条件が続いたとします。7年後のローン残債は3800万円となります。返済金15万円の7年分(×84)1260万円のうち、金利分560万円は消えてしまいますが、元金部分700万円(4500-3800)は資産として残ります。

5000万円で買ったものが仲介料差し引き5000万円で売ることができたとします。その場合、ローン残債が3800万円なので、手取り額は1200万円となります。

頭金は500万円でした。これが1200万円に化けた格好です。7年間の儲けは700万円、表面利回りは年20%(700÷500÷7)にもなります。

では、売値が4500万円に下がってしまった場合はどうなるでしょうか?4500万円-3800万円(ローン残債)なので、手取りは700万円となります。頭金と登記料その他の初期費用が200万円だったとすると、その部分が回収できただけで利息(利益)はゼロです。

この試算で分かったのは、5000万円の物件が7年後に4500万円以上で売れれば損はないということです。幸い元値で売れたら、年利回り20%もの高い利殖を実現することになるのです。この数字のからくりは、第三者(賃借人)が住宅ローンの返済を肩代わりしてくれるところにあります。

2016年、都区内の築10年マンションのリセールバリューは平均で95%超でした。これは、この10年で値下がりしたマンションが少なかったことを意味します。
過去10年間に東京都区部の新築マンションは、25%も上昇したため、中古マンションも連動して上昇したことによるものです。

向こう7年間に同様の値上がりはないでしょう。むしろ値下がりする確率は高いかもしれません。しかし、大きな下落はないはずです。

(根拠は別のブログサイトで述べていますので、そちらをご覧ください。
第67回 「値下がりが始まる。待って買う」は正解か?
https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/6681/ )

7年後どうなるかは保証の限りではないですが、物件を厳選しておくことで成功確率は上がります。そのうえに、貯蓄計画を実行すれば備えは十分です。

繰り返しますが、最悪でも住める広さの物件を買えばリスクはゼロです。


●試算してみよう

投資がリスキーと思う人は、ひたすら貯蓄に励むに限ります。そして、チャンスを待つのです。しかし、併せて投資も検討しましょう。

賃貸マンションのままなら、勤務先の補助等で毎月の住居費が50,000円ですむ人もあるでしょう。その人が、マンションを買えば毎月の負担が150,000円になるという場合、その差10万円を「つもり」貯金できるはずです。

景気回復でボーナスも増えるかもしれません。役職について所得が増えるかもしれません。それらが貯蓄率を高め、毎月10万円以上を可能とするかもしれません。共稼ぎのご家庭なら、配偶者の給料を全部貯金に回すことだって可能のはずです。

結果的に7年で1000万円くらい貯金が増える人も少なくないと思います。しかし、希望的観測ですから、より安全に、投資マンションの売却で得た資金と合わせて1500万円を7年後の頭金としましょう。

一方、購入を長く中断した場合、当初35年だった住宅ローンが加齢によって30年以下にしなければならない人もあるでしょう。そうなれば、返済負担は変わって来るでしょう。それでも頭金が増えれば差はないかもしれません。

例えば5000万円の予算・頭金500万円、ローン4500万円を金利1.0%(自己居住の場合)の35年返済で利用する予定だった人が、諦めて7年後に1500万円の頭金・4500万円のローンで少し広い6000万円の物件を購入することになったとしましょう。

金利が上昇して1.5%になったとし、ローン期間も7年短縮の28年返済で利用するとした場合、毎月の返済額は164,000円となります。

7年前に4500万円・35年でローンを利用していたら、毎月の返済額は12万7千円ほどですから、月々3万7千円も増えてしまいますが難しくないはずです。
7年後の返済能力は所得増によって可能になっているかどうか、個人差のあることなので何とも言えませんが、非現実的な想定ではないと思います。金利が上がってしまうと決まったものでもないですし。

金利が上記想定以上に大きく上昇すると、また、7年後のマンション相場が予想に反して値上がりしていたら、この試算は狂います。いずれにしても不確実なことばかりです。読者の皆さんは7年後をどう読まれますか?

ともあれ、当分マンション購入を休止するつもりの気持ちに傾いているなら、その前に「貯蓄計画・マンション投資計画」を、数字を入れ替えながら読者自身でシミュレーションすることをお勧めしたいと思います。

●おまけです

ここまで、「希望の広さに足りないので済まずに賃貸し、7年後に改めてマイホームを買うときの頭金増額作戦に切り替える」お話しをしました。7年間で頭金を増やす高利回りの利殖のススメでもありました。

賃貸した場合は、賃貸住宅(社宅等)に住み続けるわけです。つまり、狭い家でしばらく我慢しようということになります。としたら、広さは変わりないので不満かもしれませんが、いっそ自分で住むという選択もあり得るのではないでしょうか。

ワンルーム投資などとは異なり、そのマンションは広さが少し足りないだけです。自分で住んでもいいわけです。その方が金利も安いし、住宅ローン控除も受けられます。

つまり、住みながら利殖になる・住みながら儲けるマンション投資という考え方もできるのではないでしょうか?

この記事は「1年後に転勤になり、戻って来るのは6年くらい先だから、買っても住めない・住んでも最長で1年のファミリー」という設定でしたが、転勤のない人が単純に7年後に改めて買うとし、それまでは利殖に励みましょうという提案でもあるのです。

買って貸すか、買って住むか、どちらも十分メリットがあることをお伝えして今日の締めくくりとします。

尚、住んで儲かるマンションかどうかの判定・貸して儲かるマンションかどうかの判定は筆者が提供する「将来価格の予測サービス」で答えを得られます(PR)


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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マンション投資。ワンルームはやめた方が良い [マンション投資]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


読者の皆さんなら、「ワンルームマンション」の販売広告や「ワンルーム投資」のセミナー開催広告、そして「ワンルームマンション投資」に関する出版広告などにお気付きだと思います。

筆者は、講師がどのような話をするのか、そして主催者が物件の紹介(セールス)をするのかどうか、そんな狙いで投資セミナーに参加したことがありますが、予想したような内容だったので、大して勉強になることもなく、おかしな納得感を抱きながら帰途についた記憶があります。

その後、セールスマンから度々電話攻勢をかけられることになり閉口したものですが、筆者の理論と信念はますます強固になったという意味ではセミナー参加の意義はあったとも言えます。

さて、実は筆者に届くご相談メールの中に、最近はマンション投資にかかるものが増えています。理由はよく分かりませんが、背景にはワンルームマンション投資が盛んに行われていることがあるのだろうということは確かです。

マンション投資に関するご相談は、ワンルームだけではないのですが、今日は「ワンルームマンション」に限定して「注意点」を述べたいと思います。

●ワンルームマンション投資のリスク

長期投資のつもりで購入したワンルームマンション。それを、何故か途中で手放す人が多いようです。多数の取引成立例もあります。

本来、サラリーマンが定年後の副収入源(第二の年金)として購入したはずのワンルームマンションを、その手前で売ってしまうのです。

その理由はどこにあるのでしょうかでしょうか?売却益が得られると考えて売りに出しているのでしょうか?どうもそうではなさそうです。

所有者個々の一身上の都合も当然あることでしょうが、自己居住マンションと違って、転勤や家族構成の変動、子供の通学といった事情で買い替えるというのとは異なります。

手放す理由には、家賃の滞納など入居者とのトラブルが上位に来ると聞きます。立地条件もいいし、建物も綺麗なのに何故か安値で売りに出されている物件は要注意なのだと知り合いの業者は語ります。

建物に欠陥があれば、業者に告知義務があるので比較的表面化しやすいのですが、入居者のクセまでは及ばないことが多く、滞納グセのある人が入居していることは伏せられて売りに出されることが多いそうです。

また、日当たりがとても悪い部屋である場合、そのことが理由で頻繁な転出入が繰り返されて来た物件は、壁の結露がひどく、毎回リフォーム工事をすることもあって、年間に空室期間が平均で1か月以上になるといった例もあります。

このような事情が、所有者に嫌気され、手放すことを決心させてしまう理由になっていると推測されます。

ともあれ、20年後、30年後の安定収入源とする、すなわち年金代わりとするマンション投資のリスクを整理してみましょう。本当に思惑通りに行くのでしょうか。

リスクその1:建物が劣化し過ぎて、借り手が付かない

老後といえども、寿命が延びて結構長い存命期間、ずっと安定して家賃収入を得ていくには、建物がスラム化しないことが前提です。建物の劣化が不具合を引き起こし、管理状態が悪ければ、入居者に不快感を与えることが多くなり、退去を促進してしまいます。そして、新たな入居者を募集する際の家賃の引き下げを招きます。

リスクその2:大規模修繕に計算外の出費

外壁や屋根からの漏水、配管の劣化が招く水道水の濁りなどといった不具合を補修するための資金が、積立金だけでは足りないことが分かり、臨時の徴収を行う必要に迫られることがあるかもしれません。

リスクその3:賃貸管理を一任していた管理会社が倒産

お任せ管理の賃貸管理会社、またはサブリースの会社が倒産する危険がないわけではありません。

リスクその4:家賃の滞納

管理会社が処理しきれない。借り主の連帯保証会社が倒産、連帯保証人の不履行といった問題がおきる危険はいつでもあり得るのです。

リスクその5:売却の必要が起きたが全く売れない

長い人生の中には、予想もしない事態が発生する場合があります。そのことで、保有する不動産の売却を余儀なくされるかもしれません。そのとき、スムーズに売却ができるかどうか。金融情勢、経済状況などが逆風となって不動産市場が停滞している時期に、運悪くぶつかるかもしれません。

リスクその6:金利上昇のリスク(借入金がある場合)

史上稀に見る低金利が続いていますが、国債発行が膨大に膨れ上がった日本の金利上昇リスクは日増しに高まっているとも耳にします。しかし、そんなエコノミストの声に逆らうように、低金利に慣れてしまった国民。そのために、このリスクはつい忘れがちです。
金利が上昇すると毎月の返済金が家賃収入を上回ることになるかもしれません。そうなれば、累積投資額が増加し、実質の利回りは低下することになります。


●人生計画が狂ったので処分したいというとき

サラリーマンのワンルーム投資の目的は、あくまで老後の収入源、永久(とわ)の保障です。しかし、完全な形で保障が始まるのは、ローンが終わる20年先か30年先のことです。40年払い続けてやっと年金がもらえるのと同じようなものです。

(低金利の現状では、毎月の返済金を家賃収入が上回るケースもありますが、その金額は高がしれています)

厚生年金でも、果たして将来どれだけ貰えるものか、少々怪しくなっているという状況で、政府が保証するものでもない市場経済下の不動産が、私たちにどのような恩恵を与えてくれるか、これを読むのは極めて困難です。

周辺地域の環境変化は、賃料の下落を招くかもしれません。そうなれば、ローン返済額に届かず、毎月いくばくかの金額を足す必要が発生するかもしれません。

また、先に述べたように、トラブルが頻発したからとか、その他、想定外の個人的事情が発生し、売却を決断するせざるを得ないこともあるでしょう。

ところが、売却処分しようとしたら、ローン残債以下の金額でしか買い手がつかない。それでも売却するとしたら、数百万円もの資金を用意しなければならない。そのようなことが買って10年もしないうちに起こるかもしれません。結局は、売りたくても売れないという八方塞がり状態に追い込まれる危険を抱えるのです。

現状はデフレに歯止めがかからないため、低金利が続いていく見通しですが、果たして20年後はどうなのでしょうか?優秀なエコノミストでも予測は困難なはずです。

金利が上がったら、毎月のキャッシュフローはどうなるのでしょうか?ぎりぎりの収支バランスでスタートしていたら、金利上昇が計画を大きく狂わせることは間違いありません。
仮に、残債が1500万円であるときに金利が2%も上昇したら、単純計算ですが、金利だけで年間300,000円、月々25,000円も増加してしまいます。

何より、リスク5として挙げた「売るに売れない」や「売れないことはないが、購入額を大きく下回る価格でしか売れない」事態が最も高いリスクとなるのです。

ワンルームマンションを自己居住用として購入する人はいないこともありません。例えば、子供の大学進学を期に東京都心で購入する地方の資産家と、独身サラリーマンが代表例です。しかし、前者はもともと大きな需要ではありません。後者は、ワンルームマンションに住んでいる階層なので、買うなら1DKか1LDKというニーズが強く、これまた大きな需要ボリュームではないのです。

単身者でマンションを購入する階層は、金利が5%も6%もに跳ね上がったら変化はするでしょうが、現在の低水準からさほど大きく上昇しない限り、1DKや1LDKといった少し広めを購入するでしょう。その力を持つサラリーマン・OLは少なくはありません。つまり、ワンルームは基本的に実需型ではなく、賃貸用不動産としての市場の中で動くことになります。

ワンルームマンションの買い手は、サラリーマン投資家が主です。投資家は利回りの良い物件を狙います。中古なら新築より高く、最低何%以上などと線を引いている人も多いのです。

マンションの価格は、新築の場合、地価と建築費の変動による影響を受けますが、中古マンションは新築価格に連動する側面が強いのです。つまり、新築価格が上昇すれば、割安な中古に人気が集まる傾向が現われ、やがて中古マンションの価格も上昇していきます。

また、新築マンションが供給不足に陥った場合も中古マンションに需要が集中して価格が上昇します。これは、ファミリーマンション市場で見られる傾向ですが、投資目的のワンルームマンションでは、少し様子が違って来ます。

地価や建築費、需給バランスで価格が影響を受けることは同じですが、ワンルームマンションの場合は、収益還元率(利回り)の与える影響の方が大きいと考えられます。

従って、賃料相場が上昇しない限り、売買価格が上がることは少ないのです。
立地条件が際立って良いとか、再開発などで街の人気が急上昇し、地価も高騰している地域は、家賃も高くなりますので、中古マンションでも投資家が注目することとなります。もし、そこで新築の供給もない状況なら、中古マンションの価格も高値となるでしょう。

しかし、購入価格を上回る水準、つまりキャピタルゲインが得られるかというと、それが期待できる物件はワンルームの場合、極めて希有で、普通はそこまでは行かないと考えるべきです。


今日はごく簡単にワンルームマンション投資のリスクについて述べましたが、補足説明はたくさん残っています。機会があれば、続きを書きたいと思います。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。


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築50年マンションを買った男の話 [マンション投資]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


知人のXさんは、最近ぼろぼろのマンションを格安で譲り受けたそうです。

マンション名は明かせませんが、新宿区内にある築50年の古いマンションで、戸数は30戸足らずです。専有面積は45㎡。レトロ感がいいと笑いながらXさんは語るのですが、管理は事実上放棄されているのだそうです。管理会社はとうの昔に契約を切り、今は清掃だけ専門会社に委託し、自主管理形態にしているようです。

所有者で居住している人は5人しかなく、賃貸している部屋が6割。残りは空室となっています。Xさんも、貸すかどうか迷っていると言います。

貸すには、多少でも室内に手を入れないと借りてもらえそうもないのだだそうで、その費用が惜しいわけではないが、一度入れてしまうと出て行ってくれないのではないかと心配して相談して来たのです。

よくよく聞いてみると、そのマンションは周囲の木造家屋・店舗とともに解体し、ひとつのマンションに建て替えたら儲けられるのではないかと考えて購入したのでした。

近所の不動産業者の話では、近く取り壊される家屋もあるとのことで、デベロッパーのA社が動いているのだとか。

「いずれは、マンションの所有者にも売って欲しいという話が舞い込むかもしれません」と不動産屋は耳打ちしたと言うのです。

Xさんは、高値転売を期待しているのですが、貸してしまうと、借家人に立ち退き料を多額に払う破目になる。そうなれば折角の儲けもなくなることを心配しているわけです。

そう、Xさんは素人なのです。このような案件に素人が手を出すのはいかがなものか、話を聞いて筆者はそう思いました。
マンションの所有者が不動産会社からの買収案に一斉に手を上げるでしょうか?買主は、所有者個々に「〇〇〇円で売って欲しい」と持ち掛け、安く手放す人から順に購入して行くことになるでしょうが、必要な数を取得するまで何年もかかることでしょう。

80%まで買収が進めば、反対者があっても建て替え決議はできるので、計画は一気に前に進むはずです。

Xさんは、不動産会社からの提案金額が高かったら売るが、安ければ売らない。積み増しがあるまで粘るつもりのようで、10年くらいの長期計画だというのです。

筆者は、容積率を調べてみたかと聞きました。すると、現マンションの実効容積率は160%、都市計画図の容積率は200%だから、将来の建て替えで40%分の余剰床が生まれると思うとXさんは、少し胸を張って言いました。

その程度の余剰床では、不動産業者の妙味はあまりないと思うよ。筆者はそう答えました。「それに、ここは200%の指定かもしれないが、道路幅が狭い関係で200%までは建てられない可能性が高い。周囲の建物の道路付けがどうなっているか見まないと分からないが、最悪は160%だね」と続けたら、Xさんはショックを受けたようでした。

さほど大きな土地ではないが、建物がない状態で買収できるならマンションメーカーにとってもメリットはあるでしょう。建物の解体費を計算しなければならないなら、かなり安く買わないと採算には乗らないでしょうね。そうも付け加えておきました。

「鍵は、マンション周辺の家や店舗がどのくらいの金額で建て替え(再開発)話に乗るのかと容積率がどのくらい伸ばせるかにありそうだねと、話はこれで終わりました。


先ごろ、都内の古い旧公団の分譲マンションを買いたいという単身女性から物件の評価を依頼されました。5階建ての5階でエレベーターがないタイプのマンションです。2DK。昔のファミリータイプです。

素晴らしい環境で住み慣れた地元の物件でもあるので、価格も安いし、買いたいというのですが、旧耐震基準の建物であるし、慎重な意見をつけてレポートをしましたが、その後、面談する機会があって計画を聞いたところ、20年くらい先に、建て替えになるかもしれないことに期待しているという本音を聞かせてくれました。

最近、このような築40年~50年の古いマンションを敢えて狙っていると思えるようなご相談事例が相次ぎました。といっても、上記の2件以外にはっきり断定できるのは1件あるだけなのですが、築40年超えの物件を検討している人からの相談件数はうなぎ上りです。

Xさんは別としても、うまく行けば、思いがけない利益を生み出す宝となりそうな話にすっかり感心させられてしまいました。

素人さんの発想ではあっても、ポイントを抑えておけば、時間はかかるものの、ワンルームマンションを定年後のために買うより、面白いかもしれない。賃貸が可能な物であれば大丈夫そうだ。しかし、こんなリスクはありそうだ。最悪はこうなるだろうが、その可能性は低い。うまく行けばこうなる・・・・などと筆者なりにケーススタディしてみたりもしました。

ぼろぼろのマンションを格安に買って賃貸し、マンションメーカー(デベロッパー)の買収提案に乗って売却益を得るか、もしくは等価交換の提案に乗って新築マンションを手に入れて住む、または、それを売却して利を得るといった長期不動産投資がサラリーマン投資家の間で、密かなブームになるかもしれないなあ、そんなことを想像しました。

下手なワンルームマンションに投資するよりリスクは低く、長期の投資として妙味があるかもしれない。安い家賃で社宅住まいを続けられる人や、マイホーム以外にローンを組める所得のある人、独身者などに向くかもしれません。

新たな研究テーマができた思いです。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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