So-net無料ブログ作成
コンパクトマンション ブログトップ

ペンシル型マンションの気になるところ [コンパクトマンション]

新築マンションの供給動向を継続的に見ていると、実にいろいろなことに気付きますが、この10数年で主に首都圏で大きく変わったのは、1物件で500戸以上のメガマンションが当たり前のように供給されるようになったことです。

かつて、大規模マンションと言えば200戸を超えるものという概念が何となく定着していたものですが、500戸以上となると「大型」のカテゴリーには収まらないような気がしてきます。そんな思いから、筆者は勝手に「メガマンション」と呼んでいるのですが・・・

一方、15年くらい前からでしょうか?コンパクトマンションというカテゴリーも生まれました。コンパクトマンションとは、概ね30㎡以上50㎡未満のマンションを指しています。30㎡未満のワンルームマンションと50㎡以上のファミリーマンションとの中間に位置づけられるタイプです。

コンパクトマンションは、大規模タワーマンションの下層部に組み込まれる形で供給されるものと、建物全体がコンパクトマンションで構成されたものとに分かれます。

後者の多くは、「全戸角部屋、多面採光、内廊下式、500㎡以下の狭小敷地」という共通点があります。

コンパクトマンションだけでなく、70㎡クラスのファミリーマンションでも「全戸角部屋、多面採光、内廊下式、500㎡以下の狭小敷地」の区分に入る物件にときどき遭遇します。

どちらも、大きな土地の放出(売り物)がない都心部に見られるマンションタイプです。

敷地が狭くとも指定容積率が大きい商業地などでは、高層にすることで一定の戸数、すなわち塊としての商品が用意できるので、中小デベロッパーを中心に積極的に用地買収を図る傾向があります。

ワンフロアに3室とか4室、多くても5室しかないマンションは、殆どの住戸が角部屋になること、内廊下式にできることなどの長所がある反面(下図は「ローレルアイ大須)平成25年8月竣工済。敷地面積 498.74㎡のもので、本文と直接の関係はありません)、エントランスホールも内廊下も狭く、豪華さからははるか遠くなりがちです。管理費も高くつくので、多くは巡回管理(管理人不在)マンションとなりがちです。

pencil-heimenzu.jpg


また、狭い土地に高く積む形のマンションは、その多くが外形的には貧相なものとなりがちです。中には、デザインに注力し、小規模ながら「なかなかのもの」もありますが、滅多に見られません。ただの「ペンシルビル」にしか見えないマンションが多いのです。

次の写真は、本郷通り駒込駅付近を撮影したものですが、このように隙間なく高層マンションが並ぶと、スパンの狭い物件はビル群の中に埋没してしまい、存在感が薄らぎます。この姿を見て「うちのマンション可哀想」とつぶやいた人もありました。

pencil-maibotu (2).jpg
凝った作りが必ずしも良いとは言えませんが、ペンシル型マンションは存在感が薄い上に、特徴を出しにくいので、デザイン的な工夫が特に必要です。

例えば、GOODデザイン賞を取った、次のような姿は多くの人々が個性を感じるのではないかと思うのですが、読者の皆さんはいかがでしょうか?
pencil-2.jpg

2008年度 グッドデザイン賞 受賞:太田紙興株式会社 (東京都)
pencil-3.jpg

2008年度 グッドデザイン賞 受賞 :有限会社キアラ建築研究機関 (京都府)





筆者は、「デザイン性」はマンションの価値を左右する、とても大事な要素と考えています。
マンションのデザインとは、外観だけでは勿論ないのですが、ペンシル型マンションでは自ずと外観のことと言ってよいでしょう。

マンション全体を外から見たとき、誇らしく見えるかどうか、賃貸マンションに見えてしまわないかどうか、我が城として満足しえるのかどうか、友達に自慢できるのかどうか、頑張った自分へのご褒美として価値あるものなのかどうか、少し遠くから眺めて考えてみましょう。

工事中で確認できない場合は、類似のプロポーションのマンションを探して眺めてみましょう。

もちろん、中規模マンション、大規模マンションと比較することも大事です。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩み・疑問にお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報(※全74タイトル:最近の人気タイトル「NO.18新築マンションの値切り方」)や「マンションWEB講座(※最新版NO.94)」など、お役立ち情報も多数掲載されています。

★★★三井健太の「名作間取り選」~毎日更新~はこちら
https://mituimadori.blogspot.com

★★★「三井健太の住みたいマンション」~毎日更新~はこちら
https://sumitaimansion.blogspot.com

リクルート家具通販
家具・インテリア通販
















共通テーマ:住宅

コンパクトマンションはどれも割高? [コンパクトマンション]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています


最近の価格上昇は、コンパクトマンションも無縁ではありません。しかし、それでも面積が狭いために総額は安いので、購入する単身者が少なくないと言われます。

今日は、コンパクトマンションについてお話ししようと思います。

●コンパクトマンションの定義

コンパクトマンションとは、概ね30㎡以上50㎡未満のマンションを指しています。30㎡未満のワンルームマンションと50㎡以上のファミリーマンションとの間に位置づけられますが、当初はニーズがありませんでした。

1990年代後半くらいからでしょうか、晩婚化と非婚層の増加、女性の社会進出などを背景として単身者のニーズが急増し、マンションデベロッパーとしても無視できない需要ボリュームに拡大して来たのです。

間取りは広めのワンルームか1DKから、広めでは2LDKとなっていて、デベロッパー各社は単身者ニーズを研究しながら、それに応えようしてきました。

例えば、次のような間取りが登場(販売)したのは、2009年のことでした。(売主:三井不動産レジデンシャルほか。パークコート麻布十番ザ・タワー42.32㎡)
tansin2dokuritu.gif
キッチンを独立型にしたのが特徴的です。洗面台下部に洗濯機を組み込んで効率的で美しいパウダールームを実現しました。玄関のシューズインクローゼットをはじめ、収納にも配慮していますし、寝室は扉をフルオープンにできるという、秀逸な1LDKプランと言えましょう。


●マンション業者がコンパクトマンションを手掛ける事情

先に述べたように、デベロッパー各社はコンパクトマンション需要が少数派とは言えないボリュームに拡大し、無視できないことに気付きました。

しかし、広い敷地が入手できれば、中心需要であるファミリーマンション向けの商品を企画するのが普通です。

広くてマンション建設に向く用地を取得することは、実は簡単なことではありません。たまに売地情報があっても、競争は激しく入札になることも多いので買収額はいやおうなく高くなってしまいます。

一方、比較的取得合戦の対象になりにくいのが狭い土地です。都心で駅に近いなどの条件はあるものの、取得しやすいというわけです。

広い面積のマンション用地がないから仕方ないね。狭小用地でも買って、コンパクトマンションを造るか。そんな消極的な動機でコンパクトマンションができてしまうことが少なくないのです。


●コンパクトマンションが高くなる理由

コンパクトマンションは、土地代が競争で吊り上がらないにも関わらず、価格は高くなるのです。その理由は、次の二つです。

1)コンパクトマンションは建築コストが高くなる

説明を平易にするため、70㎡のファミリータイプと35㎡のコンパクトマンションとで比較してみましょう。
70㎡タイプ1戸より、35㎡2戸に切り分けたら、玄関ドアもバスもトイレも、また排水管も、また給湯器たメーター類も35㎡タイプの方が2倍必要です。グレードが違うので、単純にコストが2倍になるわけではないですが、高くつくのは確かです。

2)敷地が狭いと工事がしにくいので施工費は高くつく 
また、狭小敷地での施工は何かと不自由で、例えば重機やコンクリートミキサー車も敷地内に入れず、敷地の外から使うことになり、資材置き場も工事事務所も敷地外で借りることになります。


このように、コンパクトマンションは建築コストが高くなってしまいがちなので販売単価は、どうしても高くなります。結局、同一エリアの平均的なファミリーマンションの単価が@300万円であるとき、コンパクトマンションは@350万円とか@400万円などとなってしまいます。
 

●高くても売れるのは何故

このように明らかに高くなっても、コンパクトマンションを求める買い手は居るものでしょうか?そんな疑問を持たれるかもしれません。

答えは簡単です。@300万円×21坪(70㎡)=6300万円の物件と、@350万円×15坪(50㎡)=5250万円の物件との比較はしないのです。つまり、ファミリーマンションとコンパクトマンションは別の市場と考えられるのです。

髙いか安いかの判断は、コンパクトマンション同士の比較になるのであり、15坪のタイプを検討する人は、21坪との価格比較はしないということです。


ただ、ファミリータイプ混合型のタワーマンションでは、ファミリータイプと変わらない安いコンパクト住戸が分譲される場合がたまにあります。その場合はお買い得と言えますが、多くは上階のファミリータイプの価格を抑えて下層階のコンパクトタイプの単価を高くするものです。

従って、コンパクトタイプはやはり高いのです。もっとも、タワーマンションの中のコンパクトタイプは、ファミリータイプ購入者と何等の差別を受けずに共用施設と居住者サービスを利用できるのですから、少々髙くても1棟全部コンパクトのマンションよりはるかに値打ちがあると言えるのです。

コンパクトマンションを買うなら、コンパクトマンション同士の比較をしつつ、できるだけ付加価値のある物件を選択した方が良いと言えます。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩み・疑問にお答えするサイトです。

★「無料の未公開情報(※全74タイトル:最近の人気タイトル「NO.18新築マンションの値切り方」)や「マンションWEB講座(※最新版NO.94)」など、お役立ち情報も多数掲載されています。

★新築も中古も物件検索はこちらが便利・・・http://www.syuppanservice.com/index2.html

★三井健太の「名作間取り選」~連日更新中~はこちらhttps://mituimadori.blogspot.com



















共通テーマ:住宅

コンパクトマンションの問題点 [コンパクトマンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

いわゆる単身者向きのコンパクトマンションには2つの種類があると前に書きました。ひとつは全戸がコンパクトタイプで構成された「純コンパクトマンション」です。もうひとつは、ファミリータイプとの「混在型コンパクトマンション」です。

前者は敷地300㎡前後の小型マンションで、後者は主に超高層の大型マンションに多く、下層階に配置されています。

私のおススメは後者で、前者の購入に関するご相談には否定的な所見しか出せないのです。そのことに、いつも心の痛みを覚えます。

今日は改めて、その根拠をお話ししましょう。

●純コンパクトマンションは小型ゆえに付加価値がない
大型マンションは、その規模が差別化に役立っています。大きいだけで存在感があるのです。
反対に、純コンパクトマンションは駅前通りなどの便利な場所に建つことが多いのですが、小型であるゆえに目立たない、いわば周囲の建物に圧倒され埋没してしまうのです。
存在感の有無は資産価値にも影響します。

また、エントランスや玄関ホールといった共用部分の規模も、全体スケールに比例して小さくなる純コンパクトマンションは、その面でも「立派・豪華」から遠いものとなります。それが資産価値に与えるマイナス点であることは言うまでもないでしょう。

●純コンパクトマンションは居住者層が偏りがちだ
純コンパクトマンションを志向する検討者は、例外なく所有者が自分と同じ境遇にあることを無意識に望んでいると感じます。同じ仲間がひとつ屋根の下に住んでいる安心感とでも言えば良いでしょうか。

逆に言うと、ファミリ―層がたくさん居住する中に独身の自分が住んでいるのは肩身が狭いという心理なのです。

何となく解かるような気もします。しかし、単身者ばかり肩を寄せ合って住むということではないはずです。同じような境遇の人が多いとしても、ふだん交流があるわけでもないはずです。交流を後押しするスペースとして「ラウンジ」を設けている物件が最近発表されていましたが、無用の長物化するような気がします。

それはさておき、様々なタイプの世代・世帯が同じ屋根の下に居住していた方が、災害があったときなどに大助かりだったという例はよく聞くところでもあります。大型マンションだからという意味でもあるのですが。また、様々なタイプの階層が集まるコミュニティ社会こそ普通の姿でもあると思うのです。

大型マンションなら、コンパクト住戸も絶対数としては数が多いはずですから、同じ単身者のお仲間を探すこともでき、一石二鳥なのではないでしょうか?

●純コンパクトマンションは管理費が高くなる
純コンパクトマンションで100戸もある大型というのは殆んど見られません。大きくてもせいぜい50戸程度で、大抵は30戸くらいの小型物件です。50戸と言っても、コンパクトばかりですから、ファミリーマンションの30戸程度と同じくらいしかありません。

規模が小さいと管理費が割高になるものです。管理費が高いと売れないとみる売主は、管理人を置かない管理体制にして販売を行うのです。

管理人がいないマンションは将来どうなって行くのでしょうか?そこに思いを馳せる買い手は少なくないのですが、数十年後を想像できる人はいないのでしょう。不安に感じながらも、最後は「まっ、いいか」と念頭から外してしまいがちです。

●純コンパクトマンションは賃貸比率が高くなる
コンパクトマンションを賃貸目的で購入する人が少なくありません。どのようなマンションでも、何年か経てば賃貸住戸ができてしまうものですが、純コンパクトマンションの場合は、最初から賃貸住戸が混在するのです。
数年すると、その比率が高まります。自己居住だった人が結婚その他の事由で転居し、売却せずに賃貸するからです。

分譲マンションでありながら賃貸マンションのようなものになったら、自己居住中のオーナーはどんな感覚になるのでしょうか?

●賃貸比率が高いマンションは管理意識が低くなりがち
賃貸マンション化に伴い、管理状態が悪化する可能性が高まります。オーナーにとって関心ンが高いのは、賃料が遅延せずに入るかどうかです。管理組合が総会を開いても白紙委任状を出すだけで、管理に関する意識は次第に薄らいで行くのです。

転売が繰り返されてオーナーが変わり、現住所も分からなくなっている例があると聞きます。そのようなマンションでは、管理費や修繕費を滞納する人も多いようです。大規模修繕に必要な金額に足らないときの臨時徴収など不可能で、修繕は先送りされてしまいます。

タイムリーに修繕が行われないマンションは、あちこちで不具合が生じ、快適性も見栄えも悪化して行きます。管理人が常駐(日勤)していないために、もともと日常管理に厳しさが足りないため、モラルも低下し、荒れ放題になって行きます。

住み心地が悪いマンションに嫌気して転居するオーナーが増えて、さらに賃貸比率がますます高くなって行きます。このような状態が改善されなければ、スラム化の道をまっしぐらに進むことでしょう。

管理人がいない、オーナーが居住していない、このようなマンションは資産価値が維持できないのです。

その懸念が「純コンパクトマンション」には潜んでいます。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。
★三井健太のマンション相談室は、マンション購入のお悩みにお答えするサイトです

★新築も中古も物件検索はこちらが便利➔➔➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

★マンション評価サービス(無料)のご案内
ご検討中のマンション・ちょっと気になるマンションを簡易評価し、レポートとしてお届けいたします。お気に入りのマンション、第三者の目で見るとどんな感じになるのでしょうか?価値はどの程度のものなのでしょうか?将来売却するとき高く売れるマンションと言えるのでしょうか、などなど。自分の選択に自信がおありの方も、念のために意見をお聞きになって損はないでしょう。無料とは思えない精度と、ご好評を頂いています。一度お気軽にご依頼、お試しください。お申込みはこちらから➔➔➔http://mituikenta.web.fc2.com




nice!(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

コンパクトマンションは将来高値で売却できるか? [コンパクトマンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています

2000年頃から、都区内中心にコンパクトマンション(専有面積30㎡台~50㎡台のマンションと定義される)の供給が増えて来ました。毎年8,000戸前後(2003年が13,000戸だったが、これを除くと毎年5,000戸台~8,000戸台)の新規供給があり、着実に単身者のニーズを獲得して来たと言われています。

ご承知のように、日本では初婚年齢が年々上昇し、また結婚しない男女も増えています。男女雇用均等法が誕生して以来、女性の総合職の道が開かれ、管理職に就く女性も増えました。相対的に高所得の女性が増えているのでしょう。
そうした女性の中からマンションを購入する人が増えて来たのです。もちろん、結婚しないのは男性側も同じですから、独身男性が購入する例も増えました。
特例措置で住宅資金に関する贈与税が大幅に軽減されたことで、親等から頭金の援助が受けやすくなったことも一因です。

●購買動機
ところで、かつては少なかった独身者のマンション購入。その動機は、どのようなところにあるのでしょうか?
男性と女性とでは若干異なりますが、「資産を持ちたい」や「老後の安心感を得たい」、「家賃が勿体ない」が動機3本柱と言われています。
「資産を持ちたい」は、結局「老後の安心感」につながるので、動機は二つかもしれませんね。
ある人がこんなことを言っていました。「長い人生を共に歩む伴侶がない人は、代わりに心の拠り所としてマンションを持つのだ」と。

●購買物件の傾向
東京圏でのことですが、購入する対象マンションは、結婚した場合を想定してファミリータイプの3LDKを選択する男性も少なくはないものの、一人暮らしに大きな家は要らないとコンパクトタイプを購入する男女独身者の方が多いようです。
特に女性のほうは結婚したら不要になるので、貸しやすさを考慮して便利な立地でコンパクトマンションを選択する傾向が強いと見られます。
実際にも、結婚を機に賃貸に出したり、売却したりという例がたくさんあります。
さて、売却する場合ですが、コンパクトマンションは高値で売れるのでしょうか?その点を検証してみましょう。

尚、結婚という動機に限らず、何年か経つと売却の希望が出て来ることもお伝えしておきますね。それは、もっと広いマンションに移りたい、地震が怖かったので「より安全なマンション」に住みたい、この二つが2011年の買い替え理由で目立ちました。

●コンパクトマンションの中古価格
専有面積別の価格維持率という統計があります。これは、東京カンテイ社が提供しているデータの中に登場して来るものです。
およそ10年前に分譲された23区のマンションが中古として今いくらしているかを調べたもので、分譲時の価格を100としたときの現在価格を百分率で示しています。それを面積別に示したのが以下のデータです。
(注)このデータは、それぞれの年における市場全体の平均価格を比較したもので、特定物件の10年後価格を調査したものではありません。

30㎡未満:68.1%/30㎡台:82.8%/40㎡台:98.7%/50㎡台:101.0%/60㎡台:98.2%/70㎡台:96.5%/80㎡台:98.0%/90㎡台:100.4%/100㎡以上:104.9%

10年を経た中古物件が、総じて今も高価格を維持していることを示していますが、その中にあって30㎡未満、40㎡未満の物件は水準が低いですね。しかし、40㎡を超えて来るとほぼ分譲の価格と変わらない売値で売却ができていることになります。
(正確に言えば、この数字は売り出し価格なので、実際の取引価格はこれより5~10%下となります)
この数字から何を読み取りますか?
コンパクトマンションも、狭過ぎるのは不人気ということでしょうね。

●東京圏はコンパクトマンションの需要が増える
中古マンションの価格は、需給関係によって決まる部分が大きいと考えられます。それはファミリーマンションであろうと、単身者用マンションであろうと同じです。では、コンパクトマンションの将来はどのような需給関係を形成するでしょうか?
先ず需要ですが、東京都の推計人口予測では、今後、単身世帯と夫婦のみ世帯が増えるとあります。特に単身世帯は、2005年時点の約250万世帯から、20年後の2025年(今から13年後)には約290万世帯に大幅増となっています。
高齢化と人口減少が社会問題と言われる日本ですが、東京に関しては全く逆の動きになると見込まれています。このため、マンションの需要に関しても増加傾向を予測することに無理はないと言えます。特に単身者が増えると予想されているのです。
ここの単身世帯とは、高齢者も含むため、必ずしも全てがコンパクトマンションの購入予備群とは言えませんが、結婚しない若者の増加もあると予測していることから、大きな需要増加を予測することはできそうです。

●供給量が増えて、中古市場にも多数流通するようになったら?

一方、新規供給はどうでしょうか?新規供給とは、新築マンションの開発と中古流通量の増加の両面を見る必要がありますが、市場変化を嗅ぎ取っているマンション業界は新規供給を増やして行くに違いありません。
東京では超高層マンションの供給が主流になっており、下層階にはコンパクト住戸を配置する傾向が続くでしょう。
一方、まとまった大きさのある建設用地の取得に悩む業界各社は、100坪を切るような狭小敷地も拾い集め、そこにコンパクト住戸ばかりを商品化する傾向も続くと考えられます。
コンパクトマンションは、昼間いない住人を対象に販売するため、交通便さえよければ向きや環境などは二の次でよいと考える傾向が強いため、都心部の商業地のヘタのような用地を取得して開発することでしょう。

中古マンションの流通戸数も、これまでの新築供給が少なかったために売り出される中古も少ないと考えられます。そのことが高い中古相場を形成して来たのですが、今後は次第に状況が変わって来るでしょう。
新築の供給が増えて中古の買い手が新築に流れることが予想されること、新築が増えれば数年遅れで中古も出物が増える可能性が高くなると予測できます。

新築と中古の合計で供給が増えれば、価格は弱含みになることが考えられます。

●これからは、よく吟味して選択しましょう
業界各社の動きを見ると、交通便さえよければ何でも良かったコンパクトマンションが、最近はファミリーマンション同様の差別化が研究され、工夫の足りないコンパクトマンションは販売が困難になっています。
特に付加価値を付けにくい小規模マンションは売れないのです。
タワーマンションの中に配されたコンパクトマンションは、建物全体が豪華で立派であるうえ、共用施設・設備が全く異なるため、付加価値は高く、比較にならないほど値打ちがあります。
そのような物件は、少々価格は高いかもしれませんが、将来の売却を考えるとお得なケースが多いものです。その逆に、購入時に安い物件を選択すると、そのツケが将来回って来ます。
今後は、利便性や価格、専有部分の内装や設備だけでなく、マンション全体のグレードや共用空間などにも目を向けて選ぶようにすることが肝心になるでしょう。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。「無料相談」と「マンションの無料評価サービス」があります。

★★新築も中古も全国の物件検索はこちらが便利です
http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html



nice!(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

単身者が選ぶべきマンションの形態は? [コンパクトマンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

昔、「非婚時代」という著書で今日の晩婚傾向や一生独身を貫く人の増加を予言した人がいましたが、本当にそうなってしまいました。
日本人の結婚年齢は年々上昇しています。生涯結婚しない人も増えています。これは、女性の職場が増えて、男性に頼らない生き方を選択する女性が増えたことと無縁な話ではないようです。女性が独身を貫くと、男性もとばっちり(?)を受けて独身でいることになるのでしょうか?
ともあれ、そんな独身男女のうち、親世帯と同居しないでいる人がマンションを購入する例が増えて来ました。このブログを通じて私の相談室を訪れるご相談者、実は半数が独身なのです。
さて、独身者が購入するマンションは、どのようなタイプがふさわしいのでしょうか?単身だからワンルームや1DK、せいぜい2LDKでいいと単純な発想でマンションを選択していいものでしょうか?また、独身者は、独身者が多数集まるコンパクトマンションがいいのでしょうか?それとも、ファミリー中心で構成されるマンションがいいのでしょうか?そんなことを考察してみました。

●単身者ばかりのコンパクトマンションには問題あり?

ファミリー世帯が中心のマンションでは、子供を通じて母親同士が知り合いになるということが普通にあります。例えば子供の学校が同じだからPTAで知り合うことが大いにあるでしょうし、マンションのキッズルームや敷地内公園で話相手になるということもあるでしょう。
これに対して単身者が多く集まるコンパクトマンションでは、マンション内ですれ違うことから顔見知りにはなれても、せいぜい挨拶を交わす程度で終わっていることが多いようです。
人づきあいが苦手と思っている人、面倒だと思っている人などは、積極的な交流を望まないかもしれませんが、果たしてそれでよいものでしょうか?
あるコンパクトマンションでは、外部のコミュニティ支援会社に委託し、毎月1回の割合で様々なイベントを催しています。
懇親パーティや不用品交換会、異業種交流会などを1年くらい実施すれば、おおむね全居住者間で顔見知りになれるのだそうです。それから先は当人同士の問題ですが、程よい距離の隣人関係ができることが多いとのこと。
このような交流のきっかけを積極的に作らなければ、コンパクトマンションの住人は何年経っても孤独のままでいなければならない懸念があるのも事実です。

●親世帯との共生を探る動きもあるが・・・

最近、高齢化に伴い一度は核家族化した親子が再び同居するという動きが見られるという新聞記事に触れました。何となく分かるような気がします。近居や隣居という形態もありそうです。
しかし、それは親世帯が比較的近くに住んでいる人の場合であって、遠く離れて暮らしていれば、子供は一人住まいを続けることになりそうです。その子供が独身の場合、賃貸住宅ではシェアハウスという共生の形態も最近は増えていますが、購入ということになると共生の道は見つけにくいかもしれません。

●多様な世帯が同じ屋根の下にいる安心感

大地震で気付かされたことがあります。
マンションには多様な世帯・人種が住んでいたことで、避難の際や復旧に向けて住人が役割分担して動いたことです。
ある中古マンションが被災しました。液状化で駐車場が陥没し、排水管が破断してトイレが使えなくなったのです。
そのマンションでは、地震後まもなく対策本部が発足し、危険箇所の応急処置や仮の排水管敷設などの手配を速やかに行なったそうです。

「そのとき、中年から初老の入居者の中に建築関係の人や、電気関係の仕事をしている人がいたので無知な私も安心することができました」、「また学校の先生がいて避難の誘導に先頭に立ってくれました。若い人で独身の人が近所の世帯の小さな子どもさんを背負ってくれたり、乳飲み子を抱えたお母さんの荷物を運んでくれたりなど、普段つきあいのなかった住人同士が互いに助け合う様子に感動しました」。
このような感想は、あちらこちらで聞かれました。これは、マンションが多様な世代と世帯が住むことで得られる安心感と言えるのかもしれません。

マンションの中には、教師、銀行マン、公務員、建築士、弁護士、公認会計士、税理士、コンピューター技術者、同ソフト開発者、医師、不動産屋、証券マンなど、挙げるとキリがないですが、実に様々な職業人が集まって住んでいます。
日ごろは付き合いがないので、顔は見知っていても仕事までは知らない。でも、専門家集団なのですね。いざというとき、頼りになる人たちが同じ屋根の下に住んでいるのは、マンションの良さです。高齢化が進んでも、昔とった杵柄とやらで、経験と知恵はマンションの見えない財産なのかもしれません。

近所づきあいが煩わしいからという理由で一戸建てからマンションに移って来たという人には思惑違いと落胆させるかもしれない話ですが、普段は顔を差すことが少ないメリットと、いざという時に助け合えるメリットの二つがマンションには存在するとも言えるのではないでしょうか?

●価格帯の幅が広いマンションに懸念はあるか

ところで、ご相談者の中に「例えば3000万円から1億円までと、価格の幅が広いマンションを買うのは問題があるのではないか」という疑問をお持ちの人があります。
この疑問にお答えしておきましょう。

まず、価格差イコール所得格差ではありません。
また、価格帯の差は必ずしも溶け合わない異分子が混じるということにはならないと思います。仮に3000万円の住戸を購入する人と1億円の住戸を購入する人とを比べて、例えば住む世界が違い過ぎるとは断定できませんし、教養レベルが違い過ぎるということもないと信じます。
何故なら、こうしたマンションの多くが都心にあり、低い価格帯のコンパクトタイプを購入する人は小家族ゆえの選択であり、所得が低くてもそれは未だ管理職などに到達していない若者というだけで、将来の高額所得者やエリート層かもしれません。

このような価格帯の幅広いマンションを検討するとき、気にすることがあるとしたら、低額住戸のワンルームや1DKタイプが投資目的で買われ賃貸されたとき、その借り手がどんな階層になるかをチェックすることくらいでしょう。
つまり、都心の好立地にある物件が投資対象になっているはずで、そのうち低額でコンパクトな住戸に高い賃料を払う入居者とはどんな階層かを推測することです。
繁華街に近いマンションでは迷惑分子が入居して「高級マンションなのに・・・」とまゆをひそめるケースも少なくないと聞きます。注意する必要があるでしょう。

●似たような年代層ばかりが集まるマンションの未来

郊外マンションには、子育て世帯ばかりが集まります。そこで入居者の多くは、「同じような子育ての悩みを抱えた住人が多いので、互いに相談しあえるのが嬉しい」などという感想を漏らしています。
それはそれで結構なことですが、時間が経過すると住人は一緒に歳を取るのです。最初は賑やかな子供たちの声であふれていたマンションも、次第に静かになり賑わいも少なくなります。
活発だった交流イベントの数も減り、今では「老人ホームみたい」と入居者が卑下するマンションも少なくありません。
最初から広い部屋中心に作られたので、居住年数は平均して長く、入れ替わりが少ないために一緒に歳を重ねてしまった例です。

マンションは適当に入れ替わった方が、世代交替が起こっていいのです。手狭になったから売却して出て行く。そこへ新しい若い世帯が入居して来る。この循環が生まれることで平均年齢は極端に上がらずにすみます。
だから、若い世帯と高齢の世帯という年代較差や、単身者の住むコンパクトタイプから4LDKのファミリータイプが混在するマンションでも問題はない、否、むしろ幅広く多様な世帯が同居している方が良いのではないでしょうか?

全タイプがコンパクトというマンションでは、既述のように積極的な交流を企画したり、交流の場がマンション内に設けられて気軽に利用できるような仕掛けをつくったりしないと、孤独な単身者ばかりのマンションということになるのではないか。そんな心配をしてしまいます。

単身者だからコンパクトマンション(全体がコンパクトタイプで占められるという定義)を検討するのではなく、ファミリーマンションも混在する物件も検討してみることをお勧めします。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。「無料相談」と「マンションの無料評価サービス」があります。

★新築も中古も全国の物件検索はこちらが便利です
http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

★無料プレゼント!!「GOODデザイン賞を受賞したマンション50選・写真集」
将来の価値を左右する外観デザイン。貴方の目を肥やすことに役立つ資料です。
お申込みは「三井健太の相談室http://mituikenta.web.fc2.com」からどうぞ

nice!(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅

三井不が僅か100坪の狭小敷地にマンション建設の不思議? [コンパクトマンション]

ブログテーマ:元、大京マンが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています

新築マンションの供給戸数ランキング(全国2011年)で第3位という大手マンションメーカーというだけでなく、過去に名作マンションを多数手がけ、大規模開発や億ション、タワーマンションなど、レパートリーも広く、いずれも上質なマンションを建てる企業として知られる「三井不動産レジデンシャル」。
その同社が、何とも理解しがたい物件を建設しました。この2月に竣工したばかりの「パークリュクス門前仲町(地下鉄門前仲町より徒歩10分・水天宮より徒歩7分)」がそれです。
敷地344.87㎡、7階建て、総戸数34戸、専有面積22.07㎡~40.05㎡(2012年2月末時点の残戸数18戸の分)というもの。
パークリュクスは、都心のコンパクトマンションで、中心タイプは30㎡台、40㎡台、50㎡台の住戸で構成されています。非難を恐れずに言えば、用地獲得競争の中でこぼれたような狭小敷地が産み落としたマンション・シリーズ。それがパークリュクスです。
業界内の用地獲得競争は、常態的に激しいものがありますが、それにしても三井不動産レジデンシャルのような大手企業が、こんなに小さなプロジェクトに手を出すのは不可思議です。
東京圏で新築マンション購入者の4分の1以上が単身者であるという昨今の市場を反映して「コンパクトマンション」を提供するデベが増えたのは周知の事実ですが、どうも用地取得難のあだ花という感がしてなりません。
勿論、同社の名誉のために補足しておくと、パークリュクスシリーズが、全部100坪前後の土地に建てられた小型マンションばかりということではありません。

コンパクトマンションの問題点を再点検してみましょう。

●コンパクトマンションの定義
業界でいつの間にか定着した定義があります。それによれば、専有面積が30㎡台から50㎡台(30~59㎡)のマンションを「コンパクトマンション」と呼んでいます。
間取りで言うと、1DK~2LDKです。

●コンパクトマンションの供給
単身者やDINKSでマンションを購入する人たちの購買力は、総じて決して低くないのが実態です。住宅資金贈与の特例税制が効果を発揮し、親等から頭金贈与を受けて購入する人も多いためですし、DINKSの場合では2人合わせると高所得者になるからです。
これらのニーズが増えたことに伴い、この10年くらいは、デベロッパー側も積極的に新規供給に取り組んできました。
この種のマンションは、ファミリータイプ混在型のマンションから、コンパクトマンションばかりで構成された純粋(オール)コンパクトマンションとを合わせると、東京23区で新規供給全体の4分の1から3分の1にも達しています。

●コンパクトマンションの問題点
純粋コンパクトマンションの共通点は、敷地面積並びに戸数です。比較的大きなものでは、1500㎡ほどの物件も見られますが、殆どが1,000㎡程度、小さなものは、既述の「パークリュクス門前仲町」のような300㎡程度の敷地で開発されていることです。
100坪程度の小さな敷地に、ペンシルのように細長い建物が12~14層で立つのです。
当然ながら戸数も少なく、20~30戸といった小戸数が普通になっています。
コンパクトマンションの一番の懸念材料は、小型マンションであるがゆえの管理費・修繕費の問題です。小型でも、大型マンション並の管理や修繕計画を導入すれば、そのコストはかなり割高になるのです。
実際には販売のしにくさを考慮して、安く設定するケースもあります。これが何を意味するかは賢明な読者はお気づきでしょう。

●貧相なマンションの将来価値は?
また、小規模マンションの場合、特に狭小敷地のペンシル型マンションは、外装やエントランス周りをどんなにデザインしても、威風堂々にはなりません。当然ながら、ゆとりがほとんどない建物です。敷地周りをふんだんに植栽でデザインすることも困難です。
つまり、貧相とは言えないまでも、立派な外観にはなりそうもなく、館内のグレードがどれほど高く造ってあっても、周辺の建物に埋もれた形にしかならないのです。

●割高な価格のコンパクトマンション
小型物件で、かつコンパクト住戸ばかりで企画すると、建築コストはどうしても高くなります。同じ敷地に80㎡の住戸を30戸つくるのと、40㎡の住戸を60戸つくった場合で説明しましょう。
面積の合計は同じでも、玄関ドアも、トイレも、ユニットバスも、ファミリータイプが30台ですむのに、コンパクトマンションの方は60台必要になるため、コンパクトタイプで固めた企画の方がコストは余分にかかります。
住戸と住戸を仕切る壁も多くなります。遮音性に配慮した仕上げを施したコンクリート壁は、単純に言って2倍必要になるのですね。これもコストアップ要因です。

●デベロッパーの狙い
30戸の物件を開発するのも100戸の物件を開発するのも手間は同じです。しかし、オールコンパクトの実り(売上・利益)は小さいのです。
このような物件の企画はどうして生まれるのでしょうか?
既に述べたように、用地難がその背景にあります。
用地難は慢性的な業界事情ですが、別の見方をすると売り地は多数あるものの、条件の良い土地の競争は激しく、必要な量(売り上げ等)の確保のためには、本意ではない土地も取得して行かなければならないのです。
本意でない土地のひとつは、事業効率の悪い小規模敷地です。小規模な土地は、当然に小規模な建物になるため、建築費その他でスケールメリットが生まれません。また、付加価値の高い物件の企画は困難です。

それでも、「コンパクト」というだけで買ってくれる単身者が存在するため、どう見ても優良なマンションとは言えない超小型マンションがつくられます。そこに大手デベまで参入していることに大いなる疑問を持ってしまいます。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。 「無料相談」と「無料マンション評価サービス」等があります

★●★新築も中古も全国の物件検索はこちらが便利です➔(http://mituikenta.web.fc2.com/index2.html

タグ:三井不動産
nice!(0)  トラックバック(0) 
共通テーマ:住宅
コンパクトマンション ブログトップ