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ペンシル型マンションの気になるところ [コンパクトマンション]

新築マンションの供給動向を継続的に見ていると、実にいろいろなことに気付きますが、この10数年で主に首都圏で大きく変わったのは、1物件で500戸以上のメガマンションが当たり前のように供給されるようになったことです。

かつて、大規模マンションと言えば200戸を超えるものという概念が何となく定着していたものですが、500戸以上となると「大型」のカテゴリーには収まらないような気がしてきます。そんな思いから、筆者は勝手に「メガマンション」と呼んでいるのですが・・・

一方、15年くらい前からでしょうか?コンパクトマンションというカテゴリーも生まれました。コンパクトマンションとは、概ね30㎡以上50㎡未満のマンションを指しています。30㎡未満のワンルームマンションと50㎡以上のファミリーマンションとの中間に位置づけられるタイプです。

コンパクトマンションは、大規模タワーマンションの下層部に組み込まれる形で供給されるものと、建物全体がコンパクトマンションで構成されたものとに分かれます。

後者の多くは、「全戸角部屋、多面採光、内廊下式、500㎡以下の狭小敷地」という共通点があります。

コンパクトマンションだけでなく、70㎡クラスのファミリーマンションでも「全戸角部屋、多面採光、内廊下式、500㎡以下の狭小敷地」の区分に入る物件にときどき遭遇します。

どちらも、大きな土地の放出(売り物)がない都心部に見られるマンションタイプです。

敷地が狭くとも指定容積率が大きい商業地などでは、高層にすることで一定の戸数、すなわち塊としての商品が用意できるので、中小デベロッパーを中心に積極的に用地買収を図る傾向があります。

ワンフロアに3室とか4室、多くても5室しかないマンションは、殆どの住戸が角部屋になること、内廊下式にできることなどの長所がある反面(下図は「ローレルアイ大須)平成25年8月竣工済。敷地面積 498.74㎡のもので、本文と直接の関係はありません)、エントランスホールも内廊下も狭く、豪華さからははるか遠くなりがちです。管理費も高くつくので、多くは巡回管理(管理人不在)マンションとなりがちです。

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また、狭い土地に高く積む形のマンションは、その多くが外形的には貧相なものとなりがちです。中には、デザインに注力し、小規模ながら「なかなかのもの」もありますが、滅多に見られません。ただの「ペンシルビル」にしか見えないマンションが多いのです。

次の写真は、本郷通り駒込駅付近を撮影したものですが、このように隙間なく高層マンションが並ぶと、スパンの狭い物件はビル群の中に埋没してしまい、存在感が薄らぎます。この姿を見て「うちのマンション可哀想」とつぶやいた人もありました。

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凝った作りが必ずしも良いとは言えませんが、ペンシル型マンションは存在感が薄い上に、特徴を出しにくいので、デザイン的な工夫が特に必要です。

例えば、GOODデザイン賞を取った、次のような姿は多くの人々が個性を感じるのではないかと思うのですが、読者の皆さんはいかがでしょうか?
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2008年度 グッドデザイン賞 受賞:太田紙興株式会社 (東京都)
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2008年度 グッドデザイン賞 受賞 :有限会社キアラ建築研究機関 (京都府)





筆者は、「デザイン性」はマンションの価値を左右する、とても大事な要素と考えています。
マンションのデザインとは、外観だけでは勿論ないのですが、ペンシル型マンションでは自ずと外観のことと言ってよいでしょう。

マンション全体を外から見たとき、誇らしく見えるかどうか、賃貸マンションに見えてしまわないかどうか、我が城として満足しえるのかどうか、友達に自慢できるのかどうか、頑張った自分へのご褒美として価値あるものなのかどうか、少し遠くから眺めて考えてみましょう。

工事中で確認できない場合は、類似のプロポーションのマンションを探して眺めてみましょう。

もちろん、中規模マンション、大規模マンションと比較することも大事です。

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コンパクトマンションはどれも割高? [コンパクトマンション]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています


最近の価格上昇は、コンパクトマンションも無縁ではありません。しかし、それでも面積が狭いために総額は安いので、購入する単身者が少なくないと言われます。

今日は、コンパクトマンションについてお話ししようと思います。

●コンパクトマンションの定義

コンパクトマンションとは、概ね30㎡以上50㎡未満のマンションを指しています。30㎡未満のワンルームマンションと50㎡以上のファミリーマンションとの間に位置づけられますが、当初はニーズがありませんでした。

1990年代後半くらいからでしょうか、晩婚化と非婚層の増加、女性の社会進出などを背景として単身者のニーズが急増し、マンションデベロッパーとしても無視できない需要ボリュームに拡大して来たのです。

間取りは広めのワンルームか1DKから、広めでは2LDKとなっていて、デベロッパー各社は単身者ニーズを研究しながら、それに応えようしてきました。

例えば、次のような間取りが登場(販売)したのは、2009年のことでした。(売主:三井不動産レジデンシャルほか。パークコート麻布十番ザ・タワー42.32㎡)
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キッチンを独立型にしたのが特徴的です。洗面台下部に洗濯機を組み込んで効率的で美しいパウダールームを実現しました。玄関のシューズインクローゼットをはじめ、収納にも配慮していますし、寝室は扉をフルオープンにできるという、秀逸な1LDKプランと言えましょう。


●マンション業者がコンパクトマンションを手掛ける事情

先に述べたように、デベロッパー各社はコンパクトマンション需要が少数派とは言えないボリュームに拡大し、無視できないことに気付きました。

しかし、広い敷地が入手できれば、中心需要であるファミリーマンション向けの商品を企画するのが普通です。

広くてマンション建設に向く用地を取得することは、実は簡単なことではありません。たまに売地情報があっても、競争は激しく入札になることも多いので買収額はいやおうなく高くなってしまいます。

一方、比較的取得合戦の対象になりにくいのが狭い土地です。都心で駅に近いなどの条件はあるものの、取得しやすいというわけです。

広い面積のマンション用地がないから仕方ないね。狭小用地でも買って、コンパクトマンションを造るか。そんな消極的な動機でコンパクトマンションができてしまうことが少なくないのです。


●コンパクトマンションが高くなる理由

コンパクトマンションは、土地代が競争で吊り上がらないにも関わらず、価格は高くなるのです。その理由は、次の二つです。

1)コンパクトマンションは建築コストが高くなる

説明を平易にするため、70㎡のファミリータイプと35㎡のコンパクトマンションとで比較してみましょう。
70㎡タイプ1戸より、35㎡2戸に切り分けたら、玄関ドアもバスもトイレも、また排水管も、また給湯器たメーター類も35㎡タイプの方が2倍必要です。グレードが違うので、単純にコストが2倍になるわけではないですが、高くつくのは確かです。

2)敷地が狭いと工事がしにくいので施工費は高くつく 
また、狭小敷地での施工は何かと不自由で、例えば重機やコンクリートミキサー車も敷地内に入れず、敷地の外から使うことになり、資材置き場も工事事務所も敷地外で借りることになります。


このように、コンパクトマンションは建築コストが高くなってしまいがちなので販売単価は、どうしても高くなります。結局、同一エリアの平均的なファミリーマンションの単価が@300万円であるとき、コンパクトマンションは@350万円とか@400万円などとなってしまいます。
 

●高くても売れるのは何故

このように明らかに高くなっても、コンパクトマンションを求める買い手は居るものでしょうか?そんな疑問を持たれるかもしれません。

答えは簡単です。@300万円×21坪(70㎡)=6300万円の物件と、@350万円×15坪(50㎡)=5250万円の物件との比較はしないのです。つまり、ファミリーマンションとコンパクトマンションは別の市場と考えられるのです。

髙いか安いかの判断は、コンパクトマンション同士の比較になるのであり、15坪のタイプを検討する人は、21坪との価格比較はしないということです。


ただ、ファミリータイプ混合型のタワーマンションでは、ファミリータイプと変わらない安いコンパクト住戸が分譲される場合がたまにあります。その場合はお買い得と言えますが、多くは上階のファミリータイプの価格を抑えて下層階のコンパクトタイプの単価を高くするものです。

従って、コンパクトタイプはやはり高いのです。もっとも、タワーマンションの中のコンパクトタイプは、ファミリータイプ購入者と何等の差別を受けずに共用施設と居住者サービスを利用できるのですから、少々髙くても1棟全部コンパクトのマンションよりはるかに値打ちがあると言えるのです。

コンパクトマンションを買うなら、コンパクトマンション同士の比較をしつつ、できるだけ付加価値のある物件を選択した方が良いと言えます。

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