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金利上昇の観測記事が目立つ2016年12月 [住宅ローン金利]

このブログはマンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

最近1週間の新聞紙面では「長期金利上昇」の見出しが目立ちます。

よく読むと小数点以下の低いレベルでのことではあるのですが。

しかし、世界的な金利上昇の動きに対して日銀は「長期金利抑制に動いた」とある一方、「日銀、来年は利上げも」などの記事もあり、何かが水面下で起きているような空気を感じるのは、筆者だけではないかもしれません。

アメリカの大統領がトランプ氏に変わることで、何か大きな潮流がやって来る予兆なのではないかとも感じたりします。専門家のコメントを読んでも楽観的な予測と悲観的な予測とが混在し、素人の筆者の頭は「もつれた糸」状態になっています。

もっとも、専門家の予測もあまり当てにならないものなので、心配しなくても大丈夫なのかもしれませんが。

ともあれ、筆者に届くご相談メールの中に僅かながら金利上昇を心配する声も届き始めたのです。

1%以下の金利が2%に上がったら困る、上がらないでほしい、そう願っている人は多いはずです。既に入居し、毎月ローンを返済している人の中には、変動型住宅ローンを選択している人も多数ありましょうし、これから購入しようとしている人や契約済みの人の中で引き渡しが1年以上先という物件を選択していたら、ご心配だろうと思います。

●返済中の人への進言

筆者の経験を少しお伝えします。

その昔、購入したマンションは変動型ローンを利用していたのですが、半年ごとに見直しされるので、ある日いつものように新しい「償還表」が銀行から届きました。目を凝らすと見慣れない項目がありました。それは、「返済保留金利」というような意味で、軽視できない金額でした。

金利が急激に上がったとき、一定の範囲をオーバーフローした分について、支払いを猶予する仕組みになっているからでした。

変動金利ですから、下がることもあるわけで、下がったときには保留していた分を払っていただきますよというような趣旨のメッセージが添えてあったと記憶しています。

「激変緩和措置」というのだそうです。

変動型ローンの返済額の上昇幅は最大25%までとなっています。つまり、変動型ローンを利用中、金利が急上昇したとしても、家計が狂わない措置を取っていることになります。少しくらいの金利上昇であれば、さほど影響はないでしょうが、急上昇したようなときは、ありがたい措置ということになるでしょう。

ところが、この制度には注意しなければならない点があります。

半年に1回金利の変動はあっても、元利均等返済ローンの場合は、金利と元金を合わせた返済額が変わるのは5年に1回です。つまり、金利が上がっても、内訳が変わるだけということです。

返済金額は5年間見直されないため、上昇した金利によって増えた利息が溜まってしまう場合、あるいは、金利返済優先で計算されるために元金が減らない場合があるのです。

5年後の変更では、返済期間や毎月の返済金額に大きな影響を及ぼす可能性もあるというわけです。

今も、この仕組みは残っています。10%ですら毎月の負担が増えたら大変というご家庭もあることと思いますが、仮に10万円の返済の人の場合では5年後の返済額が、最悪12.5万円まで増額され、かつ返済期間が長くなる場合もあるというのです。金融機関によって差があるとも聞きますが、いずれにせよ重大な問題です。

筆者の場合は、その後の金利低下で返済額は増えず(逆に減って)、かつ溜まっていた金利も跡形もなく消えてしまいました。

金利動向には注視して行くことが重要であるとしても、「慌てず騒がず金融機関と相談しながら対策を講じる」という姿勢で臨めばいいのではないかと思います。


●これから購入する人の対策

筆者は向こう2年で金利が今の1%以下から2%まで上がるようなことはないと思っているのですが、心配症な方には以下の三つの選択肢を提示したいと思います。

対策その1:完成時期が先の物件は検討しない

完成済み、またはこの3月には入居できる物件、百歩譲っても夏までに完成する物件の中から選択するのがいいでしょう。

対策その2:頭金を増やす

資金的に余裕のある人は、頭金を増やすことで問題を解決することができます。2年先の物件を契約した、あるDINKSの計画をご紹介しましょう。お話では、2年間で8百万円の頭金増額を目標とし、奥さんの給与を全額貯蓄するのだそうです。「2年間だけ耐乏生活すれば2年先は楽だから」と。

対策その3:少額手付契約にして最悪の場合は諦める

乱暴な意見と非難されるかもしれませんが、「とても気に入った物件を見つけたが、完成時期だけがネック」。このような場合は、売主と交渉して手付金を極力少なくして契約しましょう。そうしておいて、堪えがたい高金利になったときは手付金を放棄して解約する道を選ぶのです。

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低金利時代が長く続いています。金利が一段と下がったとき、「空前のこと」と感じたものでしたが、黒田東彦氏が総裁になってからの日銀は政府と共同歩調を取っているかのようで、そのおかげで「絶後」の超低金利時代となりました。

金利は、借りる側だけでなく預ける側にも影響を与えます。マイナス金利なんて世の中おかしいよという向きも増えている昨今、来年は転換点を迎えるかもしれません。

マンション購入を検討している人も、既にローンを返済している人も対策が必要になるかもしれません。一方、そのことが売買の市場にも影を落とすかもしれません。つまり、購買力が低下し、マンション販売に影響を与える心配です。

心配とは、新築マンションの価格下落を招く、つまり売り手に価格引き下げ圧力がかかるというだけでなく、買い替えを計画中の個人オーナーにとっても、自宅の売却見込み額を狂わせるかもしれないということを意味します。



・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。

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特定の中古住宅。ローン金利は驚愕の年0.3%台へ [住宅ローン金利]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

日銀が2月に打ち出したマイナス金利政策のおかげで住宅ローンは空前の低金利になっていますが、驚くのは、35年固定の「フラット35」の金利が、とうとう1%を割ったことです。

1年前には1.6%だったフラット35ですが、その頃3000万円を借りると35年返済の場合で毎月93,331円でした。今は0.95%に下がったので、83,988円と約10,000円も減りました。

これだけでも驚きですが、住宅金融支援機構はこの度「フラット35リノベ」という新たな制度を打ち出しました。

中古住宅を購入し、「省エネ」、「耐震」、「バリアフリー」、「耐久性」のいずれかの基準を満たすリフォーム工事を施せば、フラット35の金利から0.6%引き下げるというのです。

マンションで個人的に可能なのは、「省エネ」、「バリアフリー」のどちらかになりましょう。

これまでも、性能の差によって5年または10年間に限って0.3%引き下げる制度(フラット35S)はあったのですが、「フラット35リノベ」は、引き下げ幅を0.6%とするという画期的なものです。

0.6%引き下げられると0.35%となるので、3000万円を借りた場合、5年間に限るというものの、75,903円となります。 

建築士による住宅診断やリフォーム工事の記録保存などが義務になるようですが、これを利用して質の高い中古住宅が購入できるということになると、初めてマイホームを購入する若年層などには強力な支援となるに違いありません。


性能を確認する手続きが必要なことや、融資が受けられるのはリフォームが終わってからになるので、一旦売買代金を決済するために購入資金を別のローンでつなぐ必要があるなど、手続きが少し面倒に感じるかもしれません。

また、求められる性能や必要な書類などについては、専門的な知識がないと分からない点も多いので、仲介会社と相談しながら進めたいところです。


2016年度の「フラット35リノベ」の受付期間は、2016年10月から2017年3月までとなっています。一定の枠があって満杯になったら締め切るということなのでしょう。

このブログでは、再三にわたり新築の品薄感について述べて来ましたが、「フラット35リノベ」の導入をきっかけに「中古の検討」を始める人が増えて来るなら、それも結構なことと思います。

初めてマイホームを購入する若年層などには強力な支援となるに違いないと述べましたが、買い替えの人であっても、リフォーム予算を増やすことには役立つでしょうし、発想を換え、思い切って自分好みの間取りやインテリアによるリノベーションを計画するのも悪くないですね。

ただし、室内が新築同様になり、かつ好みの間取りやインテリアに包まれ、マンションライフを楽しむことができるとしても、マンションの価値は別の要素によって判定されるということを無視するわけには行きません。

フルリフォームをする中古物件となると、普通に考えれば築年数は20年~30年となります。資産価値という視点を持ち込むと、選択は簡単ではないかもしれません。ここでの詳細説明は割愛しますが、昨年4月に書いた記事「築30年の中古に10年住んで売却の構想」を再度お読みいただくとよいかもしれません。

URLはこちらです。http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-04-25


 ・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


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2月5日PartⅡ「転勤で自宅を賃貸。住宅ローンはどうなる?」 [住宅ローン金利]

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最近あったご相談の中から、今日は「転勤で空いた自宅を賃貸したいのですが、住宅ローンの扱いに悩んでいます」を取り上げてみました。


●転勤で自宅マンションを賃貸することにしたが・・・

いずれ戻って来たときに住むかどうかは分からないが、とりあえずは売却せずに賃貸しようと思うという人は多いと思います。

この場合、住宅ローンをアパートローンに借り換える必要があるかという問題です。

自分が住む目的で利用した住宅ローンなので、賃貸用のアパートローンとは条件が違います。

簡単に言えば、アパートローンは金利が高いのですね。それを低利の自己居住用・住宅ローンのまま賃貸したら契約違反になるのではと心配する人は少なくないようです。

アパートローンの金利は、2015年12月30日現在で2.5%(オリックス銀行、5年固定特約型の場合)もします。自己居住用の住宅ローンが1%未満であることと比較したら、大きな差になります。

賃料が入るので返済は可能であるとしても、抵抗感はずいぶん強いことでしょう。何しろ、居住用のローンは1%未満なのですから。


●転勤族は保護される

実際はどうなのでしょうか? 「転勤の為の賃貸」は認められるのです。

「転勤になったら、金利が上がる」という話は聞いたことが有りません。賃貸することにしたら金利の高いローンに切り換え(借り換え)しなければならないとしたら、転勤族は家を買えなくなってしまいます。


「賃貸の動機が転勤によるもの」、「賃貸するマンションに住民票があった」ということであれば認めてくれます。

ただし、転勤の辞令等の提出を求める銀行もあると聞きます。

心配な人は、名前を明かさずに銀行で相談してみてはいかがでしょうか?



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これだけ低利なら変動型でなくてもいい [住宅ローン金利]


ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

住宅金融支援機構の定期調査によると、住宅ローン3タイプ(固定型・固定期間選択型・変動型)の選択比率で固定型を選んだ人が変動型を選んだ人を逆転したことが分かりました。

前回調査(2014年11月~2015年2月に住宅ローンを利用した人)では、固定型27.1%、固定期間選択型31.3%、変動型41.7%でしたが、今回調査(2015年3月~6月の利用者)では固定型が38.0%と10ポイント以上増加、変動型(35.8%)を逆転したというのです。

これは、固定型住宅ローンの金利が低下して人気が高まったためと同機構は分析しています。

50%以上を占めていた時期もあった変動型ですが、徐々に利用率が減少しているようです。

固定型住宅ローンの代表銘柄「フラット35」は、現在1.32%からですが(提携銀行によって差がある)、省エネ性や耐震性などの一定基準を満たすマンションに利用できる「フラット35S」の場合は、当初5年または10年を0.6%下げてくれるので、0%台半ばで利用可能となっています。

0%台半ばというと、変動型の住宅ローンと変わらないか、むしろ固定のフラット35Sの方が低いのです。

金利上昇のリスクはあるものの、低金利の魅力から利用者が多かった変動型より、6年目または11年目から少し高くはなるが、それ以上になる心配も一切ない全期間固定型の住宅ローン「フラット35」の方が魅力的だと感じる人が増えていることが調査で示された格好です。

「これだけ低かったらリスクのある変動型ローンを使う必要はない」と、フラット35を選択したあるご相談者(購入者)は安心感に満ちた顔で語ってくれました。

先月も住宅ローン控除はマイナス金利のローンを利用するようなものだと書きました。

予定する頭金の多い人の中には、敢えてそれを減らしてローンを増やし、浮いた手持ち資金を運用に回すという人もあるのだそうです。

所得税の還付を加えると実質的なマイナス金利になるからです。

例えば、3000万円のローンを0.7%の金利で利用しようとしている人の年末残高が2900万円だと仮定し、1%に相当する29万円の還付を受けられるとすると、年間の金利21万円未満(毎月の元本は3000万円から少しずつ減るので)と差し引きすれば、初年度金利はマイナス8万円から9万円くらいになるというわけです。

こんなことは歴史上なかったことです。

マンション購入に当たって、今は価格高さに悩みも大きいわけですが、住宅ローン金利に関して言えば実にありがたい時期です。あとは、ローン実行時にレートが大きく変わらないことを祈るのみです。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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