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おまけ付き住宅ローン。注目は「夫婦連生団信」 [住宅ローン]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


近年、企業向けの貸し出しが増えにくい中、金融機関が最も力を入れて来たのが住宅ローンです。

住宅ローンを利用するのは個人なので、企業向けの事業融資のような焦げ付きが少なく、しかも長期でもあるので、安定収入源になるからです。

しかし、利用者の数は大きく伸びているわけではないので、貸手同士の競争は熾烈です。そのためのサービスは百花繚乱の感もあります。

金利そのものを引き下げるのが一番の競争力になるはずですが、それだけでは体力の消耗につながりかねないので、金利以外のサービス、すなわち「おまけ」が各種誕生しています。

その中に「夫婦連生(れんしょう)団信」付き住宅ローンという特別な団信について、調べてみました。

これは、夫婦二人で住宅ローンを利用する、いわゆるペアローンでの話です。夫婦ともに所得のある購入者は、ペアローンを盛んに利用しています。

団信とは団体信用生命保険の略ですが、通常の団信はローンの利用者本人が重度の障害や死亡によって住宅ローンの返済ができない状態になったとき、借入金を保険金で支払う仕組みです。

一般的には、夫の名義で住宅ローンを利用し、その夫が亡くなったりした場合には、生命保険が下りて債務がゼロになります。つまり、遺族には無借金の家が残されるわけです

ところが、ペアローンの場合は借り入れが夫婦それぞれにあるので、片方が死亡して債務がゼロになっても、他方の債務はそのまま残るです。

団信の保障対象となるのは、借入名義人だけなので、夫と妻それぞれが持つ自分の住宅ローンの金額分だけが保障対象になるからです。

それだけでも十分という家庭もあるかもしれませんが、残りの住宅ローンの返済は続けなければならないので、それが負担になる家庭もあるはずです。

そんなケースに備えて、住宅金融機構のローン商品「フラット35」では「デュエット団信」と呼ばれる夫婦連生団信を誕生させました。(正確には、保険会社が作ったのですが)

連生保険とは、一つの保険契約で、親子や夫婦のように2人以上を被保険者として保障する保険のことです。 例えば連生死亡保険には、いずれか一方の被保険者が死亡した時点で、死亡保険金が支払われ契約が終了する商品などがあります。

この連生保険に対し、被保険者が1名のものは単生保険と呼ばれます。



連生団信を利用すると、夫婦のどちらか一方の加入者が死亡または高度障害状態になった場合、住宅の持分や返済額等にかかわらず全額弁済されるので、住宅ローンの返済義務は残りません。

尚、2人分の特約料(団信保険料)は、1人で加入する際の特約料に対し約1.56倍なのだそうです。

2015年には、三井住友銀行からも連生団体信用生命保険付き住宅ローン「クロスサポート」という商品が出ています。

同銀行のHPによると、金利が0.18%アップするとあります。

他にもスルガ銀行、労働金庫などが「連生団信付き」ローンを扱っているようです。


●夫婦で借りる住宅ローンの形

順番が逆になりましたが、夫婦が協力して住宅ローンを組む形には、次の2タイプがあります。

➀ご夫婦で一緒に1つの住宅ローンを借りるケース。

夫の所得だけでは希望する金額を借りられないとき、妻の所得を合算することで希望額に達するという場合です。この場合、夫が主たる債務者、妻は連帯債務者という立場になります。

②ご夫婦それぞれで住宅ローンを借りるケース=夫婦ペアローン

夫と妻のそれぞれが個別に借入名義人となり、住宅ローンは2本立て(2本の契約)の形です。この場合、夫も主たる債務者、妻も主たる債務者という立場になります。

3,000万円のローンを組んでマンションを買うとき、例えば夫が2,000万円、妻が1,000万円の住宅ローンを別々に借りることをペアローンといいます。

夫婦はそれぞれに団信に加入することになりますが、先に述べた通り、通常の団信か連生団信かで保障範囲が変わります。通常の団信は、例えば夫が死亡したときは2000万円の債務がなくなりますが、妻の分1000万円が残りますが、連生団信付きの場合は3000万円の債務全部がなくなるのです。


●連生団信付き住宅ローンの検討課題

このローンのメリットを平たく言えば、自分は生きているのに、パートナーの死亡によって自分のローンまで債務なしになるという点です。

デメリットはないのでしょうか? 保険料(金利)が高いことだけでしょうか?

夫婦ペアローンにおいて、普通の団信に加入した場合は、夫が死亡したら夫の債務はゼロになりますが、妻の債務が残ります。もし、そのとき子育てのために妻が退職していて、収入がない状態だったら、妻に残っている債務弁済はつらいことになるかもしれません。

夫が交通事故に遭って死亡するなど考えてもみなかった。また、子供ができて一時は休職しても仕事は止めないつもりだったが、結果的に専業主婦になってしまった。このような「まさか」に備えるのが保険というものだと考えると、それぞれが団信に加入するだけでは不十分ということに気づきます。

その隙間を埋めるのが「連生団信付きローン」ということになります。保険料(金利)が少し高くなっても選択する価値はあるように思いますが、どうでしょうか?

三井住友銀行のケースでは金利が0.18%プラスとあるので、例えば5000万円のローンなら、年90,000円、月額7,500円(毎月少しずつ減額になる)ということです。4000万円なら毎月6000円です。


●ペアローンは不動産名義も共有になる

ところで、不動産は登記手続きが不可欠です。住宅ローンを組む場合は、銀行が債務者名義の購入マンションを担保に融資するのが普通です。

夫婦ペアローンで購入するマンションは、その登記名義も夫婦共有となるわけです。

例えば頭金と住宅ローンの合計で夫が3000万円、妻が同2000万円を用意してマンションを買った場合、共有持ち分は、調達割合によって5000分の3000対5000分の2000、すなわち夫5分の3(60%)、妻5分の2(40%)という比率で所有権登記するのが普通です。

これを単純に2分の1(50%)ずつの持ち分登記をしてしまうと、妻は夫から10%分(500万円)の贈与を受けたことになり、贈与税を課税されるという「つまらない」ことになるので注意しなければなりません。


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