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第588回 供給過多エリアで検討するとき [マンションの資産価値]

★マンション購入で後悔したくない方へ★このブログは、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、マンション業界OBが業界の裏側を知り尽くした目線でハウツ―をご紹介するものです★★特に資産価値を気にする方は是非ご高覧ください☆★・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。


第587回で説明したように、新築マンションは随分少なくなりました。しかし、局地的な集中供給の地区は結構あるものです。

少し遡って思いつくままに並べてみると、都心では日本橋アドレスの複数駅、武蔵小杉駅(東横線ほか)、浦和駅・南浦和駅(京浜東北線)、おおたかの森(TX線)、品川シーサイド駅(りんかい鉄道)、国分寺駅(中央線)、海老名駅(小田急線)、津田沼駅(総武線)といった駅(街)あります。

こうしたエリアで検討するとき、気になるのは「供給過多」です。筆者に届く「マンション評価」のご依頼のメールには、「供給過剰ではないか。将来の値崩れが心配」と書き込んで来られる人が8割はあります。

今日は、そのようなご心配に、ひとつの指針をお伝えしようと思います。


●土地がないはずなのに大量供給がなぜ起こる?

東京都心でなくとも、首都圏の駅周辺は大体が密集しておりマンション開発の余地など全くないといって過言ではありません。遊休地はなく、マンションが建ちそうな土地を探してみると駐車場になっていたりしますが、その規模は小さく、高々14階建て50戸程度のマンションが建てられるかどうかです。

大量供給が可能になるのは、大型敷地を抱える企業の工場・倉庫・研究所・社宅・老朽化した古いホテル・賃貸マンション・雑居ビルなどの跡地です。

少子化の影響で廃校になった学校跡地などという例もあります。自治体の保有地ですが、埋立地も自治体所有ですね。国有地の売却もたまに行われます。

しかし、ひとつの駅に立て続けに売地が現われ、それらが同時期にマンションに建て替えられて売り出されることは少ないものです。

10年で人口が3倍になった豊洲のように、また近年の武蔵小杉のように、多数の企業が土地を手放し、継続的にマンション開発が可能になるエリアは少ないのです。

駅前の密集地で大型マンションが突然発売されることもありますが、大きな敷地を抱える法人は少ないので、どちらかというと、小規模な個人地主が組合を結成し、デベロッパーとゼネコンを巻き込んでの再開発マンションです。仕掛け人は大抵ゼネコンです。

多数の個人の意見をまとめ上げることは簡単でなく、5年も10年も時間がかかります。ようやく合意形成ができて着工・販売ができても、その1棟で終わり、つまり単発なのです。品川区の武蔵小山駅は、第二、第三の再開発があるらしいですが、これなどは例外的です。

同時期に、若しくは継続的に大規模マンションが出て来るエリアは、そのエリアに法人所有の大規模敷地が複数残っていることが要件になるわけですが、そのような場所は限られます。武蔵小杉が典型的です。

冒頭の挙げた駅でも、1物件単位で見ると中小規模ばかりなら、それは偶発的と見るべきなのです。日本橋エリアの小型マンション連発は中小零細企業オーナー(実質的な個人商店)の間で土地売却が流行したもので、一時的なものです。

戸数の少ないマンションが多いので供給過多とは映らないようです。皆さんが心配するのは1棟が300戸を超える大型マンションが同時期に3棟も4棟も売り出される場所で検討する場合なのです。

ともあれ、大量供給が一時的に集中することは、今後もどこかであり得るわけです。大規模な法人や自治体所有地から多数の供給が行われることが確実なエリアは東京都中央区の晴海です。ご存知、オリンピック選手村5650戸の住宅を筆頭に、この辺りは貸倉庫なども残っているからです。

古い街ほど、防災の観点から再開発が必須とされているだけに、今後は再開発と、その事業に触発されて第二、第三の再開発が具現化する可能性はあります。


●大量供給は後年、中古市場に大量放出?


将来たくさんの売り物が中古市場に放出されて過当競争が発生。その結果、価格が下がる・相場が崩れる。このようなご心配かと思います。

新築マンションが中古マンションとして売りに出されるのは、築10年前後が多いというデータもあるので、同時期に完成したマンションが多数あれば、10年後に中古市場に大量に売り物が出て来るのではないかという心配は確かにあるかもしれません。

同じマンションから同じ面積・同じ向き・同じ間取りの部屋が同時に売りだされれば、価格競争になるかもしれませんね。一人が売り急いで安くしてしまったら、それが指標になってしまい、他の部屋も影響を受けるでしょうね。

現実はどうかというと、運・不運もあるのですが、大規模マンションでも同じようなタイプの部屋が同時に市場に出る確率は意外に小さいのです。

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第587回 減った新築マンション。リセールバリューに期待 [マンション市場]



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新築マンションの数がひと頃の半分になってしまったという情報は以前にどこかの記事の中で書きましたが、この意味するところは大きい。今日は、そんなお話です。


●首都圏も近畿圏、中部圏も供給戸数が大幅減

首都圏の新築マンション年間供給戸数の推移をみると、最近数年は10年前と比べると半減しています。23区だけは40%減。

2004~2005年頃は8万5千戸も供給されました。ところが、10年後の2014年、2015年は4万2千戸に半減したのです。

この前後も同様で、10年前は8万戸、最近は4万戸、ざっくりと言えば数字はこうです。2016年は3万5千戸台とさらに減少、2017年も10月までのペースを見ていると年末までに4万戸には乗らないことが明らかです。
 
近畿も、中部も同様の傾向にあるのです。

どうしてこんなに減ってしまったのでしょうか?理由は二つ考えられます。

この話は前にもしたので、要点だけにしますが、ひとつは、中小デベロッパーの減少です。つまり、作り手がいなくなったのです。

理由の二番目は、用地の取得ができなくなっていることです。

昔からマンション用を買収することは簡単ではなく、デベロッパーを泣かせて来ましたが、この数年の状況は半端ではないと現場の諸氏は語ります。「土地がない。買えない」と嘆いているのです。

大量に土地を買収して5年分の用地を取得済みという噂が聞こえて来るのは住友不動産だけらしいとも。

●マンション開発は長い時間がかかるもの


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第586回 自宅が高く売れても買い替え先も高値。なぜ実現するのか? [値上がりマンション]


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土地神話が復活かと思った時が2000年以降で2度ありました。2005年から2008年にかけて、そして2013年から2016年にかけてです。

土地神話という言葉は、不動産神話というほうがしっくり来ます。マンションの値動きを決める要因のひとつが地価だから土地神話でもいいのかもしれないのですが、どうもピタリの感じがしません。

ともあれ、マンション市場の動向を常に追いかけていていると様々な現象と遭遇します。2005年からの値上がり局面も地価上昇が主因でした。しかし、今回の値上がりは建築費の上昇が主因だったので土地神話とは直接関係はなさそうにも思います。

しかし、それも2014年くらいまでのことで、2015年以降は地価上昇も重なってマンション価格は随分高くなったようで、地価上昇とかかわりはあるのです。

土地神話という言葉は、「持った土地は手放すな、必ず値上がりするから」という「右肩上がりの法則」を信じたことに由来しています。企業・法人は個人と違って規模の大きな土地を購入し、長年保有し続けました。

本社ビル、倉庫、工場、研究所、社宅、保養所、運動場(グランド)といった形・利用形態をとりながら、保有をしていました。それらは、いざというときの資金源にもなる、経営のバランスシート上も好ましいとされていました。そして多くの企業・団体が銀行から融資を受けてでも不動産を積極的に所有した時代がありました。

土地は買う人(企業)があるから高くなり、高くなるから上がるという循環を生み出しました。言い換えると需要があるから値が付き、需要が増えると値が上昇するのです。企業は、一旦保有すると中々手放さないので、市場に供給される土地は減り、需要オーバーになって価格はますます上がります。

それが短期間に活発化したとき「不動産バブル」が発生するのですが、バブルとは簡単にいうと、実力以上に値段がついてしまうことを指します。「そんな値段で買ったら採算が合わない」と思われる値段になることです。

例えば、土地を買って貸しビルを建てたとして、取れる賃料が金利にもならないとしたら、買う意味がないはずです。分譲マンション業者も、高い土地を買えば販売価格を上げざるを得ませんから、その価格で売れないと見たら採算割れとなるので手を出しませんが、ビジネスチャンスをつかむためには冒険だなと思っても高い土地を仕入れるときがあります。それが地価上昇に拍車をかけてときもあったのです。

どんどん高くなるマンションを見て、これは大変一生マイホームが持てなくなりそうだと買い急ぐ人が急増、それこそどんなマンションでも飛ぶように売れる時代もあったのです。しかし、購買力の限界を超える至り、マンション業者は手を出さなくなるのですが、並行して採算など無関係の地転がしが横行しました。これが土地バブルでした。1980年代後半から90年代初頭にかけて巨大なバブルが発生したのです。

バブルは必ずはじけることを国民は経験しました。しかし、懲りない面々は多く、国民の記憶にある今も、ときどきバブルが生まれるようです。ただ、80年代のバブルの後遺症を知っていることもあってか、巨大バブルになる手前でしぼんでしまうのも事実です。

筆者が二度またバブルが来たかと思ったバブルも世間(マスコミ)は「ミニバブル」と称したのです。

今回のバブル(実力以上の価格)は、局地的です。発生源は、外国人の爆買いと富裕層の相続税対策にあるという見方のようですが、筆者はそれだけではないと思います。駅前再開発で誕生する大型のタワーマンションの価格の突出数字を見てそう感じるのです。


★★本日より、このブログは「マンション購入を考えるⅡ」に引き継ぎます。 続きはこちらをご覧ください。
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第585回 家屋を棄てる人の心 [マンションの未来]

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全国各地で空き家が問題になっています。所有者はどこへ行ったのでしょうか?相続する相手さえいないのでしょうか?

老朽化が進み、今にも倒壊しそうな家屋は、危険があるということから行政が公金を使って解体し更地にしたというニュースもたまに飛び込んで来ます。

持ち主は存命なのか他界したのか、他界したとして相続人はなぜ放置するのでしょう。

誰も住まず、放置されて廃屋となると、木造住宅は朽ち果てます。人口減少が進むトレンドの中で、こんな家が全国で激増する世の中になってしまいました。

これは地方の過疎地だけの話ではなく、首都圏でも起きているのだそうです。

放置家屋・空き家問題は、一戸建てだけのことでしょうか?少なくとも放置による危険な粗大ごみ扱いにされているのは一戸建てですが、空き家問題はマンションにも迫っていると思えてなりません。

買ったマンションが要らなくなるという状態は、本人も家族も、子供たちも誰も欲しくないということですが、それなら他人に売るか貸せばいいではありませんか?マンションなら大体において山の中ではなく、都会にあるはずだし、生活の便も悪くないに違いない。貸せば毎月お小遣い程度の賃料が得られるはずです。副業が面倒と考える人は売却すれば二束三文でもいくらかの一時金を受け取れることでしょう。

事情を知らない私たちは、こんなふうに考えがちです。

しかし、実態は全く異なる姿になっています。誰も買ってくれないマンション。保有すれば管理費ばかりがかかる。少ないが固定資産税も課税される。そして、誰も借りてくれない。安い賃料設定でも借りてくれる人がいないのです。たまに借り手がついても空き家期間の方が長く、収支は常に赤字で持て余すだけのマンション。

借り手がいないマンションはなら、買ってくれる人はもっといない。そんなマンションがこれからは増えるかもしれない。恐ろしい話ですが、あと30年もしたら、首都圏でも話題になる。最近、筆者は考えたくない、こんな想像をしています。

話を分かりやすくするために「越後湯沢駅」の周囲に林立するリゾートマンションを比喩として取り上げたいと思います。

リゾートマンションがブームだった時がありました。バブル期びことです。筆者の先輩でマンション会社を経営していた人が、都区内でマンション開発ができないので(土地が暴騰したため)、仕方なくリゾートマンションにチャレンジしたら瞬く間に売れたことで気を良くし、続けざまに開発して悦に入っていたことがありました。偶然、上野駅で再開し、「いや~売れるねえ」と語ったことが今も忘れられません。

何故あの頃リゾートマンションがブームになったかの分析はさておき、乱開発された越後湯沢のマンションは、今どんなことになっているのでしょうか?越後湯沢は、ご存知スキー場のある街です。あの頃はスキーも冬のレジャーとして大流行したと記憶しています。

三井不動産が屋内スキー場の「ザウルス」を船橋に建設したのも、そのころだったと思います。

別荘・リゾートマンションを専門に扱う仲介業者のサイトを覗いてみると、2LDK 101.48㎡(築26年)が1500万円という比較的高額な物件もありますが、多くは100万円未満、60㎡が90万円で購入可能のようです。20㎡台のワンルームになると10万円、15万円といった売り物件がずらりと並んでいます。管理費等がワンルームでも15,000~20,000円とあります。

 
何故こんなに安いのか、言うまでもありませんね。今でも冬になればスキーを楽しむ人は少なくないのでしょうが、ひと頃のブームは去ってしまいました。ホテルに連泊するよりマンションを借りた方が安上がりだと考える人もあるのかもしれませんが、ハワイのコンドミニアムなら一年を通して需要はあるでしょうが、スキーは年間に3か月か4か月でしょう。

もちろん予約の手続きが面倒だし、友人たちにも自由に使って欲しいから1室買ってしまおう、あるいは法人が福利厚生のために保養所として所有する、そんな需要があるのかもしれません。

しかし、その数は高が知れています。欲しい人は好みの物件なら高くても買うかもしれませんが、タダでも要らない人も多いはずです。

つまり、買いたい人(需要)が極端に少ない。それがリゾートマンションの実態なのです。東京に仕事の拠点を持ち、週末に帰る家を熱海や伊豆に持っているという富裕層もありますが、日本人のライフスタイルとして定着したわけではありません。

需要がなければ、品物に値段はつきません。筆者の仲人さんが昔、別荘地を買いましたが、建物は立てず仕舞いでなくなってしまいました。別荘で悠々自適の暮らしあおするのが夢だったそうですが、最後まで仕事に熱中していたそうです。

首都圏でも、誰も買ってくれないマンションが既に現われつつあることをご存知でしょうか? その場所を具体的にここでで明らかにすることは控えますが、越後湯沢のリゾートマンションよりはマシですが、3LDKが800万円とか900万円といった低価格で流通市場に出されているのです。

買い手が付かないから価格がどんどん下がってしまうのです。それでも売れない。所有者は住宅ローンを完済しているのでしょうね。残っていたら、売れば預貯金からお金が出て行くのですから、それはきっと大きな抵抗があるに違いなく、そこまでは下げたくないと頑張るからです。

購入時が新築だったか、中古で安く買ったか、知る由もないのですが、仮に2000万円で買った家が1000万円になっても、長い間に出て行った金というものは、もともとなかったものと思うことができるのだと、心理学者が分析しています。

売ったら、少ないながら現金が入ってきて、それをあてにして次の家を買うとか何かの資金にしようと目論んでいれば別ですが、新たな負担にならなければいいのだそうです。

500万円の車をローンで買って、中古車として100万円で売るようなことになっても、乗って楽しんだ時間を思えば損とは考えないのでしょうし、50万円の高級ハンドバッグをインターネットのオークションにかけたら20万円で売れたと喜んでいる女性もいます。マンションでも。「もらったものだから」とか、「売れたら儲けものくらいに思っていたから」などという感覚で買い手を待っているのでしょうか?

人口減少がマンション需要を減らすことは間違いありません。東京の人口予測では2025年から減少のに転じるのだそうです。しかし、人口減少がもたらす弊害を実感できるまでは時間がまだあるように思います。

ただ、その見方はあくまで全体的なものです。重要なことは地域的な格差が生まれるということです。

首都圏郊外、東京都でも郊外の都市では早い段階で人口減少に転じて行くでしょう。「消滅都市レポート」などという恐ろしい予測が数年前に発表され、なぜか豊島区もその仲間にありました。まさかとは思いましたが、推計の手法ではそうなるのでしょう。

ともあれ、空き家問題は一戸建てだけの問題ではなくマンションにも忍び寄りつつあるのです。長い間に、いつの間にか家を買いたい人がいなくなって中古マンションは買い手がつかない。何とか売れたが、ひどい値段だったと嘆くことにならないよう、長期的視点を頭の片隅に置きながら購入先を決めるようにしなければなりません。

筆者も郊外の街に家があって家族が住んでいますが、凝って建てた一戸建てなので、かけた金を思えば100万円でも買い手がつかないとは思いたくはないのですが、現実は買い手を見つけるのは至難の業です。かろうじて近くに住む親せきがあるので、いずれは誰かに贈与しようと覚悟を決めているところです。

・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://www.syuppanservice.com)までお気軽にどうぞ。



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