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第600回 億ションの条件を考える  [マンション設計]

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論を展開しております。資産価値を重んじる方のための購入のハウツーをお届けするもので、お気に障ることもあろうかと思いますが、満点の家はないと思っていただき、失礼はお許し下さい。

5日おきの更新です。


本文はこちら   https://mituikenta.com/?p=1914


このブログは上記に引っ越ししました

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第593回  残念な流行「直床と平板な玄関」 [マンション設計]

本日から新ブログに完全移行しました。

こちらからどうぞ https://mituikenta.com/?p=1837


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玄関にアルコーブのないマンションは要注意 [マンション設計]

ブログテーマ:マンション業界出身者が業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。

建築費の高騰の波に苦労しているマンションメーカー。対策は限られていますが、そのひとつはスペック(設備・仕様)を落とすことです。

スペック(設備・仕様)を落とすとは、思い切ったコストダウン策に踏み切ることを意味しますが、今日は「アルコーブ」に着目してお話しします。


●アルコーブとは?

アルコーブ(Alcove)は、欧州で部屋や廊下など壁面の一部を少し後退させて造る窪みや空間の意味で使っている言葉ですが、これを日本人の誰かがマンションの共用廊下から少し引っ込んだ玄関前の部分を指す言葉として使い始め定着したのです。

余談ですが、マンションとは英語の本来の意味が(プールがあるような)大邸宅です。これも分譲マンションの黎明期に誰かが使い始め定着したのです。 


さて、アルコーブと似たような住宅用語に「玄関ポーチ」があります。

これは、建物の玄関前で、壁から突き出た庇(ひさし)のある入口スペースを指します。

雨が降った日に傘を持って玄関を出入りするとき、雨に濡れずに済むという機能があります。

一戸建ての外観デザインを左右するポイントのひとつでもあるのですが、マンションの住戸にも門扉と玄関ポーチのついたタイプが見られます。

戸建て感覚のプランで、ベビーカーなどを置くことも可能であるといった実用性のある、外部の専用空間です。

アルコーブとポーチの違いは、アルコーブが玄関扉の幅か、少し広い程度の狭い窪みのスペースであるのに対し、ポーチは住戸スパン全部くらいの広い玄関前スペースで、角住戸には門扉を設けてプライバシーが確保できるものです。

ついでに言えば、ホテルやマンション1階のエントランス前にある大型のポーチを、車寄せと呼んでいます。また、その庇はキャノピー(天蓋=てんがい)と言うようです。

(その他の専門用語は、三井健太のマンション相談室サイト内「不動産用語解説」をクリックしてご覧ください)


●アルコーブは何のためにあるの?

前にもどこかで書いたはずですが、改めてお話ししましょう。

先ず、木造アパートや古い賃貸マンションを想像してみて下さい。端から廊下を見ると、同じ大きさ・色・デザインの玄関扉がずらりと並んでいますね。

これを筆者は「のっぺり顔」と言っているのですが、分譲マンションでは凹凸を設けることで、「彫の深い顔」を狙ったのです。端から見て各戸の扉は見えにくくなっています。 その方が賃貸マンションとの差別化になり、憧れのマイホームらしくなるからです。 

ここがわが家だ。これが顔だというものが商品価値を高めることに役立ったのです。

アルコーブは、玄関扉を開けた瞬間、外出を喜ぶ元気な子供が走って来て扉に衝突するといった事故を避けられるという機能も持つに至ったのです。

そのアルコーブが最近のマンションの一部でなくなってしまったのです。いったいぜんたい、何が起きたのでしょうか?


●アルコーブ取り止めの理由

凹凸のある顔がのっぺり顔になってしまった、つまり商品企画が昔レベルに戻ってしまったのは何故でしょうか?

コストダウンのため。それが全てです。

マンション全体にも言えるのですが、凹凸を設けるより、一本の直線にした方が施工上の手間もかかりませんし、コンクリートの量も減るからです。

僅かなコストカットなのですが、大きなコストカット策を使い切ったあとは、こうした細かな部分を削って「ちりも積もれば」式に積み上げながらコストを圧縮するのがマンションメーカー日常茶飯事の作業でもあるのです。

しかしながら、アルコーブはこれまで手を付けて来なかった部分です。

「ディスポーザーを止めよう」は、コストダウン効果が高いですし、天井高を下げれば、その分でコンクリート使用量が減り、それに付随して直貼りの床になるので、これも効果は極めて大きいのです。また、エレベーターを1基減らすと、エレベーターの機械は1000万円に過ぎなくても、エレベーターシャフトの施工費とコンクリートが要らなくなるので、トータルでは2000万円をカットでき、これまた効果が大です。

こうしたコストダウン策は設計段階から取り組むものですが、設計が終了し、ゼネコンとのネゴシエーション段階に入り、予算とのギャップを埋めきれないときは妥協策として設備・仕様の見直しを行います。

例えば、キッチンのワークトップを天然石から人工大理石に変更、玄関の踏み込み部分を天然石からタイルに変更、複層ガラスを一枚ガラスにといった、まだまだあるスペックのダウンをして行くのです。

アルコーブの取り止めは、設計の見直しで生まれたものか、設計の当初から盛り込んだ企画であったかは不明ですが、最近よく目につきます。

それを目にするとき、筆者は「とうとうここまで来たか」と思わざるを得ないのです。


●アルコーブ取り止めは究極のコストダウンマンション

賢明な読者はもうお分かりと思いますが、「アルコーブがないくらい大したことではない」のではなく、「アルコーブがない」ということは、究極のコストダウンマンションである可能性が高いことを示唆しているのです。

目に見える部分だけでなく、遮音性能、断熱性能などの劣る設計・施工になっていることが懸念されるということです。

コストダウンを象徴する「アルコーブ取り止め」や「直床工法」マンションは、品質を注意深くチェックしながら検討を進めるべきです。

外側(モデルルームなど)の華やかさだけに目を奪われないよう冷静でありたいものです。



・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。

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下がり天井に注意しよう [マンション設計]

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モデルルームを見に行くと、ときどき天井が大きく垂れ下がっている物件に出会うことがあります。

キッチンとダイニングの境目あたりに横切っているものもありますし、部屋の隅が下がっているものは大多数の物件で見られます。

これら「下がり天井」が圧迫感として伝わって来るようなものであれば、建物の価値を下げることになります。

部屋の隅を通っているものは梁ですが、最近は扁平なタイプを採用して目立たないようにしたものも登場しています。



間取りの良し悪しは、平面的なものだけでなく、立体的にも評価されるのです。

動線のチェックだけでなく、特によくチェックした方が良いのは「 天井 」です。

「 天井 」は、マンションのグレード感が一番よく表れるポイントです。グレートの高い高級マンションの「 天井 」は、例外なく高くすっきり平らになっています。

「折り上げ天井」といって、中央部を一段と高くし、シャンデリアを垂らすと似合う、そんな感じの高級マンションもあります。これなどは天井が全体に高いから成せる芸当というわけです。

階高 (階と階の高さ)が十分確保された高級マンションは、天井板と上階のスラブ(コンクリート床板)との間の空間に大梁・小梁、給排気ダクトが収まるからです。

要するに、見栄えがよくないモノは「 天井裏 」に隠してあるわけです。

一方、中級以下のマンションでは、階高がそれほど十分ではないため大梁・小梁や給排気ダクト等の梁型(はりがた)が住戸の天井の下側に張りだしていることが多いのです。

この部分を「 下がり天井 」と呼んで、間取りの平面図では「 点線 」で描かれています。

この「 点線 」には十分に注意しなければなりません。重要なチェックポイントです。

リビング・ダイニングルームの天井の高さは2.45m~2.5mあれば標準です。

しかし、大梁・小梁や給排気ダクトの梁型がLDや洋室の中央付近を堂々と横切っているような住戸もたまに見られ、その天井高は2.1mほどしかありません。

俗に「 ギロチンマンション 」と呼ばれるものです。これは最悪です。

平面図を見るだけで室内の立体空間がイメージできる人は少ないはずです。ついつい、部屋のレイアウトだけに囚われ、動線や家具の配置をイメージすることが優先してしまいがちです。

これが、完成内覧会のときに落胆につながる原因なのです。「イメージしていたより天井が低い気がするなあ」程度で済めばいいのですが、ショックを受けるほど圧迫感がひどい例も少なくないからです。

モデルルームには、その種のタイプは選択しないので、購入したタイプが図面だけであったような場合に起こる現象です。

ただ、その場合に売主にクレームをつけることはできないのです。図面に正し表示してあるからです。どこかに「よく図面を確認の上でご契約してください」などの文言も大体は書いてあるものです。ゆえに、よく確認していない買い手が悪いとなってしまうのです。

担当者は、都合の悪いことは説明を避けてしまうものですが、それを不親切極まりないなどと憤っても仕方ないことです。



最近は、建築費の高騰のため設計段階でコストを意識するあまり、居住者・買い手に配慮の足らないマンションが増えていると感じます。

住まいは、快適であることが大事です。快適の要素には、柱も天井の梁やダクトなども出っ張っていないスッキリ感も挙げられるはずです。従って、天井面がどうなっているかは重要な部分になるのです。

ギロチンだけでなく、点線の描かれている部分の全てに目を向け、どんなふうにデコボコしているのか、その程度はどのくらいか、縦横の寸法はどうかを担当者に尋ねることを忘れないようにしたいものです。

大梁,小梁等やダクトの位置は、リフォームで移動出来るものではありません。間取り図で「点線 」で描かれた「 下がり天井 」の「 位置 」と「幅」、「 高さ 」をしっかりとチェックしてから,購入を検討していくことをお勧めします。


・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。


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15階建てマンションは要注意 [マンション設計]

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商業地のマンションには14階建てが多い――このことに気付いている人は、どのくらいあるでしょうか? そこにはちゃんとした理由がありますが、例外もあります。
例外とは、普通なら14階になるはずの場所に15階で計画されているマンションですが、今日はこのことについてお話しします。

●14階建てマンションが多い商業地

建築基準法には、建蔽率(けんぺいりつ)と容積率という規定があります。

建蔽率とは、敷地面積に対して建物面積の限度を指します。例えば、60%の制限がある地区では、100坪の土地に建てられる建物の最大面積は60坪となります。この制限は都市計画によって定められた地域、すなわち商業地域や住居地域、工業地域といった地域割りで決まります。
商業地域では80%、住居地域の中では「第1種低層住居専用地域」が40%といった差があります。

容積率とは、建物の延べ床面積が敷地面積の何倍まで建築できるかを示すものです。これも場所ごとに定められています。商業地域では、200、300、400、500、600、700、 800、900、1000、1100、1200、1300%のうち都市計画で定めるとあります。

一番多いのは、400%なので、これを例に説明すると、1000坪の土地には述べ4000坪までの建物が建てられます。商業地域の建ぺい率は80%以内なので、制限一杯の800坪で建てるとしたら、4000÷800は5ですから、高さ(階数)は5階建てが限度となります。建築面積を400坪に抑えると、4000÷400で、10階建てが可能となります。

建築面積を半分の200坪にしたら、高さは20階が可能となるのです。

ところが、高い建物を建てるときは別の制限が加わります。高層マンションは31メートル、45メートル、60メートル、100mを境に、高くなればなるほど、建築基準法や消防法の規制が厳しくなります。

消防法では、はしご車のはしごが届く高さから31メートルという高さの限度が定められているのです。
31メートルを超える建物を建てたいときは、通常のエレベーター以外に消防活動に利用する「非常用エレベーター」の設置が義務付けられます。これは、火災が起きた時に、消防隊員が、消火活動に向かう為のエレベーターとなります。
これはコストアップの要因のひとつとなり、建築主は避けようと考えます。

マンションの1階あたりの高さは、約3メートルですから31mでは10階建てが限界となります。ただし、緩和(免除)規定があって、一定の要件を満たすとプラス4階まで可能となり、結局は14階建てまで可能となります。これが14階建てマンションの多い理由です。

尚、高さ45mを超えると複雑な構造計算が要求され、確認許可のための審査期間が長くかかり、コストも一段と高くなる可能性があります。

●15階にしたい建築主の事情
31メートル制限の場所で、何故か15階建てにしているマンションがあります。先に述べたように、14階が限度のはずでした。これは一体どうした事情によるものでしようか?

14階限度のところを15階にできる緩和要件でもあるのでしょうか?いいえ、それはありません。ということは、1階あたりの高さを低くするほかにありません。それでは、天井の高さが低いマンションができてしまいます。

14階であろうと15階であろうと、延べ床面積の限度(容積率)があるのですから、15階に積み上げても何も変わりはないはずです。販売面積が増えるわけでもありません。

では、15階建てにする理由はどこにあるのでしょうか?

建蔽率と容積率の関係を思い出してください。例えば、1階あたりの床面積を100坪としたら、14階の場合は合計1400坪です。これが容積率の限度です。では、15階に変えるとどうなるでしょうか?1400坪÷15は93なので、1階あたりの床面積は7坪減少しますね。

この7坪が重要な意味を持ちます。7坪の空間ができることによって、緑地面積を殖やすことができたり、車路を確保できたり、あるいは駐車場のレイアウトが効率的になって数台分の増加になるというメリットが生まれたりします。

このように、敷地面積の狭い商業地では貴重な面積になる場合が少なくないのです。

ところが、敷地に比較的余裕のある住宅地の「中高層専用地域」などでも15階マンションを見ることがあります。こちらの場合は別の理由がありそうです。

理由は、主にコストカットです。詳細は割愛しますが、コンクリートの使用総量を減らすことができるからです。

●15階建てにしても天井高が変わらない不思議

各階の高さ(コンクリート面からコンクリート面まで)を階高と言います。理由はともかくとして、全体の高さを同じにして、14階で計画すべきところを15階にしたら、当然ながら階高の低い建物となります。

階高を低くしたら、仕上げ後の天井高も低くなりますね。ところが、モデルルームを覗くとさほど低いとも見えないのです。不思議ですね。

からくりは簡単です。天井も床も、普通は二重構造であるところ、床の仕上げを直貼りにすることで天井の高さを確保しているのです。

直貼りにするということは、普通は床下を這わせている水道やガスの横引き管を別の経路にするということになります。

●15階にしたときの問題点

横引き管を別の経路にするというのは、天井を回して引き込む例が多いのですが、排水の方はそういうわけにはいきません。

洗面台と洗濯機、浴室からの排水は、近くに設けた排水パイプ(竪管=たてかん。パンフレット上にはPSと表示されています)へジョイントするにあたり、一定の勾配をとる必要があるからです。

排水パイプまでの距離が遠ければ遠いほど勾配角度は鋭角でなくなり、床を高く上げなければなりません。その分だけ、天井高が低くなります。

実際には、床を上げるとバリアフリーではなくなるので、水回り部分のみ床を下げます。最上階を除き、上の階の床が下がって来る形になるのです。元々低い階高の建物では、水回りの天井高は極端に低いものになってしまうのです。通常のものより20センチも低い2メートル程度の建物も見られます。


床を直貼りにしたときの問題点は、他にもあります。リフォームをするとき、水回りの移動がまず不可能という点です。
バリアフリーでなくても構わないというなら別ですが、そうも行きません。新たな床下勾配を設けるために二重床構造にしたら、おそろしく天井の低い箇所ができてしまうからです。

もうひとつの問題点は、フローリングがクッションゴム付きになるということです。遮音性を確保するための対策として誕生したフローリング材です。これが、ふあわふわした感じの床をもたらします。

ただ、これは慣れれば問題ないのですが、問題は家具の重量で沈み込みができてしまうことにあります。ある部品を用いて施工することで防ぐことは可能ですが、コストアップにつながります。コスト抑制のために採用された直床工法の狙いからすると、本末転倒になるため、殆んど無視されているのが実態です。

尚、遮音性に関しては、二重床の方が高いと言われますが、絶対的なものではないようです。

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室(http://mituikenta.web.fc2.com)までお気軽にどうぞ。
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マンション上下階、隣の音で後悔しないために [マンション設計]

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●音の悩みが一番多い
以下は、マンションの騒音問題で悩んでいるユーザーからの相談事例です。
①14階建て新築マンションを購入したばかりです。上や特に下階の襖を強く閉められていると思える音がよく聞えます。11時すぎでしょうか、コツンという音やタンスを強く閉めるガンというような音がよく聞こえます。マンションって、こんなによく聞こえるものでなんでしょうか。たまに上階から天井が揺れるようなドンドンという音、体操でもしているのでしょうか。最近の新築マンションですが、こんなにも音がする、欠陥は考えられないのでしょうか。売主は、一流と言われるデベロッパーです。担当者は生活音であると言います。当方の洋服タンスの扉も力強く閉めると下階にはビシビシよく聞こえるそうで、文句を言われました。(以下、省略)

②上の階に小さな子がいるので、走り回る音がかなりうるさい。真下がエントランスなので、自動ドアのモーター音が聞こえて来る。夜は周りが静かなだけにうるさい。1階や隣の子どもの声が前の建物に反響して聞こえて来る。まさかこんな現象が起きるとは。(以下、省略)

③フローリングLL-40ですが、音はかなり伝わります。話し声が聞こえることもあります。先日、上階の部屋が入れ替わり、新しい家族が引っ越してきました。前の居住者は、音が響いた際に主人が話しに行ったところ、「敷物を敷いて出来る限りのことは気をつけます」とおっしゃり、静かになりました。小学生女児1人と幼児1人でしたが、日常的にさほど気になる音はありませんでした。ところが、新入居者は、引越し当日の真夜中から床をゴリゴリ掃除する音がし、主人が苦情を言いに行きました。その後も、音がかなり下に伝わることに気づいてない様子で、主人が先方のご主人と話し合いました。夫婦と小1女児の3人家族とのこと。いわく、「LL-40だから過信していた、子供がアトピーでカーペットが敷けない。走らせないようにする。構造上、音が伝わるのは理解している。引越し間もないので、すみません。気をつけます」というようなことを言われたそうです。私は物音が気になるタチです。聴覚が良く、主人よりもよく聞こえます。でも、マンションではお互い様で、小さい子供なら多少音がしても仕方なく、たびたび注意して先方に精神的苦痛は与えたくないという気持ちもあります。アトピーでも、コルク等の敷物を敷くなど手はあると思いますが、こちらが要求するのもどうかと躊躇してしまいます。近頃は、朝たいてい子供が走る音で目覚め、休日は荒っぽい掃除の音(ドスン、ガツン、ゴリゴリ)が聞こえます。また、夕食時やゆっくりTVを見ているときに衝撃音も結構聞こえます。主人は気に障るらしく、就寝時は以前から耳栓をしているのですが、それでも「朝からうるさい。また文句言いに行く」と言い出しています。長時間ではなく断続的ではあるものの、概して音に無神経な家族(親)なのではとも感じます。(以下、省略)

以上、3例をご紹介しましたが、マンションの騒音問題は当事者にとって深刻です。

●分譲マンションに抱く高い期待感
賃貸マンションに住んでいた人が、分譲マンションに期待することのひとつ。それは「遮音性能」です。
賃貸マンションや木造アパートでは、隣の家の話し声やくしゃみ、携帯電話の着信音まで聞こえて来るため、逆にこちらの声や生活音が隣の家に聞こえるのではないかと気にしながら、声を潜めて暮らしてきた人が多いことの裏返しです。
現実はどうかと言えば、賃貸マンションよりは、はるかに遮音性が高いものの、度を越した音を出す隣人が何%かは居るのでしょう。音のトラブルが一番多いという現実が、国土交通省の調査などで明らかになっています。

分譲マンションに住んだら、普通の大きさの声で会話ができる。夜中に風呂に入っても気兼ねが要らない。きっと、伸び伸びとした生活ができる。恐らく、そのような期待をして入居してくるのでしょう。それゆえに、期待が外れたときの失望感や憤りは大きなものになるのでしょう。

つまり、少々非常識な住人の前では、現在の分譲マンションの遮音性能も完璧ではないと言わざるをえません。

●マンションの遮音性は複雑怪奇
デベロッパーとしては、トラブルを避けるために研究を重ねて来た結果、現状では抜かりなく対策を講じている業者が大半です。しかし、対策に完璧はなく、実際に出来上がって住んでみたら音が漏れてくるということはあるのです。
フローリング材の床にスプーンを落とすと出る「軽衝撃音」、椅子から床に飛び降りたり、室内を走り回ったりすると響く「重衝撃音」。これらは、マンション業者が、いかに大丈夫ですと力説しようとも、生活の仕方によっては聞こえてくるものと認識した方がよいのです。

それが、かすかなレベルで、受忍限度と考えられる範囲ならいいのですが、受忍限度というやつは個人差が大きいので、こればかりは本人でないと分かりません。裁判にでもなって、「社会通念上」の受忍限度がこうだと判定されれば仕方ないですが、判定までにはとてつもない時間がかかるでしょう。
集合住宅の構造的な宿命として音を全くなくすことは不可能です。マンションに居住する限り、多少の騒音は我慢せよという判決もあるようです。

知っている事例で和解が成立したケースもありました。
事業者は有名・大手で、かつ経験も実績も豊富な企業でした。裁判になる前の対応も決して非難されるようなものではなかったらしいのです。何度も現地に足を運んでくれたし、取り得る対策は講じたようです。
しかし、一向に音はなくならず、居住者はとうとうノイローゼになってしまったというのです。
入居してから裁判になり和解が成立するまでの2年間(和解だからこれで済んだ)の苦しみを思うと、本当に気の毒です。

このような事例は万に一つなのかもしれません。ですが、その不幸に遭わないためには、中古も含めて、完成したマンションから選ぶしかないのかもしれません。しかも、購入する前に一泊してみることが必要になります。
しかし、現実にそんなことは不可能です。

  



●マンションの音は仕方ないこと?
問題は、住んでみなければわからない点にあります。構造上完全に防ぐことはできないし、人によって感じ方にも違いがあるうえ、小さい子がいるなど家族構成にもよるからです。
次善の策は、設計上、最大限の対策を講じているかどうかを確認するしかありません。

チェックポイントは以下の4点です。
モデルルームの模型やパンフレットの説明でしっかりチェックしておきましょう。

①床や壁のコンクリート厚
床のスラブ厚は20㎝以上、二重床構造であること。できたらコンクリートスラブとフローリングの間にグラスウールなどを充填したものがベター。フローリングの遮音性能はLL-45等級が目安。絨毯の方がより遮音性があるが、採用例は少ない。戸境壁はコンクリート厚が18㎝以上ならよいとされており、クロスは直張りの方が音を伝えにくい。

②隣戸の間取りも見る
ほとんどの場合、上下階の住戸は水まわり位置が同じなので問題ないが、左右は要チェック。両隣と自分の住戸の間取り図をつなげてみて、寝室と水まわりが接していたら注意。稀に、このような設計のマンションがある。生活時間帯が違うと水音が気になることも。

③排水管の遮音性能を聞く
トイレの排水音を防ぐために、パイプそのものを遮音材で巻き、更にパイプを通すPS(パイプシャフト)の内側に遮音シートを張るといった対策を取るのが普通。

※遮音対策に関する詳細を知りたい方は、ホームページの「三井健太のマンションWEB講座」でご確認下さい。 ※「三井健太のマンション相談室」では、マンションの基礎知識を分かりやすく解説した「WEB講座」を公開しています。「地震関連の講座」、「マンションの遮音性」、「新築と中古マンションの対比」、「値上がりするマンションの選び方」など全部で47講座あります。お好きな講座・興味ある講座のみを拾い読みすることが可能です。是非ご利用ください。

④上階の入居者の家族構成を聞く
これは、購入のタイミングによりますが、既に購入者が決まっているようなら、せめて小学生以下の子供がいるかどうかを尋ねてみましょう。音源が子供の行動だけにあるわけではありませんから、気休め程度ですが。

・・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました
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